Svar på 10 dages forespørgsel fra Enhedslisten vedr. Huslejenævnet. Enhedslisten har stillet 7 spørgsmål, som er besvaret nedenfor. Side 1 af 5 Indledningsvist skal det nævnes, at Huslejenævnet pr. 1. januar 2014 organisatorisk er overgået fra Borgmesterens afdeling til Borgerservice. KULTUR OG BORGERSER- VICE Borgerservice Spørgsmål 1. Følgende spørgsmål vedrørende Huslejenævnets arbejde ønskes besvaret: Hvilke foranstaltninger har Århus Kommune truffet for at kvalificere de lægfolk, der deltager i Huslejenævnets arbejde. 1. Er de blevet undervist i og/eller har adgang til relevante juridiske informationer og afgørelser? 2. Har de deltaget i kurser, der kunne kvalificere dem i arbejdet i Huslejenævnet? Huslejenævnsmedlemmer har adgang til juridiske informationer, herunder love, bekendtgørelser, cirkulærer mv. bl.a. via retsinformation.dk. Sekretariatet yder den fornødne bistand til medlemmerne, i det omfang de ønsker kopi af f.eks. domstolsafgørelser, tidligere afgørelser truffet af nævnet mv. Borgerservice Rådhuset, Rådhuspladsen 2 8000 Aarhus C Direkte telefon: 89 40 41 70 Direkte e-mail: fbr@aarhus.dk www.aakb.dk Sagsbehandler: Finn Bruun Ravnsbæk Det følger af boligreguleringslovens 36, stk. 3, at nævnsmedlemmerne skal være kendt med huslejeforhold. Det må således forudsættes, at medlemmerne løbende opfylder denne betingelse, f.eks. ved deltagelse i kurser mv. afholdt af udlejer- og lejerforeninger, som har foretaget indstillingen af de respektive medlemmer på baggrund heraf. Spørgsmål 2. Medlemmernes informationsniveau. 1. Hvor lang forberedelsestid får medlemmerne til at læse sagerne (med bilag) igennem før møderne? 2. Får huslejenævnsmedlemmerne alle akterne, der er i en sag, stillet til rådighed eller er de forinden udvalgt af Huslejenævnets sekretariat?
Medlemmerne får som udgangspunkt én uge til at forberede sagerne. Nævnsmedlemmerne har til enhver tid mulighed for at gennemse samtlige bilag. Huslejenævnet undergår p.t. en digitaliseringsproces. Det er derfor p.t. ikke muligt at tilstille medlemmerne samtlige bilag i en sag, hvorfor det alene er sekretariatet, der vurderer, hvilke bilag der skal vedlægges sagen. Spørgsmål 3. Hvad har Århus Kommune gjort for at højne kvaliteten af Huslejenævnet arbejde? 1. Er huslejenævnenes samarbejdsparter blevet spurgt, hvordan de vurderer kvaliteten af Huslejenævnets arbejde? 2. Er samarbejdsparter blevet spurgt, hvilke forslag de kunne have til at højne det faglige niveau i Huslejenævnets arbejde? 3. Er hvert enkelt medlem af Huslejenævnet anonymt blevet spurgt ind til, hvordan de vurderer kvaliteten af arbejdet, samt hvilke forslag de har til at højne det faglige niveau i Huslejenævnets arbejde? Side 2 af 5 Jf. svar 1.1 Huslejenævnets sekretariat fokuserer på kvalitet, og sagens parter m.fl. har ubegrænset mulighed for at fremkomme med bemærkninger og forslag til sagernes behandling. Huslejenævnet er en uafhængig, administrativ afgørelsesmyndighed, hvorfor det allerede af denne grund ikke har samarbejdspartnere. Huslejenævnets sekretariat fokuserer på kvalitet, og sagens parter m.fl. har ubegrænset mulighed for at fremkomme med bemærkninger og forslag til sagerne. Huslejenævnets medlemmer træffer sammen med formanden afgørelserne og har derfor direkte mulighed for at sikre et højt, fagligt niveau og således kvalitetssikre disse. Spørgsmål 4. GI, Grundejernes Investeringsfond, har en database på huslejenaevn.dk, hvor afgørelser i lejersager kan lægges ud. Fra Århus er der kun udlagt afgørelser fra beboerklagenævnet efter Almenloven og ikke nogen afgørelser efter Boligreguleringsloven. 1. Er det udtryk for en modvilje mod vidensdeling, at Huslejenævnet i Århus ikke har udlagt afgørelser, der er truffet efter boligreguleringsloven? 2. Er det udtryk for et ønske om lukkethed/hemmeligholdelse, at Huslejenævnets afgørelser (og begrundelser) ikke er offentligt tilgængelige på huslejenaevn.dk? 3. Udgiver Huslejenævnet i Århus årsrapporter eller lignende, hvor det fremgår, hvad den juridiske praksis er i Århus på lejersager afgjort efter Boligreguleringsloven?
Der er tale om en frivillig ordning. Og der vil efter aftale med nævnenes formænd alene blive offentliggjort afgørelser, som findes at være af principiel betydning. Jf. pkt. 4.1. Hertil bemærkes, at huslejenævnet er underlagt forvaltnings- og offentlighedslovens regler om aktindsigt mv. Der bliver ikke udarbejdet sådanne årsrapporter. Side 3 af 5 Spørgsmål 5. Det er ofte komplicerede sager Huslejenævnet behandler efter ex. BL 5. Her skal Huslejenævnet fx vurdere om en lejlighedsmodernisering faktisk er steget med den værdi udlejer hævder, og om der er brugt de ressourcer på moderniseringen, udlejer hævder. I hvilket omfang har Huslejenævnet den fornødne ekspertise? 1. Er der ansat folk i Huslejenævnet sekretariat, der er bygningssagkyndige? økonomisk kyndige? kyndige på energibesparelser? juridisk indsigt? 2. I hvilket omfang trækker Huslejenævnet sekretariat på eksterne kompetencer eller kompetencer, der er placeret andre steder i den kommunale organisation? Sekretariatet har ansatte med juridisk indsigt. Det fremgår af boligreguleringslovens 36, hvilke forudsætninger nævnsmedlemmerne og formanden skal være i besiddelse af. I det omfang sekretariatet eller huslejenævnet har brug for yderligere kompetence, se pkt. 2 nedenfor. Huslejenævnet har i medfør af boligreguleringslovens 40, stk. 2, 2. pkt., ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private. Huslejenævnet benytter sig af denne mulighed, i det omfang det findes af betydning for sagens afgørelse. Spørgsmål 6. Hvor stor en organisation er Huslejenævnets sekretariat? Og sagernes kompleksitet? 1. Hvor mange ansatte var der i 2012 i Huslejenævnets sekretariat? 2. Hvor mange sager blev der i 2012 sendt til Huslejenævnets sekretariat? 3. Hvor mange sager blev der behandlet i Huslejenævnet i 2012? 4. Hvor mange sager er blevet afvist med den begrundelse, at sagerne lå udenfor Huslejenævnet kompetenceområde i 2012? 5. Hvor mange sager har det været nødvendigt at indhente yderligere oplysninger på i 2012?
4,5 årsværk. Herudover var der 1 løntilskudsmedarbejder samt 2 praktikanter. 669. Der føres ikke statistik for, hvor mange sager der blev behandlet i 2012, og sekretariatet har ikke mulighed for at tilvejebringe oplysninger herom, bl.a. som følge af overgang til nyt system. Såfremt der skal tilvejebringes den i forespørgslen ønskede statistik vurderer huslejenævnets Sekretariat, at der vil være behov et ressourceforbrug for 1 medarbejder i 3-5 uger. Behovet for statistik vil blive drøftet på det årlige fællesmøde næste gang 2014 mellem nævnene og Sekretariatet. Side 4 af 5 Ad4 Sekretariatets umiddelbare vurdering er, at der er tale om ganske få. Se endvidere besvarelse af spørgsmål 6 punkt 3. Ad5 Se besvarelse af spørgsmål 6 punkt 3. Spørgsmål 7. Når der opstår tvister efter BL 5.2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført indenfor en periode på 2 år. Kan en sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og indenfor en periode på 2 år. 1. Hvor mange sager er indbragt efter BL 5.2. i 2012? 2. I hvor mange af de sager (2012) har udlejer fremlagt dokumentation for forbedringsudgiften, og at de har fundet sted indenfor de seneste 2 år? 3. I hvor mange sager (2012) har udlejer ikke kunnet fremlægge en sådan dokumentation, og huslejenævnene alligevel, utvivlsomt, har anset det for godtgjort, at forbedringerne har fundet sted og indenfor en periode på 2 år? Det er ikke muligt at indbringe sager efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, men derimod 15, stk. 1. Nævnet vil herefter vurdere, hvilke lejefastsættelsesregler der skal finde anvendelse, og det er sekretariatets opfattelse, at en overvejende del af disse sager afgøres efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Se endvidere besvarelse af spørgsmål 6 punkt 3.
Det er sekretariatets vurdering, at der er tale om en mindre del. Se endvidere besvarelse af spørgsmål 6 punkt 3. Det er sekretariatets vurdering, at der er tale om en overvejende del. Se endvidere besvarelse af spørgsmål 6 punkt 3. Rabih Azad-Ahmad Rådmand for Kultur og Borgerservice / Rolf Hapel Forvaltningschef Side 5 af 5