REFERAT fra ordinær generalforsamling i A/B Gunløg tirsdag den 29. april 2014, kl. 20.00 i Lysthuset, Kulturhuset, Islands Brygge 18, 2300 København S 60 medlemmer (svarende til 36%) af 165 var repræsenteret heraf 26 ved fuldmagt. Dagsordenen var følgende: 1. Valg af dirigent og referent...1 3. Kort introduktion til vores nyindkøbte hjertestarter...1 2. Bestyrelsens beretning...2 4. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten...2 5. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften...3 6. Indkomne forslag...3 7. Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter...6 8. Valg af revisor...6 9. Valg af administrator...6 10. Eventuelt...6 1. Valg af dirigent og referent Formand Frederik Homann bød velkommen. Lars Sørensen fra Administration Danmark blev valgt som dirigent, og Thomas Lyng fra Administration Danmark blev valgt som referent. Begge blev valgt uden modkandidater. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig i henhold til vedtægterne. 3. Kort introduktion til vores nyindkøbte hjertestarter Kristoffer Friis oplyste, at der lige var indkøbt en hjertestarter i foreningen, men at det endnu ikke var besluttet, hvor den skulle hænge, men at der ville blive opsat skilte, så ingen er i tvivl om, hvor den er. Kristoffer oplyste, at punktet blev flyttet foran beretningen, idet Stefan Sparvath fra Medidyne, var inviteret og klar til at komme med et kort indlæg om, hvordan man skulle bruge den. Han opfordrede alle til at gå ind på følgende hjemmesider: www.hjertevagt.dk - se hvordan man betjener hjertestarteren på video. www.hjertestarter.dk - se hvor der er hjertestartere i området. Man skal altid lige tjekke, at der er et grønt flueben på den - hvis den har et rødt kryds, skal noget skiftes på den. Side 1 af 7
2. Bestyrelsens beretning Beretningen var udsendt sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og der var ingen uddybende bemærkninger til den. Der blev spurgt til status på sagen med skimmelsvamp, men det blev oplyst, at den ville blive drøftet under forslagene. Beretningen blev herefter taget til efterretning. 4. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten Revisor Lars Hjortkjær Petersen fra BHA Statsautoriseret Revision gennemgik regnskabet for 2013, der havde en blank påtegning, og der var blandt andet følgende kommentarer: Flot regnskab på trods af underskud på kr. 1,2 mio. der var t.kr. 600 dårligere end budgetteret, idet der som anført i bestyrelsens beretning var brugt ekstra kr. 1,5 mio. i året til ekstra vedligeholdelse. En lejlighed bruges som hotellejlighed, og det har givet en indtægt, jf. note 1. Udgiften til ejendomsforsikringen står med en lav udgift, da betalingen nu følger kalenderåret, og der ikke tidligere er foretaget periodisering heraf. Udgift til afholdelse af ejendommens 100-års fest for t.kr. 130. Udgifter til istandsættelse af udlejede lejligheder inden salg skal sammenholdes med den indtægt, foreningen får fra saldo på indvendig vedligeholdelse. Udgift til låsesmed er et nettotal, efter salg af nøgler er modregnet - hovednøglerne er dyre at anskaffe. Likviditeten er samlet set blevet styrket i året med t.kr. 720 som følge af foreningens salg af tre tidligere udlejede lejligheder. Ejendommen står aktiveret til den offentlige ejendomsværdi på kr. 292 mio. Tilgodehavende fra istandsættelse af erhvervslejemålet t.kr. 539 nedbringes hver måned med indbetaling i henhold til indgået forlig. Obligationsbeholdning på kr. 3,1 mio. som også efter kurstab ved udtrækninger giver en bedre rente end bare at have pengene stående i banken. Tilgodehavende nedsatte andelsindskud t.kr. 553 vedrører 11 andelshavere, der fra stiftelsen indbetalte et lavere beløb, og det vil blive afregnet ved efterfølgende salg. Egenkapital på kr. 175 mio. er steget i forhold til året før som følge af de tre solgte lejligheder, og derudover er kursværdien af prioritetsgælden faldet. Prioritetsgæld på kr. 133 mio. består af tre lån, jf. note 12, hvoraf de to første er afdragsfrie lån, hvor afdragsfriheden udløber i henholdsvis 2015 og 2020. Det sidste lån med afdrag er pr. 31. marts 2014 blevet omlagt til et nyt fastforrentet lån med afdrag over 20 år. Bestyrelsen har stor fokus på de to første lån, men på grund af store kurstab ved indfrielse før tid må man vente med at omlægge dem, til afdragsfriheden udløber. Udgiften til Bryggenet har været faldende, og det skal undersøges nærmere, om det, der opkræves hos beboerne, eventuelt skal nedsættes tilsvarende. Nye lovpligtige nøgleoplysninger fremgår af note 18, og de gør det nemmere at sammenholde foreningens økonomi med andre andelsboligforeninger. Side 2 af 7
Hensættelse til vedligeholdelse på t.kr. 943 indgår som en buffer i andelskroneberegningen. Andelskronen foreslås uændret til kr. 13.450 pr. m 2. Værdi af alle andelslejligheder er anført med adresse - eventuelle manglende adresser kan henføres til sammenlagte lejligheder. Der blev spurgt til, om der stadig er en aktiv venteliste, og det blev oplyst, at der stadig er en, og at man kan mærke en stigende interesse herfor. Regnskabet med andelskronen blev herefter godkendt med 1 imod og resten for. 5. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften Formand Frederik Homann gennemgik budgettet for 2014, der er indarbejdet som en kolonne i resultatopgørelsen side 5 i regnskabet for 2013. Der var følgende uddybende bemærkninger, spørgsmål og kommentarer: Hotellejligheden indgår med en forsigtig indtægt. Bestyrelsen arbejder på at nedbringe udgifterne, og der budgetteres i den forbindelse med lavere udgifter til vicevært, revisor og administrator. Udgift til vedligeholdelse budgetteres til kr. 2,5 mio. og vedrører blandt andet færdiggørelse af diverse projekter, belysning og kælderisolering. Ydelsen på prioritetsgæld er indarbejdet som skøn, idet det ene lån er omlagt pr. 31. marts 2014, og gælden er i denne forbindelse nedbragt med kr. 5,7 mio. Der forventes indtægter fra salg af to lejligheder, og det ene salg er allerede gennemført i det nye år. Kr. 1,9 mio. er et forsigtigt skøn. Der budgetteres samlet set med et underskud i resultatet på t.kr. 522, og på grund af delindfrielse af gæld bliver det kontante resultat et samlet træk på kr. 5,3 mio., hvorfor de likvide beholdninger forventes at falde. Boligafgiften holdes samlet set uændret, men som følge af den tidligere vedtagne ensretning af boligafgiften til kr. 635 pr. m 2 pr. år, vil der ske en regulering af udligningsbidraget igen pr. 1. juli 2014. Administrator Thomas Lyng oplyste, at Administration Danmark i den netop udsendte opkrævningen for maj måned har opdelt boligafgiften i to linjer, så basisboligafgiften og udligningsbidraget opkræves hver for sig. Udligningsbidraget forsvinder helt pr. 1. juli 2015. Budget for 2014 blev enstemmigt godkendt. 6. Indkomne forslag Forslag 1 ændring af 11.3 vedrørende sammenlægning af lejligheder Bestyrelsens forslag om nye regler for sammenlægning, så der fremover også kan sammenlægges lejligheder vertikalt (op og ned), var godkendt på generalforsamlingen den 28. september 2013 og skulle godkendes endeligt på andenbehandlingen. Side 3 af 7
Forslaget blev vedtaget med 1 imod og resten for og vil blive indført i vedtægterne. Forslag 2 ændring af 14.5 om intern venteliste Bestyrelsen havde fremsat forslag om at nedlægge den interne venteliste, så alle andelshavere i stedet pr. automatik var på listen, og at man herefter var ranglistet efter indflytningsdato. Der blev spurgt til, hvilken dato man ville bruge for dem, der var andelshavere siden foreningens stiftelse, og det blev anført, at det var den dato, man oprindeligt var flyttet ind i ejendommen som lejer, der skulle tages udgangspunkt i. Det blev anført, at andelshavere havde ret til frit at anvise en køber, så ventelisterne var kun ved foreningens salg af lejligheder. Forslaget blev vedtaget med 1 blank og resten for, men idet der ikke var nok Forslag 3 ændring af 14.7 vedrørende gebyr for ekstern venteliste Bestyrelsen havde fremsat forslag om, at bestyrelsen fastsætter prisen for at stå på den eksterne venteliste. Den endelige løsning var ikke helt på plads endnu, men bestyrelsen vil arbejde for en nemmere administrativ løsning med mulighed for automatisk masseudsendelse, som på sigt også kunne bruges som køberkartotek for andelshavere, der ønsker at sælge. Det blev oplyst, at der sidste år var ca. 7 på listen, men at man i år have fået ca. 10 nye henvendelser. Forslag 4 ændring af 14.8 vedrørende udsendelse til ekstern venteliste Bestyrelsen havde fremsat forslag om at udsendelse til den eksterne venteliste ville ske pr. mail. Bestyrelsen oplyste, at man ikke ville sætte opslag i alle opgange, men at man eventuelt ville overveje et opslag i porten. Forslag 5 ændring af 16.7 vedrørende mangelgennemgang ved køb Bestyrelsen havde fremsat forslag om, at formulering i vedtægterne bringes i overensstemmelse med nuværende praksis, idet bestyrelsen ikke deltager ved gennemgang af mangler ved køb. Det blev oplyst, at der fortsat udarbejdes el-tjek i forbindelse med overdragelser, og at indsigelsessager i øvrigt bliver behandlet af vurderingsmanden. Side 4 af 7
Forslag 6 tilføjelse til 24.4 vedrørende elektroniske fuldmagter Bestyrelsen havde fremsat forslag om, at fuldmagter skal kunne afgives elektronisk. Forslag 7 nyt 24.4 vedrørende tilmeldelse til udsendelse pr. mail Bestyrelsen havde fremsat forslag om, at nuværende praksis om indkaldelse pr. mail bliver indarbejdet i vedtægterne. Det blev anført, at der var tale om en frivillig mulighed, som man selv skulle tilmelde sig, så foreningen kunne spare penge på porto og tryk. Forslag 8 tørrelofter Bestyrelsen ønskede en bemyndigelse til at beslutte, om tørrelofterne skal åbnes og eventuelt lukkes igen efter samråd med foreningens rådgiver, og det gav anledning til nogen debat: Det er nødvendigt at få set på, hvorfor der allerede er kommet skimmelsvamp på de nye tagbrædder - der er ikke meget, men det er nødvendigt at få set på det, så eventuel problemstilling ikke kan vokse sig stor. Undersøgelser og udbedring er igangsat ved Peter Jahn & Partnere. Det er helt nye tage, og der må være nogle, som er ansvarlige for, at der kan komme sådanne problemstillinger. Peter Jørgensen fra Jørgensen & Sønner, som har været med til altan-etape, er også syn- og skønsmand, og han vil blive inddraget i sagen. Tørrelofterne skal jo kunne bruges, men bestyrelsen vil have bemyndigelse til om nødvendigt at lukke for dette, indtil problemerne er afklaret. Problemerne er kun i toppen af taget - der er ikke noget over loftsrum, og der er slet ikke noget problem, der kommer helt ned i lejlighederne. Det er fundet i et meget tidligt stadie, så det skal bare sikres, at det ikke får lov til at udvikle sig. Eventuelt holde vinduer åbne på loftet? Det burde ikke være nødvendigt, og nogle beboere på 5. sal var ikke glade for denne løsning, idet ingen jo lukkede for vinduerne igen, og det kunne mærkes i lejlighederne. Forslaget blev vedtaget med 1 imod og resten for. Side 5 af 7
Forslag 9 mandagsvagter Bestyrelsen oplyste, at der næsten aldrig kom nogen, og at man derfor ville nøjes med at have åben hver anden måned i stedet. Folk er gået over til at bruge mails i stedet. Forslaget blev vedtaget med 1 imod og resten for. 7. Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter Kristoffer Friis blev genvalgt for 2 år uden modkandidater. Der var herudover to ledige pladser for 2 år, men kun Simon Refn opstillede og blev dermed valgt for 2 år uden modkandidater. Bestyrelsens antal blev dermed nedbragt fra 7 til 6 medlemmer. Bestyrelsen består herefter af følgende: Frederik Homann på valg i 2015 Marie Juul Baumann på valg i 2015 Edgar Jørgensen på valg i 2015 Ea Fleischer på valg i 2015 Kristoffer Friis på valg i 2016 Simon Refn på valg i 2016 Der skulle herefter vælges suppleanter til bestyrelsen, og følgende stillede op og blev valgt uden modkandidater: 1. suppleant Kim Nørgaard 2. suppleant Christina Bjerregaard Christensen 8. Valg af revisor BHA Statsautoriseret Revision blev genvalgt. 9. Valg af administrator Administration Danmark, som lige var blevet valgt på den ekstraordinære generalforsamling den 24. februar 2014, blev genvalgt. 10. Eventuelt Bestyrelsen oplyste, at den havde overvejet om næste etape med altaner eventuelt kan finansieres af foreningen det vil sige lejernes, men måske også andelshavernes. Der er dog ikke lavet noget konkret forslag, som skal forelægges en generalforsamling. Det gav anledning til følgende debat: Hvad er foreningens risiko for ikke at få sit tilgodehavende tilbage? Hvordan står man f.eks. i forhold til panthavere? Hvor mange lejligheder får altan? Der var oprindeligt 8-12 altaner, og der er så kommet 35 nye til. Herefter kommer der 27 nye til. Side 6 af 7
Er det klogt at bruge for mange penge på altaner, når det må forventes, at der skal bruges penge på udbedring af skimmel på loftet? Man skal sikre sig, at man har penge nok til denne nødvendige udbedring først. Bliver eventuel ekstrabetaling for altan ikke for høj ud over boligafgiften? Nu er der vel ikke risiko for, at de nuværende altan-projekter bliver udskudt, fordi der skal laves nye forslag? Etape 2 vil ikke blive stoppet. Måske bliver det noget, som skal overvejes i etape 3? Der blev herefter drøftet følgende under eventuelt: Hvor er referaterne fra generalforsamlingerne? De er svære at finde. Bestyrelsen har nu anskaffet en scanner til kontoret, så de vil bliver scannet og sendt til Administration Danmark, så de fremover kan blive lagt på deres hjemmeside. Skal alle dokumenter fremover være beskyttet af et log-in? Kan det ikke overvejes, om disse log-in kan offentliggøres? Arbejdsdag 11. maj - husk tilmelding - der er omdelt tilmeldingssedler i postkasserne - lokkes med lækre præmier. Dirigenten takkede herefter for god ro og orden og hævede mødet. Generalforsamlingen var herefter slut kl. 22.45. København, den 12. maj 2014 Dirigent: Lars Sørensen Bestyrelse: Frederik Homann Kristoffer Friis Marie Juul Baumann Edgar Jørgensen Ea Fleischer Simon Refn Side 7 af 7