Forslag. Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.

Transkript

1 Boligudvalget BOU alm. del Bilag 52 Offentligt Fremsat den {FREMSAT} af socialministeren (Benedikte Kiær) Høringsudkast af 4. marts 2011 Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Salg af almene boliger) 1 I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 103 af 11. februar 2011, foretages følgende ændringer: 1. I 25, stk. 2, 1. pkt., ændres»en statsautoriseret eller en registreret«til:»en godkendt«. 2. I 27 indsættes efter stk. 7 som nyt stykke:»stk. 8. Ved afhændelse til en andelsboligforening, der er stiftet af beboerne, skal mindst 50 pct. af lejerne af beboelseslejlighederne på tidspunktet for købsaftalens indgåelse være medlemmer af foreningen.«stk. 8 bliver herefter stk Efter 27 indsættes som ny paragraf:» 27 a. Lejeforholdet for almene lejere af boliger, som afhændes efter 27, og som efter afhændelsen ikke er omfattet af lov om leje af almene boliger, er omfattet af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene med de undtagelser, som følger af stk Stk. 2. 4, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010, finder ikke anvendelse på lejeforhold for almene lejere af boliger, som afhændes efter 27. Stk. 3. Hvis lejefastsættelsen skal ske efter reglerne i lov om leje, og den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje, opretholdes den gældende leje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 månedersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. Lejen kan dog ikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje. Regulering efter denne bestemmelse kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den regulerede leje modsvarer den leje, der vil kunne beregnes efter lov om leje. Regulering af lejen kan herefter kun foretages efter lov om leje.

2 Stk. 4. Hvis lejefastsættelsen skal ske efter reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, opretholdes den gældende leje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 månedersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. Lejen kan dog ikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Udlejer kan ikke kræve forhøjelse af lejen som følge af forøgelsen af de beløb, der efter samme lovs 18 b skal bindes i Grundejernes Investeringsfond. Regulering efter 1. pkt. kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den regulerede leje modsvarer den leje, der vil kunne beregnes efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene og i lov om leje. Regulering af lejen kan herefter kun foretages efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene og i lov om leje. Stk. 5. Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er højere end den leje, der kan beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lov om midlertidig regulering af boligforholdene i ejendomme, der er omfattet af disse regler, nedsættes lejen til den omkostningsbestemte leje. Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet i ejendomme, der er omfattet af reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes værdi, er højere end det lejedes værdi, jf. 47 i lov om leje, nedsættes lejen til det lejedes værdi. Stk. 6. I ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, opretholdes og fremover reguleres med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 månedersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. Stk. 7. Indgår der i den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, ydelser på lån, der ikke er medgået til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum for afdelingen, nedsættes lejen ikke, når disse lån udamortiseres. Stk. 8. Indestående beboerindskud efter 45 i lov om leje af almene boliger forbliver efter afhændelsen indestående hos udlejeren som depositum efter 34 i lov om leje, uanset om det overstiger 3 måneders leje. Beboerindskuddet kan ikke reguleres efter 34 i lov om leje. Stk. 9. De beløb, der efter 68 er henlagt for de boliger, som afhændes, udbetales til erhververen ved afhændelsen og indbetales herefter til ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond efter 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis den afhændede ejendom er omfattet af reglerne i samme lovs kapitel II-V. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om opgørelse af beløb, der skal udbetales og bindes i Grundejernes Investeringsfond. Stk. 10. Det vedligeholdelsesreglement, der gælder på afhændelsestidspunktet, og de vilkår vedrørende vedligeholdelse, som er fastsat i lejeaftalerne for de boliger, som indgår i afhændelsen, gælder fortsat for de pågældende lejeforhold efter afhændelsen. Stk. 11. Huslejenævnet, jf. kapitel VI i lov om midlertidig regulering af lejeforholdene, afgør uenighed om lejefastsættelse og -regulering efter stk. 3-7.«4. 28, stk. 5, affattes således:»stk. 5. Stk. 3 og 4 finder ikke anvendelse ved salg efter 75 a og 75 b. Socialministeren kan efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme efter 27, som er beliggende i udsatte almene boligafdelinger, jf. 91 a, stk. 1, og som er omfattet af en godkendt helhedsplan, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter stk. 4, men overføres til dispositionsfonden og anvendes til finansiering af aktiviteter omfattet af helhedsplanen for det område, hvori afdelingen er beliggende.«5. I 51, stk. 1, indsættes som 4 pkt.:

3 »En ledig bolig, som er omfattet af salg efter kapitel 5 a, kan ikke udlejes i den periode, hvori den er udbudt til salg.«6. 55, stk. 1, affattes således:»kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisationen kan aftale, at boligorganisationen overtager anvisningen af de almene ældreboliger, der er omhandlet i 54, stk. 1.«7. I 55, stk. 8, ændres»anvisningsretten er overdraget til den almene boligorganisation efter reglerne i stk. 1«til:»det er aftalt efter reglerne i stk. 1, at den almene boligorganisation overtager anvisningsretten«. 8. Kapitel 5 a affattes således:»kapitel 5 a Salg af almene familieboliger som ejerboliger 75 a. Socialministeren kan efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation godkende salg af almene familieboliger i boligorganisationens afdelinger i kommunen. Der kan ansøges om salg til almene lejere af boligerne og salg af ledige boliger. Efterfølgende ændringer af salgets omfang skal godkendes af socialministeren. Stk. 2. Ved ansøgning om godkendelse meddeler kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, hvilke afdelinger og boliger der ønskes omfattet af salg. Stk. 3. I udsatte almene boligafdelinger, jf. 91 a, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen og boligorganisationen fastsætte kriterier for, hvem der kan sælges til. Socialministeriet orienteres om de fastsatte kriterier. Stk. 4. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen offentliggør salgets omfang samt hvilke kriterier, der eventuelt er fastsat efter stk b. Socialministeren kan efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende salg af almene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne. Stk. 2. Socialministeren kan efter ansøgning fra en almen boligorganisation godkende salg af almene familieboliger i boligorganisationens afdelinger til almene lejere af boligerne. Stk. 3. Det er en forudsætning for ministerens godkendelser efter stk. 1 og 2, at ansøgeren sandsynliggør, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget. Stk. 4. Bestemmelserne i 75 a finder tilsvarende anvendelse. 75 c. Afdelingsmødet godkender salg efter 75 a og 75 b, herunder de fastsatte kriterier ved salg i udsatte almene boligafdelinger og lejernes ret til lån som nævnt i 75 i, stk. 1. Afdelingsmødet godkender endvidere efterfølgende ændringer af salgets omfang samt efterfølgende ændringer af de fastsatte kriterier ved salg i udsatte afdelinger. Stk. 2. Afdelingsmødets godkendelse af salg efter 75 a og 75 b kan ikke senere ændres. Stk. 3. Ved salg efter 75 b skal afdelingsmødets godkendelse som nævnt i stk. 1, bekræftes ved urafstemning med tilslutning fra mindst 2/3 af afdelingens samlede antal stemmer. Standsning af salg 75 d. Boligorganisationen skal træffe beslutning om standsning af salg, hvis salget i en afdeling vil medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, og hvis det må forventes, at kommende salg inden

4 for en overskuelig fremtid også vil medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. En beslutning efter 1. pkt. omfatter ikke salg, hvor der er indgået købsaftale. Boligorganisationens beslutning skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Beslutningen skal tillige godkendes af socialministeren. Vilkår og salgets gennemførelse 75 e. En afdeling kan omfattes af salg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som en eller flere af de boligtyper, der er nævnt i nr. 1-3: 1) Almen bolig, 2) almennyttig bolig eller 3) anden bolig opført med støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 664 af 8. august 2002, som ændret ved 76 i lov nr. 145 af 25. marts 2002 og 5 i lov nr af 27. december f. Boligorganisationens bestyrelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gennemførelse af salget. 75 g. Den enkelte bolig sælges til markedsprisen som ejerbolig. Stk. 2. Ved salg til lejerne fastsættes markedsprisen ved en vurdering foretaget af en ejendomsmægler. Hvis den første bolig, der sælges i afdelingen, sælges til lejeren, vurderes den i fællesskab af to ejendomsmæglere. Stk. 3. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal erlægges kontant. Ved vurderingen ses bort fra eventuelle lån efter 75 i. 75 h. Lejerens mulighed for at købe en almen familiebolig efter dette kapitel indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Stk. 2. Det økonomiske mellemværende mellem boligorganisationen og lejeren gøres op i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Skyldige beløb betales senest på overtagelsesdagen. Rente- og afdragsfrit lån 75 i. Ved salg efter 75 a kan kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation beslutte, at afdelingen kan yde et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af markedsprisen, jf. 75 g, til almene lejere i afdelingen, som køber deres egen bolig eller en ledig bolig i afdelingen. Stk. 2. Ved salg efter 75 b træffer kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen den beslutning om lån, som er nævnt i stk. 1. Stk. 3. Køber flere lejere boligen i sameje, eller køber lejeren boligen i sameje med andre personer, som er samlevende med lejeren, kan køberne optage lånet i forening. Stk. 4. Lånet skal have tinglyst sikkerhed i ejendommen inden for 80 pct. af købesummen. Boligorganisationen opkræver et gebyr til dækning af boligorganisationens udgifter i forbindelse med administrationen af lånet, herunder i forbindelse med rykningstilsagn. Stk. 5. Lånet forfalder til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, medmindre den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, bliver boende i den købte bolig. Stk. 6. Lånet forfalder endvidere til indfrielse ved helt eller delvist ejerskifte. Den tidligere lejer kan dog ved overtagelse af en samejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst

5 2 år, kan ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Hvis den tidligere lejer har købt boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer overdrager sin andel af boligen til en anden person, forfalder kun den tidligere lejers andel af lånet. Stk. 7. Lånet forrentes fra forfaldsdagen med en rente, der er fastsat efter 5, stk. 1 og 2, i renteloven. Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu m.v. 75 j. Den almene boligorganisation udarbejder hvert år som en del af årsregnskabet en samlet opgørelse over indtægter og udgifter i forbindelse med salg i afdelingen i løbet af regnskabsåret. Det årlige nettoprovenu ved salg i en afdeling opgøres som den samlede salgssum, som er fastsat efter 75 g, for de boliger, der er solgt i løbet af året, fratrukket beløb som nævnt i stk. 2, 4 og stk. 5, 2. pkt., og tillagt beløb som nævnt i stk. 3. Stk. 2. Fra den samlede salgssum fratrækkes 1) tilbagebetaling af beboerindskud, 2) forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån, 3) gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation og indfrielse af afdelingens lån samt omberegning af støtte, 4) omkostninger til udstykning og opdeling, 5) omkostninger til vurderinger, 6) betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud til afdelingen, 7) godtgørelse for lejernes forbedringer af det lejede, 8) udgifter til energimærkning og energiplan vedrørende de solgte boliger, 9) omkostninger til udarbejdelse af købsaftaler, 10) boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salgene, 11) lejetab svarende til maksimalt 12 måneders husleje i forbindelse med salg af ledige boliger, 12) ydelser i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen på den del af lånene, der indfries, 13) tilbagebetaling af støtte modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen, 14) eventuelle løbende bidrag til Byggeskadefonden, som ejerne af boliger, der er solgt efter dette kapitel, er pligtige at betale, 15) udgifter til rente- og afdragsfrie lån ydet til lejere, som har købt boliger efter dette kapitel, 16) udgifter til eventuel udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring samt udgift til ejerskifteforsikring efter kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., 17) erstatning og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved tidligere solgte boliger og 18) andre udgifter i forbindelse med salget, herunder afdelingens omkostninger ved mellemfinansiering og andre udlæg. Stk. 3. Til den samlede salgssum lægges 1) lejernes erstatning for misligholdelse, 2) den del af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet til periodisk fornyelse og istandsættelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel, 3) den del af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel, 4) indtægter i forbindelse med salgene, herunder forrentning af deponerede købesummer og 5) indtægter fra tilbagebetaling af tidligere ydede rente- og afdragsfrie lån.

6 Stk. 4. Af salgssummen indbetales kr. pr. solgt bolig til den ejerforening, som de solgte boliger er omfattet af. Er de solgte boliger ikke omfattet af en ejerforening, indbetales beløbet til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel. Beløbet reguleres én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset, første gang den 1. januar Stk. 5. Overstiger summen af de beløb, der er nævnt i stk. 2 og 4, salgssummen tillagt beløb efter stk. 3, for salg efter 75 a og 75 b, stk. 2, dækkes underskuddet med et lån. Ved senere salg i samme afdeling tilbagebetales det nævnte lån inkl. renter, og nettoprovenuet efter stk. 1 reduceres tilsvarende. Har afdelingen ikke indfriet lånet inkl. renter, når alle de boliger, der er udlagt til salg, er solgt, og når de eventuelle lån, der er ydet efter 75 i, er tilbagebetalt, dækker boligorganisationen tabet. Stk. 6. Overstiger summen af de beløb, der er nævnt i stk. 2 og 4, salgssummen tillagt beløb efter stk. 3, for salg efter 75 b, stk. 1, dækkes underskuddet med et lån fra Landsbyggefonden. Ved senere salg i samme afdeling tilbagebetales det nævnte lån inkl. renter, og nettoprovenuet efter stk. 1 reduceres tilsvarende. Har afdelingen ikke indfriet lånet inkl. renter, når alle de boliger, der er udlagt til salg, er solgt, og når de eventuelle lån, der er ydet efter 75 i, er tilbagebetalt, dækker Landsbyggefonden tabet med midler fra nybyggerifonden. 75 k. Nettoprovenuet efter 75 j indbetales til Landsbyggefonden, jf. dog stk. 2. Stk. 2. Ved salg i udsatte almene boligafdelinger, jf. 91 a, stk. 1, kan Landsbyggefonden efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist overføres til dispositionsfonden og anvendes til aktiviteter og initiativer i den almene boligorganisations afdelinger, som er omfattet af en godkendt helhedsplan for det område, hvor den afdeling, hvori der er sket salg, er beliggende. Stk. 3. Landsbyggefonden kan meddele forhåndsgodkendelse til anvendelse af nettoprovenuet efter stk. 2, inden der søges om socialministerens godkendelse af salg. Fonden sender kopi af sin afgørelse til socialministeren. 75 l. Almene boligorganisationer indberetter salg efter dette kapitel til Landsbyggefonden. 75 m. Socialministeren fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse af salg, vilkår, herunder vilkår ved salg af ledige boliger, salgets gennemførelse og opgørelse af nettoprovenuet. Ministeren fastsætter endvidere regler om indfrielse af afdelingens lån, regnskab og revision for salg efter dette kapitel.«9. I 77, stk. 3, 1. pkt., ændres»statsautoriseret«til:»godkendt« f, 82 a og 89 c ophæves. 11. I 96, stk. 2, ændres»og 92, stk. 1«til:» 92, stk. 1, og 92 b«. 12. Overskriften før 96 h affattes således: h affattes således:»anvendelse af nettoprovenuet ved salg efter kapitel 5 a«.» 96 h. For hver almene boligorganisation, der foretager indbetalinger efter 75 k vedrørende salg efter 75 b, stk. 1, oprettes en konto i Landsbyggefonden, hvor indbetalingerne registreres. Stk. 2. Kontoen nedskrives, når en afdeling af boligorganisationen opnår tilsagn til almene familieboliger i henhold til 115, stk. 1, nr. 1-4, 6 og 8, med et beløb, der svarer til statens og kommu-

7 nens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til boligerne. 96 i, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse ved opgørelsen af det beløb, som nævnt i 1. pkt. Kontoen nedskrives endvidere med de beløb, der reserveres efter 96 i, stk. 2. Stk. 3. Er kontoen ikke nedskrevet efter stk. 2 senest 10 år efter indbetaling efter stk. 1, nedskrives kontoen med et beløb, der svarer til indbetalingen.« i affattes således:» 96 i. De midler, som den almene boligorganisation indbetaler til Landsbyggefonden efter 75 k, anvendes efter bestemmelserne i stk Stk. 2. Landsbyggefonden reserverer 10 pct. af indbetalingerne fra salg i udsatte afdelinger, hvor der ikke meddeles godkendelse efter 75 k, stk. 2, og fra salg i ikke-udsatte afdelinger. Boligorganisationen har under de forudsætninger, der er nævnt i 4. pkt., ret til at anvende de reserverede midler til de formål, som er nævnt i 20, stk Boligorganisationen indsender en ansøgning om udbetaling af midlerne til Landsbyggefonden, inden foranstaltningerne iværksættes. Det er en forudsætning for anvendelse af midler efter 1. pkt., at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midlerne, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. Er de reserverede midler ikke anvendt inden 10 år efter indbetalingen, overføres midlerne til nybyggerifonden. Stk. 3. De resterende midler anvendes til betaling af offentlig støtte til etablering af nye almene familieboliger. Fordeling af midlerne mellem stat og den kommune, hvori salget er sket, fastsættes i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte til nye almene familieboliger og beregnes på grundlag af maksimumsbeløbet for den pågældende kommune ved afslutning af det regnskabsår, hvori salget er sket. Den statslige andel af den samlede støtte fastsættes på grundlag af nutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den finanslov, som er gældende ved afslutning af det regnskabsår, hvori salget er sket. Den kommunale andel af den samlede offentlige støtte fastsættes på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital ved afslutning af det regnskabsår, hvori salget er sket. Stk. 4. Den statslige andel af midlerne overføres senest 3 måneder efter indbetalingen efter stk. 1 kontant til Økonomistyrelsen. Stk. 5. Den kommunale andel af midlerne overføres til en særskilt konto i Landsbyggefonden, som oprettes for hver kommune, hvorfra der er indbetalt midler efter stk. 1. Udbetaling af midlerne til kommunen sker kontant i takt med, at kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen forud for påbegyndelsen af nye almene familieboliger med tilsagn efter 115, stk. 1, nr. 1-4, 6 og 8, og udgør højst 40 pct. af kommunens udgift til grundkapital. Stk. 6. Midler, som kommunen ikke har anvendt senest 10 år efter, at de er overført til kommunens konto efter stk. 5, indbetales til nybyggerifonden. Kommunens konto tilskrives renter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto j affattes således:» 96 j. Landsbyggefondens bestyrelse fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse efter 75 k, og om boligorganisationens indberetning til fonden efter 75 l. Reglerne godkendes af socialministeren.« k-o ophæves.

8 17. I 108, 2. pkt., indsættes efter»driften af byggeriet«:», om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi« , stk. 1, nr. 9, ophæves. 19. I 137, stk. 1, 5. pkt., ændres»statsautoriseret eller registreret«til:»godkendt«. 20. I 194 udgår»inden den 1. januar 2000«. 2 Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. maj Stk. 2. For lejere, som er omfattet af en beslutning om salg efter 75 a, 75 b eller 75 c i den tidligere forsøgsordning, jf. bekendtgørelse nr af 10. december 2009 af lov om almene boliger m.v., og som har meldt sig som interesserede købere inden udløbet af en tilmeldingsperiode, gennemføres salget efter reglerne i forsøgsordningen. Det samme gælder for købere af ledige boliger. Stk. 3. For lejere og købere af ledige boliger omfattet af en beslutning om salg efter 75 d i lov om almene boliger m.v. gennemføres salget efter de regler, der gjaldt indtil den 1. maj 2011, jf. lovbekendtgørelse nr. 103 af 11. februar Stk. 4. Provenufonden som nævnt i 89 c i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr februar 2011, nedlægges den 1. maj 2021, og fondens saldo overføres til nybyggerifonden. Udgifter, som efter den dato, der er nævnt i 1. pkt., skulle være afholdt af provenufonden, afholdes af nybyggerifonden. Indtægter, som efter den dato, der er nævnt i 1. pkt., skulle være tilgået provenufonden, tilgår nybyggerifonden.

9 Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger 1. Lovforslagets baggrund og formål Regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre indgik den 8. november 2010 aftale om styrket indsats i ghettoområderne og om anvendelsen af den almene boligsektors midler. Liberal Alliance har tilsluttet sig aftalen. Hovedparten af aftalen er udmøntet ved lov nr af 22. december 2010 om ændring af lov om almene boliger m.v. (Stop for anvisning til ghettoområder af visse persongrupper og identifikation af ghettoområder) og lov nr af 22. december 2010 om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (Styrket indsats i ghettoområder og anvendelse af den almene boligsektors midler). Som led i indsatsen mod ghettoisering er aftaleparterne enige om foruden de dele af aftalen, som er implementeret ved de nævnte to love, at gennemføre en ny salgsordning for enkeltvis salg af almene boliger, som skal erstatte forsøgsordningen samt den gældende, såkaldte permanente salgsordning, jf. punkt 2.1. i de almindelige bemærkninger. Udgangspunktet for den nye ordning er enighed mellem kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation om salget, idet der dog i situationer, hvor der er et stærkt beboerønske om at købe sin almene bolig, fortsat vil være mulighed for, at salget kan besluttes uden enighed mellem de nævnte parter. Der er endvidere enighed om, at en kombination af almene udlejningsboliger med både ejerboliger, private udlejningsboliger og andelsboliger kan bidrage til en mere balanceret beboersammensætning i udsatte boligområder. Aftalen indebærer derfor, at den gældende godkendelsespraksis vedrørende salg af en samlet afdeling eller dele heraf til tredjemand lempes, samt at der skal gennemføres de nødvendige følgeændringer, der fastlægger de eksisterende lejeres retsstilling. Endelig indebærer aftalen, at reglerne for anvendelse af overskud ved hel eller delvist salg af en afdeling, herunder salg af uudnyttede grunde, ændres, således at socialministeren kan godkende, at nettooverskuddet ved salg, der sker som led i en godkendt helhedsplan, kan anvendes til finansiering af aktiviteter m.v. omfattet af helhedsplanen. Lovforslaget udmønter de nævnte dele af boligaftalen. 2. Lovforslagets indhold Lovforslaget indeholder følgende elementer: Ny salgsordning Ny praksis vedrørende helt eller delvist salg af en afdeling Anvendelse af overskuddet ved helt eller delvist salg af en afdeling Andre ændringer 2.1. Ny salgsordning Gældende ret Forsøgsordningen vedrørende salg af almene familieboliger blev vedtaget i 2004 og gjaldt oprindelig i årene (lov nr. 485 af 9. juni 2004 (Forsøg med salg af almene familieboliger)). Ved revision af ordningen i folketingsåret blev forsøgsordningen forlænget for en periode på 1 ½ år fra 1. juli 2008 til 31. december 2009 (lov nr. 550 af 17. juni 2008 (Forlængelse af forsøgsordningen med salg af almene familieboliger)). Hensigten med ordningen er at give lejerne et tilbud om at købe deres almene bolig som ejerbolig samt at skabe et yderligere instrument i bestræbelserne på at blande ejerformerne og dermed sikre en varieret beboersammensætning i de eksisterende almene boligområder. Med henblik på at stimulere salget i de problemramte afdelinger blev der i 2005 gennemført en såkaldt permanent salgsordning ved siden af for-

10 søgsordningen (lov nr af 21. december 2005 (Den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoisering)). Forsøgsordningen indebærer, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen uafhængigt af hinanden kan beslutte salg i en eller flere afdelinger og efterfølgende anmode om ministeriets godkendelse. Efterfølgende skal lejerne i den eller de pågældende afdelinger på et afdelingsmøde endeligt godkende, at lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig. Der er under visse betingelser også mulighed for at sælge ledige boliger til andre, idet boligerne dog som hovedregel skal forsøges udlejet først. Lejerne skal betale markedsprisen for boligen, og prisen fastsættes af en ejendomsmægler/valuar. Lejerne har ret til et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af prisen. Lånet, som forfalder ved lejerens fraflytning, bliver ydet af Landsbyggefonden af de midler, der kommer ind ved salget. Nettoprovenuet ved salget indbetales til provenufonden, som afholder visse salgsudgifter, som ikke kan henføres til det konkrete salg. Fonden dækker tillige eventuelle tab af det samlede provenu i ordningen. Nettoprovenuet opgøres som salgssummen med fradrag af omkostninger, indfrielse af gæld i boligerne m.v.. 5 pct. heraf går til en ny ejerforening, som omfatter de solgte boliger, mens 10 pct. under bestemte forudsætninger kan anvendes af boligorganisationen. Resten af nettoprovenuet anvendes til finansiering af nye almene boliger i de kommuner, hvor der har været salg, via refusion af 40 pct. af den offentlige støtte til de nye boliger (kommunal grundkapital og statslig ydelsesstøtte). Den permanente salgsordning, som trådte i kraft den 1. januar 2006, gælder kun i udsatte afdelinger. Der er tre væsentlige forskelle i forhold til forsøgsordningen. For det første skal beslutningen om salg træffes i enighed mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen. For det andet kan Landsbyggefonden godkende, at et eventuelt. provenu fra salget med fradrag af de nævnte 5 pct. til den nye ejerforening forbliver i boligorganisationen og anvendes til aktiviteter og initiativer i boligorganisationens afdelinger, som er omfattet af en godkendt helhedsplan for det pågældende boligområde. For det tredje kan alle familieboliger i afdelingen omfattet af salg sælges som ledige boliger uden forsøg på genudlejning Forslag vedrørende ny salgsordning Tendenser til ghettoisering skal imødegås på så mange måder som muligt. Salg af almene boliger kan medvirke til, at ejerformerne i de udsatte boligområder blandes, således at en bredere kreds af boligsøgende kan tiltrækkes til området. På baggrund af erfaringerne med salgsordningerne og på baggrund af den netop gennemførte styringsreform af den almene boligsektor, jf. lov nr. 490 af 12. juni 2009 (Styring og finansiering af den almene boligsektor) skal salget i højere grad kunne indgå som et element i den lokale boligpolitik. Beslutninger om salg skal derfor som udgangspunkt integreres i styringsdialogen mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation, idet der dog åbnes mulighed for salg uden konsensus, såfremt der er et stærkt beboerønske herom. På den baggrund foreslås, at de to salgsordninger skrives sammen til én ordning, som omfatter alle almene boligafdelinger, og som indeholder følgende hovedelementer: 1) Beslutningsstruktur 2) Økonomisk ansvar for salg 3) Anvendelse af nettoprovenuet ved salg 4) Salg af ledige boliger 5) Det rente- og afdragsfrie lån Beslutningsstruktur Med henblik på at integrere salget i styringsdialogen foreslås som udgangspunkt en beslutningsstruktur, der svarer til den permanente ordning. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal således være enige om at søge Socialministeriet om godkendelse til at sælge. Beslutningen skal fortsat efterfølgende godkendes af den pågældende afdeling.

11 Med henblik på at styrke salget foreslås der herudover udvidede muligheder for salg i afdelinger, hvor der er et stærkt beboerønske om at købe. I sådanne afdelinger foreslås det, at kommunalbestyrelse eller boligorganisation uafhængigt af hinanden kan beslutte at ansøge ministeriet om salg (uafhængigt salg). Det er afgørende, at der så vidt muligt ikke opstår tab i forbindelse med salget. Gennemførelsen af en salgsproces er omkostningstung, men omkostningerne pr. solgt bolig bliver lavere, hvis der sælges mange boliger. Risikoen for, at der opstår tab ved salget, reduceres derfor også i takt med antallet af solgte boliger. Det er af denne grund vigtigt, at der er bred og reel tilslutning til salget i afdelingen. Med henblik på at sikre afdelingen mod tab foreslås det derfor, at følgende betingelser skal gælde ved uafhængigt salg: Afdelingsmødets godkendelse af salget skal efterfølgende bekræftes af 2/3 af afdelingens samlede antal stemmer ved en urafstemning Ansøgeren, og det vil sige enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen, skal sandsynliggøre, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget Økonomisk ansvar for salg Med forsøgsordningen blev der oprettet en Provenufond under Landsbyggefonden, som administrerede nettoprovenuet ved salget. Fonden bærer samtidig den økonomiske risiko for salget ved at dække eventuelle tab ved salget af det samlede nettoprovenu. Fonden afholder ligeledes visse salgsudgifter, herunder udgifter til udstykning/ejerlejlighedsopdeling, som ikke kan henføres til det konkrete salg, og udgifter til valuarvurderinger, som ikke efterfølges af salg. Baggrunden herfor var, at boligorganisationen ikke skulle kunne blive pålagt et tab som følge af salg, som organisationen ikke selv havde besluttet. I forslaget til en ny salgsordning vil boligorganisationen i langt de fleste tilfælde selv være med til at beslutte et eventuelt. salg. I det omfang, dette er tilfældet, forekommer det rimeligt, at boligorganisationen selv bærer de økonomiske konsekvenser heraf. Det medfører, at boligorganisationen, når den selv er med til at beslutte salget, selv må bære et eventuelt tab. Ved de salg, hvor kommunalbestyrelsen med tilslutning fra et lejerflertal i afdelingen beslutter salget uden om boligorganisationen, kan boligorganisationen ikke pålægges at udrede et eventuelt tab. I forsøgsordningen afholdes tabet af de midler, som ellers skulle medgå til at reducere de offentlige udgifter til nybyggeri. Det foreslås derfor, at Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden, som har til formål at yde ydelsesstøtte til nybyggeriet, dækker et eventuelt tab ved salget, hvis der mod forventning alligevel opstår et sådant. For i videst muligt omfang at undgå tab skal det som nævnt ovenfor sandsynliggøres, at der med sådanne salgsbeslutninger som udgangspunkt ikke opstår tab. I forlængelse heraf foreslås provenufonden nedlagt for fremtidige salg. Boligorganisationen administrerer herefter salget, hvorved opnås en betydelig forenkling af salgsordningen. Herudover foreslås ordningen forenklet på en række punkter. Det foreslås, at der ikke stilles krav om, at salget skal organiseres i salgsrunder med en årlig tilmeldingsperiode. Salget vil kunne ske løbende, når en bolig bliver ledig, eller når en lejer melder sig som køber. Boligorganisationen vil dog fortsat kunne organisere salget på en hensigtsmæssig måde, herunder beslutte at samle salget i runder. Som følge heraf skal der ikke udfærdiges regnskab for hver salgsrunde. I stedet bliver der tale om at bogføre de årlige salgsindtægter og -udgifter som en del af afdelingens årsregnskab. Er der i et regnskabsår underskud på salgsregnskabet, må underskuddet ved salg, hvor boligorganisationen enten selv eller sammen med kommunalbestyrelsen har truffet beslutningen om salg, dækkes ved, at afdelingen optager lån hertil enten fra boligorganisationen eller fra andre långivere. Lånet tilbagebetales ved førstkommende overskud på salgsregnskabet. Hvis de fremtidige indtægter ved salget ikke rækker til at indfri lånet, må boligorganisationen selv i sidste ende bære tabet. Ved salg, besluttet af kommunalbestyrelsen uden boligorganisationens medvirken, dækkes et evt. underskud ved et lån fra Landsbyggefonden, som ligeledes tilbagebetales ved førstkommende overskud. Opstår

12 der i sidste ende tab ved salget, dækkes det som nævnt ovenfor af Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden Anvendelse af nettoprovenuet ved salg Både efter forsøgsordningen og den permanente ordning sælges boligerne til markedspris på baggrund af valuarvurderinger. Salgsindtægten anvendes først til en forholdsmæssig indfrielse af lån, beboerindskud og grundkapital samt til dækning af salgsomkostninger m.v. Dette vil fortsat gælde i den foreslåede salgsordning, idet der dog kun stilles krav om vurdering i forbindelse med salg til lejerne. Ved salg af ledige boliger kan boligen sælges til den højst opnåelige pris. Efter forsøgsordningen anvendes det resterende provenu (nettoprovenuet) overvejende til finansiering af nyt alment byggeri. 5 pct. af nettoprovenuet, dog max kr. pr. bolig, indbetales til den nye ejerforening, ligesom boligorganisationen har ret til under nærmere bestemte forudsætninger at anvende 10 pct. af nettoprovenuet til dispositionsformål. Det resterende nettoprovenu indbetales til provenufonden under Landsbyggefonden. Når den pågældende kommune, hvori der er solgt almene boliger, giver tilsagn til nye almene familieboliger, refunderer provenufonden 40 pct. af den offentlige støtte til nye almene familieboliger, indtil det samlede nettoprovenu fra salg i kommunen er opbrugt. Refusionen fordeles mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte og dækker således henholdsvis en del af kommunens udgifter til grundkapital og en del af statens udgifter til ydelsesstøtte. Efter den permanente salgsordning, som kun kan anvendes i de udsatte boligafdelinger, kan nettoprovenuet med Landsbyggefondens godkendelse anvendes af boligorganisationen til aktiviteter og foranstaltninger omfattet af en godkendt helhedsplan for det boligområde, hvor der er solgt boliger. Det foreslås, at der i den nye salgsordning opretholdes en sondring mellem afdelinger i udsatte boligområder og andre boligafdelinger for så vidt angår fordelingen af nettoprovenuet. For boligafdelinger i udsatte områder vil størstedelen af nettoprovenuet fortsat kunne gå til medfinansiering af en helhedsplan svarende til reglerne i den permanente ordning. For alle andre boligafdelinger opretholdes provenufordelingen fra forsøgsordningen, således at provenuet primært går til refusion af offentlige udgifter til grundkapital og ydelsesstøtte. I begge tilfælde foreslås det dog af forenklingshensyn, at der indbetales et fast beløb på kr. pr. solgt bolig til den fremtidige ejerforening/grundejerforening, som de solgte boliger er omfattet af. Beløbet indeksreguleres efterfølgende med nettoprisindekset. Fordelingen mellem stat og kommune foreslås at ske på grundlag af deres andel af den samlede offentlige støtte, der ydes til nye almene familieboliger på det pågældende tidspunkt svarende i princippet til den gældende fordeling, jf. lovens 96 k, stk. 6. Kommunens andel overføres til en konto i Landsbyggefonden, hvorfra kommunen vil kunne få refunderet 40 pct. af grundkapitalen til nye almene familieboliger. Midler, som ikke inden for 10 år er anvendt af kommunen, overføres til Landsbyggefondens nybyggerifond med henblik på refusion af statslige udgifter til nybyggeri. Den nævnte fordeling af nettooverskuddet ved salget foreslås også at skulle gælde i forbindelse med uafhængigt salg Salg af ledige boliger I den permanente ordning er der ikke begrænsninger på salg af ledige boliger til tredjemand, idet den kommunale anvisningsret dog respekteres. Selvom der måtte være boligsøgende på ventelisten, er der således ikke krav om, at genudlejning skal forsøges. Baggrunden herfor er, at den permanente ordning har som formål at ændre på beboersammensætningen i afdelingen. Da forsøgsordningen hovedsagelig har til formål at sælge til de eksisterende lejere, kan højst 1/3 af afdelingens boliger sælges til tredjemand. Hertil kommer, at anvisningsretten og ventelisten respekteres. Før salg af en ledig bolig kan finde sted, skal den derfor være forsøgt udlejet efter ventelisten. I problemramte områder, som er omfattet af forsøgsordningen, kan 90 pct. af de ledige boliger dog sælges uden forsøg på genudlejning. Det foreslås i den nye salgsordning, at der kun i situationer, hvor kommune og boligorganisation er enige om salget, kan ske salg af ledige boliger. Det foreslås, at det i så fald kan ske uden antalsmæssige begræns-

13 ninger, idet den kommunale anvisningsret fortsat skal respekteres. Det lægges hermed op til parterne at vurdere, om det er hensigtsmæssigt at sælge ledige boliger også i ikke-problemramte afdelinger. I en række af disse vil det hermed være muligt at gribe forebyggende ind i forhold til udviklingen i beboersammensætningen. I afdelinger med stor søgning vil parterne kunne tage hensyn til ventelisten og derfor aftale, at salg af ledige boliger ikke er en mulighed. Ved uafhængigt salg foreslås det, at der alene kan ske salg til lejerne Det rente- og afdragsfrie lån Både efter forsøgsordningen og den permanente ordning har lejeren ved køb af egen bolig en ret til at få et rente- og afdragsfrit lån i Landsbyggefonden på op til 30 pct. af købesummen. Denne ret blev indført for at sikre, at flere lejere ville have råd til at købe deres boliger. Lånet skal indfries ved videresalg. Retten til lånet er blevet kritiseret af boligorganisationerne, som mener, at den risikerer at tiltrække mindre ressourcestærke beboere samt medvirke til at stavnsbinde købere, som reelt ikke har råd til at betale uden det nævnte lån. For at undgå, at retten til et rente- og afdragsfrit lån udgør en barriere for boligorganisationernes tilslutning til salg, foreslås det, at retten afskaffes og i stedet erstattes af en mulighed, som besluttes i henhold til beslutningskompetencen. Det foreslås således, at kommunalbestyrelse og boligorganisation ved fælles beslutning lokalt kan aftale, at der skal ydes dette lån. Hvis muligheden aftales, kan de lejere, som enten køber deres egen bolig eller køber en ledig bolig i afdelingen, få det nævnte lån. Ved uafhængigt salg træffer enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen beslutning, om der i den givne sag skal være mulighed for at yde lån. Lånet vil i begge tilfælde skulle finansieres af midlerne fra salgsprovenuet. Hvis beslutningen om salg er truffet af boligorganisationen, og hvis salgsprovenuet ikke er tilstrækkeligt til at dække lånet, må afdelingen optage et lån. Kan afdelingen ikke tilbagebetale dette lån med midlerne fra fremtidige salg, og der således i den sidste ende viser sig at være et tab, foreslås tabet dækket af boligorganisationen. Hvis salgsbeslutningen derimod er truffet af kommunalbestyrelsen, foreslås et eventuelt underskud dækket med et lån fra Landsbyggefonden, ligesom et eventuelt tab foreslås dækket af Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden Ny praksis vedrørende hel eller delvis salg af en afdeling Gældende ret Afhændelse af ejendomme tilhørende en almen boligorganisation skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Er der tale om almene boliger, skal afhændelsen tillige godkendes af socialministeren, medmindre de afhændes som almene boliger, dvs. til en anden afdeling inden for samme boligorganisation, til en anden boligorganisation eller til en almen selvejende institution. Afhændes de derimod som private udlejningsboliger eller til en privat andelsboligforening, skal socialministeren godkende afhændelsen. Godkendelse gives i dag kun i begrænset omfang, idet almene boliger i videst muligt omfang skal tjene deres formål som almene boliger. Typisk godkendes salg således kun, hvis det skønnes usandsynligt, at boligerne kan videreføres som almene boliger. Ved salg af en større samlet del af en afdeling vil salget kunne ske til en privat ejer eller til en andelsboligforening. I begge tilfælde bliver de almene lejere, som fortsat ønsker at være lejere, til private lejere. Der er ikke i den gældende lejelovgivning og i retspraksis taget udtrykkelig stilling til, hvilke dele af den private lejelovgivning der efter et salg skal gælde for de tidligere almene lejere. En fortolkning af ordlyden af lejelovens 2 sammenholdt med almenlejelovens 1 og boligreguleringslovens 4, stk. 2, peger i retning af, at de tidligere almene lejere kun vil være omfattet af lejelovens regler og ikke af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje m.v., selv om disse regler gælder i den pågældende kommune og vil gælde for nye lejere, der flytter ind i ejendommen. Boligreguleringslovens 4, stk. 2, fastlægger, at lejeforhold, som ved lejeaftalens indgåelse ejes af bl.a. en almen boligorganisation, ikke er omfattet af boligregulerings-

14 lovens regler om omkostningsbestemt leje, reglerne for udvendig vedligeholdelse og binding af vedligeholdelseshensættelser i Grundejernes Investeringsfond. Med hensyn til afhændelse til en andelsboligforening gælder reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel XVI tilsvarende for afhændelse af almene boliger, hvis ejendommen efter afhændelsen ikke er omfattet af almenlejeloven. Ejeren kan afvise salg til andelsboligforeningen, hvis ikke mindst halvdelen af lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af foreningen, eller hvis ikke foreningen på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling, jf. lejelovens 103, stk. 5. Afhændelsen sker i overensstemmelse med de procedureregler, der er fastsat i lejelovens tilbudspligtregler. Sker afhændelsen til andelsboligforeningen uden at være omfattet af lejelovens regler om tilbudspligt, er der tale om en overdragelse i fri handel. Her er kravet, at mindst 1/3 af ejendommens lejere af beboelseslejligheder skal være medlemmer af foreningen ved ejendommens erhvervelse Forslag vedrørende ny praksis ved helt eller delvist salg af en afdeling Med henblik på at opnå en mere balanceret beboersammensætning i de udsatte almene boligområder er det hensigten fremover at lempe den gældende godkendelsespraksis, således at socialministeren kan godkende, at der kan ske salg til tredjemand efter lovens 27 i udsatte boligområder omfattet af en godkendt helhedsplan, idet det vil kunne medvirke til en positiv udvikling i områderne, at der etableres flere ejerformer. Ved samlet salg af flere almene boliger, for eksempel familieboligerne i en hel bygning, vil salget kunne ske til en privat ejer eller til en andelsboligforening. I begge tilfælde bliver de almene lejere, som fortsat ønsker at være lejere, til private lejere. Som omtalt ovenfor i punkt er der hverken i lovgivningen eller i retspraksis taget stilling til, om de gældende regler fører til, at de tidligere almene lejere kun vil være omfattet af lejelovens regler og ikke af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje m.v., selv om disse regler gælder i den pågældende kommune og vil gælde for nye lejere, der flytter ind i ejendommen. Der er derfor behov for at fastsætte en række overgangsbestemmelser for de hidtidige almene lejere med henblik på at afklare parternes retsstilling ved overgangen fra det almene til det private regi. Det foreslås, at det som udgangspunkt skal være lejelovgivningen for privat udlejning, der er gældende for de lejere, som vælger at blive boende i de lejligheder, der afhændes til en privat erhverver eller en andelsboligforening. Dette indebærer, at de vilkår, som var gældende i det hidtidige almene lejeforhold, kun kan videreføres, såfremt de er forenelige med den private lejelov og dermed ikke i strid med ufravigelige regler heri. Lejerne kan således ikke bevare de rettigheder, de har haft som almene lejere, i det omfang en privat ejer ikke vil være i stand til at opfylde rettighederne. Overgangen til status som privat lejer indebærer således bl.a., at de beboerdemokratiske rettigheder for almene lejere ikke kan opretholdes. Beboerne vil i stedet kunne benytte den private lejelovgivnings regler om beboerindflydelse, herunder muligheden for at etablere beboerrepræsentation. Det foreslås således, at lejerne bliver omfattet af samme regelsæt som de lejere, der flytter ind i ejendommen efter afhændelsen, dvs. lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler, med de modifikationer, der er foreslået som overgangsbestemmelser for de tidligere almene lejere. Når der efterfølgende sker genudlejning, vil de nye lejeforhold derimod fuldt ud kunne tilpasses den private lejelovgivning, således at der ikke længere i de enkelte lejeforhold indgår vilkår, som udspringer af det tidligere almene lejeforhold, medmindre parterne ønsker dette. Overgangen til privat udlejning indebærer også som udgangspunkt, at lejen fastsættes efter lejelovgivningens regler. For at undgå pludselige lejestigninger som følge af salget, opretholdes den gældende balanceleje imidlertid i en overgangsperiode, hvis balancelejen (inkl. eventuelle forbedringsforhøjelser) er lavere end den leje, der kan fastsættes efter lejelovens respektive boligreguleringslovens regler. Erhververen vil således ikke kunne forlange lejeforhøjelse, selv om en leje beregnet efter den private lejelov eller efter boligreguleringsloven er højere end den gældende balanceleje.

15 Denne balanceleje foreslås nettoprisindeksreguleret, indtil reguleringen bringer lejen op på niveau med den leje, der højst kan kræves efter lejelovens respektive boligreguleringslovens bestemmelser. Herefter beregnes lejen udelukkende efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler. Hvis balancelejen er højere end den leje, der højst kan kræves efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler, foreslås det, at lejen skal nedsættes til dette niveau, og lejen skal herefter beregnes efter de samme regler, som gælder for nye lejere. For ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan der efter lejelovgivningen aftales fri leje. For sådanne nyere almene ejendomme er det foreslået, at balancelejen skal kunne opretholdes, så længe de tidligere almene lejere bor i ejendommen, og at lejen skal kunne nettoprisindeksreguleres. Lejerne opretholder herved den leje, de har aftalt, da de indgik lejeaftalen som almene lejere, uanset om denne leje er lavere end den leje, der ville kunne være krævet som fri leje. Ved afhændelsen af de tidligere almene boliger til en privat udlejer bliver huslejenævnet kompetent til at afgøre uenighed imellem lejere og udlejeren på de områder, som fremgår af lejeloven henholdsvis boligreguleringsloven. Samtidig foreslås, at huslejenævnet skal kunne afgøre tvister mellem udlejeren og lejerne om de særlige overgangsregler vedrørende lejens størrelse og regulering. Med hensyn til beboerindskud foreslås det, at lejeren i videst muligt omfang stilles på samme måde, som lejeren efter kontraktforholdet med den almene udlejer var stillet før afhændelsen af ejendommen til en privat erhverver. Indskuddet foreslås derfor konverteret til depositum i lejeforholdet, uden at det konverterede beløb skal kunne reguleres. I forslaget indgår, at de beløb, der efter 68 i lov om almene boliger m.v. er henlagt til hovedistandsættelse til fornyelse af tekniske installationer og til normalistandsættelse af lejligheder ved fraflytning samt indestående på indvendige vedligeholdelseskonti for så vidt angår den del af ejendommen, som afhændes til en privat erhverver, skal følge ejendommen, når den afhændes. De henlagte beløb skal dermed som udgangspunkt udbetales til erhververen. Disse hensættelser er sammenlignelige med de beløb, der efter boligreguleringslovens afsættes efter boligreguleringslovens 18 b. Det foreslås derfor, at de hensatte beløb til hovedistandsættelse af ejendommen og til fornyelse af dens tekniske installationer skal indbetales til ejendommens konto efter boligreguleringslovens 18 b i Grundejernes Investeringsfond, hvis boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje gælder for ejendommen. I forlængelse heraf er det foreslået, at socialministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om opgørelsen af de beløb, der skal udbetales ved overdragelsen af ejendommen, ligesom ministeren skal kunne fastsætte nærmere regler om indbetalingen af beløb, der skal indsættes på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto efter boligreguleringslovens 18 b. Endelig er det foreslået, at de beslutninger om vedligeholdelse, den almene udlejer har truffet efter almenlejelovens 25, stk. 1, og det vedligeholdelsesreglement, der er udarbejdet efter almenlejelovens 25, stk. 2, også efter afhændelsen skal gælde for lejerne i de lejligheder, der var udlejede ved afhændelsen. Afhændelse til en andelsboligforening kan ske enten via tilbudspligten i lejeloven, hvor udlejer kan kræve, at mindst halvdelen af lejerne er medlemmer af foreningen, eller direkte til foreningen efter andelsboligloven, hvor der kræves, at mindst 1/3 af lejerne er medlemmer. Der er behov for at sikre en rimelig tilslutning blandt lejerne til dannelsen af en andelsboligforening for at sikre det bedst mulige økonomiske grundlag for den kommende andelsforening. Det foreslås derfor, at det ved afhændelse til en andelsboligforening kræves, at mindst 50 pct. af lejerne af beboelseslejlighederne skal være medlemmer af andelsboligforeningen ved ejendommens erhvervelse Anvendelse af overskuddet ved helt eller delvist salg af en afdeling Gældende ret Efter de gældende regler vedrørende salg af en afdelings aktiver, f.eks. dele af en afdeling eller en ubenyttet grund, er proceduren den, jf. almenboliglovens 28, at der først sker en forholdsmæssig indfrielse af de