1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Danbolig City Aarhus ApS M.P. Bruuns Gade 11-13 8000 Århus C Nævnet har modtaget klagen den 4. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt klagerne, henset til ejerlejlighedens stand, har betalt for meget for ejerlejligheden. Klagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om standen på den ejerlejlighed, som klagerne købte, og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagen angår endelig spørgsmålet om, hvorvidt indklagede fejlagtigt har stillet klagerne i udsigt, at de kunne leje en parkeringsplads for ca. 800 kr. om måneden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 5. august 2010 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på 3.150.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. oktober 2010. Det fremgår af købsaftalen: Istandsættelse:
2 Det er mellem køber og sælger aftalt, at sælger inden overtagelsen/dispositionsdagen vil få afslebet lejlighedens trægulve samt lakere dem. Endvidere er det aftalt, at sælger udskifter den låge i køkkenet under vasken, som er beskadiget med en ny af samme slags. Dispositionsret Det er mellem køber og sælger aftalt, at køber opnår dispositionsret over lejligheden efter lejer fraflytning og sælger har fået ordnet gulvene som aftalt. Fra dispositionsdagen overgår risikoen for ejendommen i enhver henseende til køber, og fra samme dato afholder køber endvidere alle lejlighedens driftsudgifter til el, vand og varme. Den 8. september 2010 skrev klagerne til indklagede og oplyste, at de havde fået nøglerne til ejerlejligheden den 3. september 2010. De oplyste videre, at det var en meget beskidt og misligholdt lejlighed, de havde overtaget, og bad indklagede komme med kommentarer hertil. Den 20. september 2010 skrev klagerne til indklagede bl.a.: [Den ene indehaver] fra DanBolig bad om et møde med os. Han har været i lejligheden og vi har gået den igennem sammen. afprøvede lågernes lukkemekanisme og så hvor ridsede og skrammede lågerne er. (Vi sagde til [den ene indehaver], at vi har valgt ikke at tro på at DanBolig har været og syne lejligheden, for så synes vi rigtig nok i har et problem. Alle der har været her, er rystede over lejlighedens tilstand og mener, ligesom os, at lejlighedens pris er sat for højt. Vi har haft venner og familie til at hjælpe med rengøringen og det har allerede indtil nu taget rigtig mange timer, og vi er endnu ikke færdige. Vi må også efterfølgende erkende, at det ikke passer, hvad [den ene indehaver] sagde, at han kendte [sælger] så godt, at han var helt sikker på, at [sælger] ikke ville løbe fra en aftale. (Hvad med aftalen pr. telefon med hensyn til, at aflevere lejligheden i ordentlig stand). Vi kunne også fortælle, at vi har måttet have bud efter en vand- og gasmester to gange. Første gang løb der vand ud i skabet under køkkenvasken. (Det havde [sælger] ellers forsøgt at udbedre efter overdragelsen, men åbenbart uden held). Næste gang var det afløbet under vasken i badeværelset, hvor et rør skulle skiftes. Der mangler et stykke af fodlisten i soveværelset (Der stod senge, da vi så på lejligheden) Gummilisten på yderdøren i gangen er gået fra.
3 Det er hul i gummilisten ved altandøren. Det var en stor fejl, at lejligheden begge gange blev fremvist, mens beboerne var hjemme. Lejligheden rodede helt vildt, så det var faktisk umuligt at komme frem for flyttekasser, vinflasker, tørrestativ med tøj på og meget andet. (Det gør det meget svært for køber egentlig at se, hvordan lejlighedens stand i virkeligheden er). Vores mening er, at DanBolig har et stort ansvar med hensyn til ovenstående og vi vil i første omgang foreslå, at i tager sagen op med [sælger] og at vi sammen finder en løsning på problemerne. Den 23. september 2010 skrev klagerne igen til indklagede og oplyste, at de havde opdaget, at lågen i vaskemaskinen var revnet, og at nogle hårnåle havde bevirket, at der var rust i maskinen. Samme dag skrev indklagede til klagerne bl.a.: Tak for din mail. Status er som følgende. Jeg har forelagt jeres første skrivelse som ønsket for sælger. Sælger har viderebragt denne for sin advokat og i vil i nærmeste fremtid hører fra ham. [ ] E-mailen var skrevet af den ene af de 3 ansvarlige indehavere, og han skrev bl.a., at han var statsaut. ejendomsmægler: Den 28. september 2010 skrev klagerne på ny til indklagede:
4 Nu håber vi virkelig, at vi er nået til de sidste mangler. Som vi fortalte dig i fredags, kan vi ikke få trevlesien i vaskemaskinen renset, da det umuligt at få den ud. (Vi vil ikke øge vold mod den, da vi risikerer, at ødelægge den). I dag startede så afslibning af gulvene. Vi blev ringet op kl. ca. 9.30 af de to unge mennesker, der foretog afslibningen. De ville gerne have, at vi kom ned i lejligheden og så, at der var flere områder med mørke pletter/rande, som de ikke var i stand til at fjerne. Den 12. november 2010 rykkede klagerne sælgers advokat for en tilbagemelding på deres henvendelser. Den 13. juni 2011 skrev klagerne til indklagede og rykkede for et svar på deres tidligere henvendelser. Klagerne henviste til, at indklagede på et møde den 2. marts 2011 havde givet udtryk for, at indklagede ville gøre alt, hvad han kunne, for at få sælger til at give kompensation til klagerne, og at indklagede ville give kompensation for de punkter, som indklagede var ansvarlig for. Indklagede ses ikke at have svaret klagerne, og klagerne indbragte herefter sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagerne har fremsendt dokumentation for, at det koster 2.750 kr. pr. måned at leje en P-plads i parkeringshuset, og har oplyst, at det på handelstidspunktet kostede 2.250 kr. pr. måned. Klagerne har bl.a. anført: Klagerne har betalt for meget for lejligheden og kræver et nedslag i prisen på 15.000 kr. Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har i salgsopstillingen beskrevet lejligheden som lækker, og skrevet at køkkenet har eksklusive detaljer. Efter at klagerne fik dispositionsret over ejerlejligheden den 3. september 2010 opdagede de, at lejligheden var i virkelig dårlig stand og meget beskidt. Klagerne fik fremvist ejendommen, før købsaftalen blev indgået, og på disse fremvisninger virkede lyset på badeværelser ikke, så det var umuligt for klagerne at vide, hvordan der så ud. Lejerne, som boede i lejligheden, var til stede ved begge fremvisningerne, og der var utrolig rodet. Det flød med tomme flasker, flyttekasser, tøj o.s.v., så det var svært at danne sig et indtryk af lejligheden.
5 Klagerne har, efter at de har overtaget ejerlejligheden, fundet ud af bl.a. følgende, som indklagede burde have oplyst klagerne om bl.a.: - at lågen i vaskemaskinen var revnet - at køkkenet var utroligt misligholdt blandt andet med bulet køleskab og ridsede låger - at lågerne i køkkenskabene ikke fungerede - at der var fejl ved termoruderne - at der er en kuldebro ved vinduespartiet i stuen - at der er fejl i belægningen på altanen - at der er et larmende udluftningssystem som kører konstant - at væggen mellem stue og værelse ikke som lovet kan fjernes, fordi der ikke ligger gulv under - at der mangler fodlister flere steder - at der var problemer med afløb i køkken og badeværelse Klagerne har opsat helt nyt køkken i lejligheden, købt ny vaskemaskine, sat fodlister op og haft besøg af vvs mand til både køkken og bad. Indklagede har alene tilgodeset sælger. Indklagede havde ellers forsikret klagerne om, at sælger, som indklagede kendte godt, naturligvis ville aflevere ejerlejligheden i en pæn stand. Klagerne havde tillid til indklagede og troede, at indklagede havde gået lejligheden grundigt igennem og synet den, inden klagerne overtog den. Indklagede oplyste, at man kunne leje en P-plads i kælderen for ca. 800 kr. pr. måned. Det viste sig efterfølgende, at leje af en P-plads i parkeringshuset kostede 2.250 kr. pr. måned. Indklagede har i forbindelse med klagesagen skrevet, at spørgsmålet om mangler må afgøres ved en sag mod sælger og ved syn og skøn af lejligheden. Det er ikke en brugbar løsning for klagerne, idet klagerne har udbedret de fleste af de opdagede mangler. Indklagede burde have rådet klagerne hertil, straks da klagerne fik nøgle til lejligheden. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede kan ikke anerkende klagernes krav, og det bestrides, at ejerlejlighedens pris var 15.000 kr. for høj. De øvrige klagepunkter vedrørende fejl og mangler ved ejerlejligheden er et mellemværende mellem klagerne og sælger og bør afgøres ved syn og skøn. Sælgers manglende rengøring og vedligeholdelse kan ikke bebrejdes indklagede,
6 ligesom indklagede ikke kan drages til ansvar for, at der under fremvisning ikke er ryddet op osv. I købsaftalen er der i pkt. 16 anført, hvilke særlige aftaler parterne har lavet omkring istandsættelse. Det påhviler ikke indklagede at syne ejerlejligheden i forbindelse med handlen. Nævnet udtaler: Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejerlejlighed forkert, og dermed om klagerne har betalt for meget for ejerlejligheden, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder, at klagernes klagepunkter vedrørende diverse fejl og mangler ved ejendommen er et mellemværende mellem klagerne og sælger, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Nævnet udtaler videre, at indklagede varetager sælgers interesser i handlen, og det påhviler ikke indklagede at syne lejligheden inden overtagelsen. Købsaftalen indgået mellem klagerne og sælger indeholder nærmere aftale om overtagelsen, herunder eksempelvis at sælger skal aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand kl. 12.00 på overtagelsesdagen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har oplyst klagerne om, at væg mellem værelse og stue kunne fjernes, uden at det ville være nødvendigt at reparere gulv m.v. Nævnet finder det videre ikke godtgjort, at indklagede har stillet klagerne i udsigt, at de kunne få en P-plads for ca. 800 kr. om måneden, og nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede et erstatningsansvar. Den ene af de 3 indehavere af det indklagede selskab har i e-mail af 23. september 2010 til klagerne benyttet titlen statsaut. ejendomsmægler. Nævnet skal udtale alvorlig kritik heraf, idet denne indehaver ikke er registreret ejendomsmægler og derfor ikke er berettiget til at anvende titlen. Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af, at den ene af de ansvarlige indehavere har udgivet sig for at være registreret ejendomsmægler uden at være det. Klagernes øvrige klagepunkter tages ikke til følge.
7 Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand