FORSLAG TIL MODEL FOR HÅNDTERING AF FORSKELLE I BOLIGAFGIFT

Transkript

1 AB SKYDEBANEN MODEL TIL HÅNDTERING AF FORSKELLE I BOLIGAFGIFT Efter den stormfulde generalforsamling i 2013 har arbejdsgruppen afholdt en række møder, der har haft flere formål. Gruppens første opgave var at få overblik over de historiske årsager til de forskellige boligafgifter for lejligheder af samme størrelse. Opklaringsarbejdet har været temmelig omfattende. Vi har bestræbt os på, at de gamle andelshaverne kan genkende deres egen historie i den fælles fortælling samtidig med, at nyligt indflyttede beboere kan bruge fortællingerne som information om fortiden i foreningen fra 1988 til d.d. Vi har udsendt Fortællinger om økonomiske asymmetrier i AB Skydebanen til alle andelshavere, så vi i dag kan sige, at vi nu har en samlet fortælling, som foreningen kan referere til som gyldig information om de historiske forhold i foreningen. Arbejdsgruppens næste opgave har været at finde frem til en model for håndtering af forskellene i boligafgifterne. Vi har drøftet mange forskellige muligheder. Forskellige modeller har forskellige konsekvenser - ingen model i sig selv er en perfekt løsning - så det har været en svær opgave. Men vi har truffet det afgørende valg, at foreningen indenfor et afgrænset tidsrum skal ligestille boligafgifterne, så vores indbyrdes økonomiske forhold igen matcher andelstankens oprindelige lighedsideal. Vi mener, at foreningen vil trives bedst med overskuelige og sammenlignelige forhold for enhver andelshaver, der bor her nu og fremover. Vi mener, at økonomisk ligestilling af alle andelshavere vil være det bedste udgangspunkt, når vi fremover skal vælge retning for foreningen, hvad enten det drejer sig om bygninger, økonomi eller det sociale liv i gaden. Vi foreslår derfor en gradvis ensretning af boligafgifterne, så boligafgifterne er harmoniserede i Efter beslutningen om en gradvis tilpasning har vi drøftet mange mulige udgaver af hvordan. Det har været virkelig vanskeligt at leve op til det ligestillingsideal, vi gerne vil fremme med vores forslag. For hvordan kan vi undgå, at vores model er uretfærdig eller urimelig for nogle beboere - det kan vi ikke. Det er umuligt at tilgodese alle hensyn, så vi har drøftet hvilke hensyn, der bør veje tungest. Vi har valgt at tage mest hensyn til den enkelte beboers mulighed for at kunne indrette sig på sin egen situation. Herunder kan du læse om den model, vi foreslår, og du kan se forslaget som model og i udregnede eksempler. FORSLAG TIL MODEL FOR HÅNDTERING AF FORSKELLE I BOLIGAFGIFT Januar 2015 tager vi de første skridt i retning af udligning. Først og fremmest skal vi udjævne de tre boligafgiftsniveauer de tre trin - der deler foreningen op i tre grupper af opgange. Du kan se de tre trin herunder. Denne geografiske opdeling afspejler, at boligafgiften i sin tid blev fastsat eksternt i byfornyelsesregi, altså helt uden at skele til foreningens interne niveauer for forbedring eller andet. I det første år vil vi således udligne denne specifikke form for skævhed for alle andelshavere nogle af de, der skal stige, får dog som følge af deres lejligheds ekstraordinære størrelse deres harmonisering vedr. trin delt over to år. Samtidig vil vi på én gang regulere de andelshavere, der i dag betaler mere end gennemsnittet i boligafgift. Gennemsnittet altså det beløb pr. kvm pr. år, som vi alle betaler til fra de tre forskellige trin med samtlige de kvadratmetre, der i dag repræsenterer andelshaverne - er den nye grundydelse. Pr er dette beløb kr. 634 pr. kvm. pr. år. Juni 2014 Side 1 af 9

2 Efter trin- harmoniseringen foreslår vi, at lejligheder, der er omfattet af veto (eller i hvert fald ikke betaler svarende til det trin, som lejligheden er beliggende i) får beregnet et fradrag svarende til den værdi, som lejlighedens veto repræsenterer. Fradraget trækkes hver måned fra grundydelsen og aftrappes med kr. 175 pr. måned pr. år frem til 2020, hvor fradraget helt bortfalder. Det sikrer størst mulig forudsigelighed og giver god tid til, at man kan tage stilling til og indrette sig på sine økonomiske forhold. De tre niveauer ser i dag således ud (juni niveau): AB Skydebanen Øst: Istedgade 55 - Skydebanegade Sdr. Boulevard 26-30: kr. 614 pr. kvm pr. år AB Skydebanen Vest: Istedgade Skydebanegade 2-14: Skydebanegade Sdr. Boulevard 32: kr. 641 pr. kvm. pr. år kr. 667 pr. kvm. pr. år Gennemsnittet (beregnet som indtægten fra boligafgift pr. år kr fordelt på de kvadratmetre, andelshaverne repræsenterer kvm - er (oprundet) 634 pr. kvm pr. år). Model (lejligheden ligger i en opgang, hvor boligafgiften ligger over gennemsnittet lejligheden skal derfor falde vedr. trin - og lejligheden er omfattet af veto): Lejligheden harmoniseres vedr. trin og falder til gennemsnittet, der er den nye grundydelse Værdien af lejlighedens veto (fradraget) aftrappes frem mod 2020, hvor lejligheden betaler grundydelsen Trin: kr. 667 pr. kvm. pr år Grundydelse: kr. 634 pr kvm pr år Nuv. betaling: kr. 514 pr. kvm. pr år Juni 2014 Side 2 af 9

3 Modellen og de forskellige mulige udfald Ordforklaring: Harmonisering vedr. trin: Denne harmonisering drejer sig om at udligne de trin, som byfornyelsesprojektet afleverede boligafgiften i. Der er tale om 3 forskellige satser, der blev til som følge af regulering af huslejelofter og lignende beregningsmæssige størrelser, der danner udgangspunkt for boligafgiften. Veto: en aftale om IKKE at modtage en eller flere af de leverancer, som byfornyelsesprojektet producerede til de enkelte lejligheder i perioden 1. januar 1995 til 31. december Nedlæggelse af veto var alene muligt i forhold til leverancer af individuelle forbedringer typisk køkken og bad. Harmonisering vedr. veto: Denne harmonisering drejer sig om at udligne forskellene mellem de, der for snart 20 år siden modtog individuelle forbedringer ifm. byfornyelsesprojektet og de, der valgte ikke at modtage disse forbedringer. På det tidspunkt, hvor alle betaler grundydelsen (den samme boligafgift pr. kvm. pr. år), har de individuelle forbedringer haft en levetid på mellem 22 og 25 år (de første blev ibrugtaget 1. januar 1995, og i 2020 betaler alle grundydelsen). Veto 1: Du stiger ifm harmonisering vedr. trin. Derfor starter aftrapning af dit fradrag vedr. veto først 1. januar Veto 2: Du falder ifm harmonisering vedr. trin. Derfor starter aftrapning af dit fradrag vedr. veto d. 1. januar 2015, hvor fradraget aftrappes med det samme beløb, som du ville have faldet ifm harmonisering vedr. trin. Se forklaring nedenfor Boligafgift pr. kvm. pr. år sådan beregner jeg: Boligafgift (på Betalingsoversigten fra Betalingsservice hedder denne post boligafgift ) x 12 = boligafgift pr. år. Boligafgift pr. år divideres med din lejligheds størrelse - herved finder du boligafgift pr. kvm. pr. år. Eksempel: En lejlighed beliggende i opgangen Skydebanegade 20 er på 52 kvm. Lejligheden betaler kr ,67 pr. måned i boligafgift eller kr pr. år (2.891,67 x 12). Lejligheden betaler kr /52 = 667 pr. kvm. pr. år. Hvor bor du? 1. januar 2015 Du bor i foreningens Beløbet kr. 634 er grundydelsen, som alle skal betale pr. kvm. pr. år. øst- side og betaler i Hvis din lejlighed er omfattet af veto (veto 1), får du beregnet et dag kr. 614 pr. kvm fradrag. Fradraget trækkes fra grundydelsen i din boligafgifts- pr år. Du skal betale betaling og aftrappes (bliver mindre) med kr. 175 pr. måned pr. år grundydelsen og fra 1. januar 2016, indtil fradraget helt bortfalder dette sker senest stiger derfor med kr. 1. januar til kr. 634 pr. kvm pr. år. Du er således en andelshaver, der skal stige ved Juni 2014 Side 3 af 9

4 harmonisering vedr. trin Du bor i foreningens vest- side og betaler i dag enten kr. 641 eller kr. 667 pr. kvm pr år. Du skal betale grundydelsen og falder derfor med henholdsvis kr. 7 eller kr. 33 til kr. 634 pr. kvm pr. år. Du er således en andelshaver, der skal falde ved harmonisering vedr. trin Veto 1 Veto 2 Beløbet kr. 634 er grundydelsen, som alle skal betale pr. kvm. pr. år. Hvis din lejlighed er omfattet af veto (veto 2), får du beregnet et fradrag. Fradraget trækkes fra grundydelsen i din boligafgifts- betaling og aftrappes (bliver mindre) med kr. 175 pr. måned pr. år. fra 1. januar 2016, indtil fradraget bortfalder dette sker senest 1. januar For, at du ikke først skal falde i boligafgift vedr. trin og dernæst stige igen vedr. veto, aftrappes dit fradrag dog pr. 1. januar 2015 med det samme beløb, som du pr. denne dato skulle falde ifm harmonisering vedr. trin. Du stiger ifm harmonisering vedr. trin. Derfor starter aftrapning af dit fradrag vedr. veto først 1. januar Du falder ifm harmonisering vedr. trin. Derfor starter aftrapning af dit fradrag vedr. veto d. 1. januar 2015, hvor fradraget aftrappes med det samme beløb, som du ville have faldet ifm harmonisering vedr. trin. Se forklaring nedenfor Jeg skal stige ved harmonisering vedr. trin og min lejlighed er IKKE omfattet af veto jeg betaler sådan her: Dato Beregning Bemærkning 1. januar 2015 Stigning fra kr. 614 pr. kvm. pr. år til grundydelsen kr. 634 pr. kvm. pr. år. Obs den nye grundydelse reguleres med 3 % jvf. beslutning på GF 2014 Dog stigning med max. kr. 175 pr. måned. Lejligheder på over 110 kvm. (sammenlagte eller loftsudvidede) stiger pr. 1. januar 2015 med kr. 175 pr. måned ifm harmonisering vedr. trin 1. januar 2016 grundydelsen Lejligheder på over 110 kvm. (sammenlagte eller loftsudvidede) stiger pr. 1. januar 2016 med den resterende del af trinharmoniseringen. 1. januar 2017 grundydelsen grundydelsen Juni 2014 Side 4 af 9

5 1. januar januar 2019 grundydelsen 1. januar 2020 grundydelsen Jeg skal stige ved harmonisering vedr. trin og min lejlighed er omfattet af veto jeg betaler sådan her: Dato Beregning Bemærkning 1. januar 2015 Stigning fra kr. 614 pr. kvm pr. år til grundydelsen kr. 634 pr. kvm pr. år. 1. januar 2015 Mit fradrag (der trækkes fra grundydelsen i min boligafgifts- betaling) beregnes som forskellen mellem det, jeg betaler i dag, og kr. 614 pr. kvm. pr. år 1. januar 2016 Mit fradrag aftrappes med kr. 175,- pr. måned eller mindre, hvis det dermed når kr januar 2017 Mit fradrag aftrappes med 1. januar 2018 Mit fradrag aftrappes med 1. januar 2019 Mit fradrag aftrappes med 1. januar 2020 Mit fradrag bortfalder, og jeg betaler samme grundydelse som alle øvrige andelshavere. Obs den nye grundydelse reguleres med 3% jvnf. beslutning på GF 2014 Jeg skal falde ved harmonisering vedr. trin og min lejlighed er IKKE omfattet af veto jeg betaler sådan her: Dato Beregning Bemærkning 1. januar 2015 Fald fra enten kr. 641 eller kr. 667 pr. kvm pr. år til grundydelsen kr. 634 pr. Obs den nye grundydelse reguleres med 3% jvnf. beslutning på GF 2014 kvm pr. år. 1. januar 2016 grundydelsen Juni 2014 Side 5 af 9

6 1. januar 2017 grundydelsen grundydelsen 1. januar januar 2019 grundydelsen 1. januar 2020 grundydelsen Jeg skal falde ved harmonisering vedr. trin og min lejlighed er omfattet af veto jeg betaler sådan her: Dato Beregning Bemærkning 1. januar 2015 Fald fra enten kr. 641 eller kr. 667 pr. kvm pr. år til grundydelsen kr. 634 pr. kvm pr. år. 1. januar 2015 Mit fradrag beregnes som forskellen mellem det, jeg betaler i dag, og henholdsvis kr. 641 eller kr. 667 pr. kvm. pr. år - alt efter hvilket trin- område min lejlighed ligger i. 1. januar 2015 Mit fradrag aftrappes med det beløb, som jeg ellers ville falde jvf. harmoniseringen vedr. trin. Hvis jeg f.eks. skal falde fra kr. 667 pr. kvm pr. år til grundydelsen kr. 634 pr. kvm pr. år svarer dette til et fald på kr. 253 pr. måned i en lejlighed på 92 kvm ( x92/12). Mit fradrag aftrappes med kr. 253 jeg mærker derfor intet til hverken fald eller stigning det første år. 1. januar 2016 Mit fradrag aftrappes med 1. januar 2017 Mit fradrag aftrappes med 1. januar 2018 Mit fradrag aftrappes med Obs den nye grundydelse reguleres med 3% jvnf. beslutning på GF januar 2019 Mit fradrag aftrappes med Juni 2014 Side 6 af 9

7 1. januar 2020 Mit fradrag bortfalder, og jeg betaler samme grundydelse som alle øvrige andelshavere. Regneeksempel Eksempel 1: Lejligheden er på 92 kvm. og beliggende Skydebanegade 25. Lejligheden er ikke omfattet af veto og betaler i dag kr. 614 pr. kvm. pr. år. Trin: Skydebanegade 25 betaler i dag kr. 614 pr. kvm pr. år. Da den nye grundydelse udgør kr. 634 pr. kvm pr. år, er forskellen vedr. trin: =20 kr. pr. kvm. pr. år. I en lejlighed på 92 kvm er dette 20x92 = kr. pr. år eller 1.840/12 = 153 pr. måned. Denne lejlighed skal altså stige med kr. 153 fra sit nuværende månedlige boligafgiftsniveau og op til grundydelsen. Stigningen gennemføres d. 1. januar 2015, og der sker ikke yderligere i forhold til denne lejlighed (der kan dog helt ligesom i dag tilkomme de procent- reguleringer m.v., som en generalforsamling måtte beslutte). Eksempel 2: Lejligheden er på 92 kvm. og beliggende Skydebanegade 30. Lejligheden er omfattet af veto og betaler i dag kr. 514 pr. kvm. pr. år. Trin: Skydebanegade 30 betaler i dag kr. 667 pr. kvm pr. år. Da den nye grundydelse udgør kr. 634 pr. kvm pr. år, er forskellen vedr. trin: =33 kr. pr. kvm. pr. år. I en lejlighed på 92 kvm er dette 33x92 = kr. pr. år eller 3.036/12 = 253 pr. måned. Denne lejlighed skal altså falde med kr. 253 fra sit nuværende månedlige boligafgiftsniveau. Dette fald gennemføres d. 1. januar Eksemplet fortsættes Juni 2014 Side 7 af 9

8 Veto: Lejligheden er omfattet af veto og betaler i dag kr. 514 pr. kvm. pr. år. Forskellen mellem lejlighedens nuværende betaling og lejlighedens trin er således: = 153 pr kvm pr. år eller kr pr. år (153x92). Det svarer til kr pr. måned. D. 1. januar 2015 får lejligheden beregnet et fradrag vedr. veto på kr fradraget trækkes fra boligafgiftsbetalingen hver måned. Lejlighedens månedlige boligafgiftsbetaling ser nu sådan ud: Grundydelse:634x92/12 = (afrundet) Fradrag: Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr Lejligheden betalte i dag kr. 514 pr. kvm pr. år, det svarer til kr. 514x92/12=3.941 pr. måned (afrundet). Med harmoniseringen vedr. trin er lejligheden således faldet kr. 253 ( ) pr. måned. Lejligheden er omfattet af veto og skal derfor stige ved harmonisering af dette forskelstema. Vi ønsker at indføre en model, der sætter en stabil kurs mod harmonisering og vil derfor ikke lade boligafgiften falde et år for at lade den stige igen det næste år. Vi aftrapper (gør mindre) derfor med det samme (d. 1. januar 2015) fradraget vedr. veto med det beløb, som lejligheden skulle falde vedr. trin. Lejlighedens månedlige boligafgiftsbetaling ser nu sådan ud: Grundydelse:634x92/12=4.861 (afrundet) Fradrag: =920 Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr D. 1. januar 2015: Lejligheden er nu harmoniseret vedr. trin og har fået sit fradrag vedr. veto på kr aftrappet til kr Lejligheden betaler det samme, som den hele tiden har gjort kr pr måned og kommer derfor ikke til at mærke til harmoniseringen det første år. Efterfølgende år i denne lejlighed ser sådan ud: d. 1. januar 2016 Fradraget reduceres med kr. 175 og udgør =745. Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr d. 1. januar 2017 Fradraget reduceres med kr. 175 og udgør =570. Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr d. 1. januar 2018 Fradraget reduceres med kr. 175 og udgør =395. Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr d. 1. januar 2019 Fradraget reduceres med kr. 175 og udgør Juni 2014 Side 8 af 9

9 =220. Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr d. 1. januar 2020 Fradraget bortfalder. Boligafgiftsbetaling pr. måned: ( ) kr Der er i eksemplet ikke taget hensyn til den 3 % regulering af boligafgiften, der forventeligt indføres en gang årligt i perioden. Resultatet af den forslåede model: andele skal stige ifm harmonisering vedr. trin. 20 er omfattet af veto i denne gruppe og skal falde ifm. trinharmonisering - heraf er 10 omfattet af veto. De 9 andele, der skal stige vedr. trin og som er større end 110 kvm., lander i en månedlig stigning, der er større end kr For at stille disse andelshavere som alle andre, harmoniseres de 9 andele vedr. trin med kr. 175 pr. 1. januar 2015 og resten 1. januar BORTFALD AF FRADRAG VED SALG En lejlighed med fradrag overgår ved salg til betaling af grundydelsen. Ved salg forstås overdragelse af en andel, helt eller delvis, til en anden. Der skal således betales fuld boligafgift for andelen fra det tidspunkt, der er sket en ændring i ejerforholdet vedrørende andelen efter vedtagelse af en model til udligning af boligafgiften. DET VIDERE FORLØB Vi ser meget frem til dialogen mellem andelshaverne om den fremlagte model. Vi holder i den sammenhæng høringsmøde torsdag d. 26. juni, kl i beboerlokalet (på hjørnet af Skydebanegade og Istedgade). Høringsmødet tjener til at få debatteret modellen med henblik at vurdere, om vi har fået indrettet modellen så hensigtsmæssigt, som det nu er muligt. Vi stemmer om den endelige model til en ekstraordinær generalforsamling efter sommerferien (se også projektets tidsplan på foreningens hjemmeside, under menupunkt Bestyrelsen). Modellen og beregningerne er vanskeligt stof både at formidle og forstå, så det vil være helt naturligt, om der er spørgsmål til såvel modellen som de mere individuelle forhold. Hvis du ønsker hjælp til at finde det beløb, som din boligafgift vil blive påvirket med i den foreslåede model, sidder vi klar d. 23. juni 2014 fra kl på Boligkontoret og i timen før nabohøringen d. 26. juni 2014, kl i beboerlokalet. Vel mødt til høringsmødet d. 26. juni Venlig hilsen Arbejdsgruppen til håndering af forskelle i boligafgift Juni 2014 Side 9 af 9