AB Ny Mølle Overordnet tilstandsrapport

Transkript

1 A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) AB Ny Mølle Overordnet tilstandsrapport Sagsnr Oktober 2018 Gladsaxevej Søborg

2 Indhold A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Gladsaxevej Søborg 1 Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Overordnet konklusion Ejendomsoplysninger Myndighedsoplysninger Energimærke Tagværk Kælder og fundering Facader / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / gennemgange Etageadskillelser WC/BAD Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El /svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer Byggeplads/ stillads Diverse uforudsete udgifter Teknisk rådgivning Vedligeholdelsesplan... 53

3 1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Ny Mølle beliggende Norgesgade 42-50/Hollænderdybet 33-35/Finlandsgade 26-34, 2300 København S. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens byggetekniske tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens behov for vedligeholdelse og fornyelse, og mulighederne for forbedringer. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de forskellige bygningsdele, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er et udkast til en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Vedligeholdelsesplanen skal tilpasses, så den afspejler hvordan boligforeningen vil udvikle og vedligeholde bygningen i de kommende år. Indledning Side 3/53

4 2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Norgesgade 42-50/Hollænderdybet 33-35/Finlandsgade i København Kommune. Ejendommen har sit eget gårdanlæg med diverse skure, bænke og borde til ophold m.v. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 20/ bygget i 1918 og består af 16 opgange med hver 6 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 152 beboelseslejligheder og 55 m² erhvervslokaler/ butikker. Alle lejligheder har eget køkken og wc. De fleste lejligheder har eget badeværelse på nær 20 lejligheder, som hverken har badeværelse eller adgang til et iht. BBRejermeddelelsen. Kælderen bruges til pulterrum for beboerne, cykelrum, varmecentral samt lagerrum for butikkerne. På loftet er der pulterrum og tørreloft samt enkelte udnyttede loftsrum for ekstra etage til lejligheder. Taget er et kombineret sadeltag og manzardtag, med tagpap på den flade del og tegl på de skrå tagflader mod gade og gård. Facaderne er udført i pudset murværk. Vinduerne er ca. 35 år gamle trævinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen. Varmecentralen producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/53 Faldstammer og vandrør i ejendommen er ældre stålrør.

5 3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard ligeledes god. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 10 år og fremstår i udmærket stand. Trods de mange komplicerede sammenskæringer af forskellige tagflade er der er tilsyneladende ikke problemer med utætheder og lignende. Fundamenter og kælderydervægge er i fin stand, men med tegn på fugtopstigning/fugtindtrængning i enkelte områder. De tekniske installationer fungerer iht. vores oplysninger umiddelbart fint i hverdagen. Faldstammer fremstår udadtil slidte, men det oplyses at det for nyligt er coatede indvendigt, og forventes at holde i mange år, såfremt coatingen er udført korrekt. Vandrør er partielt skiftede. Mange steder ligger stadig de gamle galvaniserede stålrør samt nyere pexrør. Det må forventes at der fortsat løbende skal udskiftes galvaniserede vandrør. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende Facaderne mod gade er i god stand, men visuelt fremstår gadefacaderne noget misfarvet og uensartet i overfladen og kunne trænge til en opfriskning. Gårdfacaderne er blevet efterisoleret og fremstår i god stand. De ca. 35 år gamle vinduerne mod både gaden og gården fremstår slidte og det vurderes at det bedst kan betale sig at udskifte til nye vinduer i stedet for at istandsætte de eksisterende. Overordnet konklusion Side 5/53 Overfladerne på hovedtrapperne er udemærket stand dog med slid fra daglig brug. På køkkentrapperne er overfladerne ligeledes i fin stand, særligt set i forhold til hvad trappen bruges til.

6 4 Ejendomsoplysninger 4.1 Myndighedsoplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 20/ Opførelsestidspunkt 1918 Ejendomsnummer Matrikelnummer 365, 366, 367 Amagerbros Kvt., København Bebygget areal 2026 m² Samlet bygningsareal m² Samlet boligareal m² Beboelseslejligheder 152 stk. Samlet erhvervsareal 55 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 3 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/53

7 4.2 Energimærke Ifølge energimærke fra 2017, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): D Varmetab fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 1290 Tag Anvendt enhedspris 662 Udsugning Udgift inkl. moms Anden ventilation Varmeanlæggets andel af det samlede varmetab 63% Ydervægge Samlet varmetab inkl. solindfald og gratis varme, MWh 2048 Vinduer *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Varmt brugsvand Gulv/fundament **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/53

8 5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra tilgængelige tagvinduer, fra taglejlighed og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i år 2018 prisniveau. Side 8/53

9 5.1 Tagværk Taget er et kombineret manzardtag/københavnertag, med skrå tagflader mod gade og gård, og et næsten fladt tag midtpå. Der ligger lejligheder i manzardetagen. Enkelte af disse har fået udvidet beboelsesarealet op i det øvre tag. Resten af loftsarealet i det øvre tag er indrettet som pulterrumslofter og tørrelofter. Taget set fra luften (Google maps) De skrå tagflader er beklædt med røde tegl, mens den flade del af taget er beklædt med tagpap. Taget er af nyere dato, og fremstår i god stand. Det var ikke muligt at kommer op på det flade tag ved besigtigelsen. Det er oplyst, at foreningen har planlagt en ekstern besigtigelse og eventuel eftergang af den flade tagpapbelagte del af taget. I tagfladerne, både i de skrå og på den flade del er der indbygget, kviste, tagvinduer og div. ventilationshætter til afksat fra faldstammer og udluftningskanaler på taget. Tagflade mod gårdside med ventilationshætter. Generelt fremstår disse bygningsdele i god stand. Flere af de gamle skorstene er revnet ned til under gulvniveau på loftet. Side 9/53

10 Taget er udført med et blødt undertag, som umiddelbart ser ud til at være i fin stand. Undertaget er enkelte steder lappet med tape, blandt andet på tørreloftet. Det anbefales, at der holdes øje med lapningen og sikre, at samlingen holdes tæt. Blødt undertag. Udfordringen med bløde undertage er at de ofte kommer til at hænge, og risikerer at blafre når det blæser meget. Dette kan på sigt give slidskader. Desuden er det sårbart over for påvirkninger indefra, f.eks. et skarpt hjørne på et opmagasineret skab eller lignende. Lofterne er ventileret via studse i undertaget. Gennemføringerne gennem taget er i fin stand. Taggennemføring. Ventilation i undertag Enkelte steder er undertaget udført med huntonitplader, som er en mellemting mellem et blødt undertag og et fast undertag. Det er ikke længere er en særligt anvendt løsning da den har vist sig at være lidt problematisk at udføre korrekt og sikkert, særligt omkring div. gennemføringer i taget. Der ses da også vandskjolder på undersiden af Huntonitpladerne hvilkte bekræfter denne problematik. Det anbefales, at der holdes ekstra øje med vandindtrænger hvor der er monteret denne type undertag. Huntonit-undertag. Side 10/53

11 Der er mange sammenskæringer af forskellige tagflader i forskellige niveauer, i form af skotrender, kehler og grater m.m. Til trods for tagets kompleksitet er der tilsyneladende ikke problemer med utætheder af betydning. Det anbefales dog, at tagfladerne/lofterne løbende holdes under opsyn. På loftet ligger den gamle ekspansionsbeholder, som ikke er i brug. Det er besværligt at skille sig af med den, så medmindre loftsrummet skal udnyttes, er det ikke noget i vejen for at lade den ligge. Overgang mellem forskellige tagflader. Ekspansionsbeholder på loft. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Vi har ingen forslag til energi- og ressourcebesparende tiltag. Side 11/ Kælder og fundering Fundamenter og ydre kældervægge i kælderplan er støbt i beton til umiddelbart over terræn, mens de indvendige vægge er i murværk. Fundamenterne hviler direkte på den underliggende jord. Bæreevnen er tilsyneladende god, da der ikke ses tegn på alvorlige revner eller sætninger i kældervæg- Kælderydervæg

12 ge eller facader. Kælderydervægge i beton har den fordel, at de ikke suger fugt fra fundamenterne op efter i murene (-ingen kappilareffekt som i murværk). Til trods for dette ses områder med afskalninger af puds på de indvendige kældervægge. Afhængig af betonens kvalitet, kan der godt trænge fugt igennem væggene fra den omgivende jord. Omfanget vurderes dog at være begrænset, og problemet mest af kosmetisk karakter. Udsnit af kælder. Følgerne af fugtindtrængningen kan mindskes ved bedre ventilation i kælderen. Ved en fornuftig ventilation af kælderen vil fugten blive ventileret ud af kælderen, men ting placeret direkte på gulvet kan blive opfugtede og danne grobund for skimmelsvamp m.m. Dette kan opnås ved etablering af trådbure i stål i stedet for træskillevægge. Kældergulvet er støbt i beton, formentlig direkte på jorden. Dette var den almindelige metode dengang jeres bygning blev opført. Gulvkonstruktionen betyder at der kan transporteres fugt fra jorden op til kælderen. Der er ikke en egentlig forbindelse fra gulvet til det bærende murværk, og fugten vil derfor normalt ikke være et problem for resten af bygningen. Side 12/53 Der ses fugtskjolder i bunde af træskillevæggene til pulterrummene. Disse er opstået i forbindelse med de oversvømmelser der gennem tiden har været i kældrene, i forbindelse med ekstrem regn.

13 Hvis fugtbelastningen på fundamenter/kælderydervægge ønskes reduceret, skal det ske ved at istandsætte og tætne på ydersiden af væggen (altså ud mod jorden), og ikke på indersiden, da dette blot vil risikere at ophobe fugten i væggen. Denne løsning kan være aktuel i lokale områder hvor fugtproblemerne er større end i andre. Hvis gården på et tidspunkt skal renoveres gennemgribende og have ny belægning og/eller kloak, kan det overvejes samtidigt at grave op langs gårdfacaden og blotte kælderydervæggen, istandsætte og overfladebehandle den, og oplægge isoleringsplader inden der lukkes. Tilsvarende overvejelser kan gøres mod gadesiden. Dette kan eventuelt kombineres med at etablere omfangsdræn, men det vurderes ikke at være nødvendigt under de nuværende forhold. Vi har ikke prissat dette arbejde, da det vil give et forkert indtryk af at arbejdet bør indarbejdes i ejendommens planlægning for de kommende 10 år, hvilket ikke er tilfældet. Det er oplyst, at der er et ældre omfangsdræn på gadesiden, men standen og effekten af dette, er ikke til at afgøre ved gennemgangen. Side 13/53

14 Der er adgang til kælderen via trappenedgange fra gården. Der ses en del mindre skader i betonen, men den vurderes ikke at være for nedbrudt til at det giver mening at ofre væsentlige beløb på istandsættelse. Udvendige kældertrapper i beton. Trapperne kan holde mange år endnu, da der er tale om lave og korte trapper med et meget begrænset jordtryk. Hvis der på et tidspunkt skal udføres en renovering af gårdbelægningen, bør trapperne og vangerne dog istandsættes. Udover at huse varmecentralerne og kælderrummene, er der ligeledes 3 vaskerier i kældrene. Det vurderes umiddelbart, at der er fin ventilation i vaskekældrene, og der bemærkes ingen fugtproblemer forbundet med disse. Vaskeri. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn. Side 14/53 Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen.

15 5.3 Facader / sokkel Facaderne på gadesiden er fra terræn til tagfod udført i pudset murværk. Konstruktionsmæssigt vurderes facaderne at være i fin stand, det er dog ikke muligt at fastslå, om der er sætningsrevner eller andre skader på det bagvedliggende murværk. Gadefacade. Facadernes ydre bærer præg af påvirkninger af vind og regn, og farven på pudsen er meget uens. Det anbefales, at der, evt. i forbindelse med udskiftning af vinduer og opstilling af stillads, bruges ressourcer på en murermæssig eftergang af facaden samt en afrensning og maling af facaden. Farvenuancer på facade. Side 15/53

16 Et større antal af sålbænkene under vinduerne er revnede. Det anbefales, at de revnede sålbænke repareres og at alle sålbænkene renses, og armeres inden de pudses igen. Dette vil bevirke, at de kan holde i mange år igen. Facaden mod gården er, som facaden mod gaden, udført som pudset murværk fra terræn til tagfod. Facaden blev istandsat i 2009 og vurderes at være i fin stand, men det er heller ikke her, til at konstatere om der forekommer sætningsrevner eller andre skader på det bagvedliggende murværk. Gårdfacade. Facaden bærer ikke på samme måde præg af vejrpåvirkning i kraft af, at den er mere skærmet af. I forbindelse med istandsættelsen af facaden, blev der ligeledes efterisoleret med ca. 20 mm isolering og der blev pudset på isoleringen. Side 16/53

17 Sålbænkene under vinduerne blev skiftet da facaden blev istandsat og er derfor af nyere dato. De er udført med en rille, som har til funktion at lede vandet væk fra falsen, så der ikke sker en opfugtning. Sålbænk under vindue i gård. Ved alle døre mod gaden ses afskalninger af malingen på portalerne. Afskalning af maling på portal. Skaderne koncentrerer sig om dørene, og kan skyldes, at der saltes på trinnene ved døre, samt at vand ikke siver ned på trinnene og derfor kan opfugte portalerne. Der er, både på gade- og gårdsiden etableret henholdsvis almindelige og franske altaner. Altaner på gadesiden. Side 17/53

18 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL En stor del af ejendommens varmetab sker gennem facaden og dermed også brystningerne under vinduerne. Det kan overvejes, om man i forbindelse med en evt. udskiftning af vinduerne, skal foretage en indblæsning af et isoleringsgranulat i brystningerne, for at mindske varmetabet her. Brystning under vindue- Priser facader/sokkel DKK ekskl. moms Gade Afsat til murermæssig eftergang af facade ifm. opstilling af stillads Gade Afrensning og maling af facade ifm. opstilling af stillads Gade Afsat til reparation af betonsålbænke Side 18/53

19 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer og altandøre er udført i træ med termoglas og bundglaslister i aluminium. Så vidt det ses, er vinduerne fra år 1984 og er derfor ca. 34 år gamle. Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige, at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Der ses på vinduerne en tiltagende nedbrydning af malingsoverfladen, idet malingen er mat i overfladen samt en begyndende udpining af træværket i form af ruhed og langsgående furedannelser i træet, især i sideglaslisternes nederste del. Nedbrydning af glasliste. Vinduerne smitter kraftigt af, hvilket betyder at malingslaget ikke længere beskytter træværket effektivt. Side 19/53

20 Vinduerne på både gade- og gårdsiden er udført uden udvendige fuger i siderne, men støder helt op til vinduesfalsen. Dette gør det usikkert, om overgangen fra mur til vindue er helt tæt. Der er dog umiddelbart ingen tegn på vandindtrængen. Vindue mod gadeside. Opgangsvinduerne er magen til dem i lejlighederne. Opgangsvindue. Da trapperummet er uopvarmet, vil en forbedring af vinduerne ikke give en væsentlig energibesparelse, men det vil hæve temperaturen og komforten i trapperummet. Samtidigt vil nedbrydningen indefra blive standset, da der ikke længere kommer kondens på indersiden af vinduet. Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter, at de er monteret, og derefter ca. hvert år. Denne tommelfingerregel er umiddelbart ikke overholdt. Termoglas begynder at punktere efter ca år, og alle vinduerne må forventes at være punkteret efter 35 år. Side 20/53

21 Det er vores vurdering, at ejendommen på længere sigt er bedre tjent med at udskifte vinduerne. Hvis vinduerne skal skiftes, anbefaler vi at vinduerne opgraderes til 3 lag glas og derved mindsker varmetabet og hæver komforten i lejlighederne. Der er to typer vinduer, som vi mener, er bedst for jer: Koblede vinduer med termoglas inderst. Træ-/alu-vinduer med termoglas Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, er: Kvaliteten af vinduer er forbedret væsentligt m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, certificering etc. Udgiften til udskiftning af alle termoglassene i de kommende år er sparet. Vinduerne sparer varme og giver mindre oplevelse af træk. Vinduerne har varme kanter, og dermed mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne. Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning. Alle tætningslister vil være helt nye. Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil særligt være: Koblet vindue set udefra. Koblet vindue snit. Side 21/53

22 Vinduernes udseende vil blive bragt tilbage til de oprindelige trævinduer med kitfals. Vinduerne ser rigtige ud. Vinduerne kan udføres med mørtelfuger, som holder længere end bløde fuger, som bruges til træ-/alu-vinduer. Der opnås en ekstra høj isoleringsevne, hvilket på længere sigt giver en besparelse for den enkelte lejlighed. Isoleringsværdien er så høj, at trækgener på grund af kuldenedfald normalt er ubetydelige. Termoglasset sidder beskyttet bag yderrammen, og holder derfor cirka dobbelt så længe. Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ-/alu-vinduer vil særligt være: T ræ-/alu-vindue - snit. Træ-/alu-vindue set udefra. Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele som koblede vinduer eller træ-/alu-vinduer har, derfor har vi set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri beklædning findes ikke på markedet. Side 22/53

23 EJERUDGIFT OVER 30 ÅR, FOR 1 DANNEBROGSVINDUE Alle udgifter er inkl. moms Nuværende trævinduer Koblet vindue med termoglas Træ-/alu-vindue, 2 lag glas Træ-/alu-vindue, 3 lag glas Varmeudgift Udskiftning af termoglas Udskiftning af bløde fuger Snedker- og malervedligeholdelse Stillads/lift I alt inkl. moms Beregningsforudsætninger: Anvendt U-værdi, W/m²K 3,0 1,3 1,7 1,5 Antal graddage pr. år Fjernvarmeudgift pr. MWh - kr Vinduesbredde - m 1,3 1,3 1,3 1,3 Vindueshøjde - m 1,8 1,8 1,8 1,8 Levetid termoglas - år Udskiftning 2 store og 2 små termoglas - kr Vedligeholdelsesinterval - år Snedker og maler ekskl. stillads/lift - kr Vedligeholdelsesinterval for bløde fuger - år Udskiftning af bløde fuger ekskl. stillads/lift - kr Udgift til stillads/lift pr. vindue - kr Udskiftning af vinduer vil normalt kræve bygningsmyndighedernes godkendelse. Begge typer er arkitektonisk et skridt fremad, og formentlig har kommunen ikke hjemmel til at forhindre udskiftning til træ-/alu-vinduer. Side 23/53

24 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vinduers isoleringsevne måles i U-værdier. U-værdien fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem tiden været: På termofotoet kan man se, hvor kolde kanterne på et ældre termoglas er og frem Energiklasse A, B og C se nedenfor , , ,9 Jeres vinduer Ud fra energimærket anslås det, ud fra vinduernes U- værdier før og efter, og de nuværende energipriser, at I kan forvente følgende besparelser: Koblede vinduer: Ca. kr inkl. moms over 30 år. Træ/alu-vinduer: Ca. kr inkl. moms over 30 år. Der kan udføres beregninger efter andre metoder, og ofte beregnes en langt højere besparelse. I sidste ende er besparelsen individuel for hver beboer, og afhængig af mange faktorer. Priser vinduer DKK ekskl. moms Gade og gård: Udskiftning af alle vinduer ekskl. kældervinduer til træ-/alu-vinduer Gade og gård: Udskiftning af alle vinduer ekskl. kældervinduer til koblede vinduer Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til koblede vinduer Side 24/53 Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til træ-/alu-vinduer

25 5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er mod gaden de oprindelige trædøre. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk. Udvendig gadedør. Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse Mod gården er bitrappedørene nyere trædøre, som fremstår i udmærket stand. Bitrappedør i gård ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Side 25/53

26 5.6 Trapper Bygningen har 16 hovedtrapper og 16 køkkentrapper. Hovedtrappen går fra gaden til lejlighederne. Hovedtrappe. Trappekonstruktionen er i træ. Væggene er pudset og malet på glasfilt. Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter, trapperummene er dog i varierende udseende. Her trappeopgang er malet i sine egne farver. De malede overflader er generelt i rimelig god stand, med selvfølgelig med lidt slid fra almindelig brug. Særligt på trinforkanter og på stødtrin Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som generelt er i rimelig god stand og forventes at kunne holde en del år endnu. Linoleum. Når det på et tidspunkt passer ind i boligforeningens planer og økonomi, kan det overvejes at foretage en komplet istandsættelse af hovedtrappen. Dette kunne omfatte: Side 26/53 Reparation af puds og sætningsrevner, Afrensning af løs maling, Slibning og spartling af vægge og lofter, Eftergang af træværk inkl. døre, Slibning og fugning af træværk,

27 Filt på vægflader, Maling af lofter, vægge og træværk. Der ses i flere opgange revner i terrazzobelægningen ved indgangsreposen. Det kan anbefales hurtigst muligt at få disse revner udbedret. Indgangsrepos med revne i terrazzobelægningen. Årsagen til revnen er typisk rust i det underliggende bærejern. Der kan med tiden komme så store skader i bærejernene at der kan komme på tale helt at udskifte bærejernet. Reparerer man i tide er det typisk nok med en rustbehandling. Hvis terazzoreparationen udføres af en specialist, kan den næsten tilnærmelsesvist ikke ses. Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Lejlighedsdøre. Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes som brandmæssigt effektive. Dørene har låsekasser, som fastholder dørene i et punkt. Dørene er derfor ikke helt rette, og det ses flere steder at dørene ikke slutter tæt til karmen. Side 27/53 Mange døre er forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesystem. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De

28 nye døre kan udføres, så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Eksempel på brand- og lyddøre Bedre sikring ved brand. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Bedre sikring mod indbrud. Køkkentrapperne giver adgang fra gården til lejlighedernes køkkener og til kælderen. Køkkentrappe. Køkkentrapperne er generelt rydelige. Brandvæsnet bruger normalt røgdykkere, som redder beboerne ned via trapperne, hvis der er brand/røg og ikke stigevogne. De opbevarede ting er snublefælder, når man går i røgen så det giver mening at prøve at skabe en forståelse hos beboerne for at holde trapperne ryddet for ting. Side 28/53

29 Selve trappetrinnene er lakeret. Lakken beskytter kun mod slid, hvis den er helt intakt. Det kræver, at den opfriskes ret tit de mest udsatte steder. Trin hvor lakken er slidt igennem. Med tiden er trinfladerne derfor blevet slidt hule, ligesom forkanterne er slidt runde. Trinnene kan fortsat lakeres, hvis formen på trinnene kan accepteres. Dørene til lejlighederne er de oprindelige døre med de ulemper, som er nævnt for hovedtrappedørene. Dørene kan her udskiftes til nye fyldningsdøre i et udseende, som passer til ejendommens alder. Lejlighedsdør til køkkentrappen. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser trapper DKK ekskl. moms Grundig istandsættelse af 16 hovedtrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader Side 29/53 Maling af vægge, lofter og træværk i 16 hovedtrapperum Udskiftning af linoleum på 16 hovedtrapper

30 Priser trapper DKK ekskl. moms Afsat til reparation af terrazzo på indgangsreposer Udskiftning af 152 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen udført i forbindelse med istandsættelse af trapperum Udskiftning af 152 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen Tillæg for udførelse af nye hovedtrappedøre, så de er som de nuværende Udskiftning af 152 køkkentrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen Besparelse ved udførelse af køkkentrappedøre som glatte døre Porte / gennemgange Indsæt frase om betondækket. Der er udført efterisolering af væggene mod de tilstødende lejligheder, både de vandrette og lodrette flader. Der er monteret fenderlister på væggene, som har til formål at beskytte beklædningen når der bl.a. bliver trukket skraldecontainere igennem. Portgennemgang. Side 30/53

31 Porten ud til gaden er i fin stand m.h.t. træværk. Port set fra gaden. Portene er, ligesom gadedørene, er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PORTE/GENNEMGANGE Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for porte/gennemgange. 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 cm træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ. Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig. Side 31/53

32 Der er i ejendommen isoleret på loftet ned mod de øverst liggende lejligheder ved indblæsning. Isoleringen medfører selvfølgelig at loftet bliver koldere. Dette kan ændre på fugtbalancen på loftet, hvorfor det er vigtigt at ejendommen holder øje med, om der er tegn øget fugtighed på loftet. Riste for ventilering af indblæst isolering. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for etageadskillelser. Mod kælderen er det besværligt at isolere, da der skal sættes isoleringsplader op i loftet. Her er der el-installationer, rør og andet i vejen. Derfor er udgiften pr. kvadratmeter ret høj. Desuden bliver kælderen ikke så kold som loftet om vinteren, fordi der kommer varme fra jorden. Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren, hvilket normalt skubber fugtbalancen i den forkerte retning. Derudover vil mere isolering betyde, at der ikke er inspektionsmulighed til kælderbjælkerne. Vi kan på nuværende tidspunkt ikke anbefale, at der efterisoleres mod kælderen. Side 32/53

33 5.9 WC/BAD Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Eksempel på badeværelse. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Anvisning. Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler, at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Side 33/53 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC/BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc/badeværelser.

34 5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på Køkken. Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne Varmeanlæg Ejendommen har 3 varmecentraler, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med varmeveksler. Varmecentralerne ligger i kælderen. Varmecentral. Varmecentralerne forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Rummet som den besigtigede varmecentralen ligger i er ret varmt, ligesom der ses rør, bøjninger og ventiler som kan isoleres bedre. En sådan efterisolering har normalt en meget kort tilbagebetalingstid, og kan der for anbefales. Varmecentralen fremstår generelt velholdt og tidssvarende. Side 34/53

35 Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et ældre automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Automatik. Varmeautomatikken vil med fordel kunne udskiftes så hurtigt som muligt, da besparelsen vil være betydelig og et nyt anlæg vil kunne tjene sig selv hjem i løbet af ca. 5 år. Radiatoranlægget er et 1-strenget anlæg med øvre fordeling. I de besigtigede lejligheder har radiatorerne dels termostatventiler dels oprindelige åben/luk-ventiler. Radiator i lejlighed. Radiatoranlægget er ikke forsynet med individuelle varmefordelingsmålere, og opfylder derfor ikke lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne. Selvom at anlægget er et gammelt 1-strenget anlæg, oplyses det, at der ikke opleves problemer med at få varme i radiatorerne yderst i kredsene. Der er strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Strengreguleringsventil. Side 35/53

36 Der er installeret en nyere cirkulationspumpe til cirkulering af vandet til radiatorerne. Cirkulationspumpe. Visse steder i kælderen er isoleringsmaterialet beskadiget. Vi ved ikke om der er asbest i isoleringsmaterialet. Der bør foretages en undersøgelse af dette, og efterfølgende forsegling af evt. blotlagt asbestholdigt materiale. Beskadiget isoleringsmateriale. Generelt er varmecentralen, herunder dens komponenter, gamle, og der vil formentligt opleves løbende vedligehold på disse komponenter. Det kan overvejes, om hele varmecentralerne skal udskiftes på en gang, hvilket vil være en billigere løsning på længere sigt. Det undgås således, at enkelte komponenter bryder sammen løbende. Side 36/53 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Udskiftning af radiatoranlægget til moderne 2-strenget anlæg vil typisk give en varmebesparelse på 10 20%, afhængigt af hvor meget det nuværende anlæg er i ubalance. 10 % vil svare til lidt over kr inkl. moms over 30 år.

37 I kan overveje at opgradere varmeautomatikken til en nutidig styring med netadgang. Fordelene er: - En letforståelig brugerflade, både for jer selv og de teknikere som skal servicere varmeanlægget. - En mere avanceret styring med tilhørende bedre funktion og økonomi. - Adgang fra computer eller mobilapp via internettet, for nemmere overvågning og justering. - Besparelser og hurtigere løsninger ved problemer, fordi teknikere ikke altid skal ud til jer. Brugerflade på computer For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01 Priser varmeanlæg DKK ekskl. moms Udskiftning af 1 stk. varmecentral Udskiftning af 1 stk. varmeautomatik inkl. ventiler og målepunkter samt tilslutning til mobildatanetværk Etablering af varmefordelingsmålere Side 37/53

38 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Toiletfaldstamme. De fleste af faldstammerne er de oprindelige støbejernsfaldstammer, som alle er coatede indvendigt. Det er ikke til at vurdere standen eller kvaliteten af coatingen. Idet det er de oprindelige faldstammer, kan der være mindre tæringer eller sætninger, som kan svække tætheden af coatingen. Coatingen forventes at holde ca. 50 år hvis der er udført korrekt. Størstedelen af faldstammerne er bygget ind i forbindelse med ombygninger af køkkener og badeværelser, hvilket gør evt. utætheder meget svære at opdage. I kælderen er faldstammerne partielt skiftet, men er ellers i fin stand. Faldstamme i kælder. De partielle udskiftninger har ikke værdi på lang sigt. Når faldstammen skal udskiftes i etageadskillelsen, skal de øvrige rør fjernes, og det vil ofte være billigere at bruge et nyt rør end at genbruge det gamle. Side 38/53 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbene.

39 5.13 Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en tv-inspektion for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet. Det oplyses, at kloakken i gården er partielt skiftet og der er monteret rottesikring, som så vidt vides fungerer. Det er dog en god ide at efterse disse regelmæssigt. Kloakken i gården er forsynet med pumpe til bortpumpning af vand, når vandstanden stiger ved fx skybrug. Det er vigtigt, at sådanne pumper efterses 1 gang om året, for at sikre, at de virker efter hensigten. Kloak i gård. Side 39/53

40 I kælderen er der nogle gulvafløb. Det kan overvejes at udskifte dem til gulvafløb med højvandslukke. Højvandslukket forhindrer vand i at komme tilbage fra kloakken og ind i kælderen hvilket i nogle tilfælde sker, hvis den offentlige kloak stopper til ved kraftig regn. Gulvafløb i kælder. Det oplyses, at der ikke er problemer med opstuvning af vand ved gulvafløbene. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Vi har ingen forslag til energi- og ressourcebesparende tiltag til kloaken. Priser kloak DKK ekskl. moms Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne Udskiftning af gulvafløb til type med højvandslukke, pr. stk Side 40/53

41 5.14 Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Vandstik med fjernaflæst måler. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og badeværelser. Vandinstallationerne er svære at besigtige i flere af lejlighederne, da de er skjult af beklædninger og skabe. Den samlede installation er udført i galvaniserede stålrør. Der er foretaget en del udskiftninger og ændringer i køkkener og badeværelser i takt med, at flere og flere lejligheder er blevet renoveret. Vandinstallation over nedhængt loft. Der er erfaringsmæssigt store mængder kalk og rust indvendigt i rørene. Dette medfører gener i form af lavt vandtryk på de øverste etager, samt hyppige tilstopninger af toiletcisterne og blandingsbatterier mv. Side 41/53

42 Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventiler. Varmtvandsbeholderne er fra år 1994, og det kan overvejes, at udskifte beholderen i forbindelse med en komplet udskiftning af vandinstallationen. Beholderens levetid forventes at kunne holde en del år endnu forudsat at denne løbende er blevet serviceret. Varmtvandsbeholder. Det anbefales at skifte hele vandinstallationen i ejendommen udskiftes. Der bør i denne forbindelse anvendes rustfri stålrør. Samtidigt etableres vandmålere til koldt og varmt vand, idet dette er påbudt. Side 42/53

43 Ejendommen er forsynet med en nyere pumpe til cirkulation af det varme brugsvand. Cirkulationspumpe til varmt brugsvand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINSTALLATION Der er ikke individuelle vandmålere i ejendommen. Fra 2017 skal der monteres individuelle varmtvandsmålere i alle ejendomme, hvis det er teknisk gennemførligt og rentabelt. Vandmåler. Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med % for det kolde vand, og % for det varme vand. Disse erfaringstal stammer fra Transport- og Bygningsministeriet, november Udgiften til vand nærmer sig udgiften til el for en typisk lejlighed, og individuel afregning af vand kan derfor sidestilles med individuel afregning af el og varme. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som giver en løbende udgift. Hvis I ønsker at undersøge, om vandmålere er et reelt krav for jeres bygning, kan vi udarbejde en rentabilitetsberegning. Side 43/53 Ved etablering af vandmålere på de nuværende rør er der en stor risiko for at en del af målerne måler forkert på grund af

44 rust- eller kalktilstopninger. Desuden er det dyrt at montere målerne, i forhold til at vandinstallationen ikke holder længe endnu. Priser vandinstallation Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere. DKK ekskl. moms Reetablering i forbindelse med udskiftning af brugsvandsinstallationer Udskiftning af alle varmtvandsbeholdere Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Gaskomfur. Hvis en lejlighed nedlægger sit gaskomfur, er det tit et krav fra forsyningsselskabet, at man også fjerner selve gasledningen, for at undgå døde ender. Det gælder selvfølgelig ikke hvis andre (overboere) stadig bruger gasledningen. Vi har ikke forholdt os til, om denne regel er overholdt i jeres lejligheder, men det ses ganske ofte. Der er krav om, at gasledningerne er malet. I kælderen ser dette umiddelbart ud til at være overholdt, de få steder vi har kigget. Side 44/53 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen.

45 5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Ventilationskanal for naturlig ventilation. Det kan være uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler, fordi kanalerne kan være utætte. Tilslutning af ventilatorer kan derfor presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgener. Jo kraftigere ventilatoren er, jo større problem kan der opstå. Vi ser dog samme situation i mange af byens ejendomme, og hvis det ikke giver problemer, kan I lade tingene være som de er. Set over et døgn er det tvivlsomt, om en el-ventilator placeret på aftrækskanalen bidrager til at ventilere lejligheden. Ventilatoren kører måske samlet i 30 minutter på en dag. De resterende 23½ time blokerer den for den naturlige ventilation, som ville have været gennem kanalen. Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Udluftningskanalerne bør renses efter behov, som en del af den løbende vedligeholdelse af ejendommen. Det sikrer at kanalerne fungerer så godt som muligt. Side 45/53

46 Hvis der opleves problemer med det naturlige aftræk, kan det overvejes at coate (beklæde) de nuværende kanalers indvendige side. Fordelene er: Coatingen gør kanalen glat indvendigt. Herved fungerer den naturlige ventilation bedre, især i de nederste lejligheder, da friktionen/modstanden i kanalen er mindre. Princip for indvendig coating. De tætte kanaler reducerer risikoen for at luft/lugt trænger ud gennem kanalerne til andre lejligheder. Denne løsning kræver ingen godkendelse af myndighederne, da I ikke etablerer et mekanisk udsugningsanlæg. Hvad angår eventuelle emhætter i lejlighederne, så vil det være status quo i forhold til i dag. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for ventilationen. Priser ventilation DKK ekskl. moms Afsat til rensning af ventilationskanaler i 152 lejligheder Rensning og indvendig coatning af alle aftrækskanaler fra lejligheder til hætte, 16 opgange med hver 2 særskilte kanaler Side 46/ El /svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation.

47 Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Lysinstallationen på trapperne er af nyere dato og der er monteret røgdetektorer. Installationerne virker umiddelbart fint. Lysinstallation og røgdetektor i opgang. Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem årene. Gruppetavle i lejlighed. Det må derfor forventes at installationerne mange steder er de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis der arbejdes med dem. Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en el-installatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er relevant. Side 47/53

48 Der er adgangskontrol til hovedtrapperne i form af et nyere dørtelefonanlæg. Anlægget fungerer tilsyneladende som det skal. Dørstation. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER EL/SVAGSTRØM Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen. Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug Øvrige bygningsdele Ingen foranstaltninger Side 48/53

49 5.19 Private friarealer Boligforeningen har sin egen gårdindretning, med belægning, opholdsarealer, beplantning og skure. Gårdmiljø. Arealet virker umiddelbart funktionelt og i rimelig god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PRIVATE FRIAREALER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer Byggeplads/ stillads Når man sætter større byggearbejder i gang, skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 8% af håndværkerudgifterne. Side 49/53 Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader eller vindue, er det nødvendigt at opstille stillads eller lift.

50 Priser byggeplads/stillads DKK ekskl. moms Opstilling, leje og nedtagning af stillads/lift mod gade til arbejder på facader og vinduer Opstilling, leje og nedtagning af stillads/lift mod gård til arbejder på facader og vinduer Side 50/53

51 6 Diverse uforudsete udgifter Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10% til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et tilstrækkeligt beløb. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder, som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. Diverse uforudsete udgifter Side 51/53

52 7 Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen, bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning, som i hovedtræk handler om: Drøftelse af ønskerne til et byggeprojekt. Udarbejdelse af budget og beslutningsgrundlag Fremlæggelse for generalforsamlingen Ansøgning om byggetilladelse Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Byggestyring og koordinering af entreprenører Tilsyn med arbejdets udførelse Afholdelse af byggemøder. Vurdering af ekstraarbejder og økonomi Økonomisk styring og kontrol af fakturaer Afslutning og mangelgennemgang Information og dialog med beboerne fra start til slut. Ved at bruge A4 arkitekter og ingeniører vil boligforeningens største fordele være: Projektet er udarbejdet af fagfolk og passer til bygningens behov Foreningen får kvalificeret hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs Der er fokus på at budgettet skal holde Beboerne er godt informeret. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. Priserne i tilstandsrapporten er baseret på, at processen er styret af en teknisk rådgiver. Teknisk rådgivning Side 52/53

53 8 Vedligeholdelsesplan I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. Arbejderne er foreløbigt indsat i de kommende 10 år, ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Den endelige prioritering kan foretages i samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os. Vi bidrager gerne i denne proces, herunder inddragelse af beboerne og præsentation af ejendommens tilstand og mulige tiltag. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert år. På den måde har boligforeningen hele tiden gode informationer, når der skal tages stilling til ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Med venlig hilsen Mathias Planck-Hendriksen Bygningsingeniør Mob mph@a4.dk Vedligeholdelsesplan Side 53/53