Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 12. maj 2011 Aarhus Kommune Kultur og Borgerservice 1. Resume Denne indstilling handler om at gennemføre et udbud af den ejendom, hvor Tivoli Friheden er beliggende. Udbuddet vil omfatte det areal, hvor Tivoli Friheden er beliggende samt de bevaringsværdige bygninger på arealet, dvs. Hovedindgangen, Tivoli-Teatret og Restaurant Terrassen. M0/2011/00389-008 Sagsnummer M0/2011/00389 Baggrunden for indstillingen om at gennemføre et udbud af ejendommen er, at Kultur og Borgerservice ikke anser det for en kommunal kerneopgave at eje en forlystelsespark. Kultur og Borgerservice har endvidere et ønske om at styrke finansieringsgrundlaget for Kulturhovedstad 2017 samt øvrige kulturpolitiske satsningsområder, herunder finansieringspuljen til ombygning af Godsbanearealet. Et salg af Tivoli Friheden forventes at kunne bidrage hertil. Endelig vurderer Kultur og Borgerservice, at et salg af ejendommen vil styrke grundlaget for en fortsat videreudvikling af forretningsgrundlaget for driften af forlystelsesparken. www.aarhus.dk 2. Beslutningspunkter At 1) Aarhus Kommune gennemfører et udbud af ejendommen, hvor Tivoli Friheden er beliggende med henblik på salg af ejendommen. At 2) Borgmesterens Afdeling og Kultur og Borgerservice bemyndiges til at gennemføre udbuddet og overdrage ejendommen til tredjemand på vilkår som beskrevet i indstillingen. At 3) Indtægterne fra salget anvendes som beskrevet i indstillingen.
At 4) Aarhus Byråd godkender den reviderede forpagtningsaftale med Tivoli Friheden A/S som grundlag for et udbud af ejendommen, herunder den forligsmæssige løsning af den nugældende forpagtningsaftales bestemmelser om parternes retsstilling ved forpagtningsaftalens ophør. 3. Baggrund Denne indstilling handler om et udbud af den ejendom, hvor Tivoli Friheden er beliggende. Aarhus Kommune ejer det areal, hvor Tivoli Friheden er beliggende samt de bevaringsværdige bygninger på arealet, dvs. Hovedindgangen, Tivoli-Teatret og Restaurant Terrassen. Arealet og de bevaringsværdige bygninger er i det følgende benævnt ejendommen under ét. Driften af Tivoli Friheden varetages af Tivoli Friheden A/S i henhold til forpagtningsaftale med Aarhus Kommune, som blev indgået i 2000 og løber frem til udgangen af 2019. Baggrunden for indstillingen om at gennemføre et udbud af ejendommen er, at Kultur og Borgerservice ikke anser det for en kommunal kerneopgave at eje en forlystelsespark. Kultur og Borgerservice har endvidere et ønske om at styrke finansieringsgrundlaget for Kulturhovedstad 2017 samt øvrige kulturpolitiske satsningsområder herunder finansieringspuljen til ombygning af Godsbanearealet. Et salg af Tivoli Friheden forventes at kunne bidrage væsentligt hertil. Endelig vurderer Kultur og Borgerservice, at et salg af ejendommen vil styrke grundlaget for en fortsat videreudvikling af forretningsgrundlaget for driften af forlystelsesparken. 4. Den forventede effekt Et salg af Tivoli Friheden vil indebære, at forlystelsesparken fremadrettet både vil være drevet og ejet af private. Tivoli Friheden vurderes under den gældende forpagtningsaftale at have undergået en positiv udvikling. Det gælder både i forhold til antallet af besøgende, til omfanget af forlystelser og til de øvrige udviklingstiltag, som den nuværende forpagter har foretaget. Et salg af ejendommen vurderes at kunne bidrage væsentligt til den fortsatte videreudvikling af Tivoli Friheden som forlystelsespark. Kultur og Borgerservice har ikke særlige forudsætninger for eller interesse i eje en forlystelsespark og anser det ikke for en naturlig del af Side 2 af 6
kommunens opgaver. Kultur og Borgerservice lægger i den forbindelse vægt på, at rammen for driften af forlystelsesparken følger af de gældende planmæssige rammer og ikke af, hvem der ejer arealet. Ejendommen er således omfattet af lokalplan 834, der fastlægger, at ejendommen er udlagt til forlystelsespark. En køber kan kun anvende ejendommen inden for lokalplanens bestemmelser og en ændret anvendelse forudsætter en ændret lokalplan. En meget vigtig prioritet de kommende år er Kulturhovedstad 2017. Kultur og Borgerservice har i forlængelse af byrådets beslutninger et ønske om at styrke finansieringsgrundlaget for Kulturhovedstad 2017. Indtægterne fra et salg af Tivoli forventes at kunne bidrage hertil og dermed understøtte kommunens bestræbelser på at blive Kulturhovedstad. 5. De planlagte ydelser 5.1. Gennemførelse af udbud og mindstepris Et salg af ejendommen forudsætter et udbud i henhold til de almindelige reger om kommuners salg af faste ejendomme og gennemførelsen af udbud af ejendommen vil ske i overensstemmelse hermed. Ejendommens grundareal er 78.550 m2 og omfatter område I og II i den gældende lokalplan. Ejendommen grænser op til Marselisborghallen, der ikke er en del af udbuddet, men fortsat vil være ejet af kommunen. Tivoli Friheden og Marselisborghallen er i dag en samlet ejendom, men der vil inden gennemførelsen af et salg af Tivoli Friheden ske en udstykning af det areal, hvor Marselisborghallen er beliggende. Kultur og Borgerservice har i samarbejde med Borgmesterens Afdeling fået foretaget to uafhængige mæglervurderinger af ejendommen som grundlag for at fremsende nærværende indstilling til byrådet og med henblik på efterfølgende at gennemføre et udbud af ejendommen. Begge vurderinger anslår, at ejendommen inden for de gældende planmæssige rammer har en markedsværdi på 27-28 mio. kr. Et udbud af ejendommen foreslås derfor gennemført med en mindstepris på 28 mio. kr. Ved tildelingen vil der udover prisen blive lagt vægt på bydernes strategiske overvejelser om udviklingsmulighederne af forlystelsesparken efter den nuværende forpagtningsaftales udløb. Side 3 af 6
5.2. Genforhandling af den gældende forpagtningsaftale Det fremgår af den gældende forpagtningsaftale med Tivoli Friheden A/S, at aftalen skulle genforhandles i 2010. Aarhus Kommune har derfor ført drøftelser med Tivoli Friheden A/S. Forhandlingerne har fra kommunens side været varetaget i et samarbejde mellem Borgmesterens Afdeling og Kultur og Borgerservice. Begge parter har under forhandlingerne tilkendegivet ønske om at tydeliggøre parternes retsstilling ved kontraktens ophør, herunder en klargøring af ejerforhold til bygninger og forlystelser ved forpagtningsaftalens ophør. Parterne har ikke været enige om indholdet og rækkevidden af forpagtningsaftalens bestemmelser herom, herunder særligt om Tivoli Friheden A/S ved forpagtningsaftalens ophør er forpligtet til vederlagsfrit at tilbagelevere det forpagtede, eventuelle overtagne aktiver, der er i behold, og alle bygninger og forlystelser, der er opført/indkøbt i forpagtningsperioden til Aarhus Kommune. For begge parter har det været væsentligt at kunne opnå en fælles forståelse herom, både af hensyn til evt. at kunne gennemføre et udbud af ejendommen og af hensyn til at sikre grundlaget for fortsat udvikling af forlystelsesparken. Parterne har derfor forhandlet om ovenstående punkter i forpagtningsaftalen med henblik på, at spørgsmålet løses i mindelighed forud for et udbud af ejendommen. Der er på baggrund heraf aftalt, at Tivoli Friheden A/S betaler kr. 3.000.000 til Aarhus Kommune for alle kørende forlystelser på arealet samt alle bygninger på arealet bortset fra de bevaringsværdige bygninger, dvs. Restaurant Terrassen, Tivoli-Teatret og Hovedindgangen samt Aarhusgardens bygning. Kunstværker, skulpturer, inventar og løsøre er ikke omfattet af aftalen. Begge parter har endvidere haft et ønske om en generel forenkling af den meget komplekse aftale fra 2000. Kompleksiteten skal ses i lyset af situationen i 2000, herunder at Tivoli Friheden A/S var ny driftsherre. Parterne har derfor opnået enighed om en forenkling af forpagtningsaftalen, idet alle væsentlige vilkår om forpagtningsafgift m.v. er uforandrede. Køber vil efter et udbud indtræde i kommunens rettigheder og pligter over for Tivoli Friheden A/S i henhold til forpagtningsaftalen. Alle ændringer til forpagtningsaftalen, som nævnt ovenfor, er alene gældende, såfremt Aarhus Kommune gennemfører et salg af ejendommen. Side 4 af 6
5.3. Aarhusgardens bygning Aarhusgarden ejer i dag en bygning på arealet og betaler i den anledning en arealleje til Tivoli Friheden A/S. Der er således tale om en bygning på lejet grund. Såfremt en køber opsiger den eksisterende aftale med Aarhusgarden om leje af areal, vil det være et vilkår i købsaftalen, at køber forpligter sig til at anvise et andet areal på ejendommen på vilkår, der ikke væsentligt afviger fra de nuværende vilkår. 5.4. Marselisborghallen Det vil fremgå af udbudsmaterialet, at der kan foretages en udvidelse af Marselisborghallen inden for område III i lokalplan nr. 834, svarende til en udvidelse frem til skel efter udstykning. Det vil endvidere fremgå, at der i forbindelse med en udvidelse af Marselisborghallen vil kunne udarbejdes en selvstændig lokalplan for hallen. 6. Organisering af indsatsen Udbuddet gennemføres i overensstemmelse med reglerne for kommuners salg af faste ejendomme. Den praktiske gennemførelse af udbuddet vil efter aftale blive varetaget af Borgmesterens Afdeling i samarbejde med Kultur og Borgerservice. 7. Konsekvenser for ressourcer De økonomiske konsekvenser af et salg vil være, at der skabes grundlag for at styrke finansieringsgrundlaget for Kulturhovedstad 2017 samt øvrige kulturpolitiske satsningsområder, herunder finansieringspuljen til ombygning af Godsbanearealet. Indtægterne foreslås anvendt således i prioriteret række: 1. Salgsomkostninger (ca. 1 mio. kr.) 2. Straksafdrag på restgælden vedr. mellemregningsforholdet på Tivoli Friheden (ca. 5 mio. kr.). Dette mellemregningsforhold følger af Byrådsbeslutningen om udbud af Tivoli Friheden i 1999/2000. 3. Konvertering af salgsindtægt således at det forudsatte driftsbidrag fra Tivoli Friheden til finansiering af driften på Godsbanen opretholdes (ca. 11 mio. kr.) 4. Reservation af beløb til evt. senere genhusning af Aarhusgarden (ca. 1 mio. kr.) 5. Reservering af beløb til finansieringspuljen til anlægsprojektet på Godsbanen som buffer i tilfælde af, at indtægterne ikke fuldt ud kan realiseres (max. 4 mio. kr.) Side 5 af 6
6. Restprovenuet anvendes efter at et salg er effektueret som driftsbidrag til Kulturhovedstad 2017 (estimeret til min. 9 mio. kr.) Marc Perera Christensen / Ib Christensen Side 6 af 6