1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Henning Ulriksen og Flemming Hansen Bredgade 5 5450 Otterup Nævnet har modtaget klagen den 18. januar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning til klager, når klagers handel blev forsinket som følge af, at tinglysningen af skøde trak ud. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 29. juni 2009 underskrev klager og de indklagede en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom til en kontantpris på kr. 1.395.000,00. Samme dag indgik parterne en berigtigelsesaftale. Det fremgik af aftalen, at de
2 indklagede bl.a. skulle sørge for handlens tinglysning. Den 23. juli 2009 underskrev klager og nogle interesserede købere en købsaftale. Det fremgik af købsaftalen, at kontantprisen var aftalt til 1.395.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2009. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: [ ] [ ] [ ] Den 28. juli 2009 meddelte købers advokat, at han kunne godkende købsaftalen. Den 30. juli 2009 udstedte købers pengeinstitut bankgaranti for købers betaling af restkøbesummen. Den 3. august 2009 modtog de indklagede deponering af 1. del af købesummen 70.000 kr. Den 6. august 2009 fremsendte de indklagede deres afregning af handlen med faktura af 31. juli 2009 til klager. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]
3 [ ] Den 14. august 2009 fremsendte de indklagede udkast til skøde til godkendelse hos klager. Samme dag fremsendte de indklagede det originale skøde til købers advokat til godkendelse samt underskrift. Den 22. september 2009 underskrev klager en fuldmagt til brug for tinglysning af skødet. Den 13. oktober 2009 blev klagers fuldmagt til tinglysning registreret ved retten. Den 14. oktober 2009 skrev de indklagede til købers advokat og oplyste, at klagers fuldmagt nu var registreret, og samtidig forespurgte de indklagede om, hvorvidt købers fuldmagt var registreret, hvilket købers advokat bekræftede samme dag. Den 16. oktober 2009 udarbejdede de indklagede skødeudkast og foretog prøvetinglysning. Skødet blev anmeldt til tinglysning den 19. oktober 2009. Skødet blev afvist, da der var formelle fejl vedrørende underskrifterne. Skødet genanmeldtes den 21. og 26. oktober 2009.
4 Den 19. november 2009 genanmeldtes skødet på ny. De indklagede henvendte sig til Tinglysningsretten og fik kontakt til en medarbejder, som forsøgte at løse de indklagedes problemer med at få tinglysning gennemført. Den 14. december 2009 skrev de indklagede til Tinglysningsrettens medarbejder med c.c. til klager. De indklagede skrev bl.a.: Med henvisning til tidligere korrespondance med min kollega [de indklagedes medarbejders navn] beder jeg jer venligst oplyse, hvorvidt handlen er tinglyst. Den var anmeldt 3 gange, og 19. november bad [de indklagedes medarbejders navn] om, at de første 2 adkomstdokumenter blev slettet, således at det alene er adkomstdokumentet af 19.11.2009 der tinglyses. 20. november svarede [Tinglysningsrettens medarbejders navn], at man havde forsøgt at trække dem retur, men måske det var under tinglysning. I ville herefter vende tilbage. Vi har intenst forsøgt at træffe jer for at få det at vide, hvad der sker, og om vi kunne gøre noget for at få tinglyst dokumentet. Sælger er naturligvis utålmodig, idet overtagelsesdagen var 01.10.09, og det er et spørgsmål om økonomi for sælger. Jeg beder jer venligst oplyse om ovenstående. Den 15. december 2009 skrev klager til de indklagede bl.a.: Tak for mail men det kan jeg ikke rigtig bruge til noget da jeg ikke for at vide hvor når den tinglysning sker Jeg vil gerne vide hvorfor der ikke er sket noget da jeg har modtaget Endeligt skøde med købsaftale d 23.07.09 godkendelsesskrivelse d28.07.09 Hvad er sket siden 23.07.09 og til 11,11,09 Hvor for har man sendt 3 tinglysninger og aflyst de 2 første det vil gerne vide Den 17. december 2009 skrev Tinglysningsrettens medarbejder til de indklagede og oplyste, at hun kunne se, at skødet stadigvæk var udtaget til manuel behandling. Hun oplyste videre, at hun havde noteret på ejendommen, at skødet ønskedes retur. Ligeledes den 17. december 2009 skrev en repræsentant for klager til Tinglysningsretten bl.a.: Jeg skriver på vegne af [klagers samt hans kones navne], tidligere ejere af [ejendommens navn].
5 Deres hushandel er gået i hårdknude, og dette har for dem indtil nu medført omkostninger i størrelsesordenen kr. 25.000,- + renter. I den forbindelse har jeg følgende spørgsmål..: a) Dette vedhæftede dokument fra jer, sendt til [navnet på klagers pengeinstitut] eller Home i otterup forstår vi ikke betydningen af? Så hvad betyder det konkret at man ikke har en Valid signatur?, og hvem er det som skulle sørge for at dette var iorden? Vi håber meget i kan hjælpe os, da sælger på 3 måned stadig betaler husleje for en ejendom han solgte i juli 2009. Den 18. december 2009 rykkede de indklagede på ny for svar fra Tinglysningsretten. Den 21. december 2009 svarede Tinglysningsrettens medarbejder de indklagede bl.a.: Hej jeg har snakket med en superbruger. Der er desværre ikke mere jeg kan gøre. Jeg kan se du har bedt om en tilbagekaldelse. Det skal ske pr. post eller fax. Samme dag tilbagekaldte de indklagede over for Tinglysningsretten de tidligere anmeldelser samt begærede skødet anmeldt den 19. november 2009 tinglyst. Den 12. januar 2010 skrev de indklagede på ny til Tinglysningsretten bl.a.: Nu har vi jo igen for længst passeret ALLE de relevante datoer for tinglysning. Jeg har som anvist fra jer tilbagekaldt samtlige skøder med brev. Men stadig intet svar. Jeg er efterhånden helt desperat for at få at vide, hvorfor sagen tilsyneladende er gået helt i hårdknude. Har du nogen mulighed for at fortælle mig, hvad der sker og hvad jeg kan gøre mere? Den 15. januar 2010 blev tinglysningen anmeldt den 19. november 2009 gennemført med anmærkninger, klagers pengeinstitut fik meddelelse herom fra de indklagede, pengeinstituttet indestod for sletning af retsanmærkninger, og de indklagede frigav deponeringen til sælgers disposition, hvilket blev meddelt til købers advokat. Klager har fremsat et erstatningskrav på 19.215,80 kr., som bl.a. omfatter ekstra udgifter i forbindelse med, at klagers lån ikke kunne indfries 13.065,81 kr., samt
6 udgifter til låneoptagelse og renter 6.149,99 kr. Klager har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klager. På grund af de indklagedes manglende indsigt i den nye digitale tinglysning har klager siden salget af sin ejendom den 26. juli 2009 betalt dobbelt husleje. Klager har måttet optage ekstra lån samt hæve sin kassekredit. De indklagede har endvidere ikke i tilstrækkeligt omfang informeret om de afviste tinglysninger. Klager har selv måttet finde svar på, hvorfor der ikke skete noget i sagen. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Det er fejlekspeditionen hos Tinglysningsretten, som har været årsag til forsinkelsen. Alt er blevet stærkt forsinket af, at man i den periode ikke kunne opnå kontakt med Tinglysningsretten, således at problemerne kunne blive løst i en fart. Såfremt ekspeditionen skulle foretages nu, ville der have været mulighed for at få en dialog med henblik på løsning af et evt. problem. Handlen blev godkendt af købers advokat den 28. juli 2009. Fortrydelsesretten udløb den 31. juli 2009, udbetaling blev modtaget den 3. august 2009 og bankgaranti den 5. august 2009. Skødet skulle være sendt til klager til underskrift den 12. august 2009 og skulle være underskrevet den 28. august 2009 og anmeldt til tinglysning den 21. september 2009. Skødet blev udarbejdet i papirformat den 12. august 2009 og sendt til købers advokat og klager den 14. august 2009. På grund af digitaliseringen og nedlukningen af tinglysningssystemet den 20. august 2009 måtte det konstateres, at det ikke ville være muligt af få skødet underskrevet af både køber og sælger, ejendomsskattepåtegnet og indleveret til tinglysning inden den 20. august 2009. Digital tinglysning blev åbnet den 8. september 2009. Først herefter blev det fra det offentliges side mulighed for at ansøge om registrering i underskriftsdatabasen, således at man kunne få adgang til systemet. Samtidig kunne SKAT ansøges om tilslutning til Storkundeordningen. De indklagede søgte straks om adgang og blev registreret i underskriftsdatabasen og fik tilladelse til tinglysning under
7 storkundeordningen fra den 1. oktober 2009. De indklagede indhentede fuldmagt fra klager hurtigst muligt efter, at der var vished for, hvorledes en sådan fuldmagt skulle se ud. Fuldmagten fremkom til de indklagede og blev sendt til Tinglysningsretten den 24. september 2009. Klagers fuldmagt er registreret ved retten den 13. oktober 2009. Købers advokat meddelte, at købers fuldmagt var registreret den 14. oktober 2009. Herefter blev der udarbejdet skødeudkast og prøvetinglysning, der blev sendt til godkendelse den 16. oktober 2009. Skødet blev første gang anmeldt til tinglysning den 19. oktober 2009. Skødet blev registreret i tinglysningssystemet, men ikke med den rigtige kode, Skødet blev på ny anmeldt henholdsvis den 21. og 26. oktober 2009. Der skete intet, og de indklagede kontaktede Tinglysningsretten adskillige gange for at få dem til at registrere skødet korrekt. Enten skulle tinglysningssystemet have udtaget det første skøde til manuel behandling, have tinglyst det direkte eller have afvist det, men ingen af delene skete. Det virkede, som om der var opstået en teknisk fejl. Tinglysningsretten kontaktedes skriftligt og telefonisk. Skøderne blev tilbagekaldt, og det nye blev anmeldt den 19. november 2009. De indklagede fik stadigvæk ingen reaktion fra Tinglysningsretten. Først efter adskillige henvendelser skete der efter nytår nyt i sagen. Den 12. januar 2010 fremsendte de indklagede en e-mail til Tinglysningen, og efter en lang telefonsamtale med Tinglysningsretten den 15. januar 2010 lykkedes det at få de låste skøder afvist og få tinglyst det skøde, som blev anmeldt den 19. november 2009. Herefter kontaktede de indklagede straks klagers pengeinstitut og fik dem til at indestå for sletning af den retsanmærkning om klagers lån, som skødet havde fået. Klagers penge blev herefter frigivet. De indklagede har forståelse for klagers frustration og vrede over at være fanget som gidsel i indkøringen af et nyt elektronisk tinglysningssystem, men det er de indklagedes faste overbevisning, at de indklagede har gjort alt, hvad der har været muligt for at få skødet tinglyst. Indklagede har ikke været mere urutinerede eller klodsede end alle andre berigtigende aktører i Danmark. Indførelsen af det digitale tinglysningssystem har været en meget hård nød at knække for alle involverede, inklusive de ansatte ved Tinglysningsretten i Hobro. Desværre har det kostet en del sælgere penge, at overtagelsesdagen og
8 berigtigelsen faldt lige i den værste periode for indkøringen, nemlig nedlukning og opstart, herunder altså desværre også klager i denne sag. De indklagede har i øvrigt beklaget dybt mange gange både på e-mail og via telefon. Kontakten har primært været med sælgers svigersøn, så det er ikke korrekt, at sælger ikke er blevet holdt orienteret. I forbindelse med frigivelse af deponeringen har de indklagede endvidere telefonisk kontaktet både klager og klagers svigersøn. De indklagedes jurister har gennemgået sagen og gør gældende, at såfremt sagen ikke var fejlet i tinglysningssystemet, ville skødet have kunnet være tinglyst ca. 1. november 2009. Forudsat det ikke var blevet udtaget til manuel behandling, hvorefter det nok først havde været tinglyst ca. 1. december 2009. Men i værste fald kan 1. november 2009 lægges til grund for beregningen og ikke som anført af klager 1. oktober 2009. Det vil altså sige, at klagers ekstraudgift beløber sig til 2½ måned (1. november 2009 til 15. januar 2010) og udgør dermed 10.888 kr. Hvis rentefradragsret på 33 % indregnes udgør beløbet 7.295 kr. Vedrørende lån til ekstra udgifter har klager oplyst, at etableringsomkostninger udgør 600 kr., som er fradragsberettigede. Renten herpå er 3.700 kr. Hvis det forudsættes at der skal beregnes renter for 2½ måned er beløbet 2.643 kr. og hertil lægges 600 kr. i etableringsomkostninger. Efter rentefradragsret på 33 % udgør klagers omkostninger 2.173 kr. Renter på deponeringskontoen tilfalder klager pr. overtagelsesdatoen, så der er ikke tale om, at klager ikke har fået forrentet pengene. Nævnet udtaler: Købers advokat har den 28. juli 2009 godkendt købsaftalen. Den 30. juli 2009 stillede køberne bankgaranti, og den 3. august 2009 deponerede køberne den kontante del af købesummen hos de indklagede. Nævnet må herefter lægge til grund, at de indklagede, forinden tinglysningen lukkede ned den 20. august 2009, kunne have nået at anmelde skødet til tinglysning. Nævnet finder derfor, at handlens forsinkelse tinglysningsmæssigt kan bebrejdes de indklagede. Nævnet finder, at de indklagede skal betale en skønsmæssig erstatning på 12.000 kr. til klager. Heri er taget højde for skattefradrag af renter og rentegodtgørelse af de deponerede midler. Efter sagens udfald de indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale 12.000 kr. til klager.
9 Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. De indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand