Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune

Nørager Kommune Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune September 2006

i 1. INDLEDNING...1 1.1 Formål med kommuneplantillægget...1 2. PLANLOVENS DETAILHANDELSBESTEMMELSER...3 2.1 Ændring af Planloven i 2002...3 3. GÆLDENDE RAMMER...5 3.1 Regionplan 2005...5 3.2 Kommuneplan 99 hovedstruktur: detailhandel...8 4. REDEGØRELSE FOR DETAILHANDEL...10 4.1 Detailhandelsstruktur...10 4.2 Tilgængelighed...15 4.3 Begrundelse for den ønskede ændring af rammebestemmelse...16 5. HOVEDSTRUKTUR...19 5.1 Målsætning for detailhandel...19 5.2 Ny afgrænsning Haverslev...20 5.3 Ny afgrænsning Nørager...20 5.4 Målsætning for detailhandlen - kommuneplanens hovedstruktur...22 6. RAMMEBESTEMMELSER FOR DETAILHANDEL...24 6.1 Generelle bestemmelser...24 6.2 Nørager centerområder...25 6.3 Nørager erhvervsområder...26 6.3.1 I.1 Grynderupvejen...26 6.3.2 H.4 Grynderupvejen...27 6.4 Haverslev centerområder...27 6.4.1 C.1 Haverslev center...27 6.4.2 C.2 Haverslev øst...28 6.5 Haverslev erhvervsområder...28 6.5.1 I.1 Industriparken...28 VEDTAGELSE...30

1 1. INDLEDNING Med ændringen af planlovens detailhandelsregler i 2002 har kommunerne fået kompetencen til at fastlægge afgrænsningen af butiksområdet i bymidten forstået som den centrale del af en by - og fastsætte rammer for butiksudviklingen her. Regionplanernes afgrænsning af bymidterne og rammer for udviklingen i de enkelte bymidter gælder dog, indtil den pågældende kommune har vedtaget bestemmelser i kommuneplanens hovedstruktur og rammer for lokalplanlægning om den samlede detailhandelsstruktur. Dette sker i praksis i form af et kommuneplantillæg. Forslaget til kommuneplantillæg er udarbejdet af NIRAS Konsulenterne i samarbejde med Nørager Kommune. 1.1 Formål med kommuneplantillægget Kommunalbestyrelsen har besluttet, at der skal udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 99 for Nørager Kommune nemlig: Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune der omfatter: en redegørelse og retningslinier for detailhandlen, således at kompetencen til at afgrænse bymidteområderne overflyttes fra Nordjyllands Amt til Nørager Kommune. en planlægning for at sikre, at der skabes plads til de butiksenheder, som der ikke er plads til i den eksisterende bykerne, eller som har behov for forbedret tilgængelighed. Behovet herfor illustreres gennem en konkret ansøgning om at flytte fra nuværende bymidte i Haverslev til en forbedret trafikal tilgængelighed i nærhed rundkørsel/motorvejsafkørsel øst for byen. ændring af de gældende rammebestemmelser for område H.3 Jyllandsgade til også at give mulighed for detailhandel. Området benævnes herefter C.2 Haverslev Øst. en perspektivering af detailhandlen i lokalområdet med afsæt i, at der i områderne H.2 Industriparken og I.1 Industriparken ud over et distributionscenter for dagligvarer (Aldi centrallager) findes en servicestation med ki-

2 osksalg og en MacDonalds restaurant samt detailhandel med særlig pladskrævende varegrupper. Kommunalbestyrelsen ønsker herigennem at etablere det planlægningsmæssige grundlag for at tilbyde tidssvarende rammer for detailhandlen og give mulighed for en koordineret udvikling af detailhandlen i områderne H.2 Industriparken og H.3 Jyllandsgade afbalanceret i forhold til centerområdet i Haverslev bymidte. Det er fortsat det overordnede mål at styrke bymidterne i Nørager, Haverslev, Rørbæk og Ravnkilde.

3 2. PLANLOVENS DETAILHANDELSBESTEMMELSER I 1997 blev den første lov om detailhandelsplanlægning vedtaget. Kommunernes og amternes planlægning skulle nu søge: at fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte dele af de større byer; at sikre, at arealer til butiksformål blev udlagt, hvor der var god tilgængelighed for alle trafiktyper især gående, cyklende og kollektive trafikanter; at fremme en samfundsmæssig bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transport i forbindelse med indkøb er begrænset. 2.1 Ændring af Planloven i 2002 Med ændringen i Planloven i 2002 fik kommunerne betydelig større kompetence i planlægningen til butiksformål. Kommunen skal tilvejebringe bestemmelser i kommuneplanens hovedstruktur og rammer for indholdet af lokalplaner for arealudlæg til butiksformål i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 c og 5 d. Med lovændringen følger også en mindre udvidelse af antallet af særlig pladskrævende varegrupper, der kan planlægges for uden for bymidten. Efter ændringen har kommunen kompetencen, når det drejer sig om butiksstørrelse på under 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.500 m² for udvalgsvarebutikker samt enheder til særlig pladskrævende varegrupper på indtil 1.500 m² bruttoetageareal. Planlovens mål At fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, at sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, og at fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Om detailhandel i Regionplan 2005 Ifølge planlovens 5b, stk. 3, nr. 5 og 6 b skal regionplanen indeholde retningslinier for den regionale detailhandelsstruktur herunder for beliggenheden

4 og størrelsen af dagligvarebutikker over 3.000 m², udvalgsvarebutikker over 1.500 m² samt for beliggenheden af og det maksimale butiksareal for aflastningsområder og bydelscentre over 3.000 m². Den kommunale opgave i forhold til detailhandel Kommunen skal i henhold til kapitel 2 b i Planloven for at få overflyttet kompetencen til selv at afgrænse bymidteområder og udlægge arealer til butiksformål i kommuneplanens hovedstruktur udarbejde retningslinier for at fastsætte rammerne for placering af arealer til butiksformål samt den samlede rummelighed for nybyggeri og omdannelse af eksisterende benyttelse til butiksformål, fastsætte maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker op til 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.500 m² for udvalgsvarebutikker og planlægge for butikker med særlig pladskrævende varegrupper, når den enkelte butik ikke overstiger 1.500 m². Definitioner Bruttoetageareal samtlige arealer til butiksformål (salgsareal, lager, overdækket varegård, internt adgangsareal, personalerum, cafeteria mv.). Beregningen foregår efter de almindelige bestemmelser i bygningsreglementet dvs. alle arealer med kundeaktiviteter medregnes, incl. arealer af kældre, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 meter under loftet i kælderen. Dagligvarebutik en butik, der udbyder varer, der indgår i forbrugerens daglige husholdning (f.eks. supermarked, bagerforretning, døgnkiosk, slagterforretning, tobaksforretning, vinforretning og apotek). Udvalgsvarebutik 1 en butik, der hovedsageligt forhandler varer som forbruges over længere tid (f.eks. tøjforretning, babyudstyr, møbelbutik mv.). Butik til særligt pladskrævende varegrupper en butik, der forhandler varegrupper, som i sig selv er pladskrævende, eller som kræver store udstillingsarealer. Det er eksempelvis forretninger, der handler med biler, campingvogne, lystbåde, landbrugsmaskiner, møbler, køkkenelementer, planter og havebrugsvarer (planteskoler) samt tømmerhandler og byggemarkeder i direkte tilknytning til en tømmerhandel. 1 I nærværende detailhandelsplan opdeles kategorien udvalgsvarer i textil og andre udvalgsvarer af hensyn til overvejelser i forbindelse med fysisk planlægning.

5 3. GÆLDENDE RAMMER Af forarbejderne til Regionplan 2005 2 fremgår følgende vurdering mht. detailhandel i Nørager kommune: Tabel 1: Detailhandlen i Nørager kommune, RUBIN-projektet Nørager Omsætning (2002) Antal butikker Lok.andel alm. udv.: Lok.andel dgl.: Detailhandel Besigtigelsesvurderinger: 30 mio. kr. 10 25 25 Er formentlig del af udvalgsvareopland til Hobro. Dagligvareforsyningen kan formentlig opretholdes, men der er risiko for tilbagegang. Lokal dagligvareforsyning. Daglig Brugsen og få supplerende udvalgsvarebutikker spredt gennem byen. En gennemfartsby på hovedvejen mellem Hobro og Aars. Haverslev 30 mio. kr. 10 25 171 Haverslev er formentlig del af udvalgsvareopland til Aars. Dagligvareforsyningen kan formentlig opretholdes, men der er risiko for tilbagegang. Aldi centrallager og benzinstation, gavebod, Triumph-Adler, vognmandsfirma. Motorvejspræg med forskelligt erhverv. En vis logistisk-funktion. Portbyen. Meget beskeden handel. På baggrund af ovenstående skitseres der i Regionplan 2005 retningslinier og rammer, som bl.a. vedrører byerne i Nørager Kommune. 3.1 Regionplan 2005 I regionplan 2005 for Nordjyllands Amt (vedtaget på amtsrådsmødet den 13. december 2005), som gælder for perioden 2005-2010, er i kapitel 2: Byer og byudvikling 3 indarbejdet de tidligere redegørelser vedr. detailhandel. Byerne i Nørager Kommune er omfattet af kategori 6: Lokale byer dvs. byernes opfattes som uden regional betydning. Denne kategori er der ikke anført en retnings- 2 Oplysninger om nordjyske byer bybesigtigelse marts 2005, RUBIN/Regionplan 2005, s. 96-99, 3 Kapitel 2.2. Detailhandel, Regionplan 2005, s. 48-56.

6 linie for, idet der er en forventning om, at kommunerne i forbindelse med kommuneplanrevisionen vil tilvejebringe bestemmelser om den samlede detailhandelsstruktur i den enkelte kommune. Mht. byroller fremgår følgende af Regionplan 2005 4 for byer i Nørager Kommune: Tabel 2: Beskrivelse af byroller for Haverslev og Nørager, Regionplan 2005 Bynavn Indbyggertal og rolle i det regionale byperspektiv Særlig karakter, styrker og kvaliteter. Væsentlige udviklingsgrundlag. Byfunktion og byrolle Haverslev Nørager Lokalby med ca. 670 indbyggere. Lokalby med ca. 1.000 indbyggere Beliggenhed ved motorvej i logistikmæssigt knudepunkt Vesthimmerland- Thy. Fortsat landsby. Mejeri, midtstedsbeliggenhed mellem Aars og Hobro. Landsby/gennemfartsby. Lokal service. Beskedne bykvaliteteter. Største by i eksisterende kommune. Haverslevs rolle er i kraft af motorvej og vejforbindelse mod Aars og Hanherred/Thy at være et mindre regionalt knudepunkt for logistikerhverv. Byen er en lokalby med en mulighed for udlæg af egentlige erhvervsarealer til understøtning af den specifikke erhvervsattraktivitet. Nøragers rolle er at være lokal forsyningsby med nogen erhvervsudviklingsmuligheder. Byen har nogen erhverv, især præget af mejeri, møbel og højtalerfabrik samt lokale erhverv. Bosætningsrollen er i konkurrence med de større byer om lokal oplandstilflytning. Overvejelserne i Regionplan 2005 anlægger et fælles mål for boliger og erhverv mht. løbende rummelighed; og det anføres som 10 ha for Nørager og 20 ha for Haverslev. Det erstatter de tidligere mål for restrummelighed i forhold til arealudlæg. Tabel 3: Retningslinie 2.2.4 Overgangsbestemmelse for detailhandelsplanlægning Retningslinierne om detailhandel i Regionplan 2001 gælder, indtil der i en kommuneplans hovedstruktur og rammer for lokalplanlægning er tilvejebragt bestemmelser om den samlede detailhandelsstruktur i kommunen. Indtil Nørager Kommune har vedtaget bestemmelser i kommuneplanenes hovedstruktur og rammer for lokalplanlægning om de samlede detailhandelsstruktur gælder regionplanens tidligere afgrænsning af bymidterne og rammer for udviklingen i de enkelte bymidter:

7 Kort 1: Eksisterende rammeområder udlagt til centerformål i Nørager Den røde streg angiver centerområder og den sorte streg angiver erhvervsområder. Er der en blå streg i et rammeområde betyder det, at der er mulighed for at etablere butikker til særlig pladskrævende varegrupper inden for dette område. Af ovenstående kort ses, at der uden for bymidten er udlagt et areal til en butik med særlig pladskrævende varegrupper: I.1 Grynderupvej. Desuden er der inden for C.2. Nørager Center udlagt areal til en butik med særlig pladskrævende varegrupper på op til 3.000 m 2 i henhold til gældende lokalplan. 4 Bilag 1. Byroller, s. 285.

8 Kort 2: Eksisterende rammeområder udlagt til centerformål i Haverslev Den røde streg angiver centerområder og den sorte streg angiver erhvervsområder. Er der en blå streg i et rammeområde betyder det, at der er mulighed for at etablere butikker til særlig pladskrævende varegrupper inden for dette område. 3.2 Kommuneplan 99 hovedstruktur: detailhandel Af Kommuneplan 99 fremgår målsætningen for detailhandel: Tabel 4: Målsætning Kommunalbestyrelsen vil arbejde for at bevare flest mulige butikker og for, at der er mulighed for at etablere nye. Denne målsætning er formuleret på baggrund af, at man dengang vurderede, at der er tilstrækkelig med områder (udlagt) i kommuneplan 99, hvor nye butikker kan etablere sig. Disse områder er de centrale, udbyggede dele af byerne. Dengang blev det forventet, at nye butikker kunne indpasses i byerne ved at overtage bestående bygninger og arealer. Kommunalbestyrelsen vil være åben over for etablering af nye butikstyper. Det kan være gårdbutikker med salg af æg, mælk, ost. m.v.

9 Siden 1999 har kommunalbestyrelsen arbejdet for at forbedre de offentlige områder torve, veje og pladser f.eks. ved at plante træer, buske og opstille bænke. Dette arbejde er resulteret i synlige forbedringer, således at Nørager og Haverslev i dag fremtræder med gode og indbydende bymiljøer. I det følgende redegøres for ændringer, der udfordrer de gældende rammer for detailhandel, og som indebærer, at kommunalbestyrelsen gennem et kommuneplantillæg ønsker at tilvejebringe ændringer i hovedstruktur og rammebestemmelser for Kommuneplan 99.

10 4. REDEGØRELSE FOR DETAILHANDEL Befolkningsudviklingen i Nørager Kommune har de seneste år udvist en positiv vækst. Tabel 5: Befolkningstal pr. 1. januar, byer og landdistrikter i Nørager Kommune 1994 2000 2004 Ændring Haverslev By 638 656 670 +32 Nørager By 949 969 1017 +68 Ravnkilde By 317 331 352 +35 Rørbæk By 374 373 382 +8 Landdistrikter 3201 3148 3157-44 Nørager Kommune 5479 5477 5578 +99 Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik. Det ses af tabellen, at der er tale om en samlet vækst på knap 2 % i perioden. Denne vækst er dog i høj grad en vækst for de 3 byområder: Haverslev, Nørager og Ravnkilde. Nørager Kommune er på nuværende tidspunkt placeret i udkanten af arbejdskraftoplande til bl.a. Års og Hobro. Inden for detailhandlen foregår der løbende ændringer i forhold til struktur, udvalg/sortiment, butikstyper og kædesamarbejder. Dette har også betydning for detailhandlen i Nørager Kommune. 4.1 Detailhandelsstruktur Med afsæt i de oplysninger, basis i år 2004, der er tilgængelige for Nørager Kommune, kan det billede, der tegnes gennem forarbejderne til Regionplan 2005, nuanceres.

11 Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune Tabel 6: Antal butikker fordelt efter type i byer, Nørager Kommune 2006 Butikstype DagligvareTextil Andre udbutikker med butikker valgsvarebu- særligt pladsby tikker krævende varegrupper Nørager 4 1 Haverslev 3 Ravnkilde 1 Rørbæk 1 Mejlby 1 Øvrige landdistrikt 1 I alt 11 I alt 4 2 11 2 1 6 1 1 2 1 2 1 1 7 4 23 Kilde: Nørager Kommune. I Kommuneplan 99 anføres 12 dagligvarebutikker og 15 udvalgsvarebutikker. Med de her fremlagte tal fremgår det, at antallet af butikker er stort set uændret i perioden.

12 Kort 3: Registreringskort for detailhandel i Nørager kommune, 2006

13 Bygningsarealer til detailhandlen opgøres efter butikstype og område således: Tabel 7: Bruttoetageareal fordelt på butikstype og område, 2004 Butikstype Dagligvarebutikker Textil By Andre udvalgsvarebutikker Butikker med særligt pladskrævende varegrupper Nørager 1.422 393 912 625 3.352 Haverslev 1.067 204 755 83 2.109 Ravnkilde 411 411 Rørbæk 413 524 937 Mejlby 250 1.450 1.700 Øvrige landdistrikt 880 880 I alt 4.443 597 2.209 2.158 9.389 Note: Bruttoetagearealerne er opgjort på baggrund af BBR-oplysninger. Der er ikke foretaget efterprøvning af tallene. Tabel 8 indeholder ikke bruttoetagearealer for 2 butikker i Haverslev med særlig pladskrævende varegrupper. I forhold til de tidligere udmeldte rammer (1998) ser billedet således ud: Tabel 8: Udnyttelse af rammer for detailhandel, 1998 og 2004 Butiksareal Uudnyttet ramme Samlet ramme 1998 Nørager 3.000 2.000 5.000 Haverslev 1.100 2.000 3.100 2004 Nørager 3.350 1.650 5.000 Haverslev 2.100 1.000 3.100 I alt Ovenstående viser, at der er en restkapacitet i forhold til de tidligere udmeldte rammer. I perioden siden 1998 har der været en forøgelse i antallet af bruttoetagekvadratmeter, detailhandlen disponerer over. I den nye Regionplan 2005 er der ikke nævnt noget om rummeligheden for detailhandel i Nørager Kommune. Nørager og Haverslev er specifikt nævnt i retningslinie 2.3.2 Løbende rummelighed til byudvikling (byramme): For lokale

14 byzonebyer er rammen for løbende rummelighed 5 ha. For Nørager er rammen dog 10 ha og for Haverslev 20 ha 5. De kommunale oplysninger (basisår 2004) for omsætning i detailhandlen ser således ud: Tabel 9: Omsætning fordelt på butikstype og område, 2004 6 Butikstype Dagligvarebutikker Textil By Andre udvalgsvarebutikker Butikker med særligt pladskrævende varegrupper Nørager 24.182.501 3.482.175 2.891.250 2.081.700(1) 32.637.626 Haverslev 12.921.850 1.440.900 1.966.050 -(3) 16.328.800 Ravnkilde 6.287.450 - - 6.287.450 Rørbæk 2.418.250 2.161.350 4.579.600 Mejlby 1.330.038 - -(1) 1.330.038 Øvrige landdistrikt 7.133.838(1) - -(1) 7.133.838 I alt 54.273.927 4.923.075 7.018.650 2.562.000 68.297.352 Note. I parentes er anført antallet af butikker, hvorfra der ikke foreligger omsætningstal. Det ses, at der mangler omsætningstal for 7 butikker. På baggrund af data fra Danmarks Statistik og ovenstående tabeller kan omsætningen inden for de 4 kategorier estimeres således: Tabel 10: Beregning af selvforsyningsgrad, 2004 Butikstype Dagligvarebutikker Textil Andre udvalgsvarebutikker Forbrug, volumen i kr. Omsætning i detailhandel i Nørager Kommune Lokal selvforsyning Butikker med særligt pladskrævende varegrupper 93.655.220 26.645.310 51.142.220 51.177.920 222.620.670 54.273.927 4.923.075 7.018.650 2.562.000 68.297.352 58,0 % 7 18,5 % 13,7 % 5,0 % 30,7 % Note: Der er anvendt gennemsnitstal, hvilket ud over det, at der ikke indgår 7 butikker og deres omsætning rummer en usikkerhed mht. de gennemførte beregninger. I alt I alt 5 Regionplan 2005, kapitel 2 om byudvikling og bebyggelsesforhold, s. 64. 6 Tallene i tabel 10 afviger fra de tal, der fremgår af RUBIN-projektets beskrivelse af byroller. 7 I sortimentet i de større dagligvarebutikker indgår såvel textil som andre udvalgsvarer. En del af omsætningen burde derfor flyttes til øvrige kolonner for at få et mere retvisende billede.

15 Set i forhold til 2002 (tal fra RUBIN-projektet) er der tale om en stigning på ca. 10%, hvilket har resulteret i en lidt højere selvforsyningsgrad i 2004 end i 2002. Den andel af omsætningen inden for detailhandel, der ikke foretages i butikkerne i Haverslev og Nørager (fratrukket den omsætning, der skabes af indbyggere fra andre kommuner) erlægges primært inden for det regionale handelsopland. Den nordlige og vestlige del af Nørager Kommune hvor Haverslev er placeret indgår traditionelt i det regionale handelsopland for Aars og den øvrige del af kommunen i det regionale handelsopland til Hobro. Med den øgede tilgængelighed i kraft af motorvej E45 opleves det, at Aalborg og Randers også har fået en betydning som regionale indkøbsbyer for borgerne i Nørager Kommune. 4.2 Tilgængelighed Der er en udmærket tilgængelighed for gående og cyklende anskuet ud fra bymidterne i Nørager, Haverslev, Rørbæk og Ravnkilde. Ligeledes vurderes det, at tilgængeligheden set i forhold til den kollektive trafik er i orden. Det kan imidlertid konstateres, at byudviklingen i Haverslev sker mod nordøst ved Mølhøjvangen, når det gælder boliger, og fra området langs motorvejen mod øst, når det gælder erhverv. Trafikmønstret har ændret sig efter, at motorvejen er etableret; og der er anlagt en ny omfartsvej syd om Haverslev. Den trafik, der før kom igennem byen, ledes nu syd om byen. Samtidig med, at det nu er muligt at komme til de nye boligområder ved Mølhøjvangen ved at køre ind over Industriparken, det nye industriområde ved motorvejen, og ikke længere ind over torvet i Haverslev. Det betyder, at det, der opfattes som de centrale dele af Haverslev by forskubbes mod øst, og at indkøbsmønstret lokalt set ændres. Det vil dermed være lige så optimalt for mange, at der i fremtiden ligger dagligvarebutikker i det nye område C.2 Haverslev Øst 8 ved rundkørslen, som at de ligger i bymidten ved torvet. Dagligvarebutikken på Strandvejen 2, Haverslev, oplyser, at ca. 80% af kunderne kører i bil til forretningen. En placering ved rundkørslen (nuværende område H.3 Jyllandsgade) vil således gøre tilgængeligheden for de nuværende kunder lige så god. Alt i alt vil tilgængeligheden til en ny dagligvarebutik i området ved rundkørslen for hovedparten af de nuværende kunder fra lokalområdet være rigtig god. 8 Består af de områder, der hidtil i kommuneplanen har været udlagt som erhvervsområderne H.2 Industriparken og H.3 Jyllandsgade.

16 Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune 4.3 Begrundelse for den ønskede ændring af rammebestemmelse Dagligevarebutikken Super Spar, Strandvejen 2, Haverslev, har et grundareal på 1.783 m² og et bebygget areal på 835 m². Butikken omfatter i dag en dagligvareforretning, incl. en stor blomsterafdeling med en blomsterbinder, apoteksafdeling og tipsforhandling. Salgsarealet udgør i alt 515 m². Den er beliggende midt i Haverslev by med parkeringspladser foran butikken. Trafikadgangen sker primært via Strandvejen.

17 Den nye butik, der skal afløse nuværende Super Spar, planlægges ud fra et butiksareal på 1.200-1.300 m² og med et salgsareal på ca. 900 m². Det vurderes, at det vil være nødvendigt med ca. 40 parkeringspladser. Ud over butikken påtænkes etableret et tankanlæg for selvbetjening. Det samlede areal, der ønskes til rådighed for et nybyggeri, udgør ca. 7.000 m². Udbygningsmulighederne i bymidten i Haverslev korresponderer til mindre udvidelser og tilbygninger til eksisterende bygninger. Der er ikke umiddelbart plads til en ny butik af den ønskede størrelse. I givet fald vil der skulle ske opkøb; og konsekvensen heraf kunne meget vel være, at de opkøbte butikker ophører, hvilket vil være til ulempe for detailhandlen i Haverslev by. Det vurderes desuden, at det er trafikalt og bebyggelsesmæssigt uhensigtsmæssigt at placere en tankstation i tilknytning til Strandvejen 2. Hertil kommer, at for en mindre by som Haverslev er der ingen sikkerhed for, at dagligvarebutikken kan overleve, hvis den udelukkende må basere sig på indkøb fra lokale beboere. Det eksisterende kundegrundlag er utilstrækkeligt, hvis den hidtidige tendens et krav om fortsat forøget omsætning fortsætter. En lokalisering af dagligvarebutikken i område C.2 Haverslev Øst vil også muliggøre, at den kan få del i de kunder, der kører forbi på motorvejen og på omfartsvejen syd om Haverslev, eller der har ærinde til de butikker med detailhandel, der i dag ligger inden for område H.3 Industriparken nemlig: Gaveboden, benzinstation (Shell) og MacDonalds samt 3 forhandlere af brugte person-/lastbiler, og som foreslås indarbejdet som del af område C.2 Haverslev Øst. I den konkrete ansøgning om mulighed for at placere en dagligvarebutik ved rundkørslen på et areal på ca. 7.000 m² ligger også et ønske om at etablere en tankstation (selvbetjening) og indrette et torvemiljø foran butikken. Den nye butik vil gøre det muligt at fokusere mere på nogle profilområder og udvide sortimentet, hvilket er yderst vigtigt i dagens konkurrencesituation. Endvidere kan der i højere grad etableres sæudstillinger og impulsopstableringer. Det vil være med til at styrke den samlede omsætning og øge omsætningen til den eksisterende kundestrøm, da salget pr. kunde vil stige. Efter forslaget er der lagt op til, at der kan etableres en plads for pendlerparkering i nærheden af rundkørslen. Denne parkering kan tænkes anvendt af bilister, der foretager fælles-/samkørsel til arbejde, og som opsamlingsplads for busturister. Det kan yderligere styrke omsætningen i dagligvarebutikken og være et bidrag til en samfundsøkonomisk mere bæredygtig udvikling. Ud fra en planlægningsmæssig synsvinkel vurderes en placering af detailhandel i område C.2 at være en god og central placering. Det er ikke muligt at opfylde ønsket om et sammenhængende areal på ca. 7.000 m² inden for det eksisterende

18 centerområde C.1 til at etablere en ny dagligvarebutik på, hvilket er et yderligere argument for at ændre rammebestemmelsen for område H.3 Jyllandgsgade. Området vil desuden have en god trafikal tilgængelighed, der kan understøtte en yderligere positiv byudvikling af Haverslev.

19 5. HOVEDSTRUKTUR I kommuneplanen er de centrale, udbyggede del af byerne udlagt som centre, hvor nye butikker kan etablere sig evt. ved at overtage bestående bygninger og arealer. 5.1 Målsætning for detailhandel I Planstrategi 2005 for Nørager Kommune er det anført, at der er sket ændringer i den trafikale struktur omkring Haverslev, som kan medføre en ændring af detailhandlen i byen. Der er etableret en motorvej øst for byen og en ny omfartsvej syd om byen. Der er etableret nye industri- og serviceområder i forbindelse med motorvejens til- og frakørsler. Der er byggemodnet nye boligområder øst for Haverslev ud mod motorvejen. Med henblik på konkret at følge op på den stedfundne udvikling er Nørager Kommune indstillet på, at der foretages ændring af rammebestemmelserne bl.a. for område H.3 Jyllandsgade i Haverslev, således at det også kan anvendes til detailhandelsformål. Derved åbnes mulighed for, at den nuværende Super Spar kan erhverve en grund på 7.000 m². Området har en høj grad af tilgængelighed i forhold til de nye boligområder og samtidig at udnytte den strategisk gunstige beliggenhed for en dagligvarebutik med udvidet sortiment i umiddelbar nærhed af motorvejen og den trafik, som allerede i dag foregår via rundkørslen bl.a. til/fra Shells benzintank og MacDonalds restaurant. Udflytningen vurderes ikke at få mindre heldige konsekvenser for de butikker og den service, som i dag i øvrigt forefindes i Haverslev bymidte. Nørager Kommune vurderer ikke, at der for nærværende er efterspørgsel efter arealer, der muliggør etablering af dagligvarebutikker på mere end 3.000 m² bruttoareal eller udvalgsvarebutikker på mere end 1.500 m² bruttoareal. Med nærværende kommuneplantillæg ændres der på afgrænsning af centerområder i Nørager og Haverslev samt foretages en ændring af områderne H.3 Jyllandsgade og I.1 Industriparken. Afgrænsningen af midtby/centerområde i Rørbæk og Ravnkilde fastholdes som i Kommuneplan 99, hvorfor de ikke medtages i nærværende kommuneplantillæg nr. 8.

20 5.2 Ny afgrænsning Haverslev Der foretages en ændring af rammebestemmelserne for område H.3 Jyllandsgade, således at det fremover bliver til C.2 Haverslev Øst. Samtidig foretages en mindre justering af afgrænsningen af arealudlægget, således at det indpasses i forhold til den nye omfartsvej syd om Haverslev. Kort 4: Haverslev afgrænsning af områder med detailhandel Den røde streg angiver centerområder og den sorte streg angiver erhvervsområder. Er der en blå streg inden for et område betyder det, at der er mulighed for at etablere butikker til særlig pladskrævende varegrupper inden for dette område. Det nuværende erhvervsområde H.2 Industriparken udlægges således, at det fremover er mulighed for såvel lettere industri som detailhandel omfattende butikker med særlig pladskrævende varegrupper. Området indgår herefter i det nye C.2. Haverslev Øst. 5.3 Ny afgrænsning Nørager Der foretages en mindre justering af afgrænsningen af centerområdet C.3 mod vest. Dette område indskrænkes, idet en del af området overføres til boligområde.

21 Kort 5: Nørager områder med detailhandel Den røde streg angiver centerområder og den sorte streg angiver erhvervsområder. Er der en blå streg inden for et område betyder det, at der er mulighed for at etablere butikker til særlig pladskrævende varegrupper inden for dette område. En del af området, C.2 Nørager center, er udlagt til butik med særlig pladskrævende varegrupper pga. den eksisterende tømmerhandel (lokalplan nr. 1.33). Dette areal fremgår af ovenstående kort.

22 Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune 5.4 Målsætning for detailhandlen - kommuneplanens hovedstruktur Kommunalbestyrelsen vil arbejde for at bevare flest mulige butikker og for, at der er mulighed for at skabe nye. Gennem detailhandelsplanlægningen søges Planlovens mål at fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore virkeliggjort lokalt. I Kommuneplan 99 er målsætningen for detailhandel formuleret således: Tabel 11: Målsætning Kommunalbestyrelsen vil arbejde for at bevare flest mulige butikker og for, at der er mulighed for at etablere nye. Med de i detailhandelsplanen fremlagte ændringer til Kommuneplan 99 og afgrænsningen af bymidter/arealudlæg med mulighed for detailhandel vurderer Nørager Kommune, at denne målsætning har vist sig bæredygtig. Den fastholdes derfor. De med kommuneplantillæg nr. 8 fremlagte ændringer følger op på det forslag til strategi, som fremgår af planstrategien for Nørager Kommune: Revurdere plangrundlaget på detailhandelsområdet med henblik på at kunne matche efter-

23 spørgslen og de fysiske ændringer, der sker blandt andet i Haverslev 9 9 Planstrategi for Nørager Kommune, s. 10.

24 6. RAMMEBESTEMMELSER FOR DETAILHANDEL Med vedtagelsen af detailhandelsplanen, tillæg nr. 8 til kommuneplanen, vil Regionplan 2005 s retningslinie 2.2.4 Overgangsbestemmelse for detailhandelsplanlægning blive erstattet af kommuneplanens retningslinier. Der vil dog stadig være overordnede rammer for butiksstørrelser over 3.000 m² bruttoetageareal. Ifølge planlovens 5b, stk. 3, nr. 5 og 6 b skal regionplanen indeholde retningslinier for den regionale detailhandelsstruktur herunder for beliggenheden og størrelsen af dagligvarebutikker over 3.000 m², udvalgsvarebutikker over 1.500 m² samt for beliggenheden af og det maksimale butiksareal for aflastningsområder og bydelscentre over 3.000 m². 6.1 Generelle bestemmelser De planlægningsmæssige rammer for detailhandel kan sammenfattes således: Tabel 12: De planlægningsmæssige rammer for detailhandel, m² Butikstype Nørager Rørbæk Mejlby Haverslev Ravnkilde Øvrige afgrænsede landsbyer Dagligvarebutik max. 3.000 max. 1.500 max. 750 max. 250 Udvalgsvarebutik max. 1.500 max. 700 max. 500 max. 250 Butik m. særlig pladskrævende varegrupper max. 1.500 max. 750 max. 1.500 max. 500 Tabel 13: Rammer for detailhandel fordelt på lokalsamfund Butiksareal 2004 Uudnyttet ramme Samlet ramme 2006 Nørager 3.350 2.650 6.000 Haverslev 2.100 3.000 5.100 Haverslev 2.100 3.000 5.100 Note: Rummeligheden i Haverslev er forøget fra 2000 m2 til 3000 m2.

25 Der kan alene etableres de anførte butikstyper inden for den foretagne afgrænsning, der er foretaget i Kommuneplan 99 for Nørager Kommune med supplement af de ændringer for Nørager og Haverslev, som følger af foranstående kapitel 5. Det bemærkes endvidere, at eksisterende lovlig anvendelse af bygninger til detailhandelsformål herunder med særlig pladskrævende varegrupper fortsat kan finde sted på baggrund af de af Nørager Kommune og/eller Nordjyllands Amt givne tilladelser. at der uden for de foretagne bymidte- og aflastningsområdeafgrænsninger kan etableres butikker på indtil 250 m² bruttoetageareal til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler 10. at overflødiggjorte landbrugsbygninger, der er opført tidligere end inden for de seneste 5 år, kan tages i brug til mindre butikker, når en butik ikke overstiger 250 m² 11 6.2 Nørager centerområder Der er foretaget afgrænsning af følgende områder i bymidten: C.1 Nørager center C.2 Nørager center delområde udlagt til særlig pladskrævende varegrupper C.3 Jernbanegade Rammebestemmelserne er fælles for de 3 områder og lyder således: at områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, liberale erhverv samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligbebyggelse og offentlige formål. En del af område C.2 er udlagt til butik med særlig pladskrævende varegrupper (eksisterende tømmerhandel). at bebyggelsesprocenten under ét ikke overstiger 100 i område C.1 og 70 i område C.2 og C.3, 10 Planlovens 5 d, stk. 2 punkt 3. 11 Redegørelse af 25. maj 2005 om ændring af planlovens landzonebestemmelser.

26 at eksisterende karakteristisk bebyggelse samt arkitektoniske og kulturhistorisk værdifulde bygninger med tilhørende gårdspladser og træer bevares, at ny bebyggelse får en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedfundne byggetradition, eller at ny bebyggelse på anden måde ved sin karakteristiske udformning og indpasning medvirker til at opretholde karakteren af det eksisterende miljø, at bygningshøjden ikke overstiger 11,5 m i område C.1 og 8,5 m i områderne C.2 og C.3, at der fastsættes et maksimalt bruttoetageareal på 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.500 m² for udvalgsvarebutikker, og at der i en del af område C.2 er mulighed for en butik på max. 3.000 m² til særlig pladskrævende varegrupper 12. 6.3 Nørager erhvervsområder Der er foretaget afgrænsning af følgende øvrige områder: I.1. Grynderupvejen H.4. Grynderupvejen 6.3.1 I.1 Grynderupvejen I Kommuneplan 99 er område I.1. Grynderupvejen udlagt som erhvervsområde. De nye rammebestemmelser erstatter fuldt ud de hidtil gældende. Der sker en ændring, således at detailhandel med særlig pladskrævende varegrupper kan etableres: at områdets anvendelse fastlægges til industri (fremstillingsvirksomhed, bygge- og anlægsvirksomhed, handels- og omsætningsvirksomhed og transportvirksomhed) og detailhandel indrettet for handel med særlig pladskrævende varegrupper at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstiger 50 at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m bortset fra enkelte bygninger eller bygningsdele, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør dette. 12 Fremgår af den tidligere vedtagne lokalplan nr. 1.33, s. 4.

27 6.3.2 H.4 Grynderupvejen I Kommuneplan 99 er område H.4. Grynderupvejen udlagt som et lokalt erhvervsområde. De nye rammebestemmelser erstatter fuldt ud de hidtil gældende. Der sker en ændring, således at detailhandel med særlig pladskrævende varegrupper kan etableres: at områdets anvendelse fastlægges til lettere industri- og håndværksvirksomhed, eventuelt med tilhørende bolig, samt detailhandel indrettet for handel med særlig pladskrævende varegrupper at der inden for området kun udøves virksomhed, som ikke eller kun i ubetydelig grad medfører forureningsgener at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstiger 40 6.4 Haverslev centerområder Der er foretaget afgrænsning af følgende område i bymidten: C.1 Haverslev center C.2 Haverslev øst 6.4.1 C.1 Haverslev center Rammebestemmelserne i det nuværende område C.1. Haverslev center opretholdes uændret. De lyder således: at områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, liberale erhverv samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligbebyggelse og offentlige formål, at bebyggelsesprocenten under ét ikke overstiger 50, at eksisterende karakteristisk bebyggelse samt arkitektoniske og kulturhistorisk værdifulde bygninger med tilhørende gårdspladser og træer bevares, at ny bebyggelse får en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedfundne byggetradition, eller at ny bebyggelse på anden måde ved sin karakteristiske udformning og indpasning medvirker til at opretholde karakteren af det eksisterende miljø, at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m,

28 at der fastsættes et maksimalt bruttoetageareal på 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.500 m² for udvalgsvarebutikker. 6.4.2 C.2 Haverslev øst Det nuværende område H.3 Jyllandsgade sammenlægges med område H.2 Industriparken til et nyt område C.2 Haverslev øst, der tillægges følgende rammebestemmelse at områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, liberale erhverv samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), lettere industri, servicevirksomheder og offentlige formål, at bebyggelsesprocenten under ét ikke overstiger 40, at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m, at der fastsættes et maksimalt bruttoetageareal på 3.000 m² for dagligvarebutikker, 1.500 m² for udvalgsvarebutikker og 1.500 m² for butikker til særlig pladskrævende varegrupper. 6.5 Haverslev erhvervsområder Der er foretaget afgrænsning af følgende øvrige områder: I.1 Industriparken erhvervsområde med adgang til etablering af butikker med særlig pladskrævende varegrupper 6.5.1 I.1 Industriparken I Kommuneplan 99 er område I.2. Industriparken udlagt som erhvervsområde og i efterfølgende tillæg er området udvidet. De nye rammebestemmelser erstatter fuldt ud de hidtil gældende. I.2 Industriparken ændres til I.1 Industriparken, idet der samtidig sker en ændring, således at detailhandel med særlig pladskrævende varegrupper kan etableres: at områdets anvendelse fastlægges til industri (fremstillingsvirksomhed, bygge- og anlægsvirksomhed, handels- og omsætningsvirksomhed og transportvirksomhed) og detailhandel indrettet for handel med særlig pladskrævende varegrupper at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstiger 50

29 Kommuneplantillæg nr. 8: Detailhandelsplan for Nørager Kommune at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m bortset fra enkelte bygninger eller bygningsdele, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør dette.

30 Endelig vedtagelse Således endeligt vedtaget af Rebild Byråd, den 1. marts 2007. Retsvirkningen indtræder den 11. april 2007, d.v.s. dato for offentliggørelsen af det vedtagne tillæg. (sign.) (sign.) Anny Winther / Peter Henneby Borgmester Teknik- og Miljøchef