Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 16. april 2008 Århus Kommune Bygningsafdelingen Sundhed og Omsorg Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger 1. Resume Byrådet godkendte den 6. december 2006 en plan for om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen til 56 plejeboliger og 5 ældreboliger. Statsbo s/kløvervangens ønske om modernisering af plejehjemmet var begrundet i, at de nuværende boliger var utidssvarende, herunder at man stod overfor en påtale fra Arbejdstilsynet på grund af for små badeværelser. Projektet omfattede forholdsvis store boliger, store fælles boligarealer og store fælles lokaler tillige med et ekstraordinært stort serviceareal. Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2005/00138 Sagsbehandler Søren Absalonsen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 6664 Telefax 8940 6695 E-post E-post direkte sab@mag3.aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Projektet er nu blevet grundigt bearbejdet, og efterfølgende er antallet af boliger blevet ændret i samråd med Sundhed og Omsorg. Ændringen sker for at give en bedre udnyttelse af arealerne samtidig med et økonomisk hensyn i forhold til anskaffelsessum og den maksimale statslige ramme for boligerne. Det reviderede projekt indeholder 69 plejeboliger, hvor hovedparten af boligerne har et bruttoareal på ca. 70 m 2 og enkelte boliger (6 stk.) har et bruttoareal på mellem 76 og 83 m 2. 4 af disse 6 boliger er også anvendelige som ægteparboliger. Boligerne får status som en selvstændig boligafdeling under Boligforeningen Statsbo. På baggrund af licitationsresultatet er anskaffelsessummen for de 69 plejeboliger beregnet til kr. 118.950.000 inkl. moms svarende til ca. kr. 1.724.000 pr. bolig. Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger
Anskaffelsessummen for servicearealerne er beregnet til kr. 24.250.000 inkl. moms, kr. 19.425.000 ekskl. moms. Projektet finansieres fuldt ud af Statsbo/Kløvervangen, og der er således ingen afledte anlægsudgifter for Århus Kommune. Huslejen vil brutto ligge mellem ca. kr. 6.540 og kr. 7.658. For en enlig pensionist uden anden indtægt end folkepension og ældrecheck vil nettohuslejen udgøre mellem ca. kr. 1.425 og kr. 2.666. Ændringen i antallet af boliger betyder, at det tidligere meddelte tilsagn om støtte skal bortfalde og nyt tilsagn om støtte meddeles. Plejen af beboerne vil også fremover blive varetaget af den selvejende institution Kløvervangen i henhold til driftsoverenskomst med Århus Kommune. De nuværende beboere genhuses på Betaniahjemmet i anlægsperioden. 2. Beslutningspunkter At 1) tidligere meddelt tilsagn til projekt for 56 plejeboliger og 6 ældreboliger bortfalder. At 2) Byrådet, jf. Almenboliglovens 115, på Statens vegne giver tilsagn om ydelsestøtte til 69 plejeboliger (godkendelse af skema A), der etableres ved om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen. At 3) anskaffelsessummen på skema B-niveau (før byggestart) for de 69 pleje- og ældreboliger godkendes med kr. 118.950.933 inkl. moms. At 4) anskaffelsessummen på skema B-niveau for det tilhørende serviceareal godkendes med kr. 24.243.006 inkl. moms. At 5) Byrådet godkender, at modtage en gave fra Kløvervangen/Statsbo på kr. 8.326.565, der modsvarer udgiften for Århus Kommunes betaling af grundkapital på 7 % af boligernes anskaffelsessum, herunder at der gives en indtægtsbevilling og en udgiftsbevilling på beløbet kr. 8.326.565. Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger Side 2 af 6
At 6) der meddeles en anlægsudgiftsbevilling på kr. 19.425.000 og en anlægsindtægtsbevilling på kr. 19.425.000 i forbindelse med optagelse af anlægsudgiften til servicearealet i kommunens regnskab. At 7) der stilles kommunal garanti for den del af lånoptagelsen, der har pant ud over 65 % af ejendommens værdi på tidspunktet for lånoptagelsen jf. Almenboliglovens 127. 3. Baggrund Da Byrådet i december 2006 principgodkendte et projekt for om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen til 56 plejeboliger og 5 ældreboliger var det forudsat, at byggeriet skulle gennemføres efter almenboliglovens kapitel 9a, 143 d. Denne bestemmelse var kvotebelagt og omhandlede selvejende institutioner, der selv ville finansiere 100 % af anlægsudgifterne. Kapitel 9a i almenboligloven er nu ophævet, og byggeriet skal derfor gennemføres i henhold til 115. Kløvervangen får dermed status som en afdeling af Boligforeningen Statsbo. Almenboliglovens 115 forudsætter kommunalt grundkapitalindskud. Moderniseringen af plejehjemmet Kløvervangen er ikke på kommunens investeringsplan, og da Statsbo/Kløvervangen har oplyst, at man selv finansierer byggeriet, foreslår Statsbo, at man giver Århus Kommune en gave på 8.326.565 kr., der modsvarer det beløb, som Århus Kommune skal indskyde som grundkapital. Anlægsprojektet vil således blive udgiftsneutralt for Århus Kommune. Århus Kommune skal stille garanti for den del af lånoptagelsen, der ligger ud over 65 % af bebyggelsens værdi på tidspunktet for lånets optagelse. Denne garanti påvirker ikke Århus Kommunes låneramme. En lignende finansieringsmodel blev også anvendt ved opførelse af Bofællesskabet Birkedalen. 4. Den forventede effekt Om- og tilbygningen af plejehjemmet Kløvervangen til 69 moderne 2- rums plejeboliger er med til at opfylde målet om udbud af boliger, der imødekommer borgernes særlige behov, herunder at borgerne skal have mulighed for at bo i det område af Århus, de måtte ønske. Det er Sundhed og Omsorgs vurdering, at de planlagte nye boliger lever op til kravet om moderne 2-rums plejeboliger. Ligeledes vurde- Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger Side 3 af 6
res det, at den beregnede husleje er fornuftig og overkommelig for målgruppen. Plejen vil også fremover blive varetaget af den selvejende institution Kløvervangen, mens den bygningsmæssige drift af servicearealet vil blive varetaget af den selvejende institution Kløvervangen Servicearealer. 5. De planlagte ydelser Projektet omhandler om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen til 69 moderne 2-rums plejeboliger med tilhørende fælles boligareal, fælleslokaler og desuden serviceareal. I servicearealet er indeholdt et allerede eksisterende produktionskøkken, der i processen også renoveres. Se i øvrigt bilag 5. 6. Organisering af indsatsen Statsbo har overtaget plejehjemmet Kløvervangen og står for både finansieringen og selve byggeriet. Tidsplan Byggestart 1. juni 2008 Aflevering/ibrugtagning 1. februar 2010 De nuværende beboere genhuses på Betaniahjemmet i anlægsperioden. 7. Konsekvenser for ressourcer Den samlede anskaffelsessum for de 69 plejeboliger er efter licitationen beregnet til i alt kr. 118.950.000 inkl. moms og anskaffelsessummen for servicearealerne er beregnet til kr. 24.250.000 inkl. moms. Afledte merudgifter som følge af forøgelse af boligantallet afholdes inden for Sundhed og Omsorgs udgiftsramme. Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger Side 4 af 6
Anskaffelsessum for 69 plejeboliger 69 plejeboliger ved om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen Kr. 1.000 02. Projektering 5.503 15. Køb/salg af bygninger 27.830 20. Grundudgifter 2.456 30. Håndværkerudgifter 72.762 60. Omkostninger 10.399 I alt 118.950 Finansiering for 69 plejeboliger 69 plejeboliger ved om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen Kr. 1.000 91% realkreditlån 108.244 2% beboerindskud 2.379 7% grundkapital betalt af Statsbo 8.327 I alt 118.950 Merboligydelse afregnes i forbindelse med indstilling om godkendelse af anlægsregnskab. Anskaffelsessum for serviceareal Serviceareal ved 69 plejeboliger Kr. 1.000 inkl. moms ekskl. moms 02. Projektering 1.608 1.285 15. Køb/salg af bygninger 0 0 20. Grundudgifter 717 574 30. Håndværkerudgifter 21.246 16.996 60. Omkostninger 679 570 I alt 24.250 19.425 Finansiering af serviceareal Statsbo finansierer servicearealet fuldt ud ved hjælp af indtægter fra salg af eksisterende ejendom og ved hjælp af servicearealtilskud. Det skal bemærkes, at salgsprisen for den eksisterende ejendom er fastsat væsentligt under den offentlige vurdering og alene med henblik på dækning af finansieringen af grundkapital til boliger og finansieringen af servicearealer. Statsbo vil således ikke få overskud ved salget af den eksisterende ejendom. Servicearealet vil være en selvstændig juridisk enhed/selvejende institution. Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger Side 5 af 6
Med henblik på at ligestille den selvejende institution med Århus Kommune ved etablering af servicearealer foreslås det, at der foretages momsafløftning. Teknisk kræver dette, at udgiften til servicearealerne, kr. 19.425.000 ekskl. moms, optages i Århus Kommunes budget og regnskab således som det også er sket ved andre selvejende institutioners byggerier af servicearealer i tilknytning til plejeboliger (beslutningspunkt nr. 6). Dorthe Laustsen / Hosea Dutschke Bilag Bilag 1: Ældrerådets udtalelse (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 2: Situationsplan (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Bilag 3: Stueplan A (parterre), Stueplan, plan 1. etage, plan 2. etage (vedlagt originalsagen/- elektronisk) Bilag 4: Rådighedsbeløb T-08-336-002, Anlægsbevilling: AB-08-336- 65100 og AB-08-336-650900 (vedlagt originalsagen/- elektronisk) Bilag 5: Disponering af bygningen (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Tidligere beslutninger 31. maj 2006 vedtagelse af lokalplan 756 6. december 2006 principgodkendelse af om- og tilbygning af plejehjemmet Kløvervangen til 56 plejeboliger og 5 ældreboliger Om- og tilbygning af Statsbos plejehjem Kløvervangen til 69 moderne plejeboliger Side 6 af 6