Notat. KULTUR OG BORGERSER- VICE Borgerservice og Biblioteker Aarhus Kommune. Til: Kulturudvalget den 24. februar 2015 (rev.

Transkript

1 Notat Side 1 af 14 Emne: Scenarier for Højbjerg Bibliotek Til: Kulturudvalget den 24. februar 2015 (rev ) Kopi til: Skrives her KULTUR OG BORGERSER- VICE Borgerservice og Biblioteker Aarhus Kommune Scenarier for Højbjerg Bibliotek 1. Resume Notatet indeholder en beskrivelse af de økonomiske forudsætninger og konsekvenser for to scenarier for den fremtidige placering af Højbjerg Bibliotek. Den ene er en placering i en nyopført bygning sammen med lokalarkivet ved Lyseng Idrætscenter, som foreslået af Fonden Lyseng Idrætscenter og sportsklubberne i området. I tillæg hertil er der regnet på en variant, hvor kunstnerværkstederne også indgår. Borgerservice og Biblioteker. Fællessekretariatet Rådhuset, Rådhuspladsen Aarhus C Direkte telefon: borgerserviceogbiblioteker@aarhus.dk Direkte htr@aarhus.dk Sagsbehandler: Henrik Traberg Den anden er en placering i et nyopført center indeholdende boliger, Højbjerg Bibliotek, lokalarkivet, kunstnerværkstederne fra Oddervej 80A-C og dagligvarebutikker, som foreslået af Remien Ejendomme A/S. De økonomiske beregninger i Lyseng scenariet er med baggrund i vurderinger foretaget af rådgivningsvirksomheden Bascon og ejendomsmæglerfirmaet Sadolin & Albæk. Dette er sket i samarbejde med Teknik og Miljø. Der er endvidere lavet beregninger (Bascon og Sadolin & Albæk) på en variant af en placering ved Lyseng, hvor det er Aarhus Kommune, der er bygherre. De grundlæggende økonomiske og indholdsmæssige forudsætninger er de samme som ved scenariet med en privat bygherre. Beregningerne herpå viser at den løbende drift vil løbe rundt, men til gengæld kræver det en anlægsinvestering på mio. kr., afhængig af om kunstnerværkstederne inkluderes eller ej (se bilag 1 for de økonomiske beregninger). Det er vurderingen, at der med den begrænsede anlægsbuffer (jf. budgetprocedurenotatet) i Aarhus Kommune ikke er realistisk at finde finansiering for dette beløb. Disse er derfor ikke medtaget yderligere i notatet.

2 Vedrørende scenariet for Højbjerg Plads så bygger beregningerne på det grundlag som var udgangspunktet for byrådsbeslutningen ved budgetforliget for Side 2 af 14 Sadolin & Albæk har yderligere vurderet på muligheden for, at der opføres yderligere m 2 til privat udlejning i Lyseng scenariet. Dette forudsætter en privat bygherre. Vurderingen er her, at det er særdeles usandsynligt, at en privat investor ( ) skulle vælge at opføre yderligere lokaler end de lokaler, som kan udlejes til Aarhus Kommune, da vi vurderer, at den solitære beliggenhed vil medføre en betydelig genudlejningsrisiko. Der er derfor ikke lavet yderligere beregninger eller beskrivelser herpå i nærværende notat. Endvidere har Sadolin & Albæk vurderet om projektet ved Lyseng Idrætscenter kunne tænkes som et OPP-projekt. Vurderingen er her, at det på grund af dets begrænsede størrelse ikke vil være rentabelt og derfor ikke en mulighed.

3 Nedenstående tabel 1 giver en oversigt over de væsentligste elementer i de tre (tilbageværende) scenarier. Side 3 af 14 Tabel 1 - Scenarieoversigt Indhold Lyseng privat lejemål inkl. kunstnerværkstederne Lyseng privat lejemål uden kunstnerværkstederne Antal m 2 til bibliotek Lejemålsbinding Placering af lokalarkiv Kunstnerværksteder (placering) Midlertidig genhusning af kunstnerværksteder Sommeromklædning Lyseng, del af nyt byggeri (900 m 2 ) 15 år Del af biblioteket/ medborgercentret Eksisterende placering Nej Nej Ja Lyseng del af nyt byggeri (250 m 2 ) Lyseng del af nyt byggeri (250 m 2 ) Højbjerg Plads Højbjerg Plads, del af nyt byggeri (900 m 2 ) Eksisterende placering (480 m 2 ) Pentaque baner Reetablering ved Lyseng Idrætscenter Eksisterende placering Anvendelse af Oddervej 80 (villaen med lokalarkiv) Anvendelse af Oddervej 80A-80C (kunstnerværksteder) Sælges samlet og med mulighed for en bebyggelsesprocent på 85. Fordeling mellem bolig og erhverv = 80/20 Sælges til boligformål uden udvidelse af bebyggelsespct. Forbliver til kunstnerværksteder m.m. Sælges samlet til Remien Ejendomme A/S til nyt center med bebyggelsesprocent på 88. Økonomi kr. Udgifter drift Eksisterende finansiering drift I alt drift (årligt) Se tabel 4, side 8, for nærmere specifikation af beløbene. Det fremgår af tabel 1, at: 1. Ved scenariet, hvor Lyseng opføres som privat lejemål inkl. kunstnerværkstederne mangler der finansiering af en årlig (mer)driftsudgift på 1,2 mio. kr. 2. Ved scenariet, hvor Lyseng opføres som privat lejemål, men uden kunstnerværkstederne, mangler der finansiering af en årlig (mer)driftsudgift på 0,85 mio. kr.

4 3. Ved scenariet for Højbjerg Plads er det forudsat, at det for Aarhus Kommune samlet set går i nul for både anlægssiden og driftssiden 1. Beregningen her viser dog en årlig driftsmanko på kr. Den vil skulle realiseres i forbindelse med et evt. konkret projekt. Side 4 af Baggrund Forligspartierne for budgettet for vedtog, at en fremtidig placering af Højbjerg Bibliotek skulle ske ved Højbjerg Plads /Oddervej som en del af et nyt center. I forligsteksten forudsættes det, at udviklingen af det nye bibliotek/medborgercenter sker i tæt samarbejde med lokalområdet. Forligspartierne var Socialdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Konservative Folkeparti og Radikale Venstre. Økonomisk er det forudsat, at projektet hviler i sig selv for Aarhus Kommune ved: at tilføre Borgerservice og Biblioteker årligt kr. at sælge Oddervej 80 + Oddervej 80A 80C og konvertere indtægten samt konvertere eksisterende opsparing i Borgerservice og Biblioteker (fra etablering af Borgerservice m.m.) i alt kr. i varig forøget drift. Driftsforøgelsen på årligt i alt kr. (fra 2013) skulle betale for den samlede set større husleje ved en større og mere moderne biblioteksbygning. I forudsætningen er også, at bygherre skal sikre genhusning af kunstnerværkstederne m.m. på Oddervej 80A 80C mod til gengæld at få den nuværende huslejeindtægt for nuværende kunstnerværksteder ( kr. om året). Endvidere var det en forudsætning, at bibliotek og kunstnerværksteder ikke skulle få forøgede udgifter til forbrug (el, vand og varme). De fysiske rammer i eksisterende bibliotek Højbjerg Bibliotek blev oprindeligt taget i brug i starten af 1970 erne, og blev etableret som en midlertidig løsning. Baggrunden for ønsket om et nyt bibliotek i Højbjerg var, og er, primært: 1 Der er her taget udgangspunkt i de oprindelige forudsætninger for projektet for Højbjerg Plads, da der ikke har været økonomiske forhandlinger ifht det nye projekt.

5 Lejemål i to etager - Lejemålet er i to etager og har tidligere rummet klublejligheder, hvilket præger biblioteksrummet og giver funktionelle begrænsninger fx for ubemandet bibliotek ( åbent bibliotek ) og ved arrangementer. Ingen sal - Modsat de tre andre store lokalbiblioteker (Risskov, Viby og Åby) rummer Højbjerg Bibliotek ikke en sal samt mødelokaler til dels udlån til borgere og foreninger, dels til biblioteksarrangementer og - aktiviteter. Som det ses af bilag 2, er denne facilitet meget anvendt på de tre øvrige store lokalbiblioteker (typisk gange pr. år pr. bibliotek). Adskilt fra lokalarkiv - Det lokalhistoriske arkiv er placeret i en selvstændig nabobygning (villaen) og således ikke en del af biblioteket, som det ses de fleste 2 steder i Aarhus Kommune. Hermed vanskeliggøres sammenhæng, samarbejder og synergi mellem bibliotek og arkiv. Bygningen Oddervej 80,som rummer lokalhistorisk arkiv for Holme-Højbjerg- Skåde, er af ældre dato og trænger til en gennemgribende renovering. Side 5 af 14 Proces før og efter budgetforliget 2012 Principindstilling for biblioteksstruktur 2007 byrådet vedtog august 2007 indstillingen Principindstilling om ny struktur for betjeningssteder for Borgerservice og Biblioteker i Århus Kommune. I den indgår det, at der skal etableres et nyt bibliotek på Oddervej, da det eksisterende ikke kan udvides. Indstillingens økonomiske forudsætninger (budgetudvidelse) for udmøntning er dog efterfølgende ikke besluttet. Henvendelse fra Remien Ejendomme A/S 2008 Remien kontaktede Kultur og Borgerservice i 2008 for at drøfte muligheder for et projekt med et nyt center på Oddervej, indeholdende et nyt bibliotek. Idéen rummede muligheder for at arbejde videre med ovenstående beslutning og førnævnte udfordringer for de fysiske rammer for Højbjerg Bibliotek. Fra start var det en forudsætning, at det for Aarhus Kommune skulle kunne løses inden for den eksisterende økonomi i MKB og at der skulle ske en genhusning af kunstnerværkstederne i tilsvarende fysiske rammer. Bearbejdning af projektidé ( ) - i den efterfølgende periode sker der bearbejdning af projektet dels med Borgerservice og Biblioteker, dels med Teknik og Miljø i forhold til de planmæssige forudsætninger og krav til projektet. I perioden blev der således udarbejdet fem forskellige skitseforslag for at kunne opfylde krav fra Aarhus Kommune af 22 lokalarkiver i Aarhus Kommune er placeret sammen med et folkebibliotek. Resten er placeret på skole, lokalcenter, sognegård og beboerhus. Kun i Højbjerg og i Todbjerg-Mejlby er der tale om arkiv i en selvstændig bygning.

6 Budgetforlig 2012 se tidligere. I foråret 2013 gennemførtes en forhøring for projektet Højbjerg Plads / Oddervej, hvor der indkom en stor mængde høringssvar, hvor hovedparten enten var imod det foreslåede projekt eller havde konkrete indvendinger gående på primært trafikforhold, centrets størrelse, indhold i centeret, flytning af kunstnerværkstederne samt vægtningen af butikker frem for boliger. Side 6 af 14 I forbindelse med høringssvarene fremkom der forslag fra borgerne til alternative placeringer for Højbjerg Bibliotek (Amtsgården, Skåde Centret, Lyseng Idrætscenter og Rundhøj Torv). Borgerservice og Biblioteker arbejdede herefter videre med de forskellige scenarier på baggrund af høringen. I foråret 2014 gennemførte Borgerservice, som del af udarbejdelse af ny politik for forvaltningsområdet, en række borgermøder, med deltagelse borgere, rådmand og kulturudvalgsmedlemmer. Mødet i Højbjerg var velbesøgt og der blev først og fremmest drøftet placering af Højbjerg Bibliotek. Det viste sig hurtigt, at interessen lokalt alene var centeret om scenarierne Lyseng Idrætscenter, Højbjerg Plads /Oddervej samt den nuværende placering på Oddervej august 2014 var der en temadrøftelse om scenarier for Højbjerg Bibliotek i Kulturudvalget. I den forbindelse blev det besluttet ikke at arbejde videre med scenarierne for Amtsgården, Skåde Centret og Rundhøj Torv, da det var en klar vurdering, at de alle tre var både funktionelt og fagligt dårligere og dyrere end både den eksisterende placering og de to øvrige scenarier Højbjerg Plads og Lyseng Idrætscenter. Den 28. oktober 2014 blev Kulturudvalget præsenteret for to scenarier for placering af Højbjerg Bibliotek. Det ene ved Lyseng Idrætscenter præsenteret af en arbejdsgruppe bestående af repræsentanter for borgere, idrætsforening og Fonden Lyseng Idrætscenter. Den anden et revideret projekt for Højbjerg Plads /Oddervej, på baggrund af førnævnte forhøring og borgermøde, ved Remien Ejendomme A/S. På mødet blev det aftalt, at forvaltningen efterfølgende skulle gennemgå og beregne de to forslag, som på mødet havde karakter af skitser og herefter vende tilbage til Kulturudvalget. Efter 28/ i perioden efter kulturudvalgets møde den 28. oktober 2014 har der været afholdt møde med arbejdsgruppen bag forslaget til helhedsplan for Lyseng; møde med Fællesrådet for Holme-Højbjerg-Skåde; møder med Teknik og Miljø; møde med Remien Ejendomme A/S (MTM); arbejdet med de økonomiske forudsætninger i scenarierne.

7 3. Eksisterende økonomiske og planmæssige forudsætninger Uanset af valg af fremtidig placering for Højbjerg Bibliotek er der en række økonomiske forudsætninger, der gør sig gældende (alle beløb årligt): Side 7 af 14 Tabel 2 Eksisterende økonomi bibliotek Driftsbudget (1.000 kr.) Eksisterende husleje Oddervej Opsparing Borgerservice og Biblioteker (etablering af Borgerservice) Årlig driftsforøgelse fra Budget I alt bibliotek 881 Af tabel 2 fremgår det, Borgerservice og Biblioteker vil kunne medbringe finansiering til husleje på årligt i alt kr. Hertil kommer et årligt beløb til forbrug på kr. i begge ovenstående scenarier. Hertil kommer salgsindtægter som varierer alt efter hvilken model, der vælges. Tabel 3 Eksisterende økonomi - kunstnerværksteder Driftsbudget (1.000 kr.) Kunstnerværksteder m.m. (lejeindtægter) 117 Hvis kunstnerværkstederne m.m på Oddervej 80A 80C indgår i det samlede projekt som forudsat i budgetforliget vil der ligeledes indgå et huslejebudget på kr. Hertil kommer et årligt forbrugsbudget på kr. for kunstnerværkstederne. Fælles for scenarierne Højbjerg Plads /Oddervej og placering ved Lyseng Idrætscenter er, at de begge forudsætter ny lokalplan for området samt tillæg til Kommuneplanen. 4. Lyseng Idrætscenter Arbejdsgruppen bag Helhedsplanen for Lyseng Idrætscenter opererer med to varianter. Den ene, hvor der alene opføres til Aarhus Kommune, den anden, hvor der opføres yderligere kvadratmetre til udlejning til private. Sadolin & Albæk vurderer, at der ikke er et marked for at opføre og udleje erhvervslejemål ved Lyseng Idrætscenter udover til kommunalt formål, og da forudsat en lejekontrakt af minimums 15 års varighed. 3 Borgerservice og Biblioteker har en opsparing til etablering af Borgerservice m.m. på i alt 4,1 mio. kr. Dette vil efter gældende regler kunne konverteres til vedvarende årlig drift på kr.

8 For at sikre et sammenligneligt grundlag mellem scenarierne er vurderingerne lavet ved at en privat bygherrer opfører ved Lyseng og udlejer til kommunen. Side 8 af 14 Der er endvidere lavet beregninger (Bascon samt Sadolin & Albæk) på en variant, hvor det er Aarhus Kommune, der er bygherre. Forudsætningerne er de samme som i scenariet, hvor der er tale om en privat bygherre. Beregningerne viser så vil den løbende drift løbe rundt, men til gengæld kræver det en anlægsinvestering på mellem 13 og 17 mio. kr., afhængig af om kunstnerværkstederne inkluderes eller ej (se bilag 1) 8. Konsekvenser for ressourcer I tabel 4 er de tre scenariers økonomi opstillet. Lyseng opføres som privat lejemål inkl. kunstnerværkstederne mangler der finansiering af en årlig (mer)driftsudgift på 1,2 mio. kr. Lyseng opføres som privat lejemål, men uden kunstnerværkstederne, mangler der finansiering af en årlig (mer)driftsudgift på kr. Højbjerg Plads er det forudsat, at det for Aarhus Kommune samlet set går i nul for både anlægssiden og driftssiden 4. Beregningen her viser dog en årlig driftsmanko på kr. Den vil skulle realiseres i forbindelse med et evt. konkret projekt. 4 Der er her taget udgangspunkt i de oprindelige forudsætninger for projektet for Højbjerg Plads, da der ikke har været økonomiske forhandlinger ifht det nye projekt.

9 Tabel 4 Sammenligning af økonomi i de tre scenarier Lyeng inkl. kunstv. Lyseng ekskl. kunstv. Højbjerg Plads' inkl. kunstv kr. Udgifter Husleje Bibliotek + arkiv Kunstnerværksteder Sommeromklædning Forbrugsafgifter + drift Bibliotek og arkiv Kunstnerværksted Nettoudgift ved nedrivning og salg (konverteret) Side 9 af 14 Udgifter i alt Finansiering Husleje Bibliotek+arkiv (nuværende) Kunstnerværksteder (nuværende) Forbrugsafgifter Bibliotek/arkiv (nuværende) Kunstnerværksteder (nuværende) Budgetforlig 2012 Salg af Oddervej 80, 80A-C, forbrug af opsparing, budgetforøgelse Mersalgsværdi (konverteret) Oddervej A-80C ifht B2012 Mindresalgsværdi (konverteret) Da kun Oddervej 80 sælges Indtægter i alt Total

10 9. Bilag 1. Lyseng Beregninger hvis Aarhus Kommune er bygherre Side 10 af Aktive lånere opdelt på aldersgrupper på udvalgte biblioteker 3. Lokaludlån på udvalgte biblioteker 4. Skolernes brug af Lyseng Idrætscenter 5. Befolkning, lånere og trafik

11 Bilag 1 Beregninger for Lyseng scenarie ved Aarhus Kommune som bygherre Side 11 af 14 Arbejdsgruppen bag helhedsplanen for Lyseng Idrætscenter har som udgangspunkt at der kan tænkes en variant hvor kommunen er bygherre, og en anden variant, hvor det er en privat der opfører og så lejer til Aarhus Kommune. Nedenstående tabel viser den samlede økonomi heri både med og uden kunstnerværkstederne m.m. Lyseng Aarhus Kommune som bygherre Udgifter Inkl. kunstnerværksteder Ekskl. kunstnerværksteder kr. Anlæg Drift Anlæg Drift Grundomkostninger (1) Opførelsesomkostninger (2) Drift/forbrug I alt udgifter Finansiering Nuværende husleje for Højbjerg Bibliotek - konverteret Nuværende forbrug, bibliotek Nuværende husleje, kunstnerværkstederne (konverteret) Nuværende forbrug, kunstnerværksteder Budgetforlig Ej realiseret salg (konverteret) -207 Merindtægt på grundsalg (konverteret) Konvertering af driftsoverskud Byggeret I alt finansiering Samlet økonomi (1) Bl.a. nedbrydning af barak og p-areal, reetablering af p-pladser og pentaquebane samt etablering af vejanlæg. (2) Bl.a. håndværkerudgifter, byggeomkostninger (rådgiver etc.) og reetablering af sommeromklædning.

12 Bilag 2 - Aktive lånere opdelt på aldersgrupper på udvalgte biblioteker Side 12 af 14 Nedenstående tabel viser andelen (%) af bibliotekets aktive lånere (inden for de sidste 12 måneder) fordelt på aldersintervaller. HB = Hovedbiblioteket, AAKB = samtlige 19 folkebiblioteker i Aarhus Kommune. HB Risskov Viby Åby Højbjerg AAKB 0-5 år 0,2 0,3 0,3 0,6 0,4 0, år 2,4 7,4 8,7 9,7 9,8 7, år 25,2 15,4 16,9 14,5 12,7 18, år 38,2 10,9 15,9 11,3 7,9 22, år 17,0 24,1 24,4 24,3 25,7 22, år 11,1 24,1 20,9 24,2 24,9 17,3 65 år - 5,9 17,8 12,9 15,4 18,5 11,6 I alt Total

13 Bilag 3 Lokaludlån på udvalgte biblioteker Nedenstående tabel viser antallet af lokaleudlån på fire biblioteker i årene Side 13 af 14 År Hovedbiblioteket Risskov Bibliotek Viby Bibliotek Åby Bibliotek Bilag 4 Skolernes brug af Lyseng Idrætscenter Nedenstående tabel viser de fire skoler i Holme, Højbjerg og Skåde anvendelse af Lyseng Idrætscenter til undervisningsformål i skoleåret 2014/15. Skole Timer/uge Årgange Antal elever Transport Holme Skole 3**** børn bus/egen Kragelundskolen 4+2* / /96** egen Rundhøjskolen bus Skåde Skole egen *4 timer til undervisning, 2 timer til SFO ** 100 eleer, 96 SFO-børn *** kun svømning **** august-april

14 Bilag 5 Befolkning, lånere og trafik I nedenstående tabel er angivet hvor mange indbyggere der er inden for en bestemt radius (fugleflugtslinje) ved henholdsvis en placering på Højbjerg Plads og Lyseng Idrætscenter. Side 14 af 14 Antal beboer (januar 2014) Radius (meter) Oddervej 74 Lysengvej I nedenstående tabel er der angivet hvor mange indbyggere, der er i udvalgte lokalsamfund pr. 15. juli Lokalområde Antal indbyggere Andel aktive lånere (%) Andel aktive lånere på eget bibliotek (%) Holme-Højbjerg-Skåde Vejlby-Risskov Viby Åby HB I nedenstående er angivet trafikmængde (døgn): Oddervej (nord for Ringvej Syd): (målt 2013) Saralyst Allé (nord for Ringvej Syd): (målt 2008)