Charmerende ejendom beliggende i det populære Ø-gadekvarter Sag 501621MH TIL SALG Aarhus C - Norsgade 30 God beliggenhed Ejendommen står ledig for køber Evt. mulighed for omdannelse til ejerbolig Kontantpris kr. 5.450.000 1. års nettoafkast % 4,35 Etageareal m 2 156
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Denne mindre og charmerende boligudlejningsejendom er perfekt beliggende i Ø-gadekvarteret - En del af det attraktive city og ved et byens største uddannelses institutioner, Aarhus Universitet. Med denne placering er du tæt på alt, og med kort gå- eller cykelafstand til byens mest attraktive butikker. Beliggenheden sikrer de bedste udlejningsmuligheder. Beskrivelse Ejendommen er en attraktiv boligudlejningsejendom med mange muligheder. Ejendommen kan lejes ud i sin nuværende stand, renoveres eller eventuelt omdannes til ejerboliger til videresalg. Den nuværende arealfordeling består af to 2-værelseslejligheder beliggende i stueetagen og på 1. sal, hver på 52 m². Lejligheden på 2. sal er ligeledes på 52 m² plus adgang via indvendig trappe til udnyttet tagetage på ca. 35 m² som anvendes til beboelse, dog uden at være godkendt hertil. Der kan skabes nogle rigtig lækre enheder på hver enkelt etage. Udenomsareal Der er tilhørende lille gårdhave, som er belagt med fliser. I gårdhaven er et lille overdækket areal til cykler og lignende. Fra gårdhaven er der adgang til fælles vaskekælder og tilhørende depotrum. Særligt ved lejeforhold Stueetagen er lejet ud på tidsbegrænset lejekontrakt og fraflyttes snarest. 1. sal forventes fraflyttet udgangen af august 2016. 2. sal og tagetage står ledig for køber. Sælger indestår for, at ejendommen er tom for lejere senest pr. 01.09.2016. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1201 Århus Bygrunde Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1876 Ombygningsår 1999 Arealer Grundareal 100 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 52 m 2 Boligareal 156 m 2 Etageareal i alt 156 m 2 Sekundære arealer 86 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1876/1999 Bebygget areal 52 m 2 Sekundære arealer 86 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 156 m 2 Boligareal Nej Kælder 52 m 2 Sekundært areal Nej Uudnyttet tagetage 34 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ulovlig indretning Tageetagen udnyttes til beboelsesrum for lejligheden på 3. sal. Dette er ikke godkendt. Der kan ikke i den forbindelse rettes noget krav, hverken overfor sælger eller medvirkende ejendomsmægler. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 3.800.000 heraf grundværdi kr. 392.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er omfattet af kommuneplan 2013 for Aarhus kommune plannummer 030103BO, som bl.a. bestemmer følgende for området: Anvendelse generel Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til 1.000 m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Område anvendelse Maks. husdybde 10 m. Bortset fra fritliggende enbolighuse skal bebyggelsen som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplanen. Der er ikke udarbejdet lokalplan for området. Kulturarv Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen bevaringsværdig med en bevaringsmæssig værdi 5. Det bemærkes, at når ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske om- og tilbygning, hvilke vinduer og døre der må isættes, hvilken type tag der må lægges mv. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, som omgiver ejendommen. 4
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 16.03.2016 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 21.12.1876 Dok om fælles brandmur/gavl mv. 30.09.1880 Dok om fælles brandmur/gavl mv. 14.01.1988 Saneringsplans tillæg El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit elforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra Aarhus Vand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 16.03.2016 har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 5.450.000 Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 275.400 I alt kr. 275.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 6.229 Renovation Renovation, anslået kr. 3.200 Vand / Vandafledning El Fælles el, anslået kr. 1.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært, anslået kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 5.730 Administration Administration, anslået kr. 7.200 Varmeregnskab, anslået kr. 1.500 Øvrige driftsudgifter Forsikring, anslået kr. 2.865 Gårdlaug, anslået kr. 2.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 35.724 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.180 Advokatsalær - skøde kr. 34.800 Moms kr. 8.700 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 60.680 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 5.450.000 Handelsomkostninger anslået kr. 60.680 Anslået kapitalbehov kr. 5.510.680 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 275.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 35.724 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 239.676 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 239.676 x 100 5.510.680 = 4,35% (anslået) 6
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 5.450.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.450.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 17.180 Advokatsalær skøde kr. 34.800 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.700 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.510.680 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.399.010 Særlige installationer kr. 488.779 Grundens værdi kr. 562.211 Kontantomregnet købesum kr. 5.450.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 494.221 = kr. 19.769 Afskrivninger 1. år kr. 19.769 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 35.724 kr. 35.724 Udgifter i alt kr. 35.724 kr. 35.724 Indtægter: Lejeindtægter, anslåede kr. 275.400 kr. 275.400 1. år før afskrivning / skat kr. 239.676 kr. 239.676 Afskrivning 1. år, anslået kr. 19.769 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 219.908 Likviditet 1. år før skat kr. 239.676 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 48.380 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 191.297 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: 8620 8585, mobil: 51393345, e-mail: mhn@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
FOTOS OG KORT 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Norsgade 30, st. Bolig Beboelse 52 78.000 1.500 19.500 6.500 2 Boliglejer Norsgade 30, 1. sal Bolig Beboelse 52 78.000 1.500 19.500 6.500 3 Boliglejer Norsgade 30, 3. sal Bolig Beboelse 87 119.400 1.372 29.850 9.950 Refunderede driftsudgifter I ALT 191 275.400 68.850 22.950 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 191 275.400 68.850 22.950 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 275.400 68.850 22.950 heraf faktisk 0 0 0 heraf anslået 275.400 68.850 22.950 15