Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk SALGSPROSPEKT Spændende investeringsejendom på hovedstrøg i Præstø Adelgade 59, 4720 Præstø Sag EH-1403 6 Boliglejemål 2 Erhvervslejemål
. Heegaard Bolig ApS Mægler: v/ Louise Heegaard Dato: 30. marts 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Adelgade 59 4720 Præstø Matr.nr. 76 Præstø Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Vordingborg Byejendom (kontor, butik, beboelse) OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1939 Ombygningsår 1993 AREALER Grundareal 498 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 226 m² Erhvervsareal u/afskrivning 130 m² Boligareal 375 m² Etageareal i alt 505 m² Sekundære arealer 109 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 3.500.000 heraf grundværdi kr. 485.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Topdanmark, police nr. E 0896 757 024. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 06.10.2014 med energiklassifikation D. BESKRIVELSE Ejendommen indeholder 8 lejemål, heraf 2 erhvervslejemål. De 6 boliger på mellem 56 og 81 m2 er alle pæne, velindrettede og i god stand. 4 lejligheder har altaner både med syd og nord. I gårdenligger 5 garager der delvist er udlejet lejerne samt fællesareal til lejerne. Der er kælderen vaskefaciliteter og depotrum til hvert lejemål. Ejendommen har termruder og er opført i røde mursten med rødt tegltag. Bygbygning og garager har tagpap. Vand-, varme- og elforbrug betales af lejerne. Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 2 af 16
SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 3.080.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 3.080.000 Handelsomkostninger anslået kr. 32.660 -Refusion depositum kr. 93.683 -Refusion forudbetalt leje kr. 3.350 Anslået kapitalbehov kr. 3.015.627 STARTFORRENTNING 11,44 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 418.998 Boliglejemål kr. 320.226 Erhvervslejemål kr. 90.600 Andre lejemål kr. 8.172 I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER lokalplan 69 er gældende for det område ejendommen er beliggende i. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 16.01.2015. 06.07.1953 Dokument om brandmur/gavl m.v. 14.09.1963 Dokument om fjernvarme/anlæg mv. 05.09.1984 Dokument om varmeforsyning, kollektiv varmeforsyning m.v. 29.09.1992 Dokument om udvendig isolering m.v. 25.08.1997 Dokument om varmeforsyning, kollektiv varmeforsyning m.v. 19.04.2006 Lokalplan nr. 69 Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 3 af 16
. Heegaard Bolig ApS TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne. Sælger oplyser, at der før sælgers ejertid lå fotoforretning i ejendommen. Der har aldrig været foretaget undersøgelser om forurening på ejendommen i sælgers periode. Sælger har ikke andre eller nærmere oplysninger herom. MILJØFORHOLD, DRIFT Jfr. Søgning hos Region Sjælland d. 23.07.2014 har regionen registeret oplysninger på matriklen. Regionen meddeler d. xxxxx at Regionen har besluttet, at grunden ikke skal kortlægges som muligt forurenet. Forholdet har været undersøgt af Regionen idet der var oplysninger om at der tidligere aktiviteter på ejendommen som kunne have forurenet ejendommen. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2015 kr. 7.337 Renovation / miljøafgifter kr. 12.983 Vand / vandafledning / el kr. 3.200 Renholdelse / vicevært kr. 7.500 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 20.000 Administration kr. 16.500 Forsikringer, præmie kr. 6.476 Driftsudgifter i alt anslået kr. 73.996 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 4 af 16
Heegaard Bolig ApS Vestergade 26 4690 Haslev Att.: v/ Louise Heegaard, Heegaard Bolig Erhverv Tlf.: 26 22 33 57, mobil: 26 22 33 57, e-mail: info@heegaard-bolig.dk. Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 5 af 16
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg Heegaard Bolig ApS BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1939/ 1993 Bebygget areal 138 m² Sekundære arealer 109 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Etageboligbebyggelse 54 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 47 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 81 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 56 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 81 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 56 m² Boligareal Nej Kontor og liberale erhverv bortset fra 32 m² Erhvervsareal Nej offentlig administration Detailhandel m.v. 98 m² Erhvervsareal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 88 m² Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 320.226 Erhvervslejemål kr. 90.600 Andre lejemål kr. 8.172 I alt kr. 418.998 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 6 af 16
Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 73.996 kr. 73.996 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 418.998 kr. 418.998 1. år før afskrivning / skat kr. 345.002 kr. 345.002 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 345.002 Likviditet 1. år før skat kr. 345.002 Skattevirkning ved skatteprocent på 30,22 % kr. 104.260 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 30,22 % kr. 240.743 Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 7.337 RENOVATION Renovation kr. 12.864 Rottebekæmpelse kr. 119 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 500 Elforbrug kr. 2.700 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 7.500 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 20.000 ADMINISTRATION Administration kr. 12.000 Varmeregnskab kr. 3.000 Vandregnskab kr. 1.500 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 6.476 Driftsudgifter i alt anslået kr. 73.996 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 3.080.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.080.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 22.660 Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 7 af 16
Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.112.660 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 2.280.000 Grundens værdi kr. 800.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.080.000 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 22.660 Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms kr. 2.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 32.660 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 3.080.000 Handelsomkostninger anslået kr. 32.660 - Refusion deposita kr. 93.683 - Refusion forudbetalt leje kr. 3.350 Investeret kapital, omregnet kr. 3.015.627 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 418.998 - Driftsudgifter iht. budget kr. 73.996 Nettoleje til forrentning kr. 345.002 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 345.002 X 100 = 11,44 % (anslået) 3.015.627 Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 8 af 16
FOTO Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 9 af 16
Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 10 af 16
Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 11 af 16
Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 12 af 16
Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 13 af 16
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Rikke Anita Jensen Adelgade 59 st. th Erhverv Butik 93 60.000 645 18.750 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Skobutik v/ Jørn Petrius Adelgade 59 st. tv Erhverv Butik 37 30.600 827 7.650 3 Heidi Poulsen Adelgade 59 1. th Bolig Beboelse 81 69.156 854 17.289 4 Torben Nielsen Adelgade 59 1. tv Bolig Beboelse 56 48.384 864 2.879 5 Dorthe Janwel Adelgade 59 2. th Bolig Beboelse 81 69.156 854 17.289 6 Dennis J. Andersen 7 Camilla B. Andersen Adelgade 59 2. tv Bolig Beboelse 56 48.654 869 10.544 Adelgade 59 3. th Bolig Beboelse 54 44.676 827 9.232 8 Bernd Leibrandt Adelgade 59 3. th Bolig Beboelse 47 40.200 855 10.050 3.350 9 Heidi Poulsen Andet Garage 4.500 10 Torben Nielsen Andet Garage 3.672 I ALT 505 418.998 93.683 3.350 0 Erhvervsdelens andel 130 90.600 26.400 0 0 Boligdelens andel 375 320.226 67.283 3.350 0 Øvrige arealer 0 8.172 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 418.998 93.683 3.350 heraf faktisk 418.998 93.683 3.350 heraf anslået 0 0 0 Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 14 af 16
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Rikke Anita Jensen 938 1.000 Ja Faktisk 2% p.a. 01.01.2016 01.01.2014 Nej 2 Skobutik v/ Jørn Petrius 500 100 Ja Faktisk 2% p.a. 01.08.2015 01.12.2014 Nej 3 Heidi Poulsen 850 350 Nej Faktisk 2% p.a. 01.06.2014 01.06.2015 01.01.2014 Nej 4 Torben Nielsen 800 250 Nej Faktisk 2% p.a. 01.10.2013 01.10.2014 01.08.2014 Nej 5 Dorthe Janwel 850 350 Nej Faktisk 2% p.a. 01.06.2014 01.06.2015 01.01.2014 Nej 6 Dennis J. Andersen 7 Camilla B. Andersen 650 250 Nej Faktisk 2% p.a. 01.06.2014 01.06.2014 01.01.2013 Nej 450 250 Nej Faktisk 2% p.a. 01.04.2014 01.04.2015 01.01.2013 Nej 8 Bernd Leibrandt 600 200 Nej Faktisk 3% p.a. 01.10.2013 01.10.2014 01.01.1995 Nej 9 Heidi Poulsen Nej Faktisk Nej 10 Torben Nielsen Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Rikke Anita Jensen 0 15.05.2014 6 måneder 15.05.2018 15.05.2016 Lejer Udlejer Ja Nej Lejer er bevilliget en lejerabat med kr. 1.250 (excl. moms) i perioden 15. maj 2014-14. maj 2015 2 Skobutik v/ Jørn Petrius 0 01.12.2014 6 måneder 01.12.2021 01.12.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Heidi Poulsen 0 07.02.2014 3 månder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Torben Nielsen 0 01.08.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Det indbetales fra lejers side 700,- mdr. første gang 01.12.14 og sidste gang med 117,33 d. 01.03.16 - hvorefter depositummet er fuld indbetalt 5 Dorthe Janwel 0 15.01.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Dennis J. Andersen 0 01.12.2013 3 Måneder Lejer Udlejer Nej Nej Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 15 af 16
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk 7 Camilla B. 0 01.11.2013 3 Måneder Lejer Udlejer Nej Nej Andersen 8 Bernd Leibrandt 0 15.07.2009 3 Måneder Lejer Udlejer Nej Nej 9 Heidi Poulsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Torben Nielsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag EH-1403 - Adelgade 59, 4720 Præstø Side 16 af 16