UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B073301H MRO/CHN/MKJ UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 12. maj 2014 af Østre Landsrets 10. afdeling (landsdommerne Sanne Kolmos, John Mosegaard og Mads Bjerre Østergaard (kst.)). 10. afd. nr. B : 1) Boligadministratorerne A/S 2) Ejendomsadministrator Ole Ostenfeld (advokat Michael Christiani Havemann for begge) mod 1) Journalist, tilrettelægger Kåre Quist 2) Fotograf Marie Andersen Klareskov 3) Fotograf Birger Lund 4) Fotograf David Wittrock Rathje 5) Journalist Dorthe Vest Andersen 6) Journalist

2 - 2 - Sara Munck Andersen 7) Redaktionschef Lisbeth Kølster (advokat Peter Lambert for alle) Københavns Byrets dom af 1. marts 2011 (BS 12A-7034/2009) er anket af Boligadministratorerne A/S og ejendomsadministrator Ole Ostenfeld med påstand som for byretten med den ændring, at det påståede beløb i påstand 6 er nedsat fra 1 mio. kr. til kr. Påstandene er således følgende: 1. Indstævnte 1, journalist, tilrettelægger Kåre Quist, indstævnte 5, journalist Dorthe Vest Andersen, indstævnte 6, journalist Sara Munck Andersen, og indstævnte 7, redaktionschef Lisbeth Kølster, idømmes hver størst mulig straf i medfør af straffelovens 268 (bagvaskelse), subsidiært 267 (injurier). 2. De beskyldninger mod appellanterne, der er indeholdt i indslaget Kontant på DR 1 den 15. september 2009 kl om at have snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften mortificeres i medfør af straffelovens Indstævnte 2, fotograf Marie Andersen Klareskov, indstævnte 3, fotograf Birger Lund, og indstævnte 4, fotograf David Wittrock Rathje, idømmes størst mulig straf i medfør af straffelovens 264 a. 4. Indstævnte 1, journalist, tilrettelægger Kåre Quist, og indstævnte 6, journalist Sara Munck Andersen, idømmes hver størst mulig straf i medfør af straffelovens 264 a, jf De indstævnte idømmes principalt solidarisk, subsidiært individuelt at betale godtgørelse på i alt kr. i medfør af erstatningsansvarslovens De indstævnte idømmes principalt solidarisk, subsidiært individuelt at betale erstatning på i alt kr. i medfør af markedsføringslovens 1 og 3, jf. 20, stk. 2, og 27.

3 De indstævnte tilpligtes in solidum at udrede et beløb på kr. til dækning af udgifterne til offentliggørelse af landsrettens afgørelse, jf. straffelovens 273, stk. 2. De indstævnte, 1) journalist, tilrettelægger Kåre Quist, 2) fotograf Marie Andersen Klareskov, 3) fotograf Birger Lund, 4) fotograf David Wittrock Rathje, 5) journalist Dorthe Vest Andersen, 6) journalist Sara Munck Andersen og 7) redaktionschef Lisbeth Kølster, har alle påstået stadfæstelse. Nærmere om Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 2 I stævningen indleveret til byretten den 13. november 2009 var Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 2 formuleret som følger: De æresfornærmende sigtelser mortificeres i medfør af straffelovens 273, stk. 1. Det fremgår af byrettens retsbog, at retten i et telefonmøde den 5. marts 2010 bestemte, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skulle indlevere et processkrift til retten med præcisering af påstandene, herunder en præcis angivelse af hvilke udsagn der af Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld anses for injurierende. I et processkrift 2 af 12. marts 2010 præciserede Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld herefter påstand 2, som det fremgår af byrettens dom. Den præciserede påstand var i processkriftet ledsaget af følgende bemærkninger: Her ud over fremlægges som bilag 24 en version af bilag 1 (udskrift af det omhandlede tv-indslag) med markering af de udtryk, der er injurierende. Det understreges, at vurderingen af hvorvidt indslaget er injurierende ikke udelukkende kan foretages af enkelt-ord/sætninger, men som anført i stævningen skal vurderes ud fra helheden, herunder vinklingen m.v. Der er under sagen enighed om, at udtrykkene snydt, narret, fuppet og løgn er anvendt i udsendelsen, og at ordet prispumpe ikke er anvendt ordret i udsendelsen, hvor dog betegnelserne pumper priserne kunstigt op og pumpede boligpriser er benyttet. Sagsfremstilling Stiftelse af A/B Ringertoften

4 - 4 - I et udateret brev og under overskriften Stiftelse af andelsboligforening i ejendommen rettede Amagerbanken A/S uopfordret henvendelse til beboerne i bebyggelsen beliggende Ringertoften 2-36, Skoleholdervej 21-23, Gravervænget 1-23 og Tomsgårdsvej (i det følgende benævnt A/B Ringertoften) i anledning af, at bebyggelsen var blevet solgt. Banken inviterede beboerne til et uforpligtende og gratis orienteringsmøde til afholdelse den 5. november 2005, hvor andelsrådgiver Torben Rasmussen fra Boligadministratorerne, en advokat og en repræsentant for banken nærmere ville orientere om mulighederne for at stifte en andelsboligforening. Den 14. november 2005 skrev Torben Rasmussen på vegne Andel og Bolig Administration A/S til Initiativgruppen og beboerrepræsentationen for Andelsboligforeningen Ringertoften under stiftelse. Af brevet fremgår følgende: Rådgiveraftale hensigtserklæring i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen Ringertoften. På foranledning af ovennævnte initiativgruppe samt beboerrepræsentation er det aftalt at følgende arbejder udføres af Andel og Bolig Administration A/S: Stiftelse af andelsboligforeningen, herunder: Beboermøde samt gennemgang af tilbudsmateriale. Udarbejdelse af økonomiske konsekvenser samt individuelle beregninger. Udarbejdelse af vedtægter, indmeldelsesblanketter samt øvrige dokumenter. Afholdelse af møder med initiativgruppe, banker, kreditforeninger, byggeteknikere, forsikringsselskaber m.v. Kapitalformidling, banker og kreditforeninger samt etablering af forsikringer. Foranledige at notat over tilstanden på ejendommen udarbejdes. Diverse korrespondance samt ekspedition af telefoniske henvendelser og møde med beboere. Afholdelse af stiftende generalforsamling samt udarbejdelse af andelsbeviser. Opkrævning af andelsindskud med opgørelse af deposita og indvendige vedligeholdelse. Deltagelse i opstartsmøde med bestyrelsen. Indkøring af andelsboligforeningen, herunder løbende undervisning af bestyrelsen. Udarbejdelse af lejekontrakter ved familieoverdragelse. Afhentning af materiale og møde med tidligere administrator.

5 - 5 - Andel og Bolig Administration A/S honorar for førnævnte udgør i henhold til aftale 0,15 % af ejendommens købesum, hvortil skal lægges moms. Det er aftalt at arbejdet udføres efter princippet no cure no pay med andre ord, stiftes andelsboligforeningen ikke, er alt arbejde udført gratis for lejerne. Af en udateret generel orienteringsskrivelse benævnt Fordele og ulemper for Andelsbolig i forhold til lejebolig, som var udarbejdet af Andel og Bolig Administration A/S, og hvorpå der ikke er anført nogen adressat, fremgår blandt andet: Hvad min formue? Formuen består af andelsværdien. Denne værdi vil sandsynligvis allerede på den stiftende generalforsamling kunne fastsættes til en væsentlig højere værdi end det beløb som de nye andelshavere betaler ved stiftelsen. Med andre ord kan der opnås en betydelig fortjeneste. Andelsindskuddet fastsættes til f.eks. kr. 300,00 pr. m 2 eller måske kr. 500,00 m 2, hvorfra kan trækkes indbetalt deposita, forudbetalt leje samt konto for indvendig vedligeholdelse. Dette betyder, at beboerne gennemsnitligt kun skal indbetale et mindre beløb for at blive andelshavere nogle lidt mere andre lidt mindre alt afhængig af indbetalt deposita, forudbetalt leje og konto for indvendig vedligeholdelse. Såfremt f. eks. 75 % indmelder sig i andelsboligforeningen, så vil andelsværdien formentligt allerede på den stiftende generalforsamling kunne fastsættes til en højere værdi, f.eks. kr ,00 pr. m 2 måske mere måske mindre alt afhængig af resultatet af vurderingen af ejendommen som foretages, samt ikke mindst af hvor mange der indmelder sig i andelsboligforeningen. Dette betyder, at en andelsbolig på f.eks. 55 m 2 vil have en salgsværdi eller en formue på ca. kr ,00 i stiftelsesåret, hvilket skal sammenholdes med det forholdsvis beskedne andelsindskud, der skal betales for lejerne ved indmeldelse i foreningen. Den 12. december 2005 blev der afholdt stiftende generalforsamling i A/B Ringertoften. Af referatet fremgår blandt andet følgende: Generalforsamlingen blev åbnet af Morten Risby Hansen fra initiativgruppen, endvidere deltog Torben Rasmussen fra Andel og Bolig Administration A/S,

6 - 6 - Allan Rigelsø fra Boligadministratorerne A/S, Claus Dam fra Peter Jahn & Partnere A/S samt Per Larsen fra Datarevision FRR. Til stede på generalforsamlingen var ca. 275 lejere repræsenteret ud af i alt 412 lejere i ejendommen. Dagsordenen var som følger: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Gennemgang af og godkendelse af anskaffelsessum, finansieringsplan, driftsbudget og boligafgiftsberegning. 3. Gennemgang af og godkendelse af vedtægter. 4. Stiftelse og indmeldelse i andelsboligforeningen. 5. Valg af bestyrelse og suppleanter. 6. Valg af administrator og revisor. 7. Bemyndigelse til bestyrelsen til at erhverve ejendommen og optage nødvendige lån i forbindelse hermed. 8. Eventuelt. Punkt 1. Til dirigent valgtes enstemmigt Torben Rasmussen fra Andel og Bolig Administration A/S ligeledes blev Per Larsen fra DataRevision FRR enstemmigt valgt som referent. Punkt 2. Ejendommens beboere blev orienteret om de bestemmelser, som har medført, at ejendommen nu kan overtages af ejendommens lejere på andelsbasis, ligesom det udsendte tilbudsmateriale blev gennemgået. Ejendommen sælges af Tibirg A/S for en samlet pris på kr ,00. Derefter blev det økonomiske grundlag for andelsboligforeningen, som tidligere var udleveret til samtlige lejere, nøje gennemgået. Materialet bestod af en oversigt over finansieringssammensætning, budget for andelsboligforeningen, oplysning om fremtidig boligafgift samt oplysninger om andelsindskud. Det fremgår af ejendommens finansiering, at denne består af 3 typer kreditforeningslån. Det ene type lån, som andrager ca. 41 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en ca. 5 års periode, hvilket betyder, at renten efter 4-5 år skal genforhandles. Det andet type lån, som andrager ca. 41 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en ca. 10 års periode, hvilket betyder, at renten efter ca. 10 år skal genforhandles. Det tredje type lån, som andrager ca. 17 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en 1 års periode, hvilket betyder, at renten efter 1 år skal genforhandles. Det samledes kreditforeningslån er foreløbigt beregnet til kr ,00, men kan blive større. Der er modtaget forskellige tilbud fra banker og kreditforeninger på finansiering af ejendommen primært rentetilpasningslån enkelte med et alternativ om en tilkoblet swap. Foreningens generalforsamling yder andelsboligforenin-

7 - 7 - gens nyvalgte bestyrelse fuldmagt til på vegne andelsboligforeningen at optage og vælge de nødvendige lån. Bestyrelsens beføjelse gælder optagelse af lån i ejendommen, som efter bestyrelsens opfattelse medfører den bedst mulige sikring af renten, under hensyntagen til de økonomiske rammer, som er afsat til rente og afdrag i det udsendte driftsbudget. Dette medfører, at bestyrelsen derved har modtaget en bemyndigelse til at hjemtage andre lånetyper end beskrevet ovenfor. Det blev oplyst at ingen af bankerne eller kreditforeningerne krævede pro-rata eller solidarisk hæftelse. I et særskilt udateret bilag var de samlede stiftelsesomkostninger, der var forbundet med stiftelsen af A/B Ringertoften, opgjort således: Omkostninger med moms Valuarvurdering Ejval ApS ,00 Revisionsomkostninger DataRevision FRR ,00 Arkitekt- og ingeniørbistand Peter Jahn & Partnere ,00 Advokat, berigtigelse Kyed & Jybæk ,00 Stiftelseshonorar Boligadministratorerne A/S ,00 Stiftelseshonorar TBR Rådgivning ,00 Udgifter til kopi/tryk In-Scan 4.622,50 Moms , ,63 Omkostninger til stat, kreditforening og bank Tinglysningsafgifter/-omkostninger ,00 Stempelafgift/-omkostninger ,00 Garantistillelse , ,33 Omkostninger i alt ,96 I forbindelse med den stiftende generalforsamling og med henblik på finansiering af A/B Ringertoftens erhvervelse af ejendommen indhentede Andel og Bolig Administration A/S lånetilbud hos forskellige realkreditinstitutioner, der størrelsesmæssigt kunne tilbyde følgende realkreditlån: Nykredit A/S, kr. BRFkredit A/S, kr. Realkredit Danmark A/S, kr. Nordea A/S, kr.

8 - 8 - Amagerbanken A/S, Nordea A/S og Danske Bank A/S tilbød at mellemfinansiere A/B Ringertoftens overtagelse af ejendommen, og Amagerbanken A/S, Nordea A/S og Danske Bank A/S tilbød endvidere at stille en kassekredit til rådighed på henholdsvis 19,3 mio. kr., 17 mio. kr. og 20 mio. kr. Forud for den stiftende generalforsamling blev statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt bedt om at vurdere ejendommen. Af hans vurdering af 8. december 2005 pr. 12. december 2005 fremgår blandt andet følgende: 1.1. REKVIRENT Bestyrelsen for A/B Ringertoften København NV 1.7. TEMA Der ønskes en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 12. december Nuværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven 5, stk. 2. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Fortolkningen betyder også, at ejendommen skal vurderes med en ledig gennemsnitslejlighed, der er typisk for ejendommen FORMÅL Vurdering i forbindelse med bestyrelsens overvejelser om indstilling til andelsboligforeningens generalforsamling vedrørende fastsættelse af andelsværdien pr. 12. december BESIGTIGELSE Torsdag den 17. november Thomas Kristiansen fremviste hele ejendommen, sin egen lejlighed samt et repræsentativt udsnit af ejendommens øvrige lejligheder.

9 DOKUMENTER Jeg har fra Boligadministratorerne A/S, Dahlerupsgade 1-3, 1603 København V, modtaget i kopi: - Udkast til vedtægter for A/B Ringertoften. - BBR-ejermeddelelse. - Meddelelse om ejendomsvurdering pr. 1. oktober Udkast til budget for 2005/206 - Driftsregnskab for Opgørelse fra GI. - Beboerliste. - Forsikringspolice. Endvidere har jeg gennemgået ejendommens blad i tingbogen EJENDOMSVÆRDI Ifølge ejendomsvurderingen pr : Ejendomsværdi... kr Heraf grundværdi... kr EJENDOMSTYPE 4-længet beboelsesejendom bestående af 37 opgange med i alt 417 stk. 1 3 værelsers lejligheder i varierende størrelser mellem 41 og 93 kvm. alle med eget køkken. Ifølge BBR-ejermeddelelsen har ca. halvdelen af lejlighederne badeværelse, men ifølge det oplyste har samtlige lejligheder gulvafløb og mulighed for at bade på toilettet. Endvidere 2 stk. erhvervslejemål, der er beliggende i stueplan på Tomsgårdsvej BYGNINGSAREAL kvm. ifølge BBR-ejermeddelelse, heraf boligareal kvm. og erhvervsareal 228 kvm BESKRIVELSE TAGETAGEN & TAG: Ejendommen er forsynet med sadeltag, og den er forsynet med tagdækning af røde teglsten. Tagdækningen er den oprindelige, og det må nok på-

10 regnes, at den resterende levetid for denne er begrænset. Tagrender og nedløb er udført i plast. Tagetagen henstår ubenyttet, og den virkede ved besigtigelsen tør og velventileret KONKLUSION En god og sund ejendom, hvor det er mit indtryk, at alle uregelmæssigheder omgående bliver undersøgt og repareret efterhånden, som de opstår. Foranstående beskrivelse af ejendommen er kun summarisk og ikke fuldstændig VURDERING AF HANDELSVÆRDI Værdifastsættelsen sker i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, 5, stk. 2, om ejendommens kontante værdi som udlejningsejendom, og ansættes til: Kr ,00 kontant. Skriver kroner femhundredetotimillioner 00/100 kontant. Såfremt ejendommen er belånt med lån, hvortil der er givet støtte, henledes opmærksomheden på, at evt. indfrielse af disse kan udløse krav om tilbagebetaling af støtten, helt eller delvist HABILITETS- ERKLÆRING Vurderingen er udført efter min bedste overbevisning. Jeg erklærer samtidig ikke at have andre interesser i sagen end denne vurdering TILSENDT Boligadministratorerne A/S Administrator bedes fremsende 3 eksemplarer til foreningens bestyrelse samt 1 eksemplar til foreningens revisor.

11 Rentabilitetsoversigt Boligleje ansl kvm. a kr Vaskeriindtægter Erhverv ansl. 228 kvm. a kr Skatter mv Forsikringer El Vicevært m.m Vedligeholdelse kvm. a kr Varmeregnskab Administration Kontant driftsoverskud Forrentningsprocent 1,93 Vurderingssum Værdi af 1 ledig lejlighed Vurderingssum Afrundet vurderingssum Vurderingspris pr. kvm ,66 Endvidere foretog Gunnar Brandt en beregning af, hvad det ville betyde for ejendommens værdi, hvis ejendommens tagetage blev omdannet til beboelseslejligheder, og hvad det ville betyde for ejendomsværdien, at de lejligheder, der ikke var moderniseret, blev moderniseret. I en udateret beregning nåede han frem til følgende: boliger i tagetagen Kvm. tagetage byggeomk kvm. Byggeomk Merleje Sparet GI årligt Forrentnings % nye lejligheder 4 Ejendommens merværdi

12 Modernisering af lejligheder (årligt) Ca. 1/2 delen er p.t. moderniseret (2005) Rest kvm. ca Fraflytnings % årligt 10 = kvm. til modernisering Merleje pr. kvm. ca. 300 = årligt Højere forrentnings % p.g.a. modernisering 4 Ejendommens merværdi (årligt) På den stiftende generalforsamling den 12. december 2005 blev Boligadministratorerne A/S valgt som administrator for A/B Ringertoften. Efterfølgende valgte A/B Ringertoften at optage realkreditlån hos BRFkredit A/S, som blev tinglyst på ejendommen. A/B Ringertoftens årsrapporter for Revisionsfirmaet DataRevision FRR, Registrerede revisorer, udarbejdede i årene A/B Ringertoftens årsrapporter. Af A/B Ringertoftens årsrapport for 1. februar til 31. december 2006 fremgår, at andelsboligforeningens driftsresultat før ekstraordinære poster var på kr. Foreningens aktiver var opgjort til kr., hvoraf ejendommens værdi var medtaget til kr. svarende til anskaffelsessummen på kr. med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger på kr. Andelsboligforeningens samlede passiver var opgjort til kr. Heraf udgjorde prioritetsgælden kr. Egenkapitalen var opgjort til kr., og under dette punkt var der henvist til note 12, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirmaet Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således:

13 Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Foreningens formue pr. 31. december Hver andelshaver kan herefter i henhold til vedtægterne opgøre sin andel af foreningens formue (andelskronen) ved at indsætte det oprindelige indskud ifølge andelsbeviset i følgende brøk: x andelsindskud Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 15,42 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr Af A/B Ringertoftens årsrapport for 2007 fremgår, at andelsboligforeningens driftsresultat før ekstraordinære poster, aktiver og passiver i det væsentlige svarede til resultatet i Ejendommen var medtaget til anskaffelsessummen med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger. Egenkapitalen var medtaget under passiver til kr. Under dette punkt var der henvist til note 14, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirmaet Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således: Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld

14 Foreningens formue pr. 31. december Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 15,99 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr Af A/B Ringertoftens årsrapport for 2008 fremgår, at årets driftsresultat før ekstraordinære poster var kr. Foreningens aktiver og passiver var i det væsentlige opgjort som de foregående år. Ejendommen var medtaget til anskaffelsessummen med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger. Egenkapitalen var anført under passiver til kr. Under dette punkt var der henvist til note 14, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirma Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således: Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Foreningens formue pr. 31. december Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 11,38 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr

15 Ophør af samarbejdet mellem A/B Ringertoften og Boligadministratorerne A/S På foranledning af A/B Ringertoften v/advokat Torben Winnerskjold og til brug for opgørelsen af den kontante handelsværdi foretog statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Jette Lundsgaard ved rapport af 22. juni 2009 en vurdering af A/B Ringertoftens ejendom. Hun vurderede ejendommens markedsværdi til 270 mio. kr., heraf individuelle forbedringer på 18,5 mio. kr. I vurderingsrapporten anførte hun følgende om ejendomsmarkedet: Markedsforhold: Markedet for investeringsejendomme har, som på mange andre internationale markeder, meget været positivt med mange købere, faldende rente og et deraf afledt faldende afkast, hvilket har bevirket stærkt stigende markedsværdier. Dette bla. hjulpet på vej af let adgang til kapital / finansiering af ejendommene. Ultimo 2007 begyndte markedet at stagnere og mundede ud i betragtelige prisfald fra eftersommeren 2008, hvilke prisfald ikke er stoppet endnu. Det meget turbulente marked pt., med skærpede krav ved finansiering, stigende afkastkrav og en generel tilbageholdenhed gør, at der er meget få handler. Som valuar skal vi basere vor vurdering på et professionelt skøn, et markedskendskab og af historiske sammenligninger. Da antallet af handler og dermed sammenlignelige ejendomme er stærkt begrænset, ligesom markedsforholdene for tiden er meget atypiske, bevirker det, at der i det nuværende marked er en højere usikkerhed i vor vurdering end under normale markedsforhold. Ved brev af 7. juli 2009 til Dansk Ejendomsmæglerforening klagede advokat Torben Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften over statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt. I klagen er det blandt andet anført: Som advokat for AB Ringertoften skal jeg hermed indgive klage over et medlem af DE, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt, AB Ringertoften blev stiftet som en andelsboligforening den 12. december 2005, og erhvervede ejendomskomplekset, Ringertoften, Skoleholdervej, Gravervænget og Tomsgårdsvej for en samlet købesum på kr

16 I forbindelse med stiftelsen udarbejdede Gunnar Brandt en valuarvurdering efter reglerne i Andelsboligforeningsloven. Ejendommen blev vurderet til kr På stiftelsestidspunktet vurderes ejendommen således kr højere end den faktiske erhvervelsespris. Det er min opfattelse, at man i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan foretage en valuarvurdering efter Andelsboligforeningslovens regler, der er højere end anskaffelsesprisen, medmindre der foreligger helt særlige forhold, hvilket der ikke er noget, der tyder på i nærværende sag. Ejendommen er herefter vurderet hvert år af Gunnar Brandt til følgende værdier: mio. kr mio. kr mio. kr. Det bemærkes, at de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger har dannet baggrund for prisfastsættelse af andelene i foreningen. I foråret 2009 er foreningen blevet opmærksom på, at det muligvis kunne være, at de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger ikke er korrekte, og rettede herefter henvendelse til statsaut. ejendomsmægler og valuar Jette Lundsgaard, som nu har foretaget en kontrolvurdering af ejendomskomplekset. Jette Lundsgaard har den 22. juni 2009 vurderet ejendommen uden individuelle forbedringer til kr , eller en forskel i vurderingerne på kr Det bemærkes, at Jette Lundsgaard har været bekendt med de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger, ligesom Jette Lundsgaard har været bekendt med, at foreningen ønskede udarbejdet en egentlig kontrolvurdering. Det bemærkes i den forbindelse, at Jette Lundsgaard i sin vurderingsrapport på side 9 anfører, at kvadratmeterprisen for en sådan investeringsejendom i de gode tider kunne gå op til kr pr. m². Det bemærkes, at Gunnar Brandt i 2007 og 2006 har vurderet ejendommen til kr ,85 kr. pr. m², og selv den vurderer ejendommen til kr ,26 pr. m². Andelsboligforeningen må nu forvente, at der rejses en række krav af andelshavere, der har givet for meget for deres boliger, ligesom det må forventes, at en række andelshavere også rejser krav mod foreningen, idet foreningen har stået som sælger af en del af andelsboligerne.

17 Undertegnede har ved skrivelse af 1. juli 2009 taget erstatningsforbehold overfor Gunnar Brandt. Det bemærkes, at jeg er bekendt med en andelsboligforening i Århus Vest, som Gunnar Brandt har vurderet til kr., hvor en kontrolvurdering viste, at den reelle handelsværdi efter Andelsboligforeningslovens regler androg kr. AB Ringertoften er således næppe et enkeltstående tilfælde. Ved brev af 7. juli 2009 til Boligadministratorerne A/S med overskriften Prisfastsættelse AB Ringertoften, som fremstår som et svar på et brev af 6. juli 2009, som ikke er fremlagt under sagen, opsagde advokat Torben Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften administrationsaftalen og meddelte samtidigt, at andelsboligforeningen havde anmodet advokat Winnerskjold om at varetage den fremtidige administration af foreningens ejendom. Advokaten satte endvidere spørgsmålstegn ved rigtigheden af de vurderinger, Gunnar Brandt havde foretaget af ejendommen i tidligere år. Endelig henviste han til et brev af 23. marts 2009 fra ham til Boligadministratorerne A/S, der vedrørte en ejendom på Bronzealdervej i Aarhus, som Gunnar Brandt efter advokatens opfattelse også havde vurderet for højt, og som tillige blev administreret af Boligadministratorerne A/S. Ved en udateret indkaldelse indkaldte A/B Ringertoftens bestyrelse til beboermøde til afholdelse den 8. juli 2009 kl I indkaldelsen orienterede bestyrelsen blandt andet om, at statsautoriseret ejendomsmægler Jette Lundsgaard havde foretaget en valuarvurdering af ejendommen og var fremkommet med en vurdering, der lå væsentligt under de vurderinger, som Gunnar Brandt var fremkommet med i tidligere år. Efter drøftelser med advokat Torben Winnerskjold og Jette Lundsgaard var bestyrelsen nået frem til, ar Gunnar Brandts vurderinger ikke kunne danne grundlag for prisfastsættelsen af foreningens lejligheder. Bestyrelsen lagde op til, at foreningen for fremtiden skulle tage udgangspunkt i den oprindelige anskaffelsessum og foretog på grundlag heraf en ny beregning af andelskronen. Endvidere ville det betyde, at andelsboligforeningens egenkapital ville falde betydeligt. Disse spørgsmål ønskede bestyrelsen at drøfte med andelshaverne på mødet. Den 18. august 2009 indkaldte A/B Ringertoften på ny til beboermøde til afholdelse den 26. august 2009 kl Af indkaldelsen fremgår blandt andet følgende:

18 Den 8. juli 2009 blev der afholdt et informationsmøde i Grøndalscentret, hvor advokat Torben Winnerskjold fra Advokatfirmaet Abel og Skovgård Larsen redegjorde nærmere for problematikken omkring prisfastsættelse. Det blev bl.a. oplyst, at anvender man anskaffelsesprisen som baggrund for prisfastsættelse, indebærer det, at andelsboligforeningens formue som ovenfor anført andrager kr , hvilket medfører, at andelskronen andrager kr. 1,22 eller kr. 613,64. Det er bestyrelsens opfattelse, at de enkelte andele ikke længere lovligt kan sælges til de priser, der blev vedtaget på generalforsamlingen, men at priserne for den enkelte lejligheder ved salg skal nedjusteres i overensstemmelse med det foranstående. Ved erklæring af 24. august 2009 fremkom to statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer fra virksomheden DTZ Egeskov & Lindquist A/S med en værdiansættelse af A/B Ringertoftens ejendom. Værdiansættelsen var rekvireret af advokat Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften. Det fremgik af erklæringen, at opdraget ikke var at udarbejde en egentlig vurderingsrapport, men derimod at gennemgå de vurderinger, som Gunnar Brandt og Jette Lundsgaard hver især havde udarbejdet i henholdsvis 2008 og 2009 og herefter forholde sig til, om de var enige i en af de to værdiansættelser. Om ejendomsmarkedet hedder det: Markedet I perioden oplevede København stærkt stigende priser på boligudlejningsejendomme. Inden da var værdistigningen på boligudlejningsejendomme typisk nogle få procent pr. år, holdt i ave af en restriktiv lejelovgivning, men på få år steg ejendommene til omtrent det dobbelte eller mere i værdi. Efter Jyllandspostens afsløring af bytteklubben / pantebrevskarussellen i sommeren 2007, skete der et dramatisk fald på markedet. Det viste sig, at bytteklubbens medlemmer frem mod sommeren 2007 handlede mere og mere intensivt, således at alle statistikker viste både boom i antal handler og stigende priser, mens alle andre potentielle købere var stået af og ikke længere købte. Da disse handler stoppede, faldt antallet af handler til ganske få som følge deraf begyndte priserne rutcheturen mod den nuværende værdi.

19 Om værdiansættelsen konkluderede DTZ Egeskov & Lindquist A/S, at Jette Lundsgaards vurdering på kontant kr. inkl. forbedringer på kr. var korrekt ansat med den bemærkning, at hendes vurdering var pr. 22. juni 2009, mens DTZ Egeskov & Lindquist A/S værdiansættelse var pr. 31. december 2008, men at dette efter virksomhedens opfattelse ikke havde den store betydning, da markedet i perioden ikke havde ændret sig væsentligt. Den 9. september 2009 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling i A/B Ringertoften. Et punkt på dagsordenen var vedtagelse af ny andelskrone. Af referatet fremgår: Ad 2 Vedtagelse af ny andelskrone: Advokat Torben Winnerskjold redegjorde for, at de indhentede kontrolvurderinger måtte medføre, at andelsboligforeningen var nødt til at ændre værdifastsættelsesprincip, og dermed ændre andelskronen. Forslaget drøftedes. Idet der angiveligt forekom en mindre afvigelse i beregning af andelskronen, blev der stillet forslag om, at generalforsamlingen traf beslutning om at ændre værdifastsættelsesprincip fra Valuarvurdering, jfr. ABL 5, stk. 2, litra B, til Anskaffelsesprisen, jfr. ABL 5, stk. 2, litra A. Der blev begæret skriftlig afstemning. Generalforsamlingen besluttede med 111 stemmer for, 4 imod og 2 blanke at skifte værdifastsættelsesprincip, således at man for tiden indtil næste ordinære generalforsamling tager udgangspunkt i Anskaffelsesprisen for ejendommen med tillæg af omkostninger. En nøjagtig beregning af andelskronen vil ud fra foreningens årsregnskab for 2008 blive lagt ud på foreningens hjemmeside. Optakten til udsendelsen Kontant den 15. september 2009 kl på DR 1 Lisbeth Kølster har på vegne Danmarks Radio til brug for sagen udarbejdet en redegørelse om forløbet op til udsendelsen vedlagt diverse mailkorrespondance. Af redegørelsen fremgår blandt andet følgende:

20 Forløb Boligadministratorerne Dorthe har kontaktet Boligadm. for 2-3 uger siden (slutn. af august). Onsdag mell. 9 og 10: Opringning til BA for at få fat i Torben Binderup Rasmussen. Får at vide, at han er på ferie Ole Ostenfeldt vil prøve at finde ud af, om man kan komme i kontakt med Torben. Får nummer på Kåre. Ingen tilbagemelding. Torsdag fra kl. 9 Kåre ringer flere gange til Ole og lægger besked for at komme i kontakt med Torben og lave en interview-aftale. Ole er i møde han ringer og lægger besked om, at han er i møde. Kåre ringer igen fra kl. 12, hver 5. minut og til sidst bliver Ole hentet ud fra et møde. Ole lover igen at forsøge at få kontakt med Torben. Eftermiddag: Sara ringer til Ole og understreger, at vi skal have et endeligt svar m.h.t. Torbens medvirken (ell. alternativt Oles) torsdag inden 17. Ca. kl melder begge tilbage, at ingen af dem ønsker at deltage i et interview. Meldingen fra Ole Ostenfeld fremkom i mail af 10. september 2009 kl til Kåre Quist med følgende indhold: Hej Kåre. Jeg kan forstå på din sekretær, at I såfremt Torben Rasmussen ikke ønsker at deltage under de konditioner, som I kræver i stedet ønsker deltagelse af en medarbejder fra Boligadministratorerne A/S. Jeg må i den forbindelse meddele, at vi ikke ønsker at deltage i et tv-program som stand-in for Torben Rasmussen i dennes feriefravær, men at vi gerne vil være behjælpelige med besvarelse af jeres skriftlige spørgsmål omkring administrative forhold og dokumentfremskaffelse. Torben Rasmussens tilsvarende besked i mail af 10. september 2009 kl har blandt andet følgende indhold: Da jeg ligeledes har erfaret, at der ikke kan blive tale om af få tilsendt spørgsmål m.m. til brug for udsendelsen, således at jeg kan forberede og undersøge forholdene i blot nogen udstrækning, uanset min ferie, må jeg derfor meddele, at jeg ikke ser mig i stand at medvirke i et telefon interview.