Lokalplan nr. 431 For et hotelområde mod Danmarksgade/Torvegade 24. juni 2002
RESUMÈ AF LOKALPLANENS INDHOLD Ê Ú Bykort med lokalplanområdets markering Foto af eksisterende hotel set ind over Torvet Bygningsproportioner i det fremtidige hotelkompleks indtegnet på billede set ind over Torvet fra Kongensgade. LOKALPLANENS FORMÅL OG IDÉ er at sikre at Hotel Britannia kan udvides primært med et nyt værelsesafsnit. Forsiden viser en skitsering af facaden i det fremtidige hotelbyggeri set fra Torvegade 2
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planen. Forslaget har været fremlagt til offentlig høring fra den 20. marts til den 15. maj 2002. Lokalplanen er endelig vedtaget den 24. juni 2002. 1
INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Forord...5 Lokalplanens formål...5 Baggrund for lokalplanen...5 Beskrivelse af det fremtidige...6 Beskrivelse af lokalplanområdet...6 Vejforhold...7 Miljøforhold...7 Støjforhold...7 Forhold til kystlandskabet...8 Forhold til anden planlægning...8 Tilladelser fra andre myndigheder...9 Lokalplan nr. 431 1 Lokalplanens formål... 11 2 Områdets afgrænsning og zonestatus... 11 3 Områdets anvendelse... 11 4 Udstykninger... 12 5 Vej,- sti- og parkeringsforhold... 12 6 Ledningsanlæg... 13 7 Bebyggelsens omfang og placering... 13 8 Bebyggelsens udformning... 13 9 Ubebyggede arealer... 14 10 Grundejerforening... 14 11 Forudsætninger for ibrugtagning... 14 12 Lokalplanens administration... 14 13 Aflysninger i tingbogen... 14 14 Retsvirkninger... 15 Vedtagelse... 15 Tegningsbilag Oversigtskort...5 Lokalplankort LP 431-1 og situationsplan...bagerst Lokalplanen er udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø, Esbjerg Kommune.
REDEGØRELSE FORORD Dette hæfte indeholder Lokalplan nr. 431 for et område på hjørnet af Torvegade og Danmarksgade hvor Hotel Britannia er beliggende. Lokalplanområdet er vist nederst på denne side. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at sikre at Hotel Britannia kan ombygges og udbygges primært med nyt værelsesafsnit på 9 etager. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en ansøgning om principiel tilladelse til at udvide hotellet med ca. 73 værelser. 01-010-670 Kortudsnit hvor lokalplanområdet er markeret med krydsskravering og hvor der vises matr.nr. og Kommuneplanens områdenummerering.
REDEGØRELSE BESKRIVELSE AF DET FREMTIDIGE HOTEL BRITANNIA EFTER UDBYGNINGEN. Esbjerg Kommune søger med en målrettet indsats at styrke en attraktiv bymidte med spændende tilbud indenfor bl.a. arkitektur, handel og kultur. I lyset heraf hilses intentionerne med hoteludvidelsen velkommen og det efterkommer samtidigt et stigende behov for overnatningsfaciliteter i Esbjergs Bymidte. Der er tillige et ønske om at markere byens centrum med et markant byggeri som hæver sig over byens eksisterende bebyggelse. Hotel Britannia vil efter ombygning og udvidelse fremstå i en fornyet form og arkitektur der på konstruktiv vis vil kunne bidrage til en styrkelse af bymiljøet i bl.a. den nyrenoverede Torvegade. Den nye værelsesfløj vil med en højde på 9 etager blive placeret på tværs af og henover eksisterende værelsesfløj der ligger ud mod Heerups Have. Hotellet vil med sin øgede højde kunne tilbyde overnattende gæster en udsigt over byen og dens maritime omgivelser som vil være enestående. Den nye bygning vil komme til at fremstå i et nutidigt formsprog med facader hovedsageligt udført i tegl, glas og aluminium der signalerer international stil og atmosfære. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er beliggende nord for Torvet i den nordøstlige del af karreen der er afgrænset af Torvegade, Danmarksgade, Kirkegade og Skolegade. I tidens løb er der nedrevet en del huse i karreen og lokalplanområdets naboejendomme udgør nu mod syd det offentlige parkområde Heerups Have og mod vest den offentlige parkeringsplads i Danmarksgade. VEJFORHOLD Hotel Britannia har facade og orientering mod Torvegade der siden hotellets opførelse har ændret status til gade 4
REDEGØRELSE med sivetrafik. Hotellet vejbetjenes herfra og fra Danmarksgade via P-pladsen. MILJØFORHOLD Der er ikke kendskab til eksisterende miljøbelastninger i området og der vil ikke med lokalplanens formål og bestemmelser blive skabt aktiviteter som vil medføre en miljøbelastning af omgivelserne. Det er vurderet af Ribe Amt at de byggemuligheder lokalplanen åbner for ikke udløser et krav om en VVM undersøgelse. STØJFORHOLD Området er underkastet støjbestemmelser som gælder for bykerner hvor det tilladte støjniveau er på 55/45/40 db(a) for dag / aften / nat. Der henvises til Kommuneplanen.
FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen med en afstand på ca. 1,4 km til havet. Området, der er byzone, er beliggende ca. 350 m fra havnegrænsen og et nyopført teater og musikhus. På de fjernest liggende havnearealer tillader lokalplan nr. 381 bygningshøjder på op til kote 84,5 over DNN og på havnearealerne tættest havnegrænsen tillades bygningshøjder op til kote 44,5. Musikhuset har en bygningshøjde på ca. 48 m over DNN. Med en mulighed for at bebygge lokalplanområdet i en højde på op til 30 m over terræn hvilket svarer til kote 45 over DNN vil bebyggelsen kunne lokaliseres fra havet og dermed markere bymidten som et landmark uden at der dog er tale om indtryk der dominerer byens kontur. Lokalplanen vil således ikke på afgørende måde få visuel indflydelse på kystlandskabet. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Området er udlagt til hovedcenter i Kommuneplan 2002-2014, og lokalplanen overholder Kommuneplanens bestemmelser om anvendelse. Kommuneplanens højdebestemmelse og bebyggelsesprocent ændres i et tillæg til Kommuneplanen som har et parallelforløb med denne lokalplan. Der er ifølge Regionplanen mulighed for at udbygge område Indre By med 5000 m 2 butik. Der gives mulighed for at etablere 100 m 2 butik heraf med denne lokalplan. Området er omfattet af kommunens spildevandsplan. 6
TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanområdets beliggenhed og anvendelse medfører ingen særlige bemærkninger. 7
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 431 Lokalplan nr. 431 for et område hvor Hotel Britannia er beliggende. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 LOKALPLANENS FORMÅ L at at at Lokalplanen har til formål sikre mulighed for udbygning af eksisterende hotel, og sikre områdets primære anvendelse til hotel- og restaurationsformål og sikre at hotellet med dets beliggenhed ved Torvet markerer sig tydeligt i byen. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNI NG OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede lokalplankort LP 431-1 og omfatter umatrikuleret vejareal og matrikelnummer 213 Esbjerg Bygrunde. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, inden for det i foregående afsnit anførte gyldighedsområde, at fastlægge dette matrikulært. 2.3 Området er byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området anvendes til erhvervsformål. 3.2 Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til hotel- og restaurationsvirksomhed. Mod Torvegade kan der etableres udeservering med overdækket areal. 3.3 Der kan tillige indrettes serviceforretninger og op til 100 m 2 butikker som har helt eller delvis relati- 9
LOKALPLANEN on til hotel- og restaurationsvirksomhed. I stueetagen langs Danmarksgade kan der desuden indrettes lokaliteter til pengeinstitut, kreditforening og liberale erhverv. 3.4 Der kan indrettes en bolig som kan begrundes i nødvendig opsyn med den under pkt. 3.2 angivne anvendelse (portnerbolig). 4 UDSTYKNINGER 4.1 Området må ikke udstykkes yderligere. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der fastlægges parkeringskrav på 1 parkeringsbås for hver: 33 1/3 m 2 etageareal til restaurations- og kongreslokaler, og 75 m 2 etageareal til liberale erhverv, og 100 m 2 etageareal til hoteldrift, værelser og tilknyttede arealer som gange, depoter ol. Kælderareal udover restaurationslokaler medregnes ikke ved beregningen af antal parkeringsbåse. 1 5.2 Parkeringsbåse kan etableres som overfladeparkering på egen grund, underjordisk parkering eller parkeringsdæk. Byrådet kan tillade at P-båse, der ikke kan etableres på egen grund kan erhverves i den kommunale Parkeringsfond. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Bebyggelsen skal tilsluttes byens kollektive forsyningsanlæg. 1 Parkeringsforhold administreres efter bestemmelserne i Regulativ for parkering i Indre by af 27. april 1998. 10
LOKALPLANEN 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 375. 7.2 Bebyggelsen kan opføres i skel. Udragende konstruktioner over skel mod vej kan tillades i den udstrækning de er i overensstemmelse med byggelovens / Vejlovens bestemmelser herfor. 2 7.3 Eksisterende bebyggelse har en udragende gavl mod Torvegade. Tilsvarende kan ny værelsesfløj udformes med udragende gavl (ca. 1,75 m).over stueplan ud mod Danmarksgade til en facadeflugt med bebyggelsen mod vest i Kirkegade / Danmarksgade 7.4 Bygningshøjden fastsættes til max 30 m og højest 9 etager. Byggehøjder i de enkelte byggefelter fremgår af illustrationsplan bagerste side. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 3 8.1 Bygningsfacaden skal primært fremstå som glasalupartier. Op til sammenlagt 40 % af den samlede facade kan udføres som teglsten, pudset murværk eller lette facadepartier i stål, zink og fiberplade. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Opholdsarealer til brug for personale skal mindst udgøre 75 m 2. Opholdsarealerne kan tilvejebringes på terræn, altaner eller på tagterrasser. 9.2 Såfremt der etableres hegn i naboskel og vejskel må de kun etableres som lette markeringshegn og kun som levende hegn mod Heerups Have. 2 I den udstrækning hvor der er tale om udragende bygningskroppe over vejarealer og overdækkede serveringsarealer kan en skeljustering med erhvervelse af vejarealer blive nødvendig for at opfylde Byggelovens / Vejlovens bestemmelser. Ved afhændelse af offentlig fortovsareal i Danmarksgade skal der tinglyses en færdselsret for offentligheden på det afståede fortovsareal. 3 Skiltning skal følge Esbjerg Kommunes lokalplan nr. 204-1 om skiltning i indre by. 11
LOKALPLANEN 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der er ingen krav. 11 FORUDSÆTNINGER FO R IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el - og fjernvarmenet, før den tages i brug. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørselsog parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5, og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9, være etableret i godkendt omfang. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN 13.1 Lokalplan nr. 126 aflyses i sin helhed. 13.2 Lokalplan nr. 326 aflyses for den del som er omfattet af denne lokalplan. 14 RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis 12
LOKALPLANEN dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSE Ovenstående Lokalplan nr. 431, udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 24. juni 2002. Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør 13
DANMARKSGADE,W~ HEERUPS HAVE Nord SKOLEGAIDE (:1;:) SITUATIONSPLAN 1:1000 (MALFORBEHOLD) SIGNATURFORKLARING: ~Th~Ka: BEBYGGELSESPROCENT MAX. 375%. BYGGEFELT A: MAX. 17 X40 METER. BYGNINGSHØJDE MAX. 30 METER. MAX. 9 ETAGER. HOTELFACILITETER. 8YGGEFELT B HOTELFACILITETER I ANKOMSTAREALER EKS!STERENDE HOTEL: BYGNINGSHØJDE CA. 16 METER. 5 ETAGER. BYGGEFELT C: MAX. 13 X 20 METER. BYGNINGSHØ~JDEMAX. 4,50 METER. 1 ETAGE / UNDER EKSIST. V.~RELSESFLØJ. HOTEL- OG RESTAURATIONSFACIL!TETER. I I It~EKS!STERENDE HOTEL: PARKERINGSD.~K, 1 ETAGE BYGGEFELT D: MAX, 23 X 30 METER. BYGMNGSHØJDE MAX. 8 METER. 2 ETAGER. KONGRES- OG BANKETFAC~LTETER PARKER~NGSD~K.