Salgsopstilling God investeringsejendom i Haderslev bymidte Sag 206203 Østergade 12, 6100 Haderslev 7 boliglejemål Central beliggenhed tæt ved havn og bymidte Optimeringsmulighed på vand Kontantpris kr. 2.750.000 / Startforrentning 6,24 % Etageareal 370 m 2 Grundareal 269 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen består at forhus, mellembygninger og et baghus med i alt 7 små boliglejemål og mellem bygningerne er der et flisebelagt gårdrum. I gården er der i nogle af sidebygningerne plads til cykler, renovationsbeholdere og depotrum m.m. Ejendommen er en ældre, men renoveret byejendom med charmerende aftegninger i facaden. Alle udvendige overflader fremstår med pudsede eller vandskurede murværk. Den ene gavl på ejendommen skal dog repareres, idet pudset sidder løst. Ejendommen er fuldt udlejet og lejlighederne fremstår i en god udlejningsmæssig stand. Fremadrettet vil der være mulighed for at optimere ejendommens drift ved at påligne lejerne udgiften til vand. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Østergade 12 6100 Haderslev Matr.nr. 31 Haderslev KOMMUNE: Haderslev OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1877 Ombygningsår 1978 AREALER: Grundareal 269 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 166 m² Erhvervsareal u/afskrivning 0 m² Boligareal 370 m² Etageareal i alt 370 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1877/ 1978 Bebygget areal 110 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Boligudlejning 258 m² Boligareal Nej Sagsnr. 206203 HW - Side 2 af 12
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1877/ 1979 Bebygget areal 56 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Boligudlejning 112 m² Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. OFFENTLIG VURDERING: År 2010 Ejendomsværdi kr. 2.350.000 heraf grundværdi kr. 399.500 ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen energimærkes ved salg, hvis gyldig energimærke ikke foreligger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er beliggende i det centrale byområde, lokalplannr. 10.60.-1, hvor bebyggelse på ejendommene må anvendes til offentlige formål, beboelse, liberale erhverv og detailhandel (udvalgsvarer og dagligvarer) samt mindre håndværks- og serviceenheder (frisør, skomager, renseri, guldsmed mv.) i tilknytning til detailhandelen. Bebyggelsesprocent: 110%. Sagsnr. 206203 HW - Side 3 af 12
MILJØFORHOLD: Om miljøforhold oplyser ejer følgende: - at der ikke i ejers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen - at der ejer bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot - at der ejer bekendt ikke tidligere er forurening Miljøforhold ejendommens drift: Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 23.02.2011 30.07.1980: Dok. om fjernvarme/anlæg mv. 01.03.1989: Lokalplan nr. 10.60.-1 TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Der er elforsyning fra Sydenergi. Vandforsyning: alment vandforsyningsanlæg. Der er fjernvarmeforsyning til ejendommen. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1. KØBESUM Kontantpris kr. 2.750.000 5.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 258.600 I alt kr. 258.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. 206203 HW - Side 4 af 12
5.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2011): Kommune kr. 5.008 RENOVATION: Renovation kr. 13.176 Rottebekæmpelse kr. 25 kr. 13.201 VAND / VANDAFLEDNING / EL: Vandafgift kr. 20.775 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE: Afsat kr. 22.200 ADMINISTRATION: Administration kr. 17.500 FORSIKRINGER: Årlig præmie anslået kr. 5.460 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER: Varmeregnskab kr. 3.500 Trappelys kr. 600 kr. 4.100 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 88.245 5.4. VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto BRL 18 kr. 0 Pr. 31.12.2009 Regnskabskonto LL 22 kr. 0 Pr. Bindingskonto GI BRL 18 B kr. -451.366 Pr. 31.12.2009 Bindingskonto Gl LL 63 A kr. 0 Pr. 31.12.2009 5.5. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 17.900 Advokatsalær skøde kr. 24.000 Moms kr. 6.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 47.900 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 2.750.000 Handelsomkostninger anslået kr. 47.900 -Refusion depositum kr. 67.500 Anslået kapitalbehov kr. 2.730.400 Sagsnr. 206203 HW - Side 5 af 12
5.6. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 258.600 - Driftsudgifter iht. budget kr. 88.245 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 170.355 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 170.355 X 100 2.730.400 = 6,24 % (anslået) 5.7. KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 2.750.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.750.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 17.900 Advokatsalær skøde kr. 24.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.797.900 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.306.100 Grundens værdi kr. 443.900 Kontantomregnet købesum kr. 2.750.000 5.8. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 88.245 kr. 88.245 Udgifter i alt kr. 88.245 kr. 88.245 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 258.600 kr. 258.600 1. år før afskrivning / skat kr. 170.355 kr. 170.355 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 170.355 Sagsnr. 206203 HW - Side 6 af 12
Likviditet 1. år før skat kr. 170.355 Skattevirkning ved skatteprocent på 34,45 % kr. 58.687 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 111.668 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev, Storegade 88, 1 sal, 6100 Haderslev, 74 53 29 00. Sagsnr. 206203 HW - Side 7 af 12
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. 206203 HW - Side 8 af 12
Sagsnr. 206203 HW - Side 9 af 12
Sagsnr. 206203 HW - Side 10 af 12
Sagsnr. 206203 HW - Side 11 af 12
Lejemålsoversigt Ejendommen: Østergade 12, 6100 Haderslev Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. driftsudg. Reguleringsprincip Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 12A st.th. Ledigt lejemål 61 10.000 610 37.200 0 Nej Nej/Nej 2 12A st. tv. Allan Hjort Jensen 49 10.000 759 37.200 0 Nej Nej/Nej 3 12A 1. th. Douce P. Machozi 61 9.000 590 36.000 0 Nej Nej/Nej 4 12A 1. tv. Louise Lassen 49 9.000 735 36.000 0 Nej Nej/Nej 12 A 2. 5 sal Malte Juhl 38 7.500 774 29.400 0 Nej Nej/Nej 6 12B st. Morten Lund Pedersen 50 10.000 792 39.600 0 Nej Nej/Nej 7 12B 1. sal Jesper Jacobsen 62 12.000 697 43.200 0 Nej Nej/Nej I alt 370 67.500 0 258.600 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 Af erhvervsdelens depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 0 0 0 0 Af boligdelens depositum på kr. 67.500 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået 0 0 0 0 Af anden depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Boligdelens andel 370 67.500 0 258.600 Heraf faktisk 370 67.500 0 258.600 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 206203 HW - Side 12 af 12