Lokalplan 01-020-0004 Strandby Dagligvarebutik, Hjertingvej 70 August 2013
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Bygherre Fotos/Illustrationer: Bygherre Tryk: Esbjerg Kommune
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 2 Lokalplanområdet... 2 Baggrund... 3 Lokalplanområdets disposition... 3 Vejadgang... 4 Forhold til Kommuneplan... 4 Bindinger... 5 Forhold til gældende lokalplan... 5 Forhold til gældende servitutter... 5 Miljøvurdering... 5 Internationale naturområder og beskyttede arter... 5 Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Vand-, kloak-, anten-ne- og varmeforsyning... 6 Lokalplanen har været i høring fra den 13. marts til den 8. maj 2013... 6 Bestemmelser... 7 1. Lokalplanens formål... 7 2. Områdets afgrænsning... 7 3. Zonebestemmelser... 7 4. Områdets anvendelse... 7 5. Udstykning... 8 6. Veje, stier og parkering... 8 7. Ledningsanlæg m.v.... 8 8. Bebyggelsens omfang og placering... 8 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 8 10. Opholds- og ubebyggede arealer... 9 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 9 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder. 10 13. Retsvirkninger... 10 14. Vedtagelse... 11 Bilag Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationstegning... Bilag C Side 1
Redegørelse Redegørelse Lokalplan 01-020-0004 Strandby Dagligvarebutik, Hjertingvej 70 Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter matr.nr.e 4 b og 4 cs, et areal på 4603 2. Området grænser mod nord op til matr.nr. 3 ed, mod øst til Hjertingvej og mod syd til matr. nr. 4 c. Mod vest ligger havdiget, der grænser op til erhvervsområdet på havnen. På modsatte side af Hjertingvej ligger mod øst/nordøst butikker med boliger opført i to etager, samt boligbyggeri i 4 etager. I lokalplanområdet ligger en skiltefabrik med bolig og tilhørende administrationsbygninger, se foto side 3. Denne bebyggelse rives ned. Side 2
Redegørelse Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet set fra sydøst. Baggrund Baggrunden for lokalplanen er en ansøgning om etablering af en dagligvarebutik og en grill- og sandwichbar med bakeoff i lokalplanområdet samt nedrivning af eksisterende bebyggelse. (Bakeoff betyder brød, der bages i grill- og sandwichbaren af dej, der leveres færdig udefra). Indgang til butikken Facaden på dagligvarebutikken udføres af elementer med en mørk/grå rustik granitoverflade. Mindre partier kan udføres af glas, eternit, træ eller metalbeklædning. Dagligvarebutikken opføres med fladt tag. Indgangspartiet ligger under en baldakin. Der er plads til kundevogne, udevarer og cykelparkering under baldakinen. Lokalplanområdets disposition I området planlægges opført en dagligvarebutik på op til 1200 m 2 i den vestlige del af lokalplanområdet og en grill- og sandwichbar med bakeoff på højst 200 m 2 i områdets sydlige del. Butikken tænkes opført i én etage. Grill- og sandwichbaren tænkes opført i én etage med sadeltag i samme eller lignende materialer som butikken. Side 3
Redegørelse I lokalplanen er der bestemmelser for parkeringspladser til butikken. Hver 8. parkeringsplads skal udformes som grøn parkeringsplads forstået således, at der skal plantes 1 løvfældende træ i en grøn bund på den grønne parkeringsplads. De pågældende parkeringspladser må medregnes i det samlede parkeringsregnskab. Ud mod Hjertingvej etableres en lav buskbeplantning med løvfældende træer for ca. hver 7. meter. Bygninger skal opføres inden for de byggefelter, der er vist på Lokalplankort, Bilag B. Vejadgang Der etableres ind- og udkørsel til butikkens parkeringsplads fra Bådebrogade over tankstationen og fra Hjertingvej. Ind- og udkørsel Bådebrogade: Fra Bådebrogade er der ind- og udkørsel til dagligvarebutikkens parkeringsplads over tankstationen. Fra Bådebrogade må der drejes både til højre og venstre ind på tankstationen og både til højre og venstre fra tankstationen ud på Bådebrogade. Der er ingen bestemmelser om ind- og udkørsel ved Bådebrogade, da Bådebrogade ligger uden for lokalplanområdet. Ind- og udkørsel Hjertingvej: Fra Hjertingvej må der drejes til højre ind på parkeringspladsen, hvis man kommer nordfra og til højre ud på Hjertingvej fra parkeringspladsen. Dette vises med tydelige pile på asfalten. Der må ikke drejes til venstre ad Hjertingvej fra parkeringspladsen. Varetilkørsel skal foregå, så der ikke bakkes til og fra offentlig vej. Forhold til Kommuneplan Anvendelse Biler, der kommer ad Hjertingvej fra syd, må ikke dreje til venstre ind på parkeringspladsen, før det er afklaret med Esbjerg Kommune og politiet, om der kan etableres en venstresvingsbane på dette sted. I overensstemmelse med Kommuneplan 2010-2022 fastlægges anvendelsen af området til bydelscenter med mulighed for at etablere butikker der betjener lokalområdet. Butikken må have varelevering i aften- og nattetimerne. Rammen for området giver mulighed for etablering af i alt 3000 m 2 bruttoetageareal butikker. I området er den maksimale størrelse for henholdsvis dagligvare- og udvalgsvarebutikker henholdsvis 2000m 2 og 1000m 2. Da lokalplanområdet kun udgør en del af bydelscentret, er den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikken fastsat til 1200 m 2. Der gives ikke mulighed for boliger, liberale erhverv eller offentlige institutioner og anlæg i området. Bebyggelse Kommuneplanens bestemmelse om en bygningshøjde på 4 etager er i lokalplanen reduceret til en bygningshøjde på 1 etage og bebyggelsesprocenten er reduceret fra 75 til 40. Side 4
Redegørelse Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. 3 km kystnærhedszone Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Området ligger inden for kystnærhedszonen, men ligger i et bebygget område. Den ny bebyggelse vil derfor ikke påvirke kystlandskabet. Ingen gældende lokalplaner. En servitut om kloakledninger vil blive aflyst, da kloaksystemet skal omlægges. Ingen øvrige servitutter vurderes at have betydning for lokalplanområdet. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes VVM-screening. Internationale naturområder og beskyttede arter Planen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter habitatdirektivet. Begrundelsen er, at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. Side 5
Redegørelse Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Jordforureningsloven Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Kloak Vand Elforsyning Varmeforsyning Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Området er fælleskloakeret, men skal separatkloakeres på sigt. Derfor anbefales det at etablere særskilte kloakledninger til henholdsvis regn- og spildevand. Er planlagt fremført af Esbjerg Forsyning. Er planlagt fremført af SE samt fra solceller. Er planlagt fremført af Esbjerg Forsyning med fjernvarme, samt jordvarmeanlæg. Lokalplanen har været i høring fra den 13. marts til den 8. maj 2013 Side 6
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan 01-020-0004 Strandby Dagligvarebutik, Hjertingvej 70 I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til dagligvarebutik med fritliggende grill- og sandwichbar med bakeoff, at at at at sikre hensigtsmæssige til- og frakørselsforhold, sikre at de bygninger, der ligger i området ved lokalplanens tilblivelse, må rives ned, sikre parkerings- og opholdsarealer, og sikre beplantning mod vejen og på parkeringspladsen. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter matrikelnumrene 4 b og 4 cs Strandby, Esbjerg Jorder. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til dagligvarebutik samt grill- og sandwichbar med bakeoff. 4.2 I området må der etableres en dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på højst 1.200 m 2. Bruttoetagearealet beregnes jævnfør Planlovens detailhandelsbestemmelser. Varelevering i aften- og natperioden tillades. 4.3 I området må desuden etableres en grill- og sandwichbar med bakeoff på højst 200 m 2. I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres i en størrelse på højst 10 m 2 og må ikke være højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning. Side 7
Bestemmelser 5. Udstykning 5.1 Der gælder ingen særlige bestemmelser. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Hjertingvej og fra Bådebrogade via en tinglyst vejadgang fra tankstationen i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. 6.2 Kørearealerne inde i området skal indrettes, så der ikke forekommer bakning til og fra offentlig vej. 6.3 Fra butikkens parkeringsplads skal vises højrepil ud ved udkørslen til Hjertingvej og pil ind fra Hjertingvej, som vist på Bilag B, Lokalplankort. 6.4 Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 25 m 2 etageareal. 6.5 Parkeringsarealet skal etableres med 1 plantebed for mindst hver 8. parkeringsplads. Plantebedene skal være mindst 5 x 2,5 meter svarende til en parkeringsplads og skal hver beplantes med mindst et løvfældende træ i grøn bund. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Nuværende bygninger (2013) på grunden må efter anmeldelse til og tilladelse fra kommunen rives ned. 8.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. 8.3 Bygningshøjden må ikke overstige 1 etage i en højde på højst 6 meter over eksisterende terræn. 8.4 Al bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne, vist på Lokalplankort, Bilag B. 8.5 Varegård skal placeres vest for bygningen, som vist på Illustrationsplan, Bilag C. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Facaden på dagligvarebutikken skal udføres af elementer med en mørk/grå rustik overflade. Mindre partier kan udføres af glas, eternit, træ eller metal. 9.2 Taget på dagligvarebutikken skal udføres som fladt tag med tagpap. 9.3 Facaden på grillbaren skal udføres i samme farver/nuancer som dagligvarebutikken. 9.4 Taget på grillbaren skal udføres som saddeltag. Tagbeklædning skal udføres med tagpap med lister eller zink. Tagbeklædningen må ikke udføres i blanke eller reflekterende materialer. Side 8
Bestemmelser 9.5 Mindre bygninger såsom kundevognsskjul og cykelparkering skal udføres i lette konstruktioner eller som en del af dagligvarebutikken. 9.6 Skiltning på bygninger skal udføres efter følgende retningslinjer: Skiltning skal etableres plant med bygningens facade og må ikke etableres på taget. Skilte må kun relatere sig til butikken og grillbaren. Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke. 9.7 Skiltning på terræn skal udføres efter følgende retningslinjer: Ved dagligvarebutikken må der opstilles ét fritstående skilt/én pylon mod Hjertingvej og ét fritstående skilt/én pylon ved skel mod tanken. Skiltet/pylonen må have en maksimal bredde på 1,5 meter og en højde på maksimalt 6 meter over eksisterende terræn. På fritstående skilte og pyloner må kun logo eller tekst oplyses og ikke søjlen som helhed. 9.8 Solceller og lignende må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Ved nybyggeri skal der etableres opholdsareal svarende til mindst 5 % af etagearealet. Opholdsarealet skal etableres som et sammenhængende areal med mulighed for sol og læ. 10.2 Mod Hjertingvej skal der etableres en 1,5 meter bred lav buskbeplantning, kun afbrudt af indkørslen. I buskbeplantningen skal plantes løvfældende træer med en indbyrdes afstand på ca. 7 meter. 10.3 Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning omkring varegården og må ikke være synlig for omgivelserne. 10.4 Der skal etableres hegn eller mur mod diget. 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 11.2 Nybyggeri skal tilsluttes fjernvarme (eller andet), hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet. 11.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal veje og parkering, som er nævnt i 6.3, 6.4 og 6.5 være etableret. 11.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal opholdsarealer, afskærmning, plantebælter og hegn, der er nævnt i 10.1, 10.2 og 10.3 og 10.4, være etableret i godkendt omfang. Side 9
Bestemmelser 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 12.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune givetilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 12.3 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 13. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Side 10
Bestemmelser 14. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan 01-020-0004 er udarbejdet efter Lov om planlægning og er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 2.september 2013. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 11
Engparken Hjertingvej 4cs 4b 4c Bådebrogade Ejerlav: Strandby, Esbjerg Jorder ^ Lokalplangrænse Bilag A Lokalplan 01-020-0004 Matrikelkort Dato: December 2012 Mål 1:1000 Meter 0 10 20 40
Engparken Hjertingvej HAVDIGE Tankstation Bådebrogade ^ Lokalplangrænse Anvendelse Beplantningsbælter Byggefelt Bilag B Lokalplan 01-020-0004 Lokalplankort Dato: 4. februar 2013 Mål 1:1000 Meter 0 10 20 40
Høyer Autodel Engparken Hjertingvej 2 1 Varetilkørsel 3 Tank Bådebrogade ^ Meter 0 10 20 40 1 2 3 Lokalplangrænse P-Pladser Beplantningen uden for lokalplanen Beplantningsbælter Dagligvarebutik Varegård Grill- og sandwhichbar Skilte Bilag C Lokalplan 01-020-0004 Illustrationsplan Dato: 4. februar 2013 Mål 1:1000