9 grus Lokalplan nr. 285 for et område ved Carlsbergvej 496 59c 28 Jernbane 52 32A 34 32B 32D 9f SKOLE f 59c 383g 383e 383h 59b 1f 15 11 113 383c 383b Jernbane 38 Carlsbergvej a TEGLGÅRD SØ Hammersholtvej Hillerød Kommune - Teknik
Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: I. At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. II. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. III. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan således fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at opføre et byggeri eller udstykke sin grund etc. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid lave forslag til lokalplaner. Dette skal gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. Lokalplanen må ikke stride mod region- og kommuneplanen. Er der modstrid, skal region- og kommuneplan ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overens- 2
Generel lokalplan information stemmelse mellem byggeønsker og den overordnede planlægning i kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. Mål for kvalitet & service I. Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i lov om planlægning. II. Lokalplanen skal være let forståelig. III. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. IV. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. V. Borgere, der gør indsigelse mod en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres indsigelse. VI. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle indsigelse. VII. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk). Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering i Hillerød Posten og på kommunens hjemmeside, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af indsigelser og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og indsigelser skal være mindst otte uger. Når indsigelserne er vurderet, kan planen endeligt vedtages. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal annonceres i Hillerød Posten, at den er vedtaget. 3
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanen...5 Status for området før planen...6 Lokalplanens forhold til anden planlægning...7 Lokalplanens idemæssige indhold...11 Lokalplanen...12 1 Lokalplanens formål...12 2 Områdets afgrænsning og zonestatus...12 3 Områdets anvendelse...12 4 Udstykninger...13 5 Veje, stier og parkering...13 6 Ledningsanlæg...13 7 Bebyggelsens omfang og placering...13 Hillerød Kommune - Teknik nr. 285 8 Bebyggelsens ydre fremtræden...15 9 Ubebyggede arealer...15 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse...16 11 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...17 12 Ophævelse af eksisterende lokalplan, servitutter og deklarationer...17 13 Lokalplanens retsvirkninger...17 Vedtagelsespåtegning...19 Kortbilag A Kortbilag B Lokalplan nr. 285 er udarbejdet af Hillerød Kommune, Byplan og Miljø, maj 2001. 4
15 Hillerød Kommune - Teknik nr. 285 Redegørelse Grundlaget for lokalplanen Indledning Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens bestemmelser udarbejdet lokalplan nr. 285 for udbygning af Carlsbergvej 34 til Hillerød Handelsskole. Lokalplanområdet afgrænses som vist nedenfor. Jernbane Jernbane 38 52 Carlsbergvej 32A 34 32B 59b 1f TEGLGÅRD SØ Det er formålet med lokalplanen, at give mulighed for en udvidelse af bebyggelsen til Hillerød Handelsskole for at give plads til de stigende antal studerende på skolen. Det er også hensigten at flytte Hillerød Handelsskole s aktiviteter på Sdr. Jernbanevej over i de nye bygninger. Samtidig med lokalplanen fremlægges tillæg til kommuneplanen, da krav til opholdsarealer ikke kan overholdes. Desuden er Kommuneplanforslag 2001 s nye bestemmelser indføjet i kommuneplantillæget 5
Redegørelse Bebyggelsen i tre etager ud mod jernbanen. Bebyggelsen i to etager ud mod Carlsbergvej. Status for området før planen Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 52, Hillerød Markjorde og er beliggende ved Carlsbergvej mellem jernbanen og Frederiksborg Amtsgymnasium. Lokalplanafgrænsningen følger ejendommens matrikelskel MapInfo flyfoto 1999. Den omgivende bebyggelse indeholder lettere erhverv, butikker og uddannelsesinstitutioner. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af en erhvervsejendom, mod vest af baneterrænet og mod syd af et åbent kommunalt areal, der benyttes til forsinkelse af regnvand under kraftige regnskyl. Mod øst grænser området op til Carlsbergvej (Frederiksborg Gymnasium). Lokalplanområdet er beliggende tæt på Hillerød station og centralt i forhold til Hillerød bymidte. Indenfor lokalplanområdet ligger to bygningsblokke som anvendes af Hillerød Handelsskole. Bygningerne er i henholdsvis to og tre etagers højde (se fotos til venstre). Vejadgangen fra Carlsbergvej skal fortsat benyttes. 6
Redegørelse Udsnit af rammeområderne i Kommuneplan 1995-2007. Lokalplanområdet er vist midt i billedet. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanlægningen Lokalplanområdet er en del af rammeområde 1.E.1 i Kommuneplan 1995-2007 som har følgende rammebestemmelser: Områderne kan anvendes til erhvervsformål efter klasse 1*. Området kan endvidere anvendes til offentlig og privat service, station, busterminal, posthus, parkering, tekniske anlæg samt funktioner, som Byrådet finder naturligt hører til i området. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 80 og bebyggelen må max. opføres i 2½ etager. 1.D.11 1.E.6 1.B.7 1.D.14 1.D.17 1.B.19 * Se efterfølgende afsnit om klassificering af erhvervsområder. 7
Redegørelse I forslag til Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet en del af rammeområde 1.C.33. som har følgende rammebestemmelser: Erhverv indenfor klasse 1*, samt stationært erhverv jf. regionplanen. Endvidere til butikker, offentlig og privat service, station, busterminal, posthus, parkering, tekniske anlæg samt funktioner, som Byrådet finder naturligt hører til i området. Butikker kan kun placeres i stueetage, på 1. Sal og/eller i kælder. * Se efterfølgende afsnit om klassificering af erhvervsområder. Kommuneplanforslaget giver i rammerne mulighed for en max. bebyggelsesprocent på 130, og at bebyggelsen kan opføres i 2-4 etager. Parkeringskravet er det samme som i Kommuneplan 1995-2007, hvilket betyder, at der skal indbetales til parkeringsfonden for de påkrævede p-pladser, der ikke etableres på grunden. Bebyggelsesprocenten bliver på max. 125, hvilket er inden for rammerne i den kommende Kommuneplan 2001, men ikke indenfor rammerne af Kommuneplan 1995-2007. Der skal i henhold til Kommuneplan 1995-2007 og Kommuneplanforslag 2001 udlægges lige så meget opholdsareal som det bebyggede areal beslaglægger, hvilket ikke kan overholdes. Derfor udarbejdes der sideløbende med lokalplanen tillæg til kommuneplanen. Bestemmelserne i tillæget afhænger af om lokalplanen vedtages før den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2001. Klassificering af erhvervsområder Kommuneplanen angiver, i de generelle rammer for lokalplanlægningen, retningslinier for opdeling af erhvervsområder. Med udgangspunkt i den klassificering af erhvervsvirksomheder, der fremgår af Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning 1991, skal der for alle en- 8
Redegørelse keltområder, hvor anvendelsen fastlægges til erhvervsformål angives hvilke virksomhedsklasser, der kan etableres. Af Kommuneplan 1995 2007 samt forslag til Kommuneplan 2001, Generelle rammer, klassificering af erhvervsområder fremgår: Klasse 1 Virksomheder og anlæg, som ikke ved støv, røg eller lugt er genevoldende for omgivelserne og som kan lokaliseres i umiddelbar tilknytning til boliger. Virksomhederne har ikke behov for oplagsplads, men for store parkeringsanlæg og god trafikbetjening på grund af mange ansatte og mange kundebesøg. Eksempler på virksomheder i klasse 1 kan være administration, edb-virksomhed, liberale erhverv, forretninger og små værksteder med butik. Byplanvedtægter og lokalplaner En mindre del af lokalplan nr. 285 s lokalplanområde, ved lokalplanens sydlige afgrænsning, er omfattet af lokalplan nr. 219 for et område vest for Teglgårdssøen. Deklarationer Den af tingbogen benævnte servitut af 19/09 1991 vedrørende bebyggelse, benyttelse mv. af den sydligste del af ejendommen forudsættes aflyst, da servitutten ikke giver mulighed for bebyggelse. Øvrige deklarationer vedrørende indkørsels- og færdselsret skal fortsat respekteres. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er ufor-enelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet er omfattet af 150 m søbeskyttelseslinie samt 300 m skovbyggelinie, hvilket betyder 9
Redegørelse at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for en afstand af 150 m fra søen og 300 m fra skoven. I forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse er Skovbyggelinien ophævet indenfor de på kortbilag A viste byggefelter. Det forudsættes ligeledes, at der dispenseres for søbeskyttelseslinien. Spildevandsplanlægningen Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Hillerød Kommune. Området er separatkloakeret. Varmeplanlægning, vand- og elforsyning Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme fra Hillerød Kommunale Varmeværk, jf. Hillerød Kommunes varmeplanlægning. Området forsynes med vand fra Hillerød Vandværk. Elforsyningen varetages af Hillerød Kommunale Elværk. Øvrige ledninger Langs Carlsbergvej og inde på lokalplanområdet ligger en kommunal kloakledning. Deklarationslinierne omkring kloakledningen skal respekteres, hvilket betyder at den forudsættes flyttet før der kan bygges ifølge lokalplanen. Der må herudover ikke plantes træer med dybtgående rødder indenfor deklarationslinierne. Øvrige ledninger som er i konflikt med det, på kortbilag A, viste byggefelt forudsættes flyttet. Miljøforhold Der er konstateret forurening på grunden, kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til lov om forurenet jord (lov nr. 370 af 2. juni 1999). Når grunden er kortlagt skal ændring af arealanvendelse eller byggeaktiviteter godkendes af amtet. Flytning af jord fra ejendommen skal anmeldes til Hillerød Kommune. 10
Redegørelse Støj Lokalplanområdet grænser op til jernbane og trafikeret vej. Det skal sikres, at maksimalt støjniveau på 65 db (A) overholdes på bygningens facader samt på de udendørs opholdsarealer. Lokalplanens idemæssige indhold Formålet med lokalplanen er at skabe det planlægningsmæssige grundlag for opførelsen af op til 4.500 m 2 etageareal til udvidelse af Hillerød Handelsskoles aktiviteter på Carlsbergvej 34. Den eksisterende bebyggelse er på 2.839 m 2 etageareal. Lokalplanen giver mulighed for et samlet etageareal på ca. 7.300 m 2, hvilket svarer til en bebygelsesprocent på 125. Bebyggelsen ønskes placeret syd for de eksisterende bygninger samt midt på grunden. Se illustrationsplan, kortbilag B. Bebyggelsen skal med hensyn til udformning, farver, materialer m.v. tilpasses den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen tænkes opført dels som en 3 etagers blok som slutter bebyggelsen af mod syd, og dels som en 4 etagers fællesbygning midt på ejendommen (se kortbilag B). Der tænkes mulighed for placering af parkeringsdæk i terræn under fællesbygningen, herover 3 etager. 11
Bestemmelser 03l f 203i 59c Jernbane 59b "d" 52 56 9 Lokalplanen I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med denne lokalplanen er: at skabe mulighed for udvidelse af den eksisterende bebyggelse, at sikre, at udbygningen udformes under hensyntagen til omgivelser og eksisterende bebyggelse. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matr. nr. 52, Hillerød Markjorde samt de parceller, der efter den 1. marts 2001 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2. Området er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1. Området må kun anvendes til kontorer, offentlig og privat service, uddannelse og parkering 12
Bestemmelser 4 Udstykninger 4.1. Indenfor lokalplanområdet må udstykninger kun foretages med Byrådets tilladelse og i overensstemmelse med principperne for lokalplanens formål og områdets anvendelse. 5 Veje, stier og parkering 5.1. Vejadgang til området skal finde sted ad eksisterende vejadgang fra Carlsbergvej (angivet på kortbilag A). 5.2. Der skal udlægges areal til parkeringspladser indenfor lokalplanområdet. Der udlægges parkeringspladser svarende til mindst 1 p-plads pr. 50 m 2 erhvervsareal. For de p-pladser der ikke kan tilvejebringes inden for lokalplanområdet indbetales til kommunens parkeringsfond. Opmærksomheden henledes på deklarationerne af 19/01-1996 og 12/02-1999 vedrørende færdselsret hvor ejer og efterfølgende ejere af matr. nr. 52, Hillerød markjorde må respektere at DSB og Banestyrelsen har ubetinget indkørsels- og færdselsret over ejendommen. 6 Ledningsanlæg 6.1. Elledninger indenfor området, herunder ledninger til vejbelysning, skal udføres som jordkabler. Opmærksomheden henledes på eksisterende ledningsanlæg samt deklarationer om disse. Herunder må de, på og over ejendommen værende ledninger til DSB og Banestyrelsens brug, respekteres. Ved om- og nybyggeri skal ledningerne sikres og eventuelt omlægges i det omfang Byrådet kræver det. 13
Bestemmelser 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Der skal foreligge en af Byrådet godkendt dispositionsog bebyggelsesplan for ejendommen inden der kan udstedes byggetilladelse til byggeri. Planen skal redegøre for placering af bebyggelse, bygningshøjder, parkering af cykler og knallerter, vejog stiarealer, terrænregulering og ubebyggede arealer (se 9.1). 7.2. Bebyggelsen må maksimalt opføres i henholdsvis 3 og 4 etager indenfor de på kortbilag A angivne byggefelter. Stueetagen kan benyttes til parkering efter Byrådets tilladelse. 7.3. Bebyggelsens tage skal udføres så tagfladens vinkel med vandret plan maks. er 30º. 7.4. Bebyggelsen i mellem de to eksisterende bygningerne må max. være 12 m i bredden/længden. Derudover kan der etableres forbindelsesgange til de omkringliggende bygninger. 7.5. Bygnigshøjden må ikke overstige 15 m. fra naturligt terræn. Stuegulvskoten for den enkelte bygning fastsættes af bygningsmyndigheden. 7.6. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må ikke overstige 125. 7.7. Bebyggelsen kan i princippet udformes som angivet på kortbilag B, men andre disponeringer kan tillades 14
Bestemmelser såfremt Byrådet finder, at der opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. Bebyggelsen skal efter Byrådets godkendelse tilpasses de eksisterende bygninger m.h.t. materialevalg, farver m.m. 8.2. Bebyggelsens ydervægge skal udføres som murede teglstensvægge, der fremstår som blank eller vandskuret mur. Dele af bebyggelsens facadepartier kan udformes i lette konstruktioner og i glas. 8.3. Tage må kun beklædes med røde tagtegl, sort skifer eller tagpap på lister. 8.4. Andre materialer end de i 8.1 og 8.2. kan anvendes såfremt Byrådet skønner, at der derved kan opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning. 8.5. Skiltning og reklamering samt opsætning af udvendige antenner må kun finde sted med Byrådets forudgående tilladelse. 9 Ubebyggede arealer 9.1. Der skal udarbejdes en plan for de ubebyggede arealer. Planen skal redegøre for adgangsforhold til bygningerne, parkeringsforhold herunder areal til cykelparkering, tilkørsel med brandkøretøjer, opholdsarealer, befæstelser, belysning og beplantning. Planen skal være indholdt i den i 7.1 omhandlede dispositions- og bebyggelsesplan. 15
Bestemmelser 9.2. Terrænregulering må kun foretages efter en af bygningsmyndighedens godkendte terrænreguleringsplan, der skal være omfattet af den i 9.1. nævnte plan. 9.3. Opholds-, færdsels- og adgangsarealer skal udformes under størst mulig hensyntagen til synshandicappede og fysisk handicappede, herunder kørestolsbrugere. Adgang til lokaler i bebyggelsens stueetage skal være niveaufri. Udlignign af eventuelle niveauforskelle kan ske med etablering af ramper jf. bygningsreglementets bestemmelser. 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de udendørs anlæg er etableret i overensstemmelse med den i 9.1. krævede plan for de ubebyggede arealer. 10.2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutningen til den kommunale fjernvarme har fundet sted. 10.3. Inden for lokalplanområdet skal det sikres, at støjniveauet på udendørs opholdsarealer og på bygningernes facader ikke overstiger 65 db (A) for støjfølsom anvendelse. 10.4. Såfremt der er begrundet mistanke om fortidsminder i området vil lov nr. 380 af 7. juni 1989 kap. 6, 26 være gældende. 16
Bestemmelser 11 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 11.1. Da arealet er kortlagt som forurenet, skal amtet søges om tilladelse før bygge- og anlægsarbejder kan igangsættes. 11.2 Skov- og Naturstyrelsen er samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget ansøgt om reduktion af skovbyggelinien indenfor de, på kortbilag A, afmærkede byggefelter. 12 Ophævelse af eksisterende lokalplaner, servitutter og deklarationer 12.1 Den af Hillerød Byråd den 18. juni 1992 vedtagne lokalplan nr. 219 ophæves for så vidt angår det af denne lokalplan omfattende område. 12.2 Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan aflyses deklaration lyst den 19.09.1991 på matr. nr 52, Hillerød Markjorder vedrørende dokument om bebyggelse, benyttelse mv. 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlægningslovens 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 17
Bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen kan i 2.2 indeholde bestemmelse om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af bekendtgørelse nr. 549 af 9. juli 1991 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 18
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød Byråd til offentlig fremlæggelse Hillerød Byråd den 21. juni 2001. Nick Hækkerup Borgmester / Jesper Fisker Kommunaldirektør I Henhold til 27 i Planloven vedtages foranstående lokalplan endeligt Hillerød Byråd den 25. oktober 2001. Nick Hækkerup Borgmester / Jesper Fisker Kommunaldirektør Hillerød kommune, Byplan og Miljø, Frederiksgade 7, 3400 Hillerød www.hillerod.dk epost: teknik@hillerod.dk Tlf. 48202678 Fax. 48242321 Hillerød Kommune - Teknik
15 N Jernbane Byggefelt 4 etager 56 32A 34 32B 9f 59a Byggefelt 3 etager 52 Kloakledning 59b 38 Carlsbergvej 1f Teglgård Sø Hammersholtvej 0 10 50 m Kortbilag A, matrikelkort, anvendelse og afgrænsning Mål: 1:1000 Lokalplan nr. 285 for et område ved Carlsbergvej Hillerød Kommune, Teknik Vedtaget af Hillerød Byråd den 25. oktober 2001.
32B N 56 32A A 52 34 59a Jern ba n e 15 SKOLE 59b 38 Ca r e lsb r e gv j TEGLGÅRD SØ Ha er m m sh 0 ol 10 50 m e tv j Kortbilag B, eksempel på illustrationsplan Lokalplan nr. Mål: 1:1000 285 for et område ved Carlsbergvej Hillerød Kommune, Teknik 1f Vedtaget af Hillerød Byråd den 25. oktober 2001.