Boligudlejningsejendom Sag 25373 TIL SALG Aarhus C - Knudrisgade 10 Fuldt udlejet boligudlejningsejendom med 7 boliger Eftertragtede lejligheder med altan/tagterrasse Ejendommen er gennemgribende renoveret og fremstår i perfekt stand Evt. mulighed for tilkøb af boligprojekt Kontantpris kr. 14.800.000 1. års nettoafkast % 3,88 Etageareal m 2 427
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Boligudlejningsejendom centralt i Aarhus sælges for arkitekt. Ejendommen er gennemgribende moderniseret og med nye installationer. Ejendommen er fuldt udlejet, og boligerne er meget eftertragtede. Ejendommen består af 7 boliger, hvoraf fem har egen altan eller tagterrasse, og de to stuelejligheder har gårdrum. Ejendommen var oprindelig en erhvervsejendom, som er blevet omdannet til boliger. Desuden er flere af boligerne nyopførte i 2012. Dette giver mulighed for at udleje til markedsleje. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne i Grundejernes Investeringsfond, og der betales derfor ikke til 18 og 18b. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Knudrisgade 10, 8000 Aarhus C 938 Århus Bygrunde KOMMUNE: Aarhus OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1860 Ombygningsår 2012 AREALER: Grundareal 291 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 127 m 2 Boligareal 427 m 2 Etageareal i alt 427 m 2 Sekundære arealer 91 m 2 Sagsnr. 25373/150622 Side 2 af 13
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1860/2012 Bebygget areal 127 m 2 Sekundære arealer 91 m 2 Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 7 boliger 427 m 2 Boligareal Nej Kælder 91 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2014 Ejendomsværdi kr. 7.850.000 heraf grundværdi kr. 2.268.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen, hvori ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 040401BO, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til etagebolig i karrékvarter. Byggemulighed: Max. etageantal 4. Max. husdybde 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Sagsnr. 25373/150622 Side 3 af 13
SERVITUTTER: 1869: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1928: Dok. om evt. nedrivning af et halvtag m.v. 1956: Lejekontrakt med K.H. Larsen. Dok. om vejret m.v. Ikke til hinder for prioritering. 1966: Lejekontrakt med A. Søgaard. Ikke til hinder for prioritering. 1974: Dok. om nedbrydning af vaskehus m.v. 1976: Dok. om forbud mod handel med biler. 1977: Dok. om betingelser i forb. med nedlægning af taglejligheder. 1989: Dok. om påbud i medfør af byggelovens 15. TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Der er opsat vandmålere i lejlighederne, og lejerne betaler for vand ud over lejen. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ifølge Region Midtjylland er ejendommen udgået inden kortlægning. Ejendommen har bevaringsværdi 7. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 14.800.000 Sagsnr. 25373/150622 Side 4 af 13
6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 658.440 I alt kr. 658.440 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr. 29.321 RENOVATION Renovation kr. 6.102 VAND / VANDAFLEDNING EL Fælles el kr. 2.500 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 5.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 21.350 ADMINISTRATION Administration kr. 12.500 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 8.960 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 85.734 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 45.230 Advokatsalær - skøde kr. 72.200 Moms kr. 18.050 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 135.480 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 14.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 135.480 -Refusion depositum kr. 164.610 Anslået kapitalbehov kr. 14.770.870 Sagsnr. 25373/150622 Side 5 af 13
6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 658.440 - Driftsudgifter iht. budget kr. 85.734 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 572.706 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 572.706 x 100 14.770.870 = 3,88% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 14.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 45.230 Advokatsalær skøde kr. 72.200 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 18.050 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 14.935.480 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 9.470.600 Særlige installationer kr. 1.052.200 Grundens værdi kr. 4.277.200 Kontantomregnet købesum kr. 14.800.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.061.832 = kr. 42.473 Afskrivninger 1. år kr. 42.473 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. 25373/150622 Side 6 af 13
6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 85.734 kr. 85.734 Udgifter i alt kr. 85.734 kr. 85.734 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 658.440 kr. 658.440 1. år før afskrivning / skat kr. 572.706 kr. 572.706 Afskrivning 1. år, anslået kr. 42.473 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 531.233 Likviditet 1. år før skat kr. 572.706 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 132.808 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 439.898 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk Sagsnr. 25373/150622 Side 7 af 13
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 25373/150622 Side 8 af 13
Sagsnr. 25373/150622 Side 9 af 13
Sagsnr. 25373/150622 Side 10 af 13
Sagsnr. 25373/150622 Side 11 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Knudrisgade 10, 8000 Aarhus C LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 08.01.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Knudrisgade 10, st, tv, 2 Knudrisgade 10, st. th. 3 Knudrisgade 10, 1. tv. 4 Knudrisgade 10, 1. th. 5 Knudrisgade 10, 2. tv. 6 Knudrisgade 10, 2. th. 7 Knudrisgade 10, 3. sal Bolig Bolig 44 72.600 1.650 18.150 Bolig Bolig 83 106.800 1.287 26.700 Bolig Bolig 48 93.600 1.950 23.400 Bolig Bolig 52 82.800 1.592 20.700 Bolig Bolig 48 84.840 1.768 21.210 Bolig Bolig 52 78.600 1.512 19.650 Bolig Bolig 100 139.200 1.392 34.800 I ALT 427 658.440 164.610 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 427 658.440 164.610 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 658.440 164.610 heraf faktisk 658.440 164.610 heraf anslået 0 0 Sagsnr. 25373 Side 12 af 13
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Nej Faktisk Nej 2 Nej Faktisk Nej 3 Nej Faktisk Nej 4 Nej Faktisk Nej 5 Nej Faktisk Nej 6 Nej Faktisk Nej 7 Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 25373 Side 13 af 13