1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Thorkild Mejlby v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 17. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med sælgers manglende opfyldelse af købsaftalens vilkår. Klagen angår videre spørgsmålet, om indklagede har udført kritisabelt mæglerarbejde i forbindelse med formulering af klausuler i en købsaftale. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en nedlagt landbrugsejendom til salg, som klager var interesseret i at købe.
2 Det fremgik af salgsopstilling af 15. april 2010, at ejendommens kontantpris var 775.000 kr. Det fremgik videre bl.a. af salgsopstillingen, at der var tale om et nedlagt landbrug med omkringliggende landbrugsjord, samt at ejendommen var under udstykning. Den 17. april 2010 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 750.000 kr. med overtagelse den 1. maj 2010. Det fremgik af købsaftalen, at endeligt skøde var betinget af, at matrikulær udstykning var afsluttet. Det fremgik videre vedrørende Frister, berigtigelse og rådgivning, at udstedelse og tinglysning af skøde skulle betales af sælger, og at handlens berigtigelse skulle varetages af sælgers advokat. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: [ ] [ ] [ ]
3 Den 19. april 2010 sendte indklagede kopi af den underskrevne købsaftale til klager. Den 26. april 2010 skrev sælgers advokat til klager bl.a.: Jeg har med tak modtaget købsaftale i ovennævnte handel og kan oplyse, at jeg vil vende tilbage med udkast til skøde, når jeg har modtaget rids og skematisk redegørelse fra landinspektøren. Jeg skal samtidig anmode dig om at foranledige restkøbesummen kr. 690.000 deponeret i [sælgers pengeinstitut] senest den 1. maj d.å. Den 27. april deponerede klager første del af købesummen 60.000 kr. Den 1. maj 2010 skrev klager til indklagede, klagers rådgiver og sælgers advokat vedrørende forskellige mangler på ejendommen. Det fremgik af klagers brev bl.a.:
4 Den 3. maj 2010 deponerede klager restkøbesummen 690.000 kr. Klager indgik den 9. juni 2010 en aftale med en advokat om juridisk bistand i forbindelse med handlen, idet klagers oprindelige rådgiver ikke længere ønskede at berigtige handlen. Den samme dag skrev klagers advokat via e-mail til indklagede, sælgers advokat samt klager bl.a.:
5 Den 11. juni 2010 skrev klager til sin advokat og oplyste, at sælger var i gang med at udskifte vinduer. Klager oplyste videre bl.a.:
6 Den 16. juni 2010 skrev klagers advokat til klager og oplyste, at sælgers advokat havde fremsendt en skematisk redegørelse og et rids vedrørende opsætning af skelpæle på ejendommen. Klagers advokat oplyste endvidere, at han havde haft kontakt til landinspektøren og fået oplyst, hvorledes det nye skel ville gå, samt at det ville være nemt at se skellet trods bevoksning. Samme dag skrev indklagede til klagers advokat bl.a.: Den 24. juni 2010 skrev klagers advokat til sælgers advokat, at klagers advokat havde gennemlæst skødeudkast og fremsendt dette til klagers godkendelse. Klagers advokat bemærkede bl.a., at vedrørende skødeudkastets pkt. 8 burde der påføres tidsfrist og konsekvenser.
7 Det fremgik af skødeudkastets punkt 8: Den 2. juli 2010 skrev sælgers advokat til klagers advokat bl.a.: Ifølge købsaftalen er der ikke aftalt hverken tidsfrist eller konsekvenser. Der er således ikke noget at medtage i skødet. Sælger har oplyst, at han færdiggør arbejdet hurtigst muligt. Den 16. juli 2010 skrev klagers advokat til klager og oplyste klager om, hvorledes underskrift af digitalt skøde foregår. Klagers advokat informerede endvidere klager om digital signatur og tinglysningsfuldmagt. Det fremgik videre: Når du og sælger har underskrevet det digitale skøde, vil sælgers advokat få besked herom direkte fra Tinglysningsretten. Advokaten vil herefter anmelde overdragelsen til registrering. Du vil få besked, når skødet er tinglyst. Den 19. juli 2010 sendte sælgers advokat refusionsopgørelse til klagers advokat. Sælgers advokat erindrede samtidig om returnering af skøde i underskrevet stand samt meddelelse om, hvorledes klager ønskede at signere skødet ved Tinglysningsretten. Den 26. juli 2010 skrev klager til sin advokat vedrørende diverse mangler samt tvivlsspørgsmål. Klager havde forinden løbende sendt sin advokat lignende breve. Klagers advokat svarede den 2. august 2010 klager bl.a., at klagers advokat vedrørende uoverensstemmelserne i skødet angående mangler så 2 løsningsmuligheder for klager:
8 Undlade at underskrive skødet og fastholde vore krav med risiko for, at handlen bortfalder. Hvis handlen bortfalder, foreligger der den mulighed, at du vil blive mødt med krav om erstatning, men her har du den mulighed, selv at kræve erstatning for dokumenteret tab i forbindelse med overtagelse og senere fraflytning af ejendommen. Du har yderligere mulighed for at klage over mægler og sælgers advokat for deres behandling af sagen. Underskriv det fremsendte skøde og sende dette til sælgers advokat eller os, hvorved du accepterer købet på de i skødet nævnte præmisser. Vedr. underskrift af det digitale skøde, har du mulighed for at indhente digital signatur hos Dan-ID, hvilket er det enkleste. I modsat fald kan du udstede fuldmagt til os, hvorefter vi underskriver det digitale skøde. Du kan også udstede fuldmagt til sælgers advokat, hvis du foretrækker det. Den 18. august 2010 udtrådte klagers advokat af sagen. Den 25. oktober 2010 skrev klager til indklagede og rykkede denne for opfølgning på handlen. Den 26. oktober 2010 svarede indklagede, at indklagede arbejdede på en løsning. Den 9. november 2010 sendte sælgers advokat en kopi af prøvetinglysning til indklagede og anmodede samtidig indklagede om at foranledige klagers fuldmagt dateret og underskrevet og enten returneret til sælgers advokat eller registreret ved Tinglysningsretten. Indklagede fremsendte tinglysningsudskrift til klager og bad klager godkende udskrift eller i modsat fald klager om at kontakte indklagede. Den 25. maj 2011 skrev sælgers advokat til klager:
9 Klager svarede sælgers advokat ved brev af 29. maj bl.a.: Fra den 31. maj 2011 har der været løbende korrespondance mellem klagers nye advokat og sælgers advokat vedrørende uoverensstemmelserne mellem sælger og klager samt vedrørende udstykning og endelig tinglysning af handlen. Det fremgår af korrespondancen, at sagen som den foreligger p.t. endnu ikke er afsluttet.
10 Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager for klagers ekstra udgifter i forbindelse med sælgers manglende opfyldelse af købsaftalens vilkår. Klager ønsker i den forbindelse kompensation for klagers ekstraudgifter til juridisk bistand, kompensation for sælgers manglende oprydning på ejendommen, kompensation for udskiftning og montering af låse, kompensation for sælgers manglende udbedring af mangler samt kompensation for sælgers benyttelse af jordareal efter købers overtagelse af ejendommen. Klager har måttet udskifte ejendommens låse, idet hverken indklagede eller sælger afleverede ejendommens nøgler til klager. Klager var nødsaget til at udskifte låse, da sælger fortsat brugte ejendommen til opbevaring samt gik ind og ud af ejendommen uden aftale herom. Klager har kun fået udleveret 1 nøgle. Sælger udbedrede ikke som aftalt de forskellige forhold, som stod beskrevet i købsaftalen. Klager har endvidere brugt en del tid på oprydning og rengøring, som sælger skulle have foretaget ifølge købsaftalen. Indklagede valgte, at både klager og sælger skulle benytte samme advokat. Denne advokat varetog ikke klagers interesser, og klager måtte efterfølgende søge egen juridisk bistand. Indklagede havde ikke spurgt klager, om klager ønskede egen advokat. Indklagede tog det for givet, at klager ville benytte sælgers advokat. Ved indklagedes gennemgang af ejendommen gentog indklagede adskillige gange, at han var sælgers repræsentant, men det fritager ikke indklagede fra at overholde gældende retningslinjer, regler og love. Den bygningsmappe, som indklagede har omtalt, har klager aldrig fået udleveret. Der foreligger ikke godkendelse og tinglysning af varme- og kloakanlæg. Varmeanlægget fungerer mangelfuldt, hvilket forhold ikke i tilstrækkelig grad er udbedret af sælger. Tirsdag den 20. april 2010 modtog klager med posten en kopi af den underskrevne købsaftale i en ændret version. Klager konstaterede straks, at der var en del håndskrevne tilføjelser, hvilket der ikke var på det eksemplar, som klager fik udleveret på underskrivelsesdagen den 17. april 2010. Klager mener, at dette er ulovligt. Sælger tilsåede efter klagers overtagelse et jordstykke tilhørende ejendommen, uden at indklagede foretog sig noget i denne forbindelse. Klager og sælger har aldrig aftalt, at sælger frit kunne benytte det solgte jordareal som tidligere. Indklagede har ikke udleveret de på ejendommen tinglyste deklarationer til klager.
11 Det viste sig efter klagers overtagelse af ejendommen, at sælger havde solgt jord med, som ikke tilhørte sælger. Landmåleren måtte herefter i gang med en ny opmåling. Købesummen er blevet frigivet til sælger, uden at sælger har opfyldt købsaftalens vilkår. Udstykningssagen er aldrig afsluttet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har været i dialog med klager og sælgers advokat for at få sagen løst og få sælger til at færdiggøre ejendommen. Det fremgår ikke, at indklagede havde en nøgle. Det fremgår derimod, at sælger havde flere. Det bestrides endvidere, at udgift til omstilling af 2 låse udgør 2.000 kr. At sælger ikke overholder købsaftalen, kan ikke lægges indklagede til last. Klager må henvises til at anlægge retssag mod sælger om de påståede mangler og om sælgers forsømmelse af at udbedre mangler som aftalt. Det bemærkes i den forbindelse, at klager selv har godkendt handlens vilkår og kunne have afvist at handle under de givne forudsætninger. Det fremgår af købsaftalen, at sælger betaler omkostninger til berigtigelse af handlen, hvorfor det er sælger, der bestemmer, hvem der skal berigtige. At klager har valgt ikke at lade sig repræsentere af en rådgiver er klagers eget ansvar. Det fremgår af sagens materiale, at indklagede udleverede en bygningsmappe til klager. Indklagede har umiddelbart ikke nogen interesse i ikke at udlevere en sådan mappe til klager, hvorfor det må lægges til grund, at udlevering har fundet sted. Klager har godkendt betingelserne ved sin underskrift og har selv fravalgt at have en rådgiver med i forbindelse med tilbudsgivningen. Det er anført, at der er rettet i købsaftalen efter underskrift. Ud fra det fremlagte kan det ikke dokumenteres, at dette er sket efter underskrift. Samtidig synes tilføjelserne/rettelserne at være af opklarende/præciserende karakter. Såfremt klager fastholder, at der er tilrettet efter underskrift må det være en sag for politiet, og klager bør anmelde forholdet. Generelt skal det anføres, at klagen vedrører punkter, som er helt uden for indklagedes kontrol, og som det er fuldstændig urimeligt at bebrejde indklagede. Indklagede har fuld forståelse for den uheldige situation, som klager tilsyneladende er havnet i, men der synes at være tale om spørgsmål, som henhører under domstolenes kompetence, f.eks. mangler ved varmeanlæg, skel med videre. Indklagede må således opfordre klager til at anlægge retssag mod sælger herom.
12 Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at sælger har oplyst, at det kun var sælger, som havde nøgle til ejendommen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede også havde nøgler, som indklagede ikke havde afleveret, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale klagers udgifter til udskiftning af ejendommens låse. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i købsaftalen har indsat klausuler om, at sælger skulle udbedre og forbedre forskellige forhold på ejendommen uden, at der samtidig blev indføjet frister for, hvornår disse forhold skulle være opfyldt, og hvordan sælger og klager var stillet, hvis forholdene ikke var forbedret/udbedret inden for fristerne. Nævnet finder videre, at der har kunnet rejses tvivl om, hvilket areal der blev solgt, og nævnet finder det således alvorligt kritisabelt, at det ikke i købsaftalen var anført, hvor stort ejendommens areal ville være efter udstykning havde fundet sted og anført, hvilket areal der var tale om. Der var endvidere ikke truffet aftale om, hvorledes det skulle sikres, at sælger ikke kunne sælge jord til en svæveflyveklub uden klagers tiltrædelse, eller om det var sælger eller klager, der skulle afholde udgifter og udfærdige deklaration vedrørende afløb af spildevand. Da der ikke foreligger oplysninger om, hvorvidt alle forhold er udbedrede, og da handlen endnu ikke er afsluttet, idet der endnu verserer uoverensstemmelser mellem sælger og klager herom, kan nævnet ikke på indeværende tidspunkt tage stilling til, om klager har lidt tab som følge af indklagedes kritisable mæglerarbejde og dermed ikke tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klager i den forbindelse. Nævnet finder dog, at det kan bebrejdes indklagede, at klager har afholdt forgæves udgifter til juridisk bistand, og indklagede skal derfor på det foreliggende grundlag erstatte klagers udgifter hertil med et skønnet beløb på 10.000 kr. Klager har i købsaftalen skrevet under på, at han er blevet vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Klager har endvidere til sagen oplyst, at indklagede flere gange gjorde opmærksom på, at indklagede kun repræsenterede sælger. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at indklagede på klagers vegne valgte, at sælgers advokat efter det oplyste i en periode ligeledes skulle repræsentere klager. Det fremgår af købsaftalen, at klager fik udleveret tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, skatter og afgifter 2010, forbrugsafgifter for det seneste år samt servitutter. Nævnet finder det således godtgjort, at indklagede udleverede ejendommens servitutter til klager. Det fremgår ikke af sagen, hvilke dokumenter der skulle befinde sig i den omhandlede bygningsmappe, og da parterne har udtalt sig uoverensstemmende om, hvorvidt denne er udleveret til klager, kan nævnet ikke tage stilling til, om indklagede har udført
13 kritisabelt mæglerarbejde i den forbindelse. Det skal bemærkes, at indklagede ikke havde pligt til at sørge for, at sælger udleverede eventuelle godkendelser af varme- og kloakanlæg. Nævnet kan ikke tage stilling til, om tilføjelserne til købsaftalen er tilføjet før eller efter klagers underskrift, og nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om der er noget at bebrejde indklagede i den forbindelse. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Spørgsmålet, om sælger uberettiget tilsåede et areal efter klagers overtagelse af ejendommen er et forhold, som vedrører klager og sælger, og som nævnet ikke kan tage stilling til. Det er ikke oplyst, om sælgers advokat har frigivet købesummen til sælger. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har udført kritisabelt mæglerarbejde i den forbindelse. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 10.000 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 17. juni 2010, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250,00 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand