. LOKAL PLAN 03-020 FEBRUAR 1991 GISTRUP OMRADET GISTRUP LANDOMRADE.d BOLIGER PA LANDBRuGSPARCELLER I VAARST MAGISTRATENS 2.AFD. AALBORG KOMMUNE
REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og område Baggrund Område Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra en andelsboligforening under stiftelse om at kunne opføre indtil 16 boliger på landbrugsparceller. Lokalplanen omfatter et område ved Vaarstvej i den sydlige udkant af Vaarst. Området er i landzone og dyrkes landbrugsmæssigt.
4. Vaarstvej sydvest for lokalplanområdet Lokalplanens indhold Anvendelse Udstykning Lokalplanen opdeler området i tre områder A, B1 og B2. I område A kan der opføres boliger med udhuse, staldbygninger, fælleshus for beboerne og bygninger til fælles tekniske forsyningsanlæg. Områderne B1 og B2 udlægges til jordbrugsformål (dyrkning og husdyrhold af begrænset omfang). Inden for område B1 er brugen af arealet knyttet til de enkelte boliger, således at der til hver bolig hører en andel af området. Der må ikke opføres bebyggelse inden for område B1. Område B2 er et fællesareal for bebyggelsen (beboerne) i området A. Der må her opføres mindre bygninger, som er nødvendige for arealets anvendelse til jordbrugsformål (lade, stald mm.). Lokalplanens område må højst udstykkes i 16 landbrugsparceller. En eventuel udstykning skal ske i princippet som vist på lokalplanens bilag nr. 2. Det skal tilføjes, at de kommende boliger er planlagt opført som private andelsboliger, som formelt ejes af en andelsboligforening med de enkelte beboere som medlemmer. Så længe denne ejerform opretholdes, skal der ikke ske en formel udstykning af området i enkelte landbrugsparceller, idet andelsboligforeningen ejer hele arealet (lokalplanens område).
5. Vaarstvej ved lokalplanområdets grænse mod øst Byggeriets omfang I område A må der opføres bebyggelse med et etageog placering areal, der svarer til en bebyggelsesprocent på højst 10. Bygningerne må højst være 1½ etages, og de må ikke være højere end 8,5 m, I område B2 må bebyggelsens samlede etageareal ikke overstige 5% af område B2 s areal. Der må opføres bygninger i højst 1 etage, og de må ikke være højere end 8,5 m. Bebyggelsens ydre fremtræden Bygninger skal udføres med ydermure i tegl eller træ. Ydermure af tegl kan fremstå som blank murværk, som vandskuret eller som pudset murværk. Tage skal udføres som symmetriske sadeltage med hældning på mellem 40 og 50. Ubebyggede arealer Vej- og stiforhold Tekniske anlæg Grundejerforening Ubebyggede arealer skal vedligeholdes som befæstede arealer, havearealer eller som jordbrugsarealer. Der skal overholdes en passende orden ved oplagring af materialer, affald m.m. Der udlægges areal til nye veje, som det er vist på lokalplanens bilag nr. 2. Adgangsvejen, der har tilslutning til Vaarstvej, udlægges i 8 m s bredde, mens vejforbindelsen fra adgangsvejen og til fællesarealet B2 udlægges i 4 m s bredde. Ledninger for el, telefon, TV mm. skal udføres som jordkabler. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af landbrugsparceller inden for lokalplanens område. Foreningen skal tage sig af drift og vedligeholdelse af fælles anlæg og
6. arealer. Og den skal sørge for snerydning og glatveje og private fælles- førebekæmpelse på private veje og -stier inden for lokalplanens område. Skitse til bebyggelsesplan for de nye boliger på landbrugsparceller Tilladelser fra Lokalplanens område er i landzone og underlagt andre myndigheder landbrugspligt. Der må derfor ikke inden for området foretages ændringer af eksisterende forhold. før? Jordbrugskomissionen for Nordjyllands amt har godkendt, at landbrugspligten ophæves på de arealer, der er pålagt denne pligt. Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen. Jordbrugskommissionen for Nordjylland kan i forbindelse med ophævelse af landbrugspligten stille betingelser i medfør af landbrugslovens 54, stk. 2 om jordens drift og/eller stk. 3 om afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning i området 1. Kommuneplan Lokalplanens område er beliggende i nær tilknytning til Vaarst, der i kommuneplanen er fastlagt som lokalcenter - sammen med Fjellerad - for den sydøstlige del af kommunen.
7. Mens Vaarst er omfattet af kommuneplanens rammer gælder dette ikke nærværende lokalplans område. Det er beliggende i et område, der i kommuneplanen er betegnet som naturområde (område af naturvidenskabelig værdi). For at bringe overensstemmelse mellem kommuneplan og lokalplan er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanens rammer. Rammetillægget har nummer 4.03*). Byrådet har i forbindelse med vedtagelsen (december 1989) af et hovedtillæg til kommuneplanen behandlet spørgsmålet om udlæg af områder med landbrugsparceller. Det siges her, at formålet med at udlægge landbrugsparceller dels er at tilgodese de familier, som ønsker at bo individuelt i et fællesskab på landet, dels er at opnå en styrkelse af de mindre bysamfund, som stadig har servicefunktioner. I hovedtillægget til kommuneplanen er der fastlagt følgende retningslinier for udlæg af landbrugsområder: Efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde kan der placeres landbrugsparceller, hvor følgende kriterier er opfyldt: - Bebyggelsen skal bestå af en gruppe på eksempelvis 6-8 boenheder. - Bebygelsen skal placeres i mindre bysamfund, som dog skal indeholde almindelig service som skole og butik, ligesom der skal være busforbindelse i nærheden. *) Det omtalte tillægnr. 4.03 er vedtaget af Aalborg byråd den 25.02.91.
8. - Bebyggelsen skal placeres inden for eller i direkte tilknytning til byen. - Der må ikke udlægges areal til landbrugsparceller i strid med interesserne i det åbne land eller fremtidige byudviklingsinteresser. Der skal udlægges et areal på mindst 2.000 m 2 pr. boenhed. - Der skal være normale vandforsynings- og afledningsforhold. Landbrugsparcelområdet i den sydlige del af Vaarst opfylder disse kriterier.
9. 2. Bolig- og befolkningsprognose Den 1. januar Vaarst by. 1988 boede der 371 mennesker i I perioden 1984-87 blev der bygget 15 nye boliger. Byrådet har den 11. december 1989 vedtaget et hovedtillæg til kommuneplanen 1986. I hovedtillæg 1988 er der opstillet et program for de kommende års boligudbygning. For Vaarst ser boligprogrammet således ud: Periode: 1988-91 1991-95 1996-99 Boliger: 25 30 30 For hele perioden 1988-99 bliver det 85 boliger. I lokalplan 03-018, der omfatter hele Vaarst by er der mulighed for at opføre omkring 30 boliger. Nærværende lokalplan 03-020 åbner mulighed for opførelse af højst 16 boliger. Installatørfirmaet øst for landbrugsparcelområdet Skole Børneinstitution 3. Skole, børrneinstitution og kollektiv trafik Lokalplanens område hører til Vaarst skoles distrikt. Vaarst skole har idag ialt omkring 60 elever fordelt på børnehaveklasse og 1.-7. klassetrin. Undervisningen foregår ved samlæsning på flere klassetrin. På skolen er der indrettet en børneinstitution (aldersintegreret) med plads til 20 børn.
10. I Kollektiv trafik Vaarst betjenes af buslinie nr. 22, hvis rute er Aalborg-Gistrup-Lundby-Vaarst-Fjellerad og omvendt. Der er én forbindelse i timen i hver retning på hverdage. Om søndagen er driften indskrænket om formiddagen. Linie 22 passerer lokalplanområdet ad Vaarstvej. 4. Tekniske anlæg Vaarst Vandværk er et privat alment vandforsyningsanlæg. Det er planlagt at udføre en forbindelsesledning mellem Fjellerad og Vaarst. Ledningen vil passere lokalplanområdet langs Vaarstvej. Spildevand Lokalplanområdet er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan. Afledning af separat spildevand fra lokalplanområdet vil kunne ske med en privat ledning fra området til den nye primære detailkloakledning, som kommunen i 1990 har anlagt i den sydlige del af Vaarst. Der vil blive udarbejdet forslag til ændring af spildevandsplanen, således at andelsboligforeningens ejendom bliver omfattet af listen over enkeltbeliggende ejendomme, tilsluttet kloaknettet. Overfladevand Regnvand, der falder på tage og befæstede arealer, forudsættes nedsivet. Hegn langs områdets vestgrænse
11. 5. Miljø Lokalplanens område er beliggende inden for et landbrugsområde. Mod vest grænser det op til ejendomme med større dyrehold. Afstanden mellem det planlagte boligområde (område A) og disse husdyrbrug med tilhørende stalde og gødningsopbevaringsanlæg vil mindst være 250 m. Placeringen af den planlagte boligbebyggelse vil derfor ikke medføre, at der stilles krav til de nævnte husdyrbrug om godkendelse efter miljøbeskyttelseslovens kap. 5, idet afstandsreglerne i kap. 5-listens pkt. J.4 er overholdt. Reglen siger, at der kræves miljøgodkendelse af husdyrbrug med mere end 15 dyreenheder, når de tilhørende stalde eller gødningsopbevaringsanlæg ligger nærmere end 50 m fra nabobeboelse eller nærmere end 100 m fra byzone, sommerhusområder eller områder i landzone, der er udlagt til boligformål eller til blandet bolig og erhverv. Der er ikke kendskab til at der inden for lokalplanens område er affaldsdepoter eller lignende, der kan indebære risiko for forurening af omgivelserne. 6. Zonestatus Lokalplanens område forbliver i landzone. Nyombygget hus syd for Vaarstvej
12. Lokalplanens retsvirkninger Retsvirkninger Lovlig anvendelse Dispensation Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Aalborg kommune kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Udsigt mod Superfos fra områdets nordgrænse
I LOKALPLAN AALBORG KOMMUNE Lokalplan nr. 03-020 Boliger på landbrugsparceller ved Vaarst I henhold til kommuneplanloven (lovbekendtgørelse nr. 918 af 22. december 1989) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet nedenfor i afsnit 2, - stk. 2.1: 1. Lokalplanens formål 1.1 Det er formålet med lokalplanen at sikre muligheden for opførelse af boliger på landbrugsparceller. På hver landbrugsparcel skal det være muligt foruden en bolig at opføre tilhørende udhuse, herunder staldbygning for et begrænset antal husdyr til eget brug (ikke-erhvervsmæssigt dyrehold). Lokalplanen skal endvidere sikre, at der udlægges et fællesareal for bebyggelsen samt en adgangsvej fra Vaarstvej til den planlagte boligbebyggelse. 2. Lokalplanens område./. 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på bilag nr. 1, og omfatter følgende matr. nre.:./. 2.2 2.3 Vaarst by, Gunderup del af 2 ạ samt alle parceller, der efter den 1. januar 1991 udstykkes fra den nævnte ejendom. Lokalplanens område opdeles i områderne A, B1 og B2 som vist på bilag nr. 2. Lokalplanens område forbliver i landzone. Lokalplanens område er underlagt landbrugspligt (del af matr. nr. 2 a, Vaarst by, Gunderup ).
2. Landbrugspligten skal ikke være til hinder for, at kommunen kan tillade, at arealet tages i brug til det formål, der er angivet i lokalplanen. Men arealet skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil det tages i brug til det planlagte formål. 3. Områdets anvendelse Område A 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Boligerne må opføres som åben-lav bebyggelse (fritliggende huse) eller tæt-lav bebyggelse (belt eller delvis sammenbyggede huse). 3.2 Inden for området kan der opføres udhuse og staldbygninger i tilknytning den enkelte bolig samt bebyggelse til fælles brug for beboerne (fælleshus, tekniske forsyningsanlæg som f.eks. energianlæg, transformerstationer mom.). Område B1 3.3 Området må kun anvendes til jordbrugsformål (dyrkning og husdyrhold af begrænset omfang). Der må ikke opføres bebyggelse inden for området. Område B2 3.4 Området må kun anvendes til jordbrugsformål (dyrkning og husdyrhold af begrænset omfang). Området udlægges som fællesareal for bebyggelsen i område A. Inden for området må der kun opføres mindre bygninger (lade, stald mm.), som er nødvendige for arealets anvendelse til jordbrugsformål. 4. Udstykning 4.1 Lokalplanens område må udstykkes i højst 16 landbrugsparceller. 4.2 Udstykning i landbrugsparceller skal ske i princippet som vist på bilag nr. 2.
3. I 5. Bebygelsens omfang og placering Område A 5.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10. 5.2 Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1½ etage og ikke med en større højde end 8,5 m. Område B2 5.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 5. 5.4 Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1 etage og ikke med en større højde end 8,5 m. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden Område A og B2 6.1 Bygninger skal udføres med ydermure (facader) i tegl eller tre. Ydermurene af tegl kan fremstå som blank murværk eller som vandskuret eller pudset murværk. 6.2 Tage skal udføres som symmetriske sadeltage med hældning på mellem 40 og 50. 7. Ubebyggede arealer Område A, B1 og B2 7.1 Der sikres aral til beplantningsbælte langs lokalplanområdets grænse mod vest, som vist på bilag nr. 2. 7.2 7.3 Ubebyggede arealer inden for lokalplanens område skal vedligeholdes som befæstede arealer, havearealer eller jordbrugsarealer. Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende, og der skal overholdes en passende orden ved oplagring af materialer, affald mm. 8. Vejforhold Område A, B1 og B2 8.1 Der udlægges areal til nye veje med en beliggenhed som vist på bilag nr. 2. 8.2 Vej a-b-c-b udlægges i en bredde af 8 m. Vej c-d udlægges i en bredde af 4 m.
4. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledningsanlæg for el, telefon, TV mm. må kun udføres som jordkabler. 10. Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug for bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg kommunes anvisning. * ) 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningsbæltet nævnt under punkt 7.1 er etableret. 11. Grundejerforening 11.1 11.2 11.3 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af landbrugsparceller inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de fællesarealer og fælles anlæg som er nævnt under punkterne 3.2, 3.4 og 7.1. Det samme gælder drift, vedligeholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse på private veje og private fællesveje inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes når Aalborg kommune kræver det. *) Virksomheder, der kan forsynes med varme fra egen eller andre virksomheders spildvarmeproduktion, kan Aalborg kommune tillade taget i brug uden tilslutning til kollektivt varmeforsyningsanlæg. For ny bebyggelse har byrådet nedlagt forbud mod direkte elvarme.
5. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om kommuneplanlæging vedtages foranstående lokalplan endeligt. Lokalplanen er i medfør af kommuneplanlovens 30 offentligt bekendtgjort den 02.03.91, fra hvilken dato planen har retsvirkning. Aalborg kommune, Magistratens 2. afdeling, den 06.03.91 e.b.