2 4 4 5 6 Lokalplan nr. 5.32 Område til Ferieog Fritidsformål v. Strandvejshotellet, Hals 3 1 Degnelodden 18 6 7 G A 5 2 B Strandvejen 8 10 6 4 2 11 7 5 3 1 35 30 36A 33 26 HALS KOMMUNE FEB. 2001
INDHOLD HVAD ER EN LOKALPLAN?...II LÆSEVEJLEDNING...II REDEGØRELSE... 3 LOKALPLANENS BAGGRUND... 3 LOKALPLANENS INDHOLD... 3 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 4 KOMMUNEPLAN... 4 ZONEFORHOLD... 4 TURISTPOLITIK FOR HALS KOMMUNE... 4 REGIONPLAN... 5 STØJ... 5 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER... 5 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER... 6 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER... 6 OFFENTLIGHEDSFASE... 6 LOKALPLAN NR. 5.32... 7 1 LOKALPLANENS FORMÅL... 7 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS... 7 3 OMRÅDETS ANVENDELSE... 8 4 VEJ- OG STIFORHOLD... 8 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 8 6 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 8 7 UBEBYGGEDE AREALER... 9 8 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 5.09... 9 9 BETINGELSER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE... 9 10 DISPENSATION FRA LOKALPLANEN... 9 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 10 BILAG 1 VISUALISERINGER... 11 BILAG 2 LOKALPLANOMRÅDE... 17 TILLÆG NR. 68 TIL HALS KOMMUNEPLAN 1984-1992.... 18
VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Formålet med en lokalplan er at fastlægge bindende bestemmelser for, hvordan ejere, lejere og brugere må anvende og udforme ejendomme og udendørsarealer i det område, lokalplanen omfatter. I en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område f.eks. om: -områdets anvendelse eller ændret anvendelse -udstykning -vej- og stiforhold -placering og udformning af bebyggelse -anvendelse af materialer og farver -etablering og sikring af friarealer I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde sættes i gang, eller ved væsentlige afvigelser fra en gældende lokalplan. Desuden kan byrådet vedtage en lokalplan, hvis det skønnes nødvendigt for at give offentligheden indsigt og medindflydelse ved ændringer i bestående forhold. En lokalplan, der udsendes første gang, er at betragte som et forslag, der i henhold til reglerne i Lov om planlægning skal fremlægges til offentligt debat i mindst 8 uger. I denne periode kan alle fremsende indsigelser, kommentarer og ændringsforslag, som kan være med til at belyse og måske ændre bestemmelserne i lokalplanen. Når indsigelsesperioden er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt indkomme indsigelser og ændringsforslag skal danne grundlag for ændringer i lokalplanforslaget. Når forslaget til lokalplan herefter er behandlet og endelig vedtaget af byrådet, sker der offentlig bekendtgørelse herom i Hals avis. LÆSEVEJLEDNING Lokalplanen indeholder redegørelse og bestemmelser for området. Redegørelsen er ikke direkte bindende for borgerne, men den danner det grundlag de efterfølgende bestemmelser er formuleret ud fra. Bestemmelserne, der er udformet som paragraffer, er modsat redegørelsen bindende for borgerne. Formålet med lokalplanen er formuleret i paragraf 1. Byrådet kan dispensere fra mindre betydende bestemmelser i lokalplanen, men hovedintentionerne i lokalplanen (lokalplanens formål) kan der ikke dispenseres fra. Yderlige oplysninger Hals kommune, Planlægningsafdelingen Borgergade 39 9362 Gandrup Telefon 99 54 99 99 ii
REDEGØRELSE REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et aktuelt ønske om, at udvide det eksisterende hotel med en bowlinghal. Der har været et lokalplanforslag (nr. 5.30) i offentlig høring i efteråret 2000 med en placering for bowlinghallen øst for hotellet. De kirkelige myndigheder gjorde indsigelse mod denne lokalplan og i forhandling mellem de involverede parter blev et nyt forslag udarbejdet, med en placering nord for hotellet. Det er dette forslag, der er grundlaget for denne lokalplan. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen erstatter lokalplan nr. 5.09, idet denne lokalplan kun tillader benyttelse til hotel- og restaurationsvirksomhed, forsamlingslokaler o.lign. Lokalplanen omfatter 2 delområder på i alt ca. 3.600 m 2. Område A's anvendelse fastsættes til hotel- og restaurationsvirksomhed samt ikke generende fritids- og turistrelaterede aktiviteter såsom bowlinghal, forsamlingslokaler o.lign. Pga. placeringen ved kirke og kirkegård må aktiviteterne ikke være generende, generende aktiviteter kan f.eks. være spillemaskiner. I den konkrete situation, hvor der ønskes opført en bowlinghal, har Hals kommune vurderet, at en bowlinghal kan sidestilles med andre sportshaller (svømning o.lign.), og dermed forventes denne aktivitet ikke at give problemer i forhold til kirken. I område A gives der mulighed for opførelse af byggeri med en højde på 8,5 m og en max. bebyggelsesprocent på 50. Dette er en reduktion i forhold til lokalplan 5.09, hvor byggelsesprocenten er max. 85 Bygninger skal opføres så området fremstår som en helhed, dette søges sikret ved at alt byggeri skal opføres i materialer, farver osv., der fremstår ens. I bilag 1 er det planlagte byggeri visualiseret. Der skal etableres 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal, idet der forventes øget parkeringsbehov i forbindelse med bowlinghallen. Området får adgang fra Skovsgårdsvej. Område B vil fremover blive en del af præstegården. Området medtages i denne lokalplan for at ophæve lokalplan 5.09. Områdets anvendelse fastlægges til et grønt område (have) som en del af præstegården uden mulighed for byggeri. 3
REDEGØRELSE LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanens område er omfattet af rammeområde Of.3 i Bymodel Hals (kommuneplantillæg nr. 37), rammeområdet kan benyttes til offentlige formål med en max. bebyggelsesprocent på 40. Lokalplanen ledsages af tillæg nr. 64 til Hals kommuneplan 1984-1992, tillægget omfatter kun lokalplanens delområde A. Tillægget ændrer anvendelsen fra offentligt område til ferie- og fritidsformål og ændrer max. bebyggelsesprocent fra 40 til 50 indenfor området. Zoneforhold En mindre del af lokalplanens område er i landzone, denne overføres til byzone med denne lokalplan. Den øvrige del er og forbliver i byzone. Landzone 2a d "z" 209 "x" Skovsgårdsvej Vejadgang A Byggefelt 1es Strandvejen "ad" 1cq B 208 232 2 Turistpolitik for Hals kommune Turistpolitikken skal skabe rammerne for en bæredygtig, økonomisk rentabel og kulturelt levende turistsektor, og dette sikres bedst ved, - at turistudviklingen er til gavn og glæde for både turister og lokalbefolkningen, og - at der i turistudviklingen værnes om de lokale særpræg. I planen peges der på, at der mangler aktiviteter og attraktioner i kommunen til gråvejsdagene og til de turister, der efterspørger aktivitet og udfordring. Samtidig skal mangfoldigheden i udbudet af overnatningstilbud opretholdes og styrkes, herunder er overnatningsmulighederne på Strandvejshotellet en vigtig del af helheden. 4
REDEGØRELSE Ved at etablere en bowlinghal i forbindelse med hotelfunktionen forbedres muligheden for aktiviteter både overfor turisterne men i høj grad også overfor lokalbefolkningen. Placeringen ved hotellet kan være med til at understøtte hotelfunktionen, og dermed forbedre muligheden for at fastholde sengepladserne. Regionplan Regionplanen fastlægger, at der i kommunecentre kan ske nyetablering og udvidelse af eksisterende hotelkapacitet op til 150 enheder. På Strandvejshotellet er der p.t. 17 sengepladser, problemet vil være at fastholde en hotelaktivitet på stedet. Kystnærhedszonen: Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen. For al planlægning i Kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone, hvis der er en særlig, planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere skal der i lokalplaner for områder i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne ved gennemførelsen af lokalplanen. Bowlinghallen skal placeres i forbindelse med det eksisterende hotel, visualiseringer af byggeriet kan ses i bilag 1. Støj Fremtidig anvendelse skal følge Miljøstyrelsens vejledende krav til støj fra virksomheder Vejledning nr. 5/1984. Det udendørs støjniveau målt ved naboskel gælder følgende grænseværdier: Tidsrum Mandag-fredag kl. 07.00-18.00 Lørdag kl. 07.00-14.00 Mandag-fredag kl. 18.00-22.00 Lørdag kl. 14.00-22.00 Søn- og helligdage kl. 07.00-22.00 Alle dage kl. 22.00-07.00 Støjniveau 45 db(a) 40 db(a) 35 db(a) TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Uanset bestemmelserne i denne lokalplan er Lov om hotel- og restaurationsvirksomhed gældende. 5
REDEGØRELSE LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil, og lokalplanen medfører ikke i sig selv et krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet og offentligt bekendtgjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort af byrådet. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis ikke det er endeligt vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. OFFENTLIGHEDSFASE Forslaget til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg har været i høring i 8 uger fra onsdag den 20. december 2000 til onsdag den 14. februar 2001. 6
LOKALPLAN NR. 5.32 for et område til ferie- og fritidsformål i Hals I henhold til lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999 om planlægning med de seneste ændringer ved lov nr. 110 af 15. februar 2000 fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er - at give mulighed for hotel- og restaurationsvirksomhed - at give mulighed for etablering af bowlinghal/andre ikke generende fritids- og turistrelaterede aktiviteter - at indpasse nyt byggeri i området 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på bilag 2 og omfatter matr.nr. 1 es og del af matr.nr. 2 a Hals by, Hals samt alle parceller, der efter den 1. november 2000 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 En del af lokalplanens område er i landzone og overføres til byzone med denne lokalplan, den øvrige del er og forbliver i byzone. 7
3 Områdets anvendelse 3.1 Område A må kun benyttes til hotel- og restaurationsvirksomhed samt ikke generende fritids- og turistrelaterede aktiviteter såsom bowlinghal, forsamlingslokaler, udlejningsbureau o.lign. Byrådet kan modsætte sig aktiviteter, der kan forventes at virke generende. Ved en vurdering af, om en aktivitet er "ikke generende", skal der tages hensyn til placeringen tæt på kirke, kirkegård og præstegård. 3.2 Område B må kun benyttes til grønt område (have) for Præstegården. 4 Vej- og stiforhold 4.1 Område A for vejadgang fra Skovsgårdsvej. 4.2 Der skal etableres parkeringspladser svarende til én parkeringsplads for hver 50 m 2 bruttoetageareal. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 I område A må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50. 5.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager og højere end 8,5 m. Bygninger skal opføres indenfor byggefeltet vist på bilag 2. 5.3 I område B må der ikke opføres bebyggelse. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Nyt byggeri skal udformes og placeres, så det ved sit arkitektoniske udtryk kan indpasses i det eksisterende byggeri. Dvs. at de største bygningsdele, tag og mure, skal fremtræde i samme materialer og med samme farve på de forskellige bygninger, herved skabes der sammenhæng mellem eksisterende og fremtidigt byggeri. Der kan skabes variation ved farvevalg på mindre bygningsdele, bygningsfremspring e.lign., således at intentionerne i Byggeskik i Hals by følges. 6.2 Skiltning må ikke virke skæmmende og skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af Hals byråd. 6.3 Der må ikke isættes vinduer mod øst og nord i det nye byggeri. 6.4 Til udvendige bygningssider må kun anvendes tegl, som blank eller pudset/vandskuret mur, eller træ. 8
6.5 Tage skal udføres som sadeltage med en hældning større end 30 med hvalmede gavle. Udhuse, garager og carporte vil kunne udføres med mindre taghældning. Mellembygningen (mellem det eksisterende hotel og nybyggeriet) kan opføres med en taghældning ned til 25. Der må ikke benyttes blanke eller reflekterende materialer. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 7.2 Oplagring uden for bygninger eller udenfor dertil indrettede, tæt hegnede arealer må ikke finde sted. 7.3 Terrænregulering på mere end 0,5 m i forhold til det nuværende terræn må kun foretages med byrådets tilladelse. Ved godkendelse af denne lokalplan er der givet tilladelse til udgravning ved bebyggelsens nordøstligste hjørne på op til 1,5 m. 8 Ophævelse af lokalplan 5.09. 8.1 Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan 5.09. 9 Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelse indenfor området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 9.2 Før ny bebyggelse inden for området tages i brug, skal der være etableret parkeringsarealer i overensstemmelse med bestemmelserne i 4.2. 10 Dispensation fra Lokalplanen 10.1 Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i nærværende lokalplan kan indrømmes af byrådet jf. 19 i lov om planlægning, såfremt karakteren og formålet i lokalplanen fastholdes. 10.2 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan jf. lov om planlægning 19 stk. 2. 9
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hals Byråd den 27.02.2001. Bent Sørensen Borgmester Erik Schmidt Kommunaldirektør 10
Eksisterende byggeri set fra Rundkørslen. BILAG 1 Visualiseringer Lokalplan 5.32 Visualiseringer af eksisterende og nyt byggeri set fra rundkørslen, fra p-pladsen samt fra Skovsgårdsvej. 11
Fremtidigt byggeri (Bowlinghal) set fra Rundkørslen. 12
Eksisterende byggeri set fra p-plads v. Skovsgårdsvej. 13
Fremtidigt byggeri (Bowlinghal) set fra p-plads v. Skovsgårdsvej. 14
Eksisterende byggeri set fra Skovsgårdsvej. 15
Fremtidigt byggeri (Bowlinghal) set fra Skovsgårdsvej. 16
"bs" Skovsgårdsvej Vejadgang A Byggefelt 1es Strandvejen "ad" 1adr B 208 2a 232a 232b BILAG 2 Lokalplanområde Lokalplan 5.32 Hals kommune, nov. 2000 MÅL: 1:1000 17
Tillæg nr. 68 til Hals kommuneplan 1984-1992. Efter 22 i "Lov om Planlægning" ændres anvendelsesbestemmelserne og bebyggelsesprocenten for nedenstående område A. 2a 70d 84 "z" 209 "x" Skovsgårdsvej Vejadgang A 1es Strandvejen "ad" 1cq Byggefelt B 232 208 232 Områdetype: Området udlægges til ferie- og fritidsformål. Max. etage og højde: 2 etager med udnyttelig tagetage og max. 8,5 m. Bebyggelsesprocent: Max. 50 for området under ét 18