Lokalplan nr. 442 Karréen Torvegade Danmarksgade Englandsgade - Norgesgade 9. september 2002
RESUMÉ AF LOKALPLANENS INDHOLD ÊÚ Lokalplanområdets beliggenhed Foto af tidligere butik Rio Sko Eksisterende forhold med fotostandpunkt som det fotomanipulerede billede på forsiden. LOKALPLANENS FORMÅL OG IDÉ Lokalplanens formål er, at der på hjørnet af Torvegade/Danmarksgade kan opføres en erhvervs- og boligbebyggelse i indtil 9 etager. Samtidig sikres, at de øvrige huse der genopføres i karreen, kan opføres i 2½ til 4 etager, og at de bevaringsværdige huse bevares. 2
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planen. Denne lokalplan har været offentliggjort fra den 29. maj til den 26. juli 2002. 3
INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Forord...5 Lokalplanens formål...5 Baggrund for lokalplanen...5 Lokalplanområdet og bebyggelsen...6 Vej- og trafikforhold...6 Byfornyelse...6 Forhold til kystlandskabet...7 Forhold til anden planlægning...7 Tilladelser fra andre myndigheder...8 Lokalplan nr. 442 1 Lokalplanens formål...9 2 Områdets afgrænsning og zonestatus...9 3 Områdets anvendelse...9 4 Udstykninger... 10 5 Vej,- sti- og parkeringsforhold... 10 6 Ledningsanlæg... 11 7 Bebyggelsens omfang og placering... 11 8 Bebyggelsens udformning... 12 9 Ubebyggede arealer... 12 10 Grundejerforening... 13 11 Forudsætninger for ibrugtagning... 13 12 Lokalplanens administration... 13 13 Aflysninger i tingbogen... 13 14 Retsvirkninger... 13 Vedtagelse... 14 Tegningsbilag Eksisterende forhold, formål og baggrund...2 Oversigtstegning...5 Lokalplantegning LP 442-1... 15 Facader på nybyggeri Torvegade/Danmarksgade... 16 Situationsplan og beskrivelse... 17 Fotomanipulation fra Torvet mod nord...forside Fotomanipulation fra Torvegade mod syd... Sidste side Lokalplanen er udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø, Esbjerg Kommune i samarbejde med Arkitektfirmaet C. F. Møllers Tegnestue for ejendomsmægler E. Dam Jensen og Ejendomsselskabet Bangs Gård. 4
REDEGØRELSE FORORD Dette hæfte indeholder Lokalplan nr. 442 for karréen Torvegade / Danmarksgade / Englandsgade / Norgesgade. Lokalplanområdet er vist nederst på denne side. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er, at der på hjørnet af Torvegade / Danmarksgade kan opføres en butiks- og erhvervsbygning i indtil 9 etager. Samtidig sikres, at de øvrige huse der genopføres i karréen, kan opføres mellem 2½ til 4 etager, og at de bevaringsværdige huse bevares. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at erstatte en eksisterende butiksbygning på hjørnet Torvegade/Danmarksgade med en markant bygning i 9 etager med erhverv og/eller boliger. Lokalplanområdet 5
REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET OG BEBYGGELSEN Lokalplanområdet ligger ca. 50 m nord for Torvet. Skråt over for ligger Hotel Britannia, der planlægges udvidet i højden til 9 etager. På hjørnet af Torvegade og Danmarksgade ligger pr. januar 2002 en bazarlignende butik i én etage der tidligere rummede en skoforretning: Rio Sko. Husene i karréen er ellers, på nær enkelte bygninger, på 2½-4 etager og 12 af de 18 ejendomme i karréen er bevaringsværdige jf. Kommuneatlasset (Se side 7). Karréen er på ca. 11.780 m 2, og bebyggelsesprocenten er i dag ca. 110 for karréen som helhed. Den fremtidige bebyggelsesprocent vil stige til ca. 240% med det nye 9 etagers byggeri og hvis den øvrige randbebyggelse nyopføres efter lokalplanens bestemmelser. Randbebyggelse kan opføres i 12,5 m dybde i 4 etager, stueetagen dog i indtil 20 m dybde og opføres i skel. Etagearealet i karréen i dag: ca. 12.900 m 2 ifølge BBR. Hjørnebebyggelse i 9 etager: Ca. 10.860 m 2 jf. projekt. Hjørnebebyggelse i dag: Ca. 900 m 2 Netto tilvækst ekskl. parkering ca. 10.000 m 2 Mulig fremtidig randbebyggelse i øvrigt jf. lokalplanen: Maks. 18.000 m 2 Bebyggelsesprocent i dag: ca. 110 Bebyggelsesprocent fremtidigt: ca. 240 VEJ- OG TRAFIKFORHOLD Mod øst ligger Torvegade, der er sivegade ensrettet mod syd (ensretningen gælder dog ikke cyklister). De tre øvrige gader: Danmarksgade, Englandsgade og Norgesgade er helt lokale gader med langsomt kørende trafik og tidsbegrænset bilparkering. Gaderne er 12,75 m brede. Der er ingen direkte adgang til det overordnede ringgadesystem: Jernbanegade, Havnegade, Strandbygade og Frodesgade. Det skønnes, at et erhvervsbyggeriet i 9 etager på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade vil medføre en forøgelse af trafikbelastningen i området både i forhold til i dag og i forhold til den bebyggelse den nuværende Lokalplan nr. 390 skønnes at kunne medføre. BYFORNYELSE Der er i øjeblikket et projekt i gang: Vores kvarter i Torvegadekvarteret. Der er tanker om at etablere grønne gårdrum. Evt. bliver det nødvendigt at udarbejde en deklaration m.v. herom. 6
FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET OG ANDEN PLANLÆGNING FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Lokalplanområdet er byzone og ligger i en afstand på ca. 1,4 km fra havnens ydermoler. Området ligger endvidere ca. 400 m fra havnegrænsen og Teater- og Musikhuset. På de fjernest liggende havnearealer tillader Lokalplan nr. 381 for Esbjerg Havn bygningshøjder på op til kote 84,5 over DNN (Esbjergværkets Blok 3) og på havnearealerne tættest havnegrænsen tillades bygningshøjder op til kote 44,5. Musikhuset har en bygningshøjde ca. kote 48 over D.N.N. Med en mulighed for at bygge i lokalplanområdet i en højde på op til 30 m over terræn, hvilket ca. svarer til kote 45 over D.N.N., vil bebyggelsen sammen med det ombyggede Hotel Britannia kunne lokaliseres fra havet og dermed markere bymidten med landmark, uden at der dog er tale om indtryk, der dominerer byens kontur. Lokalplanen vil ikke få visuel indflydelse på kystlandskabet. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Esbjerg Kommuneatlas 1992 m.v. De bevaringsværdige bygninger i karréen er vist på lokalplankortet LP 442-1 med kraftig indramning. Husene er dels registreret i Esbjerg Kommuneatlas 1992, dels i Registranten Historiske Huse fra 1979. Lokalplanen bestemmer, at de bevaringsværdige huse ikke må nedrives eller ændres i facade eller tag uden Byrådets tilladelse. Kommuneplanlægningen m.v. Kommuneplan 2002-2014 fastsætter bebyggelsesprocenten til maks. 300 for karréen som helhed og bygningshøjden til maks. 5 etager. Lokalplanen træder ikke i kraft før der er udarbejdet en kommuneplanændring med fornødne bestemmelser for det maksimale etageantal. Lokalplanområdet er indeholdt i gældende spildevandsplan og udlagt som fælleskloakeret kloakopland. 7
TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Planloven (VVM pligt) Der kan ikke etableres VVM pligtige byggerier, virksomheder eller funktioner inden for området, før Ribe Amt har tilvejebragt et regionplantillæg med tilhørende VVMredegørelse, der godtgør, at de miljømæssige konsekvenser er acceptable. Ribe Amt har den 19. februar 2002 vurderet, at det aktuelle byggeri på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade ikke forudsætter udarbejdelse af en VVM-redegørelse. Miljøbeskyttelsesloven Virksomheder i området skal i fornødent omfang godkendes (af Ribe Amt eller Esbjerg Kommune) i henhold til Miljøbeskyttelsesloven. Lov om Jordforurening Matr.nr. 265a Esbjerg Bygrunde, Danmarksgade nr. 35 er kortlagt som forurenet areal. Dette betyder, at arealet ikke må tages i brug til miljøfølsomme formål som boliger og institutioner, før Ribe Amt har givet tilladelse hertil efter Lov om Forurenet Jord. Før jord flyttes fra ejendommen, skal det anmeldes til Esbjerg Kommunen senest 4 uger inden opgravning. 8
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 442 Lokalplan for karréen Torvegade, Danmarksgade, Englandsgade og Norgesgade. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål: at at at at sikre, at der kan opføres en markant bygning på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade, sikre, at øvrige huse, der opføres i karréen, kan opføres mellem 2½ til 4 etager, sikre, at de bevaringsværdige bygninger kan bevares, og sikre, at friarealerne i karréen kan anlægges efter en fælles plan. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede tegning LP 442-1 og omfatter følgende matrikelnumre: 265 a, 266 a, 266 b, 266 c, 267, 268, 270, 271, 272 a, 272 c, 302, 303, 304, 307 a, 308 a, 309 a, 309 b, 309 c, 911 og 912 Esbjerg Bygrunde, eller dele heraf. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, inden for det i foregående afsnit anførte gyldighedsområde, at fastlægge dette matrikulært. 2.3 Området er byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til hovedcenter med mulighed for at etablere butikker, caféer, restaurationer, hotel, liberalt erhverv, pengeinstitutter, offentlige institutioner, boliger og lignende samt parkeringshuse, såvel under som over jorden. 3.2 I området kan der etableres erhverv som mindre fremstillings- og servicevirksomheder. 9
LOKALPLANEN Der kan ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning 1991 klassificeres højere end klasse 2. 3.3 Dagligvarebutikker må højst være på 3.000 m 2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker højst 1.000 m 2, i enkelte tilfælde op til 1.500 m 2. Der kan etableres i alt 4.300 m 2 etageareal til butikker i bebyggelsen på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade. 3.4 I stueetagen på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade kan der etableres pengeinstitut alene med facade mod Danmarksgade. Der kan etableres butikker og restaurationer i kælderetagen, stueetagen og på 1. sal. 1. til 9. sal må herudover kun anvendes til liberalt erhverv eller boligformål. 3.5 Randbebyggelsen i karréen i øvrigt skal anvendes til boligformål evt. med butikker og liberale erhverv i stueetagen. 3.6 Der er registreret en jordforurening på ejendommen Danmarksgade 35. Der må derfor ikke ske ændringer i anvendelsen eller opføres nye bygninger eller andre anlæg på ejendommen, før Amtet har vurderet, om det er sundheds- og miljømæssigt forsvarligt jf. Lov om Forurenet Jord. 4 UDSTYKNINGER (Ingen særlige bestemmelser) 5 VEJ- OG PARKERINGSFORHOLD 1 5.1 Der skal sikres parkeringspladser svarende til krav i gældende Regulativ for Parkering 2. 1 Parkeringspladser, der ikke kan anlægges på egen grund, kan med Byrådets særlige godkendelse erhverves i den kommunale parkeringsordning. 10 2 Efter gældende Regulativ for parkering i Indre by, august 1998 skal der sikres parkeringspladser svarende til: 1 p-bås for hver 50 m 2 etageareal til butikker og restaurationer for de første 600 m 2 og herefter 1 p-bås for hver 33½ m 2 for det resterende etageareal til butikker og restaurationer. 1 p-bås for hver 75 m 2 etageareal til klinikker, kontorer eller lignende liberalt erhverv. 1 p-bås for hver 125 m 2 etageareal til boligformål, dog min. ½ p-bås pr. bolig.
LOKALPLANEN 5.2 Parkering kan helt eller delvist udføres som underjordisk parkering. 5.3 Adgang for biler til ejendommen på hjørnet af Torvegade/Danmarksgade skal ske fra Danmarksgade og parkering mv. skal indrettes efter en samlet plan. 5.4 Der skal være mulighed for vejadgang fra Danmarksgade til gårdsiden af ejendommen matr.nr. 911 E.b., Torvegade 31. 5.5 Der kan etableres offentlige stiforbindelser gennem karréen fra Danmarksgade til Norgesgade efter en plan der tinglyses, evt. via et tillæg til nærværende lokalplan. 5.6 I forbindelse med nybyggeri skal der i fornødent omfang sikres adgang for fremføring af brandvæsenets køretøjer og materiel til ejendommenes ubebyggede områder. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Byggeri må ikke hindre vedligeholdelse og drift af den offentlige hovedvandledning umiddelbart vest for lokalplanområdet i Torvegade. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på vedhæftede kort LP 442-1 viste byggefelter. 7.2 Inden for byggefeltet på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade kan bebyggelsen mod Torvegade opføres i 9 etager i en højde indtil 30 m over terræn. I en zone på min. 5 m mod Torvegade 31 skal bebyggelsen nedtrappes til en højde på maks. 6 etager. Mod Danmarksgade kan bebyggelsen opføres i 7 etager. I den østligste zone på min. 3 m skal bebyggelsen nedtrappes til maks. 6 etager. Mod gårdsiden må bebyggelsen højst opføres i 2 etager. 11
LOKALPLANEN 7.3 Øvrig ny randbebyggelse skal opføres inden for byggefeltet i 2½ til 4 etager, tilpasset nabobebyggelsen, med en husdybde på indtil 12,5 m, stueetagen dog indtil 20 m evt. opført i skel. 8.1 Uden for byggefelterne kan der opføres udhuse m.v. i forbindelse med etablering af et grønt fællesareal. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 De bygninger, der er vist med kraftig indramning, er bevaringsværdige og må ikke nedrives eller ændres i facade eller tag uden Byrådets særlige tilladelse. 8.2 Randbebyggelsen i 2½ til 4 etager skal udføres med facader af teglsten eller som pudset eller vandskuret murværk. Tagene skal dækkes med skifer, eternitskifer, tegl, cementtagsten eller lignende. Taghældningen skal være mellem 40 o og 50 o. Udbygning af stueetagen til 20 m kan udføres med fladt tag. 8.3 Bebyggelsen på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade kan udføres som beton- eller stålkonstruktion beklædt med teglsten, natursten, glaseller metalplader eller lignende. Tage skal fremtræde som flade. 8.4 Der må ikke anvendes signalfarver som turkis, orange, højrød og lignende inden for området. 8.5 Skilte på facader og gavle skal udføres i overensstemmelse med intentionerne i Vejledningen fra 1988 til Lokalplan 204-1. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Opholdsareal for bebyggelsen på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade kan etableres som tagterrasser svarende til min. 5% af etagearealet til boliger og erhverv. 9.2 For øvrige ejendomme i karréen skal der ved nybyggeri sikres opholdsareal svarende til 25% af etagearealet til boligformål og 5% af etagearealet til erhvervsformål. 12
LOKALPLANEN 9.3 Opholdsarealerne i karréen kan etableres som fælles opholdsarealer sikret i deklaration mv. 10 GRUNDEJERFORENING (Ingen særlige bestemmelser) 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørselsog parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5, og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9, være etableret i godkendt omfang. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN Gældende Lokalplan nr. 390, vedtaget af Byrådet 28. juni 1999, aflyses. 14 RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. 13
LOKALPLANEN Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Lokalplanen indeholder i afsnit 8 bestemmelse om, at bebyggelse i lokalplanområdet ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. VEDTAGELSE Ovenstående Lokalplan nr. 442, udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 09. september 2002. Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør 14
Ny bebyggelse Torvegade 27: Byhusets konstruktion og arkitektur. Den arkitektoniske idé har været at tilgodese ønsket om funktionel fleksibilitet og en optimal tilpasning af de ønskede arealer i en kompleks bysituation. Huset fremstår som et enkelt, afklaret volumen på en krystallinsk ramme (stue og 1. sal). En muret boks en teglramme giver med sin vertikalitet reference til både Hotel Britania og tinghusets tårn. Den indre kerne binder huset strukturelt sammen samtidig med at den skaber en indre genkendelighed og logik. Kernen viser sig også facadekompositorisk i byhusets hovedtrappe. Det er en intention at der opnås en materiale-/teksturmæssig samhørighed med nabobygningerne og området som sådant. Ydervægskonstruktionerne opføres med bærende betonbagmure, isolering og teglmur af røde blødstrøgne sten. Etagedækkene udføres i betonelementer og for visse områders vedkommende som in-situstøbt beton. Kælderkonstruktionen vil være i en pladsstøbt betonkonstruktion. Tagkonstruktionen er betondæk. Tagterrasserne isoleres med foamglas og belægges med betonfliser alternativt hårdt trædæk. Alle vinduer er monteret i gående og faste aluminiumsrammer. Brystningstermoruder og sidestykker opbygges som hærdet float med silketryk.