Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1682 A/B Holsteinsgade 53-55

Transkript

1 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1682 A/B Holsteinsgade juni 2012 Udført af: Karina Frid & Dennis Evensen Focus2 A/S Kobbelvænget Brønshøj Telefon Mail Internet

2 INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION OVERORDNET KONKLUSION BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (08) Etageadskillelser 12 (09) WC / Bad 12 (10) Køkkener 13 (11) Varmeforsyning 14 (12) Afløb 15 (13) Kloak 16 (14) Vandinstallationer 17 (15) Gasinstallationer 18 (16) Ventilation 19 (17) El-installationer 20 (19) Private friarealer DRIFTSPLAN VEDLIGEHOLDELSESPLAN BILLEDDOKUMENTATION 26 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 1. udgave Fremstillet til A/B Holsteinsgade Printet på MPC2800 i Danmark 2012 Focus2 A/S 2/27

3 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommens bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget i maj Der blev ved gennemgangen registreret 2 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver ejendommen Holsteinsgade matr. nr Ejerlav Udenbys Klædebo Kvarter, København. Besigtigelsen omhandler opgange, kældre, og 2 lejligheder samt besigtigelse af tag, loftrum og facader. Facader og tagflader besigtiges fra terræn og tagflader blev i øvrigt delvist besigtiget ved adgang til tag af loftstige. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges at budgettet, er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommen. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Holsteinsgade er en etageejendom bestående 20 lejligheder. Ejendommen er beliggende ud mod Holsteinsgade. Bebyggelsen er iflg. BBR-meddelelse opført i år I bebyggelsen forefindes der 2 hovedtrapper fra gade, samt 2 bagtrapper fra gårdmiljø. Bebyggelsen består af 5 treværelses, 9 fireværelses, 3 femværelses og 3 seksværelses lejligheder. I alt anføres det samlede boligareal for hele ejendommen til 2482 m². Focus2 A/S 3/28

4 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået hele ejendommen, kan det konstateres, at alle bygningsdele er vedligeholdt og udskiftet løbende, således at bygningen generelt er i god stand. Tagkonstruktionen er udført som københavnertag med pap på den øverste flade del og med eternitskifer mansarden. Taget er renoveret og har fået ny belægning i Der har været vandskade pga. utæthed ved skotrende i 2010 samt skimmelsvamp i tagetage. Disse forhold er under kontrol. Skal observeres. Der er fuld kælder under hele ejendommen. Vægge og indeklima er tørt i en fint acceptabel grad. Der foreskrives ingen nødvendige tiltag, da etablering af dræn er udført og alle vægge virker tætte. Facade er mod gade udført pudset på overfacaden og med kvaderpuds på underfacade. Mod gården er blankt murværk på overfacaden og pudset underfacade. Facaderne er i fin stand. I 1998 blev der lavet nye lyskasser. Der er lavet altaner mod gård. I 2007 er der udbedret sætningsrevner mod gade. Facader bør gennemgås jævnligt for sætningsrevner og frostsprængte sten. Vinduerne er udskiftet i De fremstår i en fornuftig stand, og er løbende blevet vedligeholdt godt. Dog har man ved den sidste malerbehandling af gårdsiden og på en smule af gadesiden anvendt linoliemaling ovenpå plastalkydmaling, hvilket ødelægger bindemidlet i linoliemalingen. Heraf følger at overfladen på alle gadevinduerne er fuldstændig mat og smitter af. For at komme ned til at bæredygtigt lag, skal vinduerne afrenses meget grundigt på både træværk og beslag, og have ny grunding og afsluttende maling. Efterfølgende vil der kun være behov for almindelig vedligehold, i form af malerbehandling hvert 7-8. år. Udvendige døre skal undergå almindelig vedligehold, hvert 7-8. år. Der er 3 typer trapper. Hovedtrapper bagtrapper og 1 udendørs kældertrappee. Den udvendige kældertrappe bør undergå en lettere betonrenovering og overfladepudsning inklusiv sidevægge. Både trappe, cykelrampe og sidevægge har revner og er begyndt afskalning. Ejendommen har en meget smuk port som passage imellem gade og gård. Opgangsdøren til Holsteinsgade 55 er inde i porten. Porten beskrives ikke i denne rapport, da den kun har meget få overflademangler. Den er ikke andelsboligforeningens alene, men indgår i et gårdlaug. Etageadskillelser er traditionelle bjælkelag med indskud, trægulve og pudsede lofter. Der er opsat mineraluldsbatts på dele af kælderloftet, samt indblæst granulat i over de øverste lejligheder mod slfoetagen. Isoleringen af kælderloftet, som er løst monterede batts, bør eftergås årligt for om overfladen er ubrudt og isoleringen hænger fast. Både for at holde isoleringen tæt. For WC/baderum samt køkkener i lejlighederne er kollektive tiltag ikke påkrævet. Varmeanlægget er forsynet med fjernvarme. Det har en restlevetid på 20 år +. Alle rørføringer i kælder skal eftergås for manglende isolering. Faldstammer i nr. 53 er alle skiftet, og i nr. 55 er de strømpeforet. Dette gælder både køkken og bad. Alle faldstammer er udluftet over tag. Kloakken fungerer ved normale vandmængder. Der er indbygget højtvandslukke ved alle lavtliggende afløbsskåle. Der anbefales at få lavet TV-inspektion af kloakken hvert 10. år. Der er lavet omfangsdræn på begge sider af huset i Alle lejligheder har mekanisk udsugning, hvor motor er monteret på loftrum. Aftrækskanaler bør renses hver 5-7 år. Focus2 A/S 4/28

5 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Tagkonstruktionen er udført som københavnertag med pap på den øverste flade del og med eternitskifer mansarden. Ejendommen fik nyt tag i 1991 og skorstene blev nedlagt i forbindelse hermed. Der er bevaret en skorsten pr. lejlighedskolonne. I 2010 blev skotrende i hjørnet mod gård (nr. 55) fornyet pga. vandskade. Loftrummet er anvendt til opbevaringsrum, ventilationsanlæg og rørføring herfor. Loftrummet fremstod godt udluftet og velisoleret imod boliger. Registrering Tiltag 1. Der har været konstateret skimmelsvamp i træværket på tørreloft. Der observeres årligt at skimmel ikke udvikler sig. 2. Ved gennemgang af loftrum, undersøges ligeledes omkring gennemføringer og skotrender, og der er tegn på utæthed. Skal tjekkes umiddelbart efter større regnvejr. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen udgifter medtaget. kr. 0,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 5/27

6 (02) Kælder / fundering Indeklimaet i kælderen har en passende fugtighed. Der er monteret radiatorer rundt omkring i kælderen. Kælderindervægge og ydervægge er fuldmurede. Adgangen til kælderen sker via bagtrappe, samt 1 udvendig kældertrappe i gården bag nr. 53. Kældergulvet er udført i beton. Gulvet fremstår ubehandlet. Synlige betonskader og revnedannelser er overfladiske. Ejendommen har fået lagt omfangsdræn og grundmurssikring i Registrering Tiltag 1. Kælderen bør gennemgås en gang om året i alle rum. Så eventuelle tegn på fugtindtrængning vil blive opdaget i tide. 2. Indvendig side af kælderydervæggene er ikke behandlet i mange år og trænger til en overfladebehandling med pudsreparationer og maling med diffusionsåben murermaling. Ved samme lejlighed tilstøbes betonskader i kældergulv. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms 1. Ingen udgifter medtaget. 2. Murereftergang og maling. : kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 6/28

7 (03) Facader / sokkel Gadefacaden er pudset foroven og har underfacade med kvaderpuds. Gårdfacaden er blankt murværk og har pudset underfacade. Der er lavet altaner på gårdfacade og nye lyskasser i I 2007 er udbedret sætningsrevner på gadefacade. Registrering Tiltag 1. Facaderne bør gennemgås årligt for frostsprængte sten og eventuelle sætningsrevner. 2. Underfacade i gården har nogle steder tendens til skjolder og afskalning af puds. Prisoverslag ekskl. moms 1. Ingen specifikke tiltag er nødvendige. 2. Eftergang af puds på underfacade. Kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 7/28

8 (04) Vinduer Vinduerne, som er udskiftet på hele ejendommen i 1983, er meget godt vedligeholdt, og har angiveligt en restlevetid på år. Det må forventes at ruderne inden for en kort årrække vil begynde at punktere, hvorefter det ud fra vinduernes alder måske ikke er rentabelt at skifte ruderne, men i stedet skifte vinduerne. Vinduerne er udført i træ, med alu-bundglaslister. Fugerne omkring vinduerne er udført som elastiske fuger. Der er betonsålbænke under vinduerne. Kældervinduerne er udført i træ. I år 2007 er vinduerne på gadefacaden og enkelte vinduer på gårdfacaden malet med en linoliemaling, som ikke har bundet korrekt på det underliggende plastalkyd-lag, og derfor er bindemidlet forsvundet og malingen smitter af. Registrering - Tiltag 1. Afrensning af maling til bæredygtigt lag og ny malerbehandling. 2. Vinduer skal malerbehandles, hvert 7-8. år. 3. Fuger eftergås i forbindelse med maling. Focus2 har ikke lavet en U-værdiberegning, men foreningen bør pga. vinduernes alder, overveje at få udskiftet vinduerne til nye energivinduer i stedet for at afrense malingen. Prisoverslag ekskl. moms 1. Afrensning af maling til bæredygtigt lag og ny behandling, incl. Stillads kr ,- 2. Malerbehandling af vinduer hver år incl. stillads: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 8/28

9 (05) Udvendige døre Alle udvendige døre er udført i malet træ med glas. Disse er i fin stand. Registrering - Tiltag 1. Der skal foretages almindelig vedligehold af udvendige døre, i form af malerbehandling hvert 7.8. år. Prisoverslag ekskl. moms 1. Malerbehandling af udvendige døre, 6 stk.: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 9/28

10 (06) Trapper Hovedtrapper og bagtrapper er træ og generelt i god stand. Hovedtrapper er belagt med linoleum. Bagtrapper er lakerede trætrin og reposer. Udvendig kældertrappe i beton, bør have er lettere renovering. Udgifter til trappevask medtages ikke i driftbudgettet. Bagtrapper Hovedtrapper Registrering Tiltag 1. Hovedtrapper er belagt med linoleum. Ingen tiltag nødvendige. Bagtrapper er lakerede, og bør lakeres hvert 6. år på hele trappen, og hvert 3. år på den nederste halvdel. 2. Den udvendige kældertrappe til cykelkælder bør betonrepareres. Da de har nogen revner og afskallet beton. I denne forbindelse ville det være en god idé at etablere fald på oversiden af sidemuren, men ikke påkrævet. Prisoverslag ekskl. moms 1. Lakering af begge bagtrapper kr ,- 2. Lakering af den nederste halvdel af bagtrapper kr ,- 3. Renovering af udvendig kældertrappe kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 10/28

11 (08) Etageadskillelser Etageadskillelserne er opført som traditionelle bjælkelag med indskud, trægulve og pudsede lofter. De spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Etagedækket mod kælder er i stort omfang isoleret nede fra med påmonterede mineralulds-batts. Etagedækket mod loftrum er isoleret ovenfra med indblæsningsgranulat. Registrering - Tiltag - Etageadskillelser er i god stand. - Årlig eftergang af mineraluld i kælderloft regnes udført under drift. Der skal observeres om batts hænger løst, eller overfladen på battsene er beskadiget. Ikke behov for tiltag Prisoverslag ekskl. moms Der er ikke behov for tiltag. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 11/28

12 (09) WC / Bad Alle lejligheder har eget WC / bad. Registrering - Tiltag Badeværelserne er løbende blevet renoveret og er udført individuelt. Beboerne skal være opmærksomme på at elastiske fuger i badeværelser har kortere levetid end hårde flisefuger. - Der er ingen tiltag medtaget, da vedligehold af gulv, vægge og sanitet påhviler den enkelte ejer. Prisoverslag ekskl. Moms - Ingen tiltag medtaget: kr. 0 Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 12/28

13 (10) Køkkener Alle lejligheder har eget køkken. Køkkenerne er udført individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i god stand. Der er el-komfur i nogle af lejlighederne og gaskomfurer i andre. Ejendommen kører på by-gas, som er afproppet ved de lejligheder der er overgået til el. Registrering Tiltag - Der er ingen tiltag medtaget, da vedligehold af gulv, vægge og sanitet påhviler den enkelte ejer. Prisoverslag ekskl. Moms - Ingen udgifter medtaget. Tillæg til ejendommens fællesudgifter jf. driftsplan ekskl. Moms - Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 13/28

14 (11) Varmeforsyning Ejendommen er opvarmet med varmecentral, der er placeret i kælderen. Kedlen er fra Teknik, styring og ventiler i varmecentralen er af god kvalitet. Anlægget er opbygget, som et 2-strenget anlæg. Der er monteret termostatventiler på alle radiatorer. Anlægget har en anslået restlevetid på 20+ år. Flere rørføringer fremstår isolerede. Varmeanlægget vurderes, at være velfungerende Der er i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger. Focus2 kan i samarbejde med foreningen udarbejde en plan for energibesparende tiltag i varmecentralen. Registrering - Tiltag Der blev konstateret nogle rørføringer/samlinger uden isolering i kælderen. 1. Delvis efterisolering af rørføringer/samlinger bør udføres. Prisoverslag ekskl. moms 1. Efterisolering af rørføringer/samlinger kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 14/28

15 (12) Afløb Alle faldstammer i nr. 53 er udskiftet i Alle faldstammer i nr. 55 er strømpeforet. Alle faldstammer er udluftet over tag. Faldstammer i kælder, er udført i støbejern og rustfri stål. Registrering Tiltag 1. Ingen tiltag nødvendige. Prisoverslag ekskl. moms 1. Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 15/28

16 (13) Kloak Der er lagt omfangsdræn på både gård- og gadefacade i I forbindelse med belægning af gårdareal er kloakken i gården forholdsvis nyrenoveret. Afløb i kælder har fået monteret højtvandslukke. Registrering Tiltag 1. TV-inspektion af kloak hvert 10. år. Prisoverslag ekskl. moms 1. TV-inspektion kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 16/28

17 (14) Vandinstallationer Vandrør er delvist udskiftet løbende efterhånden som de enkelte lejligheder har fået nye køkkener. Stigstrenge for koldt og varmt brugsvand er formodentligt ført i galvaniserede rør. Der er cirkulation for varmt brugsvand. Registrering - Tiltag Besigtigede vandrør fremstår i god stand. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 17/28

18 (15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet. Registrering - Tiltag Der vurderes umiddelbart ikke at være problemer med gasinstallationerne, der har lang levetid. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 18/28

19 (16) Ventilation Der er lavet mekanisk ventilation i nr. 53, vor anlæg er placeret i loftrum. Registrering - Tiltag Det er vigtigt at man ved brug af mekanisk aftræk lufter ud for ikke at skabe undertryk. Der blev ikke oplyst om problemer med aftræk. Hver enkelte ejer bør løbende rense udsugnings-ventiler i køkken og bad for at sikre godt indeklima. Jævnlig rensning er vigtig fordi beskidte kanaler og armaturer betyder nedsat funktion og øget energiforbrug. Mekaniske aftrækskanaler bør renses hvert 5-7 år. Prisoverslag ekskl. moms Rensning af ventilationskanaler: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 19/28

20 (17) El-installationer Ejendommens el-forsyning er udskiftet, vedligeholdt og installationerne opgraderet løbende. Registrering - Tiltag Der blev ved gennemgangen ikke registreret defekte eller ulovlige installationer i de registrerede lejligheder. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 20/28

21 (19) Private friarealer Til ejendommen er der tilknyttet en fælles gård. Registrering - Tiltag Ingen tiltag medtaget Prisoverslag ekskl. moms Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 21/28

22 5.0 Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter. Beløbene er inkl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum, inkl. dokumentation til udførelse , ,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås visuelt for revner i fuger og frostsprængte sten, samt fugtskjolder/misfarvninger, inkl. dokumentation til udførelse. (04) Vinduer Nedenstående omhandler kun fælles vinduer Vinduer og bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontroller tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Nedenstående omhandler kun fælles døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontroller tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie , , ,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger ,- (08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol, specielt i kælder ,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. Afløb skal renholdes løbende. Elastiske fuger bør udskiftes hvert 5. år. (10) Køkkener Individuelle forhold. (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Udsyring af varmeveksler og service på elektrolyseanlægget ,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang ,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde ,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør røres 1 gang årligt ,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol ,- (16) Ventilation Rensning af kanaler hvert 5. år ,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ) ,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer inkl. dokumentation til udførelse ,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender. (Lav evt. del aftale med naboejendom) 5.000,- Sum, løbende vedligehold ,- Focus2 A/S 22/28

23 6.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registrerede tiltag. Nr Bygningsdel TAGVÆRK 02 KÆLDER / FUNDERING 2.1 Murereftergang ogmaling FACADER / SOKKEL 3.1 Eftergang af puds på underfacade i gård VINDUER 4.1 Afrensning af maling og ny behandling. Incl. Stillads Malerbehandling af vinduer hver år Incl. Stillads 05 UDVENDIGE DØRE 5.1 Malerbehandling af udvendige døre TRAPPER 6.1 Lakering af begge bagtrapper Lakering af nederste halvdel af bagtrapper 6.3 Renovering af udvendig kældertrappe PORTE OG GENNEMGANGE 08 ETAGEADSKILLELSER 09 WC & BAD 10 KØKKEN 11 VARMEANLÆG 11.1 Efterisolering af rørføringer/samlinger AFLØB 13 KLOAK TV-inspektion VANDINSTALLATIONER 15 GAS 16 VENTILATION 16.1 Rensning af aftrækskanaler EL & SVAGSTRØM 18 ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER 19 PRIVATE FRIAREALER 20 BYGGEPLADS Sum håndværkerudgifter pr. år Uforudsete udgifter, 10% Rådgiverhonorar, 15% Moms, 25% Sum byggearbejder Priser er +/- 25% Focus2 A/S 23/27

24 7.0 BILLEDDOKUMENTATION Tag Tag Gadefacade Udsnit af gadefacade Gårdfacade Focus2 A/S 24/28

25 Vand og afløb i kælder Faldstammer delvist udskiftet i kælder Radiatorer i kælder Lokalt fugtudtræk på sokkelvæg Altaner i nr. 55 deles fra trappeopgang Gårdmiljø imod vej Focus2 A/S 25/28

26 Indgangsparti har tilbageliggende døre til opgang og kld. Indgangsparti har tilbageliggende døre til opgang og kld. Hovedtrappe Bagtrappe Isolering af etageadskillelse mod kælder Granulat i etageadskillelse mod loft Focus2 A/S 26/28

27 Radiatorer med termostatventiler Varmerør i kælder skal efterisoleres Nogle steder er udskiftning af faldstammer i kælder tiltrængt Faldstammer udluftet over tag Ventilationsanlæg placeret i tagetage El-tavle i kælder Focus2 A/S 27/28