1 København, den 28. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Poul Erik Bech og Alex Lindsov v/chartis Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 22. februar 2008. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes de indklagede, at det ikke i forbindelse med klagers salg af ejendom blev opdaget, at de faktiske forhold på ejendommen ikke var i overensstemmelse med matrikelkortets udvisende vedrørende skellets placering, og dermed hvorvidt de indklagede skal betale erstatning til klager.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 14. januar 2003 en formidlingsaftale med de indklagede. Ejendommen blev solgt ved købsaftale af 25. februar 2003. Af købsaftalen fremgik, at køber bl.a. havde fået udleveret diverse tegninger og matrikelkort af 31. marts 1959 samt landinspektørkort fra juni 1973. Matrikelkortet og landinspektørkortet så således ud:
3
4
5 Efter overtagelsen af ejendommen fandt køber ud af, at skellet mellem ejendommen og naboejendommen ikke lå, hvor det i forbindelse med købet blev udpeget til at ligge. Den 27. januar 2005 skrev købers advokat til de indklagede bl.a.: Som nævnt overfor Dem består det potentielle problem i, at skellet imellem de to ejendomme ikke ligger, hvor dette i forbindelse med min klients køb af ejendommen [...] blev udpeget. Tværtimod ligger skellet imellem de to ejendomme, således at min klient ved en opretholdelse af skellet ikke vil have nogen mulighed for at benytte den til min klients ejendom hørende carport, gårdhave m.v. [...] Jeg har forstået på Dem, at [naboejendommen] er tæt på at være endelig solgt [...] Som nævnt overfor Dem i telefonen er det imidlertid vigtigt, at endelig aftale om køb af [naboejendommen] ikke indgås, før den nu klarlagte situation med skelsætningen er afklaret. [...] Umiddelbart er problemet dog ikke værre, end at dette ved en velvillig medvirken fra samtlige sagens parter vil kunne løses ved, at den del af naboejendommen, som min klient har lagt til grund hørte til min klients ejendom, overføres til min klients ejendom. Jeg antager, at køber af [naboejendommen] umiddelbart ikke vil have indvendinger imod dette, idet køber næppe kan have haft en forventning om at erhverve andet og mere af ejendommen end der ligger indenfor trådhegnet set fra ejendommens side. En overdragelse af en del af [naboejendommen] vil dog muligvis ikke kunne godkendes umiddelbart af [kommunen], idet den maksimale bebyggelsesprocent på 25 % formentlig herved vil overskrides. Denne hurdle kan imidlertid løses ved, at [naboejendommen] får tillagt en del af den del af min klients ejendom, der i dag anvendes som adgangsvej for min klients ejendom. Der blev herefter indgået aftale mellem køber af klagers ejendom og sælger og køber af naboejendommen om gensidig arealoverførsel, som anført af købers advokat. Den 25. august 2006 skrev købers advokat til klager bl.a.: I forbindelse med mine klienters køb af ejendommen fik mine klienter oplyst, at De sammen med den daværende ejer af [naboejendommen] som jeg i øvrigt har forstået, at De er i familie med i fællesskab havde fastlagt skellet, således at dette løb langs
6 med det af Dem i fællesskab opsatte løse trådhegn. Via forhandlinger imellem den tidligere ejer af naboejendommen [...] samt den nuværende ejer af naboejendommen [...] er det lykkedes at få indgået aftaler, der har sikret en opretholdelse af den tilstand, hvori ejendommen var på det tidspunkt, hvor mine klienter erhvervede denne. I forbindelse med indgåelsen af disse aftaler samt i øvrigt den praktiske gennemførelse af ændring af det matrikulære skel m.v. har mine klienter haft udgifter til såvel landinspektør som advokat, ligesom mine klienter for at kunne opnå [kommunens] tilladelse til at ændre skellet til naboejendommen, har måttet aflevere et areal svarende til det areal, som mine klienter rent matrikulært har fået tillagt mine klienters ejendom hvilket sidstnævnte areal mine klienter ellers som nævnt gik ud fra oprindeligt tilhørte mine klienters ejendom. Idet det har vist sig, at der til mine klienters ejendom ikke hørte det areal, som ellers i forbindelse med mine klienters køb af ejendommen af Dem blev påvist, er det min opfattelse, at De er forpligtet til at erstatte mine klienter de udgifter til landinspektør, advokat m.v., som mine klienter har haft, og jeg vedlægger i den forbindelse kopi af de fakturaer, som er udstedt i forbindelse hermed udvisende en samlet saldo på kr. 54.028,75. Herudover er det min opfattelse, at De er pligtig at betale erstatning til mine klienter for tabet af det areal, som mine klienter har været nødsaget til at aflevere til naboejendommen for at opnå [kommunens] tilladelse til at gennemføre den matrikulære ændring. Der er nærmere bestemt tale om, at mine klienter har været nødsaget til naboejendommen at aflevere 124 m² af arealet strækkende sig fra [vejen] og op imod mine klienters bolig. Værdien af dette areal kan efter min opfattelse passende ansætte til kr. 39.000, hvilket beløb jeg således også skal anmode Dem om at indbetale til mit kontor. Den 9. januar 2007 afviste klagers advokat købers krav. Advokaten henviste til, at køber først havde orienteret klager om problemet mere end 2 ½ år efter købers overtagelse af ejendommen og til, at køber havde afholdt omkostningerne til landinspektør mv. uden at drøfte dette med klager. Endelig meddelte advokaten, at værdiansættelsen af arealet på de 124 m² ikke kunne anerkendes. Den 12. april 2007 anlagde køber retssag mod klager. Køberens endelige påstand under sagen var, at klager skulle betale erstatning på 139.028,75 kr. Beløbet dækkede udgift til landinspektør og advokat i forbindelse med arealoverførsel, i alt 54.028,75 kr. samt 85.000 kr. i værditab som følge af det manglende areal. Den 19. juni 2007 skrev klagers advokat til de indklagede bl.a.:
7 Da De som ejendomsmægler har forestået salget af den omhandlede ejendom og i den forbindelse har indhentet oplysninger, tegninger m.m. samt har forestået fremvisning af ejendommen, er det undertegnedes opfattelse, at De burde have opdaget problemerne omkring placering af skellet i forbindelse med handlen og på baggrund heraf skal jeg således venligst anmode Dem om at oplyse, hvorvidt De er indstillet på at dække en del af det af køberen fremsatte erstatningskrav. Der tages forbehold om at inddrage Dem i den nu verserende retssag. Den 2. juli 2007 svarede de indklagede til klagers advokat, at de indklagede havde indhentet tegninger fra kommunen i forbindelse med salget, men at der ikke fremgik noget af disse tegninger vedrørende arealoverførsel eller andet, som på nogen måde afveg fra grundens areal, og at det ikke havde været muligt for de indklagede ved besigtigelse af ejendommen sammenholdt med ejendommens dokumenter at opdage problemerne med placering af skellet. De indklagede anførte videre bl.a.: Vi kan forstå, at det drejer sig om 124 kvm, hvilket kan sammenholdes med, at grundens areal er på 2.174 kvm. Det er en mindre arealafvigelse på ca. 5 % af grundens areal, hvilket vi ikke har kunne opdage eller burde have opdaget ved salget af ejendommen. Sælger nævnte på intet tidspunkt, at der var problemer med arealet i forhold til nabogrunden. I øvrigt bemærkes det, at sælger af ejendommen var indehaver af ejendommen siden ejendommens opførsel i 1959. Det kan dermed lægges til grund, at sælger har haft et grundlæggende kendskab til grunden og udviklingen af skellet i perioden. Det bemærkes desuden, at sælger i 1980 lod opføre en carport på grunden og i den forbindelse må have fået foretaget opmålinger på den del af grunden, hvor carporten blev placeret. Efter min vurdering er det følgelig sælger, der alene har haft kendskab til eventuelle ændringer af grunden i sælgers ejertid og sælger er nærmest til at vurdere, om grundens størrelse i hele perioden har været i overensstemmelse med udstykningen af grunden, der blev foretaget i 1958. På den baggrund finder vi ikke, at vi kan klandres for de problemer, der er opstået med hensyn til grundens areal. Vi er derfor ikke indstillet på hverken helt eller delvist at dække det fremsatte erstatningskrav. Klager valgte ikke at inddrage de indklagede i retssagen mellem køber og klager. Klager klagede over de indklagede til Klagenævnet for Ejendomsformidling den 22. februar 2008. Klagesagens afgørelse har afventet, at tvisten mellem køber og klager blev afgjort.
8 Den 8. juni 2011 blev der afsagt dom i retssagen mellem køber og klager. Det fremgår af dommen, at den medarbejder hos de indklagede, som havde stået for salget af klagers ejendom, afgav følgende vidneforklaring for retten: [De indklagedes medarbejder] har forklaret, at han er ejendomsmægler, hvilket han også var i 2003. Vidnet havde med handelen mellem parterne at gøre i hvert fald på den måde, at han kommissionerede ejendommen. Han kan ikke huske, om han har deltaget i besigtigelser. Han deltog ikke i købsaftaleforhandlingerne. Sagsøgte oplyste ikke, hvor skelgrænsen gik. Vidnet kunne ikke forestille sig, at skellinien rent faktisk gik, hvor den gjorde, idet det var midt i et flisebelagt gårdareal. Derimod kunne vidnet ikke forestille sig andet, end at skellet gik i overensstemmelse med de fysiske forhold, ved et opsat trådhegn i bevoksningen mellem [naboejendommen og ejendommen]. Der var ikke grund til at formode andet, end at det var skellinien. Det fremgår videre af dommen, at klager bl.a. forklarede, at det ved nærmere eftertanke måtte være korrekt, at han og hans ægtefælle flyttede ind på ejendommen [...] omkring 1970 og ikke som først forklaret i 1980. Han har p.g.a. sygdom nogle gange lidt problemer med hukommelsen. Foreholdt skelforandringsbemyndigelsen fra 1973 [...] oplyste han, at det er ham der den 15. juni 1973 har underskrevet bemyndigelsen som ejer [...]. Baggrunden for skelforandringen var, at [naboen] havde fået lavet swimming-pool, som skulle overdækkes. For at det kunne lade sig gøre, skulle han erhverve lidt af indkørslen, og [klager] skulle så i stedet have lidt af [naboens] have. Det fik han imidlertid ikke. Der var tale om et lille areal. [Klager] var ikke med ved nogen skelforretning, og han fik ikke noget at vide om, hvor skellet var. Han har hele tiden troet, at skellet gik, som han påviste over for [køberne] i forbindelse med salget af ejendommen til dem. Han mener dog, at han sagde noget i retning af, at [naboen] skyldte dem et lille areal fra hans have. Det fremgik videre af dommen bl.a.:
9
10
11
12 Klager har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klager. Klager antog de indklagede til at sælge klagers ejendom, og de indklagede har udarbejdet det nødvendige salgsmateriale til brug for salget. Det omhandlede arealstykke lå lige ved ejendommens carport, hvilket betyder, at skellet var placeret næsten ved siden af carporten. Hertil kommer, at det matrikulære skel er en lige linje, mens det hegn, som de indklagede opfattede som skellet, var placeret i en svingende linje hen over grunden. Endelig er arealmanglen af en anseelig størrelse, nemlig 124 m². Der var således synlige uoverensstemmelser mellem matrikelkortet og det skel, som sagens parter troede, var skellet, og de indklagede burde ud fra det indhentede tegningsmateriale have konstateret arealforskellen på 124 m². Klager bestrider ikke, at klager har påvist skellet til køber. Dette skyldes, at klager var af den opfattelse, at skellet gik det pågældende sted. Det gøres dog gældende, at de indklagede som den professionelle part burde have opdaget uoverensstemmelserne. De indklagede burde have konstateret arealproblematikken allerede ved udfærdigelse af salgsmaterialet, og de indklagede er derfor erstatningsansvarlige for det tab, klager har lidt. Klagers tab kan opgøres til det i retssagen mellem køber og klager pådømte beløb, svarende til 45.000 kr. med tillæg af procesrenter på 20.966,94 kr., i alt 65.966,94 kr. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede havde en forventning om, at det faktuelle skel var identisk med det fysiske skel på ejendommen. Der var ikke nogen synlig uoverensstemmelse mellem ejendommens dokumenter og de fysiske forhold på ejendommen, tværtimod bar grunden synlige tegn på, at det fysiske skel var identisk med det faktiske, med anlæggelse af fliser, trælinje mv. Hertil kommer, at de nævnte 124 m² kun er en mindre del af ejendommens samlede areal, idet det svarer til ca. 5 %. Klager må som den, der har ejet ejendommen siden 1973, være den nærmeste til at have kendskab til en matrikulær uoverensstemmelse. Det er da også klager, der har udpeget skellet for køber. Hverken de indklagede eller de indklagedes medarbejdere har deltaget i fremvisningen af ejendommen. Da der ikke var nogen synlig uoverensstemmelse, har der ikke været anledning til at iværksætte yderligere undersøgelser. Den eneste undersøgelse, der kunne have været sat i værk for en afklaring, ville have været en opmåling ved landinspektør, og det er kun nødvendigt ved en mistanke om uoverensstemmelser i skellets placering.
13 De indklagede har udleveret matrikelkort og tegninger til køber, og køber har besigtiget ejendommen adskillige gange, men køber har ligeledes ikke kunnet konstatere uoverensstemmelser. Det forhold, at klager anerkender ansvaret i forhold til køber i den afsluttede retssag, bevirker ikke automatisk, at ansvaret kan videreføres til de indklagede. Nævnet udtaler: Indklagede indhentede som han har pligt til et matrikelkort til brug for handlen. Indklagede udleverede dette matrikelkort, der var udarbejdet i 1958, tillige med landinspektørkort fra juni 1973 til køber. Det må efter klagers forklaring under byretssagen lægges til grund, at klager havde erhvervet ejendommen omkring 1970, og at han selv underskrev en bemyndigelse til brug for skelforandringen i 1973, der var foranlediget af ejeren af naboejendommen. Endelig må det lægges til grund, at det var klager, der udpegede skellet for køber af ejendommen. Herefter og da nævnet på baggrund af kortmaterialet ikke finder, at indklagede burde have bemærket uoverensstemmelsen mellem de fysiske og de matrikulære forhold, kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand