BYGINORD. Leveranceteam (Entreprenører, arkitekter, rådgivere, håndværkere mv.) Bygherre/ Boligorganisation. Brugere. Kommune TEMAGRUPPER

Transkript

1 BYGINORD TEMAGRUPPER Leveranceteam (Entreprenører, arkitekter, rådgivere, håndværkere mv.) Bygherre/ Boligorganisation Brugere Kommune

2

3 BYGINORD TEMAGRUPPER BYGiNORD - 3

4 BYGiNORD - 4

5 INDHOLDSFORTEGNELSE 7 TEMAGRUPPE 1 SAMSPIL IMELLEM KOMMUNE, BYGHERRE OG DRIFTSHERRE 8 1 Læsevejledning 8 Indhold 9 2 Baggrund og formål 10 3 Fem grundmodeller 16 4 Programtænkning 21 8 Ansvars- og risikoforhold 22 9 Inddragelse af slutbrugere 25 TEMAGRUPPE 2 SAMARBEJDSFORMER OG PARTNERSKABER I FREMTIDENS BYGGERI 29 TEMAGRUPPE 2 - ARBEJDSGRUPPE 1 MEDEJERSKAB HOS BRUGERE OG HÅNDVÆRKERE 30 1 Læsevejledning 30 indhold 31 2 Baggrund og formål 43 TEMAGRUPPE 2 - ARBEJDSGRUPPE 2 DEN IDEELLE PARTNERINGPROCES 44 1 Læsevejledning 44 indhold 44 1 Læsevejledning 44 2 Baggrund og formål 45 3 Fasemodel 47 5 Samarbejdsmodel 51 TEMAGRUPPE 2 - ARBEJDSGRUPPE 3 FORLØB RESULTATER & MODELLER 52 3 Værdimatrix 61 TEMAGRUPPE 2 - ARBEJDSGRUPPE 4 VISUEL VÆRDIAFKLARING 62 1 Læsevejledning 62 Indhold 63 2 Baggrund og formål 63 3 Fasemodel 65 4 Visuel værdiafklaring 70 6 Bilag 70 Introduktion til studietur 76 7 Bilag Afprøvning af Visuel værdiafklaring 91 TEMAGRUPPE 2 - ARBEJDSGRUPPE 5 IDEER TIL BRUGERINDDRAGELSE 92 indhold 93 3 Brugerinddragelse 97 TEMAGRUPPE 3 OPRETTELSE, ORGANISERING OG FORDELE VED FASTE LEVERANCETEAMS 98 1 Læsevejledning 98 indhold 98 1 Læsevejledning 131 noter BYGiNORD - 5

6 BYGiNORD - 6

7 TEMAGRUPPE 1 SAMSPIL IMELLEM KOMMUNE, BYGHERRE OG DRIFTSHERRE BYGiNORD - 7

8 1 LÆSEVEJLEDNING Nærværende kapitel giver et overblik over hvilke resultater, temagruppe 1 har arbejdet sig frem til i perioden imellem Konference 1 i april 2003 og Konference 2 den. 25. november Endvidere gives en præsentation af de nøgleord der har været dominerende i arbejdet. Kapitlets formål er at give en præsentation af strukturen og indholdet i de følgende kapitler, hvor selve resultaterne er præsenteret. I temagruppe 1 har det overordnede emne været den nye lov omkring udbud af bygherrerollen i offentligt og offentligt støttet byggeri. Fokus har overordnet været på at udrede muligheder og begrænsninger inden for lovens rammer samt på at udarbejde redskaber til at lette kommunernes arbejde i udbudssituationer. I det følgende gengives yderligere nøgleord for temagruppe 1 s arbejde. Identifikation af henholdsvis bygherre og driftsherre i en byggesag. Programtænkning. Samspil imellem kommune, bygherre og driftsherre. Kommunens udbudsmateriale. Udvælgelses- og tildelingskriterier ved valg af henholdsvis bygherre og driftsherre i en byggesag. Ansvars- og risikoforhold. Inddragelse af slutbruger. Følgende gengives en struktur for beskrivelsen af temagruppe 1 s resultaterne med det formål at give et overblik og lette tilgangen til det følgende. I tabellen gengives således overskrifter, nøgleord samt referencer for de følgende kapitler. De følgende kapitler kan læses i sammenhæng, men det er også muligt at læse kapitlerne selvstændigt. I sidstnævnte situation kan nedenstående oversigt bruges som grundlag for at udvælge de kapitler, der har speciel interesse for den enkelte læser. INDHOLD 1 LÆSEVEJLEDNING 2 UDGANGSPUNKT, BAGGRUND OG FORMÅL I nærværende kapitel gives en indsigt baggrunden for temagruppe 1 s arbejde. Bl.a. præsenteres repræsenterede roller, interesseområder og opgavedefinering. Endvidere beskrives de overordnede tanker og formål bag gruppens arbejde og dermed bag deres resultater. 2.1 FORMÅL 3 FEM GRUNDMODELLER I det følgende præsenteres 5 grundmodeller til identifikation af henholdsvis bygherre og driftsherre i en byggesag. Modellerne præsenteres i forhold til lovgivningen og traditionel praksis. Endvidere pointeres i kapitlet fordele samt ulemper ved modellerne i forhold til forskellige forhold i kommunerne og med henblik på at opnå mest kvalitet for pengene. Eksemplerne på de kommunale forhold, der tages i betragtning, er kommunestørrelse, ejerforhold omkring byggegrunden, boligorganisationsforhold i områderne mm. Der gives ikke nogen samlede anbefalinger for anvendelse af de enkelte modeller, men afslutningsvis er der udarbejdet et skema med situationselementer, der er vigtige at tage i betragtning i forbindelse med valget af fremgangsmåde. I udfyldt tilstand vil skemaet endvidere kunne guide kommunerne i dette valg. 3.1 Model 1: Kommunen udpeger driftsherren. Herefter udbyder kommunen bygherreopgaven 3.2 Model 2: Kommunen udbyder driftsherreopgaven. Herefter udbyder kommunen bygherreopgaven 3.3 Model 3: Kommunen udbyder bygherreopgaven. Når bygherren er fundet, vælger kommunen driftsherren 3.4 Model 4: Kommunen udbyder bygherreopgaven. Bygherren vælger driftsherren. 3.5 Model 5: Kommunen udbyder bygherreopgaven. Samtidig eller efterfølgende udbyder kommunen driftsherreopgaven. 3.6Sammenfatning 4 PROGRAMTÆNKNING I dette kapitel gives en kort præsentation af programtænkning, og de forhold dette medfører. Endvidere gen- BYGiNORD - 8

9 gives de overvejelser, der er gjort mht. fordele og ulemper ved programtænkning. 4.1 Generelt 4.2 Bemærkninger 5 SAMSPIL MELLEM KOMMUNE, BYGHERRE OG DRIFTSHERRE I nærværende kapitel fremhæves formålet med en samarbejdsmodel imellem kommune, bygherre og driftsherre. Fordelene ved at anvende en samarbejdsmodel på kortere og længere sigt pointeres og det fremhæves, at emnet allerede skal bringes på banen i forbindelse med udbudssituationen. Endvidere gives en række forslag til, hvilke punkter, der som minimum, bør tages stilling til i forbindelse med samspillet imellem de tre parter. 5.1 Generelt 5.2 Bemærkninger 6 KRAV TIL KOMMUNENS UDBUDSMATERIALE I dette kapitel gives en beskrivelse af, hvilket indhold kommuner skal og inspiration til, hvilket materiale de kan inkludere i udbudsmaterialet. Både udbud af bygherre og driftsherre behandles. Afslutningsvis er givet forslag til, hvorledes kommunerne kan udarbejde et skema som støtteredskab til at strukturere og kvalitetssikre deres arbejde med udbudsmaterialer. 7 KRITERIER TIL ANVENDELSE VED UDVÆLGELSE AF BEDST EGNEDE BYGHERRE OG DRIFTSHERRE Formål med arbejdet bag nærværende kapitel er at sikre valg af den bedst egnede bygherre og driftsherre. I sammenhæng hermed pointeres vigtigheden af et gennemarbejdet udbudsmateriale som forudsætning for tilbud, der kan danne et solidt grundlag for valgene. Der arbejdes med udvælgelseskriterier der skal opfyldes for overhovedet at komme i betragtning og kriterier, der skal vurderes. En proces for udarbejdelse af udvælgelseskriterierne præsenteres, hvorefter der gives inspiration til, hvilke elementerne en generel bruttoliste med udvælgelseskriterier som minimum bør indeholde. 7.1 Målet 7.2 Valg af bygherre 7.3 Valg af driftsherre 7.4 Afsluttende bemærkninger 8 ANSVARS- OG RISIKOFORHOLD De konkrete ansvars- og risikoforhold for henholdsvis bygherre og driftsherre i forbindelsen med den nye lov om udbud af bygherrerollen pointeres. Endvidere bemærkes uhensigtsmæssigheder ved disse forhold og forsalg til håndtering af forholdene præsenteres med de fordele og ulemper, dette medfører for aktørerne og for byggeriet. 8.1 Generelt 8.2 Bemærkninger 9 INDDRAGELSE AF SLUTBRUGERE I det følgende præsenteres de overvejelser, der i temagruppe 1 er gjort i forbindelse med brugerinddragelse. Formålet og ulemperne ved brugerinddragelse pointeres, f.eks. fremhæves at brugerne sjældent er kendte, at der ofte sker stor udflytning idet første års levetid af et nyt byggeri samt kompleksiteten i den tilknyttede styringsopgave. Som løsningsmodel foreslås at inddrage brugerrepræsentanter som garant for holdninger omkring tendenser i brugernes ønsker og behov. 9.1 Generelt 9.2 Bemærkninger 10 FREMTIDIGE AKTIVITETER INDEN FOR TEMAETS RAMMER I det følgende præsenteres temagruppe 1s forslag om en fremtidig erfaringsopsamling og evaluering af de udbud, der gennemføres for at kunne optimere senere valg. 2 BAGGRUND OG FORMÅL I nærværende kapitel gives en præsentation af baggrunden for temagruppe 1 s arbejde. Gruppemedlemmernes roller og gruppens fokusområder præsenteres. Endvidere beskrives de overordnede tanker og formål bag gruppens arbejde og dermed bag deres resultater. Temagruppe 1 har haft fokus på brugeren, den professionelle bygherre og kommunens udbud af bygherrerollen med udgangspunkt i kommissoriets overordnede problemstilling. Det oprindelige kommissorium blev undervejs i arbejdet omstruktureret, så det blev mere operationelt. Indholdet blev dog ikke ændret. Det omstrukturerede kommissorium med den overordnede problemstilling samt definition af opgaver og resultater er gengivet neden for. Temagruppe 1 s kommissorium lettere omskrevet Overordnet problemstilling: Hvordan sikrer nordjyske kommuner ud fra deres lokale forhold, herunder størrelse, at bygherreopgaven BYGiNORD - 9

10 bliver varetaget af den bygherre, der er bedst egnet i den konkrete byggesag, og at valget af driftsherre bliver optimalt og fair? Opgave: Hvordan kan kommunerne tilrettelægge valget af driftsherren og konkurrencen om bygherreopgaven, så lovens intentioner og alment accepterede fremgangsmåder ved udvælgelse overholdes? Også fremgangsmåder, hvor der ikke er sammenfald mellem bygherre og driftsherre, skal belyses. Endvidere skal der ses på fordele og ulemper ved at udbyde efter en programtænkning, f.eks. i form af et samlet udbud af bygherreopgaver inden for en tidshorisont på 2 til 4 år. Resultater: Forslag til: Procedurer og udbudsmodeller, der sikrer en åben konkurrence, så potentielle bygherrer på lige vilkår får mulighed for at ansøge om bygherreopgaven. Det er vigtigt at skabe et bredt konkurrencefelt med forskellige typer af bygherrer, der er egnede til at løse den konkrete bygherreopgave, og at den bedst egnede bygherre kan identificeres. Procedurer, modeller og kriterier for valg af driftsherre, så valget bliver optimalt og fair. Klare og gennemskuelige kriterier for valg af det mest fordelagtige tilbud. Ved forslagenes udarbejdelse skal samtidig belyses: Hvordan der sikres et optimalt samspil mellem kommune, bygherre og driftsherre, såvel i udbudsfasen som i koncept- og udførelsesfasen. Hvordan ansvars- og risikoforhold er for henholdsvis kommune, bygherre og driftsherre. Hvordan lokalbefolkningen og de kommende beboere kan inddrages. Fordele og ulemper ved programtænkning, samt hvordan kommunens bolig- og socialpolitik kan tænkes ind. Det gennemførte arbejde i temagruppe 1 kan opdeles i følgende aktiviteter: Opstilling og diskussion af grundmodeller til identifikation af bygherre og driftsherre. Diskussion af andre forhold, der må overvejes i processen uanset valgt model. Programtænkning. Samspil mellem kommune, bygherre og driftsherre. Krav til kommunens udbudsmateriale. Kriterier til udvælgelse af den bedst egnede bygherre og driftsherre. Ansvars- og risikoforhold. Inddragelse af slutbrugere. Evaluering af processen. Temagruppe 1 s arbejde er udført af ca. 20 deltagere med repræsentanter for henholdsvis boligselskaber, arkitekter, ingeniører, byggeadministratorer, kommuner samt herunder ædre- og handicapforvaltninger. Temagruppe 1 valgte at mødes ca. en gang i måneden. For at støtte en god diskussion i temagruppen blev gruppen delt op i mindre delgrupper. Delgrupperne fik mellem temagruppemøderne nogle emner, de skulle behandle. Dermed fik diskussionerne i temagruppen mere konkret indhold. 2.1 FORMÅL Formålet med temagruppe 1 s arbejde har som udgangspunkt været at opfylde de i kommissoriet opstillede opgaver, jf. ovenfor. Med udgangspunkt heri har gruppens holdninger og ønsker været at afklare rammerne i den nye lovgivning og herunder hvilke muligheder, denne lovgivning har medført samt fordele og ulemper. Yderligere har et gennemgående formål i gruppens arbejde været at udarbejde materiale som understøttelse, forenkling og kvalitetssikring af kommunernes arbejde i forbindelse med valg af henholdsvis drifts- og bygherre. 3 FEM GRUNDMODELLER I det følgende præsenteres 5 grundmodeller til identifikation af henholdsvis bygherre og driftsherre i en byggesag. Modellerne præsenteres i forhold til lovgivningen og traditionel praksis. Endvidere pointeres i kapitlet fordele samt ulemper ved modellerne i forhold til forskellige forhold i kommunerne og med henblik på at opnå mest kvalitet for pengene. Eksemplerne på de kommunale forhold, der tages i betragtning, er BYGiNORD - 10

11 kommunestørrelse, ejerforhold omkring byggegrunden, boligorganisationsforhold i områderne mm. Der gives ikke nogen samlede anbefalinger for anvendelse af de enkelte modeller, men afslutningsvis er der udarbejdet et skema med situationselementer, der er vigtige at tage i betragtning i forbindelse med valget af fremgangsmåde. I udfyldt tilstand vil skemaet endvidere kunne guide kommunerne i dette valg. Kommissoriet indeholder punkter vedrørende forslag til modeller til identifikation af henholdsvis bygherre og driftsherre. Der er derfor opstillet fem grundmodeller herfor, jf. figur 3.1. Ud over grundmodellerne kan modeller, der er varianter af grundmodellerne, tænkes anvendt. Modellerne omfatter byggerier, der er omfattet af loven og alle fem modeller ligger inden for lovens rammer. Model Første trin Andet trin 1 Kommunen udpeger Kommunen udbyder bygherreopgaven. driftsherren. 2 Kommunen udbyder Kommunen udbyder bygherreopgaven. driftsherreopgaven. 3 Kommunen udbyder Kommunen vælger driftsherren. bygherreopgaven. 4 Kommunen udbyder bygherreopgaven. Bygherren vælger driftsherren. 5 Kommunen udbyder bygherreopgaven. Samtidig eller efterfølgende udbyder kommunen driftsherreopgaven. figur 3.1: De fem grundmodeller. Kommunens helt klare interesse er at opnå den bedst mulige kvalitet for pengene. Eftersom størrelse, befolkningssammensætning, antal af etablerede boligorganisationer og deres kapabilitet samt mange andre forhold varierer fra kommune til kommune, kan der derfor ikke peges på en enkelt model, der er bedst for alle kommuner i alle situationer. I det følgende er givet korte kommentarer til de enkelte modeller samt fordele og ulemper ved modellerne. 3.1 MODEL 1: KOMMUNEN UDPEGER DRIFTSHERREN. HEREFTER UDBYDER KOMMUNEN BYGHERREOPGAVEN Generelt Første del af modellen følger den hidtidige procedure, hvor kommunen har udpeget en driftsherre. Er det entydigt, hvor byggeriet skal placeres, og grunden, der skal bygges på, ejes af en boligorganisation, må denne være selvskreven til at være driftsherre. Kommunen har ikke mulighed for at tvinge en boligorganisation til at afhænde en byggegrund til andre, heller ikke via en bygherre til en anden boligorganisation. Det skal samtidig nævnes, at den af kommunen udpegede driftsherre er i sin fulde ret til at byde ind på bygherreopgaven. Opnår driftsherren kontrakt på denne opgave, er situationen præcis den samme som før lovens ikrafttrædelse. Generelt er der næppe interesse for de større eksperimenter. Og da slet ikke hos de mindre kommuner, hvis man i forvejen har et godt samarbejde med en driftsherre. Det må derfor forventes, at Model 1, der ligger tættest på den model, der har været anvendt hidtil, vil blive foretrukket i disse kommuner. Fordele og ulemper Uanset om initiativet til byggeriet ligger hos kommunen eller en boligorganisation, vil Model 1 medføre, at driftsherren er på banen tidligt og vil være i stand til at støtte kommunen i udarbejdelsen af et dispositionsforslag eller selv udarbejde det på vegne af kommunen. Dispositionsforslaget vil på den måde både blive et grundlag for kommunens udbud af bygherreopgaven og lokalplanen. Det er vigtigt, at der på dette tidlige stade i byggeriet ikke bliver opstillet begrænsninger, der holder den tidligere initiativrigdom nede. Samtidig kan driftsherren tale beboernes sag, hvilket er særlig vigtigt eftersom beboerne sjældent er identificeret i denne fase af byggeriet og på den måde kan udbuddet af bygherreopgaven målrettes specifikke ønsker og krav. Der er dog forsøg i gang med fremskudt udlejning, hvor beboerne er kendt inden dispositionsforslaget udarbejdes. Her har de altså mulighed for direkte indflydelse på størrelse af lejligheder, placering af bebyggelsen på grunden, udseende, materialevalg osv. I mange bebyggelser optræder gårdmanden i dag som socialforvaltningens forlængede arm og er således en vigtig brik i implementeringen af kommunens socialpolitik. Det vil derfor være en fordel for kommunerne måske især de små kommuner at de kender BYGiNORD - 11

12 driftsherren og dennes personale på forhånd. Denne fordel vil være helt udtalt, hvis driftsherren i forvejen har bebyggelser i nærheden af den nye bebyggelse. Driftsherren vil i brugsfasen være ansvarlig for byggeriets drift og har i Model 1 mulighed for at stille krav/forslag til den tekniske kvalitet af materialer og komponenter samt til konstruktioners udformning for derigennem at leve op til totaløkonomiske hensyn, inkl. hensyn til rengøring, vedligeholdelse, reparation og energiforhold. Endvidere kan driftsherrens indflydelse sikre, at byggeriet er sådan indrettet, at der er gode muligheder for at leje det ud på både kortere og længere sigt. Driftsherren har sandsynligvis tidligere optrådt som bygherre og har derfor opbygget en ekspertise i den forbindelse. Herved kan driftsherren medvirke til at skabe en større klarhed i dispositionsforslaget, så det er mere entydigt for den potentielle bygherre, hvad denne byder på. Samtidig er driftsherren klædt godt på til at vejlede kommunen i valg af bygherre. Ovennævnte giver driftsherren en væsentlig indflydelse på kravene til nybyggeriet. Dette kan også give driftsherren mulighed for at tilpasse byggeriet til egne forhold, så man vil komme til at fremstå stærkere, hvis man selv byder på bygherreopgaven i konkurrence med andre. Da driftsherren samtidig allerede ved udbud af bygherreopgaven er langt inde i byggeriet, kan dette medføre en lidt fordrejet konkurrencesituation, hvis driftsherren byder på bygherreopgaven. De nævnte problemer kan dog reduceres, hvis dispositionsforslaget ikke er særlig detaljeret. Det ligger helt klart, at byder driftsherren på bygherreopgaven, kan driftsherren ikke rådgive kommunen i valg mellem bydende bygherrer. Man skal også være opmærksom på mulige habilitetsproblemer, hvis en driftsherre, der byder på en bygherreopgave i konkurrence med andre, i sin bestyrelse har kommunalpolitikere fra kommunen, der bygges i. En ulempe kan være, hvis kommunen vælger en bygherre, som den allerede udpegede driftsherre har dårlige erfaringer med. Måske har driftsherren selv budt på bygherreopgaven - men har tabt. Vil driftsherren så være interesseret i at indgå i et samarbejde i opførelsesfasen, der er nødvendigt for at byggeriet totalt set kan blive en succes? Vil driftsherren kunne springe fra? Skal der på forhånd sikres driftsherren denne mulighed, eller skal det sikres, at driftsherren kan fastholdes på driftsherreopgaven måske en ulykkelig situation på længere sigt? 3.2 MODEL 2: KOMMUNEN UDBYDER DRIFTSHERREOPGAVEN. HEREFTER UDBYDER KOMMUNEN BYGHERREOPGAVEN Generelt Kommunen har mulighed for at vælge at udbyde driftsherreopgaven i konkurrence. Der er ingen formelle krav til, hvordan denne konkurrence kan foregå. Årsagerne til en sådan fremgangsmåde kan være mange. Måske er der flere boligorganisationer, der vurderes som lige kapable til at håndtere driftsherreopgaven, og kommunen ønsker et neutralt valg af organisation, eller kommunen ønsker at animere til en højere grad af nytænkning ved at lade flere boligorganisationer konkurrere og måske tiltrække nye boligorganisationer. Fordele og ulemper Den principielle fordel er, at der via en konkurrence skabes mulighed for objektivt set at vælge den bedste driftsherre for byggeriet. Endvidere at det er kommunen selv, der vælger en udbudsform, der passer til situationen. Det må forventes, at de konkurrerende boligorganisationer vil lægge sig i selen for at fremkomme med nye ideer til løsningen af det boligproblem, byggeriet skal løse. Altså en større iderigdom, samtidig med at organisationen skal være driftsherre. Der er altså rimelig grund til at tro, at ideerne bliver afprøvet med hensyn til økonomisk realisme inden tilbuddet afgives. En ulempe kan være, at hele byggeprocessen tager længere tid. En konkurrence skal forberedes og de bydende skal have en rimelig tid til at udarbejde deres tilbud, ligesom valg af driftsherre også tager tid. Modellen kan betyde, at de successive udbud resulterer i, at driftsherrerollen og bygherrerollen tildeles to parter, der er uforligelige. I så fald må processen gå om, i hvert fald for bygherrens vedkommende. Dette vil medføre ekstra tidsforbrug og omkostninger. BYGiNORD - 12

13 Nogle kommuner vil ikke have ekspertisen eller kapaciteten til at udforme konkurrencebetingelser og udbudsmateriale, hvorfor det vil være nødvendigt på et meget tidligt tidspunkt at involvere eksterne konsulenter. Der kan altså være tale om ekstra omkostninger. 3.3 MODEL 3: KOMMUNEN UDBYDER BYGHERRE OPGAVEN. NÅR BYGHERREN ER FUNDET, VÆLGER KOMMUNEN DRIFTSHERREN Generelt Denne model sætter særlig fokus på bygherrerollen. En version af modellen kan være, at den potentielle bygherre enten i sit tilbud eller i forbindelse med kontraktforhandlinger/-underskrift foreslår en driftsherre, som kommunen så kan acceptere eller fravælge. Fordele og ulemper Fokus på bygherreopgaven er helt i tråd med lovens intention, og denne model giver mulighed for at vælge efter konkurrence en bygherre uden at skele til, hvem der senere bliver valgt som driftsherre. Der er altså ikke potentielle bygherrer, der afholder sig fra at byde på grund af mangel på tillid til driftsherren. Modellen har sin klare styrke, hvis bygherren får mulighed for at foreslå og som sådan påvirke kommunens valg af driftsherre. Dette vil betyde, at bygherren går til opgaven med en tillid til, at samarbejdet med driftsherren vil lykkes. Men kommunen vil måske være utilbøjelig til at vælge uden om bygherrens ønsker om driftsherre, for at undgå at lægge sig ud med bygherren. Kommune må i alt fald have argumenterne herfor i orden. På den anden side kan en ulempe være, at en potentiel bygherre ikke er klar over ved tilbudsafgivelsen, hvem der bliver driftsherre uanset om der har været mulighed for at foreslå en sådan. Kan der ikke forventes etableret et fornuftigt samarbejde mellem bygherren og den af kommunen valgte driftsherre, vil bygherren måske vælge at trække sig. I så fald vil det koste ekstra tidsforbrug og ekstra omkostninger at få en ny bygherre på banen. Er det en boligorganisation, der byder på bygherrerollen, må det forventes, at boligorganisationen har en stor interesse i også at blive valgt som driftsherre. I den forbindelse vil boligorganisationen måske byde på bygherreopgaven under forudsætning af, at organisationen også bliver driftsherre. 3.4 MODEL 4: KOMMUNEN UDBYDER BYGHERREOPGAVEN. BYGHERREN VÆLGER DRIFTSHERREN. Generelt Kommunen kan vælge model 4 i det tilfælde, at der i kommunen er en eller flere potentielle boligorganisationer, som kommunen ved kan håndtere såvel driftsherrerollen som bygherrerollen. Kommunen kan ligefrem have en interesse i, at lokale boligorganisationer vinder opgaven. En boligorganisation, der byder på bygherrerollen, vælger naturligvis sig selv som driftsherre. Andre boligorganisationer udenfor kommunen kan naturligvis også byde på bygherrerollen og pege på sig selv som driftsherre. I sådanne tilfælde må kommunen nødvendigvis skaffe sig oplysninger om disse boligorganisationers evne til at opfylde rollen dels som bygherre og dels som driftsherre og stille krav om dokumentation herfor i udbudsmaterialet. Man kan næppe forestille sig, at en boligorganisation uden for kommunen byder på bygherreopgaven uden samtidig at blive driftsherre. Den kan også byde på bygherreopgaven og forsøge at indlede et samarbejde med en lokal boligorganisation ved at pege på denne. Endelig kan andre end boligorganisationer byde på bygherreopgaven og indlede et samarbejde med en boligorganisation ved at pege på denne som en driftsherremulighed. Et samarbejde med en lokal boligorganisation, der selv byder på opgaven, vil formentlig blive vanskelig, selv om muligheden er der. Den lokale boligorganisation spiller på denne måde på 2 heste. Dette vil næppe kunne accepteres af førstnævnte tilbudsgiver? En anden mulighed kunne være den, at en lokal boligorganisation, som ikke selv vil byde på bygherreopgaven, men som gerne vil påtage sig driftsherreopgaven, kan indlede et samarbejde med en potentiel bygherre, der ikke er en boligorganisation. BYGiNORD - 13

14 Det kan muligvis også forekomme, at en tilbudsgiver, der ikke er en boligorganisation, peger på en boligorganisation udenfor kommunen som driftsherre. Dette kunne godt være en landsdækkende organisation, som gerne vil have opgaven og på den måde komme ind i kommunen. Det kunne også være en boligorganisation fra en nabokommune, der dels har interesse i driftsherrerollen og måske dels interesse i at komme ind i kommunen. Fordele og ulemper Lokale boligorganisationer vil kunne have en konkurrencemæssig fordel, idet disse, alt andet lige, har lettere ved at opfylde kommunens krav og forventninger. Ved valg af en lokal organisation tilgodeser kommunen lokale interesser og kommunen kender de, som er egnede til opgaven og som man har gode erfaringer med samarbejdsmæssigt, både hvad angår bygherrerollen og driftsherrerollen. Kommunen slipper for besværet med at pege på driftsherren eller at udbyde driftsherrerollen i licitation. En licitation af driftsherrerollen vil være tidskrævende og medføre ekstraomkostninger. Kommunen skal i første række tage stilling til bygherrens kvalifikationer, men samtidig skal den acceptere driftsherren. På den anden side får kommunen den fordel, såfremt kommunen vælger en anden boligorganisation udenfor kommunen, der har peget på sig selv som driftsherre, at en ny boligorganisation kommer til kommunen, der kan tage konkurrencen op med de lokale boligorganisationer. Det samme er gældende ved valg af en bygherre, som ikke er en boligorganisation, men som vælger en boligorganisation som driftsherre uden for kommunen. Der kommer nye aktører på banen og konkurrencen styrkes. Ved at vælge en bygherre som også er driftsherre, opnår man muligheden for et samspil, hvor alle implicerede parter i en given dialog kan udvikle projektet. Samarbejdsaftalen kan etableres tidligt i sagsforløbet eller eventuelt inden tilbudsafgivelsen. Dette kan ses som en styrke, for tilbudsgiver, når tilbuddene skal vurderes. Ligeledes opnår man den fordel ved at vælge en bygherre som også er driftsherre, at den senere overdragelse af byggeriet, der er forbundet med rimelige store omkostninger, undgås. Det kan også tænkes, at bygherren, der samtidig er driftsherre, er motiveret til at ville nøjes med et lavere bygherrevederlag. Selve støttesagen forløber efter de gamle kendte regler, hvilket mindre kommuner måske kan se en fordel i. Kommunen må dog være opmærksom på, at den ved at vælge model 4 i princippet fraskriver sig retten til at pege på en driftsherre. Selv om kommunens er tilfreds med bygherren, er det jo ikke sikkert det samme er gældende med bygherres valg af driftsherren. Kommunens valg er at acceptere eller forkaste bygherrens valg af driftsherre. 3.5 MODEL 5: KOMMUNEN UDBYDER BYGHERREOPGAVEN. SAMTIDIG ELLER EFTERFØLGENDE UDBYDER KOMMUNEN DRIFTSHERREOPGAVEN. Generelt Denne model er omvendt set i forhold til model 2, hvor kommunen udbyder driftsherrerollen før den udbyder bygherrerollen. Umiddelbart er det en model, som ikke vil forventes anvendt særlig meget. Det formodes, at kommunen vil vælge model 4 i stedet for. Fordele og ulemper Der henvises til model 4, idet flere fordele/ulemper går igen i model 5. Et væsentligt forhold ved modellen er, at der ikke kan etableres et samarbejde med en boligorganisation på et tidligt tidspunkt i forløbet. Det må formodes, at driftsherren i vidt omfang bliver nødt til at acceptere bygherrens projekt, i alt fald hvis de to opgaver udbydes samtidigt. Det er heller ikke sikkert, at bygherren og den i licitation/konkurrence fundne driftsherre har samme kemi. Måske kan de slet ikke arbejde sammen. Omvendt åbner model 5 ikke den mulighed, at ellers gode samarbejdspartnere (bygherre og boligorganisation) finder sammen og vælger hinanden, med mindre BYGiNORD - 14

15 der er mulighed for de bydende at afgive tilbud som bygherre-driftsherreteams. Boligorganisationer, der ikke er sikre på at blive driftsherre, vil formentlig slet ikke byde på bygherreopgaven, såfremt denne udbydes før udbud af driftsherrerollen. En mulighed er, at de vil tage forbehold ved afgivelse af tilbud på bygherrerollen på den måde, at de trækker sig som bygherre med mindre de også får tildelt driftsherrerollen. Det er tids- og ressourceskrævende for kommunen først at udbyde bygherrerollen og finde frem til det fordelagtigste projekt og derefter at skulle i gang med en runde til med udbud af driftsherrerollen. Grundmodel Situationselementer Kommunens forhold: Kommune med stor kapacitet og ekspertise til M H H H H behandling af byggesager Kommune med lille kapacitet og ekspertise til H O M H O behandling af byggesager Politisk uenighed i byrådet på boligområdet figur 3.3: Grundmodellernes egnethed, afhængig af den aktuelle situation. Her med fokus på situationselementer vedr. kommunes forhold. Udfyldes med: H = meget egnet, M = egnet, O = ikke egnet. De udfyldte kolonner er udfyldt som eksempler på tabellens funktion. 3.6 SAMMENFATNING På baggrund af ovenstående må det konkluderes, at det på ingen måde er entydigt, hvilken model, der er den bedste. En række forhold i den aktuelle situation spiller ind. I figur 3.2, figur 3.3 og figur 3.4 er forsøgt at definere en række situationselementer, der har indflydelse på, hvilken/hvilke modeller, det kan være rimelige at anvende i den givne, ofte komplekse situation. Temagruppen har forsøgt at udfylde skemaerne og enkelte eksempler er gengivet i figurerne. Arbejdet hermed er imidlertid ikke afsluttet, og eksemplerne er således ikke endegyldige. Grundmodel Situationselementer Byggeriet: Byggeri med lille antal boliger H O M H O Byggeri med stort antal boliger Enkelt byggeri Kompliceret byggeri Grunden ejes af boligorganisation H O O O O Grunden ejes ikke af boligorganisation Kommunen ønsker et traditionelt byggeri Kommunen ønsker et visionært byggeri figur 3.2: Grundmodellernes egnethed, afhængig af den aktuelle situation. Her med fokus på situationselementer vedr. byggeriet. Udfyldes med: H = meget egnet, M = egnet, O = ikke egnet. De udfyldte kolonner er udfyldt som eksempler på tabellens funktion. BYGiNORD - 15

16 Grundmodel Situationselementer Kommunens ønsker: Kommunen ønsker at anvende lokal driftsherre uden konkurrence Kommunen ønsker en åben konkurrence om driftsherreopgaven Kommunen ønske at tiltrække eksterne driftsherrer for at øge konkurrencen Kommunen ønsker at tiltrække eksterne bygherrer for at øge konkurrencen Kommunen ønsker, at driftsherren deltager i projektets udformning i samarbejde med kommunen Kommunen ønsker ikke, at driftsherren deltager i projektets udformning i samarbejde med kommunen Kommunen ønsker, at en af de lokale boligorganisationer skal være driftsherre, men ikke bygherre Kommunen ønsker, at samarbejdet mellem driftsherre og bygherre skal have en meget høj prioritet Byggesagen ønskes gennemført hurtigt H O M H O Der er god tid til at gennemføre byggesagen Kommunen ejer grunden og ønsker at tjene på salg af grunden Kommunen har ikke en grund i kikkerten men ønsker, at bygherren skal levere grunden. Kommunen har som topprioritet de laveste procesomkostninger i forbindelse med valg af driftsherre og bygherre Kommunen har som topprioritet den laveste anskaffelsessum for byggeriet Kommunen har som topprioritet den billigste husleje for byggeriet Kommunen har som topprioritet den laveste totaløkonomi for byggeriet M M M H M figur 3.4: Grundmodellernes egnethed, afhængig af den aktuelle situation. Her med fokus på situationselementer vedr. kommunens ønsker. Udfyldes med: H = meget egnet, M = egnet, O = ikke egnet. De udfyldte kolonner er udfyldt som eksempler på tabellens funktion. 4 PROGRAMTÆNKNING I dette kapitel gives en kort præsentation af programtænkning, og de forhold dette medfører. Endvidere gengives de overvejelser, der er gjort mht. fordele og ulemper ved programtænkning. 4.1 GENERELT Med programtænkning menes, at en kommune udbyder bygherreopgaven for flere, måske alle sine boligbyggerier inden for en bestemt kategori inden for en samlet ramme. Tidsrammen kan være op til 4 år. Det betyder, at kommunen er nødt til at gennemføre en langsigtet planlægning af boligudviklingen. Selv om en ramme er aftalt, er der dog mulighed for fleksibilitet for kommunen med hensyn til tidspunkter for byggeriet. 4.2 BEMÆRKNINGER På grund af det langvarige samarbejde, der er en følge af programtænkningen, må der samtidig med aftalen om bygherreopgaven være klarhed over, hvem der skal være driftsherre på boligbyggerierne for at undgå at komme i en situation med parter, der ikke kan forliges. Dette er diskuteret i kapitel 3 ved gennemgangen af de 5 grundmodeller. Umiddelbart må det forventes, at kommuner med adskillige boligorganisationer vil ønske at fordele driftsherreopgaverne på disse og derefter udbyde bygherreopgaven i rammeform. Man kunne overveje også at anvende en programtænkning i forbindelse med arkitektopgaven og udbyde denne først, herefter udbyde bygherreopgaven og til sidst driftsherreopgaven. Et alternativ kunne være, at den valgte bygherre selv afholder en arkitektkonkurrence. Selv om den, der vinder bygherreopgaven på sin vis kan indrette sin fremtidige kapacitet herefter, er det alligevel ikke helt fast, hvor stort byggevolumenet vil blive, ligesom tidsplanen ikke er helt fastlagt. Det må også forventes, at planerne skal revurderes, og det medfører et ressourceforbrug både for den valgte bygherre og kommunen. Der er flere fordele ved programtænkning. For det første er det ressourcebesparende, eftersom der kun skal arrangeres ét udbud. Samtidig vil et byggeri, der er omfattet af rammen, hurtigt kunne igangsættes efter kommunens endelige beslutning. På den anden side vil det betyde, at bygherreopgaverne udbydes i færre klumper måske kun én, og det vil være utilfredsstillende for de andre interesserede. BYGiNORD - 16

17 5 SAMSPIL MELLEM KOMMUNE, BYGHERRE OG DRIFTSHERRE I nærværende kapitel fremhæves formålet med en samarbejdsmodel imellem kommune, bygherre og driftsherre. Fordelene ved at anvende en samarbejdsmodel på kortere og længere sigt pointeres og det fremhæves, at emnet allerede skal bringes på banen i forbindelse med udbudssituationen. Endvidere gives en række forslag til, hvilke punkter, der som minimum, bør tages stilling til i forbindelse med samspillet imellem de tre parter. 5.1 GENERELT Et fornuftigt samspil mellem kommune, bygherre og driftsherre er en forudsætning for et godt forløb af byggeriets etablering og drift. Opgaven er altså at sikre, at et sådant samspil kan etableres og vedligeholdes. 5.2 BEMÆRKNINGER Det anbefales, at kommunen i sit udbudsmateriale indarbejder en række punkter vedrørende samarbejdet, som den bydende skal forholde sig til og som tilbudet skal indeholde svar på. Det må forventes, at udbud af bygherrerollen vil være enkeltstående begivenheder i kommunen, hvorfor det må undgås, at der startes op fra bar bund hver gang. Ved at kræve, at bygherrer forholder sig til de samme punkter hver gang, lettes kommunens arbejde betydeligt, ligesom indmeldingen fra den bydende bliver mere kontant end, hvis man bare beder om en samarbejdsmodel. Punkterne vedrørende samarbejde bør som minimum være: 1. Model for, hvordan den bydende vil finde frem til det boligbehov, som byggeriet skal imødekomme. 2. Et byggeprogram, herunder fastsættelse af kvalitetsniveauet for byggeriet. Disse to punkter er kun aktuelle, hvis driftsherren identificeres efter, at bygherren er valgt. Identificeres driftsherren først, vil det være driftsherren i et samarbejde med kommunen, som står for pkt. 1 og Procedure for, hvordan bygherrens afvigelser fra byggeprogrammet skal diskuteres med driftsherren. 4. Procedure for, hvordan driftsherrens (og kommunens) gennemgang og godkendelse af det af bygherren eller dennes rådgivere udarbejdede dispositionsforslag skal finde sted. 5. Procedure for driftsherrens mulighed for gennemgang af det materiale, der danner grundlag for licitationen? 6. Procedure for håndtering af besparelsesforslag, når det viser sig, at licitationsresultatet vil medføre en for høj anskaffelsespris. 7. Fastsættelse af eventuelt rammebeløb for udgifter i forbindelse med driftsherrens tilsyn. 8. Model for løbende information fra bygherre til driftsherre vedrørende byggesagens gang, herunder om driftsherren deltager i bygherremøder eller får mødereferater herfra tilsendt. 9. Model for struktur og plan for møder mellem bygherre og driftsherre under planlægning og udførelse af byggeriet. 10. Driftsherrens deltagelse i afleveringsforretningen mellem bygherren og entreprenøren. 11. Bygherrens involvering i 1-års og 5-års eftersynene, herunder i det omfang, bygherren skal stå for samling af det nødvendige materiale, der ligger til grund for eftersynene. 12. Model for afgørelse af tvister mellem bygherre og driftsherre gennem forløbet. Er situationen, at kommunen har en fast mening om, hvad et af punkterne oven over skal indeholde, bør punktet tages ud af listen og i stedet blive en forudsætning for tilbudsgivningen. Selve samarbejdets forløb bør beskrives som en del af tilbuddet i form af et oplæg til en samarbejdsmodel. I oplægget beskrives, hvordan den bydende har tænkt sig samarbejdet skal udmønte sig i praksis i form af mødestruktur og mødeplaner, planer for afhjælpning af konflikter mm. En bindende overdragelsesaftale skal være indgået inden kommunalbestyrelsen træffer beslutning om at give skema A tilsagn. Aftalen er betinget af, at kommunen også godkender skema B. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en beskrivelse af samarbejdet under faserne med planlægning og opførelse af byggeriet, herunder fastlæggelse af en BYGiNORD - 17

18 tidsplan for byggeriets udførelse. I konkurrencematerialet (udbudsmaterialet) skal bl.a. indgå de overordnede vilkår for overdragelsesaftalen mellem bygherre og driftsherre. 6 KRAV TIL KOMMUNENS UDBUDSMATERIALE I dette kapitel gives en beskrivelse af, hvilket indhold kommuner skal og inspiration til, hvilket materiale de kan inkludere i udbudsmaterialet. Både udbud af bygherre og driftsherre behandles. Afslutningsvis er givet forslag til, hvorledes kommunerne kan udarbejde et skema som støtteredskab til at strukturere og kvalitetssikre deres arbejde med udbudsmaterialer. Det udbudsmateriale, potentielle bygherrer skal give tilbud på grundlag af skal, jf. Støttebekendtgørelsens 18b, indeholde: Baggrunden for konkurrencen. Informationer om byggeri og byggegrund. En beskrivelse af bygherreopgaven. Overordnede vilkår for overdragelsesaftalen mellem bygherren og driftsherren. Konkurrencebetingelser med redegørelse for kriterierne for valg af bygherre. Informationer om byggeri og byggegrund må i modellerne 1 og 2, hvor driftsherren er kendt, når bygherreopgaven udbydes, forventes at være udarbejdet i et samarbejde mellem kommunen og den kommende driftsherre. Informationerne kan beskrive: Boligantal og boligtyper. Ønskede boligstørrelser. Ønsker til materialetyper. Ønsker til vedligeholdelsesomfang. Begrænsende krav til placering af boliger på grunden. Evt. grundens pris. Afgifter til kommunen i forbindelse med processen. Indikationer vedrørende maksimal pris (anskaffelsessum) eller maksimal pris pr. m2 boligareal, eller maksimal husleje pr. m2 boligareal pr. måned.. Krav vedrørende miljømæssig bæredygtighed. Krav vedrørende økonomisk bæredygtighed (totaløkonomi). Andre relevante krav. Beskrivelsen af bygherreopgaven må rette sig efter, hvordan kommunen har forestillet sig omfanget af bygherrens rolle f.eks. i forbindelse med udvikling af ideer til bebyggelsen og udarbejdelse af dispositionsforslaget. I hvert enkelt tilfælde må det vurderes, hvilken information der skal være indeholdt i udbudsmaterialet. Det er vigtigt, at informationsmaterialet ikke er så detaljeret formuleret, at de potentielle bygherrer afstår fra at opdyrke og præsentere eventuelle afvigende ideer. På den anden side skal materialet være så detaljeret, at de bydende kan afgive et kvalificeret bud og så de ved, hvordan tilbuddet vil blive vurderet og sammenlignet med andre tilbud. Ses de fem grundmodeller i forhold til kommunens udbud, kan det overvejes at udvikle et skema som vist på figur 6.1. Det udfyldte skema skal kunne være et støtteredskab i kommunens arbejde med at udforme et hensigtsmæssigt udbudsmateriale, dvs. et udbudsmateriale, hvor detaljeringsgraden svarer til det ønskede tilbud. Skemaet anvendes til at kommentere/ kortlægge dette detaljeringsniveau. Arbejdsgruppen har ikke udfyldt skemaet, ligesom den angivne information på ingen måde er udtømmende. Information Boligantal Ønskede boligstørrelser Ønsker til materialetyper Ønsker til vedligeholdelsesomfang Krav til placering af boliger på grunden Maksimal pris eller maksimal husleje pr. m2 Miljømæssig bæredygtighed Økonomisk bæredygtighed (totaløkonomi) Ønsker om inddragelse af nye ideer Bygherrens indsats i forbindelse med evaluering af byggeriet Andre krav Kommentarer figur 6.1: Udbud af bygherrerollen. Kommentarer til informationsniveau i udbudsmaterialet. BYGiNORD - 18

19 Er det driftsherreopgaven, der udbydes, er der ikke hjælp at hente i Støttecirkulæret, vejledninger osv. Udbudsmaterialets principielle indhold skal imidlertid være det samme, dog vil detaljeringsgraden være forskellig fra den, der gælder ved udbud af bygherreopgaven. Tabellen for informationsniveauer får derfor et ændret udseende f.s.v.a. driftsherren, jf. figur 6.2. Information Boligantal Ønskede boligstørrelser Ønsker til materialetyper Ønsker til vedligeholdelsesomfang Krav til placering af boliger på grunden Maksimal pris eller maksimal husleje pr. m2 Miljømæssig bæredygtighed Økonomisk bæredygtighed (totaløkonomi) Ønsker om inddragelse af nye ideer Driftsherrens indsats i forbindelse med evaluering af byggeriet Andre krav Kommentarer figur 6.2: Udbud af driftsherrerollen. Kommentarer til informationsniveau i udbudsmaterialet. bygherre behandlet mere detaljeret. Valg af driftsherre forløber stort set på samme måde. 7.2 VALG AF BYGHERRE Skal målopfyldelsen sikres, vil det være nødvendigt at udarbejde et seriøst udbudsmateriale, således at de bydende får mulighed for at afgive et tilbud, der kan udgøre et solidt grundlag for udvælgelse af parterne. Udbudsmaterialet må indeholde tilstrækkeligt med oplysninger til, at den bydende er helt bekendt med de udvælgelseskriterier, der vil blive anvendt, dvs. hvordan tilbudene vil blive prioriteret og vinderen valgt. Ved anvendelse af udvælgelseskriterier er en vægtning eller en prioritering af kriterierne at foretrække. Herved gives de bydende mulighed for at gennemskue, hvad udbyderen vil lægge særlig vægt på. Der vil dog normalt være kriterier, der ikke kan graddeles, men som i tilfælde af vurderingen: Kravet ikke opfyldt vil betyde, at den bydende erklæres for ude af spillet. Ved udarbejdelse af udvælgelseskriterierne i det enkelte tilfælde bør følgende proces anvendes, jf. figur 7.1: 7 KRITERIER TIL ANVENDELSE VED UDVÆLGELSE AF BEDST EGNEDE BYGHERRE OG DRIFTSHERRE Formål med arbejdet bag nærværende kapitel er at sikre valg af den bedst egnede bygherre og driftsherre. I sammenhæng hermed pointeres vigtigheden af et gennemarbejdet udbudsmateriale som forudsætning for tilbud, der kan danne et solidt grundlag for valgene. Der arbejdes med udvælgelseskriterier, der skal opfyldes for overhovedet at komme i betragtning og kriterier, der skal vurderes. En proces for udarbejdelse af udvælgelseskriterierne præsenteres, hvorefter der gives inspiration til, hvilke elementerne en generel bruttoliste med udvælgelseskriterier som minimum bør indeholde. 7.1 MÅLET Målet er at finde den bedst egnede bygherre og driftsherre samt at sikre, at udvælgelsen kan blive fair, og sådan at også de, der ikke får tildelt opgaven, vil opfatte den som fair. I det følgende er kun valget af figur 7.1: Fastsættelse af kriterier til udvælgelse af bygherre. Rationalet bag figuren er, at det ikke er muligt at anvende det samme sæt af valgkriterier for alle udbud af henholdsvis bygherreopgaven og driftsherreopgaven. Ved hver sag må kriterierne gås igennem og tilpasses situationen, både politisk og bebyggelsesmæssigt. Fremgangsmåden må altså være, at kommunen allerførst udarbejder en generel bruttoliste over kriterier, der kan tænkes at indgå i et valg af den bedst egnede bygherre samt en generel politik eller generelle politi- BYGiNORD - 19

20 kelementer vedrørende valget. I forbindelse med hver enkelt byggesag må kommunen tage stilling til, om der er særlige forhold, der gør sig gældende for valget af bygherre. Disse forhold kan være af politisk art men kan også være afledt af ønsker til bebyggelsen. Den generelle bruttoliste med udvælgelseskriterier til anvendelse ved valg af bygherre bør som minimum indeholde følgende elementer: Økonomi Honorar for udførelse af bygherreopgaven. Dette honorar skal ses i sammenhæng med den bygherrerolle, der er defineret i udbudsgrundlaget, og som er afhængig af den grundmodel, der er valgt for udbud. Anskaffelsespris. Eftersom den bydende ikke har haft mulighed for at indhente tilbud på entreprenørydelserne, vil der kun være tale om et skitsemæssigt overslag, baseret på byggeriets omfang, placering, valgte materialer m.v. Det vil nok være mere operationelt at udmelde i udbudsmaterialet, hvilken maksimal pris, der er acceptabel, f.eks. totalt set, hvis man kender det samlede etageareal, eller som en pris pr. m2 boligareal. Kriteriet kunne i så fald nøjes med at være et godkendt/ikke-godkendt kriterium. Er der tale om, at den pris, grunden har, er fastsat allerede, skal denne anføres. I forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., fremsat i oktober 2003, foreslås pr. 1. januar 2004 indført bindende maksimumsbeløb. Man kunne tage udgangspunkt i disse maksimumsbeløb ved fastsættelse af den højst acceptable anskaffelsespris pr. m2. I kommentarerne til lovforslaget nævnes, at det er hensigten, at maksimumsbeløbene pr. 1. januar 2004 bliver som anført i figur 7.2. Familieboliger Provinsen kr./m2 Hovedstadsområdet kr./m2 Ældreboliger Provinsen kr./m2 Hovedstadsområdet kr./m2 Ungdomsboliger Provinsen kr./m2 Hovedstadsområdet kr./m2 figur 7.2: Foreslåede bindende maksimumsbeløb pr. 1. januar Totaløkonomi. Her sammenvejes anskaffelsesprisen og de løbende omkostninger til vedligeholdelse, energiforbrug, udvendig rengøring mv. Kriteriet kan her være de årlige omkostninger til finansieringsomkostninger og ovenfor nævnte løbende omkostninger pr. m2 boligareal. Finder bygherren en driftsherre, kan totaløkonomien udvides til at indeholde samtlige løbende omkostninger. Bebyggelsen (evt. i forhold til udbudsmaterialet). Situationsplan for byggeriet. F.eks. placering på grunden, lysforhold og adgangsforhold. Forslag til indretning af byggeriet og lejlighederne. F.eks. antal lejligheder, sammensætning af lejlighedsstørrelser i forhold til identificeret behov og lejlighedsindretning. Valgte materialer til bebyggelsen. F.eks. nødvendigt vedligeholdelsesniveau og grønne materialer. Samarbejde og styring. Plan for gennemførelse af bygherreopgaven (styringen af byggesagen). Plan for styring af kvalitetssikring. Oplæg til samarbejdsmodel mellem bygherre, driftsherre og kommune, jf. kapitel 5. Detaljerede vilkår for overdragelse fra bygherre til driftsherre. Bygherrens egne forhold. Egne økonomiske forhold. Her skal præcist angives, hvad bedømmelsen skal baseres på. Der kan vurderes på et sæt af nøgletal som f.eks. egenkapitalens størrelse, soliditetsgraden (defineret som egenkapitalen i forhold til virksomhedens samlede formue), egenkapitalen i forhold til de anslåede totale etableringsomkostninger. Egen organisation. Her kan eksempelvis angives, hvordan man vil vægte organisationens størrelse i forhold til byggesagen, antallet af erfarne projektledere eventuelt med vedlagte CV, og hvilken projektleder, man forventer at sætte på sagen, hvis den vindes. Endvidere kan det vægtes i hvor høj grad det vurderes, at bygherren har muligheder for at sikre, at byggeriet digitaliseres, evt. ved anvendelse af 3d-modellering. BYGiNORD - 20