Boligområde ved Fjordvej i Egernsund Broager Kommune Lokalplan nr. 54
Indhold 1 Broager kommune Lokalplan 54 For et boligområde ved Fjordvej i Egernsund Indledning og redegørelse Hvad er en lokalplan 2 Offentliggørelse 3 Forudsætninger, formål og indhold 4 Forholdet til anden planlægning 5 Visuel vurdering 6 Retsvirkninger 9 lokalplanens bestemmelser I. Lokalplanens formål 10 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 10 3. Områdets anvendelse 10 4. Udstykning og terrænregulering 10 5. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden 11 6. Veje og parkering 11 7. Ledningsanlæg og antenner 11 8. Hegn 11 9. Strandbeskyttelseslinie 11 10. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 11 Vedtagelsespåtegning 11 Bilag Matrikelkort 12 Lokalplankort Kortbilag 1 13 Byggelinier Kortbilag 2 14 Lokalplanen er udarbejdet af Broager kommunes Erhvervs- og miljø- forvaltning i samarbejde med byplankonsulent Christian Raun. Der er anvendt udsnit af luftfotooptagelser udtegnet i kort.
Indhold 2 I loven om planlægning er det bestemt, at kommunen skal udarbejde len lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, foretages større nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Pligten til at udarbejde lokalplaner skal sikre sammenhæng i den kommunale planlægning, samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. Kommunen kan endvidere udarbejde en lokalplan, når den skønner, at det er nødvendigt. Kommunen kan bruge sin ret til at udarbejde en lokalplan, når Byrådet ønsker at inddrage og/eller informere borgerne om de ændringer, der skal ske i et område. Byrådet kan således høre borgernes synspunkter, Ændringsforslag og gode ideer, inden lokalplanen vedtages endeligt. Lokalplanen skal overholde de retningslinier, der er givet i kommune- planen. En lokalplan er en detaljeret plan, der fortæller, hvad der skal ske i de enkelte områder i kommunen, f.eks. om arealernes anvendelse, bygningernes placering osv. En lokalplan er retsligt bindende for ejerne af de enkelte ejendomme med hensyn til udstykning og bebyggelse samt anvendelsen af arealerne og bebyggelsen. Lokalplanen regulerer kun den fremtidige anvendelse, den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsatte. For at sikre borgerne en rimelig tid til at vurdere og diskutere lokal- planforslaget skal det fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Inden for den periode, byrådet har valgt at fremlægge lokalplanforslaget, kan borgerne skriftligt komme med bemærkninger og ændrings- forslag. Lokalplanens opbygning Lokalplanen består af en indledning, hvor der fortælles om hvor lokalplanforslaget kan ses - på Rådhuset og bibliotekerne - og hvor længe fremlæggelsesperioden løber. I indledningen er der også redegjort for planens baggrund og for hvad man Ønsker at opnå med planen. Redegørelsen fortæller om lokalplanens forhold til anden planlægning - kommuneplanen, spildevands- og varmeplanlægning, fredningsplan- lægning osv. Lokalplanens 3. afsnit handler om hvilke retslige virkninger der gælder mens lokalplanforslaget er fremlagt og når den er endeligt vedtaget. Og så følger selve lokalplanen, hvor der i paragraffer er fastlagt de retsligt bindende bestemmelser for området.
Indledning 3 Broager kommune Lokalplan 54 For et boligområde ved Fjordvej i Egernsund Offentliggørelse For at give kommunens borgere og andre interesserede lejlighed til at sætte sig ind i forslaget, vil det være fremlagt i 8 uger fra den 1998 til den 1998 og kan ses på Erhvervs- og miljøforvaltningen, Rådhuset, Allégade 4, Broager inden for den normale åbningstid. Indsigelse mod eller Ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sen- des til Broager kommune, Erhvervs- og miljøforvaltningen, Rådhuset, Allégade 4, 6310 Broager inden fremlæggelsesperiodens udløb. De fremkomne indsigelser og Ændringsforslag vil herefter indgå i Byrådets endelige behandling af lokalplanforslaget. Lokalplanområdets placering Yderligere oplysninger Såfremt dette lokalplanforslag måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Erhvervs- og miljøforvaltningen, tlf 74 44 10 33.
Indledning 4 Lokalplanens forudsætninger Lokalplanområdet omfatter fem ejendomme i Egernsunds sydøstlige del ved Fjordvej og umiddelbart ud til Flensborg Fjord. Området omfatter matr. nrene 54, 386, 363, 444, 364, 376, 397 og 398, Egernsund. Området ligger i byzone i et fuldt udbygget område med bymæssigt præg og afgrænses mod nord af et offentligt område, der anvendes til kirkegård. Mod syd af Fjordvej, som på dette sted løber umiddelbart langs stranden. Mod øst af Lågmajvej og parcelhuse. Mod vest afgrænses området af fyrtårnet og eksisterende ældre enfamilieboliger. Området ligger inden for strandbyggelinien, og de fem ejendomme er dels helårsboliger, dels fritidshuse. Flere af husene er opført uden tilladelse før 1960. Senere er der givet forskellige dispensationer, nogle tidsubegrænsede, andre på ejerens livstid. Lokalplanens formål og indhold Da Kommunen ikke mener, at der er behov for "nye" grønne områder ved Lågmaj, ønsker man at lovliggøre bebyggelse i området og fastlægge strandbyggelinien. Det vil ske med denne lokalplan. Det er lokalplanens formål at sikre at området fastholdes til boliger i form af enfamiliehuse, samt at give mulighed for at eksisterende ældre boliger kan ændres eller at der, i begrænset omfang, kan bygges nyt på den enkelte grund. Lokalplanen fastlægger udformningen af fremtidig bebyggelse eller Ændringer af eksisterende bebyggelse samt bebyggelsens fremtræden. Byrådet kan tillade, at der på ejendommene i delområde 1 drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan indpasses i et boligområde under forudsætning af- at virksomheden drives af den eller de, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden drives uden udefrakommende ansatte eller medhjælp, at virksomheden efter Byrådets vurdering drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (her- under ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af bolig- område ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden ikke medfører væsentlig forøgelse af trafikken i området og ikke medfører behov for ekstra parkering. Desuden fastlægger lokalplanen en byggelinie i grundenes fysiske afgrænsning mod Fjordvej.
Redegørelse 5 Forholdet til anden planlægning Kommuneplanlægning. Lokalplanområdet er en lille del af rammeområde.b13,somfastlægger områdets anvendelse til boligformål. I forhold til rammebestemmelserne er bestemmelserne i lokalplanen - på grund af områdets beliggenhed ved kysten - lidt strammere, idet bebyggelsesprocenten max. må være 25 i forhold til rammernes 30%, og at bebyggelsen ikke må opføres med udnyttelig tagetage. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes gennem septiktank til Fjorden eller nedsives. Vandforsyning Lokalplanområdet vandførsynes fra Egernsund Vandværk. Varmeplanlægning Området er beliggende i naturgasområde. Skoledistrikt Området hører til skoledistriktet for Egernsund Skole Fredningsforhold Området er omfattet af strandbeskyttelslinien og den eksisterende bebyggelse ligger inden for beskyttelseslinien. I lokalplanen søges der om ophævelse af den eksisterende strandbeskyttelslinie og der pålægges en ny strandbeskyttelslinie, der følger grundenes naturlige afgrænsning mod Fjordvej - dvs. at den placeres oven for den skrænt, der er ned mod Fjordvej. Kystnærhedszonen Området ligger inden for den 3 km nærhedszone, der er fastlagt langs landets kyster.
Visuel vurdering 6 Området er, ligesom Egernsund by og hele Broager kommune i øvrigt, omfattet af planlovens 3 km kystnærhedszone. Det indebærer, at enhver form for bebyggelse kræver en vurdering af den visuelle indflydelse, bebyggelsen har på omgivelserne. Området ligger i byzone og er omfattet af bestemmelserne for bolig- område B13 i Kommuneplan 1996-2004. Den visuelle påvirkning af omgivelserne Lokalplaneområdets bebyggelse ligger lidt hævet over strandarealerne. Mellem ejendommene og stranden løber Fjordvej. Bebyggelsen ligger ca. 25 m fra vandlinien. Både øst og vest for lokalplanområdet ligger bebyggelse med enfamiliehuse endnu tættere ved stranden. Bebyggelsen i området - både den nuværende og eventuel ny bebyggelse - vil ikke adskille sig fra den omkringliggende bebyggelse. Set fra vandet indgår lokalplanens fem ejendomme som en integreret del af Egernsund, hvor bebyggelse inden for hele byområdet går helt ned til kysten. Da lokalplanområdet allerede er bebygget, og eventuel ændring af det enkelte hus ikke vil have nogen indflydelse på lokalplanområdet eller påvirke de omliggende områder, er der lagt vægt på at vise området, som det fremtræder i dag, set i relation til omgivelserne.
Visuel vurdering 7
Visuel vurdering 8
Retsvirkninger 9 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst I år efter offentliggørelsen. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget, kan byrådet foretage Ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jfr. 27 stk. 3 i lov om planlægning. Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt foreligger et helt nyt forslag, kræver, efter 27 stk, 3 i lov om planlægning, fornyet offentliggørelse af lokal- planforslaget. Lokalplanens varige retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, i følge 18 i lov om planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsatte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Lokalplan 10 Stempelgebyr: kr. 1.200,00 Anmelder: Broager kommune Allégade 4 6310 Broager Broager kommune Lokalplan nr. 54 For et boligområde ved Fjordvej i Egernsund I henhold til lov om planlægning - bekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 med senere tilføjelser - fastsattes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. I. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre: at området nord for Fjordvej anvendes til boligformål, at arealerne mellem Fjordvej og Flensborg Fjord bibeholdes som offentligt tilgængeligt område, at der ved ny bebyggelse i området tages hensyn til nærheden til kysten samt til udsigtsmulighederne fra de bagved liggende arealer. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort og omfatter matr. nrene: 54, 386, 363, 444, 364, 376, 397 og 398, Egernsund. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område opdeles i delområderne 1 og 2 som vist på kortbilag 1, side14. 3.2 Delområde 1 må kun anvendes til boliger i form af parcelhuse. 3.3 Delområde 2 må ikke bebygges og kun anvendes offentligt tilgængeligt område. 3.4 Byrådet kan tillade, at der på ejendommene i delområde I drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan indpasses i et boligområde. 3.5 Det er ikke tilladt at opbevare både i delområde I. Joller og mindre både kan dog opbevares på den enkelte grund, såfremt den opklodsede højde ikke overstiger 1,80 meter. 4. Udstykning og terrænregulering 4.1 Der må ikke fortages yderligere udstykning. 4.2 Det naturligt forekommende terræn må ikke ændres ved afgravning eller påfyldning. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter kan udføres efter godkendelse i hvert enkelt tilfælde af kommunens byggemyndighed. 5. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 25, beregnet ud fra den del af ejendommen der ligger i delområde 1. 5.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage. Udnyttelig tagetage er ikke tilladt. 5.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 6,0 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 5.4 Bygningers tage må ikke udføres med en hældning på mere end 25". 5.5 Tagfladerne skal beklædes med materialer i rødbrune farver eller sort. Til udvendige bygningssider må anvendes træbeklædning eller sten i murstensformat. Andre materialer kan dog anvendes efter godkendelse fra kommunens byggemyndighed i hvert enkelt tilfælde. 5.6 Konstruktioner, der er nødvendige for at forsyne en ejendom med en alternativ energiform, kan udføres på eller i forbindelse med en bygning efter byggemyndighedens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 5.7 Skiltning eller reklamering må ikke finde sted.
6. Veje, stier og parkering Lokalplan 11 6.1 Ejendommene har vejadgang fra Fjordvej eller Lågmajvej. 7. Lednings-/Iforsyningsanlæg og antenner 7.1 El-ledninger og andre forsyningskabler skal fremføres som jordkabler. 7.2 Det er ikke tilladt at opsætte selvstændige udendørs radio-/tv antenner eller lignende. 7.3 Der må dog opsættes parabolantenner på den enkelte ejendom, hvis de ikke placeres med midten mere end 2,5 m over terræn og parabolens diameter ikke overstiger 1,0 m. Parabolantenner med en diameter på mere end 1,0 m skal være fritstående og deres overkant må ikke være mere end 2 m over terræn..afstanden fra parabol til skel skal være mindst 3,0 m hvad enten den er placeret på en bygning eller er fritstående. 7.4 Nybebyggelse skal tilsluttes naturgasnettet 8. Hegn 8.1 Hegn i skel mod vej eller nabo må kun etableres som levende hegn. 8.2 Ejeren af den enkelte grund har den fulde vedligeholdelse af de under punkt 8.1 nævnte hegn. 9. Strandbeskyttelseslinie 9.1 Der pålægges en ny strandbeskyttelseslinie langs Flensborg Fjord som vist på kortbilag 2. 10. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 10. I Skov- og Naturstyrelsen ansøges om ophævelse af den eksisterende strandbeskyttelseslinie langs Flensborg nord. (Der pålægges en ny strandbeskyttelseslinie jft. 9.) Vedtagelsespåtegning lokalplan nr. 54 er således vedtaget af Broager Byråd Broager, den 27. jan. 1999 sign Jørn Lehmann Petersen borgmester sign Knud H. Jensen forvaltningschef Nærværende lokalplan begæres tinglyst på matr. nr.ene 54, 386, 363, 444, 364, 376, 397 og 398 Egernsund ejerlav samt alle parceller der efter lysningsdagen udstykkes fra nævnte ejendomme. Broager kommune, den 23. februar 1999 sign Jørn e Lehmann Petersen borgmester sign Erik Breum kommunaldirektør Matr: 54 m.fl Egernsund Ejerlav, Egernsund Retten i : Sønderborg Indført den : 10.03.1999 Lyst under nr.: 6157-6164
Lokalplan Matrikelkort 12
Lokalplan Kortbilag 1 13
Lokalplan Kortbilag 2 14