Vedrørende: Muligheder for øget grundsag - svar på spørgsmål fra Lars Søgaard Sagsnavn: Muligheder for øget boliggrundsalg - forespørgsel fra Lars Søgaard Sagsnummer: 13.06.02-A26-1-14 Skrevet af: Søren Fonseca Pedersen (pkt. 4-5) og Alex Weinreich (pkt. 1-3) E-mail: Alex.Weinreich@randers.dk Forvaltning: Erhvervs- og udviklingssekretariat Dato: 17-09-2014 Sendes til: Erhvervs- og Udviklingschef Dennis Jensen Byrådsmedlem Lars Søgaard har ved mail af 26. august 2014 ønsket følgende spørgsmål besvaret: 1. muligheden for at tilbyde kommunale grunde til entreprenører/håndværkere/typehusfirmaer hvor køber forpligter sig til at bygge hus inden for en kort tidshorisont, mod at grundene først betales [når] de sælges med hus. Grundene kan ikke videresælges uden hus. 2. Herunder orienterer forvaltningen om der kunne være efterspørgsel efter et sådan tilbud (son nævnt under 1). 3. Forvaltningen orienterer om mulighederne for at lade private udstykkere vente med at betale div. tilslutningsbidrag indtil grunden er solgt. 4. Forvaltningen orienterer om andre muligheder for at kickstarte grundsalget. 5. Forvaltningen orienterer om andre kommuners ("skæve") salgsfremmende tiltag mht grundsalg. 1. muligheden for at tilbyde kommunale grunde til entreprenører/håndværkere/typehus-firmaer hvor køber forpligter sig til at bygge hus inden for en kort tidshorisont, mod at grundene først betales [når] de sælges med hus. Grundene kan ikke videresælges uden hus. Kommunernes hjemmel til at sælge grunde findes i de uskrevne regler, der i daglig tale benævnes Kommunalfuldmagten. Kort fortalt giver kommunalfuldmagten kommunerne mulighed for at disponere over indkomne skattebetalinger. Muligheden er undergivet en række begrænsninger, herunder forbud mod at drive handelsvirksomhed og finansiel virksomhed. Handel med boliggrunde er handelsvirksomhed, der konkret er undtaget handelsforbuddet i kommunalfuldmagten. Det er dog i reglerne forudsat, at købesummen betales kontant. Henstand med betaling af købesummen er finansiel virksomhed, der som nævnt er en ulovlig aktivitet for en kommune. 1
Statsforvaltningen Midtjylland afgav den 23. november 2012 1 en udtalelse til Århus Kommune om, hvorvidt kommunen havde hjemmel til at yde henstand med betaling af en del af købesummen, når den sælger byggegrunde til private. Statsforvaltningen Midtjylland udtalte om ordningen, som i notatet fremover benævnes den generelle model, at denne ikke var lovlig, idet Århus Kommune med ordningen tilbød købere af byggegrunde henstand med betalingen, og at denne henstand var at betragte som støtte til enkeltpersoner, ligesom kommunen påtog sig en vis risiko for sit tilgodehavende ved at stille henstand til rådighed for købere, som ikke havde adgang til alternativ finansiering. Statsforvaltningen lagde endvidere vægt på, at kommunerne ikke må drive finansiel virksomhed. Statsforvaltningens udtalelse vedrører dog alene kommunens generelle betingelser og udelukker således ikke nødvendigvis, at kommunen i forbindelse med en konkret handel måske lovligt kan yde henstand. Forvaltningen har tidligere haft lignende drøftelser med en privat aktør om muligheden for at opføre en bolig på en af kommunen ejet grund mod først at betale ved videresalg. Det er forvaltningens vurdering, at hvis der konkret er en kommunal interesse heri, kan kommunen under nærmere betingelser lovligt sælge en grund med henstand af købesummen indtil et nyopført byggeri måtte videresælges. Det er forvaltningens vurdering, at en sådan kommunal interesse kunne være at sparke en tom udstykning i gang. F. eks. ved at lade en privat aktør opføre et begrænset antal prøvehuse på et strategisk velvalgt sted i en ellers tom udstykning. Formålet er en filosofi om, at det bliver lettere at sælge de øvrige grunde, når de første par huse er bygget. Modellen benævnes herefter den konkrete model. Det skal dog understreges, at vurderingen er behæftet med en betydelig usikkerhed, og at det derfor anbefales at indhente en vejledende udtalelse fra Statsforvaltningen før muligheden afprøves i praksis. I den forbindelse vil en udtalelse fra en ejendomsmægler omkring ordningens effekt givetvis have betydning. Assens Kommune har netop modtaget svar på en forespørgsel til Statsforvaltningen om muligheden for henstand ved salg til private 2. Forespørgslen drejer sig tillige om den generelle model og altså ikke begrundet i en konkret handel. Statsforvaltningen udtaler klart, at en sådan ordning ikke er lovlig. 2. Herunder orienterer forvaltningen om der kunne være efterspørgsel efter et sådan tilbud (son nævnt under 1). 1 http://www.statsforvaltningen.dk/tilsynsafg%c3%b8relser/files/vedhaeftetfil/1117.pdf 2 Udtalelsen er ikke offentliggjort på tidspunktet for nærværende notatets udfærdigelse. Forvaltningen har fra Assens Kommune modtaget en kopi af udtalelsen, der er dateret 28.08.2014, j.nr. 2014-613/1582. 2
Forvaltningen har i nyere tid modtaget én henvendelse i stil med forslaget. Spørgeren havde dog ikke interesse for den af forvaltningen forslåede model med et prøvehus. Det kan ikke afvises, at der kunne være efterspørgsel efter den konkrete model, men der er ikke tvivl om, at den generelle model ville have en væsentlig større interesse, hvis den var lovlig. 3. Forvaltningen orienterer om mulighederne for at lade private udstykkere vente med at betale div. tilslutningsbidrag indtil grunden er solgt. Muligheden for henstand med tilslutningsbidrag til forsyningsselskaber falder som udgangspunkt uden for kommunens ressortområde, da disse opkræves af eksterne firmaer så som Randers Spildevand A/S, Verdo A/S, TDC A/S etc. Randers Spildevand A/S er ganske vidst 100% ejet af Randers Kommune, men er ved lov udskilt fra Randers Kommune. Kloaktilslutningsbidraget udgør den største post af tilslutningsbidrag. De øvrige bidrag til varme, el, telefon, internet m.v. opkræves direkte af de respektive leverandører. Hvorvidt disse typisk private - aktører har mulighed og interesse i at give henstand har ikke været undersøgt nærmere; dels foretages opkrævning af selskaber uden relation til Randers Kommune og dels er bidragenes størrelse små i forhold til grundprisen og kloaktilslutningsbidraget. Reglerne om kloaktilslutningsbidrag fremgår af Randers Spildevand A/S betalingsvedtægt, som dels skal være i overensstemmelse med Betalingsloven 3 og dels skal godkendes af Randers Kommune. Det følger af den gældende betalingsvedtægts 4.2.7 sammenholdt med Betalingslovens 2, stk. 10, at bidraget forfalder ved fysisk tilslutningsmulighed. I medfør af Betalingslovens 4 kan spildevandsforsyningsselskaber yde henstand med betaling af tilslutningsbidrag. Det fordrer dog dels, at muligheden bør fremgå af betalingsvedtægten og dels, at muligheden for henstand skal være åben for alle, der ønsker at benytte ordningen 4. Randers Spildevand A/S er ikke blevet hørt i forbindelse med dette notats udarbejdelse, men Randers Spildevand er orienteret om drøftelsen. Da en henstand med kloakbidrag må forventes at medføre et pres på Randers Spildevand A/S likviditet, bør selskabet inddrages, hvis muligheden ønskes nærmere belyst. 4. Forvaltningen orienterer om andre muligheder for at kickstarte grundsalget. På økonomiudvalgets møde den 10. juni 2014 orienterede forvaltningen om de markedsføringsinitiativer, som forvaltningen gør for salg af byggegrunde. Af sagen fremgik at 3 Lovbekendtgørelse 2010-06-07 nr. 633 om betalingsregler for spildevandsforsyningsselskaber mv. med senere ændringer 4 Karnovs Lovsamling, 2014, nt. 58 til Betalingsloven. 3
forvaltningen i 2013 intensiverede markedsføringen af kommunale byggegrunde. Det kortsigtede mål er at så frø i bevidstheden hos potentielle købere om kommunens attraktive grunde forud for en forventet positiv udvikling på boligmarkedet. Den igangsatte kampagne med overskriften "Vi har masser af gode grunde til at bygge selv - også til dig" videreføres i 2014 i samspil med kommunens øvrige aktiviteter og planer for markedsføring og branding af Randers Kommune. Kampagnen indebærer, at kommunens hjemmeside med boliggrunde er reorganiseret, så der nu er lavet et "landing-page" for alle annoncer - www.byggegrunde.randers.dk. På siden præsenteres kommunens grunde efter om køberne ønsker grunde i byen, på landet eller tæt på natur og fjord. Kommunen annoncerer løbende i lokale og regionale medier, både på digitale og i trykte medier, herunder biograf og infostandere. Desuden annonceres alle kommunens grunde på Boliga.dk med direkte link til kommunens hjemmeside. Markedsføring af boliggrunde indgik "Åben by i Vores Randers" arrangement den 24. maj 2014 sammen med byens ejendomsmæglere, hvor der var mulighed for fremvisning af boliggrunde - både private og kommunale. I den forbindelse blev der annonceret i indstik i Jyllands-Posten den 18. maj 2014. Derudover igangsættes i løbet af året nyhedsbreve til interesserede købere, ligesom der i samarbejde med Kommunikation udarbejdes en række redaktionelle materialer om kommunens udstykninger og de muligheder Randers tilbyder. Materialet vil løbende indgå i artikler og annoncer i årets løb. Initiativerne har indtil nu været rettet mod at markedsføre kommunens byggegrunde med henblik på at nedbringe kommunens beholdning af byggegrunde. Af hensyn til ønsket om øget bosætning er det i kommunens interesse at også private udbydere får solgt deres byggegrunde. Forvaltningen vil derfor tage initiativ til at undersøge muligheden for at markedsføringen af byggegrunde ikke kun omfatter kommunale grunde, men også private byggegrunde gennem f.eks. samarbejde med ejendomsmæglere og private udbydere. Randers Kommune har tidligere iværksat ordning med henvisningshonorar til ejendomsmæglere, såfremt en henvisning af en køber fører til salg af en boliggrund. 5. Forvaltningen orienterer om andre kommuners ("skæve") salgsfremmende tiltag mht grundsalg. Forvaltningen har et løbende erfaringssamarbejde med en række jyske kommuner med henblik på at udveksle erfaringer og praksis omkring salg af boliggrunde. Samarbejdskommunerne omfatter blandt andet Århus, Herning, Silkeborg, Viborg, Horsens og Vejle. Flere af samarbejdskommunerne oplever et tilsvarende lavt salg af boliggrunde, hvorfor der i samarbejdet er megen fokus på at benytte sig af hinandens gode ideer til at fremme salget. Da 4
kommunerne er underlagt kommunalfuldmagtens bestemmelser er der primært tale om markedsføringsmæssige tiltag, i form af iøjnefaldende kampagner, udlodning af gavekort og lignende. Flere kommuner har forsøgt sig med at sætte priserne ned på byggegrunde, f.eks. svarende til momsen uden at det har medført et mersalg. Det kan afslutningsvis oplyses, at der indtil videre er gennemført salg af 13 parcelhusgrunde i Randers Kommune i indeværende år og der er aktuelt reservation på 5 grunde. Derudover har forvaltningen ca. 50 potentielle købere, som har bedt om at få tilsendt nyheder og løbende information om kommunens udstykninger. 5