LOKALPLAN 03-033 BOLIGOMRÅDE, STAMMEN 128-142 GISTRUP AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING MAJ 2000
Vejledning En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af en redegørelse (grå sider) og lokalplanbestemmelserne (hvide sider) med vejledende forklaringer. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet samt om, hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Efter Planloven har byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan, - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes igang. Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Et lokalplanforslag skal derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer Byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning Forstæder og Oplandsbyer Vesterbro 14, Postboks 765, 9100 Aalborg Forsidebilledet viser lokalplanområdet set fra Stammen Aalborg Kommune
Redegørelse (grå sider) Indholdsfortegnelse Lokalplanens formål...1 Lokalplanområdet...2 Lokalplanområdets omgivelser...2 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...2 Kommuneplanen...2 Lokalplan 03-005...3 Tekniske anlæg (vand)...3 Miljøforhold (affaldsdepoter, spildevand, grundvand)...3 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...3 Lokalplanen (hvide sider) 0.Indledning...1 1. Formål...2 2. Område og zonestatus...2 3. Arealanvendelse...2 4. Udstykning...2 5. Bebyggelsens placering og omfang...2 6. Bebyggelsens udseende...2 7. Ubebyggede arealer...3 8. Veje, stier og parkering...3 9. Tekniske anlæg...3 10. Grundejerforening...3 11. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...4 Forholdet til eksisterende lokalplan...4 Retsvirkninger...5 Vedtagelse...5 Tinglysning...6 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Principskitse... Bilag 3a Principskitse... Bilag 3b Aalborg Kommune
Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning Lokalplanens formål Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af konkrete ønsker om, at der sikres tilbygningsmuligheder i en eksisterende rækkehusbebyggelse ved Stammen i Gistrup. Lokalplanen skal sikre, at området anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen skal herunder åbne mulighed for, at de otte rækkehuse, Stammen 128-142, kan udvides med tilbygninger, for det nordligst beliggende hus, men ellers på den vestlige side af bebyggelsen, ud mod det åbne land. Ændringen vil således ikke være synlig fra adkomstvejen. Tilbygningerne skal tilpasses de nuværende huse med hensyn til former, farver og materialer for på denne måde at sikre det homogene udtryk, der kendetegner området i dag. Tilbygningerne må kun opføres i 1 etage. maj 2000 Aalborg Kommune 1
Redegørelse Boligområde, Stammen128-142, Gistrup Det maximale omfang af de planlagte tilbygninger fremgår af lokalplanens bilag 2, Arealanvendelse. Bilag 3a og 3b er retningsgivende skitser til udformningen af tilbygning til et af rækkehusene, Stammen 128-142. De viste udformninger er et udtryk for en mulig løsning og har ikke bindende virkning gennem lokalplanens bestemmelser. Hvis man opnår enighed med sin nabo, vil bygningsmyndighederne kunne godkende, at tilbygninger i byggefelt A opføres således, at den eksisterende bygningskrop forlænges i naboskel, uanset at dette måtte medføre, at tagudhænget udføres ud over naboskel. Skeloverskridelse skal i givet fald tinglyses af bygherren. Bebyggelsen, som er fra begyndelsen af firserne, fremtræder i dag som en homogen rækkehusbebyggelse med ydervægge af gule teglsten, malet træværk ved gavle og vinduespartier samt tagbeklædning af mørkt bølgeeternit. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdets rækkehuse er omgivet af lav boligbebyggelse, parcelhuse mod nord og syd samt parcel- og rækkehuse på Stammen øst for lokalplanområdet. Umiddelbart vest for lokalplanområdet løber en privat grusvej, der adskiller lokalplanområdet fra det åbne landskab. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i byzone, i den nordvestlige del af Gistrup og afgrænses som vist på oversigtskortet side 1. Lokalplanens område omfatter den vestligste del af et boligområde ved Stammen med parcelhus- og rækkehusbebyggelse. Kun de otte rækkehuse med tilhørende garager, udhuse og haver er omfattet af lokalplanen. Området er ca. 4800 m 2 stort. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanen omfatter en del af kommuneplanens rammeområde B1, Gistrup. Dette rammeområde fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent for boligerne til 25, den maksimale højde til 8½ m og det maksimale etageantal til 1½. Da lokalplanen fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent for området til 35, den maksimale højde til 5 m og det maksimale etageantal til 1, er den ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Der er derfor udarbejdet nye byplanrammer for området. Området er i rammebestemmelserne benævnt B6, Gistrup. De nye rammer fastholder anvendelsen til tæt-lav boligformål, men med en maksimal bebyggelsesprocent for området på 35, en maksimal højde på 5 m og det maksimale etageantal til 1. Lokalplanområdet grænser op til det åbne land mod vest. Byplanrammerne for området findes i Kommuneplantillæg nr. 4.12. 2 Aalborg Kommune maj 2000
Redegørelse C. Affaldsdepoter Indenfor lokalplanområdet er der ikke kendskab til aktiviteter, der kan have givet anledning til forurening af jorden. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Andre rækkehuse på Stammen, øst for lokalplanområdet Lokalplan 03-005, Stammen, Gistrup, tætlav boligområde Med vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan 03-005 for området omfattet af lokalplan 03-033. Dette gælder dog ikke bestemmelserne om grundejerforening i lokalplanens punkt 11. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se færdselslovens 100). Tekniske anlæg Ny bebyggelse skal tilsluttes eksisterende fjernvarmeanlæg. Miljøforhold A. Grundvand Der stilles ikke særlige krav til sikring af grundvandet i forbindelse med fremtidig anvendelse af området til byggeri m.m. B. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er separatkloakeret. Overfladevand afledes til Landbækken / Romdrup Å. Spildevand ledes til rensning på Renseanlæg Øst. maj 2000 Aalborg Kommune 3
Stammen Matr. nr. 2fx m. fl. Gistrup By, Nøvling. Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Vesterbro 14, 9000 Aalborg. Tlf.: 99313131 Planbestemmelser Nord Gammel Gistrupvej 0 50 100 m Fig. 1: Lokalplanområdets afgrænsning. Mål 1: 2000 Aalborg Kommune Stammen, Gistrup 0. Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. maj 2000 Aalborg Kommune 1
Planbestemmelser 1.Formål Det er lokalplanens formål at fastholde lokalplanområdets anvendelse til boligformål, at åbne mulighed for, at de otte eksisterende rækkehuse indenfor lokalplanområdet kan udvides, at sikre, at tilbygninger tilpasses de eksisterende huses arkitektoniske udtryk med hensyn til former, farver og materialer, at sikre, at tilbygninger kun opføres i 1 etage. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1, Matrikelkort. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 2fx, 2fy, 2fz, 2fæ, 2fø, 2ga, 2gb, 2gx. Gistrup By, Nøvling samt alle parceller, der efter den 25. november 1999 udstykkes fra de nævnte ejendomme indenfor lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Området er beliggende i byzone. 4. Udstykninger Ingen bestemmelser ud over gældende lovgivning. 5. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelse må kun opføres som tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse med 1 bolig i hvert hus. Der må kun opføres tilbygninger til de eksisterende rækkehuse indenfor byggefelterne A og B vist på bilag 2, Arealanvendelse. Såvel rækkehuse som tilbygninger må opføres i højst 1 etage, og højden må ikke overstige 5,0 m over terræn eller et niveauplan fastsat af bygningsmyndigheden. Tilbygninger skal i højden tilpasses den bebyggelse, der bygges op imod. Tilbygninger indenfor byggefelt A kan, uanset bestemmelserne i Bygningsreglementet for småhuse om højde og afstand i forhold til naboskel, opføres i naboskel i forlængelse af facaden på eksisterende rækkehus (som vist på bilag 3a, Principskitse) Såfremt tagudhænget herved overskrider skellet mod nabo, kræver dette en tinglyst aftale naboerne imellem (se redegørelsens side 2). Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 35. Garager og carporte må udgøre max. 35 m 2. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse * Boliger (tæt-lav) 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Udvendige bygningssider Ydervægge skal udføres som blank murværk af gul tegl, evt. med malet træværk på mindre delpartier. 2 Aalborg Kommune maj 2000
Planbestemmelser Tilbygninger i byggefelt A, (se bilag 2, Arealanvendelse) skal udføres med ydervægge af blank murværk af gul tegl evt. med malet træværk på mindre delpartier. Tilbygninger i byggefelt B, (se bilag 2, Arealanvendelse) skal udføres som en let tilbygning, hovedsageligt i glas. Brøstningsmur kan udføres som gult murværk eller som træbeklædt, med en max. højde på 60 cm. Mindre delpartier over brøstningsmuren kan udføres med træbeklædning. Vinduer skal udføres i træ med dækkende maling. Vinduerne skal i proportioner og inddeling udformes, så de harmonerer med vinduerne i de eksisterende rækkehuse. meter i forhold til eksisterende terræn må ikke foretages. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Stammen. 8.2 Parkering Der skal sikres areal til parkeringspladser svarende til gældende parkeringsnorm for Aalborg Kommune. 6.2 Tage Tage på rækkehuse samt på tilbygninger til rækkehusene i byggefelt A skal udføres som saddeltage med en hældning på 25 o. Tagbeklædningen skal udføres med mørkt bølgeeternit. Tage på tilbygninger til rækkehusene i byggefelt B skal udføres med tagmaterialet glas eller tagpap og med en ensidig taghældning på max. 5 o. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Hegning Hegn i skel mod veje og stier må kun bestå af levende hegn. Levende hegn skal plantes og vedligeholdes, så beplantningen holdes indenfor skellinjen. Faste hegn må kun opsættes på den enkelte grund i umiddelbar forbindelse med bebyggelsen. 7.2 Terrænregulering Terrænreguleringer må ikke finde sted nærmere skel end 1,0 meter. Terrænreguleringer på mere end 0,5 9. Tekniske anlæg El-ledninger, telefon- og TV-kabler må kun udføres som jordkabler. 10. Grundejerforening I lokalplan 03-005, punkt 11 bestemmes følgende: 11.1 Der skal oprettes én grundejerforening for område A og B og én grundejerforening for område C. Samtlige ejere af ejendomme indenfor de nævnte ejendomme har pligt til at være medlem af den respektive grundejerforening. 11.2 Drift og vedligeholdelse samt snerydning og glatføregrusning af område D (hovedstien) er et fællesanliggende for de 2 grundejerforeninger. Udgifterne fordeles i forhold til det antal ejendomme, den enkelte forening repræsenterer. 11.3 Grundejerforeningerne skal oprettes senest, når 25% af de udstykkede grunde indenfor den enkelte forenings område er bebygget og solgt. maj 2000 Aalborg Kommune 3
Planbestemmelser 11.4 Vedtægterne for grundejerforeningerne skal godkendes af Aalborg Kommune. 11.5 Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af de på bilag nr. 2 inden for den enkelte forenings område viste veje og fælles opholdsarealer med tilhørende beplantninger. 11.6 Grundejerforeningen for område C skal forestå drift og vedligeholdelse af den i afsnit 3, stk. 3.5 nævnte eventuelle fællesbygning. 11.7 Drift og vedligeholdelse af private drivhuse opstillet på fællesarealet i område C i overensstemmelse med afsnit 3, stk. 3.5 påhviler dog altid ejeren af den ejendom, drivhuset tilhører. 11.8 Grundejerforeningerne har pligt til, efter påkrav fra udstykkeren eller Aalborg Kommune, at tage skøde på og vedligeholde samt snerydde og glatføregruse de vej-, stiog fællesarealer, der udlægges indenfor deres respektive område. 11. Betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Forholdet til lokalplan 03-005 Med vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan 03-005 Stammen, Gistrup, tæt-lav boligområde for området omfattet af nærværende lokalplan 03-033. Dette gælder dog ikke bestemmelserne om grundejerforening i lokalplanens punkt 11. De fortsat gældende bestemmelser om grundejerforening er gengivet under punkt 10. 4 Aalborg Kommune maj 2000
Planbestemmelser Retsvirkninger Lokalplanen Når den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort må der hverken retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der gives dispensation. Det betyder bl.a. at den hidtidige lovlige brug af ejendommene kan fortsætte, hvorimod f.eks. ændret brug, bebyggelse eller udstykning ikke må stride mod lokalplanen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis det ikke strider mod planens principper. Mere væsentlige afvigelser kræver derimod udarbejdelse af en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen kan byrådet ekspropriere. Vedtagelse er vedtaget af Aalborg Byråd den Henning G. Jensen borgmester Jens Kristian Munk kommunaldirektør Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den fra hvilken dato planen har retsvirkning. Karin Højlund planlægger maj 2000 Aalborg Kommune 5
Tinglysning Planbestemmelser 6 Aalborg Kommune maj 2000
Matrikelkort: Bilag 1 2eø Nord Gistrup By, Nøvling 2rq 14 1ao 2gz 2gb 2gr 2gs 2gt 2ga 2gz 2gz 2fø 2gl 2g 2fæ 2gk 2g 2gæ 2fz 2gi 2gh Stammen 2g 2g Stammen 2fy 2gg 2g 6s 2fx Stammen "aa" 2gx 2gc 2gd 2ge 0 25 50 m Signaturer: Lokalplangrænse Ejerlav: Gistrup By, Nøvling 2ov Gammel Gistrupvej 6a 6ac TEKNISK FORVALTNING, BY OG MILJØ, Forstæder og Oplandsbyer DATO: 10.05.2000 Mål 1:1000 "p"
Arealanvendelse: Bilag 2 Nord Illustration 1:200 3,5 m. Byggefelt A A Eksisterende hus 128 116 114 1,5 m. B 130 Byggefelt B 136 134 132 138 Stammen 126 124 122 120 118 Stammen Stammen 140 90 92 142 0 25 50 m Signaturer: Lokalplangrænse Byggefelt A Byggefelt B Eksisterende oversigtsareal Gammel Gistrupvej 41 39 TEKNISK FORVALTNING, BY OG MILJØ, Forstæder og Oplandsbyer DATO: 10.05.2000 Mål 1:1000
Principskitse: Bilag 3a FACADE MOD VEST tilbygning i byggefelt A eksisterende bygning tilbygning i byggefelt B FACADE MOD SYD Eks. hvor tilbygning i byggefelt A er opført i naboskel, i forlængelse af den eksisterende bygningskrop. TEKNISK FORVALTNING, BY OG MILJØ, Forstæder og Oplandsbyer DATO: 10.05.2000
Principskitse: Bilag 3b FACADE MOD VEST tilbygning i byggefelt A eksisterende bygning FACADE MOD SYD tilbygning i byggefelt B Eks. hvor tilbygning i byggefelt A er opført indenfor eget skel. TEKNISK FORVALTNING, BY OG MILJØ, Forstæder og Oplandsbyer DATO: 10.05.2000
Oversigtskort Boligområde, Stammen128-142, Gistrup 03-033 Mål 1:10.000 Aalborg Kommune