FAABORG KOMMUNE Lokalplan 3.109 Offentligt område Faaborg Hallen juni 2005
Indholdsfortegnelse Offentlighedsperiode 1 Redegørelse 2 Lokalplanens baggrund og formål: 2 Beskrivelse af lokalplanen: 2 Lokalplanens forhold til anden planlægning: 3 Zoneforhold: 4 Spildevandsforhold: 4 Vejforhold: 4 Støjforhold: 4 Miljøforhold: 4 Kystnærhedszonen: 6 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Fejl! Bogmærke er ikke defineret. Lokalplanens retsvirkninger 6 Bestemmelser 7 Lokalplan 3.109 Faaborg Hallen 7 1 Lokalplanens formål 7 2 Område og zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4 Udstykning 8 5 Bebyggelsens omfang, udformning og placering 9 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 7 Ubebyggede arealer. 10 8 Tilladelser fra andre myndigheder 10 Vedtagelsespåtegning 11 Offentlighedsperiode Lokalplanen har været offentligt fremlagt i 8 uger fra tirsdag den 15. marts 2005 til tirsdag den 10. maj 2005. Lokalplanen kan ses hos Teknik og Miljø, Nørregade 4 Mandag onsdag kl. 9.00-15.30 Torsdage kl. 9.00-17.30 Fredage kl. 9.00-12.30 samt på kommunens biblioteker i de normale åbningstider. Når lokalplanen er endeligt godkendt og tinglyst, kan den købes hos Teknik og Miljø. 1
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål: Lokalplanen omfatter et areal mellem Faaborg Hallen, Sundvejen og Svømmehallen. En del af arealet har indtil for nylig været anvendt til arboretområde (en samling træer plantet og dyrket med videnskabelige formål på friland). Resten af området er tilsået med enggræs. Arealet er ca. 14.000m 2 og består af dele af matr. nr. 17-a, 17-c, 94-e samt hele 94 b alle Faaborg Markjorder og en mindre del af Sundvænget. Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for at opføre en ny træningshal til den eksisterende Faaborghal på området. Lokalplanen fastlægger retningslinier for områdets anvendelse til offentlige formål for opførelse af en idrætshal, og indeholder bestemmelser for områdets anvendelse, placering og opførelse af bebyggelse samt indretning af ubebyggede arealer. Grundlaget for lokalplanforslaget er vedlagte skitseforslag, udarbejdet af Den selvejende Institution Faaborg Hallen. (Bilag 1-6) Beskrivelse af lokalplanen: Lokalplanområdet grænser mod vest op til parkeringspladsen foran Faaborg Hallen og Sundskolen, umiddelbart syd for området ligger et areal med en transformerstation. Øst for lokalplanområdet er der 80-95 meter over til Sundvejen, arealerne imellem Sundvejen og lokalplanområdet skal indrettes som grønt område. Længere mod syd mellem lokalplanområdet og transformerstationen ligger Faaborg Svømmehal. Endnu sydligere ligger børnetandplejen og kraftvarmeværket. Ønsket om at placere en ny træningshal i området vil være med til at dække det øgede behov for idrætsligt samvær, som er øget betragteligt i de senere år. En placering i nær tilknytning til den eksisterende hal vil styrke, ikke bare idrætshallen, men hele nærområdets idrætsliv, herunder skole og svømmehal. Træningshallens overordnede placering : Den nye hal påtænkes placeret vinkelret på den eksisterende hals østlige facade, hvilket vil være med til at tydeliggøre rummet mellem idrætshal, skole og svømmehal, især hvis opføres en overdækket forbindelse mellem svømmehallen og idrætshallen. Træningshallens placering, vil medføre en omlægning af tilkørselsvejen til fritidshjemmet nord for den eksisterende hal. Dette forudsættes løst ved at forlænge Sundvængets afgrening, mellem børnetandplejen og benzinstationen, bag om svømmehallen, transformerstationen og den nye træningshal. Arealet på begge sider af den nye vej udlægges som grønt p-område med en belægning af armeret græs, således at det beplantede areal mod Sundvejen også fremover vil bevare det engagtige præg, der formidler overgangen mellem byen og Sundet. 2
Hallens udformning: Hovedindgangen til Faaborg Hallen bibeholdes i sin nuværende placering og udformning. Den nye træningshal sikres egen indgang i overgangen mellem ny og eksisterende hal. Facadeudtryk, højde og materialer fortsættes fra den eksisterende hal over i den nye hal, således at facaden mod syd bevarer sit lette og indbydende udseende. Facader forudsættes opdelt i en tung base med gule mursten, i stil med omgivende bebyggelser, og en let, grafiksort beklædning over den gule base, hvilket vil være med til at give bygningens udtryk en lethed, som falder ind i stilen fra svømmehalens mørke glaspartier. Østfacaden mod Sundvejen brydes med et stort glaspartier i gavlen, som gør gavlen lettere, mere transparent og åbner halrummet mod landskabet ved Sundet. Pladsen: For at styrke det byrum, der kun antydningsvis er defineret omkring Faaborg Hallen og den nye svømmehal, foreslås der opsat en væg imod transformerstationen primært for at lukke byrummet og rette op på transformerstationens manglende bygningsmæssige substans. Pladsen kan med relativt få midler komme til at fungere som et fint byrum med to offentlige funktioner Faaborg Hallen og svømmehallen. Den ønskede pergola, som forbindelsesgang imellem de to haller, vil ligeledes være med til at styrke byrummets kvaliteter. Sundvejen Den nye omfartsvej stiller ligeledes, men også anderledes, krav til byggerierne i Faaborgs periferi. Her vil de større byggerier, som fixpunkter set fra omfartsvejen, skulle fortælle historien om Faaborg, der nu kun ses på afstand. Svømmehallens nabo, kraftvarmeværket, formår denne formidling. Kraftvarmeværket er et anlæg, der ikke fornægter Faaborgs nyklassicistiske fortid uden dog at gå på kompromis med sin egen tid. Svømmehallen benytter sig af samme idealer og ligger ligesom kraftvarmeværket som et solitært placeret anlæg i den grønne mellemzone mellem byen og landet, samtidig med at svømmehallen også overholder kravene til sin placering i byrummet. Den nye tilbygning til Faaborg Hallen vil højdemæssigt underlægge sig de eksisterende bygninger den vil være lavere end baggrunden, den eksisterende hal, og vil derfor ikke fremstå som en ny og fremmedartet silhuet i horisonten og derved påkalde sig ekstra opmærksomhed. Lokalplanens forhold til anden planlægning: Lokalplanområdet er medtaget i kommuneplan 1989 for Faaborg Kommune. Området er udlagt til offentlige formål. Der gælder følgende rammer for lokalplantegning af området, som er benævnt 0.3.2 a. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (kirke, skoler, institutioner, for unge og ældre, forsyningsanlæg og parkeringsarealer samt eksisterende boliger og eksisterende forretninger). b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. 3
c. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2½ etage og bygningshøjden må ikke overstige 11,½ m Zoneforhold: Området ligger i byzone. Spildevandsforhold: Området er medtaget i spildevandsplanen for Faaborg Kommune. Vejforhold: Lokalplanområdet skal vejforsynes fra Sundvænget. Området har desuden stiforbindelse til Sundstien og Grønnegade. Støjforhold: Aktiviteterne indenfor lokalplanområdet medfører ingen støjgener for de omkringliggende områder, som er offentlige områder med anvendelse som: skole, børnetandpleje og Faaborg forsyningsvirksomheder med bl.a. et kraftvarmeværk. Af de omkringliggende aktiviteter er der kun kraftvarmeværket og Sundvejen, som vil kunne medføre støjbelastning af lokalplanområdet. Kraftvarmeværket er med lokalplan 3.63 pålagt en støjgrænse overfor det offentlige område på 45/40/35 db(a). Dermed er det sikret, at lokalplanområdet ikke bliver belastet af støj fra kraftvarmeværket. Umiddelbart øst for lokalplanområdet passerer Sundvejen forbi idrætshallen. Med en årsdøgnstrafik på 7.500 biler genererer vejen en støjbelastning på 67 db(a) hvilket kan betyde øget lydisolering af konstruktioner i hal. Miljøforhold: Lokalplanområdet er af Fyns Amt registeret som affaldsdepot nr. 431-11. Der er derfor foretaget en miljøvurdering som beskrevet herunder: Baggrund for undersøgelse Baggrunden for undersøgelsen er, at der påtænkes opført en ny hal i forbindelse med den eksisterende Faaborghal. I denne forbindelse er Geotek Odense A/S, blevet bedt om at udarbejde et oplæg til en miljøvurdering/sammenfatning angående jord og grundvand til en ny lokalplan. Miljøvurdering Indledning Området hvor hallen påtænkes opført er beliggende oven på dele af den tidligere Faaborg Losseplads, affaldsdepot reg. Nr. 431-10. Affaldsdepot reg. nr. 431-10 blev i 1982 sammen med affaldsdepot reg. nr. 431-11 registreret af Fyns amt. Der er af Fyns amt i 1994 og 1996 blevet udført miljøundersøgelser få hele den tidligere Faaborg Losseplads affaldsdepot reg. nr. 431-10 og 431-11. Der blev i 2004 udført miljøundersøgelser i området, hvor tilbygningen påtænkes opført. 4
Ved undersøgelserne blev det konstateret, at lossepladsernes samlede areal er ca. 60.000 m 2 med et samlet volumen på ca. 150.000-200.000 m 3 og en maksimal fyldtykkelse på ca. 7 m. Lossepladspræget fyld udgør op mod 2/3 af den samlede fyldmængde, hvoraf fyld med tjærelugt udgør op mod 1/3. Herudover blev der påtruffet byggeaffald og fyldjord. Ud fra undersøgelserne kan der i byggefeltet øverst forventes et fyldlag af en varierende mægtighed fra 3-6 m under terræn med stigende lagtykkelse ud imod den centrale del af lossepladsen. Herunder forventes et postglacialt gytjelag af varierende tykkelse underlejeret af et ca. 10-15 m tykt morænelerslag igen underlejeret af et tykt lag smeltevandssand. Det primære grundvandsmagasin knytter sig til de dybereliggende smeltevandssandaflejringer, der findes i området. Sundet, der ligger ca. 80 m nordøst for ejendommen, er den nærmeste overfladerecipient. Jord: Ved de udførte undersøgelser af jorden inden for byggefeltet er der konstateret store udsving i overskridelserne af kravene til ren jord. Området vurderes overvejende diffus forurenet i mere eller mindre grad, hvilket er i god overensstemmelse med at området er tidligere losseplads. Gas: Der blev ved undersøgelserne i centrale områder af lossepladsen konstateret kraftig forurening med methangas, der dels stammer fra nedbrydning af tørve- og gytjelag, dels fra nedbrydning af organisk materiale i lossepladsen. Der er i målingerne ved byggefeltet for den nye sportshal ikke fundet tegn på methan, men målingerne tyder på, at poreluften er påvirket af biologisk aktivitet. Det kan ikke afvises, at der indgår biologisk nedbrydning af methan, som er transporteret (langsomt) til byggefeltet ved diffusion. Men det kan også skyldes forhold på stedet. Samlet set kan det ikke afvises, at der kan ske en væsentlig konvektiv (hurtig) transport fra de gasproducerende områder til byggefeltet i en ugunstig vejrsituation. Grundvand: Analyserne af perkolatet/grundvandet i lossepladserne viste indhold af store mængder kvælstof, fosfor, organisk materiale samt mindre mængder miljøfremmende stoffer som olie-/benzinprodukter og phenoler. Grundvandet umiddelbart under fylden viser, at grundvandskvaliteten er påvirket af lossepladsen. Stofkoncentrationerne er dog generelt væsentligt lavere end i det overliggende perkolat/grundvand i lossepladsfylden. Tiltag: I forbindelse med et byggeprojekt på grunden bør der i projektet indgå konkrete tiltag i forhold til risikoen for indtrængning af lossepladsgas eller andre miljøfremmede stoffer. Det bør for at undgå sundhedsmæssig risiko i forbindelse med jordkontakt ligeledes sikrer at der på friarealer omkring et fremtidigt byggeprojekt foretages en afskærmning af den forurenede jord, enten ved udlægning af minimum 0,5 m ren jord eller ved anlægning af belægninger. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejde skal der tages de fornødne sikkerhedsmæssige foranstaltninger under hensyn til, at der arbejdes i forurenet jord herunder også tiltag i forhold til gas. Arbejdet skal i øvrigt udføres i henhold til arbejdstilsynets regler. 5
Kystnærhedszonen: Lokalplanområdet er beliggende indenfor kystnærhedszonen. Det planlagte byggeri skal udføres således, at byggeriet passes ind i omgivelserne. Lokalplanområdet er omgivet af et kraftvarmeværk, en skole og en idrætshal, som alle er højere end lokalplanområdets idrætshal. Idrætshalsbyggeriet vil således ikke ændrer byens silhuet, men vil være synlig fra Sundvejen, hvor bygningen i højde og volumen vil underlægge sig det omgivende byggeri. Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg Byråd har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i selv krav om etablering af de anlæg mv. der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med en lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr. 16. 6
Bestemmelser Lokalplan 3.109 Faaborg Hallen I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. august 2002) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område. Vejledning og forklarende tekst Teksten i denne spalte er dels en vejledning, dels en forklarende og uddybene tekst til lokalplanens bestemmelser. Bestemmelser Den fremhævede tekst i den højre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at sikre Faaborg Hallen mulighed for opførelse af en træningshal i tilknytning til den eksisterende hal. 1.1 Formålet med tilvejebringelsen af lokalplanen er: at fastlægge områdets anvendelse til offentlige formål for opførelse af en idrætshal. at fastlægge bestemmelser for placering og udformning af bebyggelse. at fastlægge højdebestemmelser for bebyggelse. at fastlægge adgangs- og parkeringsforhold til Faaborghallen. 7
2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og udgøres af dele af matr. nr. 17-a, 17-c, 94-e samt hele 94 b, alle Faaborg Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål for opførelse af en idrætshal. 3.2 Det skal sikres at det indendørs støjniveau i forhold til ekstern støj ikke overstiger 35 db(a). 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan sammenlægges til et matrikelnummer. 8
5 Bebyggelsens omfang, udformning og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50 for lokalplanområdet som helhed. 5.2 Bebyggelsen må kun opføres indenfor det på kortbilag 1 viste byggefelt. 5.3 Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2½ etage. 5.4 Bebyggelse må ikke opføres med en højde der overstiger 11½ m. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsen skal opføres som vist på facadetegningerne i kortbilag 2-3 og 4. 6.2 Bebyggelsen skal opføres i gule tegl-sten, og grafiksort pladebeklædning. 6.3 Tage skal dækkes med sort tagpap. 9
7 Ubebyggede arealer. Området udlægges til parkering på armeret græs, på en sådan måde at overgangen til Sundvejen fortsat vil fremstå som et græsbeklædt areal. 7.1 Græsarealer langs Sundvejen skal fastholdes som græsareal. 8 Tilladelser fra andre myndigheder 8.1 Faaborg kirkes omgivelser er omfattet af naturbeskyttelseslovens 19, hvorefter der ikke må opføres bebyggelse med en højde over 8,5m inden for en afstand af 300 m fra kirken uden dispensation fra Fyns Amt. Hele lokalplanområdet er omfattet af kirkebyggelinien. 8.2 Lokalplanområdet er omfattet af naturbeskyttelseslovens sø- og åbeskyttelseslinie. Ændringer i områdets anvendelse eller opførelse af bebyggelse forudsætter dispensation fra Faaborg Kommune. 10
Vedtagelsespåtegning Forslaget blev vedtaget til offentliggørelse i byrådets møde den 10. marts 2005. I forhold til det oprindelige projekt er der foretaget følgende ændringer i den endelige lokalplan. I redegørelsens afsnit om lokalplanens baggrund og formål var lokalplanens areal opgjort til 3600 m 2 tallet er forkert og er rettet til ca. 14.000 m 2. 8 tilladelser fra andre myndigheder er tilføjet: 8.1 Faaborg kirkes omgivelser er omfattet af naturbeskyttelseslovens 19, hvorefter der ikke må opføres bebyggelse med en højde over 8,5m inden for en afstand af 300 m fra kirken uden dispensation fra Fyns Amt. Hele lokalplanområdet er omfattet af kirkebyggelinien. 8.2 Lokalplanområdet er omfattet af naturbeskyttelseslovens sø- og åbeskyttelseslinie. Ændringer i områdets anvendelse eller opførelse af bebyggelse forudsætter dispensation fra Faaborg Kommune. Således vedtaget endeligt i Byrådets møde den 16. juni 2005. På Byrådets vegne: Britta Duelund Borgmester Kai Winton Hansen Vicekommunaldirektør 11
1
1
1
2
1
2