1 København, den 8. marts 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Palle Reimer v/advokat Ivar Hviid Gl. Torv 2 5800 Nyborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale et af klagerne deponeret beløb i en ejendomshandel, som indklagede formidlede, tilbage til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at erhverve. Klagerne underskrev en købsaftale om køb af ejendommen. Sælger underskrev aftalen den 24. november 2008. Det fremgik af købsaftalen, at kontantprisen var aftalt til kr. 850.000,00. Det var endvidere aftalt, at overtagelsesdagen var fastsat til 15. december 2008, at udbetalingen på kr. 45.000,00 skulle deponeres 4 dage efter sælgers underskrift af købsaftalen hos indklagede, samt at der senest den 15. december 2008 skulle deponeres kr. 805.000,00 i sælgers pengeinstitut. Det fremgik videre, at handlen var betinget af klagernes advokat godkendelse af handlen i sin helhed, og at advokaten havde indsigelsesfrist 4 bankdage efter underskrift. Af standardvilkåret i købsaftalen vedrørende ejendomsmæglers modtagelse af deponerede midler fremgik bl.a.: [ ]
2 Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysning. [ ] Den 9. december 2008 indbetalte klagerne deponeringen på kr. 45.000,00 på indklagedes kontor. Klagerne modtog kvittering for indbetaling af beløbet. Den 11. december 2008 fremsendte indklagede faktura til sælger. Indklagedes salær samt udgifter til dokumentationsomkostninger udgjorde i alt kr. 44.600,00. Det fremgår af sagen, at indklagede modregnede sit tilgodehavende i den af klagerne foretagne deponering kr. 45.000,00, således at indklagede den 11. december 2008 fremsendte det overskydende beløb på kr. 400,00 til sælgers advokat. Beløbet fremsendtes med bemærkning om, at dette beløb først kunne frigives ved endeligt anmærkningsfrit skøde. Den 18. december 2008 skrev klagernes advokat til indklagede, at han ikke havde hørt fra klagerne, og at dette formentlig beroede på, at finansieringen ikke var på plads. Parterne har samstemmende til nævnet oplyst, at handlen ikke blev gennemført, fordi klagerne ikke kunne opnå finansiering af købet. Den 21. april 2009 skrev klagerne til indklagede. Det fremgik af klagernes brev bl.a.: [ ] Som lovet telefonisk i dag, vil jeg i morgen komme og hente mine 45.000,- kr. Som der står på dags dato kvitteringen er pengene et A/C beløb til udbetaling på [den omhandlede ejendom], og da Ejeren [sælger] IKKE har modtaget dette beløb har jeg talt med Politiet om assistance hvis ikke beløbet tilbagebetales OMGÅENDE, der står intet på dags dato kvitteringen om at det var et beløb som jeres firma blot kunne beholde og administrere efter forgodtbefindende!!! [ ]
3 Indklagede har ikke tilbagebetalt klagernes deponering. Klagerne har til sagen oplyst, at de nu bor til leje i den omhandlede ejendom. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tilbagebetale klagernes deponering, da handlen ikke blev gennemført. Indklagede skal forrente deponering fra den 28. januar 2009. Indklagede anbefalede klagerne den advokat, som skulle berigtige handlen. Det viste sig siden, at advokaten hørte til i samme firma som sælgers advokat. Den 9. december 2008 indbetalte klagerne kr. 45.000,00 på indklagedes kontor, og klagerne modtog en kvittering, hvoraf det fremgik, at der var tale om en a conto udbetaling vedrørende den omhandlede ejendom. Klagerne blev forhåndsgodkendt til køb af en ejendom til kr. 1.000.000,00 af en kreditforening tilbage i august måned 2008. Klagerne var derfor af den opfattelse, at denne godkendelse også gjaldt i december måned 2008. På grund af finanskrisen og den efterfølgende uro på ejendomsmarkedet kunne forhåndsgodkendelsen imidlertid ikke bruges. Klagerne havde derfor lidt svært ved at opnå belåning, og der blev indgået en aftale med indklagede om, at en kreditforening skulle besigtige ejendommen den 15. februar 2009. Da indklagede således ikke havde solgt ejendommen den 15. december 2008, ophæver sælger den 28. januar 2009 salget, og indklagede skulle derfor ikke sælge ejendommen alligevel, idet sælger ønskede at beholde denne. Indklagede oplyste ikke klagerne om denne udvikling i sagen, og klagerne fortsatte i den tro, at ejendommen var deres. I begyndelsen af april 2009 hørte klagerne fra lokale beboere, at ejendommen alligevel ikke skulle sælges. Og ved henvendelse til sælger blev dette bekræftet. Klagerne henvendte sig herefter den 19. april 2009 til indklagede for at få deponeringen tilbage, hvilket ikke lykkedes. I forbindelse med underskrift af købsaftalen fik klagerne oplyst, at såfremt finansieringen ikke kunne skaffes, ville klagerne højest skulle betale 1 % af kontantsummen på kr. 895.000,00 til sælger. Såfremt indklagede mener, at han har krav på betaling af kr. 45.000,00, må det være på grund af indklagedes kontraktsforhold med sælger, og indklagede må derfor rette sit eventuelle krav mod denne. Sælger har ikke ønsket at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for klagerne.
4 Klagernes krav er herefter kr. 45.000,00 samt renter fra den 28. januar 2009. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale kr. 45.000,00 plus renter til klagerne. Både sælger og klagerne underskrev købsaftalen. Ifølge købsaftalens 16 var handlen alene betinget af klagernes advokats godkendelse. Det fremgik videre, at indsigelser mod handlen skulle fremkomme senest 4 bankdage efter underskrift. Indklagede havde fået handlen mundtligt godkendt af klagernes advokat. Indklagede havde i øvrigt ikke modtaget indsigelser inden de nævnte 4 bankdage. Klagerne har efter egne oplysninger den 9. december 2008 indbetalt deponeringen på kr. 45.000,00. Det må derfor antages, at klagerne havde afstemt sagen med deres advokat. Der var derfor tale om en endelig handel, der berettigede indklagede til sit salær. At klagerne og sælger efterfølgende er blevet enige om en anden løsning betyder ikke, at indklagede skal fralægge sig sit salær eller betale noget tilbage til køber. Klagerne må holde sig til sælger for et eventuelt krav. Det er klagerne, som har misligholdt handlen, idet de ikke kunne finansiere handlen. Indklagede har ikke på noget tidspunkt søgt lån i Nykredit eller anden kreditforening på vegne klagerne, og indklagede har intet kendskab til en eventuel kreditforeningsansøgning fra klagernes side og således heller ingen aftale om, at en kreditforening skulle besigtige ejendommen. Klagerne har selv oplyst, at de var forhåndsgodkendt, og da handlen også blev godkendt af klagernes advokat, var handlen endelig. Klagerne har heller ikke valgt at benytte sig af fortrydelsesretten. Indklagede har således optjent sin ret til salær. Klagerne var som nævnt repræsenteret ved advokat og var således rådgivet om vilkårene for handlen. Sælgers advokat anmodede den 11. december 2008 indklagede om at afregne handlen, hvilket indklagede gjorde. Klagen må derfor afvises som grundløs, idet klagerne alene har sælger som kontraktspart og må holde sig til denne. Dersom sælger ikke ønsker at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, må det i givet fald være sælgeren, der skal tilbagebetale de kr. 45.000,00 til klagerne.
5 Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at handlen ikke er blevet gennemført. Ejendommen er heller ikke efterfølgende blevet solgt, men klagerne bor til leje i ejendommen. På det tidspunkt, da indklagede afregnede over for sælger via det beløb, der var deponeret hos indklagede, var klagernes frist for deponering af restkøbesummen endnu ikke udløbet. Da handlen ikke blev gennemført som forudsat, ville der være mulighed for, at sælgeren ville være berettiget til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod klagerne. Klagerne har imidlertid oplyst, at sælgeren ikke har gjort misligholdelsesbeføjelser gældende mod klagerne, hvilket indklagede ikke har imødegået. Indklagede har af ejendommens ejer været antaget til at sælge ejendommen, og der har ikke bestået noget kontraktsforhold mellem klagerne og indklagede. Indklagedes salærkrav er et anliggende mellem sælger og indklagede, og et sådant krav påhviler som udgangspunkt sælgeren af ejendommen. Da indklagede således, som sagen er oplyst, ikke har påvist et erstatningsretligt, aftaleretligt eller andet grundlag for at hæve det hos indklagede deponerede beløb, finder nævnet, at indklagede skal tilbagebetale beløbet til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens til klagerne betale kr. 45.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 45.000,00 fra 15. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2.
6 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand