Salgsprospekt. Blåhøj Nobilis Plantage Engebækvej 98, 7330 Brande

Transkript

1 Salgsprospekt For Blåhøj Nobilis Plantage Engebækvej 98, 7330 Brande Areal: 20,4 ha. Kontantpris: kr. Årligt nettoafkast kr. svarende til 4,33 % p.a.

2 Præsentation Introduktion Blåhøj Nobilis Plantage er en intensivt drevet nobilis klippegrønt plantage på 20,4 ha., beliggende ved Blåhøj mellem Sdr. Omme og Brande. Ejendommen er tilplantet med Nobilis, i de bedste provenienser. Aldersklassen varierer fra 1-20 år, med hovedvægten i alderen fra år. Til skoven hører et ældre stuehus, udhus og garage samt en nyere maskinhal. Jagten er god, ikke mindst på råvildt. Herudover vil der være mulighed for jagt på fasaner, duer, snepper, harer, ræv m.v. Endvidere vil der kunne opleves strejfende kronvildt på ejendommen, da denne ligger i et område med meget kronvildt. Jagten er fri for køber ved overtagelsen. Ejendommen udbydes som en skov eller landbrugsejendom, hvor køber kan garanteres et årligt afkast på kr., svarende til 4,33 % p.a. i den kommende 10 års periode. For køber vil her være mulighed for en investering i fast ejendom, hvor jagtmuligheder, skovdrift og et fornuftigt afkast går hånd i hånd. Ejendommen er oplagt til genplacering af ejendomsavance, og man skal lede længe efter en jordbrugsejendom med samme afkastningsevne. Ejendommen vil efter de nye erhvervelsesregler for landbrugsejendomme, som trådte i kraft den 1. juli 2007, kunne erhverves frit af næsten alle, da ejendommens samlede jordtilliggende er under 30 ha. Det kræves dog, at bygningerne lejes ud til helårsbeboelse, såfremt man ikke selv agter at opfylde bopælspligten. Alternativt vil der kunne pålægges ejendommen fredskovpligt, hvorefter landbrugspligten og dermed bopælspligten kan ophæves. Forudsætningen er i så fald, at der langs ejendommens yderkanter etableres meter brede løvtræs skovbryn.

3 Udbudsvilkår Salgspris Kontant kr Salgsvilkår Overtagelse Refusion Mellemsalg Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder muligheden for at forkaste alle købstilbud. Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Ret til mellemsalg forbeholdes. Beliggenhed Matr.nr. 2t og 2fc, Omvrå By, Blåhøj, Ikast-Brande Kommune. Areal Grundarealet er ifølge matrikelfortegnelsen og tingbogen 20,4030 ha. Adresse Kommune Region Zonestatus Hovednotering Engebækvej 98, 7330 Brande. Ikast-Brande Kommune. Region Midtjylland. Landzone Ejendommen er noteret som landbrugsejendom. Ejendommen vil efter de nye erhvervelsesregler for landbrugsejendomme, som trådte i kraft den 1. juli 2007, kunne erhverves frit af næsten alle, da ejendommens samlede jordtilliggende er under 30 ha. Det kræves dog, at bygningerne lejes ud til helårsbeboelse, såfremt man ikke selv agter at opfylde bopælspligten.

4 Alternativt vil der kunne pålægges ejendommen fredskovpligt, hvorefter landbrugspligten og dermed bopælspligten i henhold til landbrugsloven kan ophæves. Skov- og Naturstyrelsen, Feldborg Statsskovdistrikt, har besigtiget ejendommen i foråret De har mundtligt tilkendegivet, at ejendommen vil kunne pålægges fredskovpligt, betinget af at der indenfor en 3 årig periode etableres ydre løvtræs skovbryn rundt om ejendommen med en bredde og kvalitet svarende til kravene ved privat skovrejsning. Konkret betyder dette, at der vil kunne pålægges ejendommen fredskovpligt, såfremt der etableres løvtræsskovbryn med 10 meters bredde mod syd og øst, og 20 meters bredde mod vest og nord. Skovbrynene skal bestå af minimum 3000 hjemmehørende løvtræsplanter pr. ha, hvoraf 20 % skal være buske. Historie Historie Blåhøj ca Blåhøj ca Blåhøj Nobilis Plantage er etableret gennem de sidste 20 år ved tilplantning af en landbrugsejendom med nobilis. Oprindelig er området skabt i sin nuværende udformning ved skiftende istider, og aflejring af sand og grus fra smeltevandsfloderne. De tidlige mennesker på egnen fældede den oprindelige skov, og heden tog over her, ligesom i det meste af det øvrige Midt og Vestjylland. For ca. 100 år siden pløjede man så i stor stil hederne op, og etablerede skove og landbrug på de tidligere heder. Dette skete i en tid hvor der var rigeligt med heder og andre uproduktive arealer, og hvor man samtidig manglede produktionen fra Sønderjylland, som på dette tidspunkt fortsat var annekteret af Prøjsen. Blåhøj Nobilis Plantage har således kun i knap 100 år været drevet som landbrug. Før dette var området hede og overdrev, og før hederne var der skov på arealet.

5 Nu er Blåhøj Nobilis Plantage så på vej til at blive skov igen, vel at mærke en meget produktiv skov med en stor afkastningsevne. Men man kan, som nævnt, også som ny ejer vælge at fortsætte med decideret landbrugsdrift på længere sigt, hvis det er det, man som ny ejer ønsker. Bygninger Beboelse, Engebækvej 98, Blåhøj, 7330 Brande. Til ejendommen hører en ældre beboelse, beliggende Engebækvej 98, 7330 Brande. Beboelsen har ydervægge i mursten og tagdækning med fibercement (eternitplader). Beboelsen er ifølge BBR opført i år 1920 og har et bebygget areal på 104 m2 og et samlet boligareal på 149 m2, fordelt på 4 værelser samt køkken og bad. Beboelsen har centralvarme og opvarmes med oliefyr. Beboelsen er tilsluttet vandforsyning fra vandindvindingsanlæg (egen boring). Spildevandet renses gennem mekanisk rensning med nedsivningsanlæg. Beboelsen er udlejet, men kan jf. senere afsnit frigøres til køber, såfremt dette ønskes. Udhuse, garager m.v. Til ejendommen hører endvidere 1 garage/udhus og 1 maskinhus. Udhuset/garagen er sammenbygget med beboelsen, og er ifølge BBR opført i 1920 og har et bebygget areal på 120 m2. Maskinhuset er ifølge BBR opført i 1996 og har et bebygget areal på 251 m2. Maskinhuset er udlejet, men kan jf. senere afsnit frigøres til køber, såfremt dette ønskes.

6 Skoven / Nobilis Plantagen Skoven / Nobilis Plantagen Blåhøj Nobilis Plantage er en intensivt drevet nobilis klippegrønt plantage på i alt 20,4 ha., beliggende ved Blåhøj, midt mellem Brande og Sdr. Omme. Ejendommen gennemskæres af 1 mindre kommunevej, men ligger i øvrigt fredeligt og roligt, i et af Danmarks meget øde områder. Terrænet er fladt og jorden sandet. Midt på ejendommen ligger ejendommens bygninger samlet omkring en lille gårdsplads. I forbindelse med bygningerne ligger en større græsplæne samt en læsseplads. Omtrent hele ejendommen er tilplantet med Nobilis, i de bedste provenienser. Aldersklassen varierer fra 1-20 år, med hovedvægten i alderen fra år. Ejendommen omkranses af læbælter til alle sider, samt langs med kommunevejen. Nobilisbevoksningerne vil jf. senere afsnit kunne bortforpagtes til en af Danmarks største juletræs- og pyntegrønt producenter for kr. pr. år, såfremt køber ikke selv ønsker at drive arealerne. Nobilisbevoksningerne vil således i løbet af de kommende år give et godt afkast, samtidig med at de vokser sig større og større, og derved giver plantagen mere karakter af egentlig skov. Samlet set skiller ejendommen sig ud fra øvrige skovejendomme ved sin meget høje cash flow fra de intensivt drevne nobilisarealer, og der vil således her være mulighed for at erhverve en skov- og jagtejendom med et for skovbruget uhørt højt afkast. Som landbrugsejendom betragtet skiller ejendommen sig ligeledes ud ved sin meget høje cash flow fra nobilisarealerne. Samtidig vil der være mulighed for en fortsat intensiv anvendelse, også på længere sigt, såfremt ejendommens status som landbrugsejendom fastholdes.

7 Jagt Jagt Blåhøj Nobilis Plantage har en god jagt, ikke mindst på råvildt. Herudover vil der være mulighed for jagt på fasaner, duer, snepper, harer, ræv m.v. Endvidere vil der kunne opleves strejfende kronvildt på ejendommen, da denne ligger i et område med meget kronvildt. Jagten er fri for køber ved overtagelsen, og de nuværende kulturhegn omkring ejendommen nedtages i forbindelse med salget. Køber vil endvidere med fordel kunne gøre yderligere for jagten gennem slåning af spor, opsætning af foderhuse m.v. Forpagtnings- og lejeforhold Bortforpagtning af Nobilis arealer Nobilisbevoksningerne og læssepladsen vil kunne bortforpagtes til Green Team A/S for kr. pr. år i en 10 årig gensidigt uopsigelig periode. Beløbet er ekskl. moms og indeksreguleres en gang årligt i henhold til udviklingen i nettoprisindekset. Forpagtningsperioden vil eventuelt kunne forlænges. Green Team A/S vil skulle have uhindret ret til at passe og høste nobilissen i forpagtningsperioden, så længe dette foregår på lovlig vis. Nobilisarealerne vil skulle afleveres ved endt forpagtning af Green Team A/S som skov / pyntegrøntbevoksninger, bestående af nobilis. Green Team A/S er en af Nordeuropas største juletræs- og pyntegrønt producenter og eksportører, og er således en både solid og seriøs samarbejdspartner. Bortforpagtningen til Green Team A/S er et tilbud til køber, som alternativt selv kan vælge at drive arealerne. En eventuel forpagtningskontrakt vil blive udarbejdet i forbindelse med salget.

8 Udlejning af maskinhus Som led i en eventuel bortforpagtning af nobilisarealerne tilbyder Green Team A/S at leje maskinhuset for kr. pr. år i en 10 årig uopsigelig periode. Udlejer kan dog opsige lejemålet for maskinhuset med 1 års varsel. Beløbet er ekskl. moms og indeksreguleres en gang årligt i henhold til udviklingen i nettoprisindekset. Udlejningen af maskinhuset til Green Team A/S er et tilbud til køber, som alternativt selv kan vælge at benytte bygningen. En eventuel lejekontrakt vil blive udarbejdet i forbindelse med salget. Udlejning af stuehus Som led i en eventuel bortforpagtning af nobilisarealerne tilbyder Green Team A/S at leje stuehuset for kr. pr. måned inkl. el og varme som helårsbeboelse for selskabets medarbejdere. Udlejningen af stuehuset til Green Team A/S er et tilbud til køber, som alternativt selv kan vælge at benytte bygningen. En eventuel lejekontrakt vil blive udarbejdet i forbindelse med salget. Bopælspligten i henhold til landbrugsloven vil fra 1. juli 2007 kunne opfyldes ved at udleje boligen til helårsbeboelse i 8 år. Kommende ejere vil endvidere have mulighed for at pålægge ejendommen fredskovpligt, og efterfølgende ophæve landbrugspligten, således at bopælspligten i henhold til landbrugsloven helt bortfalder. Dette giver mulighed for at disponere over boligen til egne formål, hvis det er det man vil. Ikke tilplantede arealer Køber har, ved indgåelse af aftale med Green Team A/S om bortforpagtning af nobilisarealerne, fortsat den fulde dispositionsret over jagt og arealer, som ikke er tilplantet med nobilis. Køber skal dog respektere eventuelle forpagtnings- og lejekontrakter med Green Team A/S, herunder holde køreveje, spor og læsseplads ryddet, så forpagteren kan passe og høste sine bevoksninger.

9 Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Skatter og afgifter m.m. af fast ejendom for 2007 udgør 8.739,90 kr. Momsforhold Ejendommen er momsregistreret. Køber overtager en eventuel momsreguleringsforpligtelse. Budgetforslag Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode er vedlagt som bilag. Budgetforslaget er baseret på udkast til forpagtningsaftaler, eksisterende forhold, samt skøn. Budgetforslaget udviser et årligt gennemsnitligt nettoresultat for den kommende 10-års periode på: kr. p.a. før renter og afskrivninger. Budgetforslaget er uden forbindende. Køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejde budget, på basis af købers egne forudsætninger. Afkast På basis af ovenstående budget, en købspris på kr. og handelsomkostninger på kr. bliver det årlige afkast i den kommende 10 års periode 4,33 % p.a. Udviklingsmuligheder Udviklingsmuligheder Udviklingsmulighederne er mange, men skal hovedsagelig nok ses på længere sigt, da ejendommens produktionsarealer på kort og mellemlangt sigt giver et så højt afkast, at det vil være svært at finde bedre anvendelse på kort sigt. Overordnet set kan de langsigtede udviklingsmuligheder deles i 2 dele. Dels en langsigtet løsning som fortsat landbrugsejendom med eller uden pyntegrøntproduktion, dels en langsigtet løsning som egentlig skovejendom med eller uden pyntegrøntproduktion.

10 Udviklingsmuligheder som fortsat landbrugsejendom Vælges den langsigtede landbrugsløsning, hvor ejendommen fastholdes som landbrugsejendom vil man efter endt forpagtningsophør, eller når bevoksningerne er udlevet, kunne vælge at lægge ejendommen tilbage til egentlig landbrugsdrift. Alternativt kan man fortsætte den nuværende drift, som intensivt drevet pyntegrøntejendom, eller vælge noget helt tredje, som man som køber finder mere interessant at benytte ejendommen til. Den 1. juli 2007 trådte de nye erhvervelsesregler for landbrugsejendomme under 30 ha. i kraft. Disse betyder i korthed, at landbrugsejendomme under 30 ha. vil kunne erhverves af næsten alle, og at bopælspligten på landbrugsejendomme under 30 ha. vil kunne opfyldes ved blot at udleje boligen til helårsbeboelse i 8 år, hvis man ikke selv agter at opfylde bopælspligten. Ejendommen vil derfor kunne erhverves og drives som landbrugsejendom af langt de fleste EU-borgere, blot boligen udlejes som helårsbolig i minimum 8 år. Udviklingsmuligheder ved ændring til fredskovsejendom Vælges den langsigtede skovbrugsløsning, vil man med fordel kunne udnytte nobilisbevoksningerne til skærm for mere sarte træarter, som man ønsker at indbringe, evt. kombineret med, at en høj produktivitet i pyntegrønt fastholdes på større eller mindre dele af ejendommen. Skov- og Naturstyrelsen, Feldborg Statsskovdistrikt, har besigtiget ejendommen i foråret De har mundtligt tilkendegivet, at ejendommen vil kunne pålægges fredskovpligt, betinget af at der indenfor en 3 årig periode etableres ydre løvtræs skovbryn rundt om ejendommen med en bredde og kvalitet svarende til kravene ved privat skovrejsning. Konkret betyder dette, at der vil kunne pålægges ejendommen fredskovpligt, såfremt der etableres løvtræsskovbryn med 10 meters bredde mod syd og øst, og 20 meters bredde mod vest og nord. Skovbrynene skal bestå af minimum 3000 hjemmehørende løvtræsplanter pr. ha, hvoraf 20 % skal være buske.

11 Ejendommen vil derfor kunne erhverves og omlægges til fredskovsejendom, uden landbrugspligt og dermed uden bopælspligt, forudsat at man forpligter sig til at etablere meter brede løvtræ skovbryn rundt langs ejendommens ydre kanter. Udviklingsmuligheder på kort sigt På kort sigt vil det være oplagt at gøre mere for vildtet, gennem etablering af mindre vildtagre, opsætning af foderhuse mv. Desuden bør man som køber overveje, om man ønsker at bortforpagte nobilisarealer og udleje bygningerne, eller om man selv vil kunne disponere over disse, helt eller delvist. F.eks. til jagt- og fritidsformål, på kortere eller længere sigt, igen alt afhængig af hvilken langsigtet løsning man går efter, jf. ovenstående afsnit. Retlige forhold Matrikulære noteringer Ejendommen vil i forbindelse med salget blive udstykket og matrikulært omlagt. Før udstykning udgør ejendommen en del af en landbrugsnoteret ejendom uden fredsskovpligt. Efter udstykning udgør ejendommen en selvstændig landbrugsejendom, alternativt en selvstændig fredsskovpligtig ejendom uden landbrugspligt. Den konkrete løsning tilrettelægges i samarbejde med den kommende ejer. Servitutter/Deklarationer Der henvises til ejendommens blad i tingbogen, idet der samtidig gøres opmærksom på, at ejendommen er under udstykning, og servitutterne endnu ikke er fordelt mellem de respektive nye ejendomme. Det vurderes, at der ikke påhviler ejendommen særligt byrdefulde servitutter. Hæftelser/Lån Ejendommen sælges ubehæftet.

12 Offentlig vurdering 2006 Vurderet som Ejendommen er under udstykning, og den er derfor ikke selvstændigt vurderet. Ejendommen udgør i dag størstedelen af en selvstændigt vurderet landbrugsejendom, hvorfra den er under udstykning. Offentlig vurdering I alt Den offentlige vurdering for den samlede landbrugsejendom, inkl. matr. 2fd, som beholdes af sælger, var pr. 1. oktober 2006: kr., heraf grundværdi: kr. Kapitalbehov (anslået) Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr Tinglysningsafgift & gebyr. kr Advokat m.v. anslået kr Kapitalbehov i alt (anslået): kr Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Ortofoto Bilag 3: Budgetforslag Bilag 4: Fotos fra ejendommen Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Kontaktperson: Asger Olsen Søvangen 20 Tlf.: DK-5884 Gudme alo@asgerolsen.com Tlf.: Fax: post@asgerolsen.com

13 Matrikulært Oversigtskort. Blåhøj Nobilis Plantage, Engebækvej 98, 7330 Brande. Matr. nr. 2t og 2fc, Omvrå By, Blåhøj, Ikast-Brande Kommune.

14 Flyfoto / Ortofoto fra Blåhøj Nobilis Plantage, Engebækvej 98, 7330 Brande. Matr. nr. 2t og 2fc, Omvrå By, Blåhøj, Ikast-Brande Kommune.

15 Forslag til Budget for Blåhøj Nobilis Plantage. Forslag til gennemsnitlig årsbudget for den kommende 10-års periode. alo 25. august Træproduktion. Kr. pr. år. Noter: Salg og produktion af råtræ - Arealet påregnes bortforpagtet. Nykultur - Der er ikke regnet med afdrifter. Kultur og Bevoksningspleje - Arealet påregnes bortforpagtet. Tilskud til gentilplantning - Der er ikke regnet med tilskud. DB II, træproduktion - Juletræer og Pyntegrønt. Salg af juletræer - Arealet påregnes bortforpagtet. Høst og transport af juletræer - Arealet påregnes bortforpagtet. Salg af pyntegrønt Forpagtningsafgift. Høst og transport af pyntegrønt - Arealet påregnes bortforpagtet. DB I, juletræer og pyntegrønt Nykultur - Der er ikke regnet med afdrifter. Kultur og Bevoksningspleje - Arealet påregnes bortforpagtet. DB II, juletræer og pyntegrønt På basis af forpagtningsaftale. Bygningsdrift. Husleje stuehus Nuværende husleje inkl. forbrug. Forbrug (36.000) Skønnet. Bygningsdrift (24.000) Skønnet. Nettoleje maskinhus Udlejet til forpagter. DB, Bygninger Ekskl. Forbedringer. Andre indtægter. Jagtudlejning Skønnet. Andet - Andre indtægter i alt Skønnet. Generalomkostninger. Vej- og grøftevedligeholdelse m.v. - Arealet påregnes bortforpagtet. Skovfogedbistand - Arealet påregnes bortforpagtet. Brandforsikring skoven - Arealet påregnes bortforpagtet. Stormforsikring skoven - Arealet påregnes bortforpagtet. Bygningsforsikringer m.v. (4.000) Skønnet. Ejendomsskat (8.700) 2007-beløb. Generalomkostninger, i alt. (12.700) ekskl. Regnskab og administration. Resultat før renter og afskrivninger Budgetforslaget er baseret på udkast til forpagtningsaftaler, eksisterende forhold, samt skøn. Budgetforslaget er uden forbindende. Køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejdet budget, på basis af købers egne forudsætninger.

16 Fotos fra Blåhøj Nobilis Plantage, Engebækvej 98, Blåhøj, 7330 Brande.