århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset. 8100 Århus C Side 1 Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. INDSTILLING 4. februar 2005 02.0100P20/SA/02/00086 Steen Nielsen 8940 2647 Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 690 - Ungdomsboliger mellem Hasle Ringvej og Gøteborg Allé på Christiansbjerg. Samt Tillæg nr. 30 til Kommuneplan 2001 1. Resume Lokalplanforslaget omfatter et område på 8.400 m 2 mellem Hasle Ringvej og Gøteborg Allé på Christiansbjerg. Lokalplanområdet indgår i det samlede kontor- og institutionsområde langs Ringvejen og er idag bebygget med dels laboratoriebygning og kollegium. Området er dels privat og dels kommunalt ejet. Kommunen har haft ejendommen Gøteborg Allé 1 udbudt til salg til fortsat erhvervsanvendelse. Men udbuddet har imidlertid kun resulteret i konkret købstilbud med henblik på en fremtidig anvendelse til ungdomsboliger. Lokalplanen er derfor udarbejdet for at muliggøre, at den kommunale ejendom med laboratoriebygning kan anvendes til boliger i form af en ungdomsboligbebyggelse med 94 små 2-rums boliger. Udnyttelsen sker ved nybyggeri og ombygning med opførelse af yderligere 1 etage og inddragelse af kælderareal til beboelse. Lokalplanen muliggør et projekt med et etageareal på i alt 4.800 m 2. For at muliggøre et tilstrækkeligt grundareal forudsættes en del af Gøteborg Allé nedlagt og tilført grunden. Der vil
Side 2 dog blive opretholdt en offentlig stiforbindelse til Hasle Ringvej. Lokalplanområdet udgør en del af Kommuneplanens delområde 14.06.01 OF til offentlige formål i form af offentlige og private institutioner. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen. For at projektet kan realiseres, er der i det ledsagende Tillæg nr. 30 til Kommuneplan 2001 foreslået udtaget et nyt delområde til boligformål og med en forhøjelse af bebyggelsesprocenten fra 60 til 80. Ændringsforslaget til Kommuneplanen har været udsendt i en forudgående offentlig høring i perioden fra den 16. oktober 2002 til den 6. november 2002. I høringsperioden er der indkommet 4 bemærkninger/indsigelser, der vedrører adgangsforhold, støjforhold og byggeriets udseende. Med henvisning til kommentarerne til de indkomne forslag og bemærkninger fra den forudgående offentlige høring af ændring af Kommuneplanen indstilles forslag til Lokalplan nr. 690 og forslag til Tillæg nr. 30 til Kommuneplan 2001 godkendt til offentlig fremlæggelse. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd vedtog i sit møde den 28. august 2002 at offentliggøre en folder med forslag til ændring af Kommuneplanen for delområde 14.06.01 OF, hvorved der udtages et mindre område til boligformål. 3. Beskrivelse af indstillingen Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre en anvendelse af området til ungdomsboliger. Lokalplanen giver mulighed for, at den eksisterende erhvervsbygning på Gøteborg Allé 1 ved ombygning og nyopførelse kan indrettes med 94 ungdomsboliger i form af små 2-rums boliger. For at opnå et tilstrækkeligt grundareal forudsættes en del af Gøteborg Allé nedlagt som offentlig vej og tillagt grunden. Lokalplanområdet er på i alt ca. 8.400 m 2 og udgør 2 ejendomme, der i dag er bebygget med henholdsvis laboratorie- og kontorbygning på ca. 4.100 m 2 tidligere anvendt af Miljø- og
Side 3 Levnedsmiddelcentralen og en eksisterende ungdomsboligbebyggelse Christinansbjerg-Kollegiet indrettet i en tidligere kontorbygning på ca. 2.000 m 2. Endvidere udgøres lokalplanområdet af den del af Gøteborg Allé, der er lukket mod Hasle Ringvej. Området er afgrænset mod Ringvejen og mod naboskel af en bøgehæk og en markant beplantning med ahorn i sydskel. Adgang til området sker fra Gøteborg Allé via 2 eksisterende adgange til bebyggelsens parkering. Ungdomsboligbebyggelsen indrettes i den eksisterende bygning på Gøteborg Allé 1, der udgør byggefelt 1. Efter påbygning af yderligere en etage og ved udgravning af terræn med udnyttelse af eksisterende kælderarealer til beboelse vil ny bebyggelse fremstå som et delvist 3-etages byggeri i maks. 12 m højde. Det samlede etageareal inden for byggefelt 1 må efter nybyggeri og ombygning ikke overstige 4.800 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 85 af det fremtidige grundareal. Friarealer til boligerne indrettes i gårdrummene og parkering anlægges på areal, der i dag udgør Gøteborg Allé. Nedlæggelsen af del af Gøteborg Allé vil ske efter vejlovgivningen, og arealet med undtagelse af nyudlagt offentlig sti til Hasle Ringvej vil blive frasolgt og tillagt grunden. Den eksisterende ungdomsboligbebyggelse i lokalplanområdet på Gøteborg Allé 3 opretholdes uændret bebyggelsesmæssigt, idet der dog forudsættes etableret fælles adgang via stier og opholdsarealer. Områdets samlede bebyggelse ved fuld udbygning vil kunne udgøre ca. 6.700 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på 80 af lokalplanområdet. Kommuneplanens støjbestemmelser skal sikres overholdt såvel på udendørs opholdsarealer som på boligbebyggelsen. Boligbebyggelsen bør så vidt muligt udformes således, at støjfølsomme opholdsrum orienteres væk fra Hasle Ringvej. Lokalplanen indeholder bestemmelser om boligernes indretning således, at det indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj ikke overstiger de gældende værdier efter de lempede støjbestemmelser. Mod Hasle Ringvej forudsættes etableret en støjskærm ind mod opholdsarealer i gårdrummene. Støjskærmen skal udføres som en transparent skærm, der tilpasses arkitekturen i området. Bebyggelsen skal ved sin udformning, proportioner og materialer udformes, så der opnås en arkitektonisk god helhedsvirkning inden for området og i forhold til omgivelserne. Bebyggelsen skal opføres med facader af blank mur i gule teglsten og med mindre partier i glas og pladebeklædning.
Side 4 Eksisterende markant beplantning i området skal bevares, herunder beplantning i skel. Eksisterende beplantning i skel mod nord-øst mod Århus Akademi berøres ikke. Langs Hasle Ringvej er pålagt adgangs- og byggeliniebestemmelser, hvor Århus Amt er påtaleberettiget. Byggeri inden for den gældende vejbyggelinie, der er beliggende ca. 10 m fra vejskel, vil kræve dispensation fra Århus Amt. Århus Amt har den 2. september 2004 meddelt dispensation på betingelse af fjernelse af anlæg, samt at en eventuel vejudvidelse på strækningen ikke kan udløse nærhedserstatning. Ejendommen Gøteborg Allé 1, matr. nr. 77 ef, Århus Markjorder har tidligere været anvendt til laboratorium for Levnedsmiddel- og Miljøkontrollen. Der er på baggrund af den tidligere anvendelse gennemført en miljøundersøgelse på ejendommen, og der er ikke konstateret forurening i jorden eller ved potentielle forureningskilder under bygningen. Der er dog konstateret slagge og tegl i dele af jorden uden for bygningen. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen. I forslag til Tillæg nr. 30 til Kommuneplan 2001 udtages et område fra delområde 14.06.01 OF svarende til lokalplanens område. For det nye delområde 14.06.11 BO fastlægges anvendelsen til boligformål i form af etageboligbebyggelse og med en forhøjelse af bebyggelsesprocenten fra 60 til 80 for området. Ændringsforslaget og beskrivelse af projektet har været udsendt i en forudgående offentlig høring om ændring af Kommuneplanen i perioden fra den 16. oktober 2002 til den 6. november 2002. Den offentliggjorte orienteringsfolder er vedlagt originalsagen som bilag 1. Ved høringsperioden udløb var der indkommet 4 bemærkninger/indsigelser til de foreslåede ændringer ( mærket med numrene 1-4 på de enkelte bilag og vedlagt originalsagen ). BILAG 1
Side 5 Århus Amt, Uddannelses- og Arbejdsmarkedsafdelingen, Lyseng Allé 1, 8270 Højbjerg, den 22. november 2002. Indsigelsen er fremkommet efter udløb af høringsfristen. Men på baggrund af særlige omstændigheder og aftale med Århus Amt foreslås henvendelsen medtaget. Århus Amt betinger sig, at der i forbindelse med nedlæggelse af del af Gøteborg Allé, sikres tinglyst en ret til adgangs- og færdselsret for gående personer til Århus Akademi til ny hovedindgang mod syd-vest via udlagt stiforbindelse inden for lokalplanområdet med forbindelse til Hasle Ringvej. ad bilag 1 Areal til stiudlæg vil udelukkende ske inden for lokalplanområdet. Nedlæggelsen af Gøteborg Allé vil ske efter reglerne i vejlovgivningen herunder m.h.t. offentliggørelse. I forbindelse hermed forudsættes der sikret adgangs- og færdselsret som ønsket af Århus Amt. Indsigelsen anses således for at være imødekommet. BILAG 2 Århus Akademi, Gøteborg Allé 2-4, 8200 Århus N, v/ Rektor Hans Christian Risgaard, den 5. november 2002. Århus Akademi beskriver en påtænkt ændring af institutionens facade mod syd-vest med etablering af ny hovedindgang med parkering og stiadgang mod den nuværende blinde del af Gøteborg Allé. ad bilag 2
Side 6 Med besvarelsen under ad bilag 1 anses henvendelsen for imødekommet. BILAG 3 Anne-Mette Lehrskov, Kalmargade 61, 2. tv., 8200 Århus N, den 16. oktober 2002. I henvendelsen gøres indsigelse mod, at det påtænkte byggeri i høringsfolderen er fremstillet som en grim, mørk, firkantet klods. ad bilag 3 I høringsfolderen er medtaget en illustration med en mulig udformning af byggeriet. Bl.a. for at markere det mulige omfang fremstår bebyggelsen med en mørkere farve end omgivelserne. I lokalplanforslaget er fastlagt bestemmelser om bebyggelsens udseende, hvorefter bebyggelsen ved sin udformning, proportioner og materialer skal udformes, så der opnås en arkitektonisk god helhedsvirkning inden for området og i forhold til omgivelserne. Bebyggelsen skal opføres af facader i blank mur i gule teglsten som det oprindelige og med mindre partier i glas og pladebeklædning. Indsigelsen anses således for at være imødekommet med lokalplanbestemmelserne. BILAG 4 Kenneth Svenningsen, Gøteborg Allé 11a2, 8200 Århus N, den 16. oktober 2002. I henvendelsen foreslås cykelstien langs Hasle Ringvej bedre integreret med Gøteborg Allé. Endvidere henvises til behov for støjbeskyttelse af hensyn til lektielæsning.
Side 7 ad bilag 4 I lokalplanforslaget udlægges ny stiforbindelse i en bredde af 5 m gennem lokalplanområdet med forbindelse fra Hasle Ringvej til Gøteborg Allé. Den endelige udformning af stien vil ske i forbindelse med projektet efter krav stillet af Vejkontoret. Bemærkningen anses for at være imødekommet. For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet er støjbelastning på ny bebyggelse fra vejtrafikstøj fra Hasle Ringvej vurderet ud fra de lempede støjbestemmelser i Kommuneplanen, således at det udendørs støjniveau for boligbebyggelse på mindst én facade ikke må overstige 55dB(A) på døgnbasis og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Det skal desuden sikres, at støjniveauet fra vejtrafik på boligernes udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal derfor forslås, at henvendelsen ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. 4. Økonomiske konsekvenser Lokalplanområdets udbygning medfører ikke kommunale investeringer i hovedspildevandsanlæg og lignende. Der vil senere blive fremsendt indstilling til Byrådet om salg af ejendommen Gøteborg Allé 1. I forbindelse hermed forudsættes nærmere angivet de økonomiske konsekvenser ved nedlæggelse af del af Gøteborg Allé og frasalg af vejareal, samt omkostninger ved anlæg af ny stiforbindelse fra Hasle Ringvej til Gøteborg Allé, idet anlægsudgifterne forbundet hermed forudsættes afholdt af bygherren bag boligprojektet. 5. Konsekvenser i forhold til mål
Side 8 Med lokalplanens gennemførelse og den nødvendige ændring af Kommuneplan 2001 sikres der en udnyttelse af den kommunale ejendom Gøteborg Allé 1 til boliger for unge med en central beliggenhed i forhold til uddannelsesinstitutioner og i overensstemmelse med Byrådets beslutning i mødet den 28. august 2002. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med offentliggørelse af forhøringsfolder er Fællesrådet for Christiansbjerg særskilt underrettet om den forestående planlægning. Det foreslås, at den videre proces med nærværende lokalplan gennemføres i henhold til de lovbestemte krav og den normale praksis i Århus Kommune om lokalplanlægning. 7. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at at forslag til Lokalplan nr. 690 og Tillæg nr. 30 til Kommuneplan 2001 godkendes til offentlig fremlæggelse, og 2. at forslag, ideer og bemærkninger, modtaget i forbindelse med den forudgående offentlige høring af ændring af Kommuneplanen, besvares som angivet under indstillingens afsnit 3. Poul B. Skou
Side 9 / Ole Østergaard Bilagsfortegnelse: Forslag til Lokalplan nr. 690. Vedlagt til alle/-elektronisk Indstilling af 17. juni 2002. Vedlagt originalsag/-elektronisk Bilag 1. Forhøringsfolder. Vedlagt originalsag/+elektronisk Bilag 2. Forslag og bemærkninger til høringsfolder, mrk.1-4. Vedlagt originalsag/+elektronisk