Lokalplan 1.53 Ishøjgård Ishøj Kommune 2006
Indholdsfortegnelse Redegørelse Baggrund og formål side 3 Lokalplanens område side 4 Lokalplanens indhold side 5 Forhold til anden planlægning side 6 Kommuneplantillæg side 10 Bestemmelser side 12 1 Lokalplanens formål side 12 2 Lokalplanens område og zonestatus side 12 3 Områdets anvendelse side 12 4 Udstykning side 13 5 Vej, sti- og parkeringsforhold side 13 6 Bebyggelsens omfang og placering side 13 7 Bebyggelsens ydre fremtræden side 13 8 Ubebyggede arealer side 14 9 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse side 14 10 Aflysning af lokalplaner side 14 11 Retsvirkninger side 15 Vedtagelsespåtegning side 15 Kortbilag 1: side 17 Kortbilag 2: side 18 Kortbilag 3: side 19 Ortofoto: DDO, copyright COWI Udarbejdet af Dybbro & Haastrup/NIRAS Konsulenterne A/S i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknik og Miljø
REDEGØRELSE BAGGRUND OG FORMÅL Denne lokalplan er udarbejdet med baggrund i Ishøj Kommunes ønske om at ombygge den eksisterende Ishøjgård til at rumme et samlet familiecenter med dag- og døgntilbud til børn, unge og voksne i nærmiljøet. Således ønsker Byrådet, at flere eksisterende kommunale institutioner flyttes til Ishøjgård, og at der skal åbnes mulighed for nye tilbud. Dette gælder flytning af Familieværksted, Ellekilde Mjølner og Ellekilde Heldagsskole, samt oprettelse af en ny døgnafdeling, der fra 2009 vil erstatte Københavns Amts Ungdomspension Ågården. Lokalplanen skal derfor give mulighed for etableringen af offentlige institutioner. Det er hensigten, at dette familiecenter - Familiecenteret for Ishøjgård - skal bestå af et familieværksted med ambulant dagbehandling af familier med børn. Centeret vil herudover indeholde en døgnafdeling for børn med psykosociale vanskeligheder, angstprægede børn med kontaktvanskeligheder, børn med ustabile forældre samt børn, der ikke kan opholde sig hjemme pga. af f.eks. vold, misbrug mv. Det er herudover lokalplanens formål at sikre, at der ved ny bebyggelse tages hensyn til eksisterende bebyggelses arkitektur og udformning samt områdets bevaringsværdige træer. Endelig skal der via lokalplanen sikres adgang til golfbanen og stiforbindelse til kolonihaveområdet syd for lokalplanområdet. Ishøjgårds trelængede ladebygning, der i dag fungerer som Teknisk Skoles undervisning i tekstilproduktion. 3
LOKALPLAN 1.53 REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet ligger i den sydlige del af Ishøj Landsby med vejadgang fra Ishøj Søndergade. Lokalplanområdets afgrænsning er vist nedenfor og på kortbilag 1. Mod vest afgrænses området af en eksisterende gård og mod øst af et boligområde med åben-lav bebyggelse. Umiddelbart syd for området ligger det åbne landskab, hvoraf et stort areal er planlagt til kolonihaveområde i henhold til Lokalplan nr. 1.50. Vest for dette areal ligger Ishøj Golfbane. Området omfatter en tidligere landejendom der består af en hovedbygning, som i dag anvendes af Ishøj Al-klub, samt en trelænget tidligere stald- og ladebygning, der tidligere har fungeret som undervisningslokale for Teknisk Skole. Selve hovedbygningen og længerne på Ishøjgård vurderes som bevaringsværdig. Herudover er den hvide mur som løber i forlængelse af hovedbygningens garagelænge med til at give området en særlig karakter, og udpeges derfor også som bevaringsværdig. Områdets øvrige småbygninger er i relativ ringe stand. Lokalplanområdet grænser op til det åbne land. Bag hovedbygningen findes en have, der rummer flere bevaringsværdige træer så som ahorn, linde-, aske-, rønne- og egetræer. Et af havens centrale træer er en af Danmarks ældste hængebøg. Lokalplanområdets vestlige del er ubebygget med undtagelse af en mindre bygning, der er i dag er udlejet som værksted for Ishøj Kommune. Lokalplanområdets afgræsning. 4 Et udsnit af haven med eksisterende legefaciliteter.
REDEGØRELSE Ishøjgårds bevaringsværdige hovedbygning. Lokalplanområdet er beliggende i landzone og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. LOKALPLANENS INDHOLD Adgangsvejen til området leder til et parkeringsareal med ca. 42 parkeringspladser langs den vestlige lokalplangrænse. Med denne disponering friholdes gårdrummet for biltrafik og parkering. Gårdrummet udlægges til fælles rekreativt friareal, med mulighed for at etablere legeområder med legefaciliteter. Der udlægges byggefelter i lokalplanen, der sikrer, at gårdrummet fastholdes ved ny bebyggelse eller ved ombygning af de eksisterende bygninger. Byggefeltet muliggør en mindre udvidelse af den eksisterende bebyggelse. Inden for byggefelterne åbner lokalplanen mulighed for at der kan bygges i 1 etage med udnyttet tagetage. Lokalplanen udpeger Ishøjgårds hovedbygning og længerne som bevaringsværdige ligesom den nord- sydgående mur, der løber ud fra den østlige garagelænge, også skal bevares. Haven i den syd- og østlige del af lokalplanområdet udlægges som grønt fællesområde med mulighed for at etablere div. legefritidsfaciliteter. Lokalplanen fastsætter bestemmelser, der skal sikre, at flere af havens træer bevares og at havens beplantningskarakter opretholdes. 5
REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplanen 2005 Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplanen 2005 for HUR. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger indenfor et område med særlige drikkevandsinteresser. Området er udpeget som indsatsområde i forbindelse med grundvand. (Jf. Regionplanens Retningslinie 5.1.) Indenfor de udpegede indsatsområder er der udarbejdet indsatsplaner for grundvandsbeskyttelsen. Det betyder, at placeringen af nye særligt grundvandstruende virksomheder indenfor drikkevandsområderne så vidt muligt skal undgås. Lokalplanen giver ikke mulighed for at etablere anlæg eller bebyggelse, der kan give anledning til forhold, der kan true grundvandsinteresserne indenfor lokalplanområdet. Grønne kiler og ny ring Lokalplanområdet ligger indenfor et område, der omfattes af retningslinierne for hovedstadsområdets grønne struktur. (Jf. Regionplanens retningslinier 1.2.) Det er bl.a. målsætningen, at den grønne struktur skal søges fastholdt og styrket igennem forbedring af de landskabelige og rekreative værdier. I landsbyer skal byggeri og anlæg, som ikke har tilknytning til det åbne land, være af begrænset omfang og respektere stedets landskabs-, natur- og kulturværdier. Grænsen mellem land og landsby skal tilstræbes fastholdt. Lokalplanområdet fastsætter bestemmelser for et område, der grænser op til et planlagt kolonihaveområde. Indtil kolonihaveområdet bliver etableret fastsætter lokalplanen bestemmelser, der sikrer, at afgrænsningen af landsbyen mod det åbne land fastholdes. Særligt værdifuldt landbrug En del af lokalplanområdet er omfattet af et område med særligt værdifuldt landbrug (Jf. Regionplanens retningslinie 4.4.) Retningslinjerne om landbrug skal sikre, at der ikke sker unødig inddragelse af god landbrugsjord til andre formål, herunder bymæssige formål. For den del af lokalplanområdet, der ligger indenfor det særligt værdifulde landbrugsområde, fastsætter lokalplanen bestemmelser, som sikrer opretholdelsen af en regional stiforbindelse, der løber igennem lokalplanområdet. Inddragelsen af det særligt værdifulde landbrugs- 6
REDEGØRELSE område sker således ud fra et regionalt hensyn foruden, at områdets nuværende anvendelse ikke er af landbrugsmæssig karakter. Regionale stier Gennem lokalplanområdet løber en sti, der udgør en del af det regionale stinet (Jf. retningslinie 5.2 om stier.) Det er hensigten, at de rekreative stier skal skabe et sammenhængende stinet på tværs af kommune- og amtsgrænser. Desuden skal stierne sikre adgang til grønne områder i det åbne land og til kysten, og forbinde f.eks. skove, naturområder og fredede arealer i det åbne land. Lokalplanen fastsætter bestemmelser, der sikrer opretholdelsen af en regional sti igennem lokalplanområdet. Kommuneplan 1998-2009 Lokalplanens afgrænsning stemmer ikke overens med Kommuneplanen og der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 17, der kan ses på side 10. Kommuneplantillægget ændrer ikke på rammernes bestemmelser. Gældende lokalplaner En del af lokalplanområdet er omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr.17 for Ishøj Landsby og Lokalplan 1.43 Golfbane, syd for Ishøj Landsby, samt Lokalplan 1.50 for Kolonihaver. Den del af planerne, der ligger indenfor lokalplanområdet, ophæves ved lokalplanens endelige godkendelse. Miljøscreening I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. På baggrund af screeningen har Ishøj Kommune vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Museumsloven Når der udarbejdes lokalplaner skal det lokale kulturhistoriske museum orienteres. I høringsfasen foretager museet en arkivalsk kontrol. Selv om denne kontrol ikke tyder på at der er risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder, kan der dukke fund op under selve anlægsarbejdet. Dette skal i givet fald standses, og fundet skal anmeldes til kulturministeren eller det lokale kulturhistoriske museum. Ifølge Museumslovens 27 (lov nr.473 af juni 2001) hedder det: Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsminder skal straks anmeldes til kulturministeren (Kulturarvstyrelsen) eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte museum. 7
REDEGØRELSE Jordforurening Der er ikke konstateret jordforurening inden for området. Forsyning Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet Ishøj Kommunes Vandforsyning. Spildevand Spildevand fra lokalplanområdet udledes til Spildevandscenteret Avedøre. Affald Lokalplanområdet er omfattet af Ishøj Kommunes Affaldsplan. Fællesantenne Lokalplanområdet er omfattet af Ishøj Fællesantenne. 8
REDEGØRELSE 9
KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 17 til Kommuneplan 1998-2009 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 17 TIL KOMMUNEPLAN 1998-2009 Lokalplanområdet ligger i henhold til Kommuneplanen 1998-2009 indenfor rammeområde 5.D.4. samt en del af ramme 5.F.1. Lokalplanen udlægger lokalplanområdet til offentlige formål. En del af området til offentlige formål ligger indenfor ramme 5.B.1., der er udlagt til boligformål. For at skabe overensstemmelse mellem Kommuneplanen og lokalplanen er der udarbejdet et kommuneplantillæg, der ændrer afgrænsningen mellem ramme 5.B.1. og 5.F.1. Ændringen fremgår af nedenstående rammekort. I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastlægges følgende bestemmelser som rammer for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på nedenståendestående kort viste område. Eksisterende rammer Fremtidige rammer 10
KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 17 til Kommuneplan 1998-2009 For ramme 5. D.4. Ishøjgård gælder følgende bestemmelser: Fremtidig anvendelse Offentlige formål Bebyggelsens art Undervisning/institutioner Maks. bebyggelsesprocent 40 Maks. antal etager 1½ Maks. højde i meter 8,5 Andet Gældende planer Ingen - landzone 11
BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre: områdets anvendelse til offentlige institutionsformål (familieværksted og daginstitution). at ny bebyggelse tager hensyn til eksisterende bebyggelses arkitektur og udformning samt områdets bevaringsværdige træer. vejadgang til golfbanen og kolonihaveområdet syd for lokalplanområdet. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 4h samt en del af 5a og 5e alle af Ishøj By, Ishøj samt alle parceller, der efter 1. oktober 2006 udstykkes fra disse parceller. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til offentlige institutionsformål i form af familiecentre, dag- og døgntilbud til børn, unge og voksne samt familieværksted. 3.2 Der må inden for lokalplanområdet ikke opføres eller indrettes butikker til handel med dagligvarer eller udvalgsvarer. Byrådet kan dog tillade, at der på ejendomme inden for delområdet drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der beboer den pågældende ejendom, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder skiltning eller lignende), og områdets karakter af beboelsesområde ikke brydes, 12
BESTEMMELSER at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4 Udstykning 4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse med lokalplanens sigte og kun efter Byrådets tilladelse. 5 Vej, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Ishøj Søndergade som vist på kortbilag 2. 5.2 Der udlægges arealer til veje og stier med en principiel beliggenhed som vist på kortbilag 2: Vej A-B udlægges i en bredde af min. 5 m med en belægning af grus. Stien c-d, der er vist på kortbilag 2 indgår som en del af vej A-B. 5.3 Parkering udlægges med en principiel beliggenhed, som vist på kortbilag 2 og 3, og med plads til 42 parkeringspladser. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. 6.2 Ny bebyggelse må kun opføres indenfor de på kortbilag 2 viste vejledende byggefelter. 6.3 De på kortbilag 2 viste bevaringsværdige bygninger skal bevares. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Tagene på bygningerne skal udføres med uglaserede røde vingetegl, sort eller grå skifer eller tagpap (udført med listedækning). 7.2 Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 40 og 45 grader og skal udformes som symmetrisk sadeltag. 7.3 Skure skal opføres med facader af træ. 7.4 Træværk, herunder skure skal males i jordfarver. 13
BESTEMMELSER 7.5 Ydervægge på facader skal fremstå som murede facader i blankt murværk i gule teglsten eller som pudsede eller vandskurede facader i hvid eller lyse gule nuancer baseret på jordfarveskalaen. 7.6 Tagkviste, tilbygninger o.l. skal respektere husets arkitektur og tilpasses den enkelte bygning med hensyn til proportionering, detaljering og materialevalg. 8 Ubebyggede arealer 8.1 De på kortbilag 2 viste grønne fællesarealer må ikke bebygges, men udlægges som friarealer for bebyggelsen. 8.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 8.3 Den på kortbilag 2 viste bevaringsværdige beplantning må ikke fjernes uden byrådets tilladelse. 9 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af naturgas. Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutning til naturgas har fundet sted. 9.2 De i 5.3 beskrevne parkeringspladser skal være etableret inden bebyggelsen kan tages i brug til de i 3 beskrevne formål. 10 Aflysning af lokalplaner 10.1 Den del af Lokalplan 1.43 Golfbane syd for Ishøj Landsby og Lokalplan 1.50 for Kolonihaver, der ligger indenfor lokalplanområdet, ophæves ved lokalplanens endelige godkendelse. 14
BESTEMMELSER 11 Retsvirkninger RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er i henhold til 27 i lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 9. januar 2007. På Byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef 15
BESTEMMELSER 16
27h 28a 75a 75b 77 b 34b 34c 68b 40b 37b 4b 116 a Områdeafgrænsning Matrikelnummer 4a 4a 52c 52b bt 27a Ishøj Søndergade 4h 5a Ishøj Kommune Lokalplan nr. 1.53 Kortbilag 1 1:1000 5e Januar 2007 4e
N Bevaringsværdig mur SIGNATURFORKLARING Områdeafgræsning Byggelfelt Bevaringsværdig bygning Grønt fællesområde Fælles friareal/gårdrum Vejadgang Røn Ask A d Eg Bevaringsværdigt træ Ishøj Søndergade Bøg Parkering Ahorn Bevaringsværdig mur Vej Regional sti I Ask Lind Hængebøg Ishøj Kommune Lokalplan nr. 1.53 Kortbilag 2 B c Eg Lind Lind Lind Lind 1:1000 Januar 2007
Januar 2007 LOKALPLAN 1.53 21