EMNE Analyse af projekt Røde Ports kommercielle bæredygtighed MODTAGERE AFSENDER DTZ Egeskov & Lindquist A/S DATO DTZ sagsnr. AM-K.90006 MHE/MHA Indledning og sammenfatning På baggrund af en projektide - Projekt Røde Port - udarbejdet af projektudvikler Claus B. Hansen har udviklingen af området på sydsiden af Roskilde station gennem en årrække været drøftet i, dog uden at kommunen er gået aktivt ind i projektudviklingen. Projektet er nu nået til et punkt, hvor kommunen står overfor at skulle tage en beslutning om, hvorvidt den skal gå mere aktivt ind i planlægningen og udviklingen. På foranledning af er DTZ blevet anmodet om at undersøge Røde Port projektets realiserbarhed og kommercielle bæredygtighed. På baggrund af vores analyse, der i de følgende afsnit belyses nøjere, er vi nået frem til følgende konklusioner: 1. Der er god basis for en udvikling af det område, som projekt Røde Port dækker, idet området er stations- og citynært, og må formodes i et vist omfang at kunne tiltrække beboere og firmaer både fra lokalområdet samt fra Roskilde Bys opland. 2. Det vil i det nuværende marked i kølvandet på finanskrisen næppe være muligt at opnå finansiering af projektet, uden at man allerede inden byggestart har indgået bindende leje- /salgsaftaler med slutbrugerne af både boliger og erhverv f.s.v. angår minimum halvdelen af det samlede areal. 3. Økonomien i det fremlagte projekt hviler i høj grad på de planlagte detail- og restaurationsarealer. Den største værdi kan genereres, hvis disse arealer opføres som et samlet shoppingcenter, hvilket bl.a. indebærer følgende risici: a. at Ro s Torv og/eller gågade bukker under b. at det øvrige projekt ikke kan opføres, hvis det ikke lykkes at gennemføre det planlagte shoppingcenter, da en stor del af projektets totaløkonomi hviler på den store forventede fortjeneste ved videresalg af shoppingcenteret 4. Samlet set vurderes projektet i det aktuelle marked ikke at være realiserbart i sin nuværende form, hvorved der som følge af økonomien i projektet er en forøget risiko for: a. at hele eller dele af projektet ikke gennemføres b. at hele eller dele af projektet videresælges til tredjepart, hvorved kommunen mister kontrol over interessenterne i projektet c. at projektperioden forlænges betydeligt d. at kvaliteten i projektet forringes
e. at en del af de ønskede infrastrukturelle anlæg/forbedringer enten ikke gennemføres eller at kvaliteten heraf forringes. 5. Det anbefales at etablere et salgskonsortium, der ejer de grunde projektet skal opføres på, hvori er part. 6. Det anbefales at lave en samlet, robust og langsigtet projektplan, der tager højde for, at markedet kan ændre sig i løbet af den periode projektudviklingen af så stort et omfang vil tage. I det følgende gennemgås en analyse af markedet for projektudvikling før og nu, herunder en kort præsentation af aktørerne i markedet og de roller, de forskellige aktører spiller. Herefter følger en overordnet analyse af det samlede projekt Røde Port samt en mere detaljeret analyse af de enkelte elementer i projektet. I forlængelse heraf vil vi beregne værdien af projektet efter færdiggørelsen og regne på sandsynligheden for, at projektet er økonomisk rentabelt. Slutteligt følger en række anbefalinger til, hvorledes vi mener, at den optimale fremadrettede proces for projektet kunne se ud. Developermarkedet Frem til finanskrisen ramte Danmark i efteråret, var markedet for projektudvikling det hurtigst voksende marked i ejendomsmarkedet. Der var en tilsyneladende umættelig efterspørgsel efter nye kvadratmetre både erhverv og bolig og med en overflod af tilgængelig kapital fra både investorer og banker steg priserne på byggejord eksplosivt i årende frem mod 2008. Sammen med resten af ejendomsmarkedet har dette marked stort set ligget dødt i perioden fra efteråret 2008 frem til i dag. Hvor der før var rigelig adgang til risikovillig kapital, er det fortsat næsten umuligt at finansiere et byggeprojekt, uanset hvor velbeliggende og velgennemtænkt det er. Det, der før blev betragtet som muligheder, opfattes nu som risiko. Mange developere er gået konkurs eller er under administration af de finansieringsinstitutter, der har penge i klemme i deres nødlidende eller ikke gennemførte projekter. Størstedelen af den byggeaktivitet, der har været de seneste 2½ år har været enten projekter, der er igangsat før krisen for alvor slog igennem eller projekter, hvor en medfinansierende bank som en tabsminimerende foranstaltning har vurderet, at det var mere hensigtsmæssigt at fuldføre byggeriet, fremfor at lukke det ned. Efter denne langvarige og næsten aktivitetsløse periode begynder vi nu så småt igen at kunne spore en gryende optimisme blandt de tilbageværende projektudviklere; de der har overlevet krisen har for størstedelens vedkommende fået nedskrevet deres projekter i regnskabsbøgerne og fundet løsninger med de involverede pengeinstitutter, således at der igen kan fokuseres på fremtiden. Der er efterhånden ved at være ryddet op i eksisterende porteføljer, før-krise-projekter er ved at være færdiggjort, byggepriserne ligger pt. på et relativt lavt niveau i forhold til før krisen, og flere projektudviklere ser sig nu om efter nye investeringsmuligheder og/eller mulighed for at fuldføre projekter på byggegrunde indkøbt før krisen, men derefter sat i bero. Dog er det fortsat meget vanskeligt at få finansieret et udviklingsprojekt. De banker, der før krisen stod for en meget stor del af projektfinansieringen, er enten nødlidende eller konkurs f.s.v. angår 2
de mindre lokalbanker (Fionia, Amagerbanken, Roskilde Bank m.fl.) eller under afvikling f.s.v. angår mange af de store udenlandsk baserede banker (f.eks. HSH Nordbank). Fra de tilbageværende banker mærker vi fortsat stor modvilje imod at udlåne penge til projektudvikling, og de projekter der pt. gennemføres med en finansierende bank i ryggen, er projekter, hvor banken i forvejen var involveret. Bankernes kollektive ønske om at nedbringe andelen af deres samlede udlån til ejendomsbranchen bevirker, at der alene ydes finansiering til ejendomme med cash-flow, og det er næsten umuligt at få finansieret selv meget fornuftige nye projekter med relativt lav risiko. Hertil kommer de nye momsregler, der bevirker, at der skal betales moms af salgsprisen på boliger. Som følge af disse forhold er priserne på byggejord faldet til et meget lavt niveau. Der er i markedet en tro på, at bunden nu er nået, og vi ser overalt tegn på stabilisering, men vi har ingen reel viden eller sikkerhed herfor. Så længe ingen har det fulde overblik over, hvor mange ejendomme og ejendomsprojekter der ligger på lager hos bankerne, er der reelt ingen mulighed for at forudsige, hvornår vi definitivt kan erklære krisen for ovre. Og så længe bankerne fastholder de stramme krav, der de facto betyder, at kun prime-ejendomme i dag finansieres, er det umuligt at give et bud på, hvornår der igen vil være fremgang i markedet. Når vi alligevel forudser en kommende men langsom bedring, er det fordi vi i stigende grad ser ny aktivitet på developermarkedet, blot indenfor nogle andre rammer end tidligere. Vi mærker en ny efterspørgsel efter projektmuligheder, om end kravene fortsat er en del højere end før krisen. Vi ser projekter gennemført/opstartet i nye ejerkonstellationer, hvor flere går sammen og deler risikoen, og vi oplever i stigende grad bankerne indtage en mere aktiv rolle i udviklingsfasen end tidligere. En normalisering af developermarkedet vil sandsynligvis ske tidsmæssigt forskudt på de forskellige segmenter og givetvis også geografisk forskudt. Projektudvikling har til alle tider været et marked med høj konjunkturfølsomhed og derved høj risiko. Men én ting er dog sikker; det er og har altid været det marked med det største gevinstpotentiale, og når markedet igen vender, vil det være her, vi ser den største vækst og de største fortjenester. På grund af de store fortjenstmuligheder, har vi en forventning om, at der i det kommende marked vil ses helt andre typer af aktører end de traditionelle ejendomsudviklere. Aktørerne Inden for projektudviklingsmarkedet agerer en række aktører, hvoraf de vigtigste i det følgende gennemgås kort: Grundejer/sælger Kommune Bank- og realkreditinstitut Projektudvikler Arkitekter, ingeniører og øvrige rådgivere Slutbruger/lejer Investor 3
Grundejeren - det kan være både offentlige og private grundejere - har en grund, hvorpå der er en byggemulighed, han ikke selv ønsker at udnytte. Kommunen udarbejder i første omgang den kommuneplan, der angiver, at der på givne arealer kan opføres byggeri i en given volumen og til en given anvendelse med udgangspunkt i kommunens ønsker og behov for den fremtidige udvikling i det specifikke område. Efterfølgende udarbejder kommunen ofte på baggrund af en konkret henvendelse fra en grundejer eller projektudvikler en mere specifik lokalplan, hvorefter det påtænkte og godkendte byggeri kan påbegyndes. Lokalplanlægningen foregår ofte i samarbejde med de involverede aktører, hvor kommunen sidder for bordenden og styrer processen, således at alles interesser i projektet tilgodeses, og projektet derved gennemføres succesfuldt. Bankerne har altid spillet en central rolle for projektudviklingsmarkedet, idet muligheden for at opnå finansiering i de forskellige dele af projektet er en forudsætning for, at projekterne i det hele taget kan gennemføres. Developeren skal finansiere både grundkøb, projektering og byggeri, og investoren skal finansiere købet af det færdige projekt. Projektudvikleren køber, på baggrund af en specifik byggemulighed, angivet i en kommune- eller lokalplan, et grundstykke, hvorefter et konkret projektoplæg udarbejdes og søges godkendt hos kommunen. Når en byggetilladelse foreligger, vil projektudvikleren i mange tilfælde forsøge at udleje og-/eller sælge hele eller dele af byggeriet allerede i projektfasen for derigennem at optimere sin fortjeneste. Forudgående salg eller udlejning er ofte en forudsætning for at opnå finansiering, som beskrevet ovenfor. Herefter påbegyndes opførelsen af byggeriet. Projektudvikleren ansætter arkitekter, ingeniører og øvrige nødvendige rådgivere, ligesom projektudvikleren indgår aftaler med entreprenører om selve byggeriet. Når projektet er færdigopført videresælges det til en investor. Slutbrugerne dvs. lejerne, hvis behov for nye arealer danner hele grundlaget for, at der overhovedet udvikles projekter, er nøglen til et projekts eller en ejendoms værdi. Det er hovedsagligt lejeindtægten der danner basis for, hvad en investor vil betale for ejendommen og derved afgør, hvorvidt det overhovedet er rentabelt at opføre det påtænkte byggeri. Investoren har interesse i at købe det færdige projekt, da dennes økonomiske gevinst hviler på det langsigtede cash-flow og på muligheden for at optimere dette. En investor vil foruden den aktuelle lejeindtægt også lægge vægt på risikoen for tomgang, ejendommens omkostninger (drift, skat og vedligehold) samt i øvrigt den markedsmæssige udvikling for den pågældende type ejendom i det pågældende område. Et projektudviklingsforløb drives overordnet af tre primære aktører: Grundejeren/sælgeren, developeren og investoren, og et udviklingsforløb har traditionelt tre faser: planlægning, byggefase og salg. Nedenstående model viser aktørernes sædvanlige involvering i de forskellige faser. 4
Grundejer Developer Investor Kommuneplan Planlægningsfase Byggefase Salg Lokalplan Sælgeren sælger sin grund til en developer, oftest på baggrund af rammerne i en kommuneplan. Herefter udarbejder developeren et projekt på grunden i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen, hvorefter der vedtages en lokalplan, og byggeriet kan påbegyndes. Efter projektets færdiggørelse videresælger developeren projektet enten i sin helhed (eller i større dele) til en investor, eller som ejerlejligheder til de enkelte slutbrugere. Imidlertid ser developermarkedet i dag anderledes ud. De investorer, der hidtil har været slutinvestor i større projekter, har primært været institutionelle investorer (pensionskasser), ejendomsfonde og ejendomsspekulanter. Efter finanskrisen er der meget få ejendomsspekulanter tilbage i markedet, og kun få af dem har økonomisk råderum til at investere i nye projekter. Mange fonde har, ligesom ejendomsspekulanterne, vanskeligt ved at opnå finansiering, og de fleste udenlandske fonde har trukket sig midlertidigt ud af det danske ejendomsmarked. Tilbage står de institutionelle investorer. Tidligere var institutionelle købere alene passive ejendomsejere og som nævnt slutkøbere af de færdige projekter. De seneste år har vi i stedet set et sammenfald mellem de opgaver, som developerne før varetog, og de opgaver, de institutionelle investorer i dag påtager sig. Ofte vil grundsælgeren være involveret i en lidt længere periode og deltage i det indledende planarbejde, og derved påtage sig en del af risikoen mod samtidig at få en lidt højere pris for sin grund. Den institutionelle investor har helt overtaget developerens rolle, om end byggeretten først endeligt købes lidt længere fremme i planlægningsforløbet. Det nye projektudviklingsforløb kan illustreres således: Grundejer Developer Investor Kommuneplan Planlægningsfase Byggefase Salg Lokalplan Som eksempler herpå kan nævnes bl.a. Kirkbis udvikling af Vibenhus Runddel (til Mærsk data) på Østerbro i København, ATP s udvikling af Langelinie i København og Nordea Ejendommes køb (og påtænkte udvikling) af Lemvig-Müller & Munchs grund i Københavns Sydhavn. 5
Som alle andre investorer har også de institutionelle investorer konstant fokus på at få et større afkast af deres ejendomsinvesteringer. Med baggrund i de meget store fortjenester, developerne optjente i de gode tider, og de stigende ejendomspriser, som medførte faldende afkast til slutinvestor, har de institutionelle investorer fået fokus på, at de ved selv at udvikle kan opnå en langt større fortjeneste end ved blot at være passiv ejendomsejer. Desuden ser mange af dem det som en fordel, at de som den meget langsigtede slutinvestor selv kan være med til at planlægge projektet, anvendelsen og kvaliteten, hvor de ikke altid har sammenfaldende interesser med developeren, men kan få en bedre ejendom ved selv at udvikle projektet.overordnet analyse af projekt Røde Port Røde Port er et stort projekt, som det vil tage mange år at færdiggøre og som derved vil få stor opmærksomhed og have betydning for den øvrige udvikling i Roskilde by i mange år frem i tiden. Det er derfor en forudsætning for projektets succes, at der er en overordnet plan for udviklingen, der tager højde for, at markedet kan ændre sig henover projektperioden, hvorved projektet kan tage længere tid at gennemføre end forventet. Planen bør dele området/projektet op i etaper, der kan udvikles successivt. Intet er mere skæmmende for et nyt byområde, end ubebyggede grunde midt i det hele. På baggrund af vores erfaring mener vi samlet set, at der er god basis for en udvikling af området. Det ligger centralt og stationsnært, med et stort boligområde på den ene side, og på den anden side af banen Roskildes bymidte med gågade og gode indkøbsmuligheder. Som vores nedenstående gennemgang af projektets enkelte elementer belyser, må en nærmere undersøgelse af de enkelte elementer vise, om der er basis for et så stort projekt, idet vi i dette notat alene har haft mulighed for at komme med vores umiddelbare betragtninger på baggrund af vores erfaringer. Beliggenheden på den anden side af banen betyder, at området ikke er forbundet med resten af bymidten. Selvom der i projektet lægges op til etablering af flere forbindelser på tværs af banen, stiller vi os tvivlende overfor, hvorvidtdette er nok til at skabe en naturlig sammenhæng der betyder, at området fremover vil føles som en del af bymidten. Til illustration heraf kan nævnes områder omkring Høje Taastrup station, hvis udvikling ikke har levet op til forventningerne. Som i alle andre citynære projekter (f.eks. Carlsberg, Københavns Nordhavn m.fl.) stiller et sådant projekt store krav til infrastrukturen i området. Med tilførselen af 2.000 kontorarbejdspladser, beboere til 150 boliger, gæster til 270 hotelværelser, et stort antal øvrige arbejdspladser i butikker, restauranter, hotel m.v. kan det ikke undgås, at der i spidsbelastningsperioder vil være stort pres på indfaldsvejene til området. At løse denne udfordring vil være en forudsætning for, at området i sidste ende kan tiltrække slutbrugerne (lejere og købere). I hele byggeperioden vil man tillige skulle løse problematikken omkring tilkørselsforholdene, idet der i den periode bliver en del tung trafik med transport af stilladser, kraner og øvrige maskiner, byggematerialer m.v. 6
Parkeringsforholdene er et andet vigtigt element på flere måder. For slutbrugerne vil det være vigtigt, at adgangen til p-pladser er tilstrækkelig og at disse er beliggende de rigtige steder. Således bliver p-forhold en af de grundlæggende forudsætninger for projektets succes. Omkostningerne af disse p-pladser skulle kunne dækkes i projektets totaløkonomi, og vil kunne ske på én af to forskellige måder eller en kombination af disse. Det kan enten ske gennem lejen/salgsprisen for de øvrige arealer eller gennem at have betalingsparkering. For at sikre rentabiliteten, kræver sidstnævnte, at der indføres ensartet betalingsparkering i hele bymidten, da folk i modsat fald ville fravælge betalingsparkeringspladserne. Vi er blevet oplyst om, at p-pladserne påtænkes etableret i p-huse. I et velfungerende p-hus er der en god balance imellem korttidsparkering (der giver en højere timeleje pr. plads, men også større usikkerhed om, hvornår og hvor meget pladsen er udlejet) og langtidsparkering (der giver en lavere gennemsnitsleje, men til gengæld et stabilt cash-flow). En p-plads i et p-hus koster i gennemsnit ca. kr. 200-300.000 at anlægge vi har i det efterfølgende taget udgangspunkt i kr. 250.000 pr. p-plads. For et velbeliggende p-hus i en større by udenfor København vil en investor forvente et afkast i niveauet 7,0 %, hvorved årslejen for en p-plads skal være ca. kr. 17.500 svarende til kr. 1.460 pr. md., for at lejen kan finansiere anlægsinvesteringen. Opgjort på en anden måde skal hver enkelt p-plads oppebære en lejeindtægt på ca. kr. 48 pr. døgn svarende til kr. 6 pr. time. i 8 timer i døgnet alle årets 365 dage. For at opnå en rentabel gennemsnitsleje er det ofte nødvendigt, at der i området er et relativt stort parkeringsbehov også i aften- og nattetimerne, hvilket typisk er ensbetydende med et relativt stort antal boliger. En god balance mellem boliger og erhverv er således ofte en forudsætning for at bygge og drive p-huse rentabelt. Herudover skal der naturligvis være et nøje afstemt antal p- pladser i forhold til behovet. Såfremt lejen på p-pladserne ikke i tilstrækkeligt omfang kan dække omkostningen til at bygge p- pladserne, skal omkostningen dækkes af lejeindtægterne i det øvrige byggeri, hvilket alt andet lige vil betyde færre penge til at bygge alt det andet for og derved en forringelse af kvaliteten af det samlede byggeri. I denne forbindelse er det i det hele taget vigtigt at overveje, hvilken type byggeri man forestiller sig opført i området. Det er ikke muligt ud fra det tilgængelige materiale at se, i hvilken kvalitet man forestiller sig projektet opført. Af illustrationerne ser det dog ud til, at der opereres med en relativt høj standard. Vi stiller os dog tvivlende overfor, hvorvidt det generelle lejeniveau i Roskilde f.s.v. angår de planlagte erhvervsarealer modsvarer de forventninger kommunen på baggrund af projektoplægget kunne have til et kommende byområde. Til illustration af pointen kan man opstille følgende beregning for kontorarealerne. En maksimalleje for kontorer i Roskilde ligger i niveauet kr. 900-1.000 pr. m2. Ved et afkastkrav på 6 % svarer dette til en m2-pris på ca. kr. 15-16.500 pr. m2. Prisen for opførelse af et helt almindeligt standard kontorbyggeri ligger i niveauet kr. 14-15.000 pr. m2 inkl. byggemodning, rådgiverhonorar m.v. Dette levner meget lidt plads i regnskabet til køb af byggegrund samt til developerens fortjeneste, og slet ingen plads til omkostninger til medfinansiering af infrastruktur (og evt. dækning af p-pladser jf. ovenstående). Det levner 7
samtidig meget lidt plads til smidighed fra developerens side i forhold til at indgå kompromiser eller arkitektoniske detaljer, der kan fordyre byggeriet på nogen måde, idet der i givet fald ikke er rum for fortjeneste og risikopræmie. Det er en forudsætning for projektets gennemførelse, at den nødvendige infrastruktur etableres. Denne omkostning kan afholdes af enten kommunen eller projektudvikleren. Såfremt omkostningen lægges hos developeren, bør der foretages en grundig undersøgelse af projektøkonomien, således at får et realistisk billede af, om det foreliggende projekt rentabelt kan gennemføres, og således opnår sikkerhed for, at de ønskede infrastrukturelle tiltag fuldføres. Skulle det således vise sig i projektperioden, at projektet ikke kan gennemføres indenfor de stipulerede og forventede økonomiske rammer vil det alt andet lige betyde en forringelse enten af kvaliteten af byggeriet eller af omfanget/kvaliteten af infrastrukturelle investeringer. Når man skal belyse, om et givent projekt er kommercielt rentabelt, er det afgørende for projektet, at der kan findes lejere og at det kan sandsynliggøres, at ejendommen fremover vil være fuldt udlejet til et stabilt og rentabelt lejeniveau, således at investoren sikres et stabilt cash-flow og derved et tilfredsstillende afkast af sin investering. I den følgende analyse af projektets økonomiske bæredygtighed har vi således taget udgangspunkt i, hvorvidt det skønnes muligt at finde en slutbruger til de forskellige anvendelsestyper. Analyse af delelementer fordelt på anvendelser Butik, restauration og udstilling Traditionelt er butikker den anvendelse, der genererer højest fortjeneste for en developer. På den rigtige beliggenhed kan butiksarealer oppebære en forholdsvis høj leje i forhold til byggeomkostningerne (ofte dobbelt så høj leje som kontorbyggeri eller boligbyggeri), og på de bedste beliggenheder er tomgangsrisikoen næsten lig nul. Velbeliggende butiksejendomme kan traditionelt sælges til et relativt lavt afkast og developernes fortjeneste på disse arealer ligger derfor gennemsnitligt væsentligt højere end fortjenesten ved byggeri af f.eks. kontor. En stor del af projektets samlede økonomi hviler på, at der kan opnås en relativt stor fortjeneste ved et efterfølgende salg af detailarealerne. Butikker og restauranter udgør, ifølge projektoplægget, ca. 35.000 m2 i alt. Disse kan udgøres enten af enkelte butikker/restauranter fordelt i området eller som et samlet butikscenter. Tendensen i de større provinsbyer er, at detailhandelen samler sig mere og mere i deciderede butikscentre, ofte på bekostning af detailhandelen på butiksstrøgene. Denne tendens drives dels af en påvirkning fra udlandet hvor bl.a. de største butikskæder søger mod beliggenheder i centrene, og dels af, at centrene tiltrækker kunder, da tilgængeligheden her er stor. Centrene gør det let for forbrugerne at komme til det hele ét sted, altid i tørvejr og altid med parkering lige udenfor døren. 8
Placeringen af et butikscenter i Røde Port projektet vil, udover kravene til udformningen af selve centeret, stille store krav til antallet og placeringen af p-pladserne og infrastrukturen i området - kundeflow og let adgang er afgørende. Hvis man ikke kan gøre tilgængeligheden og parkeringsmulighederne lettere end det allerede etablerede Ro s Torv, vil kunderne holde sig væk, og fundamentet for centret går dermed til grunde. Det er dog værd at have in mente, at erfaringen, som ovenfor nævnt, viser, at et velfungerende center stjæler kunder fra mindre velbeliggende centre samt strøggaderne i området. Det vil derfor være enten Ro s Torv eller dette nye center, der overlever Roskilde kan på kort sigt næppe generere handelsvolumen til begge sammen med en velfungerende gågade/sivegade. Det skal i denne forbindelse tages i betragtning, at hverken Ro s Torv eller gågaden kan forventes at opgive uden kamp. Det åbenlyse og mest effektive konkurrenceparameter vil være lejen, og det skal således indgå i beregningerne, at centeret skal kunne være konkurrencedygtigt på netop dette punkt. Således vil der være et naturligt loft over den leje, det vil være muligt at opnå, og dette loft er lavere her end i områder, hvor et center bygges uden allerede at have konkurrence fra starten. Nøglen til værdien af et butikscenter ligger for projektudvikleren i at finde en investor, der ønsker at købe og drive centret efter færdiggørelsen. Af større aktører på dette marked kan nævnes Steen & Strøm, Klepierre og Dades. Opfattelsen blandt aktørerne i markedet for butikscentre er p.t., at selv hvis man på de ydre fysiske parametre kunne gøre et centerprojekt konkurrencedygtigt, så er der i Roskilde ikke kundegrundlag til et nyt center på 35.000 m2. Det vurderes ganske enkelt ikke muligt at finde nok lejere til at fylde så stort et center, og derved er centeroperatørens indtægtsgrundlag ikke til stede. Usikkerheden om det fremtidige lejeniveau og tomgangsrisiko vil betyde, at en operatør/investor vil stille meget store krav til bl.a. infrastruktur, parkering, lokalplan- og byggeforhold, størrelser, bygningshøjder, materialer, tilkørselsforhold m.v. Samtidig vil operatøren stille krav om, at der er politisk vilje til at ofre én af konkurrenterne. På baggrund af denne store usikkerhed vil investoren, alt andet lige, ikke have økonomisk råderum og/eller incitament til at være særligt fleksibel, og der er således en stor risiko for, at et shoppingcenterprojekt viser sig ikke at kunne gennemføres. Det kan nævnes, at DTZ er Europas største shoppingcenter asset manager, og at vi derfor har adgang til at trække på en meget stor viden, hvis kommunen ønsker en nærmere belysning af et scenarie, hvor der bygges et stort shoppingcenter på grunden. Alternativet er at fordele de 35.000 m2 på mange mindre og spredte lejemål. Igen er nøglen til værdien slutbrugeren,..s. butiks-/restaurationslejeren. Logikken tilsiger, at hvis der skal etableres 35.000 m2 butikker og restauranter, svarende til ca. 35 % af det samlede projekt, så vil en del af arealerne være beliggende i etager over eller under stueetagen. Da både butikker og restauranter har samme lokationskrav med hensyn til beliggenhed, synlighed og tilgængelighed, vurderes det, at en væsentlig andel af butiksarealerne vil have karakter af sekundære eller tertiære. På samme vis som i butikscentrene er kundeflow afgørende for, hvorvidt en beliggenhed er attraktiv for en detail-/restaurationslejer. Man kan frygte, at det ikke bliver muligt at trække kunder over på denne side af banen, væk fra den allerede etablerede bymidte, og p.g.a. banen, der 9
gennemskærer området er det tvivlsomt om man kan lykkes med at integrere de to områder nok til, at kundestrømmen vil bevæge sig naturligt mellem de to områder. For at tiltrække lejere er det nødvendigt at opfylde disses krav til beliggenhed, tilgængelighed m.v. Som projektet ligger nu, opfylder det ikke disse krav, og på den baggrund, skønnes det ikke realistisk at kunne finde nye lejere (som ikke allerede er i Roskilde) til så stort et areal. Der er således risiko for, at en fastholdelse af arealstørrelse og anvendelse i sidste ende kan være en medvirkende faktor til enten at projektet ikke gennemføres, da ingen investor vil påtage sig denne forhøjede risiko for tomme arealer, eller at projektet gennemføres med tomme butikker og døde gader til følge. Det er imidlertid vores erfaring, at det er nødvendigt med et vist antal butikker og restauranter i et nybygget område, for at skabe liv i gadebilledet. Erfaringsmæssigt vil et nyetableret område kunne skabe kundegrundlag til butikker m.v., der primært servicerer nærområdet f.eks. supermarkeder, frisører, bagere, caféer m.fl. Herudover kan etableres forskellige kulturelle attraktioner f.eks. biografer, udstillinger, evt. bibliotek o.lign. Dog skal man her være opmærksom på, at kulturelle lejere traditionelt ikke har råd til at betale så høj en leje, samt, at der blandt private lejere (gallerier og lign.) er en større udskiftning end blandt andre typer lejere. Man kunne også forestille sig, at butikker med særligt pladskrævende varer som køkkenbutikker, møbelforretninger o.lign. kunne være interesserede i en beliggenhed så tæt på centrum, da mange af dem mange steder er tvunget ud af bymidterne. Hvis der i lokalplanen bliver åbnet mulighed for denne anvendelse, vil der givetvis være lejere til en del af butiksarealerne. Dog er det værd at have in mente, at denne type butikker er afhængige af, at deres kunder kan komme til dem i bil til døren, hvilket vil øge biltrafikken i området og stille store krav til placeringen af p- pladserne i forhold til disse butikker. Typisk vil det også være et krav, at de fleste af disse tilhørende p-pladser er beliggende på terræn. Man vil samtidig opleve en øget lastbiltrafik i bymidten, da disse butikker får leveret varer ofte og med meget store og tunge køretøjer. Placeringen af big box-butikker i bymidten vil have en anden konsekvens, som det er vigtigt at overveje, forinden man åbner for denne anvendelse. Big box butikker vil have stor betydning for bydelens image og vil være med til at trække området ned. Det er ikke attraktivt at bo som nabo til et big box-område, hverken som kontorlejer eller som bolig(l)ejer. Det vil således have stor betydning for pris- og lejeniveauet og derved kvaliteten af det omkringliggende byggeri. Størrelsen af det areal til butiks- og restaurationsanvendelse, i hvilken det vil være muligt at skabe en fornuftig økonomi, vil bero på den endelige anvendelse af de øvrige arealer, men et samlet butiks- og restaurationsareal på over 10.000 m2 synes under alle omstændigheder urealistisk. Det koster i gennemsnit helt op imod kr. 20-25.000 pr. m2 at bygge butikker i den størrelsesorden, der i projektet er lagt op til. I denne pris er der taget højde for, at udvikleren/ejeren udover etablering af de ydre rammer, også ofte pålægges at betale en større del af den indvendige indretning, som betingelse for at lejen vil indgå en lejekontrakt (og derved påtage sig en del af risikoen for, at et fornuftigt detailhandelsliv etableres i området). 10
Etableres der således ca. 35.000 m2 butikker og restauranter i området vil byggeomkostningerne hertil andrage i niveauet kr. 700-875 mio. ekskl. developerfortjeneste og grundkøb. Hotel Som med butikscentre er det indenfor hotelbranchen operatøren, der er nøglen til værdien af et hotel byggeri. Operatøren lejer hotelejendommen af ejeren og forestår hoteldriften, som ejeren af hotellet intet har med at gøre. Der findes en lang række hoteloperatører i Danmark, og de fleste af dem er specialiserede indenfor en bestemt type hoteller i bestemte geografiske områder. De større operatører, der driver de største hoteller, holder sig til København, og det er da også her, langt de fleste hoteller er opført de seneste år. Flere ting er vigtige for, at en operatør indgår kontrakt om drift af et hotel. Den vigtigste er, hvorvidt der er basis for at drive et rentabelt hotel på den givne beliggenhed. I henhold til hotelog restaurationsbranchens brancheforening Horesta opererer hotellerne med en gennemsnitlig minimumsbelægningsprocent på omkring 70, d.v.s. 70 % af alle værelser skal være lejet ud hver dag hele året rundt. Herudover spiller værelsespriser og driftsomkostninger en stor rolle. Konkurrencesituationen på hotelmarkedet medfører, at der i opadgående retning er ret faste rammer for værelsespriserne. Driftsomkostningerne ligger ligeledes relativt fast, idet lønninger, inventar m.v. koster omtrent det samme landet over. Den eneste reelle variabel (ud over værelsespriserne i nedadgående retning), hvis hoteller skal overleve i krisetider, er lejen. Derfor er det for både operatør og for den fremtidige hotelejer altafgørende, at en belægningsprocent svarende til det ovenfor nævnte kan godtgøres også i krisetider. Herudover stiller operatøren krav til selve hotelejendommen bl.a. med hensyn til beliggenhed, kvalitet, faciliteter, værelsesstørrelser og indretning m.v. De præcise krav afhænger af typen af hotel, da der naturligvis er forskel på f.eks. Cap-Inn og Hilton. Vi er opmærksomme på, at der i Roskilde har været en debat om højden på hotellet i Røde Port projektet, og vi er blevet bedt om at undersøge de økonomiske aspekter i relation hertil. Det er vores erfaring, at det afgørende for operatøren er selve indretningen og funktionaliteten der har betydning snarere end det er bygningshøjden, idet det sjældent er muligt at opnå en tilstrækkelig høj merleje for værelserne på de øverste etager i et hotel i forhold til, hvad det koster at bygge dem. Et meget højt byggeri er væsentligt dyrere at opføre, men generelt vil en etagehøjde på 10-12 etager være økonomisk rentabelt for både operatør og ejer. Et hotel på næsten 12.000 m2 med 270 værelser er et meget stort hotel i en by som Roskilde. Med ovenstående belægningsprocent svarer det til, at ca. 190 værelser skal være lejet ud hver dag. Man kan betvivle, om dette er realistisk, når byens aktuelle hotelkapacitet tages i betragtning. Det vil kræve, at man lykkes med at tiltrække mange nye kongresser o.lign. til byen, d.v.s. konkurrere med de nye store hoteller og konferencecentre i København bl.a. Crowne Plaza, Tivoli Hotel, Bellacentret m.fl. De københavnske hoteller har den fordel, at de er beliggende i nærheden af lufthavnen, hvilket ofte er en fordel, da mange deltagere på store kongresser kommer fra udlandet. 11
Da hotelmarkedet er et relativt lille og specialiseret marked i Danmark, vurderes det ikke hensigtsmæssigt at lægge sig for fast på denne anvendelse, førend man endegyldigt har afklaret, om der findes en villig operatør til hotellet, idet man i bedste fald må sælge byggeretten alt for billigt, fordi en køber dermed påtager sig risikoen, eller i værste fald risikerer at stå tilbage med en hotelbyggeret, der slet ikke kan sælges. At skulle ændre anvendelse i lokalplanen for dette areal efterfølgende vil ikke blot være en dyr og tidskrævende proces det vil også kunne give utilfredshed blandt ejeren/ejerne af de øvrige byggefelter, idet den tilrettede anvendelse uvægerligt vil konkurrere med andre delområder. Hvis kommunen/ejerkredsen derimod påtager sig opgaven med at finde en hoteloperatør, forinden lokalplanen endeligt udformes og byggeretten sælges, så sparer kommunen ikke blot tid, men øger også værdien af byggeretten. At gå i markedet efter en hoteloperatør kræver planlægning, indsigt i hotelmarkedet og gode internationale forbindelser, og kommunen bør alliere sig med en ekstern partner med hotelekspertise. Omvendt er det vores vurdering, at tidsbesparelsen og værdiforøgelsen langt opvejer omkostningen til at iværksætte denne proces, og at en afklaring af hotellet sammen med en reduktion af butiksarealet er en forudsætning for gennemførelsen af det øvrige projekt. Det koster i snit omkring kr. 16-17.000 pr. m2 at bygge et hotel (max. 10-12 etager) svarende til kr. 185-200 mio. Dette er ekskl. omkostninger til grund, developerfortjeneste og møbler. Bolig Salg af projektboliger var før krisen et af de mest profitable forretningsområder for projektudviklerne. Byggejord blev handlet til historisk høje priser, fordi det stadig var rentabelt at bygge boliger i et marked, hvor boligpriserne fortsatte med at stige. Sådan er det ikke mere. Prisen på byggeretter til boliger har oplevet store prisfald og ligger mange steder usolgt hen. Nye regler om moms på fortjenesten ved salg af projektboliger har yderligere ramt dette segment, og så længe boligmarkedet generelt ikke viser markante tegn på opsving, er der ikke udsigt til at byggeretspriserne stiger. Ca. 13.000 m2 af projektet er udlagt til boligformål. Med tanke på den krise, boligmarkedet lige nu befinder sig i, er det forståeligt, at der fra projektudviklerens side kun er afsat en relativt lille andel af det samlede areal til dette formål. Det er imidlertid vores klare overbevisning, at der på længere sigt vil være både købere og lejere til nyopførte boliger, med en så central og ikke mindst stationsnær beliggenhed i Roskilde, der for private altid har været en by, det er attraktiv at bosætte sig i. Man vil efter al sandsynlighed kunne tiltrække en del købere/lejere fra omegnskommunerne, og givetvis også fra København, idet det med stationen så tæt på vil være muligt uden de store gener at pendle til og fra arbejde i hovedstadsområdet. Beliggenheden alene er ikke nok til at området bliver attraktivt at bosætte sig i. For det første skal boligerne i sig selv være lyse, moderne og på alle måder leve op til den standard, og de krav der stilles til boliger anno 2011. Dernæst skal i byggeriet tages højde for banen, både hvad angår støj (overdækning?) samt udsigt. Herudover skal der i området være adgang til basale 12
indkøbsmuligheder jf. ovenfor i afsnittet om butikker. Og selvom mange bruger offentlige transportmidler, er langt de fleste alligevel afhængige af at have bil, og områdets tilgængelighed med bil, samt muligheden for parkering i nærheden af bopælen vil ligeledes være vigtigt. Slutteligt vil projektet skulle opfylde en række mere uhåndgribelige og diffuse krav, for at få overbevist folk om at købe en bolig. Det er de bløde værdier, der gør, at folk kan se sig selv leve og udfolde deres liv lige netop dér. Det kan være grønne områder, torve og pladser med hyggeligt miljø, storby-puls eller lignende, På længere sigt er det vores opfattelse, at det vil værre fornuftigt og rentabelt at udlægge en større del af området end de planlagte 13.000 m2 (svarende til 150 boliger) til boliger. Flere boliger vil trække de store beboelsesområder på samme side af banen sammen med resten af byen på den anden side og være med til at skabe liv i bymidten. Byggeomkostningen til etageboliger er gennemsnitligt omkring kr. 19-20.000 inkl. moms, d.v.s. ca. kr. 15-16.000 ekskl. moms svarende til ca. kr. 195-210 mio. ekskl. developerfortjeneste, infrastrukturelle investeringer og grundkøb. Kontor/liberalt erhverv Projektet opererer med ca. 40.000 m2 kontor/liberalt erhverv/kongrescenter m.v. Da det er usikkert jf. ovenstående, om et egentligt hotelprojekt af den størrelse, der er skitseret i projektoplægget, kan gennemføres, antager vi, at anvendelsen som hotel/kongrescenter inkl. de dertil hørende faciliteter kan rummes i det ovenfor beskrevne areal, der er afsat til egentlig hotelanvendelse. 40.000 m2 svarer til ca. 2.000 kontorarbejdspladser. Som ved alle andre anvendelser er det i sidste ende lejeren, der afgør værdien af byggeriet. Det skal således først undersøges, om der er basis for at skabe 2.000 nye arbejdspladser i Roskilde by. Disse arbejdspladser vil for det konkrete projekt skulle fordele sig på mindst 2-3 store virksomheder samt en lang række mindre lejere, og der skal være indgået lejekontrakter for mindst 60-70 % af arealet og med i hvert fald 2 af ankerlejerne, før byggeriet påbegyndes. Kontorbyggeri opføres ikke spekulativt, slet ikke i dag, hvor finansieringen i selv fuldt udlejede projekter er vanskelig. Beliggenheden stationsnært er naturligvis attraktiv i sig selv, men med det historisk store udbud af nybyggede kontorejendomme i og omkring København, synes det umiddelbart vanskeligt at forestille sig nok store virksomheder, der vil vælge en placering i Roskilde frem for i hovedstaden. Skal man konkurrere med kontorlokaler i København, er den vigtigste parameter lejen, der således skal være væsentligt lavere end for tilsvarende lokaler i hovedstadsområdet. Med den centrale og stationsnære beliggenhed ville Røde Port være en attraktiv placering for undervisnings- og uddannelsesinstitutioner, samt statslige eller kommunale administrative instanser, styrelser o.lign. og en stor andel af arealet kunne muligvis udlejes til denne type lejere. Dog vil disse lejere traditionelt ikke betale en særligt høj leje, hvilket naturligvis vil have en afsmittende effekt på kvaliteten af byggeriet, jf. vores bemærkninger herom tidligere i nærværende notat. 13
Sammenholdt med vores betragtninger i afsnittet ovenfor om muligheden for at etablere flere boliger, kunne det være en overvejelse værd, om man skulle give en del af arealet en ret vid anvendelsesbestemmelse, således at projektudvikleren får mulighed for selv at vælge, om der bygges boliger eller erhverv. Fordelene herved er, at risikoen for at stå tilbage med usolgte byggeretter og tomme byggegrunde i projektet minimeres og samtidig øges værdien af de nævnte byggeretter. Ulemperne kan omvendt være, at kommunen mister en del af kontrollen, idet det således vil være markedet på opførelsestidspunktet (og den for developeren mest profitable anvendelse) der afgør, hvilken type byggeri der ultimativt opføres. Kontorbyggeri koster gennemsnitligt omkring kr. 14-15.000 pr. m2 at bygge, svarende til i alt kr. kr. 560-600 mio. ekskl. developerfortjeneste, infrastrukturelle investeringer samt grundkøb. Beregning af projektets værdi og sandsynliggørelse af realiserbarhed Den samlede værdi af projektet, forudsat at dette gennemføres, og baseret på de ovenfor opstillede antagelser og byggepriser kan opstilles således: Byggeretsværdi Sædvanligvis vil en opgørelse af værdien af selve byggeretterne være baseret på en residualværdiberegning f.s.v. angår de enkelte anvendelser. Residualværdiberegningen tager udgangspunkt i den pris, en køber kan forventes at ville betale for ejendommen efter færdiggørelsen. Prisen beregnes på baggrund af den leje, ejendommen oppebærer og det afkastkrav, køber har til sin investering. Hvis ejendommen indbringer en nettoleje på kr. 1.000 pr. m2 og købers afkastkrav er 6 %, vil en køber være villig til at betale kr. kr. 16.600 pr. m2 for ejendommen. Herfra trækkes byggeomkostninger samt developerens krav til fortjeneste. I projektet Røde Port skal der muligvis tillige fratrækkes developerens omkostninger til deltagelse i infrastrukturelle tiltag, hvilket vil have en direkte afsmittende effekt på byggeretsværdien. Tilbage står det beløb, en køber vil være villig til at betale for byggeretten. Det kan opstilles således: Salgspris - Byggeomkostninger - Developerfortjeneste - Evt. infrastrukturinvestering = Byggeretsværdi Da udgangspunktet for beregningen af byggeretsværdien er lejen hvilket viser, at hele projektets økonomi hviler på slutbrugeren kræver det, som tidligere nævnt, en mere indgående analyse af lejeniveauet for de enkelte anvendelser og købernes afkastkrav hertil. Denne analyse kan vi ikke foretage på nuværende tidspunkt, idet projektet samlet set i sin nuværende form ikke vurderes at være realiserbart. Det er således ikke muligt at anslå en realistisk leje for f.eks. butiksarealerne, idet 2/3 af dem ikke vurderes at kunne udlejes (hvilket igen vil have en negativ effekt på lejen for de arealer, der rent faktisk kan udlejes), og da købers afkastkrav bl.a. afhænger af tomgangsrisikoen, vil heller ikke dette kunne fastsættes. Førend projektet er revideret og tilpasset, er det således ikke muligt at beregne den nøjagtige værdi af byggeretterne. 14
Et kvalificeret bud til brug for en meget generel beregning af projektværdien (uden hensyntagen til eventuelle omkostninger (fradrag) til infrastruktur) kunne dog lyde på en værdi på gennemsnitligt ca. 2.000 pr. m2 byggeret, eller i alt for det samlede projekt ca. kr. 200.000.000. Byggeriets værdi baseret på anlægsomkostninger og estimeret salgsværdi Nuværende projektoplæg: På baggrund af ovenstående vil en teoretisk beregning af projektets værdi kunne udregnes på baggrund af opførelsesomkostningerne jf. de ovenfor nævnte byggepriser for de forskellige anvendelser. Der er i selve beregningen således ikke taget hensyn til, hvorvidt det er muligt efter færdiggørelsen at sælge projektet til den anførte værdi. Laveste byggepris Højeste byggepris Anvendelse Areal/stk. i mio. kr. i mio. kr. Kontor 40.000 560 600 Hotel 12.000 185 200 Bolig 13.000 195 210 Butik 35.000 700 875 P-pladser stk. 2.500 500 750 Byggepris i alt 2.140 2.635 Developerfortjeneste 20 % 428 527 Værdi ekskl. grundkøb 2.568 3.162 I tillæg hertil kommer grundkøbsomkostningerne ovenfor anslået til ca. kr. 200 mio. Sammenlagt andrager selve anlægsværdien således i omegnen af kr. 2,8-3,4 mia. P-pladserne repræsenterer en anlægsværdi inkl. developerfortjeneste på kr. 600-900 mio. Den gennemsnitlige anlægsomkostning inkl. developerfortjeneste, men ekskl. p-pladser andrager herefter i niveauet kr. 20.000-23.000 pr. m2. Gennemsnitsværdien pr. m2 byggeret (uden evt. fradrag til infrastruktur) vil kunne opgøres som differencen mellem dette beløb og den gennemsnitlige salgsværdi pr. m2 af det færdige projekt. For at dette projekt skal være kommercielt bæredygtigt, (og for at der skal være plads i projektøkonomien til at byggeretterne repræsenterer en særskilt værdi her anslået til kr. 200 mio.), skal det således efter færdiggørelse med sikkerhed kunne sælges for et beløb på minimum 2,8-3,4 mia. (svarende til anlægsprisen inkl. developerens fortjeneste samt grundkøb/infrastruktur). Vi anser på baggrund af vores analyse af projektet dette for meget usikkert af følgende årsager: 15
der skønnes at være for mange p-pladser, og disse skønnes ikke at være rentable det vurderes yderst vanskeligt at finde en operatør til hotellet, hvorved denne del af projektet efter al sandsynlighed ikke kan gennemføres det vurderes ikke sandsynligt inden for en kortere årrække at kunne tiltrække tilstrækkeligt mange store lejere til at kunne udleje 40.000 m2 kontorareal, hvorved denne del af projektet efter al sandsynlighed ikke kan gennemføres det er muligt, men langt fra sikkert, at et butikscenterprojekt på 35.000 m2 kan gennemføres det vil kræve en gennemsnitsleje (uden tomgang)i niveauet kr. 1.300-1.500 pr. m2 at understøtte en pris på kr. 20-23.000 pr. m2 ved et afkast på 6,5 %, hvilket vurderes at være et urealistisk højt lejeniveau i Roskilde Risikoen ved at vedtage projektet i dets nuværende form kan i sin yderste konsekvens blive, at projektet ikke gennemføres. Alternativt vil dele af projektet blive bygget (de dele der udløser størst gevinst til developeren, men ikke nødvendigvis, dem der tilfører byen mest værdi), mens andre dele undervejs i processen vil blive skrinlagt eller kræve omprojektering. Muligvis vil dele af projektet blive frasolgt undervejs, med den konsekvens, at mange flere parter er involveret i den fremtidige proces, hvilket alt andet lige er mere vanskeligt og tidskrævende. Projektet, som det nu foreligger, er således et stort projekt, der repræsenterer en potentielt meget høj værdi, men også indebærer en betydelig risiko. Da vi som udgangspunkt finder det kommercielt bæredygtigt at realisere et større byggeprojekt i Røde Port-området, er det vores opfattelse, at der vil kunne opføres et projekt på grunden med en betydeligt lavere risiko. Teoretisk projektoplæg: For at kunne sammenligne værdien af det ovenfor beskrevne projekt og et tilrettet projekt, har vi for eksemplets skyld fastholdt det samme totalareal, men vi skal understrege, at det, efter vores opfattelse, sandsynligvis vil være nødvendigt, at begrænse boligarealet og derved det samlede projektareal, idet tilførselen af 1.000 nye boliger i Roskilde i bedste fald tager lang tid, og i værste fald kan vise sig at være umuligt. Vi har tillige fastholdt antallet af p-pladser og de deraf følgende anlægsomkostninger, men gør opmærksom på, at vi under henvisning til argumentationen andetsteds i nærværende notat finder det tvivlsomt, at projektets totaløkonomi kan bære så stort et antal p-pladser. Vi har nedenfor opstillet en teoretisk beregning på baggrund af en anden anvendelsesfordeling, som efter vores umiddelbare opfattelse er mere realistisk at kunne gennemføre. Det skal understreges, at det vil kræve en mere tilbundsgående undersøgelse endeligt at fastslå, hvorvidt den anvendte anvendelsesfordeling er realistisk og rentabel. 16
Som ovenfor er der her tale om selve anlægsværdien: Laveste byggepris Højeste byggepris Anvendelse Areal/stk. i mio. kr. i mio. kr. Kontor 15.000 210 225 Bolig 75.000 1.125 1.200 Butik 10.000 200 250 P-pladser stk. 2.500 500 750 Byggepris i alt 2.035 2.425 Developerfortjeneste 20 % 407 485 Værdi ekskl. grundkøb 2.442 2.910 I tillæg hertil kommer grundkøbsomkostningerne på ca. kr. 200 mio. Sammenlagt andrager selve anlægsværdien i dette tilfælde i omegnen af kr. 2,6-3,1 mia. Ræsonnementet er her ligesom i projektanalysen ovenfor at for at dette projekt skal være kommercielt bæredygtigt, (og for at der skal være plads i projektøkonomien til at byggeretterne repræsenterer en særskilt værdi her anslået til kr. 200 mio.), skal projektet efter færdiggørelse med sikkerhed kunne sælges for et beløb på minimum 2,8-3,4 mia. (svarende til anlægsprisen inkl. developerens fortjeneste samt grundkøb/infrastruktur). Den gennemsnitlige anlægsomkostning inkl. developerfortjeneste, men ekskl. p-pladser andrager herefter i niveauet kr. 18.500-20.500 pr. m2. I vores revidering af projektoplægget samt vores analyse af mulighederne for at realisere dette tilrettede projekt har vi lagt vægt på følgende forhold: Ejerboligpriserne i postnummer 4000 Roskilde ifølge Realkreditrådet i gennemsnit ligger i niveauet omkring kr. 18.000 pr. m2. Nyopførte boliger i centrum af Roskilde forventes at kunne oppebære en pris et stykke over gennemsnittet, hvorved en salgspris over det krævede niveau opgjort ovenfor på kr. 18.500-20.500 pr. m2 vurderes at være opnåelig. Butiksarealet er reduceret til et niveau, hvor de butikker, der fremover skal fungere i området, primært servicerer områdets beboere. Butikkerne vil således ikke i nævneværdigt omfang skulle konkurrere med de øvrige indkøbsområder, og lejen vil ikke i samme grad være under pres. Samtidig vil investor have en mindre tomgangsrisiko, og derved sandsynligvis være villig til at betale et lavere afkast en højere pris, hvilket øger sandsynligheden for, at projektet kan gennemføres. Kontorarealet er reduceret til det niveau, der må forventes at kunne opnås lejere til, hvorved tomgangsrisikoen begrænses jf. ovenfor. 17
Hotellet er udgået af projektet, da det ikke vurderes muligt at finde en operatør og sidenhen en investor. Med det store antal boliger i områder vurderes der at være større sandsynlighed for at opnå en rentabel belægningsprocent og leje f.s.v. angår p-pladserne. Det ovenfor beskrevne projekt repræsenterer samlet set en lavere værdi, men vurderes at indebære betydeligt lavere risiko for, at projektet i sin helhed ikke gennemføres. Uanset om det bliver nødvendigt at begrænse antallet af boliger, og derved reducere det samlede projektareal, er det vores vurdering, at det efter projektets gennemførelse vil være muligt at finde en investor, der vil betale en pris pr. opført m2 for det færdige projekt, der sikrer, at projektet kan gennemføres til den ønskede tid og i den ønskede kvalitet. Man skal dog holde sig for øje, at det, bl.a. p.g.a. den relativt store andel af boliger vil tage betydeligt længere tid at gennemføre dette justerede projekt, end det foreliggende Røde Port projekt. Anbefalinger Af hensyn til kommunens langsigtede interesser i byudviklingen, er det vigtigt at kommunen i videst muligt omfang bevarer kontrollen med projektudviklingen helt frem til projektet er færdigt. Derfor er det vores anbefaling, at kommunen indleder den videre proces med at undersøge, afklare og belyse følgende forhold: 1. De fysiske forhold 2. De markedsmæssige forhold 3. De interne forhold Ad. 1 De fysiske forhold Kommunens ønsker til de fysiske rammer omkring projektet skal være afklaret. Her henses til det samlede areal, anvendelse og fordeling på arealer, infrastruktur og infrastrukturelle investeringer. Enhver potentiel investor/ejendomsudvikler vil forsøge at optimere sit udbytte ved både at påvirke anvendelsen og bebyggelsesprocenten og kommunen må være afklaret med sine ønsker for at kunne styre udviklingen. Ad. 2 De markedsmæssige forhold Der skal blandt de involverede parter (kommunen og de øvrige grundejere) være en grundlæggende forståelse af developermarkedet, således at beslutninger omkring bl.a. de fysiske forhold, tidsplaner m.v. træffes og prioriteres på et oplyst grundlag med forståelse for konsekvenserne heraf. Det er tillige vigtigt, både fra starten og undervejs i processen, at holde sig orienteret omkring markedet for de forskellige ejendomssegmenter, man ønsker inkluderet i det samlede projekt. De seneste års udvikling på ejendomsmarkedet viser med al ønskelig tydelighed, at markedskendskab, rettidig omhu og hurtig omstillingsevne kan være altafgørende for, hvorvidt et projekt gennemføres med succes eller ej. 18
Ad. 3 De interne forhold For at tiltrække den type investor/projektudvikler, der kan tilføre projektet og kommunen mest muligt værdi, skal en række interne forhold afklares. De præcise ejerforhold og de forskellige ejeres interesser og krav til projektet og processen skal belyses, således at der i planlægning og risikoafdækning tages højde herfor. For at minimere risikoen for forvirring, forviklinger og tidspilde i salgs- og udviklingsprocessen bør muligheden for etablering af et evt. sælgerkonsortium undersøges. En samlet strategi for udviklingen og afviklingen vil give et stabilt og nødvendigt fundament for den videre proces. Herefter er det af afgørende betydning, at kommunen vælger sin fremtidige udviklingssamarbejdspartner med omhu. Ellers risikerer kommunen at bruge meget tid og mange ressourcer på et projekt, der i elvte time viser sig ikke at kunne gennemføres, eller som kun kan gennemføres med en række for kommunen utilsigtede uhensigtsmæssigheder bl.a. kvalitetsforringelser, forsinkelser o.lign. I øjeblikket tager udviklings- og salgsprocesserne utroligt lang tid, og ikke sjældent ender det efter lange forhandlinger med, at en handel ikke gennemføres, enten fordi der er for mange uafklarede risici i projektet eller fordi developeren ikke kan få byggeriet finansieret. Kommunen bør således indledningsvist sikre sig, at developeren har finansieringen på plads, samt at denne tillige har en økonomi, der betyder, at kommunen er sikker på at developeren kan deltage i projektet i hele den periode, der kræves. I modsat fald er risikoen, at developeren af økonomiske årsager bliver nødt til at frasælge byggeretter eller ufærdige projekter undervejs, og det vil alt andet lige besværliggøre processen og øge risikoen for at kommunen mister en del af styringen, hvis der pludselig skal sidde flere aktører med rundt om bordet. Dernæst bør det tilsikres, at en potentiel projektudvikler har den fornødne erfaring til at kunne stå i spidsen for så stort et projekt. En erfaren developer sikrer kommunen en professionelt styret proces, der vil være medvirkende til at projektet kan gennemføres med færrest mulige problemer undervejs. I forlængelse heraf er det vigtigt at holde sig for øje, at selv om kommunens og developerens interesser et langt stykke hen ad vejen vil være sammenfaldende, er der også en række afgørende punkter, på hvilke de er forskellige. En developers interesse i projektet vil være at optimere sin fortjeneste på kort sigt, idet developerens kerneforretningsområde er at udvikle og derefter at sælge ejendomme, ikke at eje dem. Det kunne derfor være fordelagtigt for kommunen at udvikle området i samarbejde med en projektudvikler, der har en mere langsigtet interesse i investeringen i projektet. Dette kunne være en institutionel køber f.eks. en pensionskasse (eller en gruppe af disse i forening), der ville betragte Røde Port som en meget langsigtet investering, hvor fortjenesten ikke gøres op som forskellen mellem købs-/byggepris og salgspris som en traditionel developer, men hvor værdien udgøres af det afkast, ejendommene kan genere over en længere årrække. For at sikre sin investering vil en institutionel investor således på en lang række punkter også have de samme interesser som kommunen i forhold til bl.a. Roskildes udvikling, infrastruktur m.v. 19
Udfordringen ved denne type investor er, at det kan være særdeles vanskeligt at få dem i tale og at få dem interesseret på det rigtige prisniveau. Det er derfor vigtigt, at processen gribes rigtigt an fra starten, så ikke forhandlingstaktikken ødelægges Indledningsvist kræver det, at man får afdækket flest muligt risici og at man herefter laver en samlet plan jf. ovenfor pkt. 1-3. Det er vigtigt at kunne vise, hvor i processen og i projektet, værdien ligger, således, at udgangspunktet for forhandlingen om pris og vilkår tager afsæt i et fornuftigt og realistisk niveau. Dernæst kræver det, at man får skabt en konkurrencesituation med flere interesserede købere. Dette skal gribes meget forsigtigt og velovervejet an, og man bør ikke offentligt udbyde projektet til hvem som helst, da interessen fra denne type købere i så fald vil være minimal. Slutteligt er det vigtigt, at selve timingen og præsentationen af projektet er rigtig. Opsummerende kan man sige, at en projektpartner med en langsigtet investeringsinteresse sikrer en bedre og mere smidig udviklings- og byggeproces med færre interessekonflikter, sikret økonomi samt et kvalitativt bedre byggeri, som vil være en hjørnesten i porteføljen i mange år frem i tiden. Det vurderes således at kunne have stor værdi for kommunen, både økonomisk og politisk, hvis man kan finde en institutionel køber, der i samarbejde med kommunen ønsker at udvikle området ved Røde Port. 20