Investeringsejendom med 2 erhvervslejemål Sag 209863 TIL SALG Christiansfeld - Lindegade 56 Velholdt ejendom Fuldt udlejet til stabile erhvervslejere Beliggende i centrum af Christiansfeld Let at administrere Kontantpris kr. 1.550.000 1. års nettoafkast % 7,07 Etageareal m 2 170
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Christiansfeld ligger mellem Kolding og Haderslev tæt ved motorvej E45 afkørsel 66. Byen er fyldt med historie og har især sommerperioderne mange besøgende turister som bl.a. kommer for at få historien om herrnhuterne og Brødremenigheden og smage de berømte Christiansfelder-honningkager. Ejendommen er opført som én samlet bygning og fremstår som "tvillingehus", der giver en synsmæssig naturlig opdeling af de to lejemål i ejendommen. Begge erhvervslejemål er udlejet til velfungerende lejere. Frisøren "Klip Dupont" har haft til huse i ejendommen i ca. 15 år og har en stor og loyal kundekreds. Frisørens lokaler er 71 m², ifølge BBR, og har gode udstillingsvinduer ud mod Lindegade. Ved siden af finder man "Madpaletten", som er en velkendt og velbesøgt café/restaurant i byen. I lejemålets 99 m² er bl.a. køkken, restaurantareal med mange spisepladser og kundetoiletter. Der er mulighed for udeservering. Bag ejendommen er der mulighed for at lejerne kan parkere, så ejendommens p-pladser foran bygningen er frie til kunder. En god investeringsejendom med velfungerende lejere i en historisk og velbesøgt by. Ejendommen er let at administrere og lejerne har egen vand- og varmemåler og afregner direkte med forsyningsselskaberne. Lejerne afholder selv udgifter til renovation mv. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Lindegade 56, 6070 Christiansfeld 802 Tyrstrup Ejerlav, Tyrstrup Kolding OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1965 Ombygningsår 1996 AREALER: Grundareal 700 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 170 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 170 m 2 Etageareal i alt 170 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1965/1996 Bebygget areal 170 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Erhvervsareal 170 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Sagsnr. 209863 ANI - Side 2 af 13
OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 1.050.000 heraf grundværdi kr. 157.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Topdanmark, police nr. 0545 492 016. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 30.03.2015 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Kolding Kommunes rammebestemmelser. Lokalplan nr. 1.142 er gældende for området. Lokalplanens 3 stk. 2 oplyser omkring anvendelse: Området må kun anvendes til centerformål som butikker, serviceerhverv, motel og enkelte boliger. Områdets bebyggelsesprocent er 50%. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 23.01.2015 02.03.1931 Dok om byggelinier mv. 15.03.2007 Lokalplan 1.142 og kommuneplantillæg nr. 24 4. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Sagsnr. 209863 ANI - Side 3 af 13
MILJØFORHOLD, DRIFT: Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den gældende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 KØBESUM Kontantpris kr. 1.550.000 5.2 FINANSIERING: FINANSIERING: BEMÆRKNINGER: Der findes ingen hæftelser på ejendommen 5.3 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 137.460 I alt kr. 137.460 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.4 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr. 3.938 DÆKNINGSAFGIFT kr. 5.561 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 8.500 ADMINISTRATION Administration kr. 5.000 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 3.329 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 26.327 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% Sagsnr. 209863 ANI - Side 4 af 13
5.5 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 5.480 Advokatsalær - skøde kr. 17.300 Moms kr. 4.325 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 27.105 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 4.325 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 22.780 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 1.550.000 Handelsomkostninger anslået kr. 22.780 Anslået kapitalbehov kr. 1.572.780 5.6 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 137.460 - Driftsudgifter iht. budget kr. 26.327 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 111.133 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 111.133 x 100 1.572.780 = 7,07% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 5.7 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 1.550.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.550.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 5.480 Advokatsalær skøde kr. 17.300 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.572.780 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 1.392.500 Grundens værdi kr. 157.500 Kontantomregnet købesum kr. 1.550.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 1.412.965 = kr. 56.519 Afskrivninger 1. år kr. 56.519 Sagsnr. 209863 ANI - Side 5 af 13
Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.8 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 26.327 kr. 26.327 Udgifter i alt kr. 26.327 kr. 26.327 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 137.460 kr. 137.460 1. år før afskrivning / skat kr. 111.133 kr. 111.133 Afskrivning 1. år, anslået kr. 56.519 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 54.614 Likviditet 1. år før skat kr. 111.133 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 13.654 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 97.479 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.9 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa Storegade 88 6100 Haderslev Att.: René Damkjær, Erhvervsmægler, MDE Tlf.: 7453 2900, mobil: 23954466, e-mail: red@nybolig.dk Sagsnr. 209863 ANI - Side 6 af 13
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. 209863 ANI - Side 7 af 13
Frisørsalonen Sagsnr. 209863 ANI - Side 8 af 13
Madpaletten Madpaletten Sagsnr. 209863 ANI - Side 9 af 13
Madpaletten Sagsnr. 209863 ANI - Side 10 af 13
Sagsnr. 209863 ANI - Side 11 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Lindegade 56, 6070 Christiansfeld LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Klip Dupont Lindegade 56, th. Erhverv 71 67.044 944 16.761 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Oulf Lykke Nielsen - Madpaletten Lindegade 56, tv Erhverv 99 70.416 711 17.604 I ALT 170 137.460 0 0 0 Erhvervsdelens andel 170 137.460 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 137.460 0 heraf faktisk 137.460 0 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Klip Dupont Ja Faktisk Nettoprisindeks 01.12.2014 01.12.2015 Nej 2 Oulf Lykke Nielsen - Madpaletten Ja Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2015 01.01.2014 Nej Sagsnr. 209863 ANI - Side 12 af 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Klip Dupont 0 01.12.1996 6 mdr. Lejer Udlejer Ja Ja 2 Oulf Lykke Nielsen - Madpaletten 0 01.06.2001 6 mdr. Lejer Udlejer Ja Ja Sagsnr. 209863 ANI - Side 13 af 13