Forslag til generalforsamling I Coracao de Algarve 19 Marts 2017

Transkript

1 Forslag til generalforsamling I Coracao de Algarve 19 Marts 2017 Undertegnede har d 18 februar indsendt nedenstående forslag. Siden da har bestyrelsen truffet 2 beslutninger om ændringer af projektkontrakten mellem Authentic og andelsselskabet. Den seneste projektkontrakt imødekommer mange af de ønsker som der har været ønske om at fremme ved en forhandling. Det har hele tiden været målet at opnå en konstruktiv løsning gennem forhandling. En forhandling synes dog fortsat relevant indtil der foreligger konkret dokumentation herunder tegninger for færdiggørelse af byggeriet. Det er endvidere opfattelsen af autocamperen ikke kan svare til 12 andele eller at der kan sælges 12 andele som grundlag for en lejekontrakt. Formålet med at opretholde forslaget er at de sidste detaljer også kan komme på plads i et konstruktivt samarbejde. Der har tilsyneladende været tvivl om hvorledes forhandlinsgruppen skulle udpeges af generalforsamlingen. Undertegnede stiller sig derfor til rådighed for at afslutte forhandlingerne såfremt generalforsamlinger ønsker det. Ønsker generalforsamlingen at opstille alternative kandidater er der fuld forståelse herfor. Der er af hensyn til en tydeliggørelse af selve forslaget foretaget mindre ændringer i selve teksten. Undertegnede anmoder hermed om at få følgende forslag til afstemning. Forslag - Forslag til ændring af aftale mellem Authentic og Coracao de Algarve fsa salg af antal andele, antal klip, køb af autocamper samt færdiggørelsen af byggeriet Generalforsamlingen bedes godkende: At der nedsættes en forhandlingsgruppe (2-3 andelshavere), som forsøger at opnå en endelig aftale mellem Authentic og andelsselskabet om salg af antal andele, antal klip, autocamper samt færdiggørelse af byggeriet alt i et evt. samlet forhandlingsresultat. Et evt. sådan forhandlingsresultat skal foreligge inden for 3 måneder og behandles ved en ekstraordinær generalforsamling. Begrundelse Forslagsstillerne ønsker at forelægge begrundelsen for de nævnte forslag på selve generalforsamlingen.

2 Kort kan det dog siges, at presset på bookingsystemet er stort og det kan blive endnu større i fremtiden, hvis ikke der kommer nye tiltag. Med det nuværende klipsystem er der plads til alle klip, men det forudsætter at autocamperen er 100% booket og at fire nye aflastningsværelser er inddraget i klipsystemet. Antallet af andele som Authentic kan sælge er nu 208. Heraf udgør autocamperen 12 andele, 4 nye værelser udgør 16 andele og de 31 lejlighederne 180 andele. Dette jvf. Den klipopgørelse som der har været orienteret om på et af de sidste bestyrelsesmøder. Sådan var det ikke oprindeligt. I det oprindelige grundlag for antal andele kunne alle klip rummes i lejlighederne og autocamperen. Andelshavere med såkaldte Frie Andele vil fremover skulle bruge nogle af deres klip i enten autocamper eller de 4 værelser med mindre at der skabes mere rummelighed for brug af klip for disse andelshavere. Mere rummelighed kan skabes på forskellig vis. Det kan skabes ved bl.a. følgende tiltag: Bygning af flere 1-værelses lejligheder (2-4) Authentic sælger færre andele end de 208 Alle andelshavere går tilbage fra de nuværende 39 klip til 36 klip Autocamperen ikke indkøbes, men evt. lejes af de enkelte andelshavere Målet må være som det oprindelig var tilfældet at alle andelshavere kan bruge alle deres klip ved en 100% belægning. Ved en forhandling skal dette mål holdes for øje samtidig med at færdiggørelsen af byggeriet, autocamper og værelser sker ud fra andelshavernes ønsker og behov. Begrundelse for at autocamperen ikke købes Der er fra flere andelshavere udtrykt bekymring for, at der indkøbes en autocamper, idet der er rejst tvivl om behovet for en autocamper. Der blev derfor iværksat en brugerundersøgelse, som skulle være afslutte i uge 7. Resultatet foreligger endnu ikke. Der kan endvidere rejses tvivl om hvorvidt købet af en autocamper bliver: Nem at administrere Booket i 52 uger om året Autocamperen skal serviceres og rengøres, hvorved det kan blive vanskeligt at få en booking uge til at blive til 7 dage, men evt. lø-fre 6 1/2 dag. Jævnlig service i flere dage vil reducere antallet af det faktiske udlejede antal uger. Der er stor usikkerhed omkring økoonomien ved såvel køb som leje. Dette bør belyses inden der endeligt tages stilling til at en evt. lejeaftale indgås. Der vil blive en række fordele ved forslaget: Behovet for en autocamper vil blive belyst

3 En evt. indkøbt autocamper vil ikke stå ubenyttet hen Leje af autocamper(e) vil være en mulig mere flexibel løsning både mht overlap af uger samt forskellig størrelse campere Andelsselskabet får mulighed for at gentænke klausulen om at kun andelshavere må bruge autocamperen Økonomien vil blive belyst Der vil også blive en række ulemper ved forslaget: De andelshavere som har set frem til et indkøb af en autocamper muligvis kan blive skuffede Begrundelse for evt. at gå tilbage til 36 klip Fastandelshavere har ifølge det nuværende system ret til brug af 39 klip pr. år pr andel, hvorimod klip andelshavere oprindelig havde ret til brug af 36 klip pr andel. Det betyder at fastandelshavere har fået en rabat på 1/3 andel pr. fire andele købt eller d.d. sammenlagt har modtaget 7 andele gratis og at det kan betyde at der bliver solgt op til 15 andele gratis! Dette vil betyde at Authentic i sidste ende vil skulle sælge op til maksimalt 15 andele mere end der er kapacitet til i klip lejlighederne for at få den planlagte indtægt til at dække udgifterne ved ombygningen etc. I det oprindelige materiale fra 2013 var der taget højde for dette idet det var planlagt at sælge 200 andele mens der var planlagt kapacitet til 203,6 andele. De 3,6 andele skulle dække de gratis andele ved planlagt salg af tre etværelses og fire toværelses lejligheder. I det reviderede materiale (2015) var dette ikke længere tilfældet. Man kunne sige at fastandelshavere har fået gratis fordel på bekostning af klip andelshavere! For at tage højde for at ikke alle fastandelshavere har mulighed for eller er interesseret i at skulle betale yderligere kr. pr. andel i fastandels lejligheder må der være mulighed for at enten betale over en årrække (afdragsordning) eller at stille lejlighederne til rådighed i fire uger pr år. For hver der refunderes til Authentic vil Authentic undlade at sælge en af de planlagte andele. For hver 12 uger der stilles til rådighed til klipandelshavere kan Authentic sælge en andel. De ekstra 3 klip pr andel, som frie andelshavere for nylig er blevet tildelt, vil de, med det nuværende antal klip lejligheder, ikke kunne bruge. Derfor foreslås det at man går tilbage til det hidtidige 36 klip pr andel. Der vil blive en række fordele ved forslaget: Bookingsystemet bliver betydelig mindre presset end i dag

4 Alle andelshavere med en fri andel kan forvente at bruge (næsten) alle deres klip i en lejlighed (og ikke nødvendigvis i et værelse eller i autocamperen) Indførelsen af split lejligheder bidrager ikke til andels kapacitet Fast andelshavere viser solidaritet med andelsselskabets tanke ved at afgive deres gratis fordel. Der vil også blive en række ulemper ved forslaget: Fastandelshavere, som var i den gode tro at de havde betalt de nødvendige udgifter til brug af deres lejlighed, vil være utilfredse med at skulle betale yderligere 11,250 kr. pr fast klip andel. Alle vil skulle afgive d. 13. uge igen Begrundelse for at Authentic sælger færre andele end de 208 I den oprindelige Uopsigelige Projekt kontrakt (2013) mellem Authetic og CdA er der beskrevet 2 tre-værelses lejigheder som også medvirkede til beregningen af mulighed for salg af 200 andele. I den reviderede Projekt kontrakt (2015) er der angivet tre- tre værelses lejligheder. Grundet kravene til areal for lejligheder med mere end to værelser i det portugisiske regelsæt for Turist Hoteller (Requisitos Apartamentos Turisticus) blev disse tre-værelse lejligheder solgt/sat til salg som toværelses lejligheder og bidrog derved ikke med tre, men med to værelser til andelskapaciteten, som ikke blev tilsvarende reduceret. Dette har betydet en reduktion i antallet af værelser (3 værelser 12 andele) til rådighed i forhold til de solgte andele. Authentic har derudover solgt flere lejligheder end opringlig planlagt. Dette har medført at for hver købslejlighed solgt er der blevet 0,33 eller 0,67 andel mindre til rådighed til de andelshavere med frie andele. Dette har betydet 4 andele mindre. Autocamperen er historisk set oprindelig sat som en 2-værelses lejlighed (8,76 andele). Den er undervejs hævet til 12 andele uden en generalforsamlingsbeslutning. Dette har betydet 3,33 andele mindre. Endelig er der rejst meget stor tvivl om hvorvidt generalforsamlingens beslutning vedr. de 4 aflastningsværelser kan tolkes derhen at Authentic kan sælge 16 andele mere. De enkelte tal kan diskuteres, men pricipperne er korrekte. Fordel ved forslaget vil være at der er større råderum for klip andele For Authentic vil der være den ulempe at der er en mindre indtægt svarende til - op til 20 andele

5 Begrundelse for ændring i færdiggørelse af byggeriet Såfremt der etableres 3 eller 4 nye 1-værelses lejligheder (12-16 andele) i stedet for de 4 aflastningsværelser vil antallet af andele næsten svare til antallet af lejligheder med en 100% belægning heri dog regnet autocamperen som fuldt booket. Endvidere bliver der flere 1-værelses lejligheder uden at røre ved de eksisterende 2-værelses lejligheder, som der er udtrykt ønske om fra mange sider. Endelig vil der være mulighed for, at de nordvendte lejligheder primært anvendes i sommerperioden. De to eksisterende værelser med dobbeltseng og med eget bad er allerede istandsat og velegnede til aflastningsrum en enkelt nat for en andelshaver eller for yngre familiemedlemmer til overnatning i flere dage. Disse to værelser var tænkt ombygget til 4 mindre værelser med fælles bad og toilet. Hvis de to eksisterende værelser ikke ombygges og holdes uden for klipsystemet kan de ved brug betales med kontanter til en pris fastlagt af andelsselskabet og skabe en mindre men væsentlig indkomst for andelsselskabet. Man må så nå til en aftale omkring at kompensere Authentic for udgiften i forbindelse med istandsættelse af disse to værelser. Forslaget indebærer også at andelsselskabet får mere tid til at undersøge behovene for hhv. fællesrum og fitnessrum ligesom der bliver mulighed for at afgøre hvad rummet under 106 skal bruges til. Der vil være pladsmæssige muligheder for flere funktioner i de tidligere teknikrum. Det har derfor en række drøftelser med Authentic om ikke byggeriet burde færdiggøres jvf. ovennævnte. Bygninggruppen er i pricippet enig heri. Forslaget har taget udgangspunkt i at: Authentic etablere 3 eller 4 ekstra 1-værelses lejligheder og færdiggør Annexet Men også at Authentic ikke ombygger de to værelser i Annexet til 4 stk værelser med fælles bad Authentic ikke etablere konferencerum i Annexet Authentic ikke færdiggør depotrum i det tidligere parabolrum Authentic ikke istandsætter rummet under 106 (poolrum, vinkælder el. Lign.) Authentic ikke etablere fitnessrum og ikke indkøber yderligere udstyr Authentic har fremsendt et forslag som i store træk imødekommer ovennævnte forslag, men også stiller en række betingelser, som kan få større negative økonomiske konsekvenser for andelsselskabet. Authetics forslag har været forsøgt genforhandlet uden større held. Tiden har været knap og der har ikke været holdt egentlige møder herom. Alt er sket pr mail på det seneste. Der vil blive en række fordele ved forslaget: Bookingsystemet bliver betydelig mindre presset end i dag

6 Alle andelshavere med en fri andel kan forvente at bruge (næsten) alle deres klip i en lejlighed (og ikke nødvendigvis i et værelse eller i autocamperen som det ellers ville blive) Den bygningsmæssige brug vil være mere optimal for fremtiden. De to eksisterende værelser er ganske udmærkede som de er. Fællesrum og/eller fitness mv. evt. kan indrettes i det tidligere teknikrum nu hvor de gamle tekniske installationer forsvinder. Andelsselskabet får lejlighed til at genoverveje behovet for spiltandele, som der ikke nødvendigvis bliver behov for længere Der vil også blive en række ulemper ved forslaget: Andelsselskabet vil selv skulle istandsætte depotrummene i det tidligere parabolrum Andelsselskabet vil selv skulle istandsætte det tidligere teknikrum bortse fra det nye mindre teknikrum (hvor den gamle generator stod) Andelsselskabet vil selv skulle istandsætte rummet under 106 og finde et egnet forslag til fremtidig brug Det er forslagsstillernes opfattelse at en løsning som tilgodeser både Andelsselskabets og Authentic s interesser er mulig ved en kombination af ovennævnte tiltag. Det var ikke muligt at nå til et sådant endeligt forslag inden generalforsamlingen hvorfor vi vil anmode generalforsamlingen om at godkende at der afsættes 3 måneder til en sådan forhandling som derefter bringes op på og diskuteres på en ekstraordinær generalforsamling. Birte, Leif og Kurt 16 februar 2017