- Hjulsporet 27 4930 Maribo Tlf. 54 78 14 00 Fax 54 78 14 01 www. syddan. dk SALGSPROSPEKT Smuk byejendom. Skolevej 1, 4960 Holeby Sag 5404 Erhvervsmæ glerfirma
. Mægler: Torben Christoffersen Dato: 24. august 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Skolevej 1 4960 Holeby Matr.nr. 19 DB Holeby By, Holeby 19 DC Holeby By, Holeby 55 B Holeby By, Holeby KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Lolland Boligudlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1927-1947 Ombygningsår 1994 AREALER Grundareal 570 m², heraf vej 63 m². Bebygget areal 186 m² Erhvervsareal m/afskrivning 155 m² Erhvervsareal u/afskrivning 31 m² Boligareal 423 m² Etageareal i alt 609 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 1.900.000 heraf grundværdi kr. 81.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret således: Nykredit A/S, police nr. 3362-3664253. Brand, insekt og svamp, glas og sanitet, elskade samt stikledningsog rørskade. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Byfornyet investeringsejendom med bedste beliggenhed i Holeby. Ejendommen består af 2 erhvervslejemål, udlejet til tandlægepraksis, samt 4 beboelseslejemål. Ejendommen er overalt renoveret og fremstår velholdt. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 2 af 12
UDENOMSAREALER Til ejendommen hører mindre have. OMRÅDE / KVARTER Ejendommen er beliggende centralt i Holeby By, tæt ved skole og offentlige transportmuligheder. P-FORHOLD Gode parkeringsmuligheder ved ejendommen. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 2.800.000 Finansieret handelspris kr. 2.626.550 Udbetaling kr. 1.165.104 KAPITALBEHOV Udbetaling kr. 1.165.104 Handelsomkostninger anslået kr. 37.973 -Refusion depositum kr. 39.999 -Refusion forudbetalt leje kr. 6.925 Anslået kapitalbehov kr. 1.156.152 STARTFORRENTNING på kontantbasis ved finansieret handel 11,71 % 10,08 %. Kontantprisen er udregnet i overensstemmelse med gældende normkrav. Bl.a. gælder at der i beregningen er taget hensyn til kursforhold samt finansieringsudgifter. FINANSIERING / LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER TILBUDSPLIGT Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 283.886, heraf anslået kr. 45.300, fordelt som følger: Boliglejemål kr. 176.100, heraf anslået kr. 45.300. Erhvervslejemål kr. 107.786 I øvrigt henvises til særskilt bilag. Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. ØVRIGE FORHOLD Ejendommen udbydes på delvist på kontantvilkår uden forslag til finansiering. Syddan A/S står gerne til rådighed for anvisning af finansieringsmuligheder. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 3 af 12
KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Kommuneplanramme 1052C2 355 (Østervej 1-29,10-30,Skolev.Jernbanevej) Udskrift af plan kan rekvireres hos ejendomsmægler. BRANDMÆSSIGE FORHOLD Køber opfordres til at kontrollere de brandmæssige forhold ud fra købers påtænkte anvendelse. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 16.08.2007. Byrder ------ Nr. Lyst 001 17.07.1885 Dok om færdselsret mv 002 10.01.1894 Dok om færdselsret mv 003 18.01.1910 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, vedr 19DB 004 19.10.1967 Dok om fjernvarme/anlæg mv 005 07.05.1984 Dok om luftfartshindringer mv 006 15.10.1986 Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv, Vedr 19DB 007 13.02.1995 Dok om huslejekontrol, Om resp se akt Øvrige oplysninger Aktnr.: RF 432 ------------------ 19 DB Holeby By, Holeby App.dato: Areal(m2): 20 Vej(m2): 0 TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: SEAS/NVE Vand: Offentligt vandværk Varme: Fjernvarme LØSØRE OG INVENTAR Eventuelt inventar fremgår af lejekontrakter, der beror hos ejendomsmægler. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 4 af 12
. FORURENING V1/V2 NIVEAU Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Forespørgsel om konkret jordforurening efter Jordforureningsloven fremgår af Ejendomsdatarapporten. (Kortlægning på vidensniveau 1 eller 2) DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2015 kr. 2.038 Renovation / miljøafgifter kr. 15.512 Vand / vandafledning / el kr. 15.500 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 28.900 Administration kr. 30.500 Forsikringer, præmie kr. 10.978 Ydelsesstøtte 2014 kr. -100.907 Driftsudgifter år 2014, i alt anslået kr. 2.521 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Syddan A/S Hjulsporet 27 4930 Maribo Att.: Torben Christoffersen, Ejendomsmægler, valuar EA E-mail: torben@syddan.dk. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 5 af 12
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1927/ 1994 Bebygget areal 155 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Klinik 155 m² Erhvervsareal Ja Beboelse 423 m² Boligareal Nej Beskrivelse Bygningen er byfornyet i 1994. Ydervægge er af mursten. Tag som tegl. Bygningens anvendelse er i BBR registreret således: Etagebebyggelse (flerfamilieshus, herunder 2-familieshus) BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1947 Bebygget areal 31 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Garage 31 m² Erhvervsareal Nej Beskrivelse Ydervægge er af mursten. Tag som eternit.. Bygningens anvendelse er i BBR registreret således: Garage 1-2 køretøjer. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 130.800 Erhvervslejemål kr. 107.786 I alt kr. 238.586 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 45.300 I alt kr. 45.300 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. BEMÆRKNINGER Ejendommen er byfornyet efter reglerne i den tidligere Byfornyelseslov. Som følge heraf ydes der tilskud til Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 6 af 12
ejendommens finansiering af afledte ombygningsudgifter. Lolland Kommune skal godkende fremtidige lejeforhøjelser (Servitut nr. 7 af 13.02.1995). Finansiering - prioriteter til overtagelse - nye prioriteter FINANSIERING Prioritering Rente Restgæld Dato Ydelse Afdrag Nykredit 9,75 % kr. 1.461.446 01.10.2014 232.592 86.671 Kontant udbetaling kr. 1.165.104 Salgspris kr. 2.626.550 Prioritetsydelser kr. 232.592 Renter og bidrag første år kr. -145.921 Afdrag første år kr. 86.671 Indtil tilsagn om gældsovertagelse og lånetilbud foreligger, er den anførte finansiering alene vejledende. PRIORITETER TIL OVERTAGELSE, specifikation: Prioritet nr. 1. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 2.189.800 Restgældsdato 01.10.2014 Kontantrestgæld kr. 1.461.446 Kontantrente % 9,75 Obligationsrestgæld. kr. 1.578.603 Obligationsrente % 8,00 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 42 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse NYE PRIORITETER, specifikation BEMÆRKNINGER Ejendommen er byfornyet efter reglerne i den tidligere Byfornyelseslov. Som følge heraf, ydes tilskud til ejendommens finansiering af afledte ombygningsudgifter. For ejendommens 1. prioritet ydes delvis ydelsesstøtte. For ejendommens 2. og 3. prioritet ydes fuld ydelsesstøtte. Idet der på sidstnævnte lån ingen debitorydelser er, overtages disse lån udenfor købesummen. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Prioritetsydelser kr. 232.592 Renter og bidrag kr. 145.921 Driftsudgifter kr. 2.521 kr. 2.521 Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 7 af 12
INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 238.586 kr. 238.586 Lejeindtægter, anslåede kr. 45.300 kr. 45.300 1. år før afskrivning / skat kr. 135.444 kr. 48.773 Afskrivning 1. år, anslået kr. 11.355 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 124.089 Likviditet 1. år før skat kr. 48.773 Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50 % kr. 29.161 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50 % kr. 19.612 BEMÆRKNINGER Den anførte skattesats forudsætter drift som selskab - eller anvendelse af reglerne i Virksomhedsskatteloven. Driftsudgifter 2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 2.038 RENOVATION Renovation kr. 15.462 Miljøafgifter kr. 50 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 6.000 Elforbrug kr. 9.500 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 28.900 ADMINISTRATION Administration kr. 22.500 Varmeregnskab kr. 4.000 Vandregnskab kr. 4.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 10.978 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Ydelsesstøtte 2014 kr. -100.907 Driftsudgifter i alt anslået kr. 2.521 Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Obl. restgæld pr. 01-10-2014 kr. 1.578.603 kurs 100 kr. 1.578.603 Udbetaling kr. 1.165.104 Kontantomregnet købesum kr. 2.743.707 Handelsomkostninger anslået: Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 8 af 12
Tinglysningsafgift skøde kr. 18.160 Advokatsalær skøde kr. 15.850 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 3.963 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.781.679 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 2.382.607 Særlige installationer kr. 280.000 Grundens værdi kr. 81.100 Kontantomregnet købesum kr. 2.743.707 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00 % x kr. 283.875 = kr. 11.355 Afskrivning 1. år kr. 11.355 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 18.160 Advokatsalær skøde kr. 15.850 Moms kr. 3.963 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 37.973 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 2.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 38.273 - Refusion deposita kr. 39.999 - Refusion forudbetalt leje kr. 6.925 Investeret kapital, omregnet kr. 2.791.348 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 283.886 - Driftsudgifter iht. budget kr. 2.521 Nettoleje til forrentning kr. 281.364 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 281.364 X 100 = 10,08 % (anslået) 2.791.348 FINANSIERET KØB Købers kapitalbehov Kontant udbetaling kr. 1.165.104 Handelsomkostninger anslået kr. 37.973 Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 9 af 12
- Refusion deposita kr. 39.999 - Refusion forudbetalt leje kr. 6.925 Investeret kapital kr. 1.156.152 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. Budget kr. 283.886 - Driftsudgifter iht. budget kr. 2.521 - Renter og bidrag -145.921 Nettoleje til forrentning kr. 135.444 STARTFORRENTNING på finansieret køb, 1. år, vejledende 135.444 X 100 = 11,71 % (anslået) 1.156.152 Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 10 af 12
FOTO - KORTBILAG Eksempel på badeværelse - Skolevej 1 2. Eksempel på køkken - Skolevej 1 2. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 11 af 12
Eksempel på interiør - Skolevej 1 2. Sag 5404 - Skolevej 1, 4960 Holeby Side 12 af 12