1 København, den 28. juli 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Jens H. Bjerregaard, Jens Saugstrup, Lars Nissen og Michael Hammerbak Amagerbrogade 252 2300 København S Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager som følge af, at klager ikke kunne opnå 80 % realkreditbelåning i den ejendom, han erhvervede, selvom dette var forudsat i salgsopstillingen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 26. april 2009 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en
2 kontantpris på kr. 2.000.000,00. Det fremgår af købsaftalen, at klagers advokat skulle godkende handlen i sin helhed. Frist for indsigelser var anført til den 29. april 2009. Ifølge købsaftalen skulle købesummen berigtiges således: [...] [...] Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgår følgende omkring finansiering og brutto/netto udgift: [...]
3 [...] Der var ikke anført særlige oplysninger om standardfinansieringen. Det fremgår videre af salgsopstillingen, at ydermure i ejendommen er pudset træ, ligesom der er taget forsikringsforbehold som følge af denne bygningskonstruktion. Det fremgår ligeledes af BBR-ejermeddelelse, som klager fik udleveret i forbindelse med handlen, at ydervæggene var træbeklædte. Det fremgår af sagen, at klager efter købsaftalens indgåelse valgte en kontanthandel og gennem sit pengeinstitut Nordea Bank søgte om lån i Nordea Kredit. Nordea Bank havde forinden stillet pengeinstitutgaranti over for køber. Nordea Kredit tilbød at finansiere huset, men alene med 60 % af købsprisen på grund af ejendommens pudsede trævægge. Nordea Bank tilbød finansiering af resten af købesummen men på andre og dyrere vilkår. Det fremgår videre af sagen, at klager derefter rettede henvendelse til Nykredit og fik oplyst, at de maksimalt kunne tilbyde 60 % belåning i ejendommen. Den 16. september 2009 skrev klagers advokat til de indklagede og meddelte, at klager ville gøre krav gældende over for såvel de indklagede som sælger for det tab, klager havde lidt, fordi han ikke kunne opnå 80 % belåning i ejendommen. Den 28. september 2009 skrev klagers advokat til de indklagede og opgjorde klagers
4 krav: [...] [...] Den 28. oktober 2009 afviste de indklagedes ansvarsforsikringsselskab på de indklagedes vegne at have et erstatningsansvar. Forsikringsselskabet henviste til, at klager havde ønsket en kontanthandel og dermed selv påtaget sig ansvaret for, at belåning kunne ske som ønsket.
5 Klager har bl.a. anført: De indklagede skal erstatte klager det tab på kr. 130.783,00, som klager har lidt, idet det viste sig, at klager ikke kunne opnå den finansiering, som de indklagede havde anført i salgsmaterialet. De indklagede er ansvarlige for, at den finansiering, der fremgår af udbudsmaterialet rent faktisk kan opnås efter almindelige gældende regler. Klager søgte lån i Nordea, der som følge af, at der var tale om et pudset træhus alene ville give 60 % belåning i ejendommen. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: De indklagede afviser at være erstatningsansvarlige over for klager. Klager valgte efter købsaftalens underskrift at ændre handlen til en kontanthandel. Klager bærer derfor risikoen for, at den ønskede finansiering kan opnås. De indklagede havde i købsaftalen foreslået handlen gennemført med 80 % realkreditlån via Realkredit danmark. Det kan ikke bebrejdes de indklagede, at klagers pengeinstitut ikke kunne tilbyde et tilsvarende lån i ejendommen. De indklagede har tidligere medvirket ved salg af en anden ejendom, som også var et pudset træhus. De indklagede opnåede i den sag 80 % realkreditbelåning via Nordea, og de indklagede forventede derfor ligeledes 80 % realkreditlån i denne sag. Nævnet udtaler: Det fremgår af ejendomsformidlingsbekendtgørelsens 16, at vilkårene for standardfinansieringen i salgsopstillingen er, at der skal beregnes et realkreditlån til maksimal lånegrænse for den pågældende ejendomskategori med en løbetid på 30 år. Hvis det skønnes, at standardfinansieringen i en konkret situation ikke kan opnås, skal ejendomsmægleren oplyse herom i salgsopstillingen med angivelse af grunden hertil, jf. ejendomsformidlingsbekendtgørelsens 16, stk. 5. Efter 16, stk. 6, skal det endvidere oplyses i salgsopstillingen, at brutto- og nettoudgiften er beregnet på grundlag af et standardfinansieringsforslag, og at denne standardfinansiering i visse tilfælde ikke kan opnås. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede, som vidste, at ejendommen var et
6 pudset træhus, ikke i salgsopstillingens Særlige oplysninger om standardfinansieringen tog forbehold for opnåelse af 80 % belåning med løbetid på 30 år. Nævnet finder, at den omstændighed at køberne i en anden handel med et pudset træhus opnåede 80 % belåning, ikke kan medføre, at de indklagede er berettigede til at forvente, at denne belåningsgrad generelt kan opnås. Nævnet finder derfor, at de indklagede konkret burde have undersøgt muligheden herfor. Da det imidlertid fremgår, at klager havde valgt en kontanthandel, finder nævnet, at klager bar risikoen ved en efterfølgende finansiering af ejendomskøbet, og nævnet kan derfor ikke pålægge de indklagede erstatningsansvar som følge af, at der ikke kunne opnås 80 % realkreditbelåning af ejendommen. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand