1 København, den 15. april 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Bent Kohls og Jacob Carstensen Nytorv 2 8800 Viborg Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager, som følge af at klager ikke i forbindelse med køb af ejerlejlighed fik oplyst, at der ville komme ekstraordinære udgifter til tag, vinduer og varmtvandsrør. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 27. juni 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på kr. 870.000,00. Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. juli 2007. Den 2. juli 2007 accepterede sælger klagers købstilbud. Handlen var betinget af, at klagers advokat kunne godkende handlen. Det fremgik af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen fik udleveret blandt andet kopi af ejerlejlighedsskema, energimærke, vedtægter for ejerforeningen, referat af generalforsamling og regnskab for ejerforeningen. Af det udleverede ejerlejlighedsskema af 23. februar 2007 fremgik:
2 I energimærkets energiplan var anført diverse besparelsesforslag, herunder at der kunne opnås besparelse ved udskiftning af varmtvandsbeholder og montering af forindstillelige termostatventiler på radiatoranlægget. Desuden var det anført, at fremtidige udskiftninger af vinduer og døre burde ske til konstruktioner med bedste isoleringsværdi. Det fremgår af ejerlejlighedsforeningens vedtægt, at ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af april måned. Det udleverede referat fra generalforsamling vedrørte generalforsamling afholdt den 24. april 2006. Det fremgik heraf blandt andet: Renovering af varmeanlæg : Straf varmen stiger hvert år. Grænsen for retur vandet falder hvert år. Der er ikke endnu indhentet tilbud på en ny varmtvandsbeholder. Stigestrengene er også en del af problemet. De trænger til at blive udskiftet. Ydre lejlighederne i blokken har ikke for varmt vand. Ventiler skal skiftes og evt. også stigestrengene. De strenge som er blevet skiftet har kostet ca. 20.000,00 pr. streng. I fremtiden skal returvarmen nok ned på 37 C. I øjeblikket skal den være 41 C. Der er blevet betalt en strafafgift på ca. 10 000 kr. Hvis man når ned under returvarmegrænsen får man en bonus. Der vil blive indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, når der er nogle mere konkrete forslag til renovering af varmeanlæg. Udskiftning af vinduer : Sidste års forslag om tilsidesættelse af penge til vinduer blev ikke vedtaget. Som det tidligere er fortalt, så er et vindue skiftet på grund af råd og der vil sikkert komme flere i fremtiden. Der er ejere som gerne selv vil betale for at skifte vinduer. Har fået et tilbud fra Overlade vinduer på 90 vinduer (det er vinduerne ud til stien) tilbuddet lyder på 165 400 kr. for vinduer og 148 000 kr. for at få den sat i. Det er plastvinduer og det er prisen hvis de bliver skiftet på en gang. Fordelen er at der ingen vedligeholdelse er. Altan siden vil koste 1,1 mil.
3 Det fremgår af videre af generalforsamlingsreferatet, at der skulle arbejdes videre med forslaget, som blev udsat til senere. Desuden fremgik, at der ville blive indkaldt til ekstraordinær generalforsamling senere. Klager har til brug for sagen fremsendt kopi af referat af ordinær generalforsamling i ejerforeningen den 30. april 2007, samt referat af ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen afholdt den 11. juni 2007. Spørgsmålet om renovering af varmtvandsforsyning, udskiftning af vinduer og tag blev behandlet på såvel den ordinære som den ekstraordinære generalforsamling. På den ordinære generalforsamling var der tilslutning til forslagene. Det fremgår af referatet af den ekstraordinære generalforsamling, at renovering af varmtvandsforsyningen og udskiftning af vinduer blev vedtaget. Det fremgår videre, at der også blev vedtaget at bygge garager og skifte tag. Af afstemningsresultaterne ses, at lejligheden ikke afgav stemmer. Den 25. juli 2007 skrev klagers advokat til de indklagede: Købers far har netop informeret mig om, at formanden for ejerforeningen i forbindelse med købers indflytning, oplyste, at det er blevet besluttet, at der skal isættes nye vinduer m.v. i ejendommen, hvilket medfører en ekstraordinær regning pr. lejlighed på ca. kr. 40.000,00. Efter det oplyste er den tidligere ejer fuldt ud informeret om de beslutninger der er taget. Jeg går ud fra, at I omgående vil undersøge dette spørgsmål nærmere, idet køber overhovedet ikke er informeret om, at der er truffet beslutninger om dette og udgifterne er af en sådan størrelse såfremt oplysningerne er korrekte at sælger bør friholde køber i det hele for udgifter, såfremt ovennævnte sagsfremstilling vil kunne lægges til grund. Den 30. juli 2007 skrev de indklagede til klagers advokat: Tak for dit brev af 25. juli 2007, som jeg har drøftet med sælger. Sælger oplyser, at han på tidspunkt for generalforsamling har været bortrejst og først
4 for nylig er orienteret om generalforsamlingsbeslutningen. Sælger vil ikke yde nogen kompensation i denne anledning. Det fremgår af sagen, at der den 29. august 2007 blev afholdt møde med klager og klagers advokat på baggrund af de krav, klager var blevet mødt med fra ejerforeningen vedrørende udgifter til vinduer, tag og varmeforsyningsanlæg. Den 12. september 2007 skrev klagers advokat til de indklagede og fastholdt, at sælger af ejendommen havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt og derfor var erstatningsansvarlig over for klager. Den 28. september 2007 skrev de indklagede til klagers advokat: Jeg har afholdt møde med sælger og forelagt ham problemstillingen. Sælger ønsker at få lukket sagen hurtigst muligt og tilbyder derfor om parterne kan dele om udgifterne på kr. 44.078,00. Det fremgår af sagen, at klager den 10. oktober 2007 modtog et beløb på kr. 22.039,00 fra sælger. Klager har til nævnet fremsendt dokumentation for renteudgift og omkostninger i forbindelse med forhøjelse af boliglån i klagers pengeinstitut. Klager har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klager. De indklagede oplyste ikke klager om, at der skulle udskiftes vinduer, tag og varmtvandsrør, som ville medføre en ekstra udgift på kr. 44.078,00. Klager fik først oplysning herom på overtagelsesdagen, da han talte med formanden for ejerforeningen. Klager har modtaget kr. 22.039,00 fra sælger. De indklagede skal pålægges at betale den resterende del af udgiften samt renter, i alt kr. 26.486,00. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klager. De indklagede indhentede i forbindelse med salg af klagers ejerlejlighed alle relevante dokumenter herunder ejerlejlighedsskema.
5 Det fremgår af ejerlejlighedsskemaet, at det påtænkes at udskifte vinduer samt varmerør. I forbindelse med udarbejdelse af købsaftale tog de indklagede kontakt til sælger, som påstod, at han ikke havde modtaget yderligere vedrørende ejerforeningen. Sælger boede ikke i lejligheden og rejste en del. Desværre blev der ikke taget forbehold herfor, inden købsaftalen blev underskrevet. Klagers advokat godkendte handlen uden bemærkninger. Klager og klagers advokat har begge set ejerlejlighedsskemaet og var derfor bekendte med, at der blev arbejdet på et kommende projekt. Dette nævnes også i energimærkets energiplan. Efter klagers overtagelse af ejerlejligheden afholdes ny afstemning om udgifterne. Efter henvendelse fra klagers advokat, kontaktede de indklagede sælger, og det er de indklagedes opfattelse, at sagen var afsluttet, idet der blev indgået forlig mellem klager og sælger, således at de hver betalte halvdelen af udgiften. Nævnet udtaler: De indklagede udleverede i forbindelse med handlen generalforsamlingsreferat af 24. april 2006. Det fremgår heraf, at der skal arbejdes videre med forslag om renovering af varmeanlæg samt forslag om udskiftning af vinduer, og at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når der ligger mere konkrete forslag. Det fremgår ligeledes af det indhentede ejerlejlighedsskema af 23. februar 2007, at der blev påtænkt at udskifte vinduer og renovere varmeanlæg og rør, men at spørgsmålet skulle behandles igen på en senere generalforsamling. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at de indklagede ikke forinden købsaftalens indgåelse undersøgte hos ejerforeningen, om der var vedtaget noget herom, ligesom de indklagede burde have forespurgt ejerforeningen, om der fandtes et generalforsamlingsreferat fra ordinær generalforsamling i 2007 eller fra en ekstraordinær afholdt generalforsamling. Nævnet bemærker i den forbindelse, at de indklagede vidste, at der måtte have været afholdt ordinær generalforsamling i 2007, da det fremgår af ejerforeningens vedtægter at ordinær generalforsamling skal holdes hvert år inden udgangen af april måned. Det fremgår af referater fra generalforsamling og ekstraordinær generalforsamling, at vinduesudskiftning og renovering af varmtvandsforsyning blev vedtaget på
6 ekstraordinær generalforsamling den 11. juni 2007, og således var vedtaget på tidspunktet for handlens indgåelse. Det forhold, at der blev indgået forlig mellem klager og sælger, medfører ikke, at klager er afskåret fra at fremsætte krav mod de indklagede. Nævnet finder på den baggrund, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager. Erstatningen fastsættes til kr. 22.039,00. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 400,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager in solidum betale kr. 22.439,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 22.039,00 fra 12. august 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand