1 København, den 6. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Nielsen Frederiksværksgade 7 3400 Hillerød Nævnet har modtaget klagen den 27. oktober 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager samt fortabe sit honorar som følge af, at der var fejl i en syn og skønsrapport, der blev anvendt i forbindelse med en retssag mellem klager og bobestyrer. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klager er en af flere arvinger i boet efter sin afdøde mor. Der blev udpeget en bobestyrer, der bl.a. skulle sørge for salg af boets ejendom. Primo 1999 blev ejendommen solgt for en kontantpris på 2.350.000 kr. Klager anlagde i 2003 retssag mod bobestyreren i moderens dødsbo. Klager gjorde gældende, at bobestyreren havde medvirket til, at boets ejendom blev solgt for billigt, idet ejendommen kunne have været udstykket, og dermed kunne der have været opnået en højere pris. I forbindelse med retssagen blev indklagede udmeldt som syn og skønsmand, og den 15. januar 2003 udarbejdede indklagede en skønserklæring til brug for retssagen. Skønstemaet var således: Syns- og skønsmanden bedes besigtige ejendommen [...] og efter bedste overbevisning besvare, hvorvidt kontantprisen i handel og vandel for ejendommen ville kunne have været påvirket, såfremt ejendommen var udbudt til salg enten Spørgsmål 1: under henvisning til at ejendommen kunne udstykkes som angivet i bilag 2 eller Spørgsmål 2: under henvisning til, at ejendommen allerede var udstykket som angivet i bilag 2, og derfor skulle sælges som selvstændig matrikel. Spørgsmålene blev besvaret således: Ad spørgsmål 1: Ejendommens merværdi med mulighed for udstykning af grund på 400 kvm ansættes til kr. 600.000 [...] Ad spørgsmål 2: Ejendommens kontantværdi reduceres med kr. 250.000 [...], såfremt en grund på 400 kvm var udstykket og skulle sælges som selvstændig matrikel. Indklagede anførte, at der ikke i besvarelsen var taget stilling til de skattemæssige konsekvenser. Senere i retssagen blev der stillet supplerende spørgsmål til indklagede: Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt skønsmandens besvarelse i skønserklæringen af den 15. januar 2003 under punkt 10, ad spørgsmål 1 er udtryk for, at ejendommen kunne sælges for en højere pris end de kr. 2.350.000, hvortil den blev overdraget, og i bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse til hvilken pris, ejendommen kunne have været solgt. Dette spørgsmål blev besvaret således af indklagede den 3. december 2003:
3 Det er skønsmandens opfattelse, at ejendommens salgspris kunne være kr. 2.950.000 [...], med fradrag for udstykningsomkostninger og reduktion i hovedejendommens værdi på kr. 200.000 eller en merværdi på i alt kr. 350.000,- således at ejendommen kunne have været solgt for kr. 2.700.000,-. Det gøres opmærksom på, at der ikke ved opnåelse af en merpris er taget stilling til beskatning ved ejendomssalget [...] Den 27. august 2004 besvarede indklagede endnu et supplerende spørgsmål: Ved besvarelsen af sagsøgers supplerende spørgsmål har De angivet, at ejendommen kunne være solgt for kr. 2.7 mill. Skønsmanden bedes oplyse, om dette også var tilfældet, såfremt der på naboejendommen [ ] blev drevet tømrervirksomhed og maskinsnedkeri fra bygninger i skel, hvorfor en køber i forbindelse hermed måtte forudse en del støjgener. Besvarelse: Det blev så vidt jeg erindre oplyst over for os, (af hvem erindre jeg ikke, men det var umiddelbart forinden synet på ejendommen), at der på tidspunktet for handlen, blev drevet snedkervirksomhed på naboejendommen, hvorfor det IKKE ændrer vurderingen. Den 6. oktober 2004 skrev klagers advokat til retten, idet han ønskede stillet yderligere supplerende spørgsmål til indklagede. Klagers advokat anførte bl.a.: Idet jeg henviser til ovennævnte sag bemærkes, at sagsøger har frist til afgivelse af processkrift til i dag den 6. oktober 2004. Jeg har derfor haft lejlighed til at gennemgå skønsmandens erklæringer igen, og i den forbindelse har jeg forsøgt at tage hensyn til sagsøgtes anbringende om, at sagsøger i erstatningsopgørelsen har undladt at fratrække de kr. 250.000,00, som restejendommen på [adresse] ville have tabt i værdi ved udstykning. Jeg har nu gennemlæst de foreliggende skønserklæringer gentagne gange og må indrømme, at jeg fortsat er i tvivl om præcist, hvad skønsmanden mener, specielt med hensyn til skønsmandens supplerende skønserklæring af 3. december 2003. Jeg skal derfor venligst anmode Retten om tilladelse til at stille følgende afklarende spørgsmål til skønsmanden: 4. Skønsmanden bedes be- eller afkræfte, at skønsmandens besvarelse af
4 spørgsmål 1 skal forstås således, at ejendommens kontantværdi, såfremt ejendommen blev udbudt med mulighed for udstykning af grund på 400 kvm. ville udgøre kr. 2.950.000 eller kr. 600.000,00 mere end den opnåede pris. 5. Skønsmanden bedes be- eller afkræfte, at skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og 3 skal forstås således, at såfremt der på ejendommen faktisk var gennemført en udstykning, da ville ejendommens kontantpris (ekskl. den udstykkede grund) udgøre kr. 2.700.000. 6. I tilfælde af bekræftende besvarelse af spørgsmål 5, bedes skønsmanden oplyse, til hvilken pris den således udstykkede grund på 400 kvm. ville kunne sælges. Den 19. januar 2005 besvarede indklagede de supplerende spørgsmål: Besvarelse af nr. 4) Skønsmanden kan besvare spørgsmålet bekræftende Besvarelse af nr. 5) Skønsmanden kan besvare spørgsmålet bekræftende Besvarelse af nr. 6) kr. 500.000 Den 26. september 2005 blev der afsagt dom i byretten. Det fremgik af dommen bl.a.: Oplysningerne i sagen Det fremgår af referat af bomøde den 28. oktober 1998, hvor [klager] var repræsenteret ved advokat [...], at [bobestyreren] vil lade boets faste ejendomme vurdere at to ejendomsmæglere. Der fremkom dels en vurdering fra [mægler 2], dels en vurdering fra [mægler 1]. Mægler 2 vurderede ejendommen til 2.425.000 kr., alternativt til 2.785.000 kr., såfremt snedkervirksomheden på den boet tilhørende naboejendom ophørte. [mægler 1] vurderede ejendommen til 2.000.000 kr., såfremt der fortsat blev drevet snedkeri fra naboejendommen og til 2.450.000 kr., såfremt denne virksomhed ophørte. Det fremgår ikke af nogen vurderingerne, at muligheden for udstykning har været overvejet, eller indgår i prisansættelsen. På et bomøde den 15. december 1998 blev det besluttet at sætte ejendommen til salg hos [mægler 1] for 2.450.000 kr. Muligheden for udstykning blev ikke nævnt. Der fremkom senere et købstilbud på 2.350.000 kr., som boet mod [klagers] protest accepterede. [...] Bevisførelsen Der under sagen foretaget syn og skøn ved [indklagede]. Skønsmanden har vurderet, at ejendommen kunne være solgt for 2.950.000 kr., såfremt den var solgt med oplysning om muligheden for udstykning. Skønsmanden har endvidere vurderet, at restejendommen efter frastykning af 400 m2 kunne være solgt for 2.700.000 kr.,
5 mens den frastykkede parcel kunne være solgt for 500.000 kr. Ved vurderingen har skønsmanden efter det oplyste taget højde for, at der blev drevet snedkervirksomhed for naboejendommen. [...] Rettens begrundelse og afgørelse: Ved efter drøftelse og beslutning på et bomøde at rette henvendelse til to lokale statsautoriserede ejendomsmæglere og ved at lade ejendommen sælge i overensstemmelse med disses vurdering, har [bobestyreren] opfyldt sin forpligtelse til i overensstemmelse med dødsboskiftelovens 58 at søge boets aktiver solgt bedst muligt. Retten lægger i den forbindelse til grund, at [bobestyreren] med rette måtte kunne forvente, at to lokalkendte, statsautoriserede ejendomsmæglere tog alle relevante forhold i betragtning ved deres vurdering af ejendommens handelsværdi, herunder muligheden for udstykning. Der har efter rettens opfattelse ikke foreligget særlige omstændigheder der kunne give [bobestyreren] anledning til at foranstalte selvstændige undersøgelser herom, hvorved bemærkes at udstykningsmuligheden ikke kun beror på ejendommens grundareal. [Bobestyreren] frifindes derfor. Klager ankede dommen til Østre Landsret. I forbindelse med sagen i landsretten stillede klagers advokat endnu et supplerende spørgsmål til indklagede: Spørgsmål 7 Skønsmanden bedes oplyse kontantværdien af udstykket matrikel på 400 m² i handel og vandel, når det i øvrigt forudsættes, at arealet er omfattet af den som bilag 10 fremlagte Lokalplan F1 for [kommunen], område V, herunder at bebyggelsesprocenten i dette område er 40, idet bemærkes, at værdien bedes oplyst pr. tidspunktet for Landsrettens kendelse af 18. november 1999 om stadfæstelse af bobestyrerens beslutning om salg af grunden i henhold til købstilbud. Den 30. maj 2006 besvarede indklagede spørgsmål nr. 7.: Lokalplan F1 har været bilag i sagen fra starten og af 31. V fremgår, at området hvor ejendommen er beliggende er bestemt til boligformål med en bebyggelsesprocent på 40. Dette ændrer derfor ikke min besvarelse af 19. januar 2005. Hvor meget prisen måtte være steget fra 8. februar 1999 til 18. november 1999, vil jeg skønne til omkring 3 5 %.
6 Den 3. april 2007 blev der afsagt dom i Østre Landsret. Af dommen fremgår, at de to ejendomsmæglere, som bobestyreren havde bedt om at vurdere ejendommen i forbindelse med boets salg af ejendommen (mægler 1 og mægler 2), havde afgivet forklaring for retten. Mægler 1 var den mægler, der efterfølgende havde stået for salget af ejendommen. Det fremgik af dommen bl.a.: [Mægler 1] har forklaret blandt andet, at han har et indgående lokalkendskab, hvilket han ikke mener, at ejendomsmægleren fra [nabobyen], der blev udmeldt som skønsmand, har. Han fik at vide, at [det ene hus] skulle overtages af en arving, og at [det andet hus] nok skulle sælges. Det krævede ikke særlig fagkundskab at se, at der var sket mange udstykninger i området. Han rekvirerede lokalplanen og var bekendt med muligheden for udstykning, da han foretog vurderingen. Han har ikke drøftet udstykningsspørgsmålet med [bobestyreren], idet han var helt sikker på, at det ville være en dårlig forretning at udstykke. Det ville have været en fejl, hvis han ikke havde overvejet, om det kunne betale sig at udstykke. Han vidste, at [klager] i mange år havde været vurderingsmand for kreditforeninger og derfor måtte være fuldt bekendt med ejendommens udstykningsmuligheder. [Mægler 2] har forklaret blandt andet, at mægleren i en situation som den foreliggende har en forpligtelse til at undersøge, om der er en reel udstykningsmulighed, hvilket han også gjorde. Han havde et eksemplar af lokalplanen på sit kontor og var derfor bekendt med 400 m2 reglen. Kommunen havde kort forinden udstykket en række grunde i [byen], så han kendte prisen på en byggegrund i området. Kommunen solgte grundene på 700 m2 for mellem 400.000 kr. og 500.000 kr. Han vurderede, at det ikke kunne betale sig at udstykke grunden, fordi prisen på hovedejendommen så ville falde mere end det, man kunne få for udstykningen. Også indklagede afgav forklaring for retten: Skønsmanden [ ] har for landsretten vedstået de erklæringer, han har afgivet, og forklaret blandt andet, at de skal forstås således, at han vurderer, at prisen på ejendommen ville være 2,7 millioner kr., uanset om den var udstykket eller blev solgt med udstykningsmulighed. Prisen på hovedejendommen ville være 2,1 million kr. og prisen på udstykningen på 400 m2 ville være 600.000 kr. naturligvis under den forudsætning, at der blev etableret en fornuftig adgangsvej til udstykningen. Ved vurderingen har han taget udgangspunkt i den pris, som ejendommen faktisk blev handlet til, det vil sige 2.350.000 kr., idet han fandt, at det var en rimelig pris for ejendommen, når den var solgt uden, at man var opmærksom på udstykningsmuligheden, hvilket han gik ud fra var tilfældet ved [mægler 2 s] vurdering. Han kan ikke i dag forklare, hvordan vurderingen på 2.950.000 kr. i erklæringen er fremkommet, og han mener, det er en fejl. Efter hans vurdering ville det godt kunne lade sig gøre at bygge på den grund, som kunne udstykkes fra
7 hovedejendommen. Det fremgik videre af dommen: Procedure Parterne har i det væsentlig gentaget deres procedure for byretten. [Bobestyreren] har endvidere gjort gældende, at det tab, som [klager] i givet fald har lidt, må fastsættes på baggrund af den nu for landsretten af skønsmanden Søren Nielsen afgivne forklaring om ejendommens værdi. Landrettens begrundelse og resultat [2 dommere] udtaler: Efter bevisførelsen for landretten må det lægges til grund, at der blev drevet snedkerivirksomhed på naboejendommen, da den blev udbudt til salg til en pris, der svarede til den højeste vurdering afgivet af [mægler 2] under forudsætning af, at der var en sådan virksomhed på naboejendommen. Når henses til den forklaring skønsmanden Søren Nielsen har afgivet for landsretten om vurderingen af ejendommens værdi, herunder de forudsætninger han herved har lagt til grund, finder vi ikke, at der kan tillægges de af ham afgivne erklæringer afgørende vægt. Herefter og af de grunde, der er anført af byretten, finder vi ikke, at der er oplyst omstændigheder, hvorefter [bobestyreren] har handlet erstatningspådragende ved salget af grunden. Med denne begrundelse stemmer vi for at stadfæste dommen. [1 dommer], der er enig i at stadfæste byrettens dom, udtaler: Som bobestyrer skulle [...] være opmærksom på muligheden for udstykning af ejendommen [...], hvilket han efter sin egen forklaring også var. Han burde endvidere have omtalt denne mulighed på et bomøde og overfor de statsautoriserede ejendomsmæglere [mægler 1 og mægler 2], som fik til opgave at vurdere ejendommen med henblik på bedst muligt salg, men udlod i følge sin egen forklaring at gøre dette. Det må imidlertid lægges til grund, at [mægler 1 og mægler 2] begge var bekendt med lokalplanen og den deri indeholdte mulighed for udstykning, og at dette indgik i deres vurdering af ejendommen. Det kan videre lægges til grund, at ejendommen blev udbudt til salg for et beløb svarende til den højeste vurdering. Herefter findes der ikke grundlag for at fastslå, at [bobestyreren] har pådraget sig erstatningsansvar i forbindelse med salget af ejendommen, idet bemærkes, at det ikke efter de foreliggende oplysninger kan tillægges betydning ved bedømmelsen af
8 ansvaret, at skønsmanden statsautoriseret ejendomsmægler, Søren Nielsen har ansat ejendommen til en højere værdi. Den 3. juli 2007 gjorde klagers advokat over for indklagede gældende, at indklagede som skønsmand havde begået en ansvarspådragende handling ved de erkendte fejl ved skønserklæringernes udarbejdelse, herunder at dette først blev berigtiget under afhjemlingen i landsretten. Den 9. juli 2007 svarede indklagede, at det var korrekt, at indklagede havde erklæret at have begået fejl i skønserklæringen, men at indklagede klart over for retten havde tilkendegivet, at klager havde lidt et tab på ca. 350.000 kr. Det stipulerede tab blev dermed reduceret fra ca. 600.000 kr. til ca. 350.000 kr. Indklagede anførte videre, at han formodede, at klager selv med denne viden om tabets størrelse stadig ville have forsøgt at få erstatning fra bobestyreren. Indklagede vedlagde sit brev en opgørelse over sin vurdering:
9 Indklagede anmeldte det fremsatte erstatningskrav til sit ansvarsforsikringsselskab, der den 26. juli 2007 skrev til klagers advokat og oplyste, at der efter selskabets opfattelse ikke var grundlag for at rejse krav mod indklagede. Klager har bl.a. anført: Indklagede har begået betydelige fejl i forbindelse med udøvelse af sit hverv som skønsmand og skal derfor erstatte klager 249.610 kr. med tillæg af procesrente fra skadens handling den 20. marts 2007. Beløbet dækker klagers udgifter til retssagerne, herunder til skønserklæring og afhjemling af samme. Indklagede havde i sin skønserklæring konkluderet, at boets ejendom kunne have været solgt til en samlet højere pris, hvis udstykning var gennemført, og hovedejendom og den udstykkede parcel solgt hver for sig. Klagers erstatningssag mod bobestyreren blev således bygget op om, at bobestyreren ikke på trods af opfordringer havde udstykket boets ejendom før salg. Under afhjemling af indklagede ved hovedforhandlingen i Østre Landsret meddelte indklagede som det første, at hans skønserklæringer var forbundet med en fejl, hvilket medførte, at landsretten helt tilsidesatte skønserklæringen, der ellers var hele dokumentationsgrundlaget for det rejste erstatningskrav mod bobestyreren. Bobestyreren blev selvsagt frifundet som følge af, at der ikke var dokumenteret noget tab ved de af ham foretagne dispositioner. Såfremt indklagedes ændrede opfattelse havde været tilkendegivet allerede under den første skønsforretning eller i umiddelbar forlængelse heraf, kunne dette have givet klager mulighed for at reagere enten ved at få afhjulpet eventuelle misforståelser eller om nødvendigt have hævet erstatningssagen over for bobestyreren. På trods af flere supplerende spørgsmål fastholdt indklagede imidlertid til stadighed sit oprindelige svar. Det kan dermed bebrejdes indklagede, at klager afholdt omkostninger til gennemførelse af hovedforhandling i såvel byret som landsret, og de erkendte fejl bør under alle omstændigheder være salærfortabende for indklagede. Indklagede har valgt at citere landsrettens mindretal i forbindelse med klagens behandling i nævnet. Mindretallets begrundelse kan ikke tillægges vægt, idet det er flertallets begrundelse, der er afgørende for, hvilken betydning indklagedes fejl har. Det er efter flertallets begrundelse helt evident og i strid med indklagedes opfattelse, at landsretten med de erkendte fejl har tilsidesat de afgivne skønserklæringer og derfor har valgt at frifinde til skade for klager, og det er helt evident, at klager herved er pålagt betydelige sagsomkostninger.
10 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Indklagede var ikke oprindeligt udmeldt som skønsmand. Det var en medarbejder hos indklagede. Da den pågældende var fratrådt på det tidspunkt, hvor der blev stillet tillægsspørgsmål, indtrådte indklagede i den pågældendes sted. Det er korrekt, at indklagede i landsretten korrigerede den skønnede gevinst ved salg efter en udstykning til et lavere beløb. Der var dog stadig tale om et betydeligt beløb på ca. 350.000 kr. I landsrettens begrundelse for afgørelsen tilsidesattes indklagedes skøn ikke på grund af beløbets størrelse eller korrektionen heraf, men på grund af de forudsætninger, indklagede havde lagt til grund, idet det fremgår: ikke tillagt det betydning ved bedømmelsen af ansvaret, at skønsmanden har ansat ejendommens værdi til en højere pris. med andre ord uanset beløbets størrelse. Der er således ingen sammenhæng mellem landsrettens afgørelse og indklagedes nedjustering, og at indklagedes skøn tilsidesattes af retten er på ingen måde ansvarspådragende for indklagede. Alle med viden om omsætning af fast ejendom ved, at såfremt et areal kan udstykkes i flere enheder, der kan bebygges, så øges den samlede værdi. Dette er også gældende ved fastsættelse af offentlige ejendomsværdier, her udtrykt som byggeret. Det er derfor givet, at boet ville have fået en større gevinst ved en udstykning. En gevinst ved salg af en ejendom er skattepligtig, hvis a) grunden kan udstykkes og b) det kan ske med gevinst. Om gevinsten er større eller mindre, når der er tale om minimum 350.000 kr., er af mindre betydning i denne sammenhæng. Nævnet udtaler: Uanset at indklagede ikke fra begyndelsen af sagen måtte være udmeldt som skønsmand, fremgår det af sagen og indklagedes egne oplysninger, at han overtog opgaven, ligesom det fremgår, at indklagede under landsrettens behandling af sagen var udmeldt som skønsmand. Klagen kan derfor rettes mod indklagede. Indklagede er udpeget af retten som skønsmand. Dette hverv er et pligtmæssigt hverv, jf. retsplejelovens 198. Indklagede havde ved udførelse af hvervet pligt til at besvare de stillede spørgsmål efter bedste evne. Indklagedes udførelse af hvervet skal vurderes på denne baggrund. Indklagede har efter rettens bestemmelse modtaget honorar for udførelsen af hvervet.
11 Det fremgår af landsrettens flertals begrundelse, at disse dommere, når [hensås] til den forklaring skønsmanden [ ] har afgivet for landsretten om vurderingen af ejendommens værdi, herunder de forudsætninger han herved har lagt til grund, ikke fandt grundlag for at tillægge indklagedes vurdering vægt. Herefter og af de grunde, der var anført af byretten, fandt landsrettens flertal, at der ikke var oplyst omstændigheder, der gav grundlag for at anse bobestyreren for at have handlet erstatningspådragende. Under disse omstændigheder finder nævnet, uanset at vurderingen på 2.950.000 kr. efter indklagedes egen forklaring i landsretten måtte bero på en fejl, ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse indklagede for at have handlet uforsvarligt. Indklagede kan derfor ikke pålægges at erstatte klagers udgifter til retssagerne, heller ikke vedrørende udgiften til skønserklæringer og afhjemling. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand