JUELSMINDE KOMMUNE Lokalplan nr. 12.Z3.01 Campingplads ved Sandbjerg Vig 1
Kommuneplan og lokalplan Kommuneplanen er den overordnede plan, som omfter hele kommunen. Den fastlægger i grove træk, hvor der skal være boliger, erhverv, butikscentre, grønne områder, veje osv. Kommuneplan 2000-2012 for Juelsminde Kommune blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 27. april 2000. En Lokalplan gælder for et enkelt område og fastlægger mere detaljeret, hvordan området i fremtiden skal se ud. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens bestemmelser. Planloven indeholder bestemmelser om Kommunalbestyrelsens ret og pligt til udarbejde lokalplaner. Disse bestemmelser skal sikre en sammenhæng med kommunens øvrige planlægning. Kommunalbestyrelsen skal lægge alle lokalplanforslag frem til offentlig deb i mindst 8 uger, således borgerne kan komme med kommentarer og ændringsforslag, inden lokalplanen vedtages endeligt i Kommunalbestyrelsen. 2
Indhold Lokalplanredegørelse Indledning... 4 Lokalplanens indhold... 4 Forhold til anden planlægning... 6 Lokalplanens retsvirkninger... 10 Vedtagelse... 10 Lokalplan nr. 12.Z3.01 1. Lokalplanens formål... 11 2. Lokalplanens område og zonestus... 11 3. Områdets anvendelse... 11 4. Vej-, sti- og parkeringsforhold... 12 5. Tekniske anlæg... 12 6. Bebyggelsens omfang og placering... 12 7. Bebyggelsens ydre fremtræden... 12 8. Ubebyggede arealer... 12 9. Tilladelser fra andre myndigheder... 13 10. Lokalplanens retsvirkninger... 13 11. Vedtagelsespåtegning... 14 Tinglysningsbegæring... 14 Kortbilag Kortbilag nr. 1: Lokalplanens område - mrikulære forhold, mål 1: 4.000... 15 Kortbilag nr. 2: Arealanvendelse, mål 1:4.000... 16 Lokalplan nr. 12.Z3.01 for Campingplads ved Sandbjerg Vig er udarbejdet af Palsgård Gods A/S i samarbejde med Juelsminde Kommune og med bistand af Hasløv & Kjærsgaard, byplankonsulenter, arkitekter M.A.A. 3
LOKALPLANREDEGØRELSE INDLEDNING Lokalplanens baggrund og formål Campingpladskapaciteten i Juelsminde er i højsæsonen for lav i forhold til efterspørgslen. Juelsminde Kommune ønsker derfor med denne lokalplan give mulighed for forøge kapaciteten ved en modernisering og udvidelse af den eksisterende campingplads i Sandbjerg Vig. Samtidig vil offentlighedens adgang til kysten blive forbedret ved, lokalplanen giver mulighed for etablering af en offentlig parkeringsplads og en offentligt tilgængelig stiforbindelse til kysten. Herudover skal lokalplanen give mulighed for, der kan opstilles et antal hytter til udlejning på campingpladsen, og campingpladsen kan anvendes til helårscamping, dvs. kortvarige ophold, weekends m.v. i perioden 1. november 1. marts. Campingpladsen vil som en udbygning af de turistaktiviteter, der allerede er i området i form af cykelsti, badestrand, golf- og tennisbaner indgå som en del af det store rekreive område mellem Sandbjerg Vig, golfbanen, As Ore, Sønderfælled, et planlagt hotel og Juelsminde By. Området i dag Campingpladsen drives i dag som en priv campingplads af Palsgaard Gods, og har eksisteret siden 1960 erne. Pladsen, der vejbetjenes fra Gludvej, rummer ca. 80 enheder, der udlejes til fastliggere. Pladsen er etableret inde i skoven, og er ikke synlig fra kysten eller fra Gludvej.Skovområdet er et åbent nurskovareal med hovedsagelig birk, men også eg og skovfyr, og er meget lysåben. Arealet er afgrænset mod vest, nord og øst af sammenhængende lavninger af delvis salte rørsumpe og af strandenge. Stormene i 1999 har dog bevirket, mange træer er faldet, og store dele af campingpladsen er i dag nærmest beliggende i lysninger med enkeltstående træer. Der er i en vis udstrækning plantet nye træer, især til afgrænsning af pladser. De enkelte campingenheder er delvis forsynet med elektricitet, og campingpladsen rummer to mindre træbygninger med toilet og bademulighed. Disse bygninger er beliggende inden for 300 m strandbeskyttelseslinien. Syd for campingpladsen er etableret priv dagparkering i nummererede båse. Denne parkering vil blive nedlagt. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanområdet har et areal på ca. 8,0 ha, og heraf udgør det udlagte areal til campingplads ca. 7,6 ha. Antallet af pladser (campingenheder) fastsættes til 180. Umiddelbart efter indkørslen fra Gludvej kan der i lokalplanområdets nordvestlige del etableres en offentlig parkeringsplads med 72 p-pladser. I forbindelse med parkeringspladsen kan endvidere etableres en offentlig toiletbygning til betjening af besøgende til stranden. 4
Illustrionsplan, mål 1:4.000 I lokalplanen fastlægges, hvordan ny bebyggelse kan placeres. Tæt på indkørslen til campingpladsen kan opføres en bygning til kiosk, informion m.m., samt bolig til bestyrer. Umiddelbart nord herfor kan etableres en toilet- og badebygning samt en bygning med fælles køkken og opholdsrum. Bygningerne må højst være 6 meter høje og skal opføres i vandskuret tegl eller lodret bræddebeklædning i dæmpede farver, der passer ind i omgivelserne. Desuden kan der opstilles campinghytter på 15% af pladserne - svarende til 27 hytter. Hytterne skal opstilles i den sydvestlige del af pladsen. Hytterne må højst være 25 m 2 store, og ikke over 4 meter høje. De skal opføres med bræddebeklædning i dæmpede farver. I forbindelse med hytterne kan etableres en mindre parkeringsplads til overntende gæster. Samtlige nye bygninger i lokalplanområdet er placeret uden for 300 m strandbeskyttelseslinien. De nuværende skovveje, der vejbetjener campingpladsen, suppleres med to nye øst-vestgående vejsløjfer. Adgangsvejen til stranden udlægges på den vestlige strækning til offentlig tilgængelig vej/sti og på den østlige strækning til offentlig tilgængelig sti. Derved opnås gode adgangsmuligheder for gående og cyklende til stranden. Det er hensigten, campingpladsen skal have en udpræget skovmæssig karakter, dog således campingpladsens funktion muliggøres. Ved etablering af nye veje, parkeringspladser, bygninger og de enkelte campingenheder vil der i så stort et omfang som muligt blive lagt vægt på bevarelse af værdifulde træer og anden beplantning. Pladsens realisering Palsgaard Gods A/S, der er ejer af lokalplanområdet, påregner en etapevis udbygning af campingpladsen. 5
Kommuneplan 2000-2012 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan 2000-2012 Lokalplanområdet er berørt af nedenstående rammebestemmelser: Generel rammebestemmelse: Hvis ikke andet er nævnt under de særlige bestemmelser for enkeltområderne, skal en lokalplan for området sikre, følgende bestemmelser overholdes: intentionerne i kommuneplanens hovedstruktur respekteres der for de enkelte områdetyper gælder de i nedenfor angivne bestemmelser for maximalt støjniveau. Lokalplanområdet indgår i områdetype 6 (Sommerhusområder og offentligt tilgængelige rekreive områder samt særlige nurområder), som har følgende grænseværdier for støj: mandag-fredag kl. 06.00-18.00 og lørdage 07.00-14.00 40dB(A): mandag-fredag kl. 18.00-22.00 og lørdage 14.00-22.00 samt søn- og helligdage 07.00-22.00 35 db(a), og alle dage kl. 22.00-07.00 35 db(a). Kommuneplanrammer Regionplan Lokalplanområdet er beliggende i kompetenceområde 12Z3, Camping, Sandbjerg Vig, der har følgende rammebestemmelser: områdets anvendelse fastlægges til campingplads og offentlig parkeringsplads ifølge kommuneplanens kortbilag 12F, der udlægges areal til campingplads på maximalt 180 enheder som vist på kommuneplanens kortbilag 12F, der udlægges areal til offentlig parkeringsplads som vist på kommuneplanens kortbilag 12F, arealudlæggene sker under hensyntagen til nur og kystlandskab, nye mindre bygningsanlæg til områdets forsyning placeres i en afstand af 300 m eller mere fra stranden, offentligheden sikres adgang til kysten, der sikres vejadgang, området forbliver i landzone, bestemmelserne om støj under generelle bestemmelser side 10 for om-rådetype 6 overholdes. Regionplan 1997-2009 for Vejle Amt Det fremgår af regionplanen, Juelsmindehalvøen er udpeget som knudepunktet for kystturismen i Vejle Amt, og de gældende retningslinier for kysten i Regionplan 1993 og i tillæg nr. 4 om kystområderne i Juelsminde Kommune er fastholdt. Det betyder, der med Regionplan 1997 2009 forts er mulighed for, der kan etableres en campingplads ved Sandbjerg Vig i Juelsminde Kommune. Tillæg nr. 4 til Regionplan 1993 I det følgende citeres uddrag af regionplantillægget (markeret med kursiv): I Kommuneplanen for Juelsminde Kommune kan udlægges areal til campingplads på maximalt 180 enheder og en offentlig parkeringsplads ved Sandbjerg Vig under hensyntagen til nur- og kystlandskab samt sikring af støjhensyn, vejadgang og offentlig adgang til stranden og området i øvrigt. Arealet må ikke omfte fredskovpligtigt areal eller beskyttet nur. Ovenstående skal fremgå af 6
Et samlet fritidsområde ved Sandbjerg Vig. Illustrionsplan fra Regionplan 1993, tillæg 4. Illustrionen herunder viser eksisterende campingplads samt beplantningskarakteren. Endvidere er vist fredskovens afgrænsning. Illustrion fra Regionplan 1993, tillæg 4. 7
en lokalplan for området, hvor det tillige fastsættes, pladsen skal anlægges og drives under stor hensyntagen til landskabs- og nurværdier, den omgivende beplantning bevares, og nye bygningsanlæg placeres i en afstand af 300 m eller mere fra stranden. Det nævnes endvidere: campingpladskapaciteten i Juelsminde by i højsæsonen er for lav i forhold til efterspørgslen. Den eksisterende plads i Juelsminde by kan på grund af den indeklemte placering ikke udvides, idet den ligger ved havnen og er omgivet af kyst, by og sommerhusområde. Offentlig parkeringsplads Antal campingenheder Udvidelse af turistsæsonen Sandbjerg Vig er et meget besøgt område med parkeringsplads, kiosk og offentligt toilet samt golf- og tennisbaner. Strandarealet anvendes som opholdsareal for badegæster og besøgende. På den nordlige del af arealet, der udpeges som campingplads, har der siden 1960 erne foregået en form for campering, og på den sydlige del foregår der priv dagparkering i nummererede båse. Området ligger delvist inden for 300 m strandbeskyttelseslinien. Den sydlige del er omftet af fredskov. Området er et åbent nurskovareal med birk, men også med både eg og skovfyr. Det er en speciel lysåben skov af nordskandinavisk præg. Arealet er afgrænset mod vest, nord og øst af sammenhængende lavninger af delvis salte rørsumpe og af strandenge. Flere steder går der stier henover rørsumpene. Disse beskyttede nurområder og det fredskovspligtige areal vil blive respekteret, og campingpladsen vil ikke visuelt påvirke kystlandskabet. Primært på grund af den omgivende beplantning, men også på grund af, campingpladsens bygninger placeres minimum 300 m fra stranden. Offentlighedens adgang vil samtidig blive forbedret med stier og med bedre parkeringsmuligheder. Den nye offentlige parkeringsplads placeres nærmest vejen og afløser parkering i fredskoven. Der kan placeres op til 180 enheder på campingpladsen. En mere detaljeret planlægning skal sikre, hensynet til landskabs- og nurværdier og til pladsens kvalitet ikke tilsidesættes. Det er en forudsætning for gennemførelse af campingpladsen, der er truffet aftale om afvikling af dagparkeringen inden for det tilgrænsende fredskovsområde. En ny almen tilgængelig campingplads i stedet for den prive campering vil derfor betyde, offentligheden får adgang til kysten. Campingpladsen vil som en udbygning af de turistaktiviteter, der allerede er der i form af cykelsti, badestrand, golf- og tennisbaner m.v. fint kunne indgå som en del af det store rekreive område mellem Sandbjerg Vig, Nørreskoven, golfbanen, As Ore, Sønderfælled, det planlagte hotel og Juelsminde by. Det bemærkes endvidere i regionplantillægget, udviklingen indenfor camping 8
går mod både mere primitive overnningsformer i små telte, men også mod autocampere. Autocampere bør være hjemmehørende på campingpladser og en udvidelse af kapaciteten i Juelsminde/Sandbjerg kunne tilgodese behovet for pladser til autocampere. Ønsker om opstilling af hytter på campingpladser kan ses som et led i udvide turistsæsonen og dermed formindske ferieturisterhvervets traditionelle sæsonafhængighed. Det forhold er vigtigt her, hvor grundlaget for turismen kan være af afgørende betydning. Amtet vil også for kunne bidrage til en udvidelse af sæsonen være indstillet på give tilladelse til, campingpladserne kan holde vinteråbent. Hensynet til kystlandskabet Bevaring af kystlandskabet prioriteres højt både i den nionale og regionale planlægning. Inden for kystnærhedszonen må der kun opføres ny bebyggelse og anlæg, hvis der er en særlig planlægningmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær placering. Ved ny bebyggelse og anlæg skal der gøres rede for den visuelle påvirkning af omgivelserne og eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af nur- og friluftsmæssige interesser. Nye ferieog fritidsanlæg skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Den østlige del af lokalplanområdet er endvidere omftet af nurbeskyttelseslovens strandbeskyttelseslinie, der er på 300 meter. Inden for strandbeskyttelseslinien må der ikke foretages byggeri, anlægsarbejder, terrænændringer m.v. uden tilladelse fra Vejle Amt. I dag ligger den eksisterende campingplads i skoven, og kan hverken ses fra kysten eller fra Gludvej. Den udbyggede campingplads vil ligeledes ikke kunne ses fra de nævntelokaliteter. Pladsens almene belysning er begrænset til områderne omkring adgangsvejene. Armurerne skal være afskærmede, så lyspunkter ikke kan ses uden for de områder, der ønskes belyst. Nye bygninger placeres uden for 300 meter strandbeskyttelseslinen, og vil ikke være synlige fra kyst eller landevej. Det er Kommunalbestyrelsens skøn, campingplads med tilhørende bygningsanlæg ikke vil ændre afgørende på oplevelsen af kystlandskabet. Fredskov Lokalplanområdet grænser mod syd op til et større fredskovsområde. Fortidsminder I Horsens Museums arkiver er der ikke tidligere kendskab til fund af fortidsminder indenfor lokalplanens område. Men på grund af områdets specielle topografi og geologiske dannelseshistorie samt beliggenheden ved udløbet af Klejs Å er der en vis sandsynlighed for, der i området kan gøres fund af fortidsminder f. eks. i form af gamle tilsandede skibsvrag, stenalderbopladser og andet. Forinden påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet, vil det derfor være hensigtsmæssigt kontakte Horsens Museum. Sker der fund under bygge- og anlægsarbejder, skal der i henhold til museumslovens 26 ske standsning af arbejdet, og Horsens Museum skal underrettes. 9
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omftet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispension til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges tilvejebragt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. VEDTAGELSE: Lokalplanforslaget har været fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 28. juni 2000 til den 20. september 2000, og Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt den 23. november 2000 10
LOKALPLAN 12.Z3.01 I henhold til lov nr.388 af 6.juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Juelsminde Kommune. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: muliggøre anlæg af en campingplads med tilhørende servicebygninger, herunder bolig til bestyrer, give mulighed for, der på campingpladsen kan opstilles hytter til udlejning, skabe forbedrede forhold for offentlighedens adgang til kysten ved bl.a. anlæg af en offentlig parkeringsplads, sikre en landskabelig indpasning af campingpladsen, uden skæmmende virkninger for omgivelserne og under hensyntagen til kystlandskabet sikre, bebyggelsen tilpasses omgivelserne med hensyn til placering, omfang, fremtræden og merialevalg. 2 Lokalplanens område og zonestus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag 1 og omfter del af mr. nr. 24d, Klakring By, Klakring og dele af mr.nr. 23h og 21b, Kirkholm By, As samt alle parceller, der efter den 1.7.2000 udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i to delområder som vist på kortbilag nr. 2: Delområde P: Offentlig parkeringsplads Delområde C: Campingplads 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område P må kun anvendes til parkeringsplads. Inden for dette område må kun opføres og indrettes bygninger til offentligt toilet. 3.2 Område C må kun anvendes til campingplads med op til 180 enheder. Campingpladsen kan anvendes til vintercamping, hvorved forstås kortvarige ferieophold, weekends eller lignende i perioden fra den 1. november til den 1. marts. Inden for området må kun opføres og indrettes bygninger til fællesfunktioner, der er nødvendige for campingpladsens drift, f.eks. kontor, reception, mindre dagligvarebutik, fælleskøkken, opholdsrum, toiletter og baderum, samt bolig for bestyrer. Indtil 15% af det tilladte antal campingenheder kan anvendes til opstilling af hytter. 11
4 Vej-, sti- og parkeringsforhold 4.1 Veje skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Veje udlægges i en bredde af max. 5 meter. 4.2 Strækningen A-B udlægges som en offentlig tilgængelig vej/sti. 4.3 Strækningen D-E udlægges som en offentlig tilgængelig sti. 4.4 Veje og parkeringsplads belægges med grus eller lignende belægning. 5 Tekniske forhold 5.1 El-ledninger må alene udføres som jordkabler. 5.2 Den almene belysning begrænses til områderne omkring veje og bygninger. Armurerne skal være afskærmede, så lyspunkter ikke kan ses uden for de områder, der ønskes belyst. 5.3 Inden for lokalplanområdet skal overholdes følgende grænseværdier for støj: mandag-fredag kl. 06.00-18.00 og lørdage 07.00-14.00 40dB(A), : mandag-fredag kl. 18.00-22.00 og lørdage 14.00-22.00 samt søn- og helligdage 07.00-22.00 35 db(a), og alle dage kl. 22.00-07.00 35 db(a). 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelse skal som princip placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. 6.2 Det samlede bruttoetageareal må højst være på 1050 m 2. Bygningerne må kun opføres med en etage, og højden må ikke overstige 6 m. 6.3 Campinghytter skal placeres inden for det på kortbilag 2 med skravering viste område. Den enkelte hyttes bruttoetageareal må højst være 25 m 2, og højden må ikke overstige 4 m. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bygninger og hytter skal i udformning tilpasses campingpladsens karakter, og farverne skal være afdæmpede. Tage skal udføres med symmetriske saddel tage uden valm. 7.2 Bygninger skal udføres som murede eller træbeklædte huse. Murede facader og gavle skal udføres af tegl, der vandskures. Træbeklædte facader og gavle skal udføres med lodret bræddebeklædning (f.eks. en på to). Tage skal belægges med tagpap som listedækning. 7.3 Campinghytter skal udføres med bræddebeklædning. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Området skal overvejende henligge med skovkarakter. Foretages der en afgrænsning af de enkelte campingenheder, skal det ske under nøje hensyntagen til bevaring af eksisterende træer og anden beplantning, således områdets karakter af skov fastholdes. Endvidere skal arealerne have skovkarakter hovedsaglig med indplantning af eg, birk og skovfyr. 12
8.2 Renovionsbeholdere, containerne og transformerstioner mv. skal afskærmes og placeres, så de ikke virker skæmmende for omgivelserne. 8.3 Inden for lokalplanområdet må der ikke indhegnes arealer uden Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. 8.4 Opsætning af skilte og flag ved indkørslen til lokalplanområdet må ikke ske uden Kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. 9 Tilladelser fra andre myndigheder 9.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke ske ændringer af campingpladsen, før der foreligger tilladelse hertil fra Veje Amt. 9.2 Ændringer i campingpladsens drift forudsætter tilladelse fra Vejle amt efter campingreglementets bestemmelser 9.3 Realisering af campingpladsprojektet forudsætter fornøden adgangsdispension hos Vejle amt, som er vejbestyrelse for landevejen. Amtet kan i den forbindelse stille krav om, der ved tilslutningen for vej A-B, uden udgift for amtet bliver etableret vejtekniske foranstaltninger på landevejens areal, herunder et venstresvingsspor. 9.4 Ved fund af fortidsminder skal der i henhold til museumslovens 26 ske standsning af arbejdet og underretning af Horsens museum 10 Lokalplanens retsvirkninger 10.1 Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispension meddeles efter reglerne i 10.2 og/ eller 10.4. 10.2 Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensionen ikke er i strid med principperne i planen. 10.3 Videregående afvigelser end omhandlet i 10.2 kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10.4 En bestemmelse i lokalplanen, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med en aftale med en stslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med den pågældende myndigheds samtykke. 13
11 Vedtagelsespåtegning 11.1 Foranstående lokalplan 12.Z3.01 er vedtaget endeligt den 23. november 2000 i henhold til planlovens 27. Juelsminde Kommunalbestyrelse Jørn Bjerre Rasmussen Borgmester Henning Seiding Kommunaldirektør Foranstående lokalplan 12.Z3.01 har i henhold til planlovens 24 stk.3 været offentliggjort i perioden fra den 28. juni til den 20. september 2000. Den endelige vedtagelse af lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 6. december 2000. Juelsminde, den 23. november 2000. Juelsminde Kommunalbestyrelse Jørn Bjerre Rasmussen Borgmester Henning Seiding Kommunaldirektør 14
15
16
Lokalplan nr. 12.Z3.01 for en campingplads ved Sandbjerg Vig begæres tinglyst på mr. nr. 24d, Klakring by, Klakring og mr.nr. 23h og 21b, Kirkholm By, As. Juelsminde, den 28. november 2000. Juelsminde Kommunalbestyrelse Jørn Bjerre Rasmussen Borgmester Henning Seiding Kommunaldirektør 17