1 København, den 29. november 2010 KENDELSE Klager ctr. Cand.jur. og statsaut. ejendomsmægler Svend-Erik Hjortskov Hellerupvej 31 2900 Hellerup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom korrekt, udført et tilstrækkeligt salgsarbejde samt handlet i strid mod forbuddet mod dobbeltrepræsentation, og om klager derfor var berettiget til at opsige formidlingsaftalen uden at skulle betale arbejdsvederlag til indklagede. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ejede en ejendom, der var begæret solgt på tvangsauktion. Klager ønskede at ejendommen i stedet skulle sælges i fri handel og indgik derfor den 2. april 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen, at indklagede havde vurderet salgsprisen til kr. 6.475.000. Det fremgik videre, at det var aftalt, at såfremt aftalen blev opsagt af sælger, skulle der betales vederlag, medmindre opsigelsen kunne lægges indklagede til last. Herudover skulle klager betale for de afholdte dokumentationsudgifter. I salgsbudgettet, der hører til formidlingsaftalen, var blandt andet anført:
2 Den person hos indklagede, som klager havde kontakt til, var tillige repræsentant for den ene af panthaverne i ejendommen, dog ikke den panthaver, som havde begæret afholdelse af tvangsauktion, og panthaverfirmaet blev drevet fra samme adresse som indklagedes firma. Den 28. april 2009 skrev indklagede til klager og foreslog, at udbudsprisen blev nedsat til kr. 5.975.000, og at der skulle annonceres med åbent hus i Berlingske Tidende den 10. maj 2009 i en fælles annonce. Indklagede henviste til, at disse tiltag ville skabe fornyet interesse for ejendommen. Samme dag svarede klager, at hun ikke var enig i, at udbudsprisen skulle ændres, idet ejendommen kun havde været annonceret på internettet i kort tid og slet ikke i aviserne, og idet husets stand mindst svarede til prisen. Klager var dog enig i, at der skulle annonceres med åbent hus. Stadig den 28. april 2009 skrev indklagede til klager og meddelte, at han havde talt med en af klagers panthavere, som var i gang med at begære tvangsauktion over ejendommen. Panthaveren havde oplyst at være indstillet på at afværge tvangsauktionen, hvis udbudsprisen blev nedsat til kr. 5.850.000, som panthaver anså for en mere realistisk pris henset til ejendomsmarkedet generelt, og hvis det blev dokumenteret, at klager ikke var i restance vedrørende ejendomsskatter. Den 14. maj 2009 skrev klager til indklagede og opsagde formidlingsaftalen under henvisning til, at der bl.a. er behov for en mere aggressiv salgsindsats. Klager satte herefter ejendommen til salg hos en anden ejendomsmægler. Den 22. maj 2009 sendte indklagede sin faktura til klager: [...]
3 [...] Den 3. juni 2009 blev ejendommen solgt for kr. 5.325.000 af klagers nye ejendomsmægler, og tvangsauktionen blev herefter tilbagekaldt af rekvirenten, idet dennes fordring var fuldt indfriet efter handlen. Den 12. juni 2009 skrev klagers advokat til indklagede og afviste, at indklagede havde krav på salær. Indklagede fastholdt sit krav, og den 17. august 2009 indgav klager klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af sin faktura. Hos indklagede er ansat en person, som har titlen vurderingschef. Klager kontaktede denne person, som repræsentant for Sjællands Boliglån, som drives fra samme adresse som indklagedes firma. Personen har siden 2005 hjulpet klager med finansieringen af ejendommen. Den er finansieret med pantebrevslån, herunder havde Sjællands Boliglån et pantebrev på kr. 350.000. Der var ingen realkreditbelåning i ejendommen. Denne finansiering var meget dyr, og klager fik efterhånden svært ved at afdrage på lånene. Klagers ejendom var begæret solgt på tvangsauktion af en af de andre panthavere i ejendommen. Klager bad indklagede og en anden ejendomsmægler om at vurdere ejendommen, således at denne i stedet kunne sælges i fri handel. Indklagede vurderede salgsprisen til minimum kr. 6.000.000, den anden mægler vurderede prisen til kr. 5.000.000 ved et hurtigt salg og ca. kr. 6.000.000 ved et salg, der ikke hastede.
4 Indklagede oplyste til klager, at han havde gode kontakter til den panthaver, der havde begæret tvangsauktionen, og at han derfor kunne få auktionen aflyst, hvis han fik ejendommen til salg. Klager valgte herefter at sætte ejendommen til salg hos indklagede. Tvangsauktionen blev imidlertid ikke aflyst, og indklagede har efterfølgende afvist, at han på noget tidspunkt har lovet klager, at dette var en mulighed. Indklagede annoncerede ejendommen til salg på Internettet, og det blev aftalt, at den tillige skulle annonceres i Berlingske Tidende, hvilket dog ikke skete. Indklagede oplyste, at han mente, at en annonce i Berlingske Tidende ville drukne mellem alle de andre, men at ejendommen i stedet skulle annonceres i Villabyerne, hvilket klager ikke kunne acceptere. Indklagede har annonceret ejendommen en gang i Politiken den 16. maj 2009, hvilket var 1½ måned efter underskrivelsen af formidlingsaftalen til trods for tidspresset som følge af den begærede tvangsauktion. Den 20. maj 2009 turde klager ikke vente længere, idet tvangsauktionen den 27. maj 2009 nærmede sig med hastige skridt. Ejendommen blev solgt på 1. auktion for kr. 4.000.000. 2. auktion blev berammet til den 24. juni 2009. Klager lod den anden ejendomsmægler, som havde vurderet klagers ejendom, overtage salgsarbejdet, og den 3. juni 2006 blev ejendommen solgt i fri handel for kr. 5.325.000. Tvangsauktionen var dermed afværget. Indklagede sendte efterfølgende en faktura, som klager dog ikke mener, at indklagede har krav på at få betalt, idet indklagede har vurderet salgsprisen forkert, henset til at et salg hastede, og idet klager indgik formidlingsaftale med indklagede under falske forudsætninger, da indklagede havde lovet, at han på grund af sine kontakter til panthaver kunne afværge en tvangsauktion. Hertil kommer, at indklagedes salgsarbejde har været helt utilstrækkeligt henset til berammelsen af tvangsauktionen. Indklagede har endvidere repræsenteret andre parter ved salget end klager, idet den ene panthaver har en så tæt kontakt til indklagede, at det ikke kan udelukkes, at indklagede havde specielle interesser i ejendommen. Klager har derfor været berettiget til at opsige formidlingsaftalen uden at skulle betale beløb til indklagede. Indklagede har anført, at det ikke var ham, der fastsatte udbudsprisen på ejendommen, hvilket klager bestrider, idet denne er dikteret af indklagede. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift til salgsmateriale og annoncer i landsdækkende avis, når beløbet hertil ikke er nærmere specificeret i salgsbudgettet.
5 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af arbejdsvederlag efter klagers opsigelse af formidlingsaftalen. Indklagede har udført en stor salgsindsats. Indklagede har annonceret ejendommen til salg på boligsiden.dk, på Realmæglernes hjemmeside samt på indklagedes egen hjemmeside. Der var været afholdt åbent hus den 13. april og den 17. maj 2009 og været flere fremvisninger. Indklagede har tillige skrevet direkte til relevante køberemner fra indklagedes køberkartotek. Da der ikke fremkom tilfredsstillende bud på ejendommen, kontaktede indklagede klager for at drøfte en nedsættelse af udbudsprisen, hvilket imidlertid blev afvist af klager. Indklagede foreslog klager, at ejendommen skulle annonceres i lokalavisen, hvilket klager tillige afviste, selvom det efter indklagedes mening var det rigtige sted at annoncere. I stedet blev det aftalt at annoncere i en landsdækkende avis. Berlingske Tidende blev nævnt, men indklagede vurderede, at annoncering med åbent hus den 17. maj 2009 bedst kunne ske i Politiken. Der skulle afholdes tvangsauktion over ejendommen den 27. maj 2009, hvorfor det efter indklagedes og panthavers opfattelse var nødvendigt at nedsætte udbudsprisen for at afværge auktionen, men klager, der forholdt sig meget passiv i forhold til afværgelse af auktionen, kunne ikke overbevises herom. Efter at klager opsagde formidlingsaftalen og satte ejendommen til salg hos en anden ejendomsmægler, blev prisen straks nedsat markant, svarende til indklagedes anbefaling til klager. Indklagedes vurdering i formidlingsaftalen er fastsat ud fra salg under normale omstændigheder. Klager har tillige haft indflydelse på prisen, idet hun havde fået vurderet prisen hos en anden mægler, der havde været enig i prisniveauet. Strategien var at prøve denne pris i en periode, og afhængig af køberinteressen regulere prisen ned. Det bestrides derfor, at prisfastsættelsen er sket under falske forudsætninger. I relation til den af klager påståede dobbeltrolle, gøres det gældende, at denne i virkeligheden var en fordel for klager. Både panthaver, indklagede og klager havde samme interesse, nemlig at få solgt ejendommen bedst muligt og hurtigst muligt. Klager var i restance på ydelserne på pantebreve og var registreret i RKI. Panthaver og klager blev enige om, at klager kunne låne yderligere beløb, såfremt klager gav salgsfuldmagt til panthaver, hvilket klager gjorde. Panthaver anmodede indklagede om at sælge ejendommen, men det lykkedes for indklagede at indgå en frivillig aftale med klager om salg af ejendommen, således at salgsfuldmagten ikke blev brugt. Af disse grunde bestrides det, at indklagede har haft en dobbeltrolle til skade for klager.
6 Der er ikke i lovgivningen forbud mod, at en panthaver, der også fungerer som ansat ejendomsformidler, påtager sig en formidlingsopgave. Det bestrides, at indklagede har stillet klager i udsigt, at tvangsauktionen kunne afværges. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede skulle have lovet klager, at han kunne få tvangsauktionen aflyst. Det fremgår af sagen, at klager rettede henvendelse til en medarbejder hos indklagede, idet hun vidste, at medarbejderen var repræsentant for Sjællands Boliglån, der havde pant i ejendommen. Nævnet finder ikke, at indklagede har handlet i strid med reglerne om dobbeltrepræsentation ved at varetage salget af klagers ejendom og samtidig være repræsentant for en af klagers panthavere. Som sagen er oplyst for nævnet, findes det ikke godtgjort, at indklagede ikke har udøvet et tilstrækkeligt salgsarbejde. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan herefter ikke tage stilling til, om klagers opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last og dermed ikke tage stilling til, om indklagede har mistet sit krav på betaling af arbejdsvederlag mv. som anført i fakturaen. Uanset dette finder nævnet, at indklagede af anden årsag har mistet krav på betaling af 3.125 kr. af det krævede arbejdsvederlag, jf. nedenfor. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der
7 indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har giver oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer ikke er oplyst, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der ville blive annonceret, ligesom antallet af annoncer og størrelsen heraf ikke er oplyst, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af ¼ af 12.500 kr., 3.125 kr, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Konklusion: Indklagede har ikke krav på betaling af 3.125 kr. af det krævede arbejdsvederlag. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet prisen på ejendommen forkert, således at klagers opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last, og dermed om
8 indklagede har krav på betaling af resten af sin faktura afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand