Aarhus Kommune Lokalplan nr. 650 Erhvervs- og centerområde ved Ringvej Syd og Søndervangs Allé i Viby Del ophævet i henhold til Lokalplan nr. 925. Se endvidere lokalplan nr. 39 (se kortet på næste side) Februar 2013
RISDALSVEJ SØNDERHØJ 637 lokalplan nr. 39 RINGVEJ SYD Gældende lokalplan nr. 650 Del aflyst i h.t. lp nr. 925 20. februar 2013 SØNDERVANGS ALLE RUNEGÅRDSVEJ CHRISTIAN X s VEJ
Århus Kommune Lokalplan nr.: Erhvervs- og centerområde ved Ringvej Syd og Søndervangs Allé i Viby. Indeholder tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2001 650 Sønderhøj Jernbane Ringvej Syd Søndervangs Allé Statistikområde/distrikt nr.: 02.80 Registreringskortblad nr.: 65 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor September 2002
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer af mulige måder, hvorpå området kan udnyttes, og som lokalplanen åbner mulighed for. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Her ligger lokalplanområdet Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11. og Arkitektfirmaet Sahls Tegnestue Sønderhøj 3, 8260 Viby J. Tlf. 87 34 17 17.
1 ÅRHUS KOMMUNE LOKALPLAN NR. 650. Erhvervs- og centerområde ved Ringvej Syd og Søndervangs Allé i Viby. INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 3 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 10 2. Område... 10 3. Anvendelse... 10 4. Udstykning... 12 5. Trafikforhold... 12 6. Teknisk forsyning... 13 7. Bebyggelsens omfang og placering... 13 8. Bebyggelsens udseende... 15 9. Ubebyggede arealer... 15 10. Støj og vibrationer... 16 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 17 12. Ophævelse af lokalplan... 17 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, teknisk forsyning m.v.... 18 TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 26 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger... 27 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2001... 28 LOKALPLANKORT... KORTBILAG Vedtagelsespåtegninger... 31
2 ej gv Rin Sø nd er va ng s Al lé ne ba n r Je d Sy N Luftfoto fra oktober 1999 over lokalplanområdet, der er angivet med prikker. Mål 1:5000.
3 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan omfatter et område, der er afgrænset af Søndervangs Allé, Ringvej Syd og jernbanen i Viby. Lokalplanområdet, der er ca. 11 ha stort og ligger i byzone, er ved lokalplanens udarbejdelse privat ejet. Baggrunden og målet med lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at der i centerområdet med OBS!-varehuset kan opføres eller indrettes nye butikker med et etageareal på 3.000 m 2 i overensstemmelse med kommuneplanens ramme for udvidelsen af detailhandelsarealet. Udvidelsen af detailhandelsarealet med 3.000 m 2 må alene anvendes til etablering af nye selvstændige butikker, idet butiksarealet af det eksisterende OBS!-varehus ikke må udvides. Lokalplanen har endvidere til formål at give mulighed for, at der i området kan opføres bebyggelse med et bruttoetageareal på maksimalt 5.000 m 2 til detailhandel, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, i form af tømmerhandel med integreret byggemarked, idet byggemarked højst må udgøre 50 % af etagearealet. Lokalplanen giver desuden mulighed for opførelse af kontorbebyggelse og lignende på 4.800 m 2, som den hidtil gældende lokalplan nr. 465 ligeledes gav mulighed for. I lokalplanen er bebyggelsen til kontorformål udlagt i et særskilt område ved Ringvej Syd og jernbanen. Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af lokalplan nr. 465, der blandt andet omfatter det nuværende OBS!-varehus samt bebyggelsen ved Sønderhøj. I nærværende lokalplan, der alene omfatter den sydvestlige del af lokalplan 465, er principperne i den hidtidige planlægning og områdets faktiske udformning med varehus og trafikanlæg m.m. i hovedtrækkene fastholdt og videreført og derudover suppleret med retningslinier for de ønskede ændringer. Nærværende lokalplan erstatter den del af lokalplan nr. 465, som er omfattet af nærværende plan. Planens hovedtræk Anvendelse og områdeinddeling Lokalplanområdet er opdelt i 5 områder. Område I, der omfatter området med det nuværende OBS!-varehus med omliggende kundeparkering og anlæg, er udlagt til centerformål. I området kan etableres butikker, plantecenter, servicevirksomheder, liberale erhverv, restauranter og lignende, der naturligt kan indpasses i et butikscenter. I området kan endvidere opføres en benzinstation, idet den nuværende benzinstation ønskes flyttet over i dette område.
4 Det samlede bruttoetageareal til centerformål er fastsat til maksimalt 21.692 m 2, hvoraf de 200 m 2 er reserveret til en mindre benzinstation. Af det resterende bruttoetageareal på 21.492 m 2 må maksimalt 20.914 m 2 anvendes til detailhandel, idet arealet svarer til det eksisterende godkendte detailhandelsareal på 17.914 m 2 samt en udvidelse på 3.000 m 2, som kommuneplanen giver mulighed for. Endvidere må butiksarealet af det eksisterende lavprisvarehus, der har et bruttoetageareal på 15.075 m 2, ikke udvides, ligesom maksimalt 4.000 m 2 af dette etageareal må anvendes til dagligvaresalg. Det resterende etageareal må anvendes til tekniske anlæg og andre erhvervsformål. Ved bruttoetageareal til detailhandelsformål forstås samtlige arealer til butiksformål, herunder salgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer og personalerum m.v. På baggrund af overordnede krav om maksimale butiksstørrelser indeholder lokalplanen endvidere bestemmelse om, at ingen enkelt dagligvarebutik må have et større bruttoetageareal end 3.000 m 2, og ingen enkelt butik til udvalgsvarer må have et større bruttoetageareal end 1.000 m 2. Disse bestemmelser gælder for opførelse eller indretning af nye butikker, idet den hidtil gældende lokalplan nr. 465 fra 1992 ikke indeholder bestemmelser om maksimale grænser for butiksstørrelsen. I centerområdet må bebyggelsens højde ikke overstige 2 etager og 10 m, idet mindre bygningsdele, som f.eks. glasoverdækninger, ovenlys og lignende, kan opføres i større højde. Mod Søndervangs Allé må bebyggelsen dog ikke være højere end 5 m over vejens niveau. Område II er udlagt til erhvervsformål med mulighed for detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper i form af tømmerhandel med integreret byggemarked. Herudover kan området anvendes til kontor- og servicevirksomheder, lagerog engrosvirksomheder og handelsvirksomheder i tilknytning hertil. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60 for området under ét. Heraf må det samlede bruttoetageareal til detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper i form af tømmerhandel med integreret byggemarked ikke overstige 5.000 m 2, idet et byggemarked højst må udgøre 50 % af etagearealet. Bygningshøjden er fastsat til maksimalt 2 etager og 10 m, idet mindre bygningsdele, som f.eks. glasoverdækninger, ovenlys og lignende, kan opføres i større højde. Område III, der omfatter en hjørnegrund i den vestlige del af lokalplanområdet ved Ringvej Syd, Sønderhøj og jernbanen, er udlagt til erhvervsformål i form af kontorformål og lignende med et etageareal på maksimalt 4.800 m 2, som det ligeledes var muligt at opføre inden for område I i den hidtil gældende lokalplan nr. 465. Bygninger må ikke opføres med mere end 3 etager, mens bygningshøjden ikke må overstige 12 m. Området har hidtil været ubebygget bortset fra en benzinstation, der ønskes flyttet over på den anden side af Sønderhøj. Område IV omfatter arealer til regnvandsbassin og grønt område. I området må ikke opføres bebyggelse bortset fra tekniske anlæg i tilknytning til regnvandsbassin. Område V omfatter eksisterende vejarealer af Sønderhøj inden for lokalplanområdet.
Bebyggelsens udseende I lokalplanen er der fastlagt principper for bebyggelsens udseende, der blandt andet er fastsat under hensyn til udseendet af den eksisterende bebyggelse. Ubebyggede arealer Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at visse ubebyggede arealer mod omgivelserne skal fremtræde som grønne områder. Det gælder blandt andet de allerede anlagte græsklædte og delvist tilplantede arealer langs Ringvej Syd og Søndervangs Allé, ligesom asketræsalléen langs Søndervangs Allé skal bevares. Der er endvidere udlagt beplantningsbælte langs jernbanen og friarealer, ligesom lokalplanen indeholder bestemmelser om allétræsbeplantning langs den interne vej Sønderhøj samt regulering og begrønning af området med regnvandsbassin. Vej - og stiforhold samt parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra den signalregulerede tilslutning til Ringvej Syd og Sønderhøj, der ligger i lokalplanområdet og som endvidere betjener de enkelte delområder, idet delområde II herudover desuden kan vejbetjenes fra vej- og parkeringsarealet i område I. I forbindelse med virkeliggørelsen af lokalplanen vil det signalregulerede kryds på på den interne vej Sønderhøj, hvorfra der er i dag er udkørsel fra centerparkeringen, blive ændret og flyttet i overensstemmelse med en ændret placering af udkørslen fra området. Den hidtidige stibetjening opretholdes uændret, idet lokalplanen sikrer fortsat stiforbindelse fra centerområdet til Søndervangs Allé med videre forbindelse til stibroen, der fører over Ringvej Syd, samt stiforbindelse fra centerområdet til det signalregulerede kryds ved Ringvej Syd, hvor der er fodgængerovergang med videre stiforbindelse til etageboligområdet sydvest for ringvejen. Parkering til område I med OBS!-varehus og til område II med erhvervsbebyggelse med detailhandel for pladskrævende varegrupper m.m. anlægges som fælles parkering i område I. Parkering til erhvervsbebyggelsen i område III etableres inden for området, mellem bebyggelsen og jernbanen i overensstemmelse med de gældende parkeringskrav. 9
10 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan udnyttes til centerformål med butiksbebyggelse til lavprisvarehus m.m., at området kan anvendes til erhvervsformål, herunder kontorerhverv og butikker til detailhandel for pladskrævende varegrupper, at lokalplanområdet afgrænses med grønne beplantede områder, at lokalplan nr. 465 ophæves for lokalplanområdet. 2. Område Stk. 1. Stk. 2 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på næste side, matr. nr. 4f og del af 4fv, begge af Viby By, Viby, samt alle parceller, der efter den 3. maj 2001 udstykkes i området. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III, IV og V som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Område I Området er udlagt til centerformål. Centerformål omfatter butikker, servicevirksomheder, liberale erhverv, restauranter og lignende, som naturligt kan indpasses i et butikscenter. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, ligesom der i området kan opføres eller indrettes en mindre benzinstation. Der må ikke opføres eller indrettes boliger i området. Område II Området er udlagt til erhvervsformål. Området udlægges til erhverv med detailhandel, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper i form af tømmerhandel med byggemarked, der opføres i tilknytning til og udgør en integreret del af tømmer-
11 Matrikelkortudsnit. Mål 1:4.000. Lokalplanområdet
12 handelen, kontor- og servicevirksomheder, lager og engrosvirksomhed samt handelsvirksomheder i tilknytning hertil. I området må kun opføres eller indrettes virksomheder, der er omfattet af virksomhedsklasserne 1, 2 og 3 i henhold til kommuneplanens virksomhedsklassificering. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Område III Området er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Kontorvirksomheder, liberale erhverv, udstillings-, service-, undervisnings- og konferencevirksomheder og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomheder. I området må ikke drives detailhandel. Område IV Området er udlagt som grønt område med regnvandsbassin. Område V Området er udlagt til vejareal. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Udstykning inden for området må kun finde sted på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ringvej Syd og den eksisterende adgangsvej Sønderhøj, beliggende i område V, idet vejen endvidere betjener ejendomme nord og nordøst for lokalplanområdet. Område II kan endvidere vejbetjenes fra område I. Fra lokalplanområdet skal der sikres stiforbindelse til naboområder og tilgrænsende veje som hidtil, dvs. stiforbindelse til Søndervangs Allé, i princippet ved punkterne a og b som vist på lokalplankortet, og til fodgængerovergangen ved det signalregulerede kryds ved Ringvej Syd, i princippet ved pkt. c.
Stk. 3. Skitseprojekt for områdets veje, herunder ændringer af tilslutninger til Sønderhøj, skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. Stk. 4. Der skal reserveres arealer til parkering i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Stk. 5. Parkering til område II kan ske i område I. 13 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering Område I Stk. 1. Det maksimale etageareal inden for området må ikke overstige 21.692 m 2. Det maksimale bruttoetageareal til detailhandelsformål (herunder lavprisvarehus) må ikke overstige 20.914 m 2. Heraf må det maksimale etageareal til lavprisvarehus ikke overstige 15.075 m 2, hvoraf maksimalt 4.000 m 2 må anvendes til dagligvaresalg. I området kan opføres en benzinstation med et etageareal på maksimalt 200 m 2. Stk. 2. For opførelse eller indretning af nye butikker gælder, at ingen enkelt dagligvarebutik må have et større bruttoetageareal end 3.000 m 2, og ingen enkelt udvalgsvarebutik må have et større bruttoetageareal end 1.000 m 2. Stk. 3. Ny bebyggelse må kun opføres i tilknytning til den eksisterende bebyggelse og inden for det på lokalplankortet viste byggefelt, bortset fra mindre bygningsdele, såsom trapper, ramper og lignende samt overdækninger til indkøbsvogne og lignende, der må opføres i forbindelse med parkeringsarealerne uden for byggefelterne. Stk. 4. Benzinstation må kun opføres inden for det på lokalplankortet angivne område for benzinstation. Stk. 5. Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager foruden eventuel kælder, og intet punkt af en bygning må være højere end 10 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Mod Søndervangs Allé må bebyggelsen dog maksimalt være 5 m over vejens niveau.
14 I byggefeltet for ny bebyggelse, jf. lokalplankortet, kan mindre bygningsdele, som f. eks. glasoverdækninger, ovenlys og lignende, overstige den angivne maksimale bygningshøjde, såfremt disse i øvrigt udføres, så de harmonerer med bebyggelsen. Område II Stk. 6. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60. Det samlede bruttoetageareal til detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper må ikke overstige 5.000 m 2. Byggemarked i forbindelse med tømmerhandel må højst udgøre 50 % af etagearealet. Stk. 7. Bygninger må kun opføres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt, bortset fra mindre bygningsdele, såsom trapper, ramper og lignende, der må opføres uden for byggefeltet. Stk. 8. Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager foruden eventuel kælder, og intet punkt af en bygning må være højere end 10 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Mindre bygningsdele, som f. eks. glasoverdækninger, ovenlys og lignende, kan overstige den angivne maksimale bygningshøjde, såfremt disse i øvrigt udføres, så de harmonerer med bebyggelsen. Område III Stk. 9. Det samlede etageareal inden for området må ikke overstige 4.800 m 2. Se fodnote 1 på side 13. Stk. 10. Bygninger må kun opføres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt og med facader i byggefeltets grænser langs Sønderhøj og Ringvej Syd, bortset fra mindre bygningsdele, såsom trapper, ramper og lignende, der må opføres uden for byggefeltet. Stk. 11. Bygninger må ikke opføres med mere end 3 etager foruden eventuel kælder, og intet punkt af en bygning må være højere end 12 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 12. Projekt for ny bebyggelse i området skal godkendes af Magistratens 2. afdeling. Stk. 13. Stk. 14. Område IV I området må ikke opføres bebyggelse ud over tekniske anlæg i tilknytning til områdets anvendelse til regnvandsbassin. Område V I området må ikke opføres bebyggelse.
15 Stk. 15. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Terrænregulering må kun foretages med tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Facader på ny bebyggelse må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer eller kombinationer heraf: Tegl, pudsede eller vandskurede tegl, natursten, træ, beton, metal, glas og andre transparente materialer. Til facadebeklædning på ny bebyggelse må ikke benyttes reflekterende materiale, der kan give anledning til sundhedsmæssige risici. Materiale til udvendig facadebeklædning med angivelse af refleksionskoefficienten i forhold til almindeligt vinduesglas og termoruder skal forelægges Magistratens 2. Afdeling til godkendelse. Tage skal fremstå som rolige tagflader som en integreret del af bebyggelsens arkitektoniske helhedskarakter og uden fremtrædende tekniske installationer. Indhegnede materialegårde og udstillingsarealer skal udføres i harmoni med arkitekturen på den bebyggelse, som gårdene eller arealerne ligger i tilknytning til. Ny bebyggelse skal i øvrigt med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, materiale og farvevalg udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk sammenhængende og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning i området. I område III må der mellem bebyggelsen og Sønderhøj og mellem bebyggelsen og Ringvej Syd højst opsættes et skilt, herunder fællesskilt for flere virksomheder, i form af en fritstående stander eller pylon, der ikke må være højere end 8,5 m, mens dybden og bredden af skiltet ikke må være større end 1,0 m. Skiltet må ikke placeres nærmere vejskilte end 5,0 m. Skiltning og reklamering må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Udendørs antenner må kun opsættes med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Langs jernbanen udlægges i område III areal til et 5 m bredt beplantningsbælte som vist på lokalplankortet. Beplantningen må kun bestå af
16 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. egnstypiske løvfældende plantearter. Eksisterende beplantning kan indgå i beplantningsbæltet. De på lokalplankortet viste friarealer skal fremtræde som grønne områder, tilsået med græs og med beplantning i form af buske og spredte trægrupper af egnstypiske løvfældende plantearter. I område III skal ubebyggede og ubefæstede arealer fremtræde som grønne områder, tilsået med græs og med beplantning i form af egnstypiske løvfældende plantearter. Område IV, der er udlagt som grønt område med regnvandsbassin, skal fremtræde som grønt område med regulerede skråningsarealer og bund, tilsået med græs og afgrænset af randbeplantning mod naboområder. Beplantningen må kun bestå af egnstypiske løvfældende plantearter. Den eksisterende trærække af asketræer langs Søndervangs Allé skal bevares. Langs Sønderhøj skal plantes allétræer som vist på illustrationsplanen. Træerne må kun bestå af egnstypiske løvfældende plantearter. Ubebyggede dele af grundene skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved udendørs oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Oplagring uden for bygninger eller uden for dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted. Endvidere skal hegn begrønnes med klatreplanter eller lignende. Såfremt der af trafiksikkerhedsmæssige grunde etableres adgangsbegrænsende hegn langs Ringvej Syd, skal hegnet indgå i og sløres af lav ubrudt hækbeplantning af bøg. Ubebyggede arealer skal med hensyn til proportioner, udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning i området. 10. Støj og vibrationer Stk. 1. Stk. 2. Vibrationer Af hensyn til vibrationer fra jernbane skal støjfølsom erhvervsbebyggelse, såsom kontorbebyggelse, placeres i en afstand af mindst 50 m fra jernbanen. Afstanden kan dog reduceres, såfremt der ved målinger kan påvises, at vibrationsgrænsen kan overholdes. Vejtrafikstøj Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse (f.eks. kontorer) skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafik på mindst én facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis.
17 Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse (f.eks. kontorer) skal det sikres, at det konstante indendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafik ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af støjfølsom bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj på opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Jernbanestøj Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanetrafik påfører bebyggelsen, på mindst én facade ikke overstiger 65 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som jernbanetrafik påfører støjfølsom bebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Ny bebyggelse i område I, II og III må ikke tages i brug, før de i 9 stk. 2 nævnte friarealer samt den i 9 stk. 6 nævnte allétræsbeplantning er etableret. Ny bebyggelse i område III må ikke tages i brug, før det i 9 stk. 1 nævnte beplantningsbælte er etableret og områdets friarealer som anført i 9 stk. 2, samt områdets ubebyggede og ubefæstede arealer, jf. 9 stk. 3, er anlagt. 12. Ophævelse af lokalplan Den under den 17. juni 1992 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 465 ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan.
18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Kortet på næste side er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanen omfatter som vist rammernes område 12.10.14 CE, der er udlagt til centerformål, samt en del af område 12.10.06 ER, der er erhvervsområde. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for centerområde 12.10.14 CE for så vidt angår lokalplanområdets anvendelse og bebyggelse til detailhandel inden for centerområdet, herunder udvidelsen af detailhandelsarealet med 3.000 m 2 og bestemmelserne om maksimale butiksstørrelser for nybyggeri og nyindretning. Lokalplanen er endvidere i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinie om, at butiksarealet i OBS! lavprisvarehuset ikke må udvides, idet lokalplanen indeholder en bestemmelse, der sikrer mod udvidelse af det eksisterende butiksareal i varehuset. Udvidelsen af detailhandelsarealet må som følge heraf således alene anvendes til etablering af nye selvstændige butikker. Det samlede bruttoetageareal til centerformål er i lokalplanen fastsat til 21.692 m 2, hvoraf de 200 m 2 er reserveret til en mindre benzinstation. Af det resterende bruttoetageareal på 21.492 m 2 må maksimalt 20.914 m 2 anvendes til detailhandel, idet dette areal svarer til det eksisterende godkendte detailhandelsareal på 17.914 m 2 samt en udvidelse af detailhandelsarealet på 3.000 m 2, som kommuneplanen giver mulighed for. Ønsket om udvidelsen af centerbebyggelsen med 3.000 m 2 skyldes dels, at der i centret findes erhvervslokaler og lignende på 1.832 m 2, som ønsket anvendt til detailhandel, men som i henhold til begrænsningerne i den gældende lokalplan ikke hidtil har kunnet udnyttes til detailhandel, ligesom der ønskes mulighed for en mindre udvidelse af detailhandelsarealet til et plantecenter eller lignende, der kan supplere centret. I lokalplanen er etageantallet for butiksbebyggelsen i centerområdet anført til 2 etager for nybyggeri, der svarer til bestemmelserne i den hidtil gældende lokalplan, mens kommuneplanen foreskriver én etage. Den generelle bygningshøjde i centerområdet er i lokalplanen fastsat til 10 m, mens der i kommuneplanbestemmelserne for centerområdet er fastsat en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Baggrunden for ændring af bygningshøjden skyldes ønsket om at kunne opføre nybyggeri til blandt andet plantecenter, der har behov for den større bygningshøjde. Højden på den eksisterende varehusbebyggelse ønskes ikke ændret.
19 Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet Den vestlige del af kommuneplanens centerområde 12.10.14 CE, beliggende ved Ringvej Syd, er i lokalplanen udlagt til kontorformål og lignende med et etageareal på maksimalt 4.800 m 2 og en bygningshøjde på maksimalt 12 m og 3 etager. Anvendelsen til kontorformål og lignende er i overensstemmelse med kommuneplanen, mens etageantallet og bygningshøjden ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, der foreskriver en maksimal bygningshøjde på 1 etage og 8,5 m for hele centerområdet. Baggrunden for lokalplanens udlæg af kontorbebyggelse i 3 etager skyldes ønsket om at placere en markant bebyggelse på den ubebyggede hjørnegrund, der ligger ved Ringvej Syd ved indkørslen til centerområdet, mellem ringvejen, jernbanen og Sønderhøj. I lokalplanen er en del af kommuneplanens erhvervsområde 12.10.06 ER udlagt til erhvervsformål med mulighed for detailhandel, der forhandler særligt pladskræ-
20 vende varegrupper i form af tømmerhandel med byggemarked, der opføres i tilknytning til og udgør en integreret del af tømmerhandelen. Ifølge kommuneplanen skal detailhandel til pladskrævende varegrupper placeres i områder, der er udpeget hertil i kommuneplanen. Det pågældende område ligger ikke i et sådant udpeget område, men området opfylder kommuneplanens generelle beliggenhedskrav til pladskrævende varegrupper, dvs. en god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder specielt en god kollektiv trafikbetjening og god vejadgang. Det pågældende erhvervsområde har således via den eksisterende adgangsvej til centret og det signalregulerede kryds ved Ringvej Syd en god tilgængelighed og adgang til det overordnede vejnet, ligesom erhvervsområdet har en god kollektiv trafikbetjening og stiforbindelser til naboområder. På baggrund af det eksisterende centers udformning og disponering med store velbeliggende parkeringsarealer og en god trafikbetjening er det vurderet, at det ikke vil være muligt uden væsentlige indgreb i eksisterende forhold at skabe en tilfredsstillende løsning ved placeringen af detailhandel med pladskrævende varegrupper inden for selve bydelscenterområdet med OBS!-varehuset, hvorimod placeringen i det tilgrænsende erhvervsområde med nær tilknytning til centret, store parkeringspladser og det overordnede vejnet er fundet velegnet. På baggrund af ovennævnte ændringer er der udarbejdet et tillæg nr. 5 til kommuneplanen, hvori de nævnte ændringer af etageantallet i centerområdet, etageantallet og bygningshøjden for kontorbebyggelsen og placeringen af detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper er indarbejdet. Tillægget er gengivet på side 28. Administrationen af detailhandelsarealer sker ved kvotetildeling, idet der ved lokalplanens endelige vedtagelse tildeles kvote til de butikker, som lokalplanen giver mulighed for at etablere. Hvis butikkerne ikke er opført eller påbegyndt etableret inden 3 år efter den endelige vedtagelse vil bygningsmyndigheden tage op til vurdering, om kvoten fortsat skal opretholdes. Regionplanen Regionplan 2001 indeholder retningslinier for detailhandel, herunder detailhandel, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens generelle retningslinier for detailhandel, herunder udvidelsen af det eksisterende detailhandelsareal med 3.000 m 2 samt med hensyn til bestemmelser om maksimale butiksstørrelser på 3.000/1.000 m 2 for nyopførte eller nyindrettede dagligvarebutikker/udvalgsvarebutikker. Med hensyn til det eksisterende butikscenters indretning og butiksstørrelser skal bemærkes, at indretningen er sket i henhold til den hidtil gældende lokalplan nr. 465, der ikke indeholder maksimale grænser for butiksstørrelser. Regionplanen indeholder endvidere retningslinier for butikker til særligt pladskrævende varegrupper. Retningslinierne omfatter blandt andet krav om god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder specielt god kollektiv trafikbetjening og god vejadgang, der svarer til kommuneplanens retningslinier. I retningslinierne er der endvidere fastsat bestemmelse om en maksimal butiksstørrelse på 5.000 m 2 bruttoetageareal for den enkelte butik til pladskrævende varegrupper, ligesom der ikke må planlægges for så store butikker eller udlægges så store arealer, der kan