Hvad er konsekvensen Palle Flebo- Hansen

Transkript

1 1 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Hvad er konsekvensen Palle Flebo- Hansen Responsum 4 Kapitel 29.1 Palle Flebo-Hansen

2 2 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Udlejer af jordarealet er Slagelse kommune. (Bilag 42) Tilsyn Tilsyn kan således gennemføres med henblik på at fastslå, hvorvidt der i det hele taget er tale om et kolonihavehus. Derimod kan tilsyn ikke gennemføres alene for at fastlægge husets størrelse, hvis dette ikke er direkte relevant i forhold til det lovgivningsmæssige grundlag Det ville være udtryk for magtfordrejning at gennemføre tilsyn omkring forhold, som retsligt alene vedrører en privatretlig aftale, hvor kommunen er aftalepart Teknik- og Miljøudvalget vil som helhed kunne gennemføre kontroltilsyn i forhold til byggelovgivningen, forudsat at de nødvendige faglige kvalifikationer for at gennemføre kontrollen er til stede, idet kontrolloven via lovgivningen påhviler Byrådet, og derfor også kan uddelegeres til et udvalg Det forvaltningsretlige lighedsprincip indebærer dog, at udvalget i givet fald skal varetage alt tilsvarende kontrolarbejde, således at ligebehandlingen af de enkelte sager i kommunen sikres Gældende aftaleretligt grundlag, størrelsen på et kolonihavehus De specifikke størrelsesmæssige rammer for et kolonihavehus, for de arealer hvor kommunen er arealudlejer, er fastsat i den konkrete lejeaftaler, der er indgået med areallejer Dette aftaleretlige grundlag er areallejer forpligtet til at sikre overholdt Slagelse Kommune kan som arealudlejer alene forholde sig til areallejer, hvis der er aktiviteter på det lejede areal, som ikke lever op til rammerne i denne aftale Konkrete sager i relation til størrelsen på et kolonihavehus skal derfor håndteres som et rent privatretligt mellemværende mellem arealudlejer og areallejer, hvis aftale grundlaget mellem parterne er det eneste regelgrundlaq, der regulerer forholdet Slagelse Kommune har ikke en aftaleretligforpligtelse over for den enkelte kolonist, og har som ovenfor anført heller ikke som udgangspunkt kompetence som kontrolmyndighed i forhold til opførelse af og størrelsen på et koloni havehus Slagelse Kommune har ikke kompetence til at indgå i en dialog med den enkelte kolonist omkring opførelse af eller størrelsen på det konkrete kolonihavehus Slagelse Kommune har som udgangspunkt hverken ud fra offentligretligt eller privat retligt grundlag kompetence til at blande sig i forholdet mellem areallejer og kolonist Slagelse Kommune har ikke mulighed for at yde bistand til den enkelte kolonist Besigtigelse Besigtigelse er udlejers mulighed for at overvåge, at udlejers ejendom ikke værdiforringes under lejers råden Gældende aftaleretligt grundlag, HF Strandparken Den gældende aftale er indgået mellem Kolonihaveforbundet og den tidligere Korsør Kommune den 21. februar Det fremgår af aftalens 7, at størrelsen på et kolonihavehus ikke må overstige 56 m2 samt et drivhus på lo m Bygningens højde til tagskægget må ikke overstige 3 m, og der må ikke være mere end 5 m til tagryggen

3 3 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Bygningerne skal anbringes mindst 2,5 m fra skel Det er areallejers ansvar som ansvarlig for aktiviteterne på det lejede areal at kunne dokumentere opførelsesåret for det enkelte kolonihavehus, hvis areallejer ønsker at gøre gældende, at kolonihavehuset ikke er omfattet af den gældende aftale at de størrelsesmæssige begrænsninger ikke er gældende.. 24 Der er ikke i aftalegrundlaget bestemmelse om arealudlejers ret til at besigtige arealet For i givet fald at kunne gennemføre en besigtigelse, er det nødvendigt først at indgå aftale med areallejer om vilkårene for en sådan besigtigelse Slagelse Kommune har ikke umiddelbart mulighed for ensidigt at fastsætte over for areallejer, at kommunen gennemfører besigtigelse i HF Strandparken. Men et sådant krav vil på længere sigt kunne rejses fra kommunens side, hvis areallejer ikke har den fornødne dokumentation for, at aftalegrundlaget overholdes Der er i kolonihavelovgivningen krav om, at kommunen sikrer et vist areal står til rådighed for kolonihaveformål. Men det er ikke et krav, at dette areal i givet fald skal være ejet af kommunen selv Kolonihavearealer kan derfor godt sælges med vilkår, der sikrer arealets fortsatte anvendelse til kolonihaveformål. Ligeledes vil der kunne indgås lejeaftale med en anden part end den nu værende areallejer, når den nuværende aftale udløber Det følger af de aftaleretlige principper, at kommunen som aftalepart har mulighed for at ophæve en aftale, hvis modparten væsentligt misligholder de forpligtelser, der følger ar aftalegrundlaget Det følger af de samme principper, at en eventuel ophævelse alene kan gøres gældende som sidste udvej efter en længere forudgående proces, hvor aftaleparten har haft mulighed for at rette op Slagelse Kommune har ikke modtaget oplysninger, der synes at indebære, at areallejer væsentligt misligholder den indgåede aftale Lejekontrakt af 2003: Sagen tager sin start før 1941 hvor Kolonihaveforbundet i Korsør lejede 10 kolonihaveområder af daværende Korsør kommune. (Bilag 91) I året fra 1976 og frem til år 2003 er der således udarbejdet flere lejekontrakter og nuværende som er en fælleslejekontrakt for alle kolonihaveområderne er fra år Indtil 1998 var det således- at hver Haveforeningen i Korsør - havde en intern lejekontrakt med Korsør kredsen men disse interne lejekontrakter blev ophævet på et Kredsmøde i 1998 idet man dengang indgik en fælles lejekontrakt - for første gang - med Slagelse Kommune, gældende for alle kolonihaveområder i Korsør Med henvisning til 12, ses blandt andet: at der mellem Korsørkredsen og de enkelte foreninger oprettes en kontrakt hvor foreningens love skal indeholde de bestemmelser som svare til hovedlejekontrakten. 25 (Dog ses i bilag 92 at der ikke er omtalte lejekontrakter mellem de enkelte foreninger) Inden opførelse af nye bygninger eller der foretages væsentlige ombygninger af eksisterende hus i området, skal der foreligge tegninger, som Kolonihaveforbundets Korsør Kreds skal godkende Kolonihaveforbundet skal ved godkendelsen sørge for at bebyggelsen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i nærværende retningslinjer Eventuelle dispensationer fra bestemmelserne kan kun meddeles ad Udvalget for Teknik og miljø

4 4 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Kolonihaveforbundet for Danmark Vedtægter: Formål og virke Kolonihaveforbundet er en sammenslutning af havefolk organiseret i kolonihaveforeninger og har til formål at arbejde for medlemmernes interesse i alle spørgsmål af betydning for kolonihavebevægelsen Rettigheder og pligter Under ansvar over for Kolonihaveforbundet skal kredsens ledelse sikre efterlevelse af lejeaftaler og andre forpligtelser, her under beslutninger vedtaget på kongressen og af Hovedbestyrelsen Hvor sådanne pligter i væsentlig grad tilsidesættes, så den samlede kolonihavebevægelse lider skade, er Hovedbestyrelsen berettiget til at iværksætte foranstaltninger til sikring af pligternes overholdelse Kolonihaveforbundet har opdelt landet i kredse I Korsør hedder det Korsør Kredsen og formanden for Kredsen i Korsør hedder Hans Larsen Forbundets formand vidner i landsretten (bilag 64) I landsretten den, blev Kolonihaveforbundets formand Preben Jacobsen indkaldt af sagsøgtes advokat (advokat Kramme) (B111-12) Advokat Kramme udspurgte vidnet: Når man river det gamle byggeri ned for at opføre et nyt - - skal man så overholde de i lejekontrakten vedtagende afstandskrav Vidnet Preben Jacobsen svarede: JA Kolonihaveforbundets nyhedsbrev nr. 16 (Bilag 102) Dom afsagt i vestre Landsret den, 3.marts. Vores papir holdt hele vejen, og Landsretten lagde bestyrelsen og konsulentens forklaring til grund, samt selvfølgelig de fremlagte fotos, som begrundelsen for resultatet, som var eksklusion af medlemmet Brøndbyernes Haveby Fra det seneste nummer af Havebladet, vil jeg gerne citere fra Lederen skrevet af forbunds Formand Preben Jacobsen:(Bilag103 side 4) Citat: Der har de senere år været stor fokus på ulovligt byggeri og helårsophold i vores foreninger fra både stat og kommuner, og der er ingen tvivl om, at presset stiger, og der vil komme krav om lovliggørelse eller opsigelse En ny afgørelse fra Naturklagenævnet, der gik imod en kommunes krav om lovliggørelse af byggeriet i en forening på grund af mange års passivitet fra kommunes side, har fået flere kommuner til at skærpe deres krav og opfølgning Så derfor kære medlemmer og bestyrelser - pas på at I ikke kommer i klemme. Citat slut Som forbundsformanden beskriver, er det bydende nødvendigt at kommune og bestyrelse opbygger en klar holdning til disse ulovligheder, hvilket vi vil arbejde videre med i de kommende år Jeg må også give udtryk for min underen over for havelejere, som gerne vil være en del af et kolonihaveområde men ikke vil forholde sig til de love og regler som er vedtaget

5 5 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen 358 ulovligheder i Esbjerg Bilag 104 og Bilag Indledning: Spørgsmålet om udvidelser af husene og samtidig kloakering i haveforeningerne har været til politisk behandling af flere omgange, uden at der er taget beslutning Senest er der afholdt et møde med Esbjerg Kreds den 1. marts 2011, hvor en redegørelse over hus størrelser m.m. foretaget af Esbjerg Kreds var til drøftelse. På mødet deltog formanden for Teknik & Forsyningsudvalget, repræsentanter for Forvaltningen og bestyrelsen for Esbjerg Kreds. Her blev det besluttet, at Kredsen skulle undersøge deres finansieringsmuligheder for kloakering Sagsfremstilling: I henhold til gældende kontrakter for de 9 kolonihaveforeninger i Esbjerg, må der max. Opføres kolonihavehuse i de enkelte haver på 25 m² + 15 m² overdækket terrasse Resultatet af redegørelsen viser, at 60% af husene er større end 25 m² og 18% er større end 45 m² (Bilag 104) På baggrund af en klage fra en borger i Slagelse, har Esbjerg Kommune bedt haveforeningerne komme med en redegørelse over hvor store husene er, og det har vist sig, at problemet er større end antaget, idet 358 huse er større end 25 m2. Det der nok overrasker mest, er at 107 huse er større end 45 m2, og at det største hus er 85 m2, så problemet vil ikke være løst, ved at give lov til at bygge op til 45 m Kolonihaveforbundet angående De lokale haveforeningers tilsidesættelse af lokalplanernes bestemmelser om maksimal bebyggelse. (Bilag 61 side 3) Kommunernes tilsyn med byggeri i kolonihaveforeninger er af varierende intensitet i mange kommuner ikke- eksisterende Der gør sig for Forbundet principielt det samme gældende ved ulovligt byggeri som ved ulovlig helårsbeboelse Forbundet står ikke i noget direkte kontraktmæssige forhold til den enkelte kolonist og har derfor kun aftaleretlige sanktionsmuligheder i forhold til foreningen, ikke i forhold til den enkelte kolonist forhold til kolonisierne har Forbundet derimod mulighed for gennem regler for udlejning af havelodder at sikre at bygninger på lodderne enten er sikret lovliggjort eller er fjernet før en ny lejer godkendes af foreningens bestyrelse Forbundet har endvidere mulighed for i vurderingsreglerne at foreskrive, at ulovligt byggeri ikke medregnes ved værdiansættelsen Forbundet har på den baggrund valgt at lægge indsatsen imod ulovligt byggeri på 2 felter: I) En organisationsmæssig opbygning, hvorved kompetencen til at udstede byggetilladelser i foreningerne flyttes til Kredsens bestyrelse, mens forpligtelsen til opfølgning på givne tilladelser ligger hos foreningsbestyrelsen, som foretager endelig godkendelse af gennemført byggeri Derved sikres den fornødne afstand mellem de enkelte foreningsmedlem og det besluttende niveau Dispensationsansøgninger afgøres af kommunen efter høring af Kredsen Denne model, som har været gældende i en årrække i forhold til Københavns kommune, er netop iværksat i Ishøj kommune og er under forhandling mcd flere andre kommuner Il) Indførelse af et princip i Forbundets vurderingsregler om lovliggørelse ved salg Der har tidligere hersket usikkerhed om håndteringen at ulovligt byggeri

6 6 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Mange koloniser, som har erhvervet og betalt byggeri, som har vist sig at være ulovligt, har afvist senere at lovliggore dette under henvisning til, at de ulovlige bygninger er handlet med bestyrelsens godkendelse Forbundet har derfor nu indført del princip i vurderingsreglerne, at ulovlige kvadratmeter i ikke medregnes ved opgørelsen af bygningernes værdi. 29 Samtidig har Forbundet indføjet i standardlejekontrakten, som benyttes ved foreningernes udlejning, at der skal være taget stilling til tidsfrist og ansvar for lovliggørelse ved indgåelse af salgsaftalen / udlejning til køber Kolonihaveforbundet har med de nævnte tiltag gennemført foranstaltninger, som dels vil kunne forebygge, at der fremover etableres ulovligt byggeri i haveforeningerne, dels vil sikre, at eksisterende ulovligt byggeri gradvist over en årrække lovliggøres ved ejerskifter Forbundet vil ikke modsætte sig et eventuelt ønske om, at der gennemtvinges en hurtigere lovliggørelse af ulovligt byggeri i Forbundets haveforeninger på Direktoratets arealer, især når det drejer sig om byggeri opført i ond tro Lovliggørelsen må imidlertid så forventes al forudsætte kommunens bistand Afslutningsvis bemærkes, at Forbundet, som anført, er meget afhængig af den bistand, som ikke mindst kommunerne kan yde i forbindelse med eliminering af lokalplanstridige forhold i haveforeninger under Forbundet, hvad enten de ligger på kommunejord eller statsjord Kun kommunerne har således beføjelse til at stille krav til den enkelte kolonist om afgivelse af oplysninger i byggesager og kun kommunerne har adgang til at gennemtvinge en lovliggørelse ved pålæg af straffesanktioner eller ved tvangsmæssigt udførte fysiske indgreb Det er under alle omstændigheder helt afgørende, at både stat og kommuner støtter Kolonihaveforbundet i bestræbelserne for at opnå lovlige og kontraktmæssige forhold på de arealer, som Forbundet lejer Den, 21.september 2011 svarer Staten på mine spørgsmål angående Kolonihaveforbundet for Danmark - som lejer af Statens jord. (Bilag 96) I skrivelse står der: at man ikke vil sidde med hænderne i skødet og man vil fastholde Kolonihaveforbundet For Danmarks løfte af Feb Kolonihaveforbundet har over for udlejer (Staten) lovet at gøre hvad der er muligt for at leve op til lighedsprincippet Forbundet er ligeledes repræsenteret i dette udredningsarbejde, og NaturErhvervstyrelsen agter at bringe alle "ulovligheder" og andre kedelige forhold på bane, med henblik på at søge enighed om modeller for langsigtede løsninger Jeg er naturligvis blevet inspireret af oplysningen om at Forbundet og Københavns Kommune den 2. marts skal have møde med henblik på en afklaring af, hvorledes Kolonihaveforbundet vil håndtere sager om ulovligt byggeri dels i H/F Kongedybet og dels generelt." Da staten har de samme problemer vil jeg formentlig efter den 2. marts prøve at skaffe mig information hos kommunen - og muligvis også hos Forbundet - om de "løsningsforslag" som dette møde måtte være kommet frem til Så rigtig mange tak for informationen... vi vil som sagt gerne i gang med "udredningsarbejdet" før der tages andre skridt

7 7 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Den retter Fødevarer henvendelse til Kolonihaveforbundet vedr. ulovligt byggeri på Staten jordstykker (bilag 98): Fødevare Erhverv er klar over at problemet ikke alene er et problem for Fødevareministenet, idet ministeriet alene ejer ca. 10 % af landets ca kolonihaver. Resten er hovedsageligt kommunale. Men dette eliminerer jo ikke problemet for vort områdes vedkommende Fødevare Erhverv har i november måned 2009 modtaget en anmodning om aktindsigt fra hr. Palle Flebo- Hansen fsva. Fødevareministerjets 31 kontrakter med Kolonihaveforbundet Formålet med henvendelsen var at kaste lys over i hvilket omfang regler og bestemmelser om bebyggelsesgraden overholdelse i de enkelte Haveforeninger Palle Flebo-Hansen har nu til orientering sendt sine resultatet af (nogle af sine undersøgelser fsva. Bebyggelsesprocenten i af statens kolonihaver, med spørgsmålet: Hvad vil staten som udlejer foretage sig i anledning af tilsidesættelsen af begrænsningerne i bebyggelsesgraden Selv om Flebo-Hansens undersøgelser ikke er noget juridisk bevis for ulovligheder hersker der formentlig ingen tvivl om problemets eksistens og ej heller at det har et betragteligt omfang Der udbryder kaos hvis alle kolonihaver skal lovliggøres på en gang skriver Staten. (Bilag 99) Fødevarer Erhverv har noteret sig forbundets overordnede målsætning om dispensationssager for fremtiden behandles af kredsens bestyrelser og at ulovligt byggeri i øvrigt søges lovliggjort i forbindelse med ejerskifte, alt i samarbejde med de kommunale bygningsmyndigheder, som alene har den lovmæssige hjemmel til at gennemtvinge lovliggørelse under anvendelse af tvangsindgreb Fødevarer Erhverv vil nøje følge udviklingen på området i erkendelse af, at problemet er erkendt af Kolonihaveforbundet kun løses i samarbejde med de kommunale myndigheder og over en længere tidsmæssigt horisont For Fødevarer Erhverv er det problemets karakter taget i betragtning væsentligt at sikre at problemet løses på sigt frem for at der opstår kaos på området og de kommunale bygningsmyndigheder giver op for en total løsning her og nu Den, har Staten som udlejer skrevet til Kolonihaveforbundet bilag Som lejer af Fødevarerministeriets arealer er Kolonihaveforbundet forpligtet til at påse, at de enkelte kolonihaveforeninger overholder kontratvilkårerne og om nødvendigt foretager foranstaltningerog griber ind over for konstaterede ulovligheder Hvis ikke kolonihaveforbundet lever op til denne forpligtigelse, er der tale om misligholdelse af lejeforholdet, der i yderste konsekvens kan medfører, at lejeaftalen mellem direktoratet og Kolonihaveforbundet ophæves Hvordan ses man på ulovligt byggeri (Folketinget) bilag spørgsmål S 294 Om ulovligt byggeri i kolonihaver Hvad agter ministeren at gøre for at stoppe ulovligt byggeri i de kolonihaver, som i dag er overbebyggede? Begrundelse Staten har overladt tilsynsmyndigheden til de kommunale myndigheder, for så vidt angår lejeaftaler, som staten har indgået med Kolonihaveforbundet for Danmark, og i den forbindelse påhviler det Kolonihaveforbundet for Danmark som lejer at overholde de offentligretlige aftaler Miljøministeren svarer:... 36

8 8 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Jeg forventer, at de myndigheder, som påser overholdelsen af den regulering, som det omtalte byggeri måtte være ulovligt efter, vil tage hånd om dette Der er i kolonihaveloven en række betingelser for, hvad der forstås ved et kolonihaveområde, herunder betingelser om den enkelte haves størrelse og mulighederne for at bygge herpå Loven opstiller imidlertid ikke specifikke rammer for et sådant byggeri Sådanne krav til bebyggelsen kan imidlertid bl.a. indføres af den enkelte ejer af et kolonihaveområde i lejekontrakten og af den enkelte kommune i plangrundlaget for et kolonihaveområde Kommuner, som har indført sådanne krav i plangrundlaget, skal påse at disse overholdes Kolonihaveforbundets Korsør Kreds Kolonihaveforbundets Kreds Korsør har egne vedtægter som HF Strandparken har en pligt til at følge.37 LINK: Formål og virke Det påhviler kredsbestyrelsen at arbejde for at fremme Forbundets mål og virksomhed som det kan udledes af Forbundsvedtægtens Koordinerer forhandlinger med offentlige myndigheder om spørgsmål, som berører flere eller alle foreninger i kredsen, herunder spørgsmål om lejekontrakter, bygningsmæssige forhold, lokal- og kommuneplanlægning, offentlige anlæg og serviceydelser mv., jfr. dog stk Bistår foreningerne med at sikre, at deres regler og vedtægter er i overensstemmelse med kredsog forbundsvedtægt samt offentlige regler og lovgivning Foretager godkendelse af byggeandragender, hvor dette er aftalt med foreningen Søger om fornødent bindende eller vejledende ordensregler vedtaget for alle haveforeninger i kredsen Kolonihaveforbundets advokat Kramme skriver i Havebladet omkring Offentlig regulering bilag Ved medlemskabets indgåelse indtræder en anden vigtig regulering af medlemsskabet og brugsretten. 37 Denne regulering er pålagt haveforeningen og foreningens medlemmer udefra af områdets ejer typisk Staten eller en kommune i en hovedlejekontrakt lokalplan eller tinglyst deklaration om f. eks. Byggeri og indretninger på havelodden Staten og kommunerne har skærpet kravene til overholdelse af byggeregler og pålæg Forbundets kredse er intensiveret tilsyn med haveforeningernes overholdelse af byggeri på en havelod Fremadrettet skal foreningens medlemmer forberede sig på, at ny opførelser, ombygninger og salg af kolonihavehuse kræver, at gældende byggeregler er opfyldt Slagelse kommune får henvendelse fra Korsørkredsen den, Kredsformanden Hans Larsen har over for kommunen berettet, at kredsen har holdt møde den, 12.september 2008 hvor man har drøftet kommunes henvendelse (Bilag 101) angående muligt uregelmæssige byggeri

9 9 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Vedr. Byggeri i samtlige foreninger igangsættes en registrering af alle haver med deres tekniske og bygnings mål som krævet det er kredsbestyrelens opfattelse at foreningerne overholder kontraktens betingelser Men for at sikre det også forholder sig sådan sender hver haveforening vedlagte brev til deres medlemmer med krav om tilbagemelding senest 31.december Derefter ser kredsbestyrelsen på resultatet og beslutter det videre forløb så der til Vej og park kan svares senest den, vedr. havernes lovliggørelse under hensyn til kontrakten af Kredsen får henvendelse fra kommunen de, om at der skal ryddes op. Bilag Med anledning i muligt ureglementeret byggeri i Haveforeningen Strandparken nr. 56. har Slagelse Kommune, Vej og Park, taget stilling til problematikken omkring byggeri, som ikke opfylder bestemmelserne i lejekontrakten Imellem Kolonihaveforbundets Korsør Kreds og Slagelse Kommune Kommunen henstilles til, at Kolonihaveforbundets Korsørkreds foranlediger, at alt byggen I haveforeningerne i Korsøromr8det, som Ikke overholder bestemmelserne I lejekontrakten af 2003, lovliggøres Dette kan gøres gennem søgning om dispensation til de enkelte ureglementerede bygninger, eller ved fjernelse eller tilretning af bygningerne, såedes at bestemmelserne overholdes Slagelse Kommune, Vej og Park skal have tilsendt ansøgninger om dispensation til godkendelse I de tilfælde, hvor Slagelse Kommune ikke ønsker at give dispensation, skal bygningerne fjernes eller tilrettes de gældende regler Slagelse Kommune har forståelse for, at en sådan proces kan være langvarig Derfor gives Kolonihaveforbundets Korsørkreds en frist på 3å r til at bringe bygningerne i en reglementeret eller godkendt stand jævnfør ovenstående Det vil sige, at bygningerne skal være bragt I reglementeret eller godkendt stand senest d. 1/ Haveforeningen Strandparken Ligesom alle andre har HF Strandparken egne vedtægter & Ordensregler Formål og virke Foreningen har til formål at administrere og forvalte det til kolonihaveformål lejede areal i overensstemmelse med de bestemmelser, der er lagt til grund herfor samt for området i sin helhed og indeholdt i vedtægt for kreds Korsør og Kolonihaveforbundet Foreningen skal gennem sin bestyrelse bl.a. sikre, at bestemmelser, som er nedfældet i en på området lagt byplan, lokalplan, eller tinglyst deklaration og lignende, vedrørende det samlede haveområde eller enkelte haver, overholdes og respekteres af foreningens medlemmer Foreningen og dens medlemmer skal være medlem af Kolonihaveforbundet Medlemmer Ved leje af en havelod oprettes en lejeaftale Ordensbestemmelser og vedligeholdelse af det lejede... 39

10 10 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen 7.1. Generalforsamlingen fastsætter ordensbestemmelser m.m. som skal være gældende inden for området, og som foreningen gennem sin bestyrelse skal forvalte og administrere Medlemmet er pligtig at overholde alle bestemmelser, som foreningens generalforsamling, bestyrelse eller offentlige myndigheder pålægger området, ligesom medlemmet er pligtig at overholde de i lejeaftalen indeholdte bestemmelser Generalforsamling Foreningens generalforsamling er foreningens øverste myndighed Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt flertal af de afgivne stemmer Skal der stemmes om forslag til: Vedtægtsændring !. Optagelse af kollektive lån Ekstraordinære indskud i. Haveforeningens opløsning kræves dog, at mindst 2/3 af medlemmerne er mødt, og at 2/3 af de afgivne stemmer går ind for forslaget Er fremmødet ikke tilstrækkeligt stort, men 2/3 af de afgivne stemmer har stemt for forslaget, indkaldes til en ny generalforsamling, som uanset antallet af fremmødte, kan vedtage forslaget med 2/3 af de afgivne stemmer Referat fra generalforsamlingen underskrives af dirigenten, referenten samt foreningens formand Den politiske behandling af konflikten Slagelse Kommune har i alt 19 Kolonihaveforeninger fordelt med 7 i Slagelse, 10 i Korsør og 2 i Skælskør, jf. vedlagte oversigtskort I forbindelse med at kommunen i 2008 blev gjort opmærksom på at opførelsen af et muligt ureglementeret byggeri henstillede Center for drift og anlæg til Kolonihaveforbundets Korsør Kreds, at alt byggeri skal overholde bestemmelserne i lejekontrakten. Da en sådan proces forventedes at være langvarig, blev der givet en frist på 3 år. Denne frist udløber den 30. september Administrationen af blandt andet de bygningsregulerende forhold er, i fælleskontrakten med Kolonihaveforbundets Korsør Kreds, udlagt til Kredsen. Kommunen har derfor ingen direkte beføjelser eller forpligtelser til at indgå i en dialog omkring noget konkret byggeri. Det er alene Kredsen der er ansvarlig over for kommunen, som udlejer og ikke de enkelte bygningsejere Såfremt kontrakten findes misligholdt har kommunen mulighed for at opsige kontrakten og/eller hjemtage opgaven. Såfremt opgaven hjemtages vil det medførere en betydelig resursebelastning af administrationen. I det aftalen er indgået af Byrådet vil en ændringer eller opsigelse af aftalen henligge under Byrådet Lovliggørelse af ureglementeret byggeri i Kolonihaveforbundets Korsør Kreds På baggrund af konkrete henvendelser vedrørende byggeri, i HF Strandparken, der ikke opfylder bestemmelserne i kontrakten blev der henstillet til at Kolonihaveforbundets Korsør Kreds foranledigede at alt byggeri i haveforeningerne i Korsørområdet, som ikke overholder bestemmelserne i lejekontrakten af 2003 lovliggøres

11 11 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Der blev givet en frist til 30. september 2011, at alt byggeri der er opført efter februar 2003 skal opfylde kontraktens/lejeaftalens bygningsregulerende krav/retningslinjer Oktober Kolonihaveforbundets Korsør Kreds tilskrives om svar på at Kredsen har sikret, ved fysisk kontrol, at alle bygninger opført efter februar 2003 opfylder kontraktens/lejeaftalens bygningsregulerende krav/retningslinjer November-december Uanset Kredsens svar udføres stikprøvekontrol i HF Strandparken. Der udføres kun stikprøvekontrol og kun i HF Strandparken, idet sagen er opstået på baggrund af konkrete sager fra denne kolonihaveforening Det videre forløb vil afhænge af Kredsens svar samt de udførte kontrolbesøg. Såfremt det viser sig at kontraktens bygningsregulerende vilkår ikke er opfyldt vil sagen blive forelagt Udvalget for Teknik og Miljø Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 26. september 2011: Udvalget ønsker, at alle kolonihaver opfylder de gældende krav i kontrakten. Udvalget afventer Korsør Kredsens svar og stikprøve, før yderligere stillingstagen Johnny Persson (V) ønsker nærmere undersøgt, om det er muligt at stille krav til lovliggørelse tilbage til 1998 og ønsker et mere omfattende tilsyn end stikprøvekontrol Den, Sagens indhold Teknik og Miljøudvalget besluttede i sit møde den 26. september 2011 pkt. 14 inden yderligere stillingtagen, at afvente Kolonihaveforbundets Korsør Kreds svar omkring, hvorvidt haveforeningerne lever op til forholdene i Fælleskontrakten af 2003 samt resultatet af den besigtigelse, Ejendomsadministrationen har foretaget Det er lejekontakten mellem kommunen og Kolonihaveforbundet, der regulerer, hvad der må opføres af den enkelte kolonihavelejer, idet Kolonihaveforbundet som lejer af området har ansvaret for, at kontrakten overholdes. Altså et rent privatretligt udlejningsforhold, hvor de gældende betingelser alene er et anliggende mellem kommunen som udlejer og Kolonihaveforbundet som lejer. Derfor er kommunen også nødt til at henvise den enkelte kolonihavelejer til at afklare eventuel tvivl med Kolonihaveforbundet og ikke med kommunen Ifølge kredsformanden overholdes kontrakten af Byggeri og Ejendomsadministration har den 19. januar 2012 besigtiget følgende haver i Kolonihaveforeningen Strandparken: Have nr. 9,11, 13, 20, 22, 27, 39, 41, 55,66, 67, 70 og Den udførte besigtigelse har ikke givet anledning til bemærkninger bortset fra have 67, hvor der er bygget en terrasse på ca. 54 m². Denne tilbygning er ikke i overensstemmelse med de gældende retningslinjer omkring størrelse for det geografiske område, idet der er flere m2 under tag end lejekontraktens bestemmelser tilsiger Der er taget skridt til at sikre, at dette forhold bringes i orden Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 6. februar 2012: Johnny Persson (V) efterlyser en tilsynsrapport vedrørende forvaltningens tilsyn i HF Strandparken d. 19. januar 2012 og foreslår:... 44

12 12 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Et flertal bestående af Ib Larsen (F), Jakob Borello Carlsen (A) og Kurt Rasmussen (A) besluttede at Haveforeningen dokumenterer byggeår, bebyggede areal, afstand til skel og bygningshøjder skriftligt på de besigtigede haver og ønsker sagen genoptaget, når disse foreligger. HF Strandparken får en frist på 8 uger til at dokumentere ovenstående. Johnny Persson (V) og Henrik Brodersen (O) stemte imod Johnny Persson (V) begærede sagen i Byrådet Byrådsmøde den, Anmodning om optagelse af sag: Kolonihaver - opfølgning på tilsyn Byrådsmedlem Johnny Persson (V) har via sin initiativret ønsket Teknik- og Miljøudvalgets sag nr. 20 Kolonihaver opfølgning på tilsyn behandlet på byrådets møde Den udførte besigtigelse har ikke givet anledning til bemærkninger bortset fra have 67, hvor der er bygget en terrasse på ca. 54 m². Denne tilbygning er ikke i overensstemmelse med de gældende retningslinjer omkring størrelse for det geografiske område, idet der er flere m2 under tag end lejekontraktens bestemmelser tilsiger Der er taget skridt til at sikre, at dette forhold bringes i orden Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 6. februar 2012: Johnny Persson (V) efterlyser en tilsynsrapport vedrørende forvaltningens tilsyn i HF Strandparken d. 19. januar 2012 og foreslår: At der foranstaltes snarest et nyt tilsyn af de nævnte haver i HF Strandparken og at medlemmer af TMU kan overvære tilsynet At TMU snarest får forelagt en beskrivelse af muligheden for at forvaltningen hjemtager opgaven med behandling af de bygningsregulerende bestemmelser (byggetilladelser iht. kontrakten) i HF Strandparken At TMU snarest får forelagt en beskrivelse af muligheden for at overdrage HF Strandparkens haver til de nuværende lejere For forslaget stemte Johnny Persson (V) og Henrik Brodersen (O). Imod forslaget stemte Ib Larsen (F), Jacob Borello Carlsen (A) og Kurt Rasmussen (A) Byrådet stemte om Johnny Perssons inhabilitet: For: (12) 9 A, F Imod: Peter Lotinga, C, O, V (16) Undlader: Fleming Erichsen (A), Anders Nielsen (A) Byrådet afgjorde derfor, at Johnny Persson ikke var inhabil, idet betingelserne herfor i Styrelsesloven og Forvaltningsloven ikke synes opfyldt Herefter besluttede et enigt Byråd, at sende sagen tilbage til Teknik- og Miljøudvalget Møde den, Kolonihavearealer udlejet til kolonihaveforbundet Der henvises til notat af 24. februar 2012 fra Strategi og Udvikling, Jura som indgik i byrådsbehandlingen den 27. februar. Der er ikke ud fra de foreliggende oplysninger et lovgivningsmæssigt grundlag, som muliggør, at der umiddelbart iværksættes yderligere offentligretlig kontrol direkte overfor den enkelte

13 13 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen kolonist eller haveforeningen. Derimod er der basis for opfølgning fra Slagelse Kommunes side som udlejer af kolonihavearealerne, hvilket i givet fald skal ske over for aftalepartneren Kolonihaveforbundet Med baggrund i princippet om ligebehandling bør privatretlig opfølgning fra kommunens side omhandle alle kolonister/haveforeninger med tilsvarende vilkår som HF Strandparken. Hvis formålet med opfølgningen er at vurdere og derefter sikre, at Kolonihaveforbundet lever op til sine aftalemæssige forpligtelser, bør opfølgningen ske overfor alle de kredse af Kolonihaveforbundet, som har tilsvarende aftalevilkår med Slagelse Kommune. Det følger af aftalegrundlaget, at kontrollen af det enkelte byggeri og af den enkelte kolonist herefter er kolonihaveforbundets anliggende Det anbefales derfor, at udvalget med baggrund i beslutningen fra mødet den 6. februar 2012 iværksætter opfølgning som udlejer generelt med henblik på at sikre, at arealudlejere med aftalegrundlag svarende til Kolonihaveforbundet gøres opmærksom på sine forpligtelser og i givet fald, såfremt det konstateres at der er svigt, at disse genoprettes Der vedlægges kopi af udkast til brev til Kolonihaveforbundets kredse i Slagelse og Korsør Der vedlægges endvidere notat af 23. marts om hjemtagelse af opgaver i forbindelse med kolonihaver Fælleskontrakten for Korsør blev i januar 2003 ajourført som følge af, at samtlige haver (bortset fra enkelte haver i Haveforeningen Fasanvænget) blev gjort varige i medfør af Lov om kolonihaver Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 2. april 2012: Der iværksættes en udlejeropfølgning i alle kolonihaveforbundets kredse i kommunen Referat (Teknik- og Miljøudvalget) Efter gennemgang af den fremsendte dokumentation kan det konstateres, at der ikke er fremlagt dokumentation for byggeår samt dokumentation for, hvornår renovering(er) har fundet sted. Det er derfor ikke muligt at fastlægge, hvilke bygningsmæssige rammer der gælder Det må formodes, at ovenstående problemstilling er til stede i større eller mindre grad i alle kommunens kolonihaveforeninger Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 8. maj 2012: Fraværende: Ib Larsen (F) Udsat Referat (Teknik- og Miljøudvalget) Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 4. juni 2012: Sagen tages af dagsordenen med henblik på en samlet opkvalifisering af denne og forrige fra 8. maj 2012, til augustmødet Teknik- og Miljøudvalget den 6. august 2012: Med udgangspunkt i de tidligere udsatte sager (TMU 8. maj og 4. juni 2012), fremsættes hermed ny samlet sag omhandlende igangværende enkeltsager på kolonihaveområdet. Center for Drift og Anlæg samt Center for Teknik og Miljø har konstateret 3 igangværende enkeltsager på kolonihaveområdet: Dokumentation for opførelsesår (Strandparken) Afklaring af krav om indberetning til BBR... 56

14 14 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Nye og evt. reviderede kontrakter for kommunens kolonihaver Dokumentation for opførelsesår Teknik- og Miljøudvalget besluttede i sit møde den 6. februar sag 20, at Kolonihaveforeningen Strandparken skulle dokumentere byggeår, bebyggede areal, afstand til skel og bygningshøjder skriftligt på de besigtigede haver, hvorefter sagen skulle genoptages, når disse oplysninger forelå Bestyrelsen for Haveforeningen Strandparken har som ønsket af Udvalget fremsendt dokumentation for haverne 9,11, 13, 20, 22, 27, 39, 41, 55, 66, 67, 70 og Efter gennemgang af den fremsendte dokumentation kan det konstateres, at der ikke er fremlagt dokumentation for byggeår samt dokumentation for, hvornår renovering(er) har fundet sted. Det er derfor ikke umiddelbart muligt at fastlægge, hvilke bygningsmæssige rammer der gælder for det enkelte kolonihavehus Det må formodes, at ovenstående problemstilling er til stede i større eller mindre grad i alle kommunens kolonihaveforeninger med lignende aftalevilkår Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 6. august 2012: at: Udvalget fastholder kravet om dokumentation angående byggeforhold og retter det overfor kolonihaveforbundet. Udvalget ønsker endvidere en juridisk vurdering af sanktionsmulighederne, hvis kolonihaveforbundet ikke efterlever udvalgets krav til dokumentation at: Tages til efterretning at: Afventer temamøde efter nytår NOTAT Strategi & Udvikling, Jura Kolonihaver, sanktionsmulig heder, privatretligt grundlag 31. august Teknik- og Miljøudvalget har på mødet den 6. august 2012 bedt om en juridisk vurdering af sanktionsmulighederne, hvis Kolonihaveforbundet ikke efterkommer kommunens krav til dokumentation Baggrund Det fremgår af sagsfremstillingen og de øvrige oplysninger i sagen, at kommunen med baggrund i aftalegrundlaget mellem Kolonihaveforbund og kommune har bedt om dokumentation for opførelses for en række huse i Kolonihaveforeningen Strandparken, Korsør Kommunen har modtaget ejererklæringer men ikke anden form for dokumentation Spørgsmålet er, om det er nødvendigt med en egentlig sanktion? Det følger af de aftaleretlige principper, at man i et aftaleforhold ikke kan gøre krav på andet, end det man kan dokumentere at have ret til, med mindre modparten anerkender dette Konkret betyder det, at den nuværende aftale mellem Kolonihaveforbundet og kommunen, her under retningslinjerne for husenes størrelse m.v., er bindende for alle kolonister Det er tilfældet, med mindre de kan dokumentere et opførselsår, som ligger forud for den gældende aftale. I givet fald indebærer formuleringen af den gældende aftale, at huset vil være omfattet af tidligere aftalegrundlag Konsekvens... 59

15 15 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Det betyder, at kommunen overfor Kolonihaveforbundet kan gøre gældende, at den indgåede af tale ikke er overholdt, hvis der i den enkelte haveforening er kolonihavehuse, som afviger fra de retningslinjer, der følger af aftalegrundlaget, og hvor der ikke er dokumentation for et opførselsår forud for den gældende aftale Aftaleretlig sanktionsmulighed Den aftaleretlige sanktionsmulighed er indskærpelse af det aftalte, hvorefter modparten skal have mulighed for at udbedre forholdet. Den ultimative sanktion er ophævelse af aftaleforholdet Hvis det er det, kommunen ønsker Byrådsmedlem Johnny Persson februar : Jeg bemærker, at Palle Flebo ikke var til stede i salen for at stille spørgsmål før byrådsmødet i mandags, men jeg er ret sikker på, at det ikke betyder at spørgsmålet er uddebatteret. Og han får vel et svar fra borgmesteren alligevel, eller? Hvad angår have 31, så er jeg ikke uenig i Palle Flebos indlæg Jeg har været lidt involveret i sagen (angående have 31 - ikke Palle Flebos sag(er)!) fordi lejeren er min nabo, som i løbet af forår og sommer bad om lidt juridisk rådgivning hen over hækken Min nabo ønsker blot at opføre et hus på grunden, som er tegnet af samme arkitekt og stort set identisk med Ole Quists (socialdemokratisk byrådsmedlem) hus i HF Strandparken. Rune Ram tidligere socialdemokratisk byrådsmedlem og nuværende medlem af HF Strandparkens bestyrelse har et hus i haveforeningen med væsentlig højere sokkel end den, der er opført i have Men en høj sokkel i have 31 vil kunne spolere noget af Rune Rams udsigt over Storebælt Bestyrelsesformanden Tony Korndrup (tidligere socialdemokratisk partiformand) maser på overfor min nabo med både opsigelse af lejekontrakt, ekskludering fra haveforeningen og retssag, fordi have 31 oprindeligt ønskede at bygge huset på høj sokkel (som fx Rune Ram), men ifølge formanden foreskriver reglerne, at sokler i HF Strandparken ikke må overstige 20 cm Hvis der skal klages eller dispenseres skal det ske via kredsformanden, som er Hans Larsen (tidligere socialdemokratisk byrådsmedlem) Kernen i sagen er, at der IKKE findes nogle regler for HF Strandparken, som foreskriver en maks sokkelhøjde på 20 cm Formanden vil i hvert fald trods talrige forespørgsler ikke udlevere sådanne, men henviser alene til et udkast til regler, der skal behandles på næste generalforsamling Havde der været en regel om maks 20 cm ville flere huse være ulovligt opført Desuagtet at der ikke findes en regel om maks 20 cm sokkel har min nabo for alle eventualiteters skyld og for at undgå mere ballade opført en sokkel på præcis 20 cm målt fra grundens højeste punkt dette dokumenteres af en landmålererklæring Alligevel forlanger formand/bestyrelse nu en retssag Jeg undrer mig endvidere over, at bestyrelsen har skrevet til haveforeningens medlemmer om kommunen har haft reglerne til gennemsyn og finder disse i og især fordi jeg selv og min nabo har haft mere end svært ved at få en vurdering af lejekontrakten contra manglende overholdelse af betingelserne hos kommunen. Kommunen kan altså godt hjælpe den ene part i sagen men ikke den anden

16 16 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Jeg har fået oplyst af forvaltningen, at de ikke må udstede byggetilladelse eller dispensation til have 31 - selv om jeg har dokumentation for, at det har kommunen tidligere gjort ved byggeri i samme haveforening. Men det er nok sket ved en fejl Det havde i øvrigt været hensigtsmæssigt, om have 31 var indgået i det af kommunen nyligt afholdte tilsyn og også have 22 (tilhørende et nært familiemedlem til Ole Quist), hvor der ifølge andre mails til TMU fra Palle Flebo - som jeg forstår Flebo - nu sker omgåelse af de regler, som bestyrelsen ellers påstår gælder for andre. Altså er der både påstand om forskelsbehandling og nepotisme Med udgangspunkt i det fotomateriale der er blevet fremsendt i sagen (med byggeri i skel, for mange bygninger på grunden, for mange kvm under tag mv.) og det jeg ved selvsyn har konstateret ved besøg hos min nabo i Strandparkens have nr. 31 virker det umiddelbart besynderligt, at der ved forvaltningens tilsyn kun er fundet én have med ulovligt opført byggeri; det vil jeg godt have egentlig dokumentation for Samtidig skal jeg hermed spørge, om kommunen som udlejer virkelig må hjælpe og vejlede lejer (foreningen/bestyrelsen) på den måde - og om ikke kommunen som ejer/udlejer enten bør holde sig helt ude af sagen eller at yde begge parter vejledning? Hvad angår indstillingen til sagen på mandag, om at kredsformanden fortsat skal sikre kontraktens overholdelse i fremtiden, så er jeg på forhånd noget lunken ved dette det håber jeg på forståelse for jf. ovenfor skitserede forløb Måske skulle kommunen i stedet hjemtage administrationen af lejekontrakterne med hver enkelt have/medlem eller vi kunne undersøge muligheden for at overdage haverne til lejerne (naturligvis på samme favorable vilkår som Korsør Kommune overdrog haverne i Granskoven til de daværende lejere) Sidste spørgsmål er; Vil Ole Quist være inhabil ved en byrådsbehandling af sagen? Bestyrelsen i HF Strandparken anno 2006 og frem til Den skriver Tonny Korndrup til alle i byrådet. (Bilag 71) Bestyrelsen for HF Strandparken vælger hermed, efter palle Flebo s seneste udskejelser på hans hjemmeside, idet hans påstande er fordrejet og usande, at give vores mening til kende Det beskærmende at det er lykkedes PF at f inddraget en lokal venstremanden i hans smædekampange, idet lokalpolitikeren uden at undersøge forholdene og evt. spørge ind til sagen, begynder at drive sagsbehandling og fremføre PF.s argumentation i udvalg og byråd Om det er årsagen til at netop Strandparken er udvalgt, som kontrol af haveforeningen vides ikke men det er mistænkeligt idet nævnte byrådsmedlem også er Indblandet i en sag hvor bestyrelsen fastholder krav ti) byggeri (have 31) hvor han agerer juridisk rådgiver for denne have]ejer og telefonisk kontakter Kredsformanden, for nogle svar Men som vi ser det, er det ok at vi er udvalgt for vi har intet at skjule, idet bestyrelsen har gjort meget for at forhindre ulovligt byggeri Hvad der Igennem 70 år har æret af lejekontrakter og betingelser er vi ikke vidende om men det skal på det kraftigste fremhæves at den siddende bestyrelse og Kredsen har arbejdet hårdt for at lejeaftalen overholdes

17 17 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Som vi forstår på lejeaftalen af 2003 s er der fremhævet at allerede eksisterende byggeri ikke forlanges ændret, (98 % af bebyggelserne er opført før 2003) men at fremtidigt byggeri skal være som beskrevet i kontrakten Den, Bilag 71 svare Slagelse kommune på Tonny Kondrups henvendelse Du kommer med konkrete bemærkninger vedrørende aftalegrundlaget. Det fremgår af aftalen fra 1998 som aftalen fra 2003 (den gældende), at der er visse størrelsesmæssige rammer for kolonihavehuse, som opføres, efter at aftalen er indgået Eksisterende kolonihavehuse er tillige omfattet af disse størrelsesmæssige rammer, hvis kolonihavehusene ombygges I det omfang, at det kan dokumenteres, at et kolonihavehus er opført før disse aftaler blev indgået, er huset alene omfattet af bestemmelsen omkring ombygning Den Skriver Tonny Korndrup til Slagelse kommune bilag Vi kan læse i referat fra TMU møderne at Johnny Persson påpeger at havelejerne ikke har dokumenteret byggeår Det har jeg i mail til TMU formand Ib Larsen forklaret, at det ikke fremgår af lejekontrakten, at hverken den enkelte havelejere eller foreningen skal registrere dette, hvorfor dette ikke er sket Derudover er haveforeningen 70år gammel og meget pair er gået til Den, svare Slagelse kommune på Tonny Kondrups henvendelse af bilag Der er tale om en sag, som vedrører mange forhold, herunder ikke kun eventuelt ulovligt byggeri men også f.eks. registrering i BBR Sagen er under politisk behandling, og det er således udvalget, som afgør, hvornår sagen er færdigbehandlet. Næste møde I Teknik og Miljøudvalget, hvor sagen behandles, er den 6. august For god ordens skyld skal jeg dog gøre opmærksom på med baggrund I dine bemærkninger, at kommunen ikke har fritaget kolonihaveforeningen i forhold til at have styr på egne forhold, herunder byggeår for det enkelte kolonihavehus Det følger af de almindelige principper i dansk ret, at hvis man vil påberåbe sig at være omfattet af en undtagelse i forhold til det, der generelt er gældende, så skal man kunne dokumentere, at man opfylder de betingelser, der er gældende for undtagelsen Hvis kolonihaveforeningen vil gøre gældende, at et hus ikke er omfattet af de bygningsmæssige krav I aftalegrundlaget, følger det af de almindelige principper I dansk ret, at haveforeningen skal kunne dokumentere, at huset er opført, før disse bygningsmæssige krav blev gældende At de almindelige principper i dansk ret ikke er nævnt i aftalen er således ikke ensbetydende med, at de ikke er gældende for forholdet. Udgangspunktet er, at med mindre de almindelige principper udtrykkeligt er fraveget I et aftaleforhold, så er disse principper gældende Kommunen er opmærksom på, som du selv skriver, at haveforeningen formodentligt Ikke har den nødvendige dokumentation for opførelsesåret i alle tilfælde Det er så et af de elementer, som indgår i kommunens sagsbehandling, herunder udvalgets behandling af sagen Pia Hansen svare mig omkring dokumentation bilag Slagelse Kommune har, som du ved, bedt Haveforeningen Strandparken om at Indsende dokumentation

18 18 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Slagelse Kommune kan alene forholde sig til det svar, som kommunen rent faktisk har modtaget, herunder at tage til efterretning, at det er det modtagne, som afsenderen finder tilstrækkeligt til at opfylde den dokumentations forpligtelse, som afsender har over for kommunen Vi har ikke hverken i lovgivningen eller i den udlejningsaftale, som er indgået mellem Kolonihave forbundet og kommunen, hjemmel til at pålægge Haveforeningen Strandparken at indsende de mapper, som du har beskrevet, eller selv at indhente mapperne I forhold til den videre opfølgning er det således alene det modtagne materiale, som er grundlaget for denne RETSLIG REGULERING skriver Kramme i bilag Kendelse Slagelse kommune har blandt andet ved brev af til Kolonihaveforbundets Korsørkreds og med henvisning til lejekontrakten mellem kommunen og Kredsen rettet henvendelse om muligt ureglementeret byggeri, blandt andet på haveforeningen Strandparken nr Det fremgår blandt andet af brevet, at det henstilles til kredsen, at alt byggeri i haveforeningerne i Korsørkredsen lovliggøres senest den, 1.oktober Landsretten finder under disse omstændigheder, at Kolonihaveforbundet for Danmark har retlig interesse i sagens udfald Nr. 507, september NATURKLAGENÆVNET ORIENTERER Planlovens 43 uklar servitutbestemmelse og ejers berettigede forventning om at bestemmelsen ikke bringes i anvendelse bilag En kommunes mulighed f or at administrere på grundlag af privatretlige servitutter fremgår af planlovens I modsætning til hvad der gælder f or lokalplaner og byplanvedtægter, har kommunen ikke efter planloven nogen pligt til at håndhæve en privatretlig servitutbestemmelse, d.v.s. til at bringe planlovens 43 i anvendelse Men kommunen må administrere sin beføjelse efter lovens 43 på en sådan måde, at lighedsprincippet overholdes og således, at der ikke gennem kommunens manglende håndhævelse af bestemmelsen skabes en berettiget f orventning hos de enkelte grundejere om, at bestemmelsen ikke vil blive håndhævet Officialprincippet Hvor det indenfor civilprocessen påhviler parterne selv at oplyse sagen, er det således indenfor forvaltningsprocessen som udgangspunkt myndigheden, der styrer sags oplysningen. Officialprincippet vedrører såvel sagens faktum som jus. I første omgang skal sagsbehandleren søge at klarlægge sagens faktum, der i sagens natur i vidt omfang vil afhænge af, hvilke retsregler der skal fortolkes Undersøgelsesprincippet Den myndighed, der træffer en afgørelse, har som hovedregel ansvaret for, at de nødvendige oplysninger foreligger, inden afgørelsen træffes. Myndigheden må derfor på forhånd foretage den fornødne undersøgelse af, hvad der er den faktiske situation mv. Dette grundprincip kaldes undersøgelsesprincippet

19 19 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Der er hverken i forvaltningsloven eller i andre love optaget udtrykkelige lovregler om princippet; som alene er forudsat gældende i en række lovregler. Retspraksis viser, at forvaltnings afgørelser flere gange er blevet tilsidesat netop med henvisning til mangelfuld undersøgelse af de faktiske forhold Proportionalitetsprincippet I forvaltningsretten antages at gælde en almindelig grundsætning om forholdsmæssighed (proportionalitet). Heri ligger, at der ikke må anvendes mere indgribende foranstaltninger, hvis mindre indgribende foranstaltninger er tilstrækkelige, og indgrebet skal som middel stå i rimeligt forhold til målet Bestemmelsen indebærer, at det udtrykkeligt fastsættes, at der ved beslutninger om iværksættelse af tvangsindgreb gælder et sådant proportionalitetsprincip Inden en myndighed træffer beslutning om iværksættelse af et tvangsindgreb f.eks. som led i en kontrol, som det påhviler myndigheden at udføre, skal myndigheden således overveje, om indgrebet eventuelt kan erstattes af andre og mindre indgribende kontrolmåder En myndighed bør derfor efter omstændighederne f.eks. overveje, om de oplysninger, som myndigheden ville kunne tilvejebringe ved gennemførelsen af et kontrolbesøg, i stedet vil være mulige at indhente ved at rette en mere formløs henvendelse til parten og anmode denne om at indsende relevante dokumenter mv Fysisk lovliggørelse Ved fysisk lovliggørelse skal den ulovlige tilstand bringes til ophør ved, at byggeriet bringes i overensstemmelse med lovgivningen Lovliggørelsespligten er uafhængig af, om ejeren har haft ansvar for byggeovertrædelsen Lovliggørelsespligten er uafhængig af, om ejeren har haft ansvar for byggeovertrædelsen. Det beror på almindelige formueretlige regler, om ejeren kan vælte sine udgifter til lovliggørelse over på sin sælger eller andre ansvarlige, f. eks den medvirkende arkitekt Her taler vi ikke om arkitekten. Her taler vi om - Kolonihaveforbundets kreds og den enkelte bestyrelse rundt om i de 420 kolonihaveområder Kolonihaveforbundet som har pligten / retten til at følge reglerne for haveforeningen og Kolonihaveforbundet for Danmark Hvad definere Slagelse kommunen som værende nybyggeri eller ombygning Svar: Hvis der ændres væsentligt på de bærende dele, betragtes dette som ændring omfattet af kontraktens 7.Bilag 108 side Hvordan ser man så på reparation af eksisterende byggerier? Man kan godt have en glidende overgang af tilfælde, hvor der på en anden måde fortages forandringer af en bestående bebyggelse. Disse forandringer kan trække sig fra rene reparations- og vedligeholdelsesarbejder over mindre bygningsforandringer som f. eks. Opsætning af skillevægge og installation af olietank med lagertank til sådanne indgribende ændringer, som i almindelig tale kaldes ombygning Det antages, at sådanne reparations- og vedligeholdelsesarbejder, som alene tilsigter, at retablere en bygnings tidligere tilstand efter naturligt slid og ælde, falder helt uden for byggelovgivningen naturligvis bortset fra bestemmelsen i 14 om pligten til vedligeholdelse af enhver bebyggelse

20 20 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen 3. Ved alle andre indgreb i eksisterende bygninger kommer derimod byggelovgivningen til anvendelse i større eller mindre omfang Efter 2, stk. 1,b finder loven således anvendelse på ombygning af og andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i byggelovgivningen. Jo mere indgribende bygningsforandringer, desto flere af byggelovgivningens forskrifter vil være væsentlige og skal følges Ved meget omfattende bygningsforandringer tilvejebringes der reelt en helt ny bebyggelse, og i sådanne tilfælde vil hele byggelovgivningen finde anvendelse undertiden med den følge, at den påtænkte ombygning bliver uigennemførligviii. Jfr. U H Kommunal tilsyn den, Pia Hansen & Jane Thunbo fortog dette syn sammen med 2 fra bestyrelsen i haveforeningen Det er faktum (rets faktum) at der er fulgt de forskrevne varslings procedere i forbindelse med tilsynet den, 19. januar Da der således er taget det skridt - rent offentlige retslig kan man konkludere, at Slagelse kommune - har anvendt planlovens bestemmelser herfor Det indebære derfor også, at Slagelse kommune skal handle efter de bestemmelser som fremgår af planloven Planloven: Planloven, byggeloven og naturbeskyttelsesloven indeholder regler om, at kommunalbestyrelsen er tilsynsmyndighed. Det vil sige, at kommunalbestyrelsen skal påse, at lovene overholdes Lovene indeholder dog ikke regler om, at tilsynsmyndigheden har pligt til at føre et systematisk opsøgende tilsyn. Tilsynsmyndigheden har med andre ord ikke pligt til løbende og regelmæssigt ved eftersyn i marken at undersøge om reglerne bliver overholdt Tilsynsmyndigheden har pligt til at reagere, når den bliver opmærksom på et ulovligt forhold, med mindre forholdet er af underordnet betydning Et ulovligt forhold kan være overtrædelse af lovene, eller af bekendtgørelser der er udstedt i medfør af lovene Også overtrædelser af påbud eller forbud, eller overtrædelser af vilkår i en tilladelse eller en dispensation, som er udstedt i henhold til lov eller bekendtgørelse, eller overtrædelser af lokalplaner, vil være ulovlige forhold, som tilsynsmyndigheden har pligt til at reagere overfor Besigtigelse Når der skal foretages en besigtigelse, er der en række spilleregler, som tilsynsmyndigheden skal følge. 71 En bemyndigelse er personlig Den må ikke overdrages til andre, og den giver ikke den pågældende ret til at tage andre personer med på en besigtigelse, medmindre ejer/bruger udtrykkeligt har accepteret dette på forhånd Medarbejde fra tilsynsmyndigheden må således ikke tage fx klagere, naboer, repræsentanter fra foreninger eller lignende med på besigtigelse, med mindre ejer/bruger har accepteret dette på forhånd Andre ulovlige forhold, der konstateres under besigtigelsen... 71

21 21 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Tilsynsmyndigheden har pligt til at reagere over for et ulovligt forhold, som ikke er af underordnet betydning Pligten til at reagere gælder, uanset hvordan tilsynsmyndigheden bliver opmærksom på det ulovlige forhold. Det vil sige, at tilsynsmyndigheden også har pligt til at reagere, når den tilfældigt bliver opmærksom på et ulovligt forhold i forbindelse med en besigtigelse, der vedrører et andet forhold Hvis et ulovligt forhold, der konstateres under besigtigelsen, forbigås i tavshed, vil ejer/bruger meget naturligt - kunne opfatte tavsheden som en stiltiende accept af det ulovlige forhold Det er op til tilsynsmyndigheden at vurdere hvilken reaktion, der er passende. Ofte vil der være behov for at afholde en ny besigtigelse med det formål at undersøge forholdet nærmere, især hvis ejer/bruger ikke er til stede ved besigtigelsen Borgmesteren for Slagelse kommune beklager fejlen i bilag I forbindelse med gennemførelsen af det konkrete tilsyn var det kommunens opfattelse, at parterne over for bestyrelsen havde givet tilladelse til, at bestyrelsesmedlemmerne overværede kontrollen, men det er naturligvis en fejl, at kommunen ikke direkte sikrede sig, at et sådant samtykke blev udtrykkeligt bekræftet af den enkelte kolonihavelejer over for kommunen umiddelbart inden kontrollens gennemførelse i den enkelte have Kolonihaveforbundets egne nyhedsbrev angående ulovligt byggeri Berettigede forventninger og god tro vil næppe kunne påkaldes her da Kolonihaveforbundet landet rundt i mange år har gjort brug af sine vedtægter over for dens medlemmer som de ønsker ekskluderet på grund af manglende overholdelse af eksempelvis byggereglerne og vedtægterne Seneste dom af fandt sted i Østre Landsret. 21 afd.a.s.nr.b I Nyhedsbrev nr. 17 skriver Kolonihaveforbundet at selv Svend Auken påpeger - at en kolonihaveforening kan ryge ud hvis reglerne ikke overholdes. Ja; sågar den daværende Fødevareminister Hans Chr. Schmidt valgte- at sige det samme som kan læses i nyhedsbrev 17 af oktober I Nyhedsbrev af 2002 ses også - at Kolonihaveforbundet har store problemer med vedtægterne og henstiller til alle bestyrelser at regler og vedtægter overholdes I forbundets Nyhedsbrev nr. 8 ses det, at forbundet taber mange retssager fordi, bestyrelserne ikke har orden i papirgangen sager er enten afsluttetet eller på vej igennem retten på grund af at bestyrelserne ikke har overholdt egne regler ses det i nyhedsbrev 13 af april I Nyhedsbrev 14 fra Maj 2005 ses at reglerne for at vurdere kolonihave vedtages i Man må antage at man 50 år efter ja faktisk 52 år efter har rettet reglerne til Nyhedsbrev af oktober 2007 ses også at forbundets advokat skriver om bestyrelsesansvar når bestyrelserne ikke overholde egne regler

22 22 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Hvad er konsekvensen og hvem er ansvarlig Udlejer af jordarealet er Slagelse kommune. (Bilag 42) Tilsyn Tilsyn er, hvis muligheden i øvrigt er hjemlet i lovgivningen, en mulighed i forbindelse med en myndigheds varetagelse af kontrolarbejde. Tilsyn anses som alle andre offentligretlige skridt for at være et indgreb i forhold til den borger eller virksomhed, der er genstand for tilsynet. Tvangsindgrebsloven, lov nr. 442 af , fast sætter rammerne for sådanne indgreb. Det følger af tvangsindgrebsloven, at der bl.a. skal være en vis proportionalitet mellem indgrebet og formålet med indgrebet.

23 23 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Tilsyn kan således gennemføres med henblik på at fastslå, hvorvidt der i det hele taget er tale om et kolonihavehus. Derimod kan tilsyn ikke gennemføres alene for at fastlægge husets størrelse, hvis dette ikke er direkte relevant i forhold til det lovgivningsmæssige grundlag. Tilsyn kan ikke gennemføres alene med henblik på at sammenligne størrelsen på de enkelte kolonihavehuse, hvor det er utvivlsomt, at alle kolonihavehusene størrelsesmæssigt liqqer inden for de lovgivningsmæssige rammer. Det ville være udtryk for magtfordrejning at gennemføre tilsyn omkring forhold, som retsligt alene vedrører en privatretlig aftale, hvor kommunen er aftalepart. Enkelte medlemmer af Teknik- oq Miljøudvalget kan ikke deltage aktivt i kontrolarbejdet. Det følger af 20 i styrelsesloven, lbk nr af , at udvalgene udøver deres virksomhed i møder. Teknik- og Miljøudvalget vil som helhed kunne gennemføre kontroltilsyn i forhold til byggelovgivningen, forudsat at de nødvendige faglige kvalifikationer for at gennemføre kontrollen er til stede, idet kontrolloven via lovgivningen påhviler Byrådet, og derfor også kan uddelegeres til et udvalg. Det forvaltningsretlige lighedsprincip indebærer dog, at udvalget i givet fald skal varetage alt tilsvarende kontrolarbejde, således at ligebehandlingen af de enkelte sager i kommunen sikres. Gældende aftaleretligt grundlag, størrelsen på et kolonihavehus De specifikke størrelsesmæssige rammer for et kolonihavehus, for de arealer hvor kommunen er arealudlejer, er fastsat i den konkrete lejeaftaler, der er indgået med areallejer. Dette aftaleretlige grundlag er areallejer forpligtet til at sikre overholdt. Slagelse Kommune kan som arealudlejer alene forholde sig til areallejer, hvis der er aktiviteter på det lejede areal, som ikke lever op til rammerne i denne aftale. Konkrete sager i relation til størrelsen på et kolonihavehus skal derfor håndteres som et rent privatretligt mellemværende mellem arealudlejer og areallejer, hvis aftale grundlaget mellem parterne er det eneste regelgrundlaq, der regulerer forholdet. Slagelse Kommune har ikke en aftaleretligforpligtelse over for den enkelte kolonist, og har som ovenfor anført heller ikke som udgangspunkt kompetence som kontrolmyndighed i forhold til opførelse af og størrelsen på et koloni havehus. Slagelse Kommune har ikke kompetence til at indgå i en dialog med den enkelte kolonist omkring opførelse af eller størrelsen på det konkrete kolonihavehus. Slagelse Kommune har som udgangspunkt hverken ud fra offentligretligt eller privat retligt grundlag kompetence til at blande sig i forholdet mellem areallejer og kolonist. Slagelse Kommune har ikke mulighed for at yde bistand til den enkelte kolonist.

24 24 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Besigtigelse Besigtigelse er udlejers mulighed for at overvåge, at udlejers ejendom ikke værdiforringes under lejers råden. Typisk vil der i et udlejningsforhold omhandlende bygninger være fastsat bestemmelse i aftalegrundlaget om udlejers årlige mulighed for besigtigelse af det udlejede. Ved ren arealudlejning er der ikke i tilsvarende omfang risiko for værdiforringelse af det udlejede, og derfor typisk heller ikke i aftalegrundlaget fastsat mulighed for besigtigelse fra arealudlejers side. Gældende aftaleretligt grundlag, HF Strandparken Den gældende aftale er indgået mellem Kolonihaveforbundet og den tidligere Korsør Kommune den 21. februar Det fremgår af aftalens 7, at størrelsen på et kolonihavehus ikke må overstige 56 m2 samt et drivhus på lo m2. Bygningens højde til tagskægget må ikke overstige 3 m, og der må ikke være mere end 5 m til tagryggen. Bygningerne skal anbringes mindst 2,5 m fra skel. Det er areallejers ansvar som ansvarlig for aktiviteterne på det lejede areal at kunne dokumentere opførelsesåret for det enkelte kolonihavehus, hvis areallejer ønsker at gøre gældende, at kolonihavehuset ikke er omfattet af den gældende aftale at de størrelsesmæssige begrænsninger ikke er gældende. Der er ikke i aftalegrundlaget bestemmelse om arealudlejers ret til at besigtige arealet. For i givet fald at kunne gennemføre en besigtigelse, er det nødvendigt først at indgå aftale med areallejer om vilkårene for en sådan besigtigelse. Slagelse Kommune har ikke umiddelbart mulighed for ensidigt at fastsætte over for areallejer, at kommunen gennemfører besigtigelse i HF Strandparken. Men et sådant krav vil på længere sigt kunne rejses fra kommunens side, hvis areallejer ikke har den fornødne dokumentation for, at aftalegrundlaget overholdes. Det fremgår af aftalen, at den er uopsigelig fra kommunens side frem til den 31. december Det er alene muligt at ændre indholdet i den indgåede aftale, herunder at opsige aftalen før tid, hvis areallejer indvilliger i dette. Slagelse Kommune vil alene kunne overtage administrationen af de bygningsregulerende elementer i aftalegrundlaget, hvis der indgås aftale med areallejer om dette. Det er dog tvivlsomt, om der i givet fald kan findes hjemmel til en sådan støtte fra kommunens side, da opgaven synes at ligge uden for det, der typisk opfattes som kommunalt formål.

25 25 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Der er i kolonihavelovgivningen krav om, at kommunen sikrer et vist areal står til rådighed for kolonihaveformål. Men det er ikke et krav, at dette areal i givet fald skal være ejet af kommunen selv. Kolonihavearealer kan derfor godt sælges med vilkår, der sikrer arealets fortsatte anvendelse til kolonihaveformål. Ligeledes vil der kunne indgås lejeaftale med en anden part end den nu værende areallejer, når den nuværende aftale udløber. Det følger af de aftaleretlige principper, at kommunen som aftalepart har mulighed for at ophæve en aftale, hvis modparten væsentligt misligholder de forpligtelser, der følger ar aftalegrundlaget. Det følger af de samme principper, at en eventuel ophævelse alene kan gøres gældende som sidste udvej efter en længere forudgående proces, hvor aftaleparten har haft mulighed for at rette op. Slagelse Kommune har ikke modtaget oplysninger, der synes at indebære, at areallejer væsentligt misligholder den indgåede aftale. Lejekontrakt af 2003: Sagen tager sin start før 1941 hvor Kolonihaveforbundet i Korsør lejede 10 kolonihaveområder af daværende Korsør kommune. (Bilag 91). I året fra 1976 og frem til år 2003 er der således udarbejdet flere lejekontrakter og nuværende som er en fælleslejekontrakt for alle kolonihaveområderne er fra år Indtil 1998 var det således- at hver Haveforeningen i Korsør - havde en intern lejekontrakt med Korsør kredsen men disse interne lejekontrakter blev ophævet på et Kredsmøde i 1998 idet man dengang indgik en fælles lejekontrakt - for første gang - med Slagelse Kommune, gældende for alle kolonihaveområder i Korsør. Med henvisning til 12, ses blandt andet: at der mellem Korsørkredsen og de enkelte foreninger oprettes en kontrakt hvor foreningens love skal indeholde de bestemmelser som svare til hovedlejekontrakten. (Dog ses i bilag 92 at der ikke er omtalte lejekontrakter mellem de enkelte foreninger). Der ud over fremgår det også af samme 12, at - at Kolonihaveforbundet for Danmark - er hovedansvarlig for at lejeaftalen overholdes over for Slagelse kommune, jf. gældende lejeaftale 12. Ifølge samme hovedlejekontrakt med henvisning til 7 ses blandt andet anført: Inden opførelse af nye bygninger eller der foretages væsentlige ombygninger af eksisterende hus i området, skal der foreligge tegninger, som Kolonihaveforbundets Korsør Kreds skal godkende.

26 26 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Kolonihaveforbundet skal ved godkendelsen sørge for at bebyggelsen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i nærværende retningslinjer. Eventuelle dispensationer fra bestemmelserne kan kun meddeles ad Udvalget for Teknik og miljø. Kolonihaveforbundet for Danmark Vedtægter: 2. Formål og virke 1. Kolonihaveforbundet er en sammenslutning af havefolk organiseret i kolonihaveforeninger og har til formål at arbejde for medlemmernes interesse i alle spørgsmål af betydning for kolonihavebevægelsen.

27 27 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen 7. Rettigheder og pligter 4. Under ansvar over for Kolonihaveforbundet skal kredsens ledelse sikre efterlevelse af lejeaftaler og andre forpligtelser, her under beslutninger vedtaget på kongressen og af Hovedbestyrelsen. Hvor sådanne pligter i væsentlig grad tilsidesættes, så den samlede kolonihavebevægelse lider skade, er Hovedbestyrelsen berettiget til at iværksætte foranstaltninger til sikring af pligternes overholdelse. Kolonihaveforbundet har opdelt landet i kredse. I Korsør hedder det Korsør Kredsen og formanden for Kredsen i Korsør hedder Hans Larsen. Forbundets formand vidner i landsretten (bilag 64) I landsretten den, blev Kolonihaveforbundets formand Preben Jacobsen indkaldt af sagsøgtes advokat (advokat Kramme) (B111-12). Advokat Kramme udspurgte vidnet: Når man river det gamle byggeri ned for at opføre et nyt - - skal man så overholde de i lejekontrakten vedtagende afstandskrav. Vidnet Preben Jacobsen svarede: JA Kolonihaveforbundets nyhedsbrev nr. 16 (Bilag 102) Dom afsagt i vestre Landsret den, 3.marts. Vores papir holdt hele vejen, og Landsretten lagde bestyrelsen og konsulentens forklaring til grund, samt selvfølgelig de fremlagte fotos, som begrundelsen for resultatet, som var eksklusion af medlemmet.

28 28 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Brøndbyernes Haveby Fra det seneste nummer af Havebladet, vil jeg gerne citere fra Lederen skrevet af forbunds Formand Preben Jacobsen:(Bilag103 side 4) Citat: Der har de senere år været stor fokus på ulovligt byggeri og helårsophold i vores foreninger fra både stat og kommuner, og der er ingen tvivl om, at presset stiger, og der vil komme krav om lovliggørelse eller opsigelse. En ny afgørelse fra Naturklagenævnet, der gik imod en kommunes krav om lovliggørelse af byggeriet i en forening på grund af mange års passivitet fra kommunes side, har fået flere kommuner til at skærpe deres krav og opfølgning. Så derfor kære medlemmer og bestyrelser - pas på at I ikke kommer i klemme. Citat slut. Som forbundsformanden beskriver, er det bydende nødvendigt at kommune og bestyrelse opbygger en klar holdning til disse ulovligheder, hvilket vi vil arbejde videre med i de kommende år. Jeg må også give udtryk for min underen over for havelejere, som gerne vil være en del af et kolonihaveområde men ikke vil forholde sig til de love og regler som er vedtaget. 358 ulovligheder i Esbjerg Bilag 104 og Bilag 105 Indledning: Spørgsmålet om udvidelser af husene og samtidig kloakering i haveforeningerne har været til politisk behandling af flere omgange, uden at der er taget beslutning. Senest er der afholdt et møde med Esbjerg Kreds den 1. marts 2011, hvor en redegørelse over hus størrelser m.m. foretaget af Esbjerg Kreds var til drøftelse. På mødet deltog formanden for Teknik & Forsyningsudvalget, repræsentanter for Forvaltningen og bestyrelsen for Esbjerg Kreds. Her blev det besluttet, at Kredsen skulle undersøge deres finansieringsmuligheder for kloakering. Sagsfremstilling: I henhold til gældende kontrakter for de 9 kolonihaveforeninger i Esbjerg, må der max. Opføres kolonihavehuse i de enkelte haver på 25 m² + 15 m² overdækket terrasse. Resultatet af redegørelsen viser, at 60% af husene er større end 25 m² og 18% er større end 45 m². (Bilag 104) På baggrund af en klage fra en borger i Slagelse, har Esbjerg Kommune bedt haveforeningerne komme med en redegørelse over hvor store husene er, og det har vist sig, at problemet er større end antaget, idet 358 huse er større end 25 m2. Det der nok overrasker mest, er at 107 huse er større end 45 m2, og at det største hus er 85 m2, så problemet vil ikke være løst, ved at give lov til at bygge op til 45 m2

29 29 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen 3. Kolonihaveforbundet angående De lokale haveforeningers tilsidesættelse af lokalplanernes bestemmelser om maksimal bebyggelse. (Bilag 61 side 3) Kommunernes tilsyn med byggeri i kolonihaveforeninger er af varierende intensitet i mange kommuner ikke- eksisterende. Der gør sig for Forbundet principielt det samme gældende ved ulovligt byggeri som ved ulovlig helårsbeboelse. Forbundet står ikke i noget direkte kontraktmæssige forhold til den enkelte kolonist og har derfor kun aftaleretlige sanktionsmuligheder i forhold til foreningen, ikke i forhold til den enkelte kolonist forhold til kolonisierne har Forbundet derimod mulighed for gennem regler for udlejning af havelodder at sikre at bygninger på lodderne enten er sikret lovliggjort eller er fjernet før en ny lejer godkendes af foreningens bestyrelse. Forbundet har endvidere mulighed for i vurderingsreglerne at foreskrive, at ulovligt byggeri ikke medregnes ved værdiansættelsen. Forbundet har på den baggrund valgt at lægge indsatsen imod ulovligt byggeri på 2 felter: I) En organisationsmæssig opbygning, hvorved kompetencen til at udstede byggetilladelser i foreningerne flyttes til Kredsens bestyrelse, mens forpligtelsen til opfølgning på givne tilladelser ligger hos foreningsbestyrelsen, som foretager endelig godkendelse af gennemført byggeri. Derved sikres den fornødne afstand mellem de enkelte foreningsmedlem og det besluttende niveau. Dispensationsansøgninger afgøres af kommunen efter høring af Kredsen. Denne model, som har været gældende i en årrække i forhold til Københavns kommune, er netop iværksat i Ishøj kommune og er under forhandling mcd flere andre kommuner. Il) Indførelse af et princip i Forbundets vurderingsregler om lovliggørelse ved salg. Der har tidligere hersket usikkerhed om håndteringen at ulovligt byggeri. Mange koloniser, som har erhvervet og betalt byggeri, som har vist sig at være ulovligt, har afvist senere at lovliggore dette under henvisning til, at de ulovlige bygninger er handlet med bestyrelsens godkendelse. Forbundet har derfor nu indført del princip i vurderingsreglerne, at ulovlige kvadratmeter i medregnes ved opgørelsen af bygningernes værdi. ikke Samtidig har Forbundet indføjet i standardlejekontrakten, som benyttes ved foreningernes udlejning, at der skal være taget stilling til tidsfrist og ansvar for lovliggørelse ved indgåelse af salgsaftalen / udlejning til køber.

30 30 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Kolonihaveforbundet har med de nævnte tiltag gennemført foranstaltninger, som dels vil kunne forebygge, at der fremover etableres ulovligt byggeri i haveforeningerne, dels vil sikre, at eksisterende ulovligt byggeri gradvist over en årrække lovliggøres ved ejerskifter. Forbundet vil ikke modsætte sig et eventuelt ønske om, at der gennemtvinges en hurtigere lovliggørelse af ulovligt byggeri i Forbundets haveforeninger på Direktoratets arealer, især når det drejer sig om byggeri opført i ond tro. Lovliggørelsen må imidlertid så forventes al forudsætte kommunens bistand. Afslutningsvis bemærkes, at Forbundet, som anført, er meget afhængig af den bistand, som ikke mindst kommunerne kan yde i forbindelse med eliminering af lokalplanstridige forhold i haveforeninger under Forbundet, hvad enten de ligger på kommunejord eller statsjord. Kun kommunerne har således beføjelse til at stille krav til den enkelte kolonist om afgivelse af oplysninger i byggesager og kun kommunerne har adgang til at gennemtvinge en lovliggørelse ved pålæg af straffesanktioner eller ved tvangsmæssigt udførte fysiske indgreb. Det er under alle omstændigheder helt afgørende, at både stat og kommuner støtter Kolonihaveforbundet i bestræbelserne for at opnå lovlige og kontraktmæssige forhold på de arealer, som Forbundet lejer.

31 31 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Den, 21.september 2011 svarer Staten på mine spørgsmål angående Kolonihaveforbundet for Danmark - som lejer af Statens jord. (Bilag 96) I skrivelse står der: at man ikke vil sidde med hænderne i skødet og man vil fastholde Kolonihaveforbundet For Danmarks løfte af Feb Mail omkring oplæg til møde med Kolonihaveforbundet og udlejer:

32 32 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Kolonihaveforbundet har over for udlejer (Staten) lovet at gøre hvad der er muligt for at leve op til lighedsprincippet.

33 33 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Her under også en ekstra mail fra Ib Thomsen: Kære Palle Flebo-Hansen. Tak for mail - og jeg har ikke glemt dine spørgsmål. Når jeg endnu ikke har svaret er det ikke af uvilje, men snarere et udslag af at vi lige nu står over for at påbegynde "udredningsarbejdet" i Miljøministeriets regi omkring kolonihavespørgsmål, primært fastsættelse af lejepriser. Forbundet er ligeledes repræsenteret i dette udredningsarbejde, og NaturErhvervstyrelsen agter at bringe alle "ulovligheder" og andre kedelige forhold på bane, med henblik på at søge enighed om modeller for langsigtede løsninger. Så når du efterlyser hvilke "skridt" staten vil tage i relation til diverse ulovligheder, så er det korte svar at vi i første omgang vil påbegynde "udredningsarbejdet" og tage bestik af situationen derfra. Jeg er naturligvis blevet inspireret af oplysningen om at Forbundet og Københavns Kommune den 2. marts skal have møde med henblik på en afklaring af, hvorledes Kolonihaveforbundet vil håndtere sager om ulovligt byggeri dels i H/F Kongedybet og dels generelt." Da staten har de samme problemer vil jeg formentlig efter den 2. marts prøve at skaffe mig information hos kommunen - og muligvis også hos Forbundet - om de "løsningsforslag" som dette møde måtte være kommet frem til. Så rigtig mange tak for informationen... vi vil som sagt gerne i gang med "udredningsarbejdet" før der tages andre skridt. mvh Med venlig hilsen Ib E. Thomsen

34 34 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Den retter Fødevarer henvendelse til Kolonihaveforbundet vedr. ulovligt byggeri på Staten jordstykker (bilag 98): Fødevare Erhverv er klar over at problemet ikke alene er et problem for Fødevareministenet, idet ministeriet alene ejer ca. 10 % af landets ca kolonihaver. Resten er hovedsageligt kommunale. Men dette eliminerer jo ikke problemet for vort områdes vedkommende. Fødevare Erhverv har i november måned 2009 modtaget en anmodning om aktindsigt fra hr. Palle Flebo- Hansen fsva. Fødevareministerjets 31 kontrakter med Kolonihaveforbundet. Formålet med henvendelsen var at kaste lys over i hvilket omfang regler og bestemmelser om bebyggelsesgraden overholdelse i de enkelte Haveforeninger. Palle Flebo-Hansen har nu til orientering sendt sine resultatet af (nogle af sine undersøgelser fsva. Bebyggelsesprocenten i af statens kolonihaver, med spørgsmålet: Hvad vil staten som udlejer foretage sig i anledning af tilsidesættelsen af begrænsningerne i bebyggelsesgraden. Selv om Flebo-Hansens undersøgelser ikke er noget juridisk bevis for ulovligheder hersker der formentlig ingen tvivl om problemets eksistens og ej heller at det har et betragteligt omfang. Der udbryder kaos hvis alle kolonihaver skal lovliggøres på en gang skriver Staten. (Bilag 99) Fødevarer Erhverv har noteret sig forbundets overordnede målsætning om dispensationssager for fremtiden behandles af kredsens bestyrelser og at ulovligt byggeri i øvrigt søges lovliggjort i forbindelse med ejerskifte, alt i samarbejde med de kommunale bygningsmyndigheder, som alene har den lovmæssige hjemmel til at gennemtvinge lovliggørelse under anvendelse af tvangsindgreb. Fødevarer Erhverv vil nøje følge udviklingen på området i erkendelse af, at problemet er erkendt af Kolonihaveforbundet kun løses i samarbejde med de kommunale myndigheder og over en længere tidsmæssigt horisont. For Fødevarer Erhverv er det problemets karakter taget i betragtning væsentligt at sikre at problemet løses på sigt frem for at der opstår kaos på området og de kommunale bygningsmyndigheder giver op for en total løsning her og nu.

35 35 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Den, har Staten som udlejer skrevet til Kolonihaveforbundet bilag 100 Som lejer af Fødevarerministeriets arealer er Kolonihaveforbundet forpligtet til at påse, at de enkelte kolonihaveforeninger overholder kontratvilkårerne og om nødvendigt foretager foranstaltningerog griber ind over for konstaterede ulovligheder. Hvis ikke kolonihaveforbundet lever op til denne forpligtigelse, er der tale om misligholdelse af lejeforholdet, der i yderste konsekvens kan medfører, at lejeaftalen mellem direktoratet og Kolonihaveforbundet ophæves.

36 36 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Hvordan ses man på ulovligt byggeri (Folketinget) bilag spørgsmål S 294 Om ulovligt byggeri i kolonihaver. Spørgsmål nr. S 294 Hvad agter ministeren at gøre for at stoppe ulovligt byggeri i de kolonihaver, som i dag er overbebyggede? Begrundelse Staten har overladt tilsynsmyndigheden til de kommunale myndigheder, for så vidt angår lejeaftaler, som staten har indgået med Kolonihaveforbundet for Danmark, og i den forbindelse påhviler det Kolonihaveforbundet for Danmark som lejer at overholde de offentligretlige aftaler. Miljøministeren svarer: Jeg forventer, at de myndigheder, som påser overholdelsen af den regulering, som det omtalte byggeri måtte være ulovligt efter, vil tage hånd om dette. Der er i kolonihaveloven en række betingelser for, hvad der forstås ved et kolonihaveområde, herunder betingelser om den enkelte haves størrelse og mulighederne for at bygge herpå Loven opstiller imidlertid ikke specifikke rammer for et sådant byggeri. Sådanne krav til bebyggelsen kan imidlertid bl.a. indføres af den enkelte ejer af et kolonihaveområde i lejekontrakten og af den enkelte kommune i plangrundlaget for et kolonihaveområde. Kommuner, som har indført sådanne krav i plangrundlaget, skal påse at disse overholdes.

37 37 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Kolonihaveforbundets Korsør Kreds Kolonihaveforbundets Kreds Korsør har egne vedtægter som HF Strandparken har en pligt til at følge. LINK: 2. Formål og virke 2.1. Det påhviler kredsbestyrelsen at arbejde for at fremme Forbundets mål og virksomhed som det kan udledes af Forbundsvedtægtens Koordinerer forhandlinger med offentlige myndigheder om spørgsmål, som berører flere eller alle foreninger i kredsen, herunder spørgsmål om lejekontrakter, bygningsmæssige forhold, lokal- og kommuneplanlægning, offentlige anlæg og serviceydelser mv., jfr. dog stk Bistår foreningerne med at sikre, at deres regler og vedtægter er i overensstemmelse med kredsog forbundsvedtægt samt offentlige regler og lovgivning. 7. Foretager godkendelse af byggeandragender, hvor dette er aftalt med foreningen. 10. Søger om fornødent bindende eller vejledende ordensregler vedtaget for alle haveforeninger i kredsen. Kolonihaveforbundets advokat Kramme skriver i Havebladet omkring Offentlig regulering bilag 35. Ved medlemskabets indgåelse indtræder en anden vigtig regulering af medlemsskabet og brugsretten. Denne regulering er pålagt haveforeningen og foreningens medlemmer udefra af områdets ejer typisk Staten eller en kommune i en hovedlejekontrakt lokalplan eller tinglyst deklaration om f. eks. Byggeri og indretninger på havelodden. Staten og kommunerne har skærpet kravene til overholdelse af byggeregler og pålæg. Forbundets kredse er intensiveret tilsyn med haveforeningernes overholdelse af byggeri på en havelod. Fremadrettet skal foreningens medlemmer forberede sig på, at ny opførelser, ombygninger og salg af kolonihavehuse kræver, at gældende byggeregler er opfyldt.

38 38 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Slagelse kommune får henvendelse fra Korsørkredsen den, Kredsformanden Hans Larsen har over for kommunen berettet, at kredsen har holdt møde den, 12.september 2008 hvor man har drøftet kommunes henvendelse (Bilag 101) angående muligt uregelmæssige byggeri. Vedr. Byggeri i samtlige foreninger igangsættes en registrering af alle haver med deres tekniske og bygnings mål som krævet det er kredsbestyrelens opfattelse at foreningerne overholder kontraktens betingelser. Men for at sikre det også forholder sig sådan sender hver haveforening vedlagte brev til deres medlemmer med krav om tilbagemelding senest 31.december Derefter ser kredsbestyrelsen på resultatet og beslutter det videre forløb så der til Vej og park kan svares senest den, vedr. havernes lovliggørelse under hensyn til kontrakten af 2003 Kredsen får henvendelse fra kommunen de, om at der skal ryddes op. Bilag 25 Med anledning i muligt ureglementeret byggeri i Haveforeningen Strandparken nr. 56. har Slagelse Kommune, Vej og Park, taget stilling til problematikken omkring byggeri, som ikke opfylder bestemmelserne i lejekontrakten Imellem Kolonihaveforbundets Korsør Kreds og Slagelse Kommune. Kommunen henstilles til, at Kolonihaveforbundets Korsørkreds foranlediger, at alt byggen I haveforeningerne i Korsøromr8det, som Ikke overholder bestemmelserne I lejekontrakten af 2003, lovliggøres. Dette kan gøres gennem søgning om dispensation til de enkelte ureglementerede bygninger, eller ved fjernelse eller tilretning af bygningerne, såedes at bestemmelserne overholdes. Slagelse Kommune, Vej og Park skal have tilsendt ansøgninger om dispensation til godkendelse. I de tilfælde, hvor Slagelse Kommune ikke ønsker at give dispensation, skal bygningerne fjernes eller tilrettes de gældende regler. Slagelse Kommune har forståelse for, at en sådan proces kan være langvarig. Derfor gives Kolonihaveforbundets Korsørkreds en frist på 3å r til at bringe bygningerne i en reglementeret eller godkendt stand jævnfør ovenstående. Det vil sige, at bygningerne skal være bragt I reglementeret eller godkendt stand senest d. 1/

39 39 Hvad er konsekvensen Palle Flebo-Hansen Haveforeningen Strandparken Ligesom alle andre har HF Strandparken egne vedtægter & Ordensregler. 2. Formål og virke 2.1. Foreningen har til formål at administrere og forvalte det til kolonihaveformål lejede areal i overensstemmelse med de bestemmelser, der er lagt til grund herfor samt for området i sin helhed og indeholdt i vedtægt for kreds Korsør og Kolonihaveforbundet Foreningen skal gennem sin bestyrelse bl.a. sikre, at bestemmelser, som er nedfældet i en på området lagt byplan, lokalplan, eller tinglyst deklaration og lignende, vedrørende det samlede haveområde eller enkelte haver, overholdes og respekteres af foreningens medlemmer Foreningen og dens medlemmer skal være medlem af Kolonihaveforbundet 3. Medlemmer 3.4. Ved leje af en havelod oprettes en lejeaftale. 7. Ordensbestemmelser og vedligeholdelse af det lejede 7.1. Generalforsamlingen fastsætter ordensbestemmelser m.m. som skal være gældende inden for området, og som foreningen gennem sin bestyrelse skal forvalte og administrere Medlemmet er pligtig at overholde alle bestemmelser, som foreningens generalforsamling, bestyrelse eller offentlige myndigheder pålægger området, ligesom medlemmet er pligtig at overholde de i lejeaftalen indeholdte bestemmelser.