Boligudlejningsejendom Sag 25825 TIL SALG Odense C - Kochsgade 32 Central beliggenhed Fremtræder yderst velvedligeholdt 3 lejligheder Kontantpris kr. 4.000.000 1. års nettoafkast % 5,08 Etageareal m 2 222
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Boligudlejningsejendom beliggende i Kochsgade, tæt på banegården og Odense City. Ejendommen er opført i år 1920 i røde sten med rødt tegltag. Bygningen er indrettet med 3 boliglejemål, der alle er udlejede. Lejlighederne har alle fået nyt badeværelse og køkken samt nye installationer i perioden fra 2006 til 2008. Lejlighederne i stueplan og på 1. sal er indrettet med entre, stue, værelse, soveværelse, badeværelse samt køkken. Lejligheden på 2. sal har entre, stue, værelse, soveværelse, bad samt køkken. I tagetagen er der indrettet stue/kontor, Lejligheden er i to plan og har indvendig trappe. Fra øverste plan er der udgang til lækker tagterrasse. Denne lejligheds øverste etage har yderligere ca. 30 m², som ikke fremgår af BBR-arealet. Arealet fremstår i flot boligkvalitet, men arealet er ikke godkendt til beboelse. Ejendommen fremtræder yderst velvedligeholdt både indvendigt og udvendigt. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 KY Åløkkegård Hgd., Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1920 Arealer Grundareal 375 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 76 m 2 Boligareal 222 m 2 Etageareal i alt 222 m 2 Sekundære arealer 76 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1920 Bebygget areal 76 m 2 Sekundære arealer 76 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger 222 m 2 Boligareal Nej Kælder 76 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.600.000 heraf grundværdi kr. 218.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 02.09.2015 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 1.D12, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til boligområde. Byggemulighed: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller for flere ejendomme under ét 50. Ejendommen har bevaringsværdi 4. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 02.05.2016 1920: Dok. om bebyggelse, benyttelse, udstykning m.v. 1920: Dok. om hegn, hegnsmur m.v. Indeholder økonomiske forpligtelser. Priorietet forud for pantegæld. 1920: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1920: Dok. om forsynings-/afløbsledninger, fælles brandmur/gavl m.v. 1993: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 3
5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.000.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 245.940 I alt kr. 245.940 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 4.763 Renovation Renovation kr. 5.988 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 1.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 6.600 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 11.100 Administration Administration kr. 5.000 Varmeregnskab kr. 2.500 Vandregnskab kr. 2.500 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 4.000 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 81 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 44.032 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 12.830 Advokatsalær - skøde kr. 20.000 Moms kr. 5.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 37.830 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 37.830 -Refusion depositum kr. 39.300 -Refusion forudbetalt leje kr. 22.875 Anslået kapitalbehov kr. 3.975.655 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 245.940 - Driftsudgifter iht. budget kr. 44.032 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 201.908 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 201.908 x 100 3.975.655 = 5,08% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 12.830 Advokatsalær skøde kr. 20.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.037.830 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.297.400 Særlige installationer kr. 366.300 Grundens værdi kr. 336.300 Kontantomregnet købesum kr. 4.000.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 369.764 = kr. 14.791 Afskrivninger 1. år kr. 14.791 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 44.032 kr. 44.032 Udgifter i alt kr. 44.032 kr. 44.032 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 245.940 kr. 245.940 1. år før afskrivning / skat kr. 201.908 kr. 201.908 Afskrivning 1. år, anslået kr. 14.791 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 187.118 Likviditet 1. år før skat kr. 201.908 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 41.166 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 160.742 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Mads L. Henriksen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2163 7262, e-mail: mdh@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Amalie Boel Kochsgade 32, st. Bolig Bolig 76 76.200 1.003 19.050 7.110 2 Gitte Busch Skaarup 3 Cecilie Lau Hoyle og Rasmus Villadsen Kochsgade 32, 1. sal Bolig Bolig 76 81.000 1.066 20.250 7.510 Kochsgade 32, 2. sal Bolig Bolig 70 88.740 1.268 8.255 Refunderede driftsudgifter I ALT 222 245.940 39.300 22.875 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 222 245.940 39.300 22.875 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 245.940 39.300 22.875 heraf faktisk 245.940 39.300 22.875 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Amalie Boel Nej Faktisk Nej 2 Gitte Busch Skaarup 3 Cecilie Lau Hoyle og Rasmus Villadsen Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 14
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Amalie Boel 0 01.01.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Gitte Busch Skaarup 3 Cecilie Lau Hoyle og Rasmus Villadsen 0 15.12.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.06.2011 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 15