Boligudlejningsejendom Sag 26068 TIL SALG Odense C - Hjallesevej 46 4 fine lejligheder (3 stk. med 3 værelser og 1 stk. med 2 værelser) Nem have med græsplæne God, central beliggenhed i Odense C Kontantpris kr. 5.800.000 1. års nettoafkast % 4,76 Etageareal m 2 316
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er opført i mursten, som er pudset. Hvide trætermovinduer samt rødt tegltag. Selve bygningen er indrettet med 4 boliglejemål samt 1 garage. Boligen i stueplan er nyindrettet for få år siden, idet der tidligere har været butik/kontor i lokalerne - i dag er det en tidssvarende bolig på 90 m² med granitbadeværelse/filt på vægge samt åbent grebsfrit hvidt køkken og med afhøvlede trægulve. Dernæst er der på 1. og 2. sal boliger på 95 og 63 m² som er istandsatte for ca. 12 år siden med hvide flisebadeværelser, Sønderborg køkkener (hvidolieret ask), afhøvlede gulve og nyt VVS og radiatorer samtidig. Baghuset er ligeledes tidligere erhvervslokaler, omdannet til bolig samtidig med stueetagen. Lejemålet er på 63 m². I kælderen er indrettet fint lejemål til erhverv på i alt 75 m² bestående af 4 rum samt badeværelse. Der er let adgang til vand/kloak. Lokalerne benyttes pt. af ejer selv. Der er fælles vaskemaskine/tørretumbler i kælder incl. i huslejen. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 2 kr Hunderup, Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1934-1942 Ombygningsår 2001 Arealer Grundareal 440 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 175 m 2 Boligareal 316 m 2 Etageareal i alt 316 m 2 Sekundære arealer 184 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1934 Bebygget areal 95 m 2 Sekundære arealer 112 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning 3 lejligheder 253 m 2 Boligareal Nej Kælder 90 m 2 Sekundært areal Nej Adgangsareal 22 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1942/2001 Bebygget areal 63 m 2 Sekundære arealer 55 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning 1 lejlighed 63 m 2 Boligareal Nej Kælder 55 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1934 Bebygget areal 17 m 2 Sekundære arealer 17 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garage 17 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.950.000 heraf grundværdi kr. 205.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 07.12.2016 med energiklassifikation G. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 2.D24. Området er udlagt til boligområde. Der kan ikke opføres yderligere bebyggelse i området, bortset fra enkelte mindre bygninger, der skal anvendes fælles for områdets beboere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 26.10.2016 Nr. 1 lyst d. 19.02.1930 Dok om byggelinier mv Nr. 2 lyst d. 05.07.1932 Dok om påtaleret for Odense Kommune til visse servitutter mv Nr. 3 lyst d. 25.07.1934 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 3
4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ejendommen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 5.800.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 301.992 I alt kr. 301.992 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 26.400 Lejeindtægt garage kr. 5.400 I alt kr. 31.800 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 4.570 Renovation Renovation kr. 6.700 Vand / Vandafledning El Vand og afløb kr. 3.400 Fælles el kr. 6.100 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 16.550 Administration Administration kr. 9.200 Varmeregnskab kr. 3.800 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.700 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 60.020 4
5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 18.230 Advokatsalær - skøde kr. 23.600 Moms kr. 5.900 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 47.730 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 5.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 47.730 -Refusion depositum kr. 75.498 -Refusion forudbetalt leje kr. 17.381 Anslået kapitalbehov kr. 5.754.851 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 333.792 - Driftsudgifter iht. budget kr. 60.020 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 273.772 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 273.772 x 100 5.754.851 = 4,76% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 5.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 18.230 Advokatsalær skøde kr. 23.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.900 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.847.730 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.857.000 Særlige installationer kr. 540.000 Grundens værdi kr. 403.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.800.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 544.444 = kr. 21.778 Afskrivninger 1. år kr. 21.778 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 60.020 kr. 60.020 Udgifter i alt kr. 60.020 kr. 60.020 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 301.992 kr. 301.992 Lejeindtægter, anslåede kr. 31.800 kr. 31.800 1. år før afskrivning / skat kr. 273.772 kr. 273.772 Afskrivning 1. år, anslået kr. 21.778 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 251.995 Likviditet 1. år før skat kr. 273.772 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 55.439 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 218.334 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Pia Hjallesevej 46, st. Bolig Bolig 95 94.067 990 23.517 7.839 2 Pernille Maja Hjallesevej 46, 1. Bolig Bolig 95 93.417 983 23.354 3 Sofie Hjallesevej 46, 2. Bolig Bolig 63 59.033 937 14.758 4.919 4 Alexander Hjallesevej 46, baghus Bolig Bolig 65 55.475 853 13.869 4.623 5 NN Hjallesevej 46, kld. Erhverv Erhverv 75 26.400 352 6.600 6 Ledig Hjallesevej 46 Andet Garage 17 5.400 318 Refunderede driftsudgifter I ALT 410 333.792 82.098 17.381 0 Erhvervsdelens andel 75 26.400 6.600 0 0 Boligdelens andel 318 301.992 75.498 17.381 0 Øvrige arealer 17 5.400 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 333.792 82.098 17.381 heraf faktisk 301.992 75.498 17.381 heraf anslået 31.800 6.600 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Pia Nej Faktisk Nej 2 Pernille Maja Nej Faktisk Nej 3 Sofie Nej Faktisk Nej 4 Alexander Nej Faktisk Nej 5 NN Nej Anslået Nej 6 Ledig Nej Anslået Nej Lejen påklaget 11
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Pia 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Pernille Maja 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Sofie 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Alexander 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12