Lokalplan nr. 448 For et område ved H. E. Bluhmes Vej. 24. marts 2003
RESUMÉ AF LOKALPLANENS INDHOLD ÊÚ Fiskerih avn Hjertingvej Lokalplanområdets beliggenhed i Esbjerg Kommune. Lokalplanområdets beliggenhed mellem Hjertingvej og Fiskerihavnen. Lokalplanområdet set mod nord fra H. E. Bluhmes Vej. Forsidefoto viser lokalplanområdet set mod nord fra den sydlige afgrænsning. LOKALPLANENS FORMÅL OG IDÉ er at ændre et område udlagt til havneformål til et almindeligt erhvervsområde med mulighed for at etablere erhverv op til erhvervsklasse 5. 2
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planen. Forslag til denne lokalplan har været i offentlig høring fra den 11. december 2002 til den 5. februar 2003. 3
INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Forord...5 Lokalplanens formål...5 Baggrund for lokalplanen...5 Beskrivelse af lokalplanområdet...6 Vejforhold...7 Miljøforhold...7 Støjforhold...7 Forhold til kystlandskabet...7 Forhold til anden planlægning...8 Tilladelser fra andre myndigheder...9 Lokalplan nr. 448 1 Lokalplanens formål... 11 2 Områdets afgrænsning og zonestatus... 11 3 Områdets anvendelse... 12 4 Udstykninger... 12 5 Vej,- sti- og parkeringsforhold... 13 6 Ledningsanlæg... 13 7 Bebyggelsens omfang og placering... 13 8 Bebyggelsens udformning... 14 9 Ubebyggede arealer... 14 10 Grundejerforening... 15 11 Forudsætninger for ibrugtagning... 15 12 Lokalplanens administration... 15 13 Aflysninger i tingbogen... 15 14 Retsvirkninger... 16 Vedtagelse... 16 Tegningsbilag Oversigtskort...5 Lokalplankort LP 448-1...bagerst Matrikelkort - oversigt....bagerst Lokalplanen er udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø, Esbjerg Kommune. 4
REDEGØRELSE FORORD Dette hæfte indeholder Lokalplan nr. 448, for et erhvervsområde ved H. E. Bluhmes Vej. Lokalplanområdet er vist på efterfølgende side og på lokalplankortet bagerst. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens primære formål er at ophæve de erhvervsbindinger som lokalplan nr. 381 lægger på områdets virksomheder med krav om havnerelation. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet efter ønske om at fjerne krav til havnerelation for områdets virksomheder der alle er etableret på lejede arealer som Havnen ejer. Der er et ønske fra Havnens side om at kunne sælge de enkelte arealer til lejerne i den udstrækning der er interesse for en erhvervelse. Der er over tid sket en gradvis ændring for en stor del af områdets virksomheder mod en mindre og mindre relation til havneaktiviteter. Havn og dens aktiviteter serviceres i dag i lighed med det øvrige erhvervsliv af specialiserede virksomheder med en større geografisk spredning end det der tidligere var tilfældet. En flytning af havnegrænsen til ikke mere at omfatte lokalplanområdet er således en naturlig konsekvens af udviklingen i området. For den enkelte virksomhed vil et ejerskab af virksomhedens areal bevirke at de bygningsmæssige investeringer nemmere vil kunne realiseres ved et eventuelt salg, og det må dermed formodes at lysten til at foretage bygningsmæssige investeringer af såvel æstetisk som erhvervsmæssig karakter dermed vil blive fremmet. 5
REDEGØRELSE Lokalplanområdet markeret som er en del af Kommuneplanens område 01-100-020. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Området har karakter af meget forskelligartede erhverv og der er større lighed med de typer af virksomheder som er beliggende på de tilstødende arealer op mod Hjertingvej end med de virksomhedstyper der er beliggende ud mod kajarealerne. Det vil således være naturligt at der tillades de samme miljøklasser indenfor lokalplanområdet som i området mod Hjertingvej. Området er fuldt udbygget og nyetableringer vil kun kunne ske ved nedbrydninger, ombygninger eller tilbygninger ved eksisterende bebyggelser. Virkeliggørelse af lokalplanen. En virkeliggørelse af lokalplanen forventes ikke at give markante forandringer i forhold til erhverv og de virksomheder der i dag ligger i området. Den forandring som med tiden kommer til at ske vil i højere grad skulle tilskrives den generelle erhvervsudvikling i landsdelen. 6
REDEGØRELSE VEJFORHOLD Vejene i lokalplanområdet er i dag interne veje som administreres af Esbjerg Havn. Lokalplanområdet afgrænses mod syd af primærvejen H. E Bluhmes Vej. Ifølge Kommuneplan 2002-2014 er der planlagt en forlængelse af H. E. Bluhmes Vej mod nord til Tarphagevej. Der er herudover ikke planlagt fysiske ændringer i områdets interne veje. MILJØFORHOLD Der er kortlagt en enkel jordforurening fra tidligere anvendelse inden for lokalplanområdet. Ribe Amt kan ikke afvise at der på et senere tidspunkt vil blive foretaget en yderligere kortlægning på baggrund af tidligere kendte aktiviteter. Der kan tillige forekomme kortlægning af forurenede arealer ved et tilfældigt kendskab. STØJFORHOLD Bestemmelser og bindinger om støj er fastlagt i Kommuneplanen for Esbjerg Kommune. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Lokalplanområdet er beliggende ca. 300 m fra kystlinien ved områdets nordlige afgrænsning og ca. 600 til 900 m fra havnens ydermoler. En virkeliggørelse af lokalplanen vil ikke medføre nogen synlig påvirkning af kystlandskabet med områdets beliggenhed som havnens bagareal. Lokalplan nr. 381 der fortsat er gældende for området ud til ydermolerne tillader en bygningshøjde som er næsten det dobbelte af den højde som denne lokalplan giver mulighed for. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Region- og Kommuneplan 7
REDEGØRELSE Sideløbende med denne lokalplanlægning foretages en kommuneplanændring som muliggør vedtagelsen af den endelige lokalplan. Spildevandsplan Området er i spildevandsplanen udlagt til fælleskloakeret kloakopland. Regn- og spildevand ledes til rensning på Rensningsanlæg Vest. Bevaringsplanlægning Der er registreret 3 bevaringsværdige bygninger i Esbjerg Kommuneatlas. Bygningerne er klassificeret som middel bevaringsværdi og beliggende i lokalplanområdets sydlige del. Se lokalplankort nr. LP448-1, bagerst. 8
REDEGØRELSE TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Planloven (VVM pligt) Der kan ikke etableres VVM pligtige virksomheder eller funktioner inden for området, før Ribe Amt har tilvejebragt et regionplantillæg med tilhørende VVMredegørelse, der godtgør, at de miljømæssige konsekvenser er acceptable. Miljøbeskyttelsesloven Hver enkel virksomhed i området skal i fornødent omfang godkendes (af Ribe Amt eller Esbjerg Kommune) i henhold til Miljøbeskyttelsesloven. Naturbeskyttelsesloven Der er ingen bemærkninger. Jordforureningsloven Opgravning og flytning af forurenet jord og jord fra en kortlagt ejendom, en kortlagt del af en ejendom eller et areal, som anvendes til offentlig vej, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen med mindre at anden aftale foreligger mellem Ribe Amt og Esbjerg Kommune. Landbrugsloven Der er ingen bemærkninger. 9
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 448 Lokalplan nr. 448 for et erhvervsområde ved H. E. Bluhmes Vej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 LOKALPLANENS FORMÅL at Lokalplanen har til formål sikre at området udgår af det havnerelaterede erhvervsområde med fremtidig status som almindelig erhvervsområde. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 1234, 1261, 1274, 1276, 1277, 1283, 1284 1290b, 1290c, 1290d, 1291, 1299, 1300, 1302, 1303, 1304, 1305, 1306, 1311, 1313, 1316, 1318, 1319, 1322, 1324, 1327, 1332, 1335,1336,1338,1339,1340,1341,1342, 1345a, 1345b, 1346, 1348, 1349, 1350, 1353, 1355, 1359, 1361, 1368, 1370, 1374, 1385, 1388, 1390, 1391, 1392, 1394, 1395, 1400, 1401, 1406, 1410, 1414, 1421a, 1421b, 1421g, 1421i, 1421n, 1421o, 1421q, 1421s, 1421v, 1421x, 1421aa, 1421ac, 1421ad, 1421ak, 1421al, 1421am af Esbjerg Bygrunde. 3r af Strandby, Esbjerg Jorder. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, inden for det i foregående afsnit anførte gyldighedsområde, at fastlægge dette matrikulært. 11
LOKALPLANEN 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområderne A og B. 2.4 Området er byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område A og B udlægges til erhvervsområde med op til klasse 5 erhverv. 1 3.2 I område A og B kan der udover fremstillings- og servicevirksomheder etableres handelsvirksomheder i form af engroshandel og agenturhandel. Der kan i tilknytning til fremstillings- og servicevirksomheder etableres butikshandel for tilknyttede varegrupper. Der kan tillige etableres de fornødne kontorfaciliteter til disse virksomheder. 3.3 Der kan endvidere i område B etableres selvstændige kontorvirksomheder. 3.4 Der kan ikke etableres butikker for dagligvarer eller udvalgsvarer. 3.5 Uanset ovenstående bestemmelser skal hver enkelt virksomhed i fornødent omfang godkendes i henhold til Miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. 3.6 Inden for området kan der opføres nye transformerstationer og lignende forsyningsanlæg til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke er højere end 4 meter over terræn. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Der kan foretages udstykninger ned til 200 m 2. 1 I Håndbog om Miljø og Planlægning er der redegjort for de forskellige erhvervstyper i denne klassificering. 12
LOKALPLANEN 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der skal for hver selvstændig ejendom forefindes arealer til bilparkering i mindst følgende omfang: Ved fremstillings- og servicevirksomhed anlægges 1 P-plads pr. 100 m 2 bruttoetageareal. For Kontorer og kontor- og butiksandel af ovenstående virksomhedstyper anlægges 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal. P-pladserne kan etableres enten på egen grund eller som andel i fællesanlagt parkeringsområde. 2 5.2 Byrådet kan optage områdets veje som offentlige veje. Hvis områdets veje ikke optages som offentlige veje vil vejene ved ændrede ejerforhold få status som private fællesveje og omfattes derfor af privatsvejsloven. 3 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Som det fremgår af lokalplankort nr. LP448-1 er der fjernvarmetransmissionsledning og ledning for naturgasforsyning i området som skal respekteres. 4 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Ny bebyggelse skal opføres med gulvkote i minimum kote 4,4 DVR90. Der kan tillades en lavere kote hvis det dokumenteres at det er nødvendig for at sikre en nødvendig funktionsmæssig sammenhæng med eksisterende bebyggelse. 5 2 Ved fællesanlagte P-pladser skal der tinglyses en deklaration som sikrer en anden ejendoms rådighed samt sikrer vedligeholdelse, renholdelse, vintervedligeholdelse og en udgiftsfordeling hertil. Afstandsforhold for praktisk anvendelse og arealets udformning kræver Esbjerg Kommunes nærmere vurdering og godkendelse. 3 Der skal tinglyses en deklaration om vedligeholdelse, renholdelse og vinterrenholdelse af de private fællesveje samt om en udgiftsfordeling hertil. 4 Der henvises i øvrigt til kommunens overordnede ledningsplaner og sektorplanlægning samt aktuelle selskabers ledningsplaner. 5 Kote 4,4 DVR90 svarer til 4,5 DNN. 13
LOKALPLANEN 7.2 Bygninger må ikke opføres i en højde der overstiger 4m + 0,8 gange afstanden til skel eller til modstående vejlinie. Bygninger kan opføres i skel eller mindst 2,5 m fra skel. 6 7.3 Bebyggelsesprocenten fastsættes til 100. 7.4 Bebyggelsen må ikke overstige kote 24,4 DVR90. Dog skal der iagttages særlige højdebegrænsninger omkring fyrlinie som vist på lokalplankort LP448-1. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Skiltning og reklamering må kun finde sted i forbindelse med den ejendom som relaterer sig til skiltningens tekst eller symbol. 7 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Arealer som er omfattet af en væsentlig anlægsændring, skal slutreguleres således at terrænkoten som minimum er i kote 4,4 DVR90. Hvor særlige forhold taler for det, kan terrænet udføres i en lavere kote, såfremt det kan sandsynliggøres at en hævning vil give anledning til væsentlige gener ved brug. 9.2 Arealer der anvendes til oplag skal afskærmes i det omfang, oplaget ikke er et led i virksom hedens løbende aktivitet, eller i øvrigt virker skæmmende i forhold til omgivelserne. 6 I skel mod vej skal privatvejslovens og vejreglernes krav til hjørneafskæringer og oversigtsforhold iagttages. 7 Der henvises til Esbjerg Kommunes skiltevejledning, Områder uden for indre by, dateret februar 2001. 14
LOKALPLANEN 9.3 Arealer som er uden bygninger og erhvervsaktivitet, skal fremstå som plane og ryddelige områder. Der må ikke oprettes lossepladslignende aktivitet, og oplag af mere skæmmende karakter, skal afskærmes med tæt afskærmning. Oplaget må i princippet ikke overstige afskærmningens højde. 9.4 Der skal på hver ejendom etableres opholdsarealer svarende til mindst 5% af etagearealet. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der er ikke krav om medlemskab af grundejerforening. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørselsog parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5, og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9, være etableret i godkendt omfang. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN 13.1 Lokalplan nr. 381 aflyses for den del som er omfattet af denne lokalplan. 15
LOKALPLANEN 14 RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSE Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 448, udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget endelig af Esbjerg Byråd den 24. marts 2003. Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør 16