3 BOLIGUDLEJNINGSEJEN- DOMME PÅ LANGENÆS Nordborggade 5, 7 og 9, 8000 Aarhus C Sag 146398
Harald Jensens Plads
INDLEDNING Nærværende salgsmateriale omfatter et samlet salg af følgende ejendomme, der er beliggende på det populære Langenæs. 1. Nordborggade 5, 8000 Aarhus C 2. Nordborggade 7, 8000 Aarhus C 3. Nordborggade 9, 8000 Aarhus C De 3 ejendomme i Nordborggade sælges samtidigt og kan erhverves som en portefølje af én køber, men de tre ejendomme kan også erhverves separat af tre forskellig købere. Billeder m.m. i nærværende prospekt kan billederne være fra en hvilken som helst af ejendommene Nordborggade 5, 7 eller 9. Kontant CBRE for prospekter vedr. de enkelte ejendomme.
EJENDOMMENE Ejendommene Nordborggade 5, 7 og 9, 8000 Aarhus C er beliggende på en lille stikvej med indkørsel fra Nordborggade. Ejendommene har i princippet adskilte matrikler, men er sammenbyggede og deler visse installationer. Til Nordborggade 5 hører - udover den matrikel ejendommen er beliggende på - en separat matrikel, der er beliggende for enden af nabobebyggelsen. Ejendommene er opført i 1959 i gule mursten og med sadeltag af bølgeeternit. Opgangene er med terrazzo på gulve og trapper. Der er elevator i alle tre opgange og elevatorerne fortsætter ned i kælderen. Ejendommene har 7 etager, hvortil kommer kælderetagen. I alt indeholder ejendommene 42 boliglejemål i størrelser fra 70 m² til 97 m². Lejemålene har sydvendte altaner ud til det store, grønne område. I kælderen forefindes bl.a. vaskeri, der kan benyttes af lejerne mod betaling, cykel og tremmerum. Der er parkeringspladser foran ejendommene og i Nordborggade, og det er er muligt at leje garager i området. I henhold til en tinglyst servitut forestår Aarhus Kommunes Parkvæsen vedligeholdelsen af områdets matrikler. Omkostningerne hertil fordeles imellem de respektive ejere af ejendommene og er medtaget i driftsbudgettet. OMRÅDET Ejendommene ligger i den sydlige del af Aarhus C i bydelen Langenæs, der grænser op til Frederiksbjerg. Langenæs byder på gode indkøbsmuligheder i dagligvarebutikker, kort afstand til både inderste centrum, rekreative arealer samt særdeles gode muligheder for at benytte offentlig transport. Der er nem adgang til både motorvejsnettet og ringvejssystemerne rundt om Aarhus. Langenæs blev til i 1950 erne som følge af en arkitektkonkurrence, og er med sine åbne karreer og grønne områder typisk for sin tid. I området er der både leje og ejerlejligheder.
MATRIKLER, PLANFORHOLD OG TILBAGEKØBSRET Ejendommene er beliggende i rammeområde 120116BO, der er udlagt til boliger og matriklerne har en maksimal bebyggelsesprocent på 105 %. På ejendommene er der tinglyst en deklaration, der giver Aarhus Kommune ret, men ikke pligt, til at tilbagekøbe ejendommene fra april 2055. Tilbagekøbsprisen kan beregnes som den pris grunden oprindeligt blev solgt for, hvortil lægges bygningernes værdi. Deklarationen kan rekvireres hos CBRE A/S. Ejendommenes ejere har dog mulighed for at frikøbe tilbagekøbsklausulen. Nordborggade 5 har to separate matrikler. Nordborggade 5 har to separate matrikler. Nordborggade 7 Nordborggade 7 Nordborggade 9 Nordborggade 9
FAKTA Matrikelnr. Ejendomsvurdering 2014 Nordborggade 5 Nordborggade 7 Nordborggade 9 727 aa og 727 ci Marselisborg, Århus Jorder 727 ø Marselisborg, Århus Jorder 727 æ Marselisborg, Århus Jorder Kr. 13.900.000 Kr. 13.300.000 Kr. 13.100.000 - heraf grundværdi Kr. 3.254.100 Kr. 3.271.800 Kr. 3.170.300 Grundareal 1.047 m² 1.025 m² 1.002 m² LEJEFORHOLD Den overvejende del af boliglejemålene er gennemgribende moderniserede og udlejes efter bestemmelserne og principperne i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2. Den resterende del af boliglejemålene reguleres som udgangspunkt efter Boliglejelovens 5, stk.1, omkostningsbestemt leje, og indeholder moderniseringspotentiale, der vil kunne realiseres i takt med, at lejerne fraflytter. Boliglejen varierer fra kr. 565 til 1.319 pr. m². Der henvises uddybende til lejerfortegnelsen. Ejedommen er omfattet af tilbudspligt i overensstemmelse med lejelovgivningens bestemmelser herom. Oplysninger jf. BBR: Bebygget areal 167 m² 167 m² 163 m² Samlet bygningsar. 1.169 m² 1.169 m² 1.141 m² Samlet boligareal 1.169 m² 1.169 m² 1.141 m² Kælder 167 m² 167 m² 163 m² Antal etager ekskl. kælder og tagetage 7 7 7 Opført 1959 1959 1959 Antal boliger med køkken 14 14 14 Varmeinstallation Fjernvarme Fjernvarme Fjernvarme
DRIFTSBUDGET Indtæ gter Lejeindtægt boliger kr. 3.416.316 Vaskeri, anslået kr. 22.000 Indtægter i alt kr. 3.438.316 Budgetter ede dr iftsudgifter Ejendomsskat 2016 159.084 kr. Pasning af matrikel - Parkvæsnet 12.275 kr. El (seneste års faktiske forbrug) 30.787 kr. Renovation 36.918 kr. Elevator (Liftteknik A/S, TDC) 18.481 kr. Forsikring 38.475 kr. Vicevært (Byens Ejendomsservice ApS) 38.250 kr. Forbrugsregnskab (techem) 20.210 kr. Administration 42 kr. 3.000 126.000 kr. Indv. vedligeholdelse 22 kr. 44 1.070 m² 47.080 kr. Udv. vedligehold 18 (2016) 345.674 kr. Udv. vedligehold 18b (2016) 288.899 kr. -1.162.132 Kontant over-/under skud kr. 2. 276. 184 Driftsudgift pr. m² lejebærende areal "over jord" kr. 334 Driftsbudgettet er baseret på såvel faktiske udgifter oplyst af sælger som anslåede udgifter med baggrund i sædvanlige normtal. Der er separate målere i lejemålene vedr. forbrug af vand. Vedr. BRL 18 og 18b: Nedenfor ses de akkumulerede hensættelser og saldi opgjort. Alle oplysninger vedr. hensættelser og saldi er hentet på gi.dk. Saldo 18 pr. 31. december 2014: Kr. 232.274 Saldo 18b pr. 31. december 2014: Kr. 1.375.893
KAPITALBEHOV/STARTFORRENTNING Kapitalbehov: De af lejerne indbetalte kontante deposita, forudbetalt leje og saldi vedr. 22, indvendig vedligeholdelse, refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. I opgørelsen af kapitalbehovet indgår deposita, forudbetalt leje og saldi vedr. 22 under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet. Nedenstående opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelsen. Forrentning: Den beregnede forrentning er under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet som angivet i lejerfortegnelsen og det opstillede driftsbudget kan realiseres. Kapitalbehov, anslået: Købspr is, kontant kr. 66. 500. 000 1/2 registreringsafgift samt tinglysning kr. 200.330 Advokat, anslået kr. 90.000 kr. 66.790.330 Forudbetalt leje kr. -405.488 Deposita kr. -679.544 Saldo 22 kr. -755.199 Køber s kapitalbehov ved kontanthandel kr. 64. 950. 099 Kontantpris pr. m² lejebærende areal 19.115 Forrentning (ved fuldt udlejet ejendom): Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 ved kontant handel opnå en forrentning af den investerede kapital på: Startforrentning kontant handel: Driftsmæs. overskud = kr. 2.276.184 x 100 % x 100 % = 3,50% Købers kapitalbehov kr. 64.950.099
LEJERLISTE N r. Status Etage Indflytning T ype Areal m² Årsleje 22 m² Leje pr. m² Se note Deposita F orudbet. leje Leje/ md. N ordborggade 5, 8000 Aarhus C 1 Udlejet St. tv. 01.12.14 Bolig 85 87.240 1.026 0 21.375 21.375 7.270 2 Udlejet St. th. 15.10.05 Bolig 82 78.720 960 82 16.140 5.380 6.560 3 Udlejet 1. tv. 01.07.14 Bolig 85 96.900 1.140 0 23.400 23.400 8.075 4 Udlejet 1. th. 01.08.04 Bolig 82 79.033 964 82 15.690 5.230 6.586 5 Udlejet 2. tv. 01.06.99 Bolig 85 83.220 979 0 14.025 4.675 6.935 6 Udlejet 2. th. 01.11.08 Bolig 82 88.500 1.079 0 18.000 6.000 7.375 7 Udlejet 3. tv. 01.01.07 Bolig 85 95.544 1.124 85 19.125 6.375 7.962 8 Udlejet 3. th. 01.05.00 Bolig 82 85.092 1.038 82 13.533 4.511 7.091 9 Udlejet 4. tv. 01.10.05 Bolig 85 81.480 959 85 16.710 5.570 6.790 10 Udlejet 4. th. 01.05.14 Bolig 82 86.880 1.060 0 21.000 0 7.240 11 Udlejet 5. tv. 01.11.86 Bolig 85 50.037 589 0 13.254 0 4.170 12 Udlejet 5. th. 01.03.04 Bolig 82 79.033 964 82 15.681 5.227 6.586 13 Udlejet 6. tv. 01.02.12 Bolig 97 111.864 1.153 0 24.855 24.855 9.322 14 Udlejet 6. th. 15.09.15 Bolig 70 84.000 1.200 0 21.000 21.000 7.000 1.169 1.187.542 1.016 498 253.788 133.598 98.962 Note: Beløb, datoer, m.m. er i henhold til ejers lejeliste, modtaget d. 27. april 2016. N r. Status Etage Indflytning T ype Årsleje 22 m² Areal m² Leje pr. m² Deposita Se note F orudbet. leje Leje/ md. N ordborggade 7, 8000 Aarhus C 15 Udlejet St.tv 01.12.87 Bolig 85 51.232 603 85 10.820 0 4.269 16 Udlejet St.th 01.11.12 Bolig 82 99.924 1.219 0 22.866 22.866 8.327 17 Udlejet 1. tv. 01.07.94 Bolig 85 52.357 616 85 15.600 0 4.363 18 Udlejet 1. th. 01.10.04 Bolig 82 74.259 906 82 15.000 5.000 6.188 19 Udlejet 2. tv. 01.01.90 Bolig 85 48.617 572 0 25.657 0 4.051 20 Udlejet 2. th. 01.09.10 Bolig 82 104.952 1.280 0 22.170 22.170 8.746 21 Udlejet 3. tv. 01.02.63 Bolig 85 48.702 573 0 1.184 0 4.058 22 Udlejet 3. th. 01.10.14 Bolig 82 86.400 1.054 0 20.625 20.625 7.200 23 Udlejet 4. tv. 15.10.59 Bolig 85 48.702 573 0 1.136 0 4.058 24 Udlejet 4. th. 01.05.93 Bolig 82 63.417 773 82 15.000 0 5.285 25 Udlejet 5. tv. 01.06.09 Bolig 85 109.722 1.291 0 22.313 22.313 9.144 26 Udlejet 5. th. 01.12.01 Bolig 82 83.700 1.021 82 14.248 4.749 6.975 27 Udlejet 6. tv. 01.07.98 Bolig 85 86.481 1.017 0 13.800 4.600 7.207 28 Udlejet 6. th. 01.02.12 Bolig 82 105.852 1.291 0 23.517 23.517 8.821 Udlejet kld. Pulterrum - 3.600 - - - 300 1.169 1.067.917 914 416 223.936 125.840 88.993 Note: Beløb, datoer, m.m. er i henhold til ejers lejeliste, modtaget d. 27. april 2016.
LEJERLISTE Årsleje 22 m² N r. Status Etage Indflytning T ype Areal m² Leje pr. m² Deposita Se note F orudbet. leje Leje/ md. N ordborggade 9, 8000 Aarhus C 29 Udlejet St.tv. 01-07-11 Bolig 78 102.912 1.319 0 22.200 14.800 8.576 30 Udlejet St.th. 01-04-15 Bolig 85 99.300 1.168 0 24.600 8.200 8.275 31 Udlejet 1. tv. 15-10-05 Bolig 78 74.760 958 78 15.330 5.110 6.230 32 Udlejet 1. th. 01-10-09 Bolig 85 106.530 1.253 0 22.313 22.313 8.878 33 Udlejet 2. tv. 01-12-00 Bolig 78 80.508 1.032 78 13.086 4.362 6.709 34 Udlejet 2. th. 01-07-09 Bolig 85 109.722 1.291 0 0 0 9.144 35 Udlejet 3. tv. 01-02-87 Bolig 78 44.103 565 0 9.634 0 3.675 36 Udlejet 3. th. 11-04-14 Bolig 85 92.700 1.091 0 22.500 22.500 7.725 37 Udlejet 4. tv. 01-10-59 Bolig 78 44.103 565 0 1.052 0 3.675 38 Udlejet 4. th. 01-10-59 Bolig 85 57.255 674 0 1.136 0 4.771 39 Udlejet 5. tv. 01-09-12 Bolig 78 99.924 1.281 0 22.200 22.200 8.327 40 Udlejet 5. th. 01-10-65 Bolig 85 49.455 582 0 1.205 0 4.121 41 Udlejet 6. tv. 15-05-13 Bolig 78 98.484 1.263 0 22.866 22.866 8.207 42 Udlejet 6. th. - Bolig 85 98.100 1.154 0 23.700 23.700 8.175 Udlejet kld. - Pulterrum - 3.000 - - - 250 1.141 1.160.856 1.017 156 201.821 146.051 96.738 Noter: Beløb, datoer, m.m. er i henhold til ejers lejeliste, modtaget d. 27. april 2016. Lejeopsamling/ budgetterede indtægter Bolig 3.479 3.416.316 982 1.070 679.544 405.488 472.648 I alt 3.479 kr. 3.416.316 kr. 982 1.070m² kr. 679.544 kr. 405.488 kr. 472.648
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommene kan overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Der overtages ingen gæld udenfor købesummen. MOMS: Ejendommene er ikke momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme, og er energimærket med hhv. D, C og D. MILJØFORHOLD: Ifølge forureningsattester af 14. december 2015 har Region Midtjylland ingen oplysninger om forurening på matriklen. Aarhus midtby er områdeklassificeret som lettere forurenet. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommene er forsikret hos Alm. Brand policenr. 37977853, 37977942 og 37978000. Dækningen omfatter brand inkl. elskade, bygningskasko. Restværdi, hus og grundejeransvar, insekt og svamp, udvidet vandskade, udvidet rørskade, stikledning, jordskade. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. TINGLYSNING: Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. EL, VAND OG VARME: Der er opsat forbrugsmålere vedr. vand, el og varme i alle lejemål. Lejerne betaler efter forbrug. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommene, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Morten Nøhr på e-mail: morten.noehr@cbre.com, telefon +45 29 68 54 03 eller Peter Svendsen på e-mail: peter.svendsen@cbre.com, telefon + 45 31 65 15 12.
BELIGGENHED
CBRE - DANMARK CBRE er verdens største erhvervsejendomsmægler. Men vi er også en af verdens mest lokale. I Danmark er vi f.eks. noget så overskueligt som 56 medarbejdere fordelt på kontorer i København og Aarhus. Uanset hvor du møder os, så lægger vi vægt på høj faglig viden, indgående markedskendskab og en tæt personlig dialog med masser af lydhørhed, fleksibilitet og hurtig handling. CBRE Danmark A/S er en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end 70.000 medarbejdere på over 500 kontorer fordelt i 60 lande. CBRE Inc. er børsnoteret på NY Stock Exchange. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Version: 16. juni 2016 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.