1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Jesper Olsen og Henrik Petersson v/ advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58 3660 Stenløse Nævnet har modtaget klagen den 18. oktober 2010. Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsprovenu og som følge heraf skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og henvendte sig til de indklagede, der den 13. august 2010 udarbejdede et salgsbudget, som blev fremsendt til klagerne samme dag. Det fremgik af budgettet, at klagerne ved en kontantpris på 1.850.000 kr. ville få et overskud på 301.245,87 kr. De indklagede havde i beregningen af overskuddet medregnet indfrielse af et realkreditlån og et privat pantebrev. I ejendommen var der foruden realkreditlånet og det private pantebrev tinglyst et ejerpantebrev med en hovedstol på 100.000 kr. til klagernes pengeinstitut. Klagerne indgik den 21. august 2010 en formidlingsaftale med de indklagede. Den 29. september 2010 udarbejdede de indklagede en salgsprovenuberegning ud fra en kontantpris på 1.800.000 kr. De indklagede havde beregnet et overskud til klagerne på 234.785,21 kr. og havde heri medregnet indfrielse af realkreditlånet og det private pantebrev. Det fremgik videre af salgsprovenuet: Den 29. september 2010 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen for 1.800.000 kr. Den 30. september 2010 fremsendte de indklagede deres faktura:
3 De indklagede har efter sagens indgivelse til Klagenævnet for Ejendomsformidling tilbagebetalt i alt 2.812,50 kr. til klagerne. Beløbet dækkede Instruks bank, der ikke var indgået aftale om betaling af, og en del af de opkrævede dokumentationsomkostninger, idet der ikke var dokumentation for afholdelse af det fulde opkrævede beløb. Klagerne har til sagen oplyst, at handlen ikke hænger sammen, idet klagerne får et underskud efter indfrielse af gælden bag ejerpantebrevet. Den 13. december 2010 skrev klagernes bank til klagerne og redegjorde for forløbet: [ ] Den 24. september holder vi møde vedr. beregning af køb af nyt hus. I har sat Jeres hus til salg beliggende [ ] for 1.850.000 kr. med et salgsprovenu på ca. 300.000 kr. På mødet beder jeg jer om at indlevere kopi af salgsopstilling samt salgsprovenuberegning for at kunne lave en endelig beregning på køb af nyt hus. Dette modtager jeg efterfølgende. Den 30. september 2010 kontakter I mig, at købsaftale er underskrevet og I har accepteret en nedgang i prisen på 50.000 kr. Ny pris 1.800.000 kr. og salgsprovenu ca. 235.000 kr.
4 I min videre beregning på køb af nyt hus kan jeg konstatere at boliglånet hos os ikke er medregnet i salgsprovenuet. Det vil sige at I i stedet for at komme ud med et overskud på 235.000 kr., kommer ud med et underskud på ca. 40.000 kr. Dette meddeler jeg Jer d. 8. oktober 2010., hvor jeg henviser Jer til at tage en snak med EDC. Den 12. oktober 2010 bliver jeg kontaktet af Jesper Olsen, EDC, som er blevet ringet op af Jer, I er frustreret over Jeres situation. Vi har en snak om den gæld og underliggende pant der ikke er medtaget i salgsprovenuet. Han ville efterfølgende tage en snak med Jer. Den 14. oktober 2010 bliver jeg igen kontaktet af EDC der forespørger på restgælden på boliglånet. Restgælden oplyses pr. 14. oktober 2010 kr. 268.757,13. Herefter har jeg ikke hørt yderligere fra mægler.[ ] Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale godtgørelse til klagerne. De indklagede har ikke medregnet gæld på 268.757,13 kr., som klagerne skyldte til banken, men har oplyst, at klagerne ville få et overskud efter salget på 234.785,21 kr. Godtgørelsen skal dække gælden samt de omkostninger, klagerne har haft ved at få et underskud på ca. 40.000 kr. Klagerne underskrev købsaftale om salg for 1.800.000 kr. Efter at klagerne tidligere havde været i banken med alle oplysninger fra de indklagede vedrørende salget, anså klagerne det stadig som realistisk med et overskud på 234.785,21 kr. Der var således penge til at finansiere køb af ny bolig. Klagernes bankrådgiver havde været positiv og anså situationen som fornuftig. Bankrådgiveren kontaktede klagerne den 8. oktober 2010, fordi hun havde opdaget, at der var noget, der ikke stemte. Hun havde gået ud fra, at det boliglån, som klagerne havde med pant i ejendommen var medregnet i salgsprovenuet. Det er de indklagede, der har fået betaling for at indhente alle omlysninger om ejendommen, herunder oplysninger om lån og restgæld. Klagerne er på intet tidspunkt blevet gjort opmærksom på, at der manglede oplysninger, eller at der kunne være anden gæld end den, der fremgik af diverse opstillinger. I det første salgsbudget havde de indklagede ved en salgspris på 1.850.000 kr. beregnet et overskud til klagerne på ca. 301.000 kr. Da prisen blev nedsat med 50.000 kr., måtte klagerne gå ud fra, at provenuet blev tilsvarende lavere. Klagerne kunne derfor ikke se, at det overskud, der fremgik af salgsprovenuberegningen af 29. september 2010 ikke kunne være korrekt.
5 Klagerne står nu i en meget ulykkelig situation, idet klagerne ikke har penge til at købe et nyt sted at bo. Klagerne ville aldrig have sat ejendommen til salg, hvis klagerne vidste, at det ville ende med et underskud. Klagerne har ikke den store viden ud i ejendomshandel, og det har derfor ikke været gennemskueligt for klagerne, hvad de indklagede eventuelt kunne have valgt at undlade at oplyse om, eller hvad de kunne have glemt at gøre opmærksom på. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede har krav på honorar for bankinstruks og diverse dokumentationsomkostninger. De indklagede har bl.a. anført: Klagernes bank har efter handlen oplyst, at klagernes underliggende gæld sikret af ejerpantebrevet den 14. oktober 2010 er på 268.757,13 kr. Klagerne havde således en gæld på i alt ca. 1.740.000 kr. Indklagede skal beklage, at den underliggende gæld på ejerpantebrevet ikke er undersøgt inden handlens indgåelse. Når gælden indfries, er der et mindre underskud i handlen, og indklagede er indstillet på, at berigtigende kan anvende det hos indklagede deponerede beløb i fornødent omfang med henblik på at sikre anmærkningsfrit skøde til køberne. Det er ikke en fejl, at den underliggende gæld på ejerpantebrevet ikke er medtaget i det budgetterede salgsprovenu. Det fremgår således af 12, stk. 3, i ejendomsformidlingsbekendtgørelsen, at den bag et ejerpantebrev liggende gæld kan holdes uden for provenuberegningen, når der udtrykkeligt er taget et forbehold herfor. Dette forbehold fremgår af beregningens punkt 8. Det er en fejl, at der er anført 2 ejerpantebreve, idet der alene er ét pantebrev på 100.000 kr., men denne fejl er i sagens natur uden betydning for klagernes krav. Der er herefter ikke krav på godtgørelse. Klagerne måtte være bekendt med, at de i 2009 havde givet banken sikkerhed for et nyt lån med en gæld på over ¼ mill. kr. og dermed bekendt med, at de havde belånt ejendommen fuldt ud ved en salgspris på 1,8 mill. kr. Selv for en forbruger har det fremtrådt som åbenbart, at ikke alle klagernes lån kunne være medtaget i beregningen. Det kan ikke på det foreliggende grundlag lægges til grund, at klagerne ville have undladt at sælge ejendommen, hvis beregningen havde vist et mindre underskud. De indklagede er bekendt med, at klagerne havde vægtige personlige grunde til at flytte, men objektivt er der ikke holdepunkter for at antage, at klagerne er sat i en uoverskuelig situation på grund af salget af ejendommen. Klagerne har forklaret, at de forud for salget drøftede dette og det forventede provenu med deres bankrådgiver. Det er uforståeligt, såfremt banken ikke har
6 kontrolleret tingbogen og været opmærksom på, hvilke hæftelser, der var lyst i ejendommen. De indklagede har i forbindelse med klagesagen tilbagebetalt vederlag for bankinstruks og diverse dokumentationsomkostninger. Nævnet udtaler: Det fremgår af 12, stk. 3, i formidlingsbekendtgørelsen, at den bag et ejerpantebrev liggende gæld kan holdes uden for salgsprovenuberegningen, men at der i så fald udtrykkeligt skal være taget forbehold herfor. De indklagede har i salgsprovenuberegningen udtrykkeligt taget forbehold for det tinglyste ejerpantebrev, og de indklagede har dermed ikke udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning, hvorfor nævnet ikke kan pålægge de indklagede at betale godtgørelse til klagerne. De indklagede har imidlertid forsømt deres pligt til at undersøge, om handlen hænger sammen. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke før handlen undersøgte dette ved at kontakte klagernes bank og få oplysning om gælden bag ejerpantebrevet, og eventuelt få bankens accept af handlen, såfremt denne gav underskud. Nævnet finder, at de indklagede som følge af dette alvorligt mangelfulde arbejde skal tåle en salærreduktion på 17.000 kr. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale 17.000 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 18. oktober 2010, til betaling finder sted. De indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelses dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.
7 Lone Kerrn-Jespersen formand