UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B073301H MRO/CHN/MKJ UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 12. maj 2014 af Østre Landsrets 10. afdeling (landsdommerne Sanne Kolmos, John Mosegaard og Mads Bjerre Østergaard (kst.)). 10. afd. nr. B : 1) Boligadministratorerne A/S 2) Ejendomsadministrator Ole Ostenfeld (advokat Michael Christiani Havemann for begge) mod 1) Journalist, tilrettelægger Kåre Quist 2) Fotograf Marie Andersen Klareskov 3) Fotograf Birger Lund 4) Fotograf David Wittrock Rathje 5) Journalist Dorthe Vest Andersen 6) Journalist

2 - 2 - Sara Munck Andersen 7) Redaktionschef Lisbeth Kølster (advokat Peter Lambert for alle) Københavns Byrets dom af 1. marts 2011 (BS 12A-7034/2009) er anket af Boligadministratorerne A/S og ejendomsadministrator Ole Ostenfeld med påstand som for byretten med den ændring, at det påståede beløb i påstand 6 er nedsat fra 1 mio. kr. til kr. Påstandene er således følgende: 1. Indstævnte 1, journalist, tilrettelægger Kåre Quist, indstævnte 5, journalist Dorthe Vest Andersen, indstævnte 6, journalist Sara Munck Andersen, og indstævnte 7, redaktionschef Lisbeth Kølster, idømmes hver størst mulig straf i medfør af straffelovens 268 (bagvaskelse), subsidiært 267 (injurier). 2. De beskyldninger mod appellanterne, der er indeholdt i indslaget Kontant på DR 1 den 15. september 2009 kl om at have snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften mortificeres i medfør af straffelovens Indstævnte 2, fotograf Marie Andersen Klareskov, indstævnte 3, fotograf Birger Lund, og indstævnte 4, fotograf David Wittrock Rathje, idømmes størst mulig straf i medfør af straffelovens 264 a. 4. Indstævnte 1, journalist, tilrettelægger Kåre Quist, og indstævnte 6, journalist Sara Munck Andersen, idømmes hver størst mulig straf i medfør af straffelovens 264 a, jf De indstævnte idømmes principalt solidarisk, subsidiært individuelt at betale godtgørelse på i alt kr. i medfør af erstatningsansvarslovens De indstævnte idømmes principalt solidarisk, subsidiært individuelt at betale erstatning på i alt kr. i medfør af markedsføringslovens 1 og 3, jf. 20, stk. 2, og 27.

3 De indstævnte tilpligtes in solidum at udrede et beløb på kr. til dækning af udgifterne til offentliggørelse af landsrettens afgørelse, jf. straffelovens 273, stk. 2. De indstævnte, 1) journalist, tilrettelægger Kåre Quist, 2) fotograf Marie Andersen Klareskov, 3) fotograf Birger Lund, 4) fotograf David Wittrock Rathje, 5) journalist Dorthe Vest Andersen, 6) journalist Sara Munck Andersen og 7) redaktionschef Lisbeth Kølster, har alle påstået stadfæstelse. Nærmere om Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 2 I stævningen indleveret til byretten den 13. november 2009 var Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 2 formuleret som følger: De æresfornærmende sigtelser mortificeres i medfør af straffelovens 273, stk. 1. Det fremgår af byrettens retsbog, at retten i et telefonmøde den 5. marts 2010 bestemte, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skulle indlevere et processkrift til retten med præcisering af påstandene, herunder en præcis angivelse af hvilke udsagn der af Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld anses for injurierende. I et processkrift 2 af 12. marts 2010 præciserede Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld herefter påstand 2, som det fremgår af byrettens dom. Den præciserede påstand var i processkriftet ledsaget af følgende bemærkninger: Her ud over fremlægges som bilag 24 en version af bilag 1 (udskrift af det omhandlede tv-indslag) med markering af de udtryk, der er injurierende. Det understreges, at vurderingen af hvorvidt indslaget er injurierende ikke udelukkende kan foretages af enkelt-ord/sætninger, men som anført i stævningen skal vurderes ud fra helheden, herunder vinklingen m.v. Der er under sagen enighed om, at udtrykkene snydt, narret, fuppet og løgn er anvendt i udsendelsen, og at ordet prispumpe ikke er anvendt ordret i udsendelsen, hvor dog betegnelserne pumper priserne kunstigt op og pumpede boligpriser er benyttet. Sagsfremstilling Stiftelse af A/B Ringertoften

4 - 4 - I et udateret brev og under overskriften Stiftelse af andelsboligforening i ejendommen rettede Amagerbanken A/S uopfordret henvendelse til beboerne i bebyggelsen beliggende Ringertoften 2-36, Skoleholdervej 21-23, Gravervænget 1-23 og Tomsgårdsvej (i det følgende benævnt A/B Ringertoften) i anledning af, at bebyggelsen var blevet solgt. Banken inviterede beboerne til et uforpligtende og gratis orienteringsmøde til afholdelse den 5. november 2005, hvor andelsrådgiver Torben Rasmussen fra Boligadministratorerne, en advokat og en repræsentant for banken nærmere ville orientere om mulighederne for at stifte en andelsboligforening. Den 14. november 2005 skrev Torben Rasmussen på vegne Andel og Bolig Administration A/S til Initiativgruppen og beboerrepræsentationen for Andelsboligforeningen Ringertoften under stiftelse. Af brevet fremgår følgende: Rådgiveraftale hensigtserklæring i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen Ringertoften. På foranledning af ovennævnte initiativgruppe samt beboerrepræsentation er det aftalt at følgende arbejder udføres af Andel og Bolig Administration A/S: Stiftelse af andelsboligforeningen, herunder: Beboermøde samt gennemgang af tilbudsmateriale. Udarbejdelse af økonomiske konsekvenser samt individuelle beregninger. Udarbejdelse af vedtægter, indmeldelsesblanketter samt øvrige dokumenter. Afholdelse af møder med initiativgruppe, banker, kreditforeninger, byggeteknikere, forsikringsselskaber m.v. Kapitalformidling, banker og kreditforeninger samt etablering af forsikringer. Foranledige at notat over tilstanden på ejendommen udarbejdes. Diverse korrespondance samt ekspedition af telefoniske henvendelser og møde med beboere. Afholdelse af stiftende generalforsamling samt udarbejdelse af andelsbeviser. Opkrævning af andelsindskud med opgørelse af deposita og indvendige vedligeholdelse. Deltagelse i opstartsmøde med bestyrelsen. Indkøring af andelsboligforeningen, herunder løbende undervisning af bestyrelsen. Udarbejdelse af lejekontrakter ved familieoverdragelse. Afhentning af materiale og møde med tidligere administrator.

5 - 5 - Andel og Bolig Administration A/S honorar for førnævnte udgør i henhold til aftale 0,15 % af ejendommens købesum, hvortil skal lægges moms. Det er aftalt at arbejdet udføres efter princippet no cure no pay med andre ord, stiftes andelsboligforeningen ikke, er alt arbejde udført gratis for lejerne. Af en udateret generel orienteringsskrivelse benævnt Fordele og ulemper for Andelsbolig i forhold til lejebolig, som var udarbejdet af Andel og Bolig Administration A/S, og hvorpå der ikke er anført nogen adressat, fremgår blandt andet: Hvad min formue? Formuen består af andelsværdien. Denne værdi vil sandsynligvis allerede på den stiftende generalforsamling kunne fastsættes til en væsentlig højere værdi end det beløb som de nye andelshavere betaler ved stiftelsen. Med andre ord kan der opnås en betydelig fortjeneste. Andelsindskuddet fastsættes til f.eks. kr. 300,00 pr. m 2 eller måske kr. 500,00 m 2, hvorfra kan trækkes indbetalt deposita, forudbetalt leje samt konto for indvendig vedligeholdelse. Dette betyder, at beboerne gennemsnitligt kun skal indbetale et mindre beløb for at blive andelshavere nogle lidt mere andre lidt mindre alt afhængig af indbetalt deposita, forudbetalt leje og konto for indvendig vedligeholdelse. Såfremt f. eks. 75 % indmelder sig i andelsboligforeningen, så vil andelsværdien formentligt allerede på den stiftende generalforsamling kunne fastsættes til en højere værdi, f.eks. kr ,00 pr. m 2 måske mere måske mindre alt afhængig af resultatet af vurderingen af ejendommen som foretages, samt ikke mindst af hvor mange der indmelder sig i andelsboligforeningen. Dette betyder, at en andelsbolig på f.eks. 55 m 2 vil have en salgsværdi eller en formue på ca. kr ,00 i stiftelsesåret, hvilket skal sammenholdes med det forholdsvis beskedne andelsindskud, der skal betales for lejerne ved indmeldelse i foreningen. Den 12. december 2005 blev der afholdt stiftende generalforsamling i A/B Ringertoften. Af referatet fremgår blandt andet følgende: Generalforsamlingen blev åbnet af Morten Risby Hansen fra initiativgruppen, endvidere deltog Torben Rasmussen fra Andel og Bolig Administration A/S,

6 - 6 - Allan Rigelsø fra Boligadministratorerne A/S, Claus Dam fra Peter Jahn & Partnere A/S samt Per Larsen fra Datarevision FRR. Til stede på generalforsamlingen var ca. 275 lejere repræsenteret ud af i alt 412 lejere i ejendommen. Dagsordenen var som følger: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Gennemgang af og godkendelse af anskaffelsessum, finansieringsplan, driftsbudget og boligafgiftsberegning. 3. Gennemgang af og godkendelse af vedtægter. 4. Stiftelse og indmeldelse i andelsboligforeningen. 5. Valg af bestyrelse og suppleanter. 6. Valg af administrator og revisor. 7. Bemyndigelse til bestyrelsen til at erhverve ejendommen og optage nødvendige lån i forbindelse hermed. 8. Eventuelt. Punkt 1. Til dirigent valgtes enstemmigt Torben Rasmussen fra Andel og Bolig Administration A/S ligeledes blev Per Larsen fra DataRevision FRR enstemmigt valgt som referent. Punkt 2. Ejendommens beboere blev orienteret om de bestemmelser, som har medført, at ejendommen nu kan overtages af ejendommens lejere på andelsbasis, ligesom det udsendte tilbudsmateriale blev gennemgået. Ejendommen sælges af Tibirg A/S for en samlet pris på kr ,00. Derefter blev det økonomiske grundlag for andelsboligforeningen, som tidligere var udleveret til samtlige lejere, nøje gennemgået. Materialet bestod af en oversigt over finansieringssammensætning, budget for andelsboligforeningen, oplysning om fremtidig boligafgift samt oplysninger om andelsindskud. Det fremgår af ejendommens finansiering, at denne består af 3 typer kreditforeningslån. Det ene type lån, som andrager ca. 41 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en ca. 5 års periode, hvilket betyder, at renten efter 4-5 år skal genforhandles. Det andet type lån, som andrager ca. 41 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en ca. 10 års periode, hvilket betyder, at renten efter ca. 10 år skal genforhandles. Det tredje type lån, som andrager ca. 17 % af det samlede kreditforeningslån, udgør et lån som er afdragsfrit i ca. 10 år, ligesom renten kun er fastlagt for en 1 års periode, hvilket betyder, at renten efter 1 år skal genforhandles. Det samledes kreditforeningslån er foreløbigt beregnet til kr ,00, men kan blive større. Der er modtaget forskellige tilbud fra banker og kreditforeninger på finansiering af ejendommen primært rentetilpasningslån enkelte med et alternativ om en tilkoblet swap. Foreningens generalforsamling yder andelsboligforenin-

7 - 7 - gens nyvalgte bestyrelse fuldmagt til på vegne andelsboligforeningen at optage og vælge de nødvendige lån. Bestyrelsens beføjelse gælder optagelse af lån i ejendommen, som efter bestyrelsens opfattelse medfører den bedst mulige sikring af renten, under hensyntagen til de økonomiske rammer, som er afsat til rente og afdrag i det udsendte driftsbudget. Dette medfører, at bestyrelsen derved har modtaget en bemyndigelse til at hjemtage andre lånetyper end beskrevet ovenfor. Det blev oplyst at ingen af bankerne eller kreditforeningerne krævede pro-rata eller solidarisk hæftelse. I et særskilt udateret bilag var de samlede stiftelsesomkostninger, der var forbundet med stiftelsen af A/B Ringertoften, opgjort således: Omkostninger med moms Valuarvurdering Ejval ApS ,00 Revisionsomkostninger DataRevision FRR ,00 Arkitekt- og ingeniørbistand Peter Jahn & Partnere ,00 Advokat, berigtigelse Kyed & Jybæk ,00 Stiftelseshonorar Boligadministratorerne A/S ,00 Stiftelseshonorar TBR Rådgivning ,00 Udgifter til kopi/tryk In-Scan 4.622,50 Moms , ,63 Omkostninger til stat, kreditforening og bank Tinglysningsafgifter/-omkostninger ,00 Stempelafgift/-omkostninger ,00 Garantistillelse , ,33 Omkostninger i alt ,96 I forbindelse med den stiftende generalforsamling og med henblik på finansiering af A/B Ringertoftens erhvervelse af ejendommen indhentede Andel og Bolig Administration A/S lånetilbud hos forskellige realkreditinstitutioner, der størrelsesmæssigt kunne tilbyde følgende realkreditlån: Nykredit A/S, kr. BRFkredit A/S, kr. Realkredit Danmark A/S, kr. Nordea A/S, kr.

8 - 8 - Amagerbanken A/S, Nordea A/S og Danske Bank A/S tilbød at mellemfinansiere A/B Ringertoftens overtagelse af ejendommen, og Amagerbanken A/S, Nordea A/S og Danske Bank A/S tilbød endvidere at stille en kassekredit til rådighed på henholdsvis 19,3 mio. kr., 17 mio. kr. og 20 mio. kr. Forud for den stiftende generalforsamling blev statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt bedt om at vurdere ejendommen. Af hans vurdering af 8. december 2005 pr. 12. december 2005 fremgår blandt andet følgende: 1.1. REKVIRENT Bestyrelsen for A/B Ringertoften København NV 1.7. TEMA Der ønskes en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 12. december Nuværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven 5, stk. 2. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Fortolkningen betyder også, at ejendommen skal vurderes med en ledig gennemsnitslejlighed, der er typisk for ejendommen FORMÅL Vurdering i forbindelse med bestyrelsens overvejelser om indstilling til andelsboligforeningens generalforsamling vedrørende fastsættelse af andelsværdien pr. 12. december BESIGTIGELSE Torsdag den 17. november Thomas Kristiansen fremviste hele ejendommen, sin egen lejlighed samt et repræsentativt udsnit af ejendommens øvrige lejligheder.

9 DOKUMENTER Jeg har fra Boligadministratorerne A/S, Dahlerupsgade 1-3, 1603 København V, modtaget i kopi: - Udkast til vedtægter for A/B Ringertoften. - BBR-ejermeddelelse. - Meddelelse om ejendomsvurdering pr. 1. oktober Udkast til budget for 2005/206 - Driftsregnskab for Opgørelse fra GI. - Beboerliste. - Forsikringspolice. Endvidere har jeg gennemgået ejendommens blad i tingbogen EJENDOMSVÆRDI Ifølge ejendomsvurderingen pr : Ejendomsværdi... kr Heraf grundværdi... kr EJENDOMSTYPE 4-længet beboelsesejendom bestående af 37 opgange med i alt 417 stk. 1 3 værelsers lejligheder i varierende størrelser mellem 41 og 93 kvm. alle med eget køkken. Ifølge BBR-ejermeddelelsen har ca. halvdelen af lejlighederne badeværelse, men ifølge det oplyste har samtlige lejligheder gulvafløb og mulighed for at bade på toilettet. Endvidere 2 stk. erhvervslejemål, der er beliggende i stueplan på Tomsgårdsvej BYGNINGSAREAL kvm. ifølge BBR-ejermeddelelse, heraf boligareal kvm. og erhvervsareal 228 kvm BESKRIVELSE TAGETAGEN & TAG: Ejendommen er forsynet med sadeltag, og den er forsynet med tagdækning af røde teglsten. Tagdækningen er den oprindelige, og det må nok på-

10 regnes, at den resterende levetid for denne er begrænset. Tagrender og nedløb er udført i plast. Tagetagen henstår ubenyttet, og den virkede ved besigtigelsen tør og velventileret KONKLUSION En god og sund ejendom, hvor det er mit indtryk, at alle uregelmæssigheder omgående bliver undersøgt og repareret efterhånden, som de opstår. Foranstående beskrivelse af ejendommen er kun summarisk og ikke fuldstændig VURDERING AF HANDELSVÆRDI Værdifastsættelsen sker i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, 5, stk. 2, om ejendommens kontante værdi som udlejningsejendom, og ansættes til: Kr ,00 kontant. Skriver kroner femhundredetotimillioner 00/100 kontant. Såfremt ejendommen er belånt med lån, hvortil der er givet støtte, henledes opmærksomheden på, at evt. indfrielse af disse kan udløse krav om tilbagebetaling af støtten, helt eller delvist HABILITETS- ERKLÆRING Vurderingen er udført efter min bedste overbevisning. Jeg erklærer samtidig ikke at have andre interesser i sagen end denne vurdering TILSENDT Boligadministratorerne A/S Administrator bedes fremsende 3 eksemplarer til foreningens bestyrelse samt 1 eksemplar til foreningens revisor.

11 Rentabilitetsoversigt Boligleje ansl kvm. a kr Vaskeriindtægter Erhverv ansl. 228 kvm. a kr Skatter mv Forsikringer El Vicevært m.m Vedligeholdelse kvm. a kr Varmeregnskab Administration Kontant driftsoverskud Forrentningsprocent 1,93 Vurderingssum Værdi af 1 ledig lejlighed Vurderingssum Afrundet vurderingssum Vurderingspris pr. kvm ,66 Endvidere foretog Gunnar Brandt en beregning af, hvad det ville betyde for ejendommens værdi, hvis ejendommens tagetage blev omdannet til beboelseslejligheder, og hvad det ville betyde for ejendomsværdien, at de lejligheder, der ikke var moderniseret, blev moderniseret. I en udateret beregning nåede han frem til følgende: boliger i tagetagen Kvm. tagetage byggeomk kvm. Byggeomk Merleje Sparet GI årligt Forrentnings % nye lejligheder 4 Ejendommens merværdi

12 Modernisering af lejligheder (årligt) Ca. 1/2 delen er p.t. moderniseret (2005) Rest kvm. ca Fraflytnings % årligt 10 = kvm. til modernisering Merleje pr. kvm. ca. 300 = årligt Højere forrentnings % p.g.a. modernisering 4 Ejendommens merværdi (årligt) På den stiftende generalforsamling den 12. december 2005 blev Boligadministratorerne A/S valgt som administrator for A/B Ringertoften. Efterfølgende valgte A/B Ringertoften at optage realkreditlån hos BRFkredit A/S, som blev tinglyst på ejendommen. A/B Ringertoftens årsrapporter for Revisionsfirmaet DataRevision FRR, Registrerede revisorer, udarbejdede i årene A/B Ringertoftens årsrapporter. Af A/B Ringertoftens årsrapport for 1. februar til 31. december 2006 fremgår, at andelsboligforeningens driftsresultat før ekstraordinære poster var på kr. Foreningens aktiver var opgjort til kr., hvoraf ejendommens værdi var medtaget til kr. svarende til anskaffelsessummen på kr. med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger på kr. Andelsboligforeningens samlede passiver var opgjort til kr. Heraf udgjorde prioritetsgælden kr. Egenkapitalen var opgjort til kr., og under dette punkt var der henvist til note 12, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirmaet Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således:

13 Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Foreningens formue pr. 31. december Hver andelshaver kan herefter i henhold til vedtægterne opgøre sin andel af foreningens formue (andelskronen) ved at indsætte det oprindelige indskud ifølge andelsbeviset i følgende brøk: x andelsindskud Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 15,42 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr Af A/B Ringertoftens årsrapport for 2007 fremgår, at andelsboligforeningens driftsresultat før ekstraordinære poster, aktiver og passiver i det væsentlige svarede til resultatet i Ejendommen var medtaget til anskaffelsessummen med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger. Egenkapitalen var medtaget under passiver til kr. Under dette punkt var der henvist til note 14, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirmaet Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således: Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld

14 Foreningens formue pr. 31. december Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 15,99 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr Af A/B Ringertoftens årsrapport for 2008 fremgår, at årets driftsresultat før ekstraordinære poster var kr. Foreningens aktiver og passiver var i det væsentlige opgjort som de foregående år. Ejendommen var medtaget til anskaffelsessummen med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger. Egenkapitalen var anført under passiver til kr. Under dette punkt var der henvist til note 14, hvoraf blandt andet fremgår: Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirma Ejval ApS til en kontant handelspris på kr pr Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres således: Bogført egenkapital pr. 31. december Handelsværdi som udlejningsejendom Bogført værdi for ejendommen Bogført værdi prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Foreningens formue pr. 31. december Andel af foreningens formue kan opgøres ved at gange indskuddet ifølge andelsbeviset med 11,38 eller antallet af m² med kr På den seneste ordinære generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr pr. m². Bestyrelsen indstiller, at andelskronen, under hensyntagen til fremtidig vedligeholdelse og modernisering, sættes til kr

15 Ophør af samarbejdet mellem A/B Ringertoften og Boligadministratorerne A/S På foranledning af A/B Ringertoften v/advokat Torben Winnerskjold og til brug for opgørelsen af den kontante handelsværdi foretog statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Jette Lundsgaard ved rapport af 22. juni 2009 en vurdering af A/B Ringertoftens ejendom. Hun vurderede ejendommens markedsværdi til 270 mio. kr., heraf individuelle forbedringer på 18,5 mio. kr. I vurderingsrapporten anførte hun følgende om ejendomsmarkedet: Markedsforhold: Markedet for investeringsejendomme har, som på mange andre internationale markeder, meget været positivt med mange købere, faldende rente og et deraf afledt faldende afkast, hvilket har bevirket stærkt stigende markedsværdier. Dette bla. hjulpet på vej af let adgang til kapital / finansiering af ejendommene. Ultimo 2007 begyndte markedet at stagnere og mundede ud i betragtelige prisfald fra eftersommeren 2008, hvilke prisfald ikke er stoppet endnu. Det meget turbulente marked pt., med skærpede krav ved finansiering, stigende afkastkrav og en generel tilbageholdenhed gør, at der er meget få handler. Som valuar skal vi basere vor vurdering på et professionelt skøn, et markedskendskab og af historiske sammenligninger. Da antallet af handler og dermed sammenlignelige ejendomme er stærkt begrænset, ligesom markedsforholdene for tiden er meget atypiske, bevirker det, at der i det nuværende marked er en højere usikkerhed i vor vurdering end under normale markedsforhold. Ved brev af 7. juli 2009 til Dansk Ejendomsmæglerforening klagede advokat Torben Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften over statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt. I klagen er det blandt andet anført: Som advokat for AB Ringertoften skal jeg hermed indgive klage over et medlem af DE, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Gunnar Brandt, AB Ringertoften blev stiftet som en andelsboligforening den 12. december 2005, og erhvervede ejendomskomplekset, Ringertoften, Skoleholdervej, Gravervænget og Tomsgårdsvej for en samlet købesum på kr

16 I forbindelse med stiftelsen udarbejdede Gunnar Brandt en valuarvurdering efter reglerne i Andelsboligforeningsloven. Ejendommen blev vurderet til kr På stiftelsestidspunktet vurderes ejendommen således kr højere end den faktiske erhvervelsespris. Det er min opfattelse, at man i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan foretage en valuarvurdering efter Andelsboligforeningslovens regler, der er højere end anskaffelsesprisen, medmindre der foreligger helt særlige forhold, hvilket der ikke er noget, der tyder på i nærværende sag. Ejendommen er herefter vurderet hvert år af Gunnar Brandt til følgende værdier: mio. kr mio. kr mio. kr. Det bemærkes, at de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger har dannet baggrund for prisfastsættelse af andelene i foreningen. I foråret 2009 er foreningen blevet opmærksom på, at det muligvis kunne være, at de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger ikke er korrekte, og rettede herefter henvendelse til statsaut. ejendomsmægler og valuar Jette Lundsgaard, som nu har foretaget en kontrolvurdering af ejendomskomplekset. Jette Lundsgaard har den 22. juni 2009 vurderet ejendommen uden individuelle forbedringer til kr , eller en forskel i vurderingerne på kr Det bemærkes, at Jette Lundsgaard har været bekendt med de af Gunnar Brandt udarbejdede vurderinger, ligesom Jette Lundsgaard har været bekendt med, at foreningen ønskede udarbejdet en egentlig kontrolvurdering. Det bemærkes i den forbindelse, at Jette Lundsgaard i sin vurderingsrapport på side 9 anfører, at kvadratmeterprisen for en sådan investeringsejendom i de gode tider kunne gå op til kr pr. m². Det bemærkes, at Gunnar Brandt i 2007 og 2006 har vurderet ejendommen til kr ,85 kr. pr. m², og selv den vurderer ejendommen til kr ,26 pr. m². Andelsboligforeningen må nu forvente, at der rejses en række krav af andelshavere, der har givet for meget for deres boliger, ligesom det må forventes, at en række andelshavere også rejser krav mod foreningen, idet foreningen har stået som sælger af en del af andelsboligerne.

17 Undertegnede har ved skrivelse af 1. juli 2009 taget erstatningsforbehold overfor Gunnar Brandt. Det bemærkes, at jeg er bekendt med en andelsboligforening i Århus Vest, som Gunnar Brandt har vurderet til kr., hvor en kontrolvurdering viste, at den reelle handelsværdi efter Andelsboligforeningslovens regler androg kr. AB Ringertoften er således næppe et enkeltstående tilfælde. Ved brev af 7. juli 2009 til Boligadministratorerne A/S med overskriften Prisfastsættelse AB Ringertoften, som fremstår som et svar på et brev af 6. juli 2009, som ikke er fremlagt under sagen, opsagde advokat Torben Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften administrationsaftalen og meddelte samtidigt, at andelsboligforeningen havde anmodet advokat Winnerskjold om at varetage den fremtidige administration af foreningens ejendom. Advokaten satte endvidere spørgsmålstegn ved rigtigheden af de vurderinger, Gunnar Brandt havde foretaget af ejendommen i tidligere år. Endelig henviste han til et brev af 23. marts 2009 fra ham til Boligadministratorerne A/S, der vedrørte en ejendom på Bronzealdervej i Aarhus, som Gunnar Brandt efter advokatens opfattelse også havde vurderet for højt, og som tillige blev administreret af Boligadministratorerne A/S. Ved en udateret indkaldelse indkaldte A/B Ringertoftens bestyrelse til beboermøde til afholdelse den 8. juli 2009 kl I indkaldelsen orienterede bestyrelsen blandt andet om, at statsautoriseret ejendomsmægler Jette Lundsgaard havde foretaget en valuarvurdering af ejendommen og var fremkommet med en vurdering, der lå væsentligt under de vurderinger, som Gunnar Brandt var fremkommet med i tidligere år. Efter drøftelser med advokat Torben Winnerskjold og Jette Lundsgaard var bestyrelsen nået frem til, ar Gunnar Brandts vurderinger ikke kunne danne grundlag for prisfastsættelsen af foreningens lejligheder. Bestyrelsen lagde op til, at foreningen for fremtiden skulle tage udgangspunkt i den oprindelige anskaffelsessum og foretog på grundlag heraf en ny beregning af andelskronen. Endvidere ville det betyde, at andelsboligforeningens egenkapital ville falde betydeligt. Disse spørgsmål ønskede bestyrelsen at drøfte med andelshaverne på mødet. Den 18. august 2009 indkaldte A/B Ringertoften på ny til beboermøde til afholdelse den 26. august 2009 kl Af indkaldelsen fremgår blandt andet følgende:

18 Den 8. juli 2009 blev der afholdt et informationsmøde i Grøndalscentret, hvor advokat Torben Winnerskjold fra Advokatfirmaet Abel og Skovgård Larsen redegjorde nærmere for problematikken omkring prisfastsættelse. Det blev bl.a. oplyst, at anvender man anskaffelsesprisen som baggrund for prisfastsættelse, indebærer det, at andelsboligforeningens formue som ovenfor anført andrager kr , hvilket medfører, at andelskronen andrager kr. 1,22 eller kr. 613,64. Det er bestyrelsens opfattelse, at de enkelte andele ikke længere lovligt kan sælges til de priser, der blev vedtaget på generalforsamlingen, men at priserne for den enkelte lejligheder ved salg skal nedjusteres i overensstemmelse med det foranstående. Ved erklæring af 24. august 2009 fremkom to statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer fra virksomheden DTZ Egeskov & Lindquist A/S med en værdiansættelse af A/B Ringertoftens ejendom. Værdiansættelsen var rekvireret af advokat Winnerskjold på vegne A/B Ringertoften. Det fremgik af erklæringen, at opdraget ikke var at udarbejde en egentlig vurderingsrapport, men derimod at gennemgå de vurderinger, som Gunnar Brandt og Jette Lundsgaard hver især havde udarbejdet i henholdsvis 2008 og 2009 og herefter forholde sig til, om de var enige i en af de to værdiansættelser. Om ejendomsmarkedet hedder det: Markedet I perioden oplevede København stærkt stigende priser på boligudlejningsejendomme. Inden da var værdistigningen på boligudlejningsejendomme typisk nogle få procent pr. år, holdt i ave af en restriktiv lejelovgivning, men på få år steg ejendommene til omtrent det dobbelte eller mere i værdi. Efter Jyllandspostens afsløring af bytteklubben / pantebrevskarussellen i sommeren 2007, skete der et dramatisk fald på markedet. Det viste sig, at bytteklubbens medlemmer frem mod sommeren 2007 handlede mere og mere intensivt, således at alle statistikker viste både boom i antal handler og stigende priser, mens alle andre potentielle købere var stået af og ikke længere købte. Da disse handler stoppede, faldt antallet af handler til ganske få som følge deraf begyndte priserne rutcheturen mod den nuværende værdi.

19 Om værdiansættelsen konkluderede DTZ Egeskov & Lindquist A/S, at Jette Lundsgaards vurdering på kontant kr. inkl. forbedringer på kr. var korrekt ansat med den bemærkning, at hendes vurdering var pr. 22. juni 2009, mens DTZ Egeskov & Lindquist A/S værdiansættelse var pr. 31. december 2008, men at dette efter virksomhedens opfattelse ikke havde den store betydning, da markedet i perioden ikke havde ændret sig væsentligt. Den 9. september 2009 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling i A/B Ringertoften. Et punkt på dagsordenen var vedtagelse af ny andelskrone. Af referatet fremgår: Ad 2 Vedtagelse af ny andelskrone: Advokat Torben Winnerskjold redegjorde for, at de indhentede kontrolvurderinger måtte medføre, at andelsboligforeningen var nødt til at ændre værdifastsættelsesprincip, og dermed ændre andelskronen. Forslaget drøftedes. Idet der angiveligt forekom en mindre afvigelse i beregning af andelskronen, blev der stillet forslag om, at generalforsamlingen traf beslutning om at ændre værdifastsættelsesprincip fra Valuarvurdering, jfr. ABL 5, stk. 2, litra B, til Anskaffelsesprisen, jfr. ABL 5, stk. 2, litra A. Der blev begæret skriftlig afstemning. Generalforsamlingen besluttede med 111 stemmer for, 4 imod og 2 blanke at skifte værdifastsættelsesprincip, således at man for tiden indtil næste ordinære generalforsamling tager udgangspunkt i Anskaffelsesprisen for ejendommen med tillæg af omkostninger. En nøjagtig beregning af andelskronen vil ud fra foreningens årsregnskab for 2008 blive lagt ud på foreningens hjemmeside. Optakten til udsendelsen Kontant den 15. september 2009 kl på DR 1 Lisbeth Kølster har på vegne Danmarks Radio til brug for sagen udarbejdet en redegørelse om forløbet op til udsendelsen vedlagt diverse mailkorrespondance. Af redegørelsen fremgår blandt andet følgende:

20 Forløb Boligadministratorerne Dorthe har kontaktet Boligadm. for 2-3 uger siden (slutn. af august). Onsdag mell. 9 og 10: Opringning til BA for at få fat i Torben Binderup Rasmussen. Får at vide, at han er på ferie Ole Ostenfeldt vil prøve at finde ud af, om man kan komme i kontakt med Torben. Får nummer på Kåre. Ingen tilbagemelding. Torsdag fra kl. 9 Kåre ringer flere gange til Ole og lægger besked for at komme i kontakt med Torben og lave en interview-aftale. Ole er i møde han ringer og lægger besked om, at han er i møde. Kåre ringer igen fra kl. 12, hver 5. minut og til sidst bliver Ole hentet ud fra et møde. Ole lover igen at forsøge at få kontakt med Torben. Eftermiddag: Sara ringer til Ole og understreger, at vi skal have et endeligt svar m.h.t. Torbens medvirken (ell. alternativt Oles) torsdag inden 17. Ca. kl melder begge tilbage, at ingen af dem ønsker at deltage i et interview. Meldingen fra Ole Ostenfeld fremkom i mail af 10. september 2009 kl til Kåre Quist med følgende indhold: Hej Kåre. Jeg kan forstå på din sekretær, at I såfremt Torben Rasmussen ikke ønsker at deltage under de konditioner, som I kræver i stedet ønsker deltagelse af en medarbejder fra Boligadministratorerne A/S. Jeg må i den forbindelse meddele, at vi ikke ønsker at deltage i et tv-program som stand-in for Torben Rasmussen i dennes feriefravær, men at vi gerne vil være behjælpelige med besvarelse af jeres skriftlige spørgsmål omkring administrative forhold og dokumentfremskaffelse. Torben Rasmussens tilsvarende besked i mail af 10. september 2009 kl har blandt andet følgende indhold: Da jeg ligeledes har erfaret, at der ikke kan blive tale om af få tilsendt spørgsmål m.m. til brug for udsendelsen, således at jeg kan forberede og undersøge forholdene i blot nogen udstrækning, uanset min ferie, må jeg derfor meddele, at jeg ikke ser mig i stand at medvirke i et telefon interview.

21 Sara Munck Andersen besvarede på vegne Kåre Quist mailen samme dag kl Hun anførte blandt andet følgende: Vi har tilbudt din kollega Ole Ostenfeldt at sende vores spørgsmål inden et interview. Af Lisbeth Kølsters redegørelse fremgår videre: Fredag den kl. ca. 11 Kåre + Sara + tre fotografer + 7 beboere møder op hos Boligadm. med croissanter for at gøre et forsøg på alligevel at få lokket nogle svar ud af Ole. Bliver lukket ind i et mødelokale. Hele forløbet filmes åbent. Ole afslår at give beboerne svar på deres spørgsmål eller at svare på Kåres sp.. Siger, han kun vil besvare skriftlige spørgsmål skriftligt. Lørdag den skriver Sara mail til Ole for at understrege, at et skriftligt svar ikke kan erstatte et interview til kamera. Sara Munck Andersens mail af 12. september 2009 kl. 13:11 til Ole Ostenfeld havde dette indhold: Du siger på dit kontor, at du kun vil svare på skrift. Som sagt på kontoret- laver vi ikke interview på . Det gør pressen generelt ikke. Undtagelsesvis får I lov at sende svar på mail, da vi synes, at beboerne fortjener et svar. Vi kan ikke læse dine svar op, men vi kan bringe uddrag, hvis dine er svar ikke er i modstrid med fakta. I bruger en valuar, som har skudt 300 mio kroner over målet ved ringertoften. Hvorfor gør I det? Vi har dokumentation på, at han i over 20 andelsboligforeninger skyder i snit 22 % over handelsprisen. Hvorfor stifter I andelsboligforeninger på oppumpede priser? Hvordan har du det med, at de her mennesker fra Ringertoften er blevet snydt? Er det nyt for jer, at han skyder over målet? Derudover vil vi gerne vide, hvorfor I ikke stifter andelsboligforeninger på grundlag af den pris, som ejendommen netop er handlet til? Vi skal have svarene senest mandag klokken 14. Det fremgår videre af redegørelsen:

22 Vi modtager hverken mundtlig eller skriftlig tilbagemelding hen over weekenden, men igen først ved den deadline, vi har sat. Heller ikke denne gang får vi svar på vores spørgsmål. Men et tilbud om at møde op live tirsdag aften. En mulighed, der ikke på noget tidspunkt er blevet luftet. Lisbeth Kølster henviser herved til følgende mail af 14. september 2009 kl fra Ole Ostenfeld til Sara Munck Andersen, hvori han anfører blandt andet: Tak for din lørdag den 12. september d.å. med de spørgsmål, som I gerne vil stille os. Som vi hele tiden har sagt, vil vi gerne svare, når vi har set jeres spørgsmål, så vi har mulighed for at forberede os. Det må nu engang også være det bedste for seerne. Vi har også taget jeres pointe til efterretning om, at I (helst) ikke laver interview på og I mener, at det bedste for seerne vil være, at vi lader os interviewe live i DR Kontant udsendelsen. Vi stiller os derfor inden for spørgerammen til rådighed for et sådant live interview i morgen tirsdag i DR Kontant udsendelsen. Lisbeth Kølster besvarede mailen den 14. september 2009 kl Hun anførte følgende: Kære Ole Ostenfeld. Det er da glædeligt, at I nu vælger at stille op til interview. Vi har imidlertid aldrig inviteret jer til at komme i studiet til et live-interview tirsdag alene af den grund, at Kontant ikke længere har et studie, og programmet ikke produceres/sendes live. Alle optagelser laves i dagene inden og redigeres i løbet af mandag-tirsdag sammen til et helt program, der udsendes tirsdag Det interview, vi har bedt om, er altså et båndet interview. Dette tilbud står ved magt, og det kan stadig nås i dag. Lisbeth Kølsters mail blev besvaret af et Autosvar Ikke til stede fra Ole Ostenfeld samme dag med angivet klokkeslet kl med følgende indhold: Jeg sidder i møde hele mandag den 14. september og tirsdag den 15. september 2009, men ved presserende sager, kan mine kolleger træffes på tlf.nr. Endeligt fremgår blandt andet følgende af redegørelsen: Jeg ringer straks op og gentager, hvad jeg har skrevet. Ole gentager, at han sidder i møde. Han går til pc en og tjekker, at mailen er kommet. Han siger, han ikke kan tage stilling til, om han kan stille op i dag, for han er optaget, men han vil sætte en anden til at svare. Kl. 16 ringer en Lars fra BA.

23 Lars ringer tilbage. Jeg går til ham for at få hans navn, stilling m.v. han nægter at sige, hvem han er. Jeg fortæller, at vores muligheder ikke rækker til at lave interview tirsdag morgen. Det er produktionsmæssigt umuligt. Så lukker Lars pludselig op for, at Ole alligevel kan putte interviewet ind mandag. Klokken nærmer sig nu 17.30, og jeg må sige, at vi nu er ved arbejdsdagens slutning for vores produktionshold, som har været i gang siden kl. 9. Vi har allerede rykket deadline, nu stopper det vi fik en klar besked om, at mandag var udelukket, nu må vi trække stregen. Lars siger, at han først har mulighed for at snakke med Ole kl derfor havde han ingen afklaring med men den kan han skaffe nu. Jeg siger, han er velkommen til at snakke med Ole men vores deadline må forstås som værende ved almindelig arbejdstids ophør, og at han nu har fået en klar melding fra min side om, at vi ikke længere står til rådighed. De spørgsmål, som Sara Munck Andersen stillede Ole Ostenfeld i mail af 12. september 2009 kl , blev besvaret skriftligt. Af besvarelsen, der var udateret, fremgår følgende: DR Kontant spørgsmål 1: I bruger en valuar, som har skudt 300 mio. kroner over målet ved ringertoften. Hvorfor gør I det? BOLIGadministratorerne A/S svar på spørgsmål 1: Hvis en andelsboligforening ønsker at anvende en valuar, kan de frit vælge. Vi ønsker ikke, at der anvendes valuarer, der skyder over målet. For at få afklaret, om der er skudt over målet i den konkrete sag, har vi forstået, at nogle andelshavere eller måske Andels-boligforeningen overvejer en retssag mod valuaren, der har lavet vurderingen for Andelsboligforeningen. DR Kontant spørgsmål 2: Vi har dokumentation på, at han i over 20 andelsboligforeninger skyder i snit 22% over handelsprisen. Hvorfor stifter i andelsboligforeninger på oppumpede priser? BOLIGadministratorerne A/S svar på spørgsmål 2: Beboelsesejendomme, der er solgt, skal ifølge Lejeloven tilbydes lejerne til samme pris. Hvis lejerne ønsker at købe, skal de stifte en andelsboligforening og betale samme pris. Vi har ikke nogen prispumpe. DR Kontant spørgsmål 3: Hvordan har du det med, at de her mennesker fra Ringertoften er blevet snydt? BOLIGadministratorerne A/S svar på spørgsmål 3:

24 Kun Retten kan afgøre, om valuaren har begået fejl, så valuaren skal betale erstatning, og de sælgende andelshavere, har fået for høj en pris, så de eventuelt skal betale noget tilbage til nye købende andelshavere. Selv om retssagerne ikke bliver rettet mod os, så er vi som mennesker meget påvirkede af mediesagen og især den klemme, som nogle andelshavere nu er kommet i oven i generelt faldende ejendomspriser. DR Kontant spørgsmål 4: Er det nyt for jer, at han skyder over målet? BOLIGadministratorerne A/S svar på spørgsmål 4: Vi er for nogle måneder siden blevet gjort bekendt med en sag, hvor der blev rejst kritik af en vurdering. Derfor har vi for nogen tid siden skrevet til de andelsboligforeninger, der har benyttet denne valuar, og gjort dem bekendt med, at der er rejst kritik af valuaren, så andelsboligforeningerne kan træffe beslutning om, hvorvidt de fortsat vil benytte den valuar. DR Kontant spørgsmål 5: Derudover vil vi gerne vide, hvorfor I ikke stifter andelsboligforeninger på grundlag af den pris, som ejendommen netop er handlet til? BOLIGadministratorerne A/S svar på spørgsmål 5: Det er den pris en beboelsesejendom er solgt for til anden side, som en andelsboligforening ifølge Lejeloven kan købe til, og som derfor bliver brugt i forbindelse med selve stiftelsen. Ifølge Andelsboligloven kan en andelsboligforening vælge, hvilken værdiansættelsesmetode, de vil anvende, når andelsboligforeningen eller andelshavere efter stiftelsen på et tidspunkt sælger andele. Andelsboligforeninger kan frit vælge mellem anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, der må være op til halvandet år gammel eller den seneste offentlige ejendomsværdi. Vi kan som ejendomsadministratorer ikke vælge værdiansættelsesmetoden. Vi forsøger heller ikke via en andelsboligforenings vedtægter at fastlåse en bestemt værdifastsættelses-metode. Det overlades til andelsboligforeningens årlige generalforsamling at træffe afgørelse om det. Udsendelsen, der blev sendt den 15. september 2009, blev foromtalt på Danmarks Radios hjemmeside samme dag om eftermiddagen. Af en foromtale kl fremgår følgende: Fup med andelsboligpriser Tophistorie Jamen man føler sig jo røvrendt! Siger Pernille Carlsen, der har mistet kroner på sin lejlighed i Andelsboligforeningen Ringertoften i Københavns Nordvestkvarter. Ikke fordi markedet er gået ned, men fordi en valuar og nogle rådgivere har vildledt beboerne, da andelsforeningen blev stiftet.

25 De fik det til at se ud som om ejendommen var meget mere værd, end den er, og den oppumpede pris gør, at lejlighederne de seneste fire år er blevet solgt til ulovlige overpriser. Så nu må andelshaverne lægge sag an mod sælger for om muligt at få deres penge igen, og da andelene ofte er handlet mellem venner eller familie er det dybt ubehageligt. Jeg har mange hundrede tusinde ud at svømme, og hvis jeg skal have de penge igen, så skal jeg lægge sag an mod min eks-kæreste, fortæller den gravide Maria Kyabonaki. Selv om andelshaverne har handlet i god tro, så skal køberne lægge sag an mod sælgerne før de kan gå efter dem, der er de egentlig skyldige nemlig - valuaren og rådgiverne. Andelsboligforeningen blev stiftet for 4 år siden, hvor beboerne købte ejendommen via en såkaldt tilbudspligt. Beboerne betalte 456 millioner kroner for den, men rådgiverne fortalte dem, at det var et røverkøb, og at ejendommen var 70 millioner mere værd. Derfor ville de blive rige over night. Nu viser det sig, at det ikke var sandt, og at de eneste, der tjente på stiftelsen var rådgiverne og valuaren selv. De får nemlig et fast årligt honorar på flere hundrede tusinde kroner for at administrere og vurdere ejendommen. Jeg kan være forundret over, at den her trekant vurdering af valuar, rådgiver og een mere, en administrator, at de har kunnet svindle fup og svindel gennem så lang tid, siger Anette Juhl fra Ringertoften. Se mere, når Kontant opsøger valuaren og rådgiverne for at få en forklaring. Kl blev udsendelsen under overskriften Boligsnyd for millioner omtalt på følgende måde: Tusindvis af danskere bliver snydt for millioner af kroner når de køber en andelsbolig og mange ved det slet ikke. Ikke før de ser aftenens Kontant. Sammen med en flok andelshavere opsøger Kåre Quist de bagmænd, der i årevis har snydt dem for formuer ved hjælp af smart sælgersnak og store armbevægelser! Se hvem bolighajerne er, før de ringer på i din opgang! Den sidste foromtale fremkom kl , hvoraf følgende fremgår under overskriften Trekløver bag systematisk bondefangeri :

26 Over 20 andelsboligforeninger, stiftet inden for de sidste 5 år, er stiftet på falske præmisser. Det viser en rundringning til Boligadministratorernes kunder, som Kontant har foretaget. Alle 20 foreninger er nemlig blevet stiftet ved at lokke lejerne med store gevinster i form af en oppustet kunstig valuarvurdering. Lokkemidlet har været: Køb i dag. Bliv rig i morgen. Ulovlig metode Med mindre ejendommen er et billigt køb fra kommunen eller et dødsbo, er denne metode ulovlig ifølge advokat og boligadministrator Birgitte Grubbe. Jeg mener, at det nærmer sig bondefangeri at vurdere ejendommene op umiddelbart efter stiftelsen. Jeg synes, det er forkert. Jeg synes, det er rasende forkert, fordi du efter min mening handler i strid med andelsboligforeningslovens maximal-prisbestemmelser, siger Birgitte Grubbe. Andelshaverne risikerer at miste hundredtusinder af kroner, fordi de optager lån i en friværdi, der ikke eksisterer. Og køber, der køber til den høje pris, kan ikke sælge lejlighederne igen. Pumper ejendomspriser 22% op Valuar Gunnar Brandt har i snit opskrevet de 20 foreningers ejendomme med 22 % i forhold til købsprisen. Det er i strid med Dansk Ejendomsmæglerforenings egne regler. De siger nemlig, at en vurdering, som foretages umiddelbart efter et køb, bør tage udgangspunkt i købsprisen. Dansk Ejendomsmæglerforening er rystede over Kontants undersøgelse. Det ligner det, jeg vil kalde organiseret forførelse af en række lejere. Det ligner et mønster. Det vil sige, det ligner en fast fremgangsmåde hver gang. Og det kan jeg ikke lide at se, siger formand for Dansk Ejendomsmæglerforening, Steen Winther-Petersen. Organiseret trekløver Men Gunnar Brandt står ikke alene bag dette scam. Opfinderne er et trekløver bestående af en rådgiver, Torben Rasmussen, en ejendomsmægler, Gunnar Brandt, og en administrator, Boligadministratorerne. Arbejdsdelingen i trekløveret er den, at Gunnar Brandt som valuar sætter prisen. Og sætter den for højt for at foregøgle beboerne, at de gør et godt køb, for ejendommen er endnu mere værd. Gunnar Brandt får, kort sagt, beboerne på krogen. Så er der Torben Rasmussen. Han præsenterer sig som uvildig rådgiver og sælger idéen om at stifte en forening endelig er der en administrator, der står for selve stiftelsen af foreningen. Sammen får de det til at lyde som en fantastisk handel, hvis lejerne overtager ejendommen. Trekløver får sagsanlæg Beboerne i andelsforeningen Ringertoften overvejer stærkt at lægge sag an mod Boligadministratorerne og valuaren. Og Dansk Ejendomsmæglerforening undersøger nu Gunnar Brandt. Vi har bedt om den pågældende valuar om at afgive en forklaring. Han har været til møde og afgivet en forklaring, og vi overvejer i øjeblikket det næste skridt, siger Steen Winther-Petersen, formand for DE.

27 Udsendelsen og det efterfølgende forløb Under overskriften Boligsnyd for millioner blev udsendelsen vist på DR 1 den 15. september 2009 kl Til brug for sagen er der udarbejdet en fuldstændig afskrift af udsendelsen med følgende indhold, idet de af Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld fremhævede injurierende udtryk nedenfor er angivet med fed type: BOLIGSNYD FOR MILLIONER KQ Kåre Quist GB Gunnar Brandt BG Birgitte Grubbe TW Torben Winnerskjold SWP Steen Winther Petersen, DE OO Ole Ostenfeld Indledning. Den her vej har vi soveværelset. KQ: Beboerne i Ringertoften troede deres andele var mange hundredetusinde kroner værd, nu viser det sig, at de er blevet narret. Maria K: Jamen man føler sig jo grund røvrendt KQ: Og Ringertoftens beboere er ikke de eneste. Vi opsøger de smarte rådgiver (filmholdet banker på hos GB og der høres stemmer fra boligen luk ikke op). Derefter ses KQ hos Boligadministratorerne hvor KQ står foran OO og siger: Vi er her nu, og vi er her for at stille nogen spørgsmål på vegne af de her beboere fra Ringertoften. KQ: Kontant afslører fup med andelsboligpriser. Beboer: Jeg håber de der mennesker har ondt i maven nu for det har jeg. KQ: De her beboere mistede millioner af kroner, da de havnede i kløerne på nogen lige lovlige kreative rådgivere. Lige om lidt så opsøger jeg bagmændene for at få en forklaring. SPEAKERSTEMME: Beboerne i andelsboligforeningen Ringertoften er i oprør. Interviewer: Hvor mange penge har du i klemme? Beboer: Mange hundrede tusinde. Beboer: Jamen man føler sig jo grund røvrendt altså for at sige det på pænt dansk. Beboer: Jeg håber de det enormt dårligt, og jeg håber de sover skidt om natten, for vi står altså nogle mennesker her som har mistet alt. SPEAKERSTEMME: De 313 andelshavere har netop fundet ud af, at de er blevet snydt af nogle smarte rådgivere, der narrede dem til at stifte en andelsboligforening med løfter om store gevinster. De blev bildt ind, at deres andele var hundrede tusindvis af kroner værd. Nu har de fundet ud af, at det er løgn. Beboer: Den her vej der har vi soveværelset SPEAKERSTEMME: En af dem der er blevet narret, er Nina H., der købte en andel i foreningen for 3 år siden. Beboer: Jeg er vred, altså lige i første omgang blev jeg også ked af det, for det er sådan, hvad skal vi gøre, men jeg er også vred over at det kan ske

28 SPEAKERSTEMME: Det der er sket er, at en ejendomsmægler eller valuar, som det også hedder helt fra foreningens start har sagt at deres ejendom er 70 mill. Kr. mere værd, end den i virkeligheden er. Og når vurderingen af hele ejendommen ikke har hold i virkeligheden, så er den også gal med prisen på de enkelte andele. Det betyder, at dem der har solgt deres lejligheder, har taget mere end de må for dem, og købere som Nina H, har betalt for meget. Beboer: Selve andelen gav jeg kr for, og den skulle så have kostet omkring kr , så det vil så sige, at jeg har givet kr for meget. (Manden viser vej ind i stuen) SPEAKERSTEMME: Nina og hendes kæreste købte den lille 56 m2 lejlighed i Ringertoften for 3 år siden. Beboer: Og så tænkte jeg fint nok, det er en lille to-værelses, men den er til at starte i, og så kan vi tage den et års tid, og så kan vi flytte videre. SPEAKERSTEMME: Og nu er der tvillinger på vej.. Og så er der ikke plads længere, men hvis de sælger i dag, må de sige farvel til de kr de har betalt for meget for lejligheden. Beboer: Det betyder jo, at vi kommer til at tabe en hel masse penge, og at vi måske slet ikke kan sælge lejligheden, fordi folk ikke har lyst til at købe den her bolig. SPEAKERSTEMME: Parret er altså stavnsbundet, og det lægger en dæmper på glæden over snart at skulle være forældre, for hvor skal børnene være. Vreden retter sig mod de professionelle aktører, der har ført dem bag lyset. Beboer: Når du ser et regnskab, når du skal købe noget, hvor der står underskrift med revisor og vurderet af valuar, så går man jo ud fra at det er rigtigt. SPEAKERSTEMME: Men det var altså ikke rigtigt, tværtimod er der nu noget rivende galt, og de 313 andelshavere i Ringertoften, har man hyret en advokat. TW: Jeg tror man har rådgivet til at skulle stifte en forening, som antagelig aldrig nogen sinde skulle have været oppe at stå. Det virker som om man har så at sige solgt varm luft. SPEAKERSTEMME: Torben Winnerskjold skal nu finde ud af, om valuaren og de rådgivere, der var inde over da foreningen blev stiftet, har handlet ulovligt og gøres erstatningsansvarlige for de tab, som andelshaverne har haft. Beboer: Hvis vi så kan få nogen penge tilbage i at sige, at det er rigtig, at i er blevet snydt, og I får penge tilbage i en retssag, så er det sådan lidt fair nok men kan vi det og fordi er der penge til det, eller står vi bare der og siger, jamen det er bare ærgerligt, at der kom nogle svindlere forbi jer. KQ: Nina har altså betalt for meget for sin lejlighed og det har hun fordi der fra begyndelsen af har været noget rivende galt her i Ringertoften. Dengang da købte beboerne ejendommen her for kr. 456 mill, Det lyder jo som rigtig mange penge, men vupti dukkede der en ejendomsmægler op og sagde køb den - den er nemlig meget mere værd. I bliver rige hvis i stifter en andelsboligforening. Men det passer ikke, og derfor er lejlighederne lige siden blevet handlet til alt for høje og ulovlige priser. GB: (i tlf) Det er hos Ejval goddag. KQ: Ja goddag det er Kåre Quist fra DR Kontant, træffer jeg Gunnar Brandt. GB: Det er mig KQ: Det er dig, god morgen til dig. GB: God morgen KQ: Nu skal du høre jeg ringer til dig om Ringertoften GB: JA, men jeg vil ikke deltage KQ: Det vil du ikke deltage i

29 GB: Nej KQ: hvorfor GB: Jamen det ser jeg ikke nogen grund til, jeg ser jo sådan på det overfor mig er der jo blevet varslet nogle erstatningskrav, og så længe at æh, og det betragter jeg som, at der er ved blive anlagt en sag ved domstolene, og det tror jeg altså ikke at jeg skal gå ud og kommentere noget som helst om i pressen, det må jeg altså tilstå. Det tror jeg nok jeg vil lade retten afgøre om hvad der er rigtigt og forkert, og det skal slet ikke afgøres i kontant. KQ: hvor skal jeg så få svar på de her spørgsmål henne, for det er jo dig det handler om, det er jo dine motiver og dig der har fundet de 70 mill. lige pludselig, så det er jo kun dig der kan sige, hvor du har fundet dem henne. GB: Jeg kan ikke svare dig på hvem du så kan få svar af, men jeg vil altså ikke deltage. SPEAKERSTEMME: Gunnar Brandt er ikke ene om at have snydt beboerne i Ringertoften, han er et del af et trekløver, der har specialiseret sig i at overtale lejere til at købe deres boliger som andele og stifte andelsboligforeninger. Arbejdsdelingen i trekløveret er den, at Gunnar Brandt som valuar sætter prisen og sætter den for højt, for at forgøgle beboerne at de gør et godt køb, for ejendommen er endnu mere værd, og Gunnar Brandt for kort sagt beboerne på krogen. Så er der Torben Rasmussen, han præsenterer sig som en uvildig rådgiver og sælger ideen om at stifte en forening. Endelig er der en administrator, der står for selve stiftelsen af foreningen. Sammen får de tre det til at lyde som en fantastisk handel, hvis lejerne overtager ejendommen. Formanden (Anja): Det virkede som en rigtig god investering. SPEAKERSTEMME: fortæller Anja S. der er en af de lejere, der lod sig overtale til at stifte andelsboligforeningen Ringertoften for fire år siden, først nu har hun og de andre fundet ud af, at de er blevet fuppet. I december 2005 virkede alting nemlig såre godt, ejendommen Ringertoften, som lejerne boede i, blev solgt fra en ejer til en anden, og når udlejningsejendomme handles, så skal lejerne have mulighed for at købe ejendommen selv og stifte en andelsboligforening. Det hedder tilbudspligt. Og nu fik lejerne i Ringertoften pludselig brev fra Torben Rasmussen. Formand: Der stod at vores bolig var blevet sat til salg, og det gav en mulighed for at stifte en andelsboligforening, og derfor ville man gerne indkalde til et informationsmøde, og fortælle om de her muligheder. SPEAKERSTEMME: og ifølge Torben Rasmussen var der tale om et røverkøb, for selvom ejendommen netop var handlet for kr. 456 mill mellem 2 professionelle aktører på ejendomsmarkedet, ja så kendte Torben Rasmussen en valuar, Gunnar Brandt, der mente at ejendommen var næsten 70 mill kroner mere værd. Lejerne kunne altså tjene mange penge på at stifte en forening. Interviewer: Undrede i jer ikke over, at der kom en valuar og sagde at den var næsten 70 mill mere være end den lige var handlet til. Formand: Jeg havde selv en tanke om, at hvordan det kunne være, når den nu var blevet handlet til en anden pris, og som jeg det husker blev de spørgsmål også stillet til de her møder, men blev modargumenteret igen på en enormt overbevisende måde. KQ: og pludselig så hev trekløveret en ekstra kanin op af hatten, køb nu, så snart du har skrevet under, så er din andel på mystisk vis 8 gange så meget værd. Det lyder jo som det rene hokuspokus, og hvem ved, måske har Gunnar Brandt magiske evner, i hvert fald kan han se 70 mill, hvor ingen andre kan se dem.

30 Formanden: Den andel jeg boede ville jeg kunne købe til omkring ca og så ville den efterfølgende være omkring værd. SPEAKERSTEMME: det lød så godt at Anja og de øvrige lejere besluttede og stifte en andelsforening. Ifølge Birgitte Grubbe, der selv administrerer mange andelsforeninger i København, kan man ikke bare lige lave sådant et regnestykke. BG: Jeg mener at det nærmer sig bondefangeri, at vurdere ejendommen op umiddelbart efter stiftelsen. Hvis man kun kan stifte med at lokke med en hvad jeg betragter som en overpris, så er det forkert. Meget forkert. SPEAKERSTEMME: i Dansk Ejendomsmæglerforenings egen vejledning til valuarvurdering fra 2004 hedder det da også. Der findes ikke nogen mere nøjagtigt prisindikering end netop den pris parterne i en fri og uafhængig handel er blevet enige om. Det må betragtes som dybt useriøst at fastsætte en anden pris på en sådan ejendom. Alligevel bruger trekløveret den useriøse vurdering til at overbevise lejerne om, at de skal stifte en andelsforening. Interviewer: Hvorfor er det at rådgiverne så gerne vil have stiftet de her andelsforeninger BG: Det er jo for at få salæret, altså der er ikke andet i det, det er ikke andre penge, men de får salæret, og det salær får de ikke, hvis de ikke stifter. SPEAKERSTEMME: i tilfældet Ringertoften får valuar Gunnar Brandt hvert år kr for at vurdere ejendommen. Boligadministratorerne får kr i stiftelsesgebyr og kr årligt for at administrere foreningen. Og Torben Rasmussen, ham der tilsyneladende er uvildig rådgiver, ja han viser sig at være medejer af Boligadministratorerne, noget han ikke ligefrem skiltede med overfor Ringertoftens beboere. Formanden: Jeg har fundet ud af for nyligt at der er en sammenhæng mellem Torben Rasmussen og Boligadministratorerne, men det var ikke noget jeg var klar over på det tidspunkt. SPEAKERSTEMME: Torben Rasmussen har stiftet rigtig mange andelsforeninger. I det oplysningsmateriale han sender ud til lejere, der får mulighed for at stifte en forening, skriver han at han på bare et år har stiftet 50 foreninger, og at det har medført, at samtlige andelshavere har kunne oppebære en meget stor skattefri formue. Meget tyder altså på, at mange foreninger er stiftet på samme usikre grundlag som Ringertoften. TW: Ja altså det kan jo få det til at risle en koldt ned af ryggen, hvis det er en trafik der er foregået systematisk, at man stifter andelsboligforeninger til opskruede priser, alene med det formål at få foreningen stiftet, så er det jo helt galt. KQ: Ja måske er Ringertoften ikke den eneste forening, der har fået den slags vejledning eller vi skulle måske kalde det vildledning fra vores lille tvivlsomme trekløver. Her på det centrale erhvervsregister, det hedder cvr, der kan jeg se, at Boligadministratorerne administrerer 130 andelsboligforeninger, gad vid om de andre også er blevet snydt. SPEAKERSTEMME: vi kontakter 20 foreninger, om hvem der havde hjulpet dem med at stifte foreningen, og hvem der blev brugt som valuar. Det viser sig, at rådgiveren Torben Rasmussen altid dukker op. UKENDT: Han sagde det skulle i gøre, det var et rigtig godt køb, og det var nu vi skulle slå til. SPEAKERSTEMME: Og med sig bringer han en valuar, Gunnar Brandt fra Ejval, og en administrator, Boligadministratorerne, som han jo selv ejer. Ukendt: Valuaren, ham der har vurderet det hele, det er Gunnar Brandt

31 Ukendt: Det var jo Boligadministratorerne, de var jo super troværdige. SPEAKERSTEMME: Alle foreningerne er blevet stiftet tilbudspligt indenfor de seneste 5 år, dvs. ejendommen lige er blevet handlet mellem en køber og en sælger, hvorefter lejerne har købt til samme pris. Der ligger altså en frisk markedspris, alligevel vurderer Gunnar Brandt ejendommene til at være langt mere værd end handelsprisen, og på det grundlag, bliver andelsboligforeningerne stiftet. Ukendt: Vi købte den til 42 mill og efterfølgende blev den vurderet til 54 mill. Ukendt: Vi kunne købe det for 15 mill og den var vurderet til 18 mill, så det var nu vi skulle slå til ellers kunne det ikke lade sig gøre. SPEAKERSTEMME: og nu kan Torben Rasmussen og Boligadministratorerne så trække kaninen op af hatten og overbevise lejerne om, at de skal købe Ukendt: Det var en indforstået sandhed blandt alle, at hvis man bare stifter en andelsboligforening, tjente man penge natten over. Interviewer: Betal i dag, så vi den i morgen være meget mere værd Ukendt: så ville vi kunne sælge den for kr SPEAKERSTEMME: vores rundringning til 20 andelsboligforeninger viser at Gunnar Brandt og Boligadministratorerne systematisk pumper priserne kunstigt op. Ikke en eneste vurdering er lig med købsprisen. Vi har derimod eksempler på opskrivninger fra 10% op til 50% af købssummen. I snit pumper de købsprisen 22% op. BG: Men jeg synes det er forkert, jeg synes det er rasende forkert Interviewer: Hvorfor BG: Ja men fordi du efter min mening handler i strid med andelsboligforeningslovens maksimalprisbestemmelser, og jeg har også været ude for en forening, som jeg har stiftet, og som fik en vurdering fra Gunnar Brandt, som lå over købssummen, og hvor jeg så sagde, så vil jeg ikke fortsætte administrationen. SPEAKERSTEMME: Gunnar Brandt er statsautoriseret valuar og medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Kontant viser undersøgelsen for formanden i foreningen. SWP: Det ligner hvad jeg vil kalde organiseret forførelse af en række lejere. Det ligner et mønster, det vil sige det ligner en fast fremgangsmåde hver gang. Det kan jeg ikke lide at se. SPEAKERSTEMME: Ringertoftens advokat har klaget over Gunnar Brandt til DE. SWP: Vi har bedt den pågældende valuar om en forklaring, han har været til møde og givet en forklaring. Vi overvejer i øjeblikket det næste skridt. KQ: ja og vores næste skridt er at få en forklaring fra Gunnar Brandt, han har godt nok sagt, at han ikke vil stille op til et interview, men så let slipper han altså ikke. Det her det handler om snyd for millioner, og de her mennesker han har snydt, de har krav på en forklaring. KQ: Gunnar Brandts ejendomsmæglerfirma; Ejval er en lille virksomhed med kun en ansat, nemlig ham selv, derfor har han firmaadresse i privaten. (filmholdet banker på hos GB og der høres stemmer fra boligen luk ikke op). KQ: Hallo det er Kåre Quist fra Kontanten. Vi kommer fordi vi har et par spørgsmål til Gunnar Brandt.

32 KQ (på kontoret): I alle 20 andelsboligforeninger vi har snakket med, har Gunnar Brandt været valuar, og hver gang har han lavet en vurdering, som ligger langt over handelsprisen. KQ (Stiller spørgsmål hjemme hos Gunnar Brandt): Jeg kommer udelukkende for at få at vide, hvordan det kan være du altid skyder over handelsprisen. KQ (på kontoret): På nettet fortæller Gunnar Brandt at han er en kyndig og kompetent valuar, som sætter en ære i at lave en så nøjagtig vurdering som muligt KQ (hos GB): I går da vi talte sammen i telefonen, troede jeg det drejede sig en sag Ringertoften, nu er der et mønster vi har fundet 20 andre sager, hvor du igen og igen skyder langt over handelsprisen i snit 22%. Det er bare det jeg gerne vil snakke med dig om. Gunnar Brandt vil altså ikke svare de masser af almindelige mennesker, som er blevet snydt for millioner af kroner, på grund af hans alt for høje vurderinger. I stedet for så gemmer han sig herinde bag døren på sin firmaadresse, men Gunnar Brandt kommer til at svare, for der er nemlig en retssag på vej mod ham. SPEAKERSTEMME: der er krisemøde i Ringertoften, det er 3. generalforsamling på bare 3 måneder, vi må ikke filme beboerne, deres situation er meget anspændt og der er mange følelser i kog. TW: Det er jo en fantastisk tragisk situation, man er havnet i som skyldes udefrakommende omstændigheder. SPEAKERSTEMME: Ringertoftens advokat Torben Winnerskjold og andelshaverne overvejer stærkt at ligge sag an mod Gunnar Brandt og resten af trekløveret for at få dækket deres tab, men selvom beboerne helst vil sagsøge trekløveret, de ansvarlige, så skal de ifølge andelsboligloven først lægge sag an mod hinanden, det vil altså sige, at de beboere, der har købt til overpris, skal hente de for meget betalte penge hos den tidligere ejer af lejligheden, selvom han solgte lejligheden i god tro. TW: der er jo nogen der må konstatere at de har givet måske for en lejlighed, der reelt er værd, så de skal ud og sagsøge dem de har købt af, sådan er reglerne, det er det der fremgår af andelsboligloven. SPEAKERSTEMME: og det kan betyde at beboerne skal føre en retssag mod nogen de kender godt. Ukendt: Jeg er førstegangskøber på Ringertoften og havde andelen sammen med min daværende kæreste, som jeg nu står i den situation, jeg nu bliver nødt til at sagsøge for mulighed for at få nogen af de penge som jeg har tabt. Beboer: Jamen lige nu betyder det jo, at jeg står i gæld for knap Interviewer: Hvordan er det at skulle sagsøge en man kender. Beboer: Det er ikke sjovt, og hvis jeg kan undgå det, så gør jeg det helt sikkert. Interviewer: Kan du ikke bare ligge sag an mod sælger. Beboer: Det kunne jeg nemt jo, hvis det bare ikke var en pige, som jeg har et godt forhold til, og som jeg snakker med stadigvæk. SPEAKERSTEMME: Boligadministratorerne påstår i et brev til Ringertoften, at de er overraskede over de opskruede vurderinger, foretaget af Gunnar Brandt fra firmaet Ejval. De skriver i juli måned i år, at den skæve vurdering af Ringertoften skaber grobund for bekymring, og at de aldrig tidligere har haft grund til at stille spørgsmålstegn ved Ejvals vurderinger. TW: ja det er i hvert fald positivt forkert, for jeg har skrevet til dem i marts måned 2009, og gjort opmærksom på problematikken.

33 SPEAKERSTEMME: Torben Winnerskjold advarede Boligadministratorerne allerede i marts måned 2009 fordi han havde kendskab til en ejendom, der var vurderet kr. 58 mill for højt. TW: jeg mener de klart burde have reageret i marts måned, og sagt at vi er nødt til at gå vores ejendomme igennem, vi er nødt til at gå valuarvurderingerne igennem, vi er nødt til at have en dialog med Gunnar Brandt om hele det her vurderings setup, er det rigtigt. Ukendt: Det lader til at et meget kompetent trekløver har taget os godt og grundigt bagi. KQ: ja det lyder ikke spor rart, men hvad er det egentlig præcist der er foregået. (på tlf)torben Rasmussen må jeg låne ham et øjeblik. Han er her ikke, men du kan tale Ole Ostenfeld. Ole Ostenfeld er ligesom Torben Rasmussen medejer af Boligadministratorerne, han er altså også en del af trekløveret. Han fortæller mig, at Torben Rasmussen er på ferie Må jeg spørge hvor er han henne, hvor langt væk er vi. OO: Vi er langt væk KQ: Ole Ostenfeld vil ikke give mig Torben Rasmussens telefonnr. Torben er vel en stor dreng, så jeg bliver nødt til at snakke med ham selv. OO: Jamen det synes jeg så du kan skrive i din mail, og sige at du gerne lige vil tale med ham, og så give ham dit telefonnr., så kan han jo ringe til dig der. KQ: du har en mailadresse til ham OO: Nej jeg har kun han mail her på arbejdet. Han kan ikke tage imod mail dernede. Så jeg skal ringe til ham og aftale et sted hvor han kan gå ud i byen hvor jeg kan videresende den til KQ: Giv mig hans nummer, så sender jeg ham en SMS, så jeg kan fortælle ham om, hvad det drejer sig om, for det andet bliver noget mærkeligt noget. OO: Det kan jeg desværre ikke. KQ: Nu er der så kommet svar fra både Ole Ostenfeld og Torben Rasmussen, ingen af dem vil stille op til et interview, men så let slipper de ikke, for beboerne har krav på et svar. KQ: Jeg går her med nogen af beboerne fra Ringertoften, de er altså blevet snydt for millioner af kroner. Vi er på vej ind til Ole Ostenfeld, han sidder lige herinde. Det er nemlig blevet tid til at få svar på, hvordan det kunne gå så galt. Hvad vil du gerne have svar på (henvendt til en af beboerne) Beboer: Jeg kunne godt tænke mig hvordan de kan bruge en mand, som i vores situation har skudt 300 mill for højt. KQ: det kan jeg godt forstå, vi går ind og ser hvad han har at sige til det. KQ: Vi kommer med lidt kaffe og lune croissanter til Ole Ostenfeld. DE BLIVER VIST IND I MØDELOKALET Ole dukker op KQ: Dav er det Ole Ostenfeld OO: Ja det er det velkommen til, der er mange kan jeg se KQ: Det kan du tro, vi har taget lidt kaffe og croissanter med og ikke mindst nogle spørgsmål OO: Ja velbekomme KQ: kan vi friste med det OO: Nej tak ellers tak KQ: Hvordan har du det med, at de beboere, der sidder her, har fået et kæmpe problem, de er altså rent ud sagt blevet snydt, for millioner af kroner på grund af en mand du bruger OO: Jeg skal ikke kunne sige om de er blevet snydt. Jeg siger det igen, stil spørgsmålene på skrift, så skal jeg vende tilbage med det. KQ: så du vil ikke interviewes

34 OO: nej KQ: Så du vil kun svare skriftligt OO: Ja KQ: du føler ikke noget ansvar overfor de mennesker, som sidder her. OO: Jeg synes igen du skal stilles spørgsmålene på skrift, som skal jeg vende tilbage på det. KQ: Ja vi må tydeligvis nøjes med skriftlige svar fra Ole Ostenfeld. Han har sendt mig en mail, med en række svar, så her er hvordan interviewet kunne have set ud. KQ: Vi vil gerne vide hvordan i kan bruge en mand som Gunnar Brandt, der senest har skudt 300 mill forkert, hvordan kan i overhovedet bruge sådan en mand? HVIS EN ANDELSBOLIGFORENING ØNSKER AT ANVENDE EN VA- LUAR, KAN DE FRIT VÆLGE. VI ØNSKER IKKE AT DER ANVENDES VALUARER DER SKYDER OVER MÅLET. KQ: Jeg har simpelthen dokumentation for her, at den mand du bruger konsekvent skyder langt over målet og langt over markedsprisen VI HAR IKKE NOGEN PRISPUMPE. KQ: Det er nyt for dig, at han altid skyder over målet. VI HAR FOR NOGEN TID SIDEN SKREVET TIL DE ANDELSBOLIG- FORENINGER, DER HAR BENYTTET DENNE VALUAR OG GJORT DEM BEKENDT MED, AT DER ER REJST KRITIK AF VALUAREN. KQ: hvordan har du det med de beboere, der sidder her, har fået et kæmpe problem, de er rent ud sagt blevet snydt for millioner af kroner KUN RETTEN KAN AFGØRE OM VALUAREN HAR BEGÅET FEJL, SÅ VALUAREN SKAL BETALE ERSTATNING. KQ slutter af med at sige: vi når vist ikke så meget videre her med Ole Ostenfeld, der ikke vil svare på spørgsmål fra beboerne i Ringertoften OO: Jo det vil jeg gerne, hvis jeg får dem på skrift. KQ: Og som ikke vil forholde sig til den dokumentation, som jeg står med her, det er i hvert fald en chance han har lige nu. Så nu går vi. (Udenfor) KQ: hvad er jeres indtryk af Ole Ostenfeld Beboer: Han er en plattenslager, det lyser jo langt ud af ham Beboer: Det er jo uansvarligt, og jeg tror godt de kan mærke, at de har begået en stor fejl, og at de er med i det her cirkus, som er helt uanstændigt. Beboer: Han kunne jo ikke se en eneste af os i øjnene, han står og kigger rundt og alle mulige andre steder. Beboer: Jamen det er dybt skuffende. KQ: Han siger jo deroppe at han godt vil hjælpe jer. Ukendt: Så kunne han jo have svaret på de spørgsmål. KQ: Ikke flere pumpede boligpriser for i aften, men er du også blevet fanget af trekløverets spind, så send os en mail, vi er nemlig slet ikke færdige med boligbagmændene endnu. Det fremgår af en opgørelse af 8. januar 2010, som Danmarks Radios Medieforskning har udarbejdet, at udsendelsen blev set af seere. Endvidere fremgår det af en opgørelse

35 af 14. april 2010, at udsendelsen blev genudsendt den 16. september 2009 kl , hvor der blev registreret seere. Endelig fremgår det, at der - umiddelbart før førstegangsudsendelsen - blev udsendt et enkelt spot for programmet, som blev set af seere. Både foromtalen af udsendelsen og selve udsendelsen førte til, at Danmarks Radio modtog en lang række reaktioner fra seere og læsere. Efter udsendelsen indhentede Boligadministratorerne A/S en uafhængig revisorerklæring fra BDO ScanRevision om størrelsen af det honorar, Boligadministratorerne A/S har modtaget i forbindelse med stiftelsen af A/B Ringertoften. BDO ScanRevision afgav erklæring den 17. september 2009, og af konklusionen fremgår, at det er revisors opfattelse, at Boligadministratorerne A/S har modtaget kr. ekskl. moms, og at de heraf har betalt kr. ekskl. moms videre til TBR Rådgivning ApS. Ved brev af 17. september 2009 stilet til Danmarks Radios daværende generaldirektør, Kenneth Plummer, og Kontants redaktionsleder, Lisbeth Kølster, klagede advokat Michael Christiani Havemann på vegne Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld over udsendelsens indhold. Advokaten gjorde gældende, at der i udsendelsen var fremsat en række injurierende udtalelser om hans klienter, og at Danmarks Radio derved havde overtrådt straffelovens 267 og 268. Endvidere gjorde advokaten gældende, at det var fejlagtigt, når Boligadministratorerne A/S ifølge udsendelsen skulle have modtaget 7 mio. kr. i stiftelseshonorar. Det var derfor advokatens opfattelse, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld havde krav på genmæle, jf. medieansvarslovens 36. I en mail af 18. september 2009 til Ole Ostenfeld redegjorde Lisbeth Kølster nærmere for, hvorledes DR Kontant var nået frem til et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr.: Kontant hævder, at det er Boligadministratorernes stiftelsesgebyr og det er vi kommet frem til på følgende måde: Ifølge Ringertoftens årsrapport 2006 fra det registrerede revisorselskab Datarevision, udgjorde tinglysnings- og stiftelsesudgifterne tilsammen kroner. Tinglysningsudgifterne udgjorde heraf kroner.

36 Tilbage står kroner til stiftelsen. Altsammen ifølge revisorernes årsrapport. Hvad er de kroner gået til? Ved brev af 24. september 2009 besvarede advokat Michael Christiani Havemann Lisbeth Kølsters mail. Advokaten redegjorde for størrelsen af det medtagne stiftelsesgebyr, og han udtalte kritik af Danmarks Radios research vedrørende gebyret, herunder at Danmarks Radio ikke havde forsøgt at afdække spørgsmålet om gebyr ved at stille spørgsmål herom til Ole Ostenfeld. Den 25. september 2009 bragte Danmarks Radio følgende rettelse på sin hjemmeside: Kontant retter I udsendelsen den om Boligadministratorerne A/S stiftelse af andelsforeningen Ringertoften sagde vi, at Boligadministratorerne havde fået 7 mio. kr. i stiftelsesgebyr og vi har over for direktør Ole Ostenfeld redegjort for, hvordan beløbet er fremkommet. Nemlig fra punktet tinglysnings og stiftelsesudgifter i Ringertoftens årsrapport fra 2006 fra det registrerede revisorselskab Datarevision. Heraf fremgår, at tinglysningen udgør de 2,7 mio. af et samlet beløb på 10,3 mio. Heraf har vi uddraget, at stiftelsesgebyret udgjorde resten. Boligadministratorerne A/S har via sin advokat fremlagt en oversigt over stiftelsesomkostninger vedr. A/B Ringertoften og en revisorerklæring fra den Heraf fremgår, at også udgifter til stempelafgift m.v. (5,8 mio.) samt udgifter til revision, advokat, arkitekt, trykkeri og garantistiftelse indgår i de 10,3 mio. Ifølge vores kilder vil stempelafgifter normalt henføres til punktet finansiering og deraf er vores beklagelige misforståelse opstået. Det korrekte beløb er således kr. Kontant beklager fejlen. Ved brev af 28. september 2009 til advokat Michael Christiani Havemann bekræftede Lisbeth Kølster, at oplysningen om, at Boligadministratorerne A/S havde modtaget et stiftelseshonorar på 7 mio. kroner ikke var korrekt, og at dette allerede var blevet berigtiget på Danmarks Radios hjemmeside. Endvidere tilkendegav hun, at rettelsen ville blive bragt i den kommende Kontant-udsendelse. Herudover afviste hun, at der under udsendelsen var

37 fremsat injurierende udtalelser, hvorfor der ikke var grundlag for yderligere genmæle. I Lisbeth Kølsters brev indgik blandt andet følgende afsnit: Endelig kritiserer du programmet for ikke at omtale, at andre aktører på andelsboligmarkedet har anvendt samme fremgangsmåde som Boligadministratorerne. Du hentyder formentlig til opskrivningen af ejendommens værdi- og kreditforeningers vurderinger af andre ejendomme. At kreditforeninger kan have fulgt samme fremgangsmåde gør ikke handlingen mere lovlig. Deres handlemåde var imidlertid ikke emnet for dette program, som fokuserede på det særlige samarbejde mellem Boligadministratorerne og Gunnar Brandt. Den 29. september 2009 blev der i udsendelsen Kontant bragt en berigtigelse. I anledning af sagen er der udarbejdet en fuldstændig udskrift af berigtigelsen. Heraf fremgår blandt andet følgende: For i Kontant for 2 uger siden, og det var det program, der handlede om Boligadministratorerne A/S, som stiftede en masse andelsforeninger, da sagde vi på Kontant fejlagtigt, at boligadministratorerne havde fået 7 millioner kroner i stiftelsesgebyr for at stifte Ringertoften. Hvad vi ikke kunne se, var, at der i det beløb også indgik fx stempelafgifter på godt 6 millioner kroner til staten, så det rigtige beløb i stedet er kroner, og det er selvfølgelig en misforståelse, vi beklager. Den 10. juni 2011 tegnede TVTID.dk et portræt af Kontants studievært, journalist Kåre Quist. I portrættet blev Kåre Quist citeret for at have sagt blandt andet følgende: - Det er det konfronterende interview, hvor man fanger folk med fingrene i kagedåsen. I 20 minutter har seerne fået bygget en forventning op gennem research og baggrundsmateriale, og forventer derfor at få en forløsning til sidst. Og det er en kæmpe udfordring for værten. Det ligner ikke andre interviews, for man er jo ikke upartisk her. Vi har taget stilling for forbrugeren. - Det vil sige, at hvis ikke det interview sidder lige i skabet hvis ikke man vinder det interview så er hele programmet spildt. For hvorfor skulle man sidde og se 20 minutters dokumentation, hvis det lykkedes den angrebne part at så tvivl om anklagerne i finalen, forklarer Quist, og fortsætter, - Det er en meget svær disciplin. Man skal gå hårdt til den, men ikke for hårdt, for så svinger sympatien, og så synes folk man er for barsk, eller for hård, eller for afbrydende og for meget, og så får de lige pludselig ondt af ham, man angriber. Der er en hårdfin balance.

38 A/B Ringertoften fortsat På foranledning af A/B Ringertoften v/advokat Torben Winnerskjold og til brug for opgørelse af den kontante handelsværdi af ejendommen pr. den 31. december 2005, 31. december 2006 og 31. december 2007 udarbejdede statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Jette Lundsgaard den 30. september 2009 på ny en vurderingsrapport vedrørende foreningens ejendom. Hun vurderede ejendommens handelsværdi i 2005 til mellem 330 og 355 mio. kr., i 2006 til mellem 400 og 425 mio. kr. og i 2007 til mellem 395 og 420 mio. kr. Om ejendomsmarkedet var det blandt andet anført: Markedsforhold: Fra starten af år 2000 bevægede prisdannelsen på boligudlejningsejendomme sig fra at være baseret på et nettoafkast til at være baseret på en kvadratmeterpris, omtrent uafhængigt af afkastet. Årsagen hertil var bl.a. den faldende rente, herunder muligheden for hele tiden at kunne videresælge sin ejendom med fortjeneste. Som følge af, at investorerne løbende kunne videresælge deres ejendom med fortjeneste, blev det løbende afkast således en sekundær faktor. Denne ændrede prisstruktur, kombineret med en adgang til modernisering af lejligheder og genudlejning til markedsleje, bevirkede stærkt stigende priser på boligudlejningsejendomme, godt løftet af bankernes meget villige udlån til ejendomsinvesteringer generelt. Der var en tendens til, at alt kunne lade sig gøre. Vi har eksempler på private personer, der gik fra at have en smule penge på hånden til kort tid efter at eje ejendomme for 200 mio. kr.. Dette havde selvsagt ikke kunnet lade sig gøre, uden bankernes store villighed til de store og meget risikable udlån. Disse stærkt stigende priser toppede i 2007 med stagnation indtil hen i 2008 hvorefter vi i 2. halvår af 2008 oplevede meget drastiske fald på investeringsmarkedet, med meget få eller omtrent ingen handler, afledt af bankernes manglende udlånsvillighed, herunder de store mandefald indenfor ejendomssektoren. Nedenstående tabel viser den gennemsnitlige udvikling på ejendomsmarkedet for perioden 3. kvartal

39 kvartal 2009 i henholdsvis områderne 1) Valby og Vanløse, 2) København S, SV og V, 3) København N og NV og 4) Ringertoften, hentet fra internetdatabasen Oline. Af tabellen fremgår, at priserne faktisk toppede i 2006 med en kvadratmeterpris på kr et lille fald i 2007 og så et større fald i 2008 ned til en kvadratmeterpris på kr Der er tale om gennemsnitspriser, der skal tages med et gran salt. Det fremgår, at A/B Ringertoften ligger over det gennemsnitlige niveau for boligudlejningsejendomme i de 3 områder. Ejendommen til kr pr. kvm. i 2006 var en ganske lille ejendom på 239 kvm, omfattende 2 ejerlejligheder og dermed ikke sammenlignelig. Den 2. dyreste i 2006 blev handlet til en kvadratmeterpris på kr Her var tale om en mindre ejendom på 685 kvm., og denne dermed ej heller sammenlignelig. [Graf udeladt] Da statistikken via Oline kun giver et overordnet indtryk af markedet og de stigninger, der har været, har jeg for hvert af årene udarbejdet en oversigt over de mest sammenlignelige ejendomme, der er blevet handlet hentet via e-nettet, kollegaer og enkelte fra Oline. Yderligere skal tilføjes, at den meget omtalte bytteklub hen mod afsløringen i Jyllandsposten i sommeren 2007 handlede mere og mere intensivt, med det resultat at alle statistikker viste boom både i antal og i stigende kvadratmeterpriser, mens de fleste andre potentielle købere var stået af og ikke længere købte til de oppustede priser. Denne håndfuld af investorer handlede meget kortsigtet dvs. udelukkende med videresalg for øje, nærmere betegnet omsætningsejendomme. Driftsunderskuddet i ejerperioden, tillige med en fortjeneste, blev tillagt salgsprisen og så af sted med den ejendom. Disse købere udgjorde en lille procentdel af markedet kun ca. 5%. Den øvrige del af markedet, som handlede mere langsigtet og dermed mere fornuftigt, var ikke villige til at tilbyde de samme høje værdier som den håndfuld, der udgjorde 5% af markedet. Som følge af ovennævnte faktorer er det foreliggende statistikmateriale kun til dels brugbart.

40 Den 5. oktober 2009 udsendte A/B Ringertoftens bestyrelse en informationsskrivelse om prisfastsættelse til andelshaverne. Heri gennemgik bestyrelsen de vurderingsrapporter, der var blevet udarbejdet vedrørende ejendommen. Bestyrelsen konkluderede følgende: Ud fra det foreliggende materiale må det konstateres, at foreningen angiveligt har erhvervet ejendommen til en købesum, der reelt har ligget over den egentlige markedsværdi på købstidspunktet. Prisfastsættelsen efter Andelsboligforeningsloven har siden foreningens stiftelse ikke kunnet baseres på et andet grundlag, end anskaffelsesprisen med tillæg af stiftelsesomkostninger på i alt kr Den 22. oktober 2009 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling i A/B Ringertoften. Af referatet fremgår følgende ad punkt 3 i dagsordenen Information om prisfastsættelse og sagsanlæg : Ad 3: Advokat Torben Winnerskjold redegjorde for spørgsmålet om prisfastsættelse i relation til de forudgående regnskabsår. Der henvises til det fremsendte notat af 5. oktober Det blev endvidere oplyst, at Advokatfirmaet Nielsen & Thomsen er ved at starte 60 overprissager op. Der er endnu ikke taget forbehold om tilbagebetalingskrav mod andelsboligforeningen. Det blev oplyst, at bestyrelsen i samråd med advokat Torben Winnerskjold har truffet beslutning om, at der for indeværende ikke rejses krav/sager relateret til stiftelse af foreningen. Generalforsamlingen tilkendegav, at man ønsker at bestyrelsen indbringer hele sagen omkring stiftelsesgrundlaget m.v. for politiet. Bestyrelsen tilkendegav, at man vil forelægge sagskomplekset for politiet. Af A/B Ringertoftens årsregnskab for 2009 fremgår blandt andet følgende af administrator- og bestyrelsespåtegningen, der er underskrevet af administrator, advokat Torben Winnerskjold, og af bestyrelsen: Undertegnede har aflagt årsregnskabet for 2009 for Andelsboligforeningen Ringertoften.

41 Årsregnskabet er aflagt efter bestemmelserne i årsregnskabsloven for Klasse A virksomheder med nødvendige tilpasninger. Regnskabsåret har været usædvanligt idet det har vist sig, at værdiansættelsen af foreningens ejendom har været fejlagtig. Det har medført en massiv nedsættelse af andelsværdien og afledet heraf et betydeligt antal retssager, herunder erstatningssager mod foreningen. Af revisors påtegning fremgår blandt andet følgende: Forbehold Udfaldet af retssager og krav kan medføre, at foreningen ikke kan fortsætte sin drift. Foreningens ordinære drift balancerer næsten, hvorfor foreningens fortsatte drift er betinget af tilstrækkelig kreditgivning til gennemførelse af nødvendige renoverings- og forbedringsarbejder. Vi tager derfor forbehold for foreningens fortsatte drift. Af regnskabet fremgår endvidere, at årets resultat var på kr. Foreningens aktiver var opgjort til kr., ejendommen var medtaget til anskaffelsessummen med tillæg af tinglysnings- og stiftelsesomkostninger, og egenkapitalen var opgjort til kr. Af note 20 fremgår, at bestyrelsen indstillede til generalforsamlingen, at den vedtog følgende beregning at andelenes værdi pr. 31. december 2009 i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra a: Andelsindskud Andelsværdi pr. andelsindskud 1,24 Andelsværdi pr. m² 620,00 Andelsværdi pr. andelsindskud 31. december ,38 Andelsværdi pr. m² 5.692,00 Sideløbende retssager

42 Spørgsmålet om, hvorvidt A/B Ringertoftens ejendom og ejendomme tilhørende andre andelsforeninger var vurderet for højt af Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS, der var ejet af Gunnar Brandt, førte til, at flere købere af andele anlagde sag mod sælgerne af andele og mod Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS. Under sagerne blev det over for sælgerne gjort gældende, at køberne havde betalt overpris for andelene, og at køberne derfor havde krav på tilbagebetaling af det for meget betalte. Over for Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS blev det gjort gældende, at ejendomsmæglervirksomheden havde vurderet ejendommene for højt og derved handlet erstatningspådragende. Ved Østre Landsrets ankedom af 7. november 2011 (B og B ) blev sælgerne af en andel i en andelsboligforening beliggende Hyltebjerg Allé i Vanløse og Ejendomsmægler og Valuar Ejval ApS frifundet. Om Ejendomsmægler og Valuar Ejval ApS eventuelle erstatningsansvar anførte landsretten blandt andet følgende: Det kan efter bevisførelsen herefter ikke anses for bevist, at Ejval ApS s skøn over ejendommens handelsværdi som boligudlejningsejendom pr. 30. juni 2008 til 91,5 mio. kr. afviger så væsentligt fra, hvad der henset til det turbulente marked kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn. Som følge heraf kan det ikke lægges til grund, at [A] i henhold til andelsboligforeningslovens 5 har betalt overpris for andelsboligen, da hun købte denne af [B og C]. Det samme resultat nåede Københavns Byret frem til i en dom afsagt den 25. april 2012 (BS 14A-1818/2010 m.fl.), hvor en række købere af andele i en andelsforening i Sundvedsgade i København havde anlagt sag mod sælgerne, andelsboligforeningen og Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS. I sagen lå Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS s vurdering af ejendommen ca. 14% over købesummen og 23,5% over skønsmandens vurdering. Retten anførte i sin begrundelse blandt andet, at retten ikke fandt det bevist, henholdsvis at Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS s skøn over handelsværdien kunne karakteriseres som et fejlskøn, og at Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS systematisk [havde[ ført forretning med at vurdere andelsboligforeningers ejendomme for højt.

43 I forbindelse med en civil retssag anlagt i efteråret 2009 ved Retten på Frederiksberg af køberne af en andelslejlighed i A/B Ringertoften mod henholdsvis sælgerne, Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS og Gunnar Brandt, der havde vurderet ejendommen, blev der foretaget syn og skøn af skønsmand, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Peter Winther. Skønsmanden blev blandt andet bedt om at fastsætte ejendommens kontante handelsværdi pr. den 12. december 2005, 31. december 2006 og 31. december Af erklæringen af 14. juli 2011 fremgår blandt andet: 12. Muligheden for at indrette taglejligheder Ejendommens tag har en ganske høj rejsning, og der har derfor været overvejet og undersøgt mulighederne for at indrette taglejligheder. Det skønnes, at det i forbindelse hermed vil være muligt at indrette et yderligere boligareal på ca m², jf. notat af 28. april 2008 fra Boligadministratorerne A/S. Det fremgår af overslagsbudget, dateret 31. marts 2008, udarbejdet af Peter Jahn & Partnere A/S, samt af notat af 28. april 2008 fra Boligadministratorerne A/SA, at omkostningerne hertil andrager ca. kr. 147 mio. inklusive moms. En ikke ubetydelig del af disse omkostninger synes dog at kunne henføres til udskiftning af tag, som tillige indebærer et element af vedligeholdelse og forbedring af den samlede ejendom, samt istandsættelse af facader mv. Selv om det antages, at den del af omkostningerne, som kan allokeres til taglejlighederne, kun andrager f.eks. 70% af de samlede omkostninger, vil indretning af tagboliger alligevel beløbe sig til næsten kr pr. m². Skønsmanden bemærker i denne forbindelse, at det ikke fremgår, om der i forbindelse hermed er budgetteret etablering af elevatorer, som med mindre der opnås dispensation efter skønsmandens erfaring vil være påkrævet for at opfylde bygningsreglementets bestemmelser. Med en sådan pris anser skønsmanden det ikke rentabelt at etablere tagboliger. På den anden side er det skønsmandens opfattelse, at en investor i 2005 og 2006, hvor der var forventning om fortsat stigende boligpriser, på trods heraf ville have tillagt muligheden for at etablere tagboliger en vis vægt. 13. Pris- og markedsudvikling for ældre boligudlejningsejendomme Markedsudviklingen for ældre boligudlejningsejendomme i perioden 2005 til og med 2008 kan beskrives således: Frem til midten af 2005 blev registreret en stabil og rolig markedsudvikling. Fra medio 2005 steg udlånsvilligheden i den finansielle sektor eksplosivt. Alene i perioden medio 2005 til ultimo 2007 voksede pengeinstitutternes udlån til ikke-finansielle virksomheder med omkring 25% p.a.

44 Når udlånsvæksten er markant over stigningen i den generelle økonomiske aktivitet, beror dette på massive stigninger i aktivpriser, herunder i særlig grad prisstigninger på fast ejendom langt over den generelle prisudvikling i samfundet. Markedet for ældre boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje var i denne periode domineret af investeringer foretaget af spekulative privatinvestorer, der som følge af den overordentlig store risikovillighed i den finansielle sektor var parate til at investere i boligudlejningsejendomme til hastigt stigende priser, og fra ultimo 2005 blev sådanne ejendomme efter skønsmandens opfattelse generelt omsat til priser, som ikke kunne begrundes i sædvanlige investeringskalkulationer. Det var således ikke muligt at begrunde prisdannelsen på boligudlejningsejendomme med rationelle økonomiske analyser. Det er skønsmandens opfattelse, at der var en række årsager hertil: De spekulative investorer havde hvad der ofte registreres under opbygning af en såkaldt aktivboble tiltro til fortsat stigende priser. Om investeringen derfor kunne begrundes økonomisk rationelt var af mindre betydning, man kunne jo blot videresælge til en højere (og endnu mere irrationel) pris. Investorerne forventede, at ejendommene i det væsentligste ville blive overtaget af lejerne i medfør af Lejelovens bestemmelser om tilbudspligt. Dette ville på sigt gøre udbuddet af private boligudlejningsejendomme lavere, hvilket i sig selv kunne have en prisdrivende effekt. Det var næppe helt unormalt, at der i situationer, hvor ejendommen skulle tilbydes lejerne, var underliggende (ulovlige) aftaler om en økonomisk kompensation til køber, såfremt lejerne som forventeligt overtog ejendommen. Det var næppe helt unormalt, at der i porteføljesalg, hvor nogle af ejendommene skulle tilbydes lejerne og andre ikke, ved fordelingen af den samlede købesum blev taget hensyn hertil. Endelig blev det i visse kredse tilsyneladende almindeligt med modkøb til opskruede priser, hvilket både kunne sikre parterne et højt belåningsgrundlag og derfor skaffe likviditet, dels kunne betyde, at lejerne, som fik en ejendom tilbudt i medfør af Lejelovens bestemmelser herom, rent faktisk erhvervede den pågældende ejendom til en opskruet pris. Med hensyn til prisudviklingen på ældre boligejendomme i perioden 2005 til og med 2007 skal skønsmanden henvise til følgende kilder:

45 IPD (International Property Databank) Dansk Ejendomsindeks udarbejder analyser over prisudviklingen på boligejendomme, dog kun tilbage til Ifølge statistikken var prisudviklingen for boligudlejningsejendomme i Danmark i 2006 og 2007 således: 2006: + 20,5% 2007: - 0,2% Det bemærkes, at i 2008 var prisudviklingen ifølge IPD -9,2%. Oline-Lokalebørs registrerer samtlige transaktioner vedrørende erhvervs- og udlejningsejendomme, opdelt på type og beliggenhed. Statistikken over m²-priser for boligudlejningsejendomme i bydelene rundt om det centrale København er således: [graf udeladt] Som det fremgår, var m²-priserne i både København N og NV, såvel som København N, NV, S, SV og V, stigende frem til medio 2006, hvorefter priserne fladede ud og faldt fra og med kvartal For så vidt angår København N og NV er antallet af transaktioner så relativt begrænset, at der kan være betydelige udsving kvartal for kvartal. Således var priserne i 2. kvartal 2006 ekstraordinært høje, over kr pr. m², mens priserne i 1. kvartal 2007 forekommer ekstraordinært lave. I 2. og 3. kvartal 2008 var der slet ingen transaktioner i København N og NV. Skønsmanden har herefter fastsat handelsværdien efter andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b, således: Pr. 12. december 2005: afrundet kr Pr. 31. december 2006: afrundet kr Pr. 31. december 2007: afrundet kr Frederiksbergs Ret afsagde dom i sagen den 12. juni 2013 (BS E-3098/2009), og ved dommen blev sælgerne af andelsboligen i A/B Ringertoften, Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS og Gunnar Brandt dømt til in solidum at betale køberne kr.

46 med tillæg af renter. Byretten fandt, at Gunnar Brandts prisfastsættelse var graverende forkert og misvisende i et sådant omfang, at Ejendomsmægler- og Valuarselskabet Ejval ApS og Gunnar Brandt var erstatningsansvarlige og derfor hæftede for tilbagebetaling af en opnået overpris ved salg af andelsboligen. Dommen er anket til Østre Landsret (B og B ). Presseomtale I forlængelse af Danmarks Radios program Kontant og de anlagte retssager blev spørgsmålet om valuarvurderinger debatteret indgående i pressen, en debat som boligminister Carsten Hansen også deltog i. Med virkning fra den 1. juli 2013 vedtog Folketinget den 4. juni 2013 en ændring af andelsboligforeningsloven, hvorefter der blandt andet blev indført en karensperiode på 2 år fra en andelsboligforenings stiftelse for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom. Det hedder i ministeriets pressemeddelelse af 4. juni 2013 blandt andet: Slut med spekulation Samtidig vil en karensperiode på 2 år for anvendelse af valuar- og offentlige vurderinger modvirke spekulation i nystiftede andelsforeninger. Der har været flere eksempler, hvor nystiftede foreninger har fået skrevet værdi op kort efter stiftelsen. Den mulighed bliver nu lukket med karensperioden, som træder i kraft den 1. juli. Der har været nogle lidt for dygtige rådgivere, som har givet nystiftede foreninger et forkert indtryk af ejendommens værdi. Det fjerner vi nu mulighederne for ved at indføre krav om, at ejendommens værdi i de første to år skal svare til købsprisen, siger Carsten Hansen. Udtalelser indhentet under landsrettens behandling af sagen Ved kendelse af 23. februar 2012 tillod landsretten Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld at stille nogle af landsretten godkendte spørgsmål til Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark. Den 25. april 2012 tillod landsretten endvidere Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld at stille spørgsmål til Realkreditrådet. Ved brev af 23. maj 2012 besvarede Ejendomsforeningen Danmark spørgsmålene og henviste i øvrigt til en udtalelse af 18. november 2010, som var afgivet af foreningen på foranledning af advokat Michael Christiani Havemann under byrettens behandling af sa-

47 gen, om proceduren for stiftelse af andelsboligforeninger samt en administrators rolle i forbindelse med stiftelsen. Af udtalelsen af 23. maj 2012 fremgår blandt andet følgende: Ad. Spørgsmål 1) Hvor udbredt var det i 2005, at en ejendom, der var købt af andelsboligforeningen, ved stiftelsen af andelsboligforeningen på baggrund af en valuarvurdering eller en højere offentlig ejendomsvurdering blev værdiansat til en højere værdi end anskaffelsesprisen? Ejendomsforeningen Danmarks svar: Som redegjort for i Ejendomsforeningen Danmarks udtalelse af 18. november 2010, findes der efter vores opfattelse ikke nogen fastsat branchestandard for, hvorledes en andelsværdi i en nystiftet andelsboligforening skal fastsættes, hvorfor de tre beskrevne værdiopgørelsesmetoder i ABL 5, stk. 2, vil kunne anvendes uanset forskellen i værdifastsættelsen af ejendommen. Som det også fremgår af vores udtalelse af 18. november 2010, anvendes valuarvurderinger stort set konsekvent i forbindelse med værdiansættelse af andelsboligforeningsejendomme ved disses stiftelser, og der er derfor reelt tale om en branchestandard. Ejendomsforeningen Danmark fører dog ikke statistik over, hvorledes værdien af ejendommene fastsættes ved stiftelse af andelsboligforeninger. Vi fører således heller ikke statistik over, om værdifastsættelsen sker på baggrund af en valuarvurdering eller en højere offentlig ejendomsvurdering end anskaffelsesprisen. Det er derfor heller ikke muligt for Ejendomsforeningen Danmark at svare på, hvor udbredt dette var ultimo Af udtalelsen af 18. november 2010 fremgår blandt andet følgende: Ad omtale af reglerne i forbindelse med stiftelse af A/B. I andelsboligforennigslovens (ABL) 5, stk. 2, findes tre forskellige vurderingsmetoder af en A/B s ejendom i relation til fastsættelse af andelsværdien for de enkelte boliger i foreningen. Disse tre opgørelsesmetoder er alle sideordnede, hvorfor de også i forbindelse med en stiftelse af en A/B vil kunne anvendes frit til fastsættelse af andelsværdien efter A/B s valg. Dette gælder, uanset om en given valuarvurdering (ABL 5, stk. 2, litra b) eller en gældende offentlig vurdering af ejendommen (ABL 5, stk. 2, litra c) måtte føre til en højere eller lavere værdi af A/B s ejendom.

48 Der findes ikke nogen branchestandard for, hvorledes en andelsværdi i en nystiftet andelsboligforening skal fastsættes, hvorfor de tre førnævnte værdiopgørelsesmetoder i ABL 5, stk. 2, vil kunne anvendes uanset forskellen i værdifastsættelsen af ejendommen. Ad administrators rolle i forbindelse med stiftelse af en A/B. Ofte medvirker en administrator ved en A/B s stiftelse sammen med andre rådgivere. Disse rådgivere vil ofte være en ʻekspertʼ i stiftelse af A/B er samt en revisor, som forestår den økonomiske vurdering af muligheden for at stifte den pågældende A/B. Herudover medvirker der ofte en valuar (en statsautoriseret ejendomsmægler, som har gennemført en tillægsuddannelse med henblik på vurdering af blandt andet andelsboligejendomme). Valuaren foretager i forbindelse med foreningens stiftelse en subjektiv vurdering af ejendommen svarende til handelsværdien som udlejningsejendom, jf. ABL 5, stk. 2, litra b. Når der udarbejdes en valuarvurdering, skal en valuar overholde Dansk Ejendomsmæglerforenings retningslinjer for udarbejdelse af disse vurderinger, blandt andet i relation til beregning af, hvad lejeindtægten for ejendommen ville udgøre, såfremt dette var en udlejningsejendom samt beregne et afkast af en mulig udlejers investering i den pågældende ejendom. En sådan vurdering fra en valuars side er således meget subjektiv og baseret på, hvorledes markedet med handel af udlejningsejendomme er på tidspunktet for vurderingen fra valuarens side. Til illustration har det som udgangspunkt stor betydning for vurderingen af en ejendom, hvorledes valuaren ansætter ejendommens afkast (forrentning). Er der tale om et afkast på 5 %, vil ejendommen i en sådan vurdering, som udgangspunkt kun udgøre omkring halvdelen af, hvad ejendommen vil være værd, såfremt afkastet blev sat til 2,5% procent. I et opadgående marked vil afkastet oftest være lavt, og i et marked, hvor priserne er faldende, vil afkastet oftest være højt. Valuaren fastsætter værdien af A/B s ejendom efter sit bedste faglige skøn og under ansvar i relation til Dansk Ejendomsmæglerforenings etiske normer og faglige standarder for valuarvurderinger. I et opadgående marked ændrer priserne sig fra uge til uge, hvorfor værdien af en A/B s ejendom (fx hvor købet sker grundet lejernes udnyttelse af lejelovgivningens tilbudspligtsregler i forlængelse af, at ejendommen er blevet ʻhandletʼ mellem to uvildige parter) på tidspunktet for dennes salg i fri handel ikke nødvendigvis vil være den samme som værdien på tidspunktet for A/B s stiftelse. Dette skyldes, at selve stiftelsen ofte finder sted 2-3 måneder efter det salg, som bevirker, at lejelovens tilbudspligtsregler træder i kraft. Dansk Ejendomsmæglerforening har i vejledningen angående udarbejdelse af valuarvurderinger angivet, at det er ansvarspådragende for en valuar at værdiansætte en A/B s ejendom efter reglerne om ʼhandelsværdi som udlejningsejendomʼ til en højere værdi end det, som ejendommen er blevet handlet til mellem de to selvstændige parter, hvis handel har udløst tilbudspligten til lejerne. Dette er ikke Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, jf. det netop ovenfor angivne om, at markedet for udlejningsejendomme og dermed grundlaget for at foretage en vurdering efter ABL 5, stk. 2, litra b, ændrer sig me-

49 get hurtigt. Priserne vil således kunne ændre sig ganske betragteligt over en periode på 2-3 måneder. Særligt om administrators rolle/ansvar: Spørgsmålet er herefter, om administrator, som deltager i forbindelse med en stiftelse af en A/B, skal afstå fra at medvirke til foreningens stiftelse, såfremt en anden rådgiver i sagen (valuar) vurderer ejendommen til en værdi, som for administrator forekommer uantagelig/for høj? Idet administrator ikke har en uddannelsesmæssig baggrund som valuar, vil valuarens vurdering som udgangspunkt ikke kunne anfægtes af administrator. Herudover vil administrator ikke kunne ifalde et erstatningsansvar som følge af en høj valuarvurdering, med mindre administrator har overset helt eklatante fejl fra valuarens side i valuarvurdering. Dette kunne f.eks. være et meget lavt fastsat afkast (f.eks. afkast på 0,25 %) eller en forkert udregnet omkostningsbestemt husleje på f.eks. kr. 875,00 pr. kvadratmeter om året i et område, hvor den korrekte udregnede omkostningsbestemte husleje ligger på kr. 375,00 pr. kvadratmeter om året. Såfremt et eller begge af disse to forhold måtte være opfyldt, vil administrator kunne ifalde et ansvar over for den eller de, som måtte lide et tab i forbindelse med en A/B s stiftelse (og de efterfølgende salg af boliger i foreningen). Dette eventuelle ansvar for administrator er dog alene subsidiært, idet valuaren, som er den, der har begået den faglige fejl, i første omgang er erstatningsansvarlig i forbindelse hermed. Administrators ansvar kommer alene i anvendelse, såfremt det ikke er muligt for en skadelidt at få dækket sit tab fra valuarens (og evt. revisors) side. For en nærmere gennemgang af administrators eventuelle ansvar for valuarvurderinger henvises der tillige til vedlagte artikel ʼNy type valuarvurderinger = ansvar for administratorʼ i HUSET JURA nr. 4/2008, side 11 ff. I henhold til Ejendomsforeningen Danmarks etiske normer skal en administrator overholde den til enhver tid gældende lovgivning. Anvendelse af valuarvurderinger er en lovbestemt mulighed, som landets andelsboligforeninger kan anvende som værdiansættelsesgrundlag af deres ejendom, blot disse vurderinger udføres af en person, som er uddannet hertil. På den baggrund er det Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at en administrator ikke vil kunne imødese sanktioner efter branchens etiske normer som følge af, at han har medvirket til en stiftelse af en A/B, hvis de andre rådgivere (valuar og revisor) ved stiftelsen af en A/B har sagt god for denne stiftelse i henhold til disse rådgiveres faglige standarder. Ad branchekutyme. Administrator/kreditforening For så vidt angår anvendelsen af valuarvurderinger i forbindelse med stiftelse af A/B er, i modsætning til at anvende anskaffelsesværdien af A/B s ejendom, er dette meget ofte forekommende. Ved hjælp af en valuarvurdering får A/B s bestyrelse en mulighed for at vurdere dels prisen af den pågældende ejendom samt en mulighed for at vælge værdien af foreningens ejendom med henblik på, at andelsværdien bliver så høj som muligt, uden at den dog bliver i strid med ABL s overprisregler. Idet valuarvurderinger stort set konsekvent anvendes i forbindelse med værdiansættelse af andelsboligforeningsejendomme ved disses stiftelser, er der reelt tale om en branchestandard. Det hører til den absolutte undtagelse, at det ikke

50 er en valuarvurdering, som ligger til grund for værdiansættelsen af en nystiftet A/B s ejendom. De tilfælde, hvor en valuarvurdering ikke er anvendt, er enten, fordi den offentlige ejendomsvurdering ligger over en valuars værdiansættelse af ejendommen, eller fordi den rådgiver, som stifter A/B, generelt har den opfattelse, at valuarvurderinger ikke bør anvendes ved stiftelse af A/B er. Sidstnævnte hører til den absolutte undtagelse. Brugen af valuarvurderinger i forbindelse med stiftelse af A/B er er efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse helt i overensstemmelse med Andelsboliglovens intentioner, og brugen er således baseret på helt igennem reelle betragtninger om at optimere andelshavernes ʼinvesteringʼ ved erhvervelsen af en ejendom. Dette bekræftes tillige af de kreditforeninger, som belåner de A/B er, der er blevet stiftet inden for det seneste årti. Udgangspunktet er, at værdiansættelsen af en A/B s ejendom ved dennes stiftelse sker på grundlag af en udarbejdet valuarvurdering. Kreditforeningerne foretager dog selvstændige vurderinger af de A/B ejendomme til hvis stiftelse, de udlåner penge. Disse vurderinger af ejendommen sker ud fra de samme principper, som ligger til grund for en valuars vurdering af A/B ejendommen. For at overholde vurderingsloven i relation til långivning, vil kreditforeninger, i forbindelse med værdiansættelsen af en A/B ejendom, i nogle tilfælde fastsætte afkastet på ejendommen til en højere værdi end det afkast, som en valuar har fastsat i sin vurdering. Konsekvensen heraf er, at kreditforeningernes vurdering af en konkret A/B ejendom godt kan være lavere end en valuars, uden at dette medfører, at valuarens vurdering må anses som for høj. Ved brev af 4. juni 2012 besvarede Realkreditrådet de stillede spørgsmål. Heraf fremgår blandt andet følgende: Besvarelse af spørgsmål i verserende appelsag for Østre Landsret I brev af 8. maj 2012 har I stillet os følgende spørgsmål, der er godkendt af Østre Landsret. I normens 8. afsnit fremgår: Prisen på ejendommen kan fastsættes på baggrund af en nettoleje og en forrentningsfaktor eller i særlige tilfælde på baggrund af kvadratmeterpriser, afhængig af hvad der i det pågældende marked lægges vægt på. På hvilket af de ovennævnte grundlag vurderede realkreditinstitutionerne normalt ultimo 2005 ejendommens værdi i forbindelse med lån til andelsboligforeninger? Svar Realkreditrådet repræsenterer i dag ikke alle de realkreditinstitutter, der gav lån til private andelsboligforeninger ultimo 2005, men vi kan oplyse følgende:

51 Realkreditinstitutterne foretog ultimo 2005 værdiansættelse af private andelsboliger på grundlag af Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 262 af 12. april 2005 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling. Af 14, stk. 1 fremgik, at der ved værdiansættelse af private andelsboliger skulle foretages en rentabilitetsberegning, der dannede maksimum for værdiansættelsen. Rentabilitetsberegningen skulle ske efter bestemmelserne i 14, stk. 2-4, jf. dog stk. 5 og 6 1. Ifølge 14, stk. 2, 1. punktum, skulle rentabilitetsberegningen foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoindtægt med en faktor, der afspejlede markedets afkastkrav for private beboelsesejendomme til udlejning i området, ejendommens stand og karakter samt sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten. Ejendommens lejeindtægt efter stk. 3 tog for private andelsboligers vedkommende udgangspunkt i den faktisk opkrævede boligafgift, der ikke måtte overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens 49. Der var dog undtagelser fra udgangspunktet, og herunder kunne en faktisk boligafgift lægges til grund ved belåningen, uanset den oversteg det lejedes værdig efter lejelovens 49, hvis den var rimelig henset til boligafgiften i tilsvarende private andelsboliger i området. Herunder var der særregler for visse offentlige byfornyede ejendomme og for ejendomme, der var omfattet af regelsættene for privat byfornyelse og aftalt boligforbedring. Som det vil være fremgået af ovenstående, har realkreditinstitutterne for andelsboligejendomme, taget i brug før 1. januar 1992, ikke haft hjemmel til at foretage værdiansættelse på grundlag af kvadratmeterpriser. Værdien af en rentabilitetsberegning blev dog altid sammenholdt med værdien pr. kvadratmeter. For god ordens skyld gøres opmærksom på, at Finanstilsynets bekendtgørelse fastlægger regler for realkreditinstitutternes værdiansættelse, alene med henblik på låneudmåling. Værdiansættelsen kan således ikke anvendes af f.eks. en andelsboligforening til brug for vurderingen af en ejendoms markedspris. Ved brev af 6. september 2012 besvarede Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg henvendelsen. Udvalget bemærkede ved besvarelsen indledningsvis, at udvalget alene udtaler sig om kutymer, sædvaner og fast praksis i forbindelse med omsætning af fast ejendom og alene udtaler sig generelt. Udvalget så sig alene i stand til at besvare følgende spørgsmål.

52 Skal en valuar ved sin vurdering inddrage værdien af endnu ikke udnyttede ressourcer som fx uudnyttet tagetage eller skjulte lejereserver. Hvorledes værdiansættes dette i givet fald? 4. Har Dansk Ejendomsmæglerforening udtalt kritik eller er fremkommet med sanktioner overfor medlemmer, der har medvirket til at fastsætte værdien af en ejendom til et højere beløb end den kontakte købesum. I givet fald, hvilken kritik/hvilke sanktioner? 5. I normens 8. afsnit fremgår: Prisen på ejendommen kan fastsættes på baggrund af en nettoleje og en forretningsfaktor eller i særlige tilfælde på baggrund af kvadratmeterprisen, afhængig af hvad der i det pågældende marked lægges vægt på. Hvorfor anføres en prisansættelse på baggrund af en nettoleje og en forrentningsfaktor som hovedreglen? Ad. 3 For så vidt angår spørgsmålets 1. pkt. kan spørgsmålet besvares bekræftende. For så vidt angår spørgsmålets 2. pkt. kan spørgsmålet ikke besvares generelt, idet besvarelsen beror på en konkret vurdering Ad. 4 Spørgsmålet er overdraget til Dansk Ejendomsmæglerforening. Ad. 5 For så vidt angår spørgsmålets 1. pkt. anføres en prisansættelse på baggrund af en nettoleje og en forrentningsfaktor som hovedregel samt en blandt flere parametre til støtte for købers vurdering af rentabiliteten af investeringen. For så vidt angår spørgsmålets 2. pkt. er udvalget ikke i besiddelse af statistiske oplysninger herom, hvorfor spørgsmålet ikke kan besvares. Ved brev af 20. februar 2014 besvarede Dansk Ejendomsmæglerforening det til responsumudvalget stillede spørgsmål 4 benægtende. Standarder og normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme

53 Af Dansk Ejendomsmæglerforenings normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme, ændret den 25. marts 2009, fremgår blandt andet følgende: Disse normer skal følges af medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, som beskæftiger sig med vurdering af andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboliglovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen må kun foretages af en statsaut. (registreret) ejendomsmægler, som tillige er valuar og som har kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. Ejendommen skal vurderes til den pris den ville kunne sælges til, hvis den var en udlejningsejendom og aldrig havde været andet. Vurderingen skal, med de nævnte forudsætninger, afspejle den pris valuaren mener ejendommen kan afsættes til i det gældende marked. Prisen på ejendommen kan fastsættes på baggrund af en nettoleje og en forrentningsfaktor eller i særlige tilfælde på baggrund af kvadratmeterpriser, afhængig af hvad der i det pågældende marked lægges vægt på. Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en vejledning i tilknytning til de normer, som gælder ved vurdering af andelsboligforeningers ejendomme. Af 5. udgave fra marts 2009 fremgår blandt andet følgende: Det burde være overflødigt at anføre, at hvis man som ejendomsmægler bliver bedt om at vurdere en ejendom, som indenfor kortere tid formentlig 1-2 år er blevet handlet f.eks. i forbindelse med, at lejerne har overtaget den i h.t. reglerne om tilbudspligt, jf. Lejelovens 100 ff., er prisen på ejendommen den pris, den netop er blevet handlet til. Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Ole Ostenfeld og vidnerne Torben Rasmussen og Gunnar Brandt. Der er endvidere afgivet forklaring af Dorthe Vest Andersen og vidnerne Torben Winnerskjold, Jan Hansen og Henrik Bræmer.

54 Ole Ostenfeld har supplerende forklaret blandt andet, at han oprindeligt er uddannet i Sparekassen Sønderjylland og var ansat i sparekassens erhvervsafdeling. Sparekassen fusionerede senere med Sydbank. Ved stiftelsen af Andelsboligforeningen Ringertoften medvirkede en berigtigende advokat. Advokat Jakob Busse prøvede også at få opgaven. Lejernes LO var med ved stiftelsen. Ingen rejste spørgsmål om rigtigheden af Gunnar Brandts vurdering. Ledige lejligheder sælges normalt af bestyrelsen ud fra ventelisten eller efter annoncering. Der medvirker således typisk ikke en mægler ved disse salg. Boligadministratorerne A/S varetager årligt administrationen af et stort antal handler. Som forklaret i byretten kendte han til en enkelt sag, hvor der var sat spørgsmålstegn ved en vurdering, som Gunnar Brandt havde foretaget, og den sag vandt Gunnar Brandt i retten. Der har ham bekendt ikke i øvrigt før tv-udsendelsen været rejst kritik af Gunnar Brandts værdiansættelser og heller ikke af, at der ved stiftelsen anvendtes en valuarvurdering højere end anskaffelsesprisen. Visse købere af andele i A/B Ringertoften har anvendt advokatforbehold, og heller ikke disse advokater har således haft indsigelser. Gunnar Brandt svarede dem i anledning af advokat Torben Winnerskjolds brev i marts Han kender til, at Gunnar Brandt har vurderet en ejendom på Prinsesse Christines vej til et lavere beløb, end det andelsboligforeningen opnåede ved salg trekvart år efter. Han opfatter Torben Winnerskjold dels som en advokat, der er kendt for at opløse andelsboligforeninger, hvis der ved salg kan opnås en højere pris end valuarvurderingen, dels som administrator af andelsboligforeninger og dermed som deres konkurrent. Han har erfaret, at Torben Winnerskjold efter tvudsendelsen kontaktede flere af de andelsboligforeninger, som de administrerede. Boligadministratorerne A/S har siden selskabet blev stiftet i 2003 årligt ekspederet ca. 300 overdragelser af andele. Før tv-udsendelsen var der ikke sager om overpris. Efter udsendelsen var der 3-4 sager om overpris, der vedrørte Gunnar Brandts vurderinger. Gunnar Brandt vandt den ene sag, og de øvrige blev hævet af modparten. Han er ikke bekendt med nogen sager mod Torben Rasmussen. De har ikke i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger lagt skjul på deres roller med Torben Rasmussen som andelsrådgiver og dem som mulig kommende administrator. Vedrørende Ringertoften var det også angivet i Amagerbankens indkaldelse til orienteringsmødet den 5. november 2005, og det var heller ikke på mødet nogen hemmelighed, at Torben Rasmussen stod for stiftelsen af en eventuel andelsboligforening i ejendommen, og at Boligadministratorerne A/S gerne ville stå for administrationen. De var tre om at starte Boligadministratorerne A/S i 2003, og Torben Rasmussen kom med i Boligadministratorerne A/S købte Torben Rasmussens selskab Andel og Bolig

55 Administration A/S, som Torben Rasmussen selv havde stiftet, og som også administrerede for andelsboligforeninger. De kendte hinanden, idet de tidligere alle fire havde været ansat i Dansk Boligadministration. Han har nok været med til 90% af de møder om stiftelse af andelsboligforeninger, som Torben Rasmussen har deltaget i. Torben Rasmussen arbejdede med adresse på Boligadministratorerne A/S kontor. Foreholdt referatet fra Andelsboligforeningen Ringertoftens generalforsamling den 22. oktober 2009 ad punkt 3 er Boligadministratorerne eller han hverken i denne eller i andre sager blevet kontaktet af politiet. Foreholdt advokat Birgitte Grubbes udtalelser i udsendelsen om salær som motivation for stiftelse og oplysningen i udsendelsen om, at de havde fået et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr., forklarede han, at hovedformålet efter deres forretningsmodel for Boligadministratorerne A/S var at få administrationen af andelsboligforeningen. Boligadministratorerne A/S gik i øvrigt kun ind og hjalp med papirarbejdet ved stiftelsen. Hvis de ved stiftelsen havde bidraget til noget problematisk, ville det have ramt dem selv, enten sådan at de herefter tabte kunden eller selv skulle bruge megen tid på at få i orden i tingene. De byggede deres forretning på en forventning om et langsigtet forhold. Han betragter det faktisk opkrævede stiftelseshonorar på kr. som noget lavere end markedsprisen. Han tror ikke, at der var nogen, der for denne opgave kunne få et honorar på 7 mio. kr. som oplyst i udsendelsen. Deres indtægter skulle ikke komme fra stiftelsen. Deres formål var som nævnt at få administrationen. Torben Rasmussen fik for sin del af arbejdet sin del af honoraret for stiftelsen. Han var ved DR s henvendelse på deres adresse den 11. september 2009 ikke klar over, at DR ønskede at foretage et interview på det tidspunkt. Han betragtede det alene som en forsnak eller en indledning. Han betragter det også som normal høflighed, at der spørges, før der filmes. Der blev ikke spurgt om lov til optagelse. Han stod i en situation, som han ikke havde prøvet før. Hvis han har set en rød lampe på kameraerne, ville han nærmere tro, den skulle være grøn ved optagelse, og han regnede ikke med, at der var gået et interview i gang. Han har selv tidligere set DR s Kontant udsendelser og ville derfor gerne lukke dem ind, men hans præmisser var først at få spørgsmålene skriftligt. Det havde han også sagt ved den forudgående telefoniske henvendelse. Emnet var lidt komplekst, og der skulle findes bilag frem. Allan Rigelsø, som sad med administrationen af Andelsboligforeningen Ringertoften, var på ferie. De havde også en vis undren over, at det var dem, der administrerede, som journalisterne fra Kontant ville have fat på. Det var en absolut ubehagelig situation.

56 Hverken han eller hans familie opfatter - modsat byretsdommen - omtalen af Boligadministratorerne A/S som perifer. De udgør ikke kun en lille del af udsendelsen. Arbejdsmæssigt blev de kimet ned af deres kunder med blandt andet mange spørgsmål om, hvad stiftelseshonoraret var, da de pågældende andelsboligforeninger blev stiftet, og de modtog en masse henvendelser om dokumentation for stiftelseshonoraret, hvilket gav stort merarbejde. De har heldigvis haft mange kunder, der på trods af udsendelsen godt kunne se, at de er hæderlige mennesker, men de har mistet omsætning. Den mistede omsætning på omkring 2,5 mio. kr. skal i forhold til opgørelsen i bilag 32 med omsætningstab på 1,594 mio. kr. forstås sådan, at denne opgørelse vedrører det mistede ordinære administrationshonorar. Hertil kommer deres honorar ved overdragelse af andele, byggesager og andet, hvilket i alt har medført en mistet omsætning på 2,5 mio. kr. Efter kontakt med deres kunder blandt andelsboligforeningerne er det deres indtryk, at DR i sin research også har kontaktet og fravalgt tilfredse foreninger. Så var de ikke interessante set ud fra DR s betragtning. Det drejer sig om måske foreninger. Ved en valuarvurdering har Boligadministratorerne A/S den rolle, at de leverer materiale til valuaren og bagefter tjekker, at tallene i valuarens rapport faktuelt er korrekte. De har ingen indflydelse på den anvendte forrentningsprocent. Det ville være direkte ulovligt, da det er valuarens opgave. I september 2005 var han ikke stødt på urealistisk høje priser ved handel med udlejningsejendomme, og Boligadministratorerne A/S havde ikke været involveret i priskarruselhandler. Af de andelsboligforeninger, som Boligadministratorerne A/S har mistet som kunder efter tv-udsendelsen, har Torben Winnerskjold overtaget 6 foreninger. På spørgsmål om hvorvidt Torben Winnerskjold har været på fisketur, kan han ikke fortolke Torben Winnerskjolds adfærd i forløbet anderledes, end at denne har prøvet at intimidere dem og må have været på fisketur. Erik Christensen fra Boligadministratorerne A/S var til stede, da DR foretog optagelsen af ham. Foreholdt at man på optagelsen kan se tre fotografer, en person med en stang og Kåre Quist, der taler ind i et kamera, forklarede Ole Ostenfeld, at han som nævnt gik ud fra, at de spurgte, før de tændte for deres kameraer. Sådan troede han det var. De fem spørgsmål i

57 mailen besvarede de som et team og efter at have spurgt andre, om det var en god måde at svare på. På orienteringsmødet den 5. november 2005 om eventuel stiftelse af en andelsboligforening præsenterede han sig, og det eneste han i øvrigt sagde var, at de gerne ville udføre administrationen bagefter. Vedrørende stiftelsen af andelsboligforeningen udførte Boligadministratorerne A/S efter aftale med Torben Rasmussen arbejdet med tage kopier, pakke materiale sammen og andre praktiske opgaver. De har aldrig lavet noget for Gunnar Brandt og ved ikke, hvem der foreslog Gunnar Brandt som valuar. Han betragter ikke det, at han har modtaget papirer fra Boligadministratorerne A/S til brug for sin vurdering af Ringertoftens ejendomme som at udføre arbejde for Gunnar Brandt, men blot som en udlevering af materiale. Boligadministratorerne A/S blev af andelsboligforeningen valgt til at forestå administrationen. Da de havde udført noget papirarbejde vedrørende stiftelsen, fik de noget af honoraret for stiftelsen. Hvis ikke andelsboligforeningen var blevet stiftet, havde de ikke fået noget for det arbejde. Det var i så fald alene en del af deres markedsføring. Han ved ikke, om andelsboligforeningen før valget af dem som administrator havde indhentet tilbud fra andre. Han kan bekræfte Allan Rigelsøs forklaring i byretten om, at Gunnar Brandt har vurderet alle de ejendomme, hvor Boligadministratorerne A/S har medvirket til stiftelse af andelsboligforeninger, og at der i alle disse sager er foretaget en ny vurdering efter købsaftalen. Han tror, at Gunnar Brandt vurderede alle disse ejendomme til en højere pris end efter købsaftalen. Da Boligadministratorerne A/S i marts 2009 modtog henvendelsen fra advokat Torben Winnerskjold med kritik af Gunnar Brandts vurdering vedrørende Bronzealdervej, stillede de spørgsmål til Gunnar Brandt i den anledning. Kritik kan jo være mange ting, og det er måske i det lys, at Gunnar Brandts forklaring for byretten vedrørende Bronzealdervej skal ses. Boligadministratorerne A/S sendte kun ét brev til Andelsboligforeningen Ringertoften, og han mener, det var et fællesbrev udsendt efter Torben Winnerskjolds brev om Bronzealdervej. De havde da forinden skrevet til Gunnar Brandt og var bekendt med både Bronzealdervej og Prinsesse Christines vej.

58 Efter tv-udsendelsen var de bange for, at Boligadministratorerne A/S var blevet til en afviklingsforretning, og de mener, at den risiko fortsat er der. De har pokkers svært ved at få nye kunder. Det er naturligt, at nogle andelsboligforeninger i tidens løb skifter administrator, og at Boligadministratorerne A/S derved mister opgaver, men selv om de sender prisbillige tilbud ud, får de alligevel ikke administrationen. Før tv-udsendelsen fik de efter afholdte møder med andelsboligforeninger 9 ud af 10 opgaver. Deres bruttofortjeneste har været faldende i hele perioden fra 2009 til Han finder det dybt krænkende, at der i udsendelsen blev brugt udtryk som afsløre, bagmand, ført bag lyset, og han ved ikke hvad. Torben Rasmussen har supplerende forklaret blandt andet, at advokatfirmaet Kyed og Jybæk berigtigede handlen for andelsboligforeningen. Ingen betvivlede værdiansættelsesmetoden eller valuarvurderingen, og kreditforeningen vurderede ejendommen højere. Der var således enighed om, at værdien var højere end handelsprisen. Der var ikke noget, der for vidnet virkede forkert - vurderingen virkede meget korrekt. På daværende tidspunkt blev hovedparten, måske 90 %, af andelsboligforeningernes ejendomme værdiansat efter enten den offentlige vurdering eller en valuarvurdering. Han erindrer ikke fra dengang noget om karusselhandler mellem sælgere og købere. Køberen af den pågældende ejendom på Ringertoften havde gennem mange år opkøbt ejendomme til eget brug og udviklet dem. Det var efter vidnets opfattelse ikke involveret tvivlsomme personer. Der var i ejendommen mulighed for modernisering og f.eks. udnyttelse af tagetagen. Det var ikke hans opfattelse, at ejendommen var købt med henblik på videresalg straks efter. Sælgeren døde kort tid efter handlen. Lejernes LO var repræsenteret af advokat Jacob Busse i forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen. Der var ingen bemærkninger til stiftelsen. Advokaten tilbød tværtimod sin bistand. Han er ikke blevet kontaktet af politiet efter den ekstraordinære generalforsamling i oktober Der er aldrig blevet rejst krav mod ham i forbindelse med de stiftelser af andelsboligforeninger, han har medvirket til. Foreholdt sin forklaring i byretten om et stiftelseshonorar på 0,15 % ctr. 1 % skal den forstås således, at han da gerne ville have haft 1 %. Denne sats på 1 % er ikke usædvanlig i markedet, men da det som her var en stor andelsboligforening, vil honoraret være mindre,

59 startende måske omkring 1 mio. kr. Når det kun blev kr., skyldtes det den langsigtede interesse i gennem Boligadministratorerne A/S at kunne bistå andelsboligforeningen med dens administration. Hvis sigtet alene havde været at få gennemført stiftelsen, havde honoraret nok været anderledes, men stiftelsen var kun en mindre del af forretningen. Det var ingen hemmelighed, at han samarbejdede med Boligadministratorerne A/S. Oprindeligt var sigtet, at hans firma skulle medvirke til stiftelse af andelsboligforeninger og Boligadministratorerne A/S primært arbejde med administration. Siden valgte han at blive medejer af Boligadministratorerne A/S, der samtidig købte hans selskab. Foreholdt sin forklaring i byretten om, at der nok skete en vis sammenblanding af Andel og Bolig Administration A/S og Boligadministratorerne A/S husker han ikke i dag, hvad han konkret har tænkt på med den formulering. Foreholdt invitationen til orienteringsmødet den 5. november 2005 med angivelsen Torben Rasmussen fra Boligadministratorerne og referatet fra den stiftende generalforsamling den 12. december 2005 med angivelsen Torben Rasmussen fra Andel og Bolig Administration A/S er det ikke ham, der har skrevet det nævnte, men der var et tæt samarbejde. Initiativgruppen ville gerne have foretaget en valuarvurdering, hvorefter han kontaktede Gunnar Brandt. Foreholdt brev af 16. marts 2004 til lejerne om stiftelse af andelsboligforeningen Woltershus og Hollænderhus vil han ikke afvise, at han kan have bistået med et udkast til brevet eller hjulpet med at rette brevet til. Han mener ikke, at administrationsopgaven vedrørende Andelsboligforeningen Ringertoften kom i udbud. Der var en meget kompetent initiativgruppe og bestyrelse, som mente, at Boligadministratorerne A/S havde en konkurrencedygtig pris. Dorthe Vest Andersen har forklaret blandt andet, at hun med afstikkere har arbejdet som journalist i DR siden Hun har været tilknyttet programmet Kontant, men laver nu andre ting. Hun havde sammen med Sara Munk Andersen til opgave at lave research til programmet. De talte sammen dels med beboere i Ringertoften, dels med Jan Hansen fra ABF. Ideen til det pågældende tema kom fra en henvendelse til deres brevkasse. Jan Hansen kendte metoden med at stifte en andelsboligforening på en opskreven værdi i forhold til handelsprisen og var meget kritisk over for metoden. De kontaktede også Ole Ostenfeld, som ikke ville tale med dem, men henviste til, at de kunne henvende sig på skrift. De talte også med Lejernes LO, der siden 2005 havde påpeget, at det var et problem og en risiko, hvis andele blev sat urealistisk højt. De talte også med advokat Jens Arentoft, der oplyste, at han ikke havde ønsket at stifte andelsboligforeninger på den måde, og derefter siden næ-

60 sten ikke havde stiftet andelsboligforeninger. Ejendomsforeningen Danmark påpegede, at det var et problem, hvis værdien blev sat for højt, og at Boligadministratorerne A/S og valuaren var kendt for at sætte værdien på ejendommene højt. De har også talt med andre. Hun og Sara Munk Andersen talte med Niels Sandø på Jyllands Posten, der havde skrevet meget om priskarruseller og havde udarbejdet regneark, hvorpå Ringertoften optræder. Der blev nævnt navne, herunder på en kendt boligspekulant, som byttede ejendomme i bunker på 9-10 ejendomme, nogen med og nogen uden tilbudspligt. På ejendomme med tilbudspligt blev prisen sat op, herunder blev værdien af Ringertoften sat op med ca. 30 mio. kr. Hun kontaktede Morten Risby Hansen, der ikke ønskede at tale med hende. Han syntes ikke, der skulle sættes fokus på sagen. DR havde ikke lånetilbuddet fra BRF. Bestyrelsen sagde, at de fleste af andelsboligforeningens papirer lå hos Boligadministratorerne A/S. BRF sagde til Sara, at deres papirer var fortrolige. Hun tror, at de ræsonnerede, at de ville få samme svar fra de andre kreditforeninger. De bad bestyrelsen om at skaffe papirerne fra Boligadministratorerne A/S, men DR fik ikke noget i de 3 uger, de havde til rådighed for deres research. Hun ved ikke, hvorfor de ikke modtog noget. Hun kan bekræfte Sara Munck Andersens forklaring om deres beregning af et stiftelseshonorar på 7 mio. kr. Der var ikke i regnskabet en underpost til stiftelsesomkostninger. Det var vidnet, der sad med spørgsmålet. Da Boligadministratorerne A/S ikke ønskede at tale med hende, spurgte hun forskellige administratorer om, hvad udgiften var ved at få en sådan andelsboligforening op at stå. Hun vidste, at stempeludgiften typisk regnes ind i et lån. Sådan er det også for hendes eget lån. I hendes egen andelsboligforening svarede stiftelsesomkostningerne til pr. andel, og her ville tallet opgjort pr. andel være kr., så der var ikke noget, der sagde hende, at tallet var helt ude i hampen, men de begik en dybt beklagelig fejl. For dem var de 7 mio. kr. slet ikke det vigtige. De spurgte ikke direkte Boligadministratorerne A/S om, hvad det korrekte tal var, idet rådgivningen inden stiftelsen var det afgørende for dem. De 7 mio. kr. blev kun nævnt én gang i udsendelsen. Tallet var ikke et kardinalpunkt, og slet ikke et hovedfokus i programmet. De ønskede med en rundringning til forskellige andelsboligforeninger at undersøge, om der var et mønster med Gunnar Brandt som valuar og Boligadministratorerne A/S som administratorer, eller om Ringertoften var en enlig svale. De konstaterede, at der var et mønster, og at det tilmed var fortsat i 2008, hvor markedet var gået helt i stå. Det var ikke hensigten,

61 at de pågældende andelsboligforeninger også skulle optræde i programmet. DR s notat om eksempler på vurderinger udført af Gunnar Brandt, som blev til efter deres lille rundringning, var således alene en del af deres baggrundsmateriale til udsendelsen. Hun kan afvise, at de har undladt at medtage tilfredse andelsboligforeninger. De har loyalt medtaget dem, de har spurgt. Det var ikke en tilfredshedsundersøgelse. Det ville ikke have været svært at finde frem til det beløb, BRF havde vurderet ejendommen til, da lånet efter lånegrænsen for kreditforeningslån må svare til 80 % og fremgår af tingbogen, men de ville gerne vide, hvorfor ejendommen var vurderet så højt, og hvilket grundlag kreditforeningen havde for at vurdere højere end Gunnar Brandt. De syntes, det var BRF, der skulle svare på det spørgsmål og ikke Boligadministratorerne A/S. Det var i øvrigt ikke dengang usædvanligt, at kreditforeningerne vurderede ejendommene meget, meget højt. De anså ikke spørgsmålene om, hvorvidt stiftelseshonoraret korrekt udgjorde 7 mio. kr., og hvorfor BRF havde vurderet højere, som et hovedfokus i programmet og havde derfor ikke medtaget spørgsmål herom i mailen af 12. september 2005 til Ole Ostenfeld. Udsendelsen skulle handle om Boligadministratorerne A/S ageren. Som forklaret lød beløbet på 7 mio. kr. meget plausibelt. Hun husker at have talt med blandt andet ejendomsadministrator Jens Arentoft om stiftelsesprovision. Hun husker ikke i dag navne på de andre personer, som hun har talt med herom. Hun har dog også talt med Lene Christoffersen, der var medlem af initiativgruppen og senere bestyrelsen, og som var en af deres kilder. Lene Christoffersen kunne ikke dengang huske noget om sammensætning af de 7 mio. kr. De bad om alt, hvad bestyrelsen havde af skriftligt materiale, men de havde ikke noget. Foreholdt Sara Munk Andersens forklaring om, at hun ikke havde tænkt over, at justeringen af værdien af Ringertoften havde noget med finanskrisen at gøre, og at finanskrisen slet ikke blev omtalt i programmet, forklarede vidnet, at hun havde finanskrisen med i sine overvejelser. I forbindelse med rundringningen til andelsboligforeningerne var netop det forhold, at Gunnar Brandt efter finanskrisen fortsat havde opvurderet ejendomme i andelsboligforeninger ved stiftelsen noget, der undrede dem allermest. Der blev ikke sagt noget i udsendelsen om finanskrisen. Deres fokus var, om vurderingerne blev lavet korrekt, og ikke hvad der var sket efterfølgende.

62 Hvis der kort før deadline dukkede afgørende nyt op i et Kontant-program, havde de ikke et alternativt program, der kunne bringes i stedet. Så vidt hun husker, har de ikke været udsat for, at der tæt på deadline kom afgørende nyt frem, men hvis det skulle ske, ville de naturligvis ikke udsende historien. Hun er bekendt med begrebet man skal passe på med ikke at researche historien ihjel, men man altid skal stille spørgsmål. Gunnar Brandt har supplerende forklaret blandt andet, at forrentningsprocenten ville være højere, hvis ejendommen ikke havde haft et potentiale. I byrettens gengivelse af hans forklaring står der fejlagtigt, at forrentningsprocenten i den situation ville være lavere. Jette Lundsgaard afsatte udgifter til administration med kr. pr. lejlighed eller 1 mio. kr. i alt. Han afsatte alene kr. pr. lejlighed eller i alt kr., så der var i hans vurdering yderligere kr. til forrentning. Dansk Ejendomsmæglerforening havde dengang alene en vejledning om disse vurderinger. Han var uenig i vejledningens angivelse af, hvornår man måtte benytte en valuarvurdering, men ikke i vurderingsprincipperne. Først i 2011 blev indholdet af vejledningen med væsentlige forskelle ophøjet til en norm. Han har arbejdet som valuar siden midten af 90 erne og har i årenes løb foretaget i alt omkring valuarvurderinger. I forhold til de omkring vurderinger, han havde foretaget frem til udsendelsen i 2009, er der i ét tilfælde af en andelshaver gennemført retssag mod ham om en for høj vurdering. Han blev frifundet. Efter udsendelsen blev der rejst krav mod ham vedrørende seks vurderinger. I fire af disse sager blev han frifundet, og én sag blev hævet før hovedforhandlingen. Tilbage står Frederiksberg Rets dom af 12. juni 2013 vedrørende Ringertoften, hvor han blev dømt, men som han har anket. Anken skal behandles i landsretten den juni Han har aldrig hørt noget fra politiet i anledning af den vurdering. Han har ikke talt med Torben Winnerskjold om dennes brev af 23. marts 2009 til Boligadministratorerne A/S. Torben Winnerskjold har heller ikke taget kontakt til ham, før Winnerskjold den 7. juli 2009, jf. vurderingen af Bronzealdervej klagede til Dansk Ejendomsmæglerforening over vurderingen af Ringertoften. Efter tv-udsendelsen indkaldte Dansk Ejendomsmæglerforening ham til et møde, hvor han blev bedt om at redegøre for sine vurderinger. Han har ikke hørt noget siden og antager derfor, at der ikke er mere i den sag. Han har i den verserende retssag, der som nævnt ankebehandles i juni 2014, bemærket sig, at skønsmanden ikke kritiserer den anvendte forrentningsprocent, og at der ikke er fejl i de

63 anvendte indtægts- og udgiftsposter eller tekniske fejl. Han kan se, at skønsmanden i sin opgørelse mangler at medtage byfornyelsestilskud på 1,3-1,4 mio. kr. Ellers er hans og skønsmandens vurderinger stort set ens. Retssagen vedrører en vurdering i 2008, ikke vurderingen ved stiftelsen. For så vidt angår skønserklæringens besvarelse af spørgsmål TDI F er han ikke enig i svaret vedrørende kvadratmeterpriser. Han lægger mere vægt på forrentningsprocenten end kvadratmeterpriser. Man kan leve af en forrentningsprocent, ikke af en kvadratmeterpris. Betragtningerne i skønserklæringens punkt 13 om pris- og markedsudviklingen er bakspejlsbetragtninger. Da han foretog vurderingen af Ringertoften, var de nævnte betragtninger om priskarruseller m.v. ikke noget konkret, man kunne tage og føle på. Han har i sin vurdering under punkt 4.3. omtalt Boligadministratorerne A/S som administrator, idet han på det tidspunkt opfattede Boligadministratorerne A/S som administrator, eller at de blev det kort efter. De to potentialer vedrørende henholdsvis udnyttelse af tagetagen og modernisering indgår i forrentningsprocenten og har en afsmittende virkning på ejendommens pris. Torben Winnerskjold har forklaret blandt andet, at han har været advokat siden 1983 med speciale i andelsboligret, og at han har undervist, skrevet adskillige artikler og deltaget i lovforberedende arbejde om andelsboligret. Dansk Ejendomsmæglerforening bad ham om at være med til at udforme de regler, som resulterede i vejledningen fra 2005 om vurdering af andelsboliger, og han blev også kontaktet, da vejledningen blev ændret til en forpligtende norm, vist i 2009, med baggrund i, at der havde været problemer med at få ejendomsmæglerne til at rette ind efter vejledningen. De administrerer på advokatkontoret omkring 140 andelsejendomme. Han påtog sig hvervet som advokat og senere administrator for Andelsboligforeningen Ringertoften efter telefonisk henvendelse fra Anja Skadkær Møller, som gerne ville have oplyst, om der var noget, de i bestyrelsen skulle tage højde for. Han fik det indtryk, at der ønskedes et servicetjek, altså en slags due dilligence på foreningen. Han rekvirerede regnskaber og vedtægter mv. og afholdt flere møder med foreningen. Han fandt det nødvendigt at se på prisfastsættelsen af ejendommen, ligesom vedtægterne ikke var ført op til gældende ret. Han sagde til foreningen, at spørgsmålet om prisfastsættelsen af ejendommen var meget væsentlig, og anbefalede en kontrolvurdering af de vurderinger, der forelå. Han foreslog, at kontrolvurderingen blev foretaget af Steen Winther Petersen, der dengang var formand for Dansk Ejendomsmæglerforening. Han la-

64 vede et skriftligt opdrag for denne vurderingsopgave. Steen Winther Petersen meddelte imidlertid, at han ikke kunne påtage sig opgaven, da han derved kom til at forholde sig også til det politiske spørgsmål om valuarvurderinger, og Steen Winther Petersen pegede i stedet på Jette Lundsgaard. Efter at Jette Lundsgaard havde foretaget sin vurdering, blev DTZ anmodet om at foretage en vurdering som kvalitetssikring. Den bekræftede Lundsgaards vurdering. Herefter ændrede Andelsboligforeningen Ringertoften sine vedtægter med hensyn til vurderingsprincip. Konsekvensen heraf har været rigtig træls med et hav af overprissager. BRF kunne også se, at økonomien ikke hang sammen. Formuen i foreningen er i dag negativ. De har en løbende dialog med BRF, herunder om at der ikke er 50 mio. kr. til nødvendig udskiftning af taget. Der er to kreditforeningslån, begge med rentetilpasning. Den eneste grund til, at foreningens økonomi ikke er væltet, er, at renten var faldet, da foreningen skulle refinansiere 225 mio. kr. Det andet lån skal refinansieres nu. Den daglige drift hænger sammen, men de meget store poster kan man ikke finde penge til. Når han til pressen efter tv-udsendelsen har udtalt, at andelsboligforeningen antagelig aldrig nogen sinde skulle have været stiftet, og at det virkede som om, der var solgt varm luft, skyldes det, at der ved stiftelse af en andelsboligforening bør være en vis egenkapital, så ikke det hele er lån, og ejendomsværdien bør være anskaffelsesprisen. Han har selv aldrig været med til at stifte en andelsboligforening med tillæg af værdistigning på stiftelsestidspunktet. Han mener ikke, der var sagligt belæg for at anvende en valuarvurdering, og tror ikke, at andelsboligforeningen var blevet stiftet, hvis der ikke havde været en valuarvurdering. Man kan godt sige noget i retning af, at valuarvurderingen var lokkemad. Der var ikke en branchestandard om at anvende valuarvurderinger på stiftelsestidspunktet, og han er derfor uenig med Ejendomsforeningen Danmark med hensyn til dette spørgsmål. En relativ lille gruppe rådgivere anvendte imidlertid denne fremgangsmåde næsten som et koncept, og han oplevede, at det var dem, der fik opgaverne. Advokat Henrik Bræmer tilhørte denne gruppe af rådgivere. Dansk Ejendomsmæglerforening har vedrørende klagen over Gunnar Brandt sagt, at de ikke vil tage stilling, før retssagerne om overpriser er afsluttet. Han afviser at have været på fisketur for at få administrationsopgaver. Han har medvirket til stiftelse af et hav af andelsboligforeninger. De andelsboligforeninger, han har været med til at opløse, har fortrinsvis ligget i Århus i små foreninger med umoderniserede ejen-

65 domme, der er solgt til investorer med henblik på gennemgribende modernisering og udlejning efter boligreguleringslovens bestemmelser herom. Han husker ikke, om han skrev til Gunnar Brandt, før han klagede over ham ved brevet af 7. juli 2009 til Dansk Ejendomsmæglerforening. Han indgav klagen, fordi andelsboligforeningen havde bedt ham om at gøre det. Han kendte ikke Jette Lundsgaard, før hun foretog sin vurdering. Efter hans opfattelse var Gunnar Brandts vurdering ikke korrekt, og det var derfor, at han som angivet i referatet fra den ekstraordinære generalforsamling den 9. september 2009 anførte, at man var nødt til at ændre værdiansættelsesprincip, og kontrolvurderingen bekræftede denne opfattelse. Han mente derfor med henvisning til UfR VLD, at andelsforeningen havde pligt til at ændre værdifastsættelsesprincip. At man i stedet kunne benytte en anskaffelsespris på 456 mio. kr. med viden om, at ejendommen nu kun var 270 mio. kr. værd er ganske vist ulogisk, men ved at anvende anskaffelsesprisen i stedet for en valuarvurdering kunne de opretholde en lille andelskapital. Det samme fastslog Højesteret sidste år: Foreningerne skulle forlade valuarvurderingerne og anvende anskaffelsesprisen. Der er i dag mange foreninger med en voldsom underbalance. Det får mange til at sige, at de ikke vil købe en andel, men prisen for sådanne andele har nærmest karakter som det depositum, man betaler i en lejebolig. Han medgiver, at der er en voldsom negativ balance, og at det kan virke ulogisk. Man kan ikke sammenligne køb af en sådan andel med nøglepenge. Køber betaler for andelen og en løbende boligafgift. Ved aflæggelsen af årsregnskabet for 2009 blev værdien fortsat sat til 467 mio. kr. og ikke nedskrevet til 270 mio. kr., jf. 42 i årsregnskabsloven. På det tidspunkt foretog revisorerne ikke en nedskrivning, men det gør de i dag. Regnskabet var ikke ulovligt det første år. Spørgsmålet gav dengang anledning til voldsom diskussion. Man brugte anskaffelsesprisen efter principperne for et klasse A regnskab. Han er enig i, at værdien ikke i dag kan optages til anskaffelsesprisen. Han kan ikke komme de gentagne spørgsmål om regnskabets lovlighed efter manglende nedskrivning til dagsværdi nærmere og læner sig i øvrigt op af de to revisorer. Han husker ikke, hvad der står i regnskaberne for årene efter Han blev kontaktet af DR før udsendelsen. De drøftede, at der var betalt et stiftelseshonorar på 7 mio. kr., men han har ikke bibragt DR forståelsen af, at DR s oplysning var kor-

66 rekt. Han blev ikke konsulteret specifikt om, hvorvidt et stiftelseshonorar på 7 mio. kr. for denne andelsboligforening var realistisk. Han blev således ikke bedt om at undersøge det og mener ikke at have sagt, at det godt kunne koste 7 mio. kr. Han er enig i, at når et ejendomsmarked som følge af samfundsudviklingen falder op til 40%, så er det kedeligt at have købt lige meget hvilken form for ejendom, man har købt. Han fastholder imidlertid sin forklaring om, at der ved stiftelse af en andelsboligforening bør ligge et vist indskud. Ved den seneste stiftelse han har medvirket ved, var indskuddet således på 20 %. I tilfældet Ringertoften var der ingenting, og BRF finansierede 100%. Det synes han ikke er forsvarligt. Han ville gerne have set, hvad der står i BRF s kreditbevilling. Han tror, at BRF har medvurderet udnyttelse af tagetagen. Det tyder efterforløbet på, idet BRF så sent som sidste år var inde på, om ikke tagetagen kunne udnyttes. BRF s långivning så mærkelig ud i hans øjne. Han har ikke efterspurgt oplysninger herom fra BRF. Når en kreditforening giver lån for ½ mia. kr., må det påkalde sig særlig opmærksomhed ved kreditgivningen, men han ved ikke noget om, hvorvidt det har været tilfældet. Til besvarelse af spørgsmål om, hvorfor andelsboligforeningen ikke bare likviderer i en situation, hvor man med Jette Lundgaards vurdering mener, at der er gæld op over skorstenen, og lader BRF tage tabet frem for at lade andelshaverne servicere BRF s lån, eller om man undlader det, fordi man ved, at værdien faktisk er højere end gælden, kan han oplyse, at foreningen er i et limbo og afholder flere årlige møder med BRF. Der skal ikke megen rentestigning til, før foreningen kollapser, ligesom den ikke har de nævnte 50 mio. kr. til et nyt tag. Lige nu er den daglige drift fornuftig. Der er desværre en del andelsboligforeninger med en voldsom underbalance, og der er af flere foreninger indgivet konkursbegæring, men uden held, idet Østre Landsret har sagt, at en andelsboligforening savner fornøden retlig interesse til at kunne indgive en konkursbegæring. Der er heller ingen kreditorer, der begærer tvangsauktion over disse ejendomme. Jan Hansen har forklaret blandt andet, at han er direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og har været det i godt 14 år. Det er andelsboligforeningernes eneste interesseorganisation. De har knap andelsboligforeninger som medlemmer omfattende knap andelshavere. Der findes i alt andelsboligforeninger. Dorthe Vest Andersen rettede henvendelse til ham og spurgte om deres menig om valuarmetoden ved stiftelse af en andelsboligforening. Han forklarede da for Dorthe Vest Andersen, at der var to problemer ved at anvende valuarmetoden ved stiftelsen, som man skulle

67 forholde sig til. Det første er, at der i almindelighed ikke er nogen bedre pris, end den pris en køber og en sælger har fundet frem til. Det andet er, at der skal opstilles et beslutningsgrundlag, der giver mulighed for at stifte en levedygtig andelsboligforening, dvs. med en rimelig stor sikkerhed for hvad det koster ikke blot nu for en andelshaver, men også på sigt. Valuarvurderingen appellerer til de andelshavere, der mere kortsigtet vil sælge igen for at opnå en gevinst. Valuarvurderingen kan således medvirke til, at en andelsboligforening bliver stiftet med for megen vægt på udsigten til højere salgsværdi. Rådgiverne tilbyder deres bistand og arbejder ud fra princippet om no cure no pay. Beboerne opfatter det sådan, at rådgiverne varetager deres interesser, men fokus bliver let flyttet fra at stifte en levedygtig andelsboligforening til at gøre det så billigt som muligt fra start. Nogle rådgivere peger af den grund på en risikofyldt finansiering eller indregner salg af lejligheder i budgettet efter at hidtidige lejere dør eller fraflytter allerede det første år, så det bliver så billigt som muligt i starten og afgørende for, at andelsboligforeningen bliver stiftet, og rådgiverne får deres salær. Valuarvurderinger var en branchestandard for en lille gruppe rådgivere. Andre rådgivere fandt, at valuarvurderinger gav for høje priser til, at det gav fornuft at stifte en andelsboligforening, og de afstod derfor fra at stifte en andelsboligforening på det grundlag. Der er i dag en del nødlidende andelsboligforeninger, og nogle har fra starten ikke haft et forsvarligt grundlag. Det er foreningens opfattelse, at valuarvurdering i nogle tilfælde har været den eneste grund til, at andelsboligforeningen blev stiftet. Den nye lov med en karensperiode på to år for anvendelse af valuarvurdering betyder efter foreningens opfattelse, at der nu i højere grad stiftes andelsboligforeninger med fokus på, at andelsboligforeningen har et grundlag, der hænger sammen. Han har set den pågældende tv-udsendelse. ABF havde i forvejen lavet informationsmateriale om risikoen ved at anvende valuarvurderinger ved stiftelsen, men når folk præsenteres for en pose med guld, har det ikke været nok med denne information. Presseomtalen efter udsendelsen medførte, at ABF s kritik kom bredere ud. Ved stiftelse af en andelsboligforening medvirker der typisk en advokat og en arkitekt, der gennemgår ejendommen, men ikke en ejendomsmægler. Han kan ikke udtale sig om, hvorvidt netop Andelsboligforeningen Ringertoften blev stiftet på et anspændt budget. De nævnte synspunkter om budget og balance er af generel art. Han er enig i, at et faldende ejendomsmarked påvirker alle andelsboligforeninger, også de veldrevne.

68 Han har muligvis talt med DR om stiftelsesomkostningernes størrelse, men husker det ikke i dag, og han har i hvert fald ikke forholdt sig til de nævnte 7 mio. kr., da han ikke kendte de nærmere omstændigheder. Han kan derfor afvise, at det er ham, der kan have givet anledning til den konstaterede misforståelse. Henrik Bræmer har forklaret blandt andet, at han som advokat har beskæftiget sig med andelsboligforeninger fra slutningen af 80 erne. Han har medvirket til stiftelse af i hvert fald 250 andelsboligforeninger. Han har altid søgt at holde sin rådgivning som advokat og administration af foreningerne adskilt. Han er medejer af et selvstændigt administrationsselskab. Indtil finanskrisen i 2008 var også på ejendomsmarkedet en voldsom vækst i økonomien. Det var mest eksponeret med et boom i årene Tilbudsregler i lejeloven gav beboerne stor interesse for at stifte andelsboligforeninger og overtage ejendommene. Det havde også sammenhæng med, at det næsten ikke var til at opdrive en anden bolig, hvis man ikke som lejere alternativt ville flytte langt væk fra København. Det var derfor attraktivt at få et ben inden for i en andelsboligforening. Valuarvurderinger var dengang meget sædvanlige ved stiftelse af andelsboligforeninger. Som rådgiver skulle man holde en balance. Andelsboligforeninger skal bestå. Andelshavere er flygtige. Man skulle se, om andelsboligforeningen kunne hænge sammen både vedrørende driften og finansieringsplanen, så andelsboligforeningen ikke blev nødlidende efter en kortere årrække. Bankerne og kreditforeningerne ville stort set finansiere 100 %. Det var muligt, idet kreditforeningen efter datidens regler kunne lave deres egen højere vurdering. Andelshaverne havde derved mulighed for at komme ind i andelsboligforeningen uden indskud. Det forekom således, at en ejendom blev handlet til 100 mio. kr. og af kreditforeningen blev vurderet til 140 mio. kr., så der hverken var behov for yderligere bankfinansiering eller indskud fra andelshaverne. Det var kendsgerningerne. I hans rådgivning gjorde han meget ud af at lave en risikoprofil for andelsboligforeningen, hvis der skulle finansieres med kreditforeningslån med kort løbetid. Der anvendtes dengang valuarvurderinger i 9 ud af 10 tilfælde allerede ved stiftelsen, og han havde personlig ikke store betænkeligheder ved det. Valuarerne kunne se, at kurven over ejendommenes værdi bare steg og steg. En stigende pris i tiden mellem salg og stiftelse af en andelsboligforening var et faktum. En ejendom, der i 2003 kostede 40 mio. kr., kunne i 2005 være solgt for 65 mio. kr. og på tidspunktet for stiftelsen af andelsboligfor-

69 ening efter valuarvurdering være steget til 75 mio. kr. for derefter at have en ejendomsvurdering på 80 mio. kr. Sådan var det på det tidspunkt. Han erindrer ingen kritik af anvendelse af valuarvurderinger. Det var spillereglerne. Når han forholdt sig til værdiansættelserne, lagde han vægt på, hvad andelsboligforeningen faktisk ejede, herunder tomme lejligheder. Hvis ikke man tog den højeste værdi, forærede man jo noget væk. For så vidt angår størrelsen af stiftelsesgebyret i 2005 for en ejendom som Ringertoften med 481 lejligheder var det et konkurrencespørgsmål. Der anvendtes princippet om no cure no pay. Efter den kodeks, der havde dannet sig, vil han tro, at stiftelsesgebyret har været i størrelsesordenen 1 mio. kr. Der bør klart indhentes flere tilbud på administrationen. Nogle rådgivere havde totalpakker, herunder med momsfritagelse hvis den kommende administrator havde stået for stiftelsen. Han ønsker ikke at udtale sig om de synspunkter, advokat Birgitte Grubbe er kommet med i tv-udsendelsen, men henviser til den af ham netop afgivne forklaring. Bytteklubber og priskarruseller omtalt i Jyllands Posten i 2007 indgik nok også i de stigende priser, men også fraregnet sådanne ting var der stadigvæk en klart stigende tendens i priserne. Han kender Dansk Ejendomsmæglerforenings vejledning om andelsboligforeningers anskaffelsessum og synes, at vejledningen er noget makværk. Det er ikke ordentlig jura og et skønmaleri. Lovgivningen foreskrev de tre muligheder for værdiansættelse, og der var samtidig belæg for, at priserne steg væsentligt, så han opfattede det sådan, at man kunne komme til at stå i en situation, hvor man pådrog sig et ansvar ved at undertrykke realiteterne. Der var imidlertid for lidt fokus på formuen i andelsboligforeningerne, da markedet kun gik opad. Hvem sagde til som drengen i kejserens nye klæder - det var der ingen, der gjorde. Lovændringen med to års karenstid for anvendelse af valuarvurderinger er noget politisk makværk, da man nu straffer i et marked med fornuftige priser. Det er i øvrigt fornuftigt at lære af det, der er sket. Procedure Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 3. marts 2014 med følgende anbringender:

70 I Imødegåelse af Byrettens præmisser Det følgende er disponeret i samme rækkefølge som i domsudskriften. 1. Dommen fremhæver indledningsvis, at programmets kritik mod appellanterne alene må vurderes som perifer i forhold til kritikken af de to andre aktører i det såkaldte Trekløver. Da dette forhold er nævnt i præmisserne, må det antages at være tillagt retlig betydning ved afgørelsen, da der ikke opereres med obiter dictae. Jeg gør gældende, at det ikke har nogen juridisk betydning, om en ærekrænkelse fremsættes som en dominerende eller beskeden andel af den pågældende helhed, endsige om andre samtidig krænkes endnu mere. Det fremgår ikke af præmisserne, hvorledes dette forhold indgår i rettens vurdering: Hvis synspunktet er, at det var de to øvrige aktører i Trekløveret, man særlig kunne bebrejde, bliver det omvendt så meget desto værre for appellanterne, at blive fremstillet som bagmænd. I øvrigt har hverken appellanterne eller deres kunder/øvrige relationer oplevet deres rolle i programmet som perifer. I programmet sidestilles de tre i Trekløveret, hvortil endda kommer, at alene appellant 2 som den eneste af de kritiserede indgår i den afsluttende, effektfulde konfrontation med de indstævnte. Der er endvidere ingen sammenhæng mellem byretsdommens vurdering af appellanternes rolle som perifer og deres kvantitative andele af programmet. Programmets hovedpræmis er endvidere, at de påståede kritisable dispositioner er begrundet i ønsket om at opnå honorarer (i) ved stiftelsen og (ii) ved den efterfølgende administration (hvilket sidste kun er gældende for appellanterne). Programmet efterlader det indtryk hos seerne, at appellanterne opnår langt størstedelen af det i øvrigt eklatant forkerte honorar (på 7 mio. kr.), der urigtigt oplyses i programmet. Derfor opleves eksponeringen af appellanterne nærmest modsat af perifer som en tydelig hovedrolle som bagmand. Seerne må have oplevet programmet på samme måde, eftersom især appellanterne har været udsat for voldsomme reaktioner på programmet. 2. Byretsdommen anfører dernæst, at der i udsendelsen videreformidles en række kritiske udtalelser fra de berørte beboere. For det første, er der ikke udtalelser fra en repræsentativ gruppe af berørte beboere, men kun fra de, der er kritiske over for appellanter. Hertil kommer, at de kritiske udtalelser ikke formidles som videreformidlinger af andres synspunkter, men som konstateringer, hvorved DR har gjort de kritiske udtalelser til sine egne; juridisk er der herefter tale om fremsættelse ikke om viderebringelse. 3. Byretsdommen anfører dernæst, at der er foretaget en omfattende research. Jeg er helt opmærksom på princippet om fri bevisbedømmelse ved domstolene, men henleder dog opmærksomheden på, at det centrale problem er, at sagsøgte har spredt alvorlige beskyldninger om, at appellanten i sagen om Ringertoften opkrævede et stiftelseshonorar på 7 mio. kr., hvilket ville være 8-10 gange højere end markedsprisen for tilsvarende ydelser. De sagsøgte oplyste i Byretten (domsudskriften side 11, linje 24 ff.), at de under researchen havde været i kontakt med advokater, LLO, Ejendomsforeningen Danmark, banker, ejendomsmæglere, realkreditinstitutter, en række administratorer og en række andelsboligforeninger. Det må have formodningen

71 imod sig og derfor kræve passende yderligere dokumentation at de pågældende kilder skulle have bekræftet et prisniveau, der er 10 gange højere end normalen. De sagsøgte har henvist til en kollega, som havde givet i stiftelsesomkostninger (domsudskriften side 12, linje 29), men har påfaldende heller ikke dokumenteret dette konkrete eksempel. 4. I det følgende afsnit (side 29, 4. afsnit) anfører Byretten, at det ved den indhentede kontrolvurdering fra Jette Lundsgård er sandsynliggjort at. Gunnar Brandts vurdering ligger i den høje ende. Byretten tilføjer, at den omstændighed, at banker og realkreditinstitutter efterfølgende tilbød lån og kreditter på baggrund af den høje vurdering ikke udelukker, at vurderingen kan have været for høj (mine understregninger). Faktum er, at der forelå flere tilbud fra realkreditinstitutter, der vurderede ejendommen endnu højere end Gunnar Brandt, og at disse forelå samtidigt med stiftelsen ikke som anført efterfølgende. Endelig kan der ikke føres retligt sandhedsbevis alene ved (efter rettens vurdering) at godtgøre, at sandheden af beskyldningen ikke kan udelukkes. 5. Appellanterne er (ligesom for Byretten) enige i, at spørgsmålet om pris-fastsættelse af andelsboliger er et emne af væsentlig offentlig interesse. Dette forhold indebærer imidlertid ikke, at der kan gås på kompromis med kravet til saglighed (validiteten) af beskyldninger tvært imod. 6. På side 30, 2. nye afsnit anfører Byretten, at der ikke kan ifaldes ansvar for den rene videreformidling. Dette forudsætter imidlertid, at fremstillingen er afbalanceret, og at formidleren var i god tro; begge disse forudsætninger bestrides. 7. Herefter lægger byretsdommen vægt på (side 30, sidste afsnit), at der må indrømmes pressen et betydeligt frirum til fremsættelse af værdidomme under forudsætning af, at fremstillingen er afbalanceret, (mine understregninger), og at de af indstævnte 1, 5, 6 og 7 fremsatte ytringer netop udgør værdidomme. Dommen anfører endvidere, at udtalelser og holdninger, der fremføres af speakeren og programværten, og som således er at anse som value judgements. En sådan sproglig udlægning er udtryk for en retlig misforståelse af begrebet value judgements, ligesom der ikke korrekt kan deduceres fra fremføres af speakeren/værten til således være value judgements. Programmets beskyldninger om, at appellanterne har snydt, fuppet, løjet, ført bag lyset og systematisk pumpet priserne op kan ikke anses som værdidomme, allerede fordi de både isoleret og i konteksten fremstår som konstateringer af fuldbyrdet bedrageri. I det omfang der er fremsat værdidomme, er disse hverken baseret på en afbalanceret fremstilling som nævnt af Byretten eller på et tilstrækkeligt faktuelt grundlag. Den faktuelle baggrund for beskyldninger om snyd, fup og løgn er som gengivet i dommen, at den foretagne journalistiske research herunder at både banker og realkreditinstitutter tilbød lån og kreditter på baggrund af den høje vurdering, findes ikke at kunne udelukke

72 at vurderingen (foretaget af Gunnar Brandt) har været for høj. (mine fremhævelser). Retten overser herved, at de dokumenterede tilbud om lån og kreditter ikke var baseret på Gunnar Brandt vurdering, men på bankernes og kreditinstitutternes egne og endnu højere - vurderinger end Gunnar Brandts. Dommen er således udtryk for, at retten har misforstået faktum og har overset, at de nævnte kreditinstitutter på stiftelsestidspunktet anså værdien af ejendommen for at være endda markant højere end Gunnar Brandts vurdering. Dommen undlader endvidere at forholde sig til det faktum, at andelsboligforeningen ved stiftelsen var repræsenteret af en lang række øvrige, uafhængige rådgivere så som revisor og berigtigende advokat, som ligesom de uafhængige kreditinstitutter ikke fandt mindste anledning til at betvivle værdiansættelsen. DR s grundlag er ikke tilstrækkeligt til at begrunde ordvalget i programmet, da der ikke efter gældende dansk ret er omvendt bevisbyrde i injuriesager hvilket præmissernes ordlyd kunne fortolkes som værende tilfældet ( kan ikke udelukke ). Tilsvarende gælder viderebringelse af andres beskyldninger, der konsekvent står uimodsagt og således ikke er afbalanceret, og derfor ikke opfylder betingelserne for det såkaldte referat-privilegium. 8. Byretten ser bort fra, at DR oplyste at være bekendt med eksistensen af en række lånetilbud, (de tilbud der var baseret på LANGT højere vurderinger end Gunnar Brandts) men desuagtet undlod at omtale dette i programmet, enten fordi det ikke passede med vinklingen, eller fordi researchen var så overfladisk, at man ikke spurgte ind til, hvilke værdier disse kreditgivere havde tillagt ejendommen hhv. blot omregnede til disse værdier ud fra de lovbestemte belåningsgrænser. 9. Byretten lægger endvidere vægt på, at de indstævnte har udfoldet store anstrengelser (side 31, 1. afsnit if) for at få appellanterne i tale. Appellanterne havde fra første kontakt fra DR beredvilligt stillet sig til rådighed med oplysninger, DR måtte ønske, men havde betinget sig, at man forud modtog spørgetemaet skriftligt, hvilket DR afviste, idet DR ønskede et båndet interview. De indstævnte nægtede således indtil umiddelbart før deadline at fremsende spørgsmål på skrift til appellanterne, ligesom de spørgsmål, der endelig blev sendt, ikke var dækkende. Dommens præmisser er således udtryk for, at medierne skal kunne bestemme, at man som offer skal stille op til båndede interviews (med risiko for redigering heraf), da det efter præmisserne ellers bliver offerets risiko, når mediet misforstår/ikke-forstår sagens rette sammenhæng endog således, at offeret end ikke får oplyst kritikpunkterne forud for sin stillingtagen til at ville medvirke, og dermed er afskåret fra at oplyse de korrekte forhold til mediet skriftligt. Der er ikke pligt til at udtale sig som mål for en beskyldning, ligesom der ikke efter gældende ret kan tales om egen skyld, når det skal vurderes, om en fremsat ytring udgør fuldbyrdelse af gerningsindholdet af straffeloven 267. Dommen omtaler ligeledes ikke det forhold, at appellanterne først meget sent blev inddraget som part (fredag dvs. 1 arbejdsdag før deadline, der i Byretten blev oplyst at være mandag kl. 14 domsudskriften side 9, linje 32), idet DR ind til da havde søgt kontakt med Torben Rasmussen, og da dette ikke lykkedes, valgte at eksponere appellanterne i programmet med konfrontations-optagelsen uden forudgående varsel.

73 For så vidt angår den anerkendte fejl omkring stiftelseshonoraret, der i programmet opgøres til kr. 7 mio., men rettelig udgør kr ,- for de mere end 400 lejligheder, anfører Byretten i sin begrundelse, at dette: findes imidlertid ikke at udgøre et forhold af en sådan grovhed navnlig ikke når berigtigelse efterfølgende er sket (min understregning) at der er grundlag for at anse forholdet for omfattet af straffelovens 267. Det har efter gældende dansk ret ingen betydning for vurderingen af en ytringsopfyldelse af gerningsindholdet i 267 som sigtelse eller ringeagtsytring, på et senere tidspunkt anerkendes at have været forkert. Ytringen er fremsat og kan ikke repareres ud af Byretten finder, at den rene videreformidling af synspunkter fremsat af beboerne, som optræder i programmet, ikke kan lastes de indstævnte. Dette forudsætter imidlertid, at referatet gengives som del af en afbalanceret beskrivelse af forholdene, hvilket ikke var tilfældet i programmet, der ikke indeholdt nogen imødegåelse af de refererede beskyldninger. 12. Byretten tillægger det under sagen ingen vægt, at programmet efterlader seerne med det ukorrekte indtryk, at appellanterne (1) har anvendt en særlig metode, når realiteten er, at hele branchen praktiserede denne, og (2) at metoden var ulovlig, hvilket den ikke er. 13. Spørgsmålet om overtrædelse af 264a angår udelukkende, hvorvidt der under de beskrevne omstændigheder af appellant 2, Ole Ostenfeld, er afgivet et dispositivt, stiltiende samtykke til optagelserne. II Appellanternes søgsmålsgrunde Til støtte for appellanternes påstande gøres det - som for Byretten - sammenfattende gældende: at der i programmet fremsættes en række direkte og indirekte beskyldninger mod appellanterne, herunder om i samarbejde med Gunnar Brandt forsætligt at have ført en række lejere bag lyset for ved hjælp af en for høj valuarvurdering at formå dem til at stifte en andelsboligforening på et forkert grundlag med henblik på at modtage et honorar på 7,0 mio. kr. Beskyldningerne fremsættes og videreformidles via en rækkes krænkende udtryk såsom "snyd", "fup", løjet, "ført bag lyset og systematisk pumpet priserne op, hvilket udgør forsætlige sigtelser og ringeagtsytringer; da det ikke er troværdigt, at det journalistiske forarbejde har været af en så ringe karakter, at journalisterne ikke har været vidende om usandheden er såvel 268 som 267 realiseret, at beskyldningerne er usande og fremsat i ond tro, jf. straffelovens 269, idet de indstævnte herunder gennem de oplysninger DR må have haft forud for udsendelsen var eller burde være vidende herom, at ytringerne ikke kan betegnes som værdi-domme (value judgments), og at der under alle omstændigheder også henset til beskyldningernes grovhed ikke er anvist et tilstrækkeligt faktuelt grundlag, uanset hvordan ytringerne

74 defineres i forhold til praksis fra den Europæiske Menneskerettighedsdomstol, at en generel og relevant debat om risici ved brugen af valuarmetoden hjemlet i andelsboligforeningsloven ikke danner et faktuelt grundlag for at fremsætte de konkrete beskyldninger mod appellanterne, at de i programmet fremsatte beskyldninger ikke er udtryk for afbalanceret referat af andres beskyldninger, og dermed ikke er omfattet af pressens særlige referatprivilegium, at anvendelse af en valuarvurdering ved stiftelse af andelsboligforeninger inden for det seneste årti har været helt fast praksis blandt alle aktører i branchen, og således på ingen måde er udtryk for nogen særlig metode anvendt af det såkaldte Trekløver, som de sagsøgte hævder at have afsløret, at det ikke er godtgjort, at Gunnar Brandts vurdering var af en sådan karakter, at det burde have givet anledning til reaktion fra appellanterne, at Jette Lundsgaards vurdering er mangelfuld på en række punkter. F.eks. anslår vurderingen ejendommens samlede individuelle forbedringer til 18,5 mio. kr., selvom det anføres, at hun kun har besigtiget 2 af de i alt 412 lejligheder i ejendommen, at skønsmandens vurdering er mangelfuld på en række punkter. F.eks. i forhold til beregning af ejendommens driftsbudget. at det er en skærpende omstændighed, at de urigtige beskyldninger er fremsat i DR1 i primetime og på DR s hjemmeside, hvorved beskyldningen får en betydelig udbredelse formentlig den størst mulige i Danmark, jf. princippet i den tidligere 267, stk. 3, at de beskyldninger, som programmet retter mod appellanterne, er udtryk for misrekommandering, der er egnet til at overføre kunder og kundepotentialer fra sagsøgerne til disses konkurrenter, således som det også rent faktisk er sket til DR s kilde, advokat Torben Winnerskjold, hvilket er retsstridigt og erstatningspådragende, jf. almindelige erstatningsretlige principper og markedsføringslovens 1 og 3, at appellanternes krav om mortifikation følger af straffelovens 273, og at fotograferne indstævnte 2, 3 og 4 uden aftale med appellanterne optog film af appellant 2 i appellant 1 s mødelokale, der ubestridt er et ikke frit tilgængeligt sted, jf. straffelovens 264a, at optagelsen ikke er berettiget, herunder ved samtykke fra appellant 2, og at bevisbyrden herfor påhviler de indstævnte, at appellant 1 og 6 ved denne forud planlagte fælles aktion har medvirket til optagelserne ved strafbar tilskyndelse, råd eller dåd, jf. straffelovens 23.

75 De indstævntes anbringender bestrides. Kåre Quist, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund, David Wittrock Rathje, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 3. marts 2014 med følgende anbringender: 3 J U R I D I S K E B E M Æ R K N I N G ER 3.1. Injurier og bagvaskelse Mediernes rolle Straffelovens 267, 268 og 273 skal fortolkes i overensstemmelse med menneskerettighedskonventionens artikel 10. Ved fortolkningen af artikel 10 lægger Menneskerettighedsdomstolen vægt på, at mediernes ytringsfrihed er af afgørende betydning for, at medierne kan udfylde deres centrale rolle i et demokratisk samfund som offentlighedens vagthund. Domstolens praksis viser, at mediernes ytringsfrihed også omfatter informationer, der støder, chokerer eller forstyrrer staten eller en hvilken som helst del af befolkningen, og hverken Menneskerettighedsdomstolen eller de nationale domstole har til opgave at bestemme, hvilke former eller teknikker medierne skal eller bør benytte, når den formidler informationer og idéer. Medierne har derfor en udpræget frihed til at udfolde journalistiske arbejdsmetoder i researchfasen og til at formidle og præsentere stoffet, herunder også ved en fremstilling, der provokerer eller overdriver. Rammerne for, hvorledes budskabet i en udsendelse som den foreliggende præsenteres, er særdeles vide. Dette gælder uanset om den, kritikken vedrører, finder det ubehageligt Emnet har offentlig interesse Den vidtgående beskyttelse af mediernes ytringsfrihed finder anvendelse ved emner af offentlig interesse. Metoderne i forbindelse med prisfastsættelsen af ejendomme ved stiftelse af andelsboligforeninger er utvivlsomt omfattet heraf ikke mindst i det foreliggende tilfælde, hvor en fejlagtig værdiansættelse af beboelsesejendommes værdi i en lang række tilfælde har medført uoverskuelige konsekvenser for beboerne. Af dette følger, at Boligadministratorerne som professionel aktør må tåle en særligt nærgående kritik, når det drejer sig om behandling af spørgsmål vedrørende stiftelse og administration af andelsboligforeninger.

76 I denne sammenhæng spiller ikke alene mediernes ret til at formidle informationer, men også offentlighedens ret til at modtage sådanne informationer, en stor rolle. Der må kræves endog meget tungtvejende grunde, før der kan foretages indgreb i mediernes ytringsfrihed i en sådan situation De konkrete udtalelser Således som appellanternes påstande og anbringender er formuleret, skal Landsretten alene tage stilling til, om udsendelsen indeholder beskyldninger mod appellanterne om at have snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen Ringertoften, og i givet fald om dette udgør strafbare injurier. Landsretten skal ikke tage stilling til nogen af de øvrige forhold, som appellanterne har søgt at inddrage i sagen, herunder om valuarmetoden var lovlig eller ej. Udsagnet vedrørende stiftelsesgebyret på 7 mio. kr. behandles nedenfor under pkt De øvrige udsagn behandles under pkt og Adressat og videreformidling Det fremgår ikke tilstrækkeligt klart af udsendelsen, at de udsagn, som sagen vedrører, er møntet på Boligadministratorerne. Udsagnene har i øvrigt dækning i og er en videreformidling af den kritik, som eksperter og beboere fremsatte i udsendelsen. Heraf fremgik blandt andet, at beboerne i Ringertoften karakteriserede rådgiverne som "svindlere", "trekløver" og "plattenslager". Efter Menneskerettighedsdomstolens faste praksis er retten til videreformidling en hjørnesten i beskyttelsen af mediernes ytringsfrihed. En domfældelse efter straffelovens 267, 268 eller 273 for de sagsøgtes videreformidling af andres udsagn vil udgøre et indgreb i de sagsøgtes ytringsfrihed, som kun undtagelsesvis vil være berettiget, hvis helt afgørende hensyn taler herfor. Dette fører i sig selv til, at grundlaget for at dømme de sagsøgte for injurier i den foreliggende sag er særdeles spinkel Værdidomme I det omfang Landsretten finder, (1) at udtrykkene "snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn" er anvendt af Kontants redaktion uden at være videreformidling, og (2) at de også omfatter Boligadministratorerne, er der tale om værdidomme ("value judgments"), som journalisterne ikke kan straffes for. Betegnelsen "prispumpe" anvendes af Boligadministratorerne selv og ikke af redaktionen, der dog anvender betegnelserne "pumper priserne kunstigt op" og "pumpede boligpriser". Udtrykkene dækker over subjektive vurderinger af faktiske omstændigheder, og da sådanne vurderinger hverken kan bevises eller modbevises, forudsættes alene, at de er støttet på blot et spinkelt faktuelt grundlag.

77 Boligadministratorerne indgik i et systematisk samarbejde, hvor en valuarvurdering og ikke den netop benyttede anskaffelsessum konsekvent blev benyttet med henblik på at få lejere til at stifte en andelsboligforening. Fremgangsmåden blev kritiseret kraftigt i den offentlige debat og førte til en lovændring, som forbød anvendelse af valuarvurdering ved stiftelse af andelsboligforeninger. Kritikken har derfor et fornødent faktuelt grundlag, og de relevante udsagn var således berettigede. Boligadministratorerne har anført, at de pågældende udtryk er faktuelle konstateringer af, at en person har fuldbyrdet straffelovens regler om bedrageri. Dette kan under ingen omstændigheder lægges til grund Det faktuelle udsagn Udsendelsen kritiserer, at Boligadministratorerne ved at medvirke til den beskrevne fremgangsmåde kunne oppebære et stiftelsesgebyr af ikke ubetydelig størrelse samt et vederlag for løbende administration af andelsboligforeningen. Redaktionen antog fejlagtigt, at stiftelsesgebyret udgjorde kr. 7 mio., hvilket i øvrigt ikke blev særligt fremhævet i udsendelsen. Hvis Boligadministratorerne havde afgivet tilsagn om at medvirke i udsendelsen, ville denne misforståelse utvivlsomt være blevet afhjulpet. Så snart redaktionen blev opmærksom på fejlen, berigtigede og beklagede man den på Kontants hjemmeside, og i den efterfølgende Kontant-udsendelse blev der ligeledes bragt en berigtigelse og beklagelse (bilag X). Af Menneskerettighedsdomstolens praksis fremgår, at en sådan berigtigelse er en passende og tilstrækkelig form for genoprettelse, og der kan derfor ikke ske domfældelse i anledning af fejlen. På denne baggrund kan det ikke betragtes som injurierende, at det blev oplyst i udsendelsen, at Boligadministratorerne oppebar et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. 3.2 Fotografering på ikke frit tilgængeligt sted Landsretten skal endvidere afgøre, om optagelserne af Ole Ostenfeld var uberettigede efter straffelovens 264a. Denne bestemmelse skal også læses i lyset af menneskerettighedskonventionens artikel 10, jf. pkt ovenfor. Da redaktionen opsøgte Boligadministratorernes lokaler, ringede journalist Kåre Quist på Boligadministratorernes dørklokke og præsenterede sig, hvorefter han blev lukket ind med kameraholdet og beboerne. I Boligadministratorernes lokaler blev der først filmet i receptionen, uden at nogen gjorde indsigelse, hvorefter Kåre Quist, kameraholdet og beboerne blev vist ind i et mødelokale, hvor ejendomsadministrator Ole Ostenfeld og en anden person kom til stede. I mødelokalet blev der filmet med tre kameraer under benyttelse af en boomstang (en mikrofonstang). Udsendelsen viser, at journalist Kåre Quist henvendte sig direkte til kameraerne, og at Ole Ostenfeld havde front mod kameraerne, hvorfor han ikke have været uvidende om, at

78 der blev filmet. På intet tidspunkt modsatte Ole Ostenfeld sig, at der blev filmet. Ole Ostenfelds optræden må betragtes som et samtykke til optagelserne, der således er berettigede og derfor ikke strafbare efter straffelovens 264a. Det har ikke betydning for gerningsindholdet i straffelovens 264a, hvordan Ole Ostenfeld efterfølgende måtte forholde sig til optagelserne. Ole Ostenfelds optræden understøtter under alle omstændigheder, at de sagsøgte ikke havde forsæt til overtrædelse af straffelovens 264a. Selv om Landsretten måtte lægge til grund, at der ikke var givet samtykke til optagelserne, er de berettigede og ikke strafbare - i medfør af Menneskerettighedskonventionens artikel 10, fordi de dokumenterer Boligadministratorernes modvilje mod at besvare relevante spørgsmål fra beboerne og journalist Kåre Quist Medvirken Journalisterne Kåre Quist og Sara Munck Andersen kan ikke dømmes for medvirken, idet deres blotte tilstedeværelse i Boligadministratorernes lokaler ikke er tilstrækkelig til at udløse gerningsindholdet efter straffelovens 264 a, jf Straf, godtgørelse, offentliggørelse og erstatning Hvis Landsretten finder, at de relevante udsagn indeholder strafbare sigtelser eller ringeagtsytringer, bør de anses for straffri i medfør af straffelovens 269, stk. 1. Subsidiært må der indtræde strafbortfald, jf. straffelovens 269, stk. 2. En godtgørelse på kr og et beløb til offentliggørelse på kr er alt for høje beløb. Kravet om erstatning efter markedsføringsloven kan ikke efterkommes, allerede fordi ytringerne er fremsat i en udsendelse som led i DR's sædvanlige journalistiske virksomhed. Landsrettens begrundelse og resultat Ad påstand 1 og 2 Dommerne Sanne Kolmos og Mads Bjerre Østergaard udtaler:

79 Et hovedspørgsmål i sagen er, om Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har overtrådt straffelovens 268 om bagvaskelse, subsidiært straffelovens 267 om injurier, herunder om de i påstand 2 anførte udsagn fremsat i Kontantudsendelsen Boligsnyd for millioner på DR1 den 15. september 2009 udgør ærefornærmende sigtelser i lovens forstand, og i givet fald om fremsættelsen af udsagnene var berettiget. Der må i første række foretages en vurdering af, om de enkelte udsagn er egnede til at nedsætte Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld i medborgeres agtelse. Ved denne vurdering er det afgørende, hvordan en almindelig læser og tilhører vil opfatte udtalelserne ud fra deres indhold og kontekst. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld har ikke - hvilket ellers er det sædvanlige i injuriesager - imellem citationstegn angivet de udsagn, som de specifikt ønsker påkendt og mortificeret, herunder i citat de udtalelser, som de enkelte udsagn indgår i. I sagen er imidlertid fremlagt en udskrift af alt det, der er sagt i TV-udsendelsen, og parterne er enige om, at udtalelserne er korrekt gengivet i udskriften. Det ligger derfor fast, hvilket nærmere indhold udtalelserne har haft, og i hvilken kontekst udsagnene indgår. Selv om påstand 2 er formuleret således, at beskyldningerne er fremsat ved ordene snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften, og udsagnene i påstanden således står side om side, hvilket ikke er tilfældet i udtalelserne i udsendelsen, må Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld være berettiget til at få påkendt de enkelte udsagn nævnt i påstanden, hvilket da også er forudsat af DR-medarbejdernes advokat under sagen. Udtrykket prispumper er ikke anvendt ordret i udsendelsen, hvor betegnelserne pumper priserne kunstigt op og pumpede boligpriser er benyttet, hvilket imidlertid efter omstændighederne ikke kan medføre, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld ikke er berettiget til at få påkendt også denne del af deres påstand, idet meningen er den samme. Udtalelsen og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften er tilsvarende en omskrivning af i tilfældet Ringertoften Boligadministratorerne får 7 mio. kr. i stiftelsesgebyr. Også i dette tilfælde er meningen den samme, og dette udsagn tages derfor ligeledes under påkendelse.

80 Udsagnene om, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld har snydt, narret, fuppet, og benyttet løgn, er alle udtalelser, som direkte efter deres eget indhold er egnet til at nedsætte Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld i medborgeres agtelse, jf. straffelovens 267. Udsagnene om at have benyttet prispumper og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften må ses i sammenhæng med udsendelsens titel, foromtale og udsendelsen i sin helhed, herunder navnlig udtalelserne om snydt, narret, fuppet, benyttet løgn og advokat Birgitte Grubbes udtalelser om blandt andet, at det jo er for at få salæret, altså der er ikke andet i det, der er ikke andre penge, men de får salæret, og det salær får de ikke, hvis de ikke stifter. De omhandlede udtalelser, som er bragt uden forbehold, må i sammenhængen i udsendelsen anses for at have bibragt seerne det indtryk, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld på systematisk, bedragerisk vis og på grundlag af en kunstigt oppumpet valuarvurdering sammen med de andre i trekløveret har snydt, narret, fuppet og benyttet løgn over for lejerne i Ringertoften for at få dem til at stifte en andelsboligforening alene med det formål for egen vindings skyld at oppebære blandt andet et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr., hvorved andelshaverne er blevet snydt for millioner af kroner. En sådan beskyldning om uretmæssig berigelse må opfattes som en sigtelse om bedrageri efter straffelovens 279, og det er ved denne vurdering uden betydning, at påstand 2 er formuleret uden angivelse af årsagssammenhæng mellem vildfarelsen og dispositionen, idet opfattelsen ud fra konteksten som nævnt er afgørende. Derfor er også disse udsagn egnet til at nedsætte Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld i medborgeres agtelse, jf. straffelovens 267. Det må have stået Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster - som henholdsvis tilrettelægger og vært, journalister og redaktionschef - klart, at de gennem deres fremstilling i programmet, som var forberedt over nogen tid og ifølge dem selv grundigt researchet, og som blev klippet, redigeret og speaket, fremsatte sigtelser mod Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld, herunder mest alvorligt beskyldning om et strafbart forhold. Alle de anførte ærefornærmende sigtelser er derfor fremsat med det fornødne forsæt.

81 Der er herefter ikke anledning til at tage stilling til det af Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld anførte om ringeagtsytringer. Spørgsmålet er videre, om fremsættelsen af de ærefornærmende sigtelser var berettiget. Ved vurderingen heraf skal straffelovens 267 og 269, stk. 1, fortolkes i lyset af artikel 10 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention, og der skal derfor foretages en afvejning af på den ene side de pågældende DR-medarbejderes ret til ytringsfrihed i deres journalistiske virke og offentlighedens ret til at modtage information, og på den anden side hensynet til Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds omdømme. Der er under sagen enighed om, at der knyttede sig en betydelig offentlig interesse til journalistisk omtale af værdiansættelse af ejendomme ved stiftelse af andelsboligforeninger og rådgiveres rolle i forbindelse hermed. Hensynet til ytringsfriheden indgår som en overordentligt tungtvejende grund ved afvejningen af hensynet til beskyttelsen af personers og firmaers gode navn og rygte. Dette indebærer en anerkendelse af en ganske vidtgående ytringsfrihed for pressen, og der må derfor indrømmes pressen adgang til som offentlighedens kontrol- og informationsorgan ( public watchdog ) i en vis grad at overdrive og provokere i forbindelse med omtale af disse spørgsmål, når der faktuelt er grundlag for kritisk omtale. Domstolene er således overladt en begrænset skønsmargin ved vurderingen af, om det er nødvendigt at foretage indgreb i DR-journalisternes ytringsfrihed som beskyttet af artikel 10 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention. Det er et kendetegn for programmet at udtale sig i skarpe vendinger og selv tage stilling, hvilket Kåre Quist i interviewet Derfor bliver jeg på Kontant den 10. juni 2011 har beskrevet således: Det ligner jo ikke andre interviews, for man er jo ikke upartisk her. Vi har taget stilling for forbrugeren. Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har i overensstemmelse hermed i udsendelsen ikke kun viderebragt udsagn fra andre, men i høj grad også taget stilling ved blandt andet at have kædet indslagene sammen med egne ærefornærmende sigtelser om Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld. Denne stillingtagen har ikke begrænset sig til at udtrykke en såkaldt værdidom ( value judgement ) over Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds aktiviteter i forbindelse med stiftelsen af i dette tilfælde andelsboligforeningen Ringertoften. De pågældende har frem-

82 sat, hvad der må opfattes som en konkret sigtelse mod Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld for svigagtigt ved hjælp af Gunnar Brandts valuarvurdering at have fremkaldt en for andelsboligforeningen tabsforvoldende disposition, hvorved Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld opnåede en uberettiget vinding på 7 mio. kr. Det er derfor af afgørende betydning i relation til journalisternes beskyttelse efter Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 10, om de har handlet i god tro og på et pålideligt faktuelt grundlag, hvor de har tilvejebragt pålidelige og præcise informationer i overensstemmelse med god journalistisk etik, hvor yderligere kravene til det faktuelle grundlag stiger i takt med alvoren af beskyldningerne. Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har ikke forsøgt at føre sandhedsbevis, jf. straffelovens 269, stk. 1, 1. led, men har gjort gældende, at sigtelserne er straffri i medfør af straffelovens 269, stk. 1, 2. led, om den, der i god tro fremsætter en sigtelse til berettiget varetagelse af åbenbar almeninteresse eller andres tarv, subsidiært at der skal indtræde strafbortfald efter straffelovens 269, stk. 2, idet de har haft føje til at anse sigtelserne for sande. Det må efter bevisførelsen og ud fra almindeligt kendskab til samfundsmæssige forhold lægges til grund, at ejendomsmarkedet på tidspunktet for stiftelsen af andelsboligforeningen Ringertoften ultimo 2005 generelt var og over nogen tid havde været ophedet med markant stigende priser, at det på den baggrund på stiftelsestidspunktet var en formentlig udbredt og sædvanlig fremgangsmåde under hensyn til de økonomiske konjunkturer at opskrive ejendommens værdi, at en for lav værdiansættelse eventuelt kunne være ansvarspådragende i forhold til andelshaverne, jf. blandt andet advokat Henrik Bræmers vidneforklaring herom, og at udsendelsen Boligsnyd for millioner blev bragt i 2009, det vil sige efter at den økonomiske krise var sat ind i august 2008, og ejendomsmarkedet var faldet meget betydeligt i forhold til prisniveauet på tidspunktet for Ringertoftens stiftelse ultimo Disse forhold, som prægede ejendomsmarkedet generelt, blev ikke omtalt i udsendelsen Boligsnyd for millioner, og efter Sara Munck Andersens forklaring for byretten tænkte hun ikke over, om udviklingen i andelsboligforeningen havde noget med finanskrisen at gøre. Hertil kommer at det ved Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds bevisførelse for landsretten må anses for godtgjort, at Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster - i modsætning til deres egne synspunkter herom og til trods for

83 at udsendelsen efter det oplyste havde været researchet over nogen tid - undlod at foretage en grundig og relevant indsamling af oplysninger, herunder oplysning om kreditforeningsvurderingen af Ringertoftens ejendom for eksempel i form af oplysning fra tingbogen, hvoraf det ved en omregning til 100 % s belåning ville være fremgået, at BRF Kredit havde ydet lån på grundlag af en vurdering, der var knap 100 mio. kr. højere end den pris, som lejerne umiddelbart forinden havde købt ejendommen for ved stiftelsen af andelsboligforeningen. Selv om Gunnar Brandt var en central person i udsendelsen, og den af ham udfærdigede valuarvurdering var udarbejdet ca. 4 år før udsendelsen blev bragt, undlod de pågældende endvidere at interessere sig for spørgsmålet om, hvorvidt der tidligere ved domstolene eller i regi af Dansk Ejendomsmæglerforening havde vist sig grundlag for at kritisere hans valuararbejde. Dorthe Vest Andersen og Sara Munck Andersen har endelig forklaret, at de i den 3 uger lange researchperiode ikke fra bestyrelsen modtog kopi af foreningens papirer, som angiveligt kun skulle findes hos Boligadministratorerne A/S, og at de to journalister hverken kontaktede revisor eller andelsboligforeningen om det manglende materiale. Udsendelsen hvilede overordnet på den grundlæggende, forkerte antagelse, at Boligadministratorerne A/S, herunder Ole Ostenfeld og Torben Rasmussen, var drevet af udsigten til i kraft af samarbejde med Gunnar Brandt at opnå et vederlag på 7 mio. kr. i form af stiftelsesgebyr, som imidlertid kun udgjorde kr. ekskl. moms, hvoraf Boligadministratorerne oppebar kr. ekskl. moms. Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, som således overså en stempelafgift på ca. 6 mio. kr. ud af de nævnte 7 mio. kr., havde en helt særlig anledning til at søge oplysningen om stiftelseshonorarets størrelse verificeret, inden udsendelsen blev bragt, idet oplysningen var et vigtigt, bærende element i historien og af stor betydning for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds omdømme. En sådan verificering af oplysningen blev imidlertid ikke søgt foretaget, og dette til trods for, at det må antages at have været nemt at efterprøve oplysningen, for eksempel ved henvendelse til andelsboligforeningens revisor eller gennem den andelshaver, der havde kontaktet Kontant -redaktionen med oplysninger, der førte til udsendelsen, og som havde været med i initiativgruppen og siden medlem af bestyrelsen i Ringertoften. På denne baggrund er Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster kommet med en grov beskyldning, som hvilede på et faktuelt forkert grundlag foranlediget af, at de ikke havde tilvejebragt pålidelige og præcise informationer i overensstemmelse med god journalistisk etik. Sigtelsen bliver ikke berettiget

84 ved, at Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld nægtede at medvirke i udsendelsen, medmindre de i behørig tid forinden fik spørgsmålene forelagt skriftligt. Formålet med udsendelsen - at foretage en kritisk vurdering af rådgivernes rolle i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger - er en berettiget varetagelse af pressens opgave som public watchdog, men det kan ikke retfærdiggøre en sigtelse, som bygger på et faktuelt forkert grundlag om blandt andet stiftelsesgebyr og dermed en forkert præmis. Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har ikke haft grundlag for at fremsætte en så alvorlig beskyldning mod Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld, og DR-medarbejdernes mulighed for at opfylde udsendelsens formål krævede på ingen måde, at den omhandlede overordnede beskyldning om bedrageri blev bragt. På denne baggrund, og selv om undtagelsen i Menneskerettighedskonventionens artikel 10, stk. 2, må forstås snævert, og selv om artikel 10 beskytter ikke blot ytringers indhold, men også den form, i hvilken de fremsættes, er sigtelsen herefter ikke straffri efter straffelovens 269, stk. 1, ligesom der efter sigtelsernes grovhed heller ikke er grundlag for strafbortfald efter straffelovens 269, stk. 2. Det ændrer ikke herved, at Danmarks Radio ultimo september 2009 efter medieansvarsloven bragte et genmæle på sin hjemmeside og i den efterfølgende udsendelse af Kontant. Det kan heller ikke bevirke en ændret vurdering, at andelsboligforeningsloven med ikrafttræden den 1. juli 2013 blev ændret således, at en privat andelsboligforening i de første 2 år efter sin stiftelse alene kan værdiansætte sin ejendom til en pris, andelsboligforeningen har betalt for ejendommen. Vi stemmer derfor for at dømme Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster i overensstemmelse med Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 1 og 2. En dommer - John Mosegaard - udtaler: Jeg lægger ved afgørelsen til grund, at udsendelsen har belyst et emne af væsentlig samfundsmæssig interesse, nemlig den forøgede risiko andelshavere udsættes for ved at anvende valuarvurderinger ved stiftelsen af en andelsboligforening i et opadgående marked, hvis markedet herefter vender, samtidig med at den højere valuarvurdering på kort sigt kan give lejerne et øget incitament til at stifte en andelsboligforening. Lovgivningsmagten har

85 siden indført en karensperiode for anvendelse af valuarvurderinger i nye andelsboligforeninger. Problemstillingen er i udsendelsen søgt illustreret ved forløbet omkring Andelsboligforeningen Ringertoften. Udsendelsen er imidlertid bragt under overskriften Boligsnyd for millioner og der anvendes i udsendelsen udtryk som snydt, narret, fuppet m.v. Boligadministratorerne A/S omtales i denne sammenhæng på en måde, der kan give det indtryk, at Boligadministratorerne A/S havde medvirket til at pumpe priserne op og derved opnået en økonomisk vinding. Det angives herunder fejlagtigt, at stiftelsesgebyret udgjorde 7 mio. kr. og ikke kun et tiendedel af dette beløb. Denne fejl er alene erkendt og berigtiget efter medieansvarslovens system. Jeg lægger i øvrigt til grund, at programmet Kontant følger en journalistisk profil, der er kendetegnet ved en meget pågående stil over for erhvervsdrivendes adfærd i forbrugerforhold og med stillingtagen for forbrugerne. Denne journalistiske form, herunder med ikke aftalte konfrontationer af erhvervsdrivende med åben mikrofon og kamera, kan således for mange virke provokerende. Straffelovens bestemmelser om freds- og ærekrænkelser skal efter retspraksis læses i lyset af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 10. Der må herved tillægges hensynet til ytringsfriheden betydelig vægt ved afvejningen af hensynet til beskyttelsen af personers og firmaers gode navn og rygte. Dette indebærer en anerkendelse af en ganske vidtgående ytringsfrihed for pressen, og der må derfor indrømmes pressen adgang til som offentlighedens kontrol- og informationsorgan ( public watchdog ), når der faktuelt er grundlag for kritisk omtale, i en vis grad at overdrive og provokere i forbindelse med omtale af disse spørgsmål. Pressen kan således i varetagelse af opgaven som offentlighedens kontrol- og informationsorgan ud over videreformidling af andres synspunkter udtrykke egne meninger i form af kritiske værdidomme, dog forudsat at også disse udsagn har et faktuelt grundlag. Jeg lægger til grund, at man før udsendelsen blev bragt efter de tilvejebragte oplysninger havde et tilstrækkeligt faktuelt grundlag for at antage, at Boligadministratorerne A/S tilsyneladende indgik i et systematisk samarbejde, hvor en valuarvurdering og ikke anskaffelsessummen konsekvent blev benyttet ved stiftelse af en række andelsboligforeninger, at dette gav et incitament for lejerne, men også en øget risiko, og at blandt andet Boligadmi-

86 nistratorerne A/S havde økonomisk interesse i, at andelsboligforeningerne blev stiftet - også selv om den primære økonomiske interesse måtte ligge i en fremtidig opgave som administrator. Jeg lægger endvidere til grund, at fremgangsmåden med valuarvurderinger blev kritiseret af en række professionelle aktører, der på forhånd havde ladet sig interviewe. Journalist Sara Munck Andersens beregning af stiftelsesgebyret oversteg meget væsentligt det faktiske beløb og det beløb, en fagkyndig må antages at ville have skønnet det til. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld har nedlagt påstand om 1. at de indstævnte idømmes hver størst mulig straf i medfør af straffelovens 268 (bagvaskelse), subsidiært 267 (injurie) og om 2. De beskyldninger mod appellanterne, der er indeholdt i indslaget KONTANT på DR 1 den 15. september 2009 kl om at have snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften mortificeres i medfør af straffelovens 273. Jeg finder ikke, at de nedlagte påstande 1 og 2 selvstændigt indeholder en tilstrækkelig og tydelig beskrivelse af en injurierende sigtelse, der kan danne grundlag for straf og krav om mortifikation. Der er herunder i beskrivelsen i påstand 2 med sprogbrugen og for at have ikke angivet en direkte sammenhæng mellem snyd m.v. og en (uberettiget) vinding på 7 mio. kr. svarende til gerningsindholdet i straffelovens 279. Jeg finder det endvidere afgørende betænkeligt ud fra de nævnte udsagn og det indtryk, anvendelsen af dem i udsendelsen efterlader, at anse det for bevist, at der af pressen er fremsat en injurierende sigtelse for bedrageri og med det til straf fornødne forsæt, eller at der i øvrigt er grundlag for straf for sigtelser og ringeagtsytringer og for mortifikation. Jeg stemmer derfor både af formelle og reelle grunde for, at Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster frifindes. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Dommer John Mosegaard deltager derfor i afstemningen vedrørende udmålingen af straf, godtgørelse og udgift til mortifikation, jf. retsplejelovens 216, stk. 1, 4. pkt. Herefter udtaler alle tre dommere ad påstand 1 og 2:

87 Der findes ikke grundlag for at dømme Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster for bagvaskelse efter straffelovens 268, hvorfor de frifindes for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds principale påstand i påstand 1. Ved strafudmålingen ad den subsidiære påstand i påstand 1 anses det som en skærpende omstændighed, at de urigtige beskyldninger er fremsat i en TV-udsendelse, der er set af mange mennesker, og tillige på Danmarks Radios hjemmeside, jf. straffelovens 267, stk. 3, og dermed har fået en betydelig udbredelse. Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster har ganske vist beklaget den fejlagtige oplysning om stiftelsesgebyrets størrelse, men beskyldningerne er i sagens natur fortsat at finde på internettet uden at være kædet sammen med berigtigelsen. Straffen fastsættes for hver af de indstævnte, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, efter straffelovens 267, stk. 1, jf. stk. 3, til 10 dagbøder á kr., subsidiært fængsel i 10 dage. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 2 om mortifikation af de omhandlede udtalelser, der under ét anses for ubeføjede, tages til følge i medfør af straffelovens 273, stk. 1. Ad påstand 5, 6 og 7 Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster pålægges i medfør af erstatningsansvarslovens 26 solidarisk at betale Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld en samlet tortgodtgørelse på kr. med procesrente fra sagens anlæg for den retsstridige krænkelse, de har påført Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld, jf. disses påstand 5. Samtlige syv indstævnte frifindes for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 6 om erstatning efter markedsføringslovens 1 og 3, jf. 20, stk. 2, og 27, allerede fordi udtalelserne er fremsat i en udsendelse som led i DR s sædvanlige journalistiske virksomhed.

88 Det bestemmes endelig, at Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster skal betale Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld, jf. disses påstand 7, kr. til offentliggørelse af domsslutningen i en eller flere aviser, jf. straffelovens 273, stk. 2. Påstand 7 omfatter efter sin ordlyd også de øvrige tre indstævnte, fotograferne Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje, som frifindes. Ad påstand 3 og 4 Påstandene 3 og 4 er som Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds øvrige påstande nedlagt af disse i forening. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand i relation til straffelovens 264 a rummer ikke en beskrivelse af gerningsindholdet, hvilket de indstævnte ikke har haft bemærkninger til. Således som sagen er forelagt og procederet, er spørgsmålet, om Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje samt Kåre Quist og Sara Munck Andersen som medvirkende har overtrådt straffelovens 264 a ved uberettiget at have filmet Ole Ostenfeld i Boligadministratorerne A/S mødelokale den 11. september 2009, idet han ikke havde givet samtykke til optagelserne, og idet han ikke var klar over, at kameraerne optog, hvorfor han var ude af stand til at sige fra og anmode dem om at slukke kameraerne. Der er enighed om, at optagelserne blev foretaget på et ikke frit tilgængeligt sted. Uenigheden angår derfor spørgsmålet, om fotograferingen af Ole Ostenfeld i Boligadministratorerne A/S mødelokale var uberettiget, jf. straffelovens 264 a. Straffelovens 264 a vedrører alene krænkelse af personer, og allerede af denne grund frifindes Kåre Quist, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund, David Wittrock Rathje og Sara Munck Andersen for Boligadministratorerne A/S påstand om straf for overtrædelse af bestemmelsen. For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt de pågældende har overtrådt straffelovens 264 a ved at fotografere Ole Ostenfeld, fremgår det af dennes forklaringer, at han tidligere har set Danmarks Radios udsendelser Kontant, og at han på forhånd havde besluttet sig til at ville tale med Danmarks Radio, hvis de kom, idet han ikke havde lyst til hver dag at

89 skulle kigge sig over skulderen, når han gik ud, men at han ville præsenteres for spørgsmålene skriftligt forinden. Når Ole Ostenfeld tidligere havde set Kontant, må det i lyset af hans egne forklaringer efter landsrettens opfattelse under det uanmeldte besøg den 11. september 2009 have stået ham klart, at det er en del af udsendelsens koncept at overrumple folk og interviewe dem for rullende kameraer, jf. herved også Kaare Quists interviewudtalelse i juni 2011, hvorefter blandt andet der praktiseres det der konfronterende interview, hvor man fanger folk med fingrene i kagedåsen. Selv om Ole Ostenfeld var overrumplet og chokeret, må han på den baggrund og under hensyn til de tilstedeværende kamerafolk med boomstang formodes at have været opmærksom på optagelsen uden at reagere, hvorfor hans passivitet må have kunnet fortolkes som en stiltiende tilladelse, hvorefter filmoptagelsen har været berettiget. Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje frifindes derfor for påstand 3 og Kåre Quist og Sara Munck Andersen frifindes for påstand 4, ligesom de alle endvidere frifindes for påstanden om tortgodtgørelse i påstand 5 i relation til påstand 3 og 4. Sagsomkostninger Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skal in solidum betale kr. i sagsomkostninger til hver af de indstævnte 2, 3 og 4, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje, og kr. til hver af de indstævnte 1 og 6, Kåre Quist og Sara Munck Andersen. De indstævnte 1, 5, 6 og 7, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, skal in solidum betale sagsomkostninger for begge retter til henholdsvis Boligadministratorerne A/S med kr. og Ole Ostenfeld med kr. Beløbet til Boligadministratorerne A/S omfatter i alt kr. til retsafgift og kr. til udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Beløbet til Ole Ostenfeld omfatter i alt kr. til retsafgift og kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbene til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi for byretten og for landsretten taget hensyn til sagens omfang og varighed.

90 Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skal i sagsomkostninger for begge retter i anledning af frifindelsen af de indstævnte 1 og 6 i forhold 4 in solidum betale kr. til hver af de indstævnte 1 og 6, Kåre Quist og Sara Munck Andersen. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skal selv bære udgiften på kr. i anledning af henvendelsen til Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg. T h i k e n d e s f o r r e t: De indstævnte 1, 5, 6 og 7, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, straffes hver især med 10 dagbøder á kr., i alt kr. Forvandlingsstraffen er i hvert enkelt tilfælde fængsel i 10 dage. De beskyldninger, der er indeholdt i DR s indslag Kontant på DR 1 den 15. september 2009 kl mod Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld for at have snydt, narret, fuppet, benyttet prispumper og løgn og for at have oppebåret et stiftelsesgebyr på 7 mio. kr. fra Andelsboligforeningen A/B Ringertoften, kendes ubeføjede. De indstævnte 1, 5, 6 og 7, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, skal in solidum til Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld betale kr. til dækning af omkostningerne ved offentliggørelse af denne doms konklusion. De indstævnte 1, 5, 6 og 7, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, skal endvidere in solidum betale Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld en samlet godtgørelse på kr. med procesrente fra den 13. december De indstævnte 2, 3 og 4, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje, frifindes for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 5 og 7. De indstævnte 2, 3 og 4, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund og David Wittrock Rathje, frifindes for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 3, og de indstævnte 1 og 6, Kåre Quist og Sara Munck Andersen, frifindes for Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 4. Samtlige indstævnte, Kåre Quist, Marie Andersen Klareskov, Birger Lund, David Wittrock Rathje, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, frifindes for Bo-

91 ligadministratorerne A/S og Ole Ostenfelds påstand 6 om erstatning efter markedsføringsloven. I sagsomkostninger for byretten og for landsretten skal de indstævnte 1, 5, 6 og 7, Kåre Quist, Dorthe Vest Andersen, Sara Munck Andersen og Lisbeth Kølster, in solidum betale henholdsvis kr. til Boligadministratorerne A/S og kr. til Ole Ostenfeld. Boligadministratorerne A/S og Ole Ostenfeld skal in solidum betale kr. til hver af de indstævnte 1 og 6, Kåre Quist og Sara Munck Andersen. Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a. (Sign.) Udskriftens rigtighed bekræftes. Østre Landsret, den